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房地產(chǎn)管理論文范文第1篇

1.在此階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)從業(yè)主或使用人的角度，利用已有的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行重新審視，對(duì)不適之處提出修改方案，以優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免因此在后期工作中難以解決的設(shè)計(jì)缺陷問(wèn)題及保持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其次，要從有利于物業(yè)管理的工作開展這一角度出發(fā),把好施工監(jiān)理關(guān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑著對(duì)物業(yè)管理工作中常年積累的經(jīng)驗(yàn)，使得他們對(duì)管理過(guò)程中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問(wèn)題有較多了解,如屋面的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理等等。這些影響使用功能的問(wèn)題早協(xié)調(diào)、早解決,要比施工完了再改容易得多,而且可減少許多浪費(fèi),不致遺留下來(lái),成為日后使用和管理中難以克服的障礙。與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)參與工程建設(shè)活動(dòng)，進(jìn)一步了解該物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務(wù)工作。

2.對(duì)房地產(chǎn)銷售過(guò)程中的影響。近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化水平的加快，房地產(chǎn)開發(fā)的熱度越來(lái)越高。人們的居住觀念也隨之發(fā)生了很大的變化，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)除了考慮戶型、地段、價(jià)格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也作為衡量是否購(gòu)買房子的重要指標(biāo)，住房不再僅是遮風(fēng)避雨的場(chǎng)所，而更多的追求居住環(huán)境的舒適、安全、便利。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來(lái)越多的購(gòu)房者重視，優(yōu)秀的物管服務(wù)，是物業(yè)保值增值的法寶。對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，物業(yè)管理也是參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，是樓盤營(yíng)銷的主要指標(biāo)。物業(yè)管理的前期介入可對(duì)房屋銷售起著指導(dǎo)和帶動(dòng)作用。在房屋銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也爭(zhēng)相打出“五星級(jí)物業(yè)服務(wù)”的口號(hào)，以此來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球?？梢姾玫奈飿I(yè)管理不但有利于房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售推廣，一定程度上提高銷售價(jià)格，增加房地產(chǎn)公司的利益。此外而且還可延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。

3.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌的影響。品牌形象的發(fā)展和維護(hù)是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)之一。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)倘若沒有品牌意識(shí)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將寸步難行，業(yè)務(wù)便得不到拓展，公司的長(zhǎng)期良好發(fā)展也就無(wú)從談起。在房地產(chǎn)質(zhì)量普通提高的前提下，產(chǎn)品的差異逐漸減小，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，因此物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見，良好的物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)中是可以起到很重要的作用，對(duì)于企業(yè)自身的良好的形象建設(shè)，品牌建立有著積極的影響。目前，優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都自帶一支優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。比如萬(wàn)科地產(chǎn)旗下的萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中海地產(chǎn)下屬的中海物業(yè)，都是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿代表。好的物業(yè)管理一定程度上也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，提升企業(yè)的品牌形象。

4.對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。房地產(chǎn)產(chǎn)品相比于其他商品來(lái)說(shuō)，具有高值性、固定性、使用年限長(zhǎng)等特點(diǎn)。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長(zhǎng)其使用年限，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，從而達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。在物業(yè)的二次交換中尤為明顯，同一地段物業(yè)服務(wù)好的產(chǎn)品價(jià)格要高于物業(yè)服務(wù)差的，可見物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。

二、強(qiáng)調(diào)全過(guò)程物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平

1.貫穿房地產(chǎn)全過(guò)程，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工監(jiān)理到產(chǎn)品銷售、物業(yè)使用的全過(guò)程中引入物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)的過(guò)程中，要時(shí)刻樹立“服務(wù)為本”的經(jīng)營(yíng)理念，挖掘不同階段的服務(wù)需求，制定相應(yīng)的服務(wù)方法和手段，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部從上到下，建立穩(wěn)定良好的企業(yè)服務(wù)理念，通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者思想意識(shí)的轉(zhuǎn)變、加強(qiáng)員工思想道德素質(zhì)教育，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全體人員的服務(wù)意識(shí)和自身素質(zhì)，不斷提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)。

2.開發(fā)服務(wù)內(nèi)容，建立完善的物業(yè)服務(wù)體系。進(jìn)一步開發(fā)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，建立從房地產(chǎn)開發(fā)、流通到消費(fèi)領(lǐng)域的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系。具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段提供咨詢和建議服務(wù)，施工監(jiān)理階段提供設(shè)備檢查驗(yàn)收服務(wù)；房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售過(guò)程中提供參觀指引，銷售環(huán)境的營(yíng)造，企業(yè)文化的宣傳等服務(wù)；物業(yè)使用過(guò)程中提供日常物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)化專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同階段的服務(wù)性質(zhì)，確定服務(wù)的具體內(nèi)容和重點(diǎn)，充分發(fā)揮服務(wù)的特色，有效提升房地產(chǎn)的價(jià)值，也為后期的接管服務(wù)打好基礎(chǔ)。

3.科學(xué)化管理、引進(jìn)智能化系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的得到廣泛應(yīng)用，智能化的物業(yè)管理可提高服務(wù)效率而且降低人力成本，最終降低物業(yè)管理的營(yíng)運(yùn)成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統(tǒng)，充分利用可視對(duì)講、緊急報(bào)警、電子巡邏系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務(wù)；在物業(yè)服務(wù)方面,利用電子抄表、自動(dòng)化停車場(chǎng)管理、自動(dòng)化公共照明、電子通告及廣告、公共設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控等，使物業(yè)管理可以達(dá)到更有系統(tǒng)、更體貼、更便捷的效果；在物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息方面,可以進(jìn)行小區(qū)綜合布線或有線電視網(wǎng)的改造等。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)管理論文范文第2篇

（1）業(yè)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算通常包括銷售預(yù)算、開發(fā)成本預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算。一是銷售預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品周期長(zhǎng)，產(chǎn)品銷售與國(guó)家調(diào)控政策有關(guān)。編制銷售預(yù)算要根據(jù)房屋銷售清單、工程完工進(jìn)度及預(yù)售時(shí)間和計(jì)劃等數(shù)據(jù)進(jìn)行編制。銷售預(yù)算每一物業(yè)可售面積、價(jià)格及銷售總額構(gòu)成，由銷售預(yù)算和回款進(jìn)度預(yù)算兩部分組成。以項(xiàng)目推盤認(rèn)購(gòu)時(shí)間為起點(diǎn)，以全部可售房源銷售完畢為終點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度編制。其中包括由銷售預(yù)算決定的預(yù)繳的流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)所得稅及土地增值稅。銷售預(yù)算由銷售部門編制，相關(guān)的稅金預(yù)算由財(cái)務(wù)部門編制。在銷售過(guò)程中，企業(yè)一般根據(jù)對(duì)當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)進(jìn)行分析，對(duì)預(yù)算期內(nèi)可售物業(yè)形態(tài)、可售面積、價(jià)格、回款進(jìn)度作出適度調(diào)整，確保銷售預(yù)算能按時(shí)完成。如一個(gè)項(xiàng)目全年銷售預(yù)算預(yù)計(jì)100000平方米。但由于市場(chǎng)反應(yīng)平淡，第二季度后僅完成銷售了30000平方米，后面二個(gè)季度必須要銷售70000平方米才能完成預(yù)算。根據(jù)市場(chǎng)行情很難完成預(yù)算，所以在二季度銷售結(jié)束后，需要及時(shí)做出總結(jié)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研判，對(duì)以后各月的銷售預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。二是開發(fā)成本預(yù)算。開發(fā)成本預(yù)算包括土地成本、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。土地成本根據(jù)土地出讓合同及相關(guān)交易稅費(fèi)構(gòu)成，通常由前期部門編制；前期工程費(fèi)用主要由設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算和規(guī)費(fèi)預(yù)算，主要由前期部門和設(shè)計(jì)部門編制。前期部門排出辦理相關(guān)資格證書的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在該時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)預(yù)估可能會(huì)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，設(shè)計(jì)部門根據(jù)設(shè)計(jì)合同完工時(shí)間，編制設(shè)計(jì)預(yù)算；建筑安裝費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)由工程部門和預(yù)算造價(jià)部門編制，工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制直接影響到項(xiàng)目的付款，在編制預(yù)算時(shí)需要根據(jù)工程完工節(jié)點(diǎn)編制工程付款預(yù)算。如在項(xiàng)目出正負(fù)零時(shí)，支付工程款總價(jià)的5%，基礎(chǔ)驗(yàn)收合格后支付工程款總價(jià)的30%，主體結(jié)構(gòu)完工后支付工程款總價(jià)的50%，結(jié)構(gòu)封頂后支付工程款總價(jià)的70%，竣工驗(yàn)收后支付工程款總價(jià)的95%，剩余的5%作為保修金，保修期滿后支付。開發(fā)間接費(fèi)用中的職工薪酬福利由人力資源部門編制；項(xiàng)目貸款利息由財(cái)務(wù)部門根據(jù)投融資預(yù)算編制。開發(fā)成本預(yù)算是項(xiàng)目預(yù)算中最難、最復(fù)雜的部分，以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度為基礎(chǔ)，由各業(yè)務(wù)部門按責(zé)任范圍分別編制。在編制過(guò)程中需綜合考慮項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，合理預(yù)計(jì)成本及發(fā)生時(shí)間，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)現(xiàn)全覆蓋;在執(zhí)行過(guò)程中，項(xiàng)目開發(fā)成本預(yù)算一般以目標(biāo)成本為綱要，以合約為基礎(chǔ)進(jìn)行控制，確保預(yù)算有效實(shí)施。隨著開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的深入，成本預(yù)算的準(zhǔn)確度也隨之提高。三是期間費(fèi)用預(yù)算。期間費(fèi)用包括項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的完工程度及銷售期間預(yù)計(jì)銷售，使其合理地分布到各個(gè)預(yù)算期內(nèi)。銷售費(fèi)用預(yù)算根據(jù)銷售計(jì)劃在各階段投入的各種費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售傭金、推廣費(fèi)，促銷費(fèi)等。管理費(fèi)用預(yù)算根據(jù)誰(shuí)使用，誰(shuí)編制誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則控制。人力資源部門負(fù)責(zé)編制所有員工的人事費(fèi)用，包括工資薪酬，福利，社保四金，培訓(xùn)費(fèi)等。其他部門負(fù)責(zé)編制各個(gè)部門使用的日常費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用由于財(cái)務(wù)部門編制，包括未計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的利息支出及金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)支出。

（2）財(cái)務(wù)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)收入和分?jǐn)偝杀?。收入的確認(rèn)一般根據(jù)國(guó)稅發(fā)2009年31號(hào)文件執(zhí)行，即：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。三個(gè)條件中最早的時(shí)間點(diǎn)為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時(shí)間。成本分?jǐn)偘串?dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本根據(jù)各類數(shù)據(jù)匯總后編制預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，確保資金的安全和快速流轉(zhuǎn)尤為關(guān)鍵，因此準(zhǔn)確編制預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表顯得尤為重要。

（3）資本預(yù)算。資本預(yù)算一般包括固定資產(chǎn)預(yù)算與投融資預(yù)算。行政部門根據(jù)各個(gè)部門對(duì)固定資產(chǎn)的需要編制固定資產(chǎn)預(yù)算。包括購(gòu)置品種類別、數(shù)量、金額、預(yù)計(jì)使用情況、時(shí)間等。投融資預(yù)算分為投資預(yù)算和融資預(yù)算。投資拓展部門負(fù)責(zé)拓展項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析供決策層參考。編制投資預(yù)算還需考慮公司整體的資金量，考慮是否投資預(yù)算脫離實(shí)際導(dǎo)致投資預(yù)算空洞不可行。融資預(yù)算一般根據(jù)公司預(yù)算的現(xiàn)金需求量編制，在編制時(shí)充分考慮到項(xiàng)目資金的收支情況，做到資金平衡。如發(fā)現(xiàn)資金有缺口需及時(shí)對(duì)外融資，重點(diǎn)對(duì)融資額利率資金渠道進(jìn)行反映。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合法的融資渠道主要有金融機(jī)構(gòu)貸款、信托融資、債券股權(quán)融資、證券市場(chǎng)融資、委托貸款、民間借貸等。各個(gè)部門預(yù)算完成后統(tǒng)一匯總到財(cái)務(wù)部合并，財(cái)務(wù)部完成合并后上報(bào)公司總經(jīng)理簽字確認(rèn)。總經(jīng)理簽字確認(rèn)后報(bào)上級(jí)主管單位預(yù)算管理委員會(huì)，預(yù)算管理委員會(huì)匯總審核質(zhì)詢后如需調(diào)整下發(fā)重新調(diào)整。如無(wú)需調(diào)整上報(bào)集團(tuán)董事會(huì)，經(jīng)董事長(zhǎng)簽字確認(rèn)后下發(fā)正式執(zhí)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理控制

（1）嚴(yán)格預(yù)算執(zhí)行。公司下發(fā)的正式執(zhí)行預(yù)算，一般不能隨意調(diào)整，如需調(diào)整采取半年度調(diào)整和緊急調(diào)整。半年度調(diào)整是根據(jù)對(duì)上半年公司經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析和總結(jié)，然后根據(jù)實(shí)際情況對(duì)下半年預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。緊急調(diào)整是在不調(diào)整會(huì)影響到公司正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)董事會(huì)特別批準(zhǔn)才能進(jìn)行調(diào)整。該調(diào)整不能重復(fù)多次進(jìn)行，一定要結(jié)合實(shí)際情況按嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（2）加強(qiáng)預(yù)算考核。房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)有很大不同，所以在設(shè)定績(jī)效考核時(shí)有很大的難度，需要更為精確的設(shè)定。以項(xiàng)目整體開發(fā)預(yù)算和關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作為績(jī)效考核的主要依據(jù)，根據(jù)預(yù)算完成實(shí)際情況進(jìn)行考核。對(duì)于各職能部門，根據(jù)預(yù)算進(jìn)行分解，以平衡計(jì)分卡思路為每個(gè)部門和每個(gè)崗位設(shè)定KPI指標(biāo)，作為主要的考核依據(jù)。將公司整體工作預(yù)算和實(shí)際完成情況作為KPI指標(biāo)考核結(jié)果的系數(shù)，最后得分作為業(yè)績(jī)考核的結(jié)果。使房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效考核與全面預(yù)算管理能結(jié)合在一起，使得房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理不流于形式，推動(dòng)全員認(rèn)真編制和執(zhí)行全面預(yù)算管理。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)管理論文范文第3篇

現(xiàn)代企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論認(rèn)為，任何企業(yè)都存在管理上的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭和最終成果都會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)和資金形態(tài)體現(xiàn)出來(lái)。所以，財(cái)務(wù)管理自始至終都是企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的晴雨表。而稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專員重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范是我們義不容辭的責(zé)任。筆者認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在稅務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)《稅法》等稅收法律法規(guī)的收集、研究、學(xué)習(xí)和理解不透，在稅種上會(huì)因?yàn)閼?yīng)納稅而未納、在稅款上會(huì)因?yàn)闆]有足額繳納而被稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)后給予處罰。另一方面是因?yàn)閷?duì)稅收優(yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒有申請(qǐng)享受，增加了稅收負(fù)擔(dān)。因?yàn)闆]享受優(yōu)惠政策、補(bǔ)繳稅款、加罰滯納金，不僅會(huì)造成企業(yè)的財(cái)務(wù)損失還會(huì)造成企業(yè)聲譽(yù)受損。另外就是存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會(huì)相應(yīng)提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發(fā)票會(huì)相應(yīng)減少稅收，購(gòu)房人也許現(xiàn)在無(wú)所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時(shí)問(wèn)題就會(huì)暴露無(wú)遺，從而形成了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)究其原因一是稅務(wù)會(huì)計(jì)的人員素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和納稅觀念不高；二是重要業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的涉稅控制、稅務(wù)內(nèi)控監(jiān)督不嚴(yán)等等。

二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的后果，端正誠(chéng)信納稅、合法納稅的觀念，絕對(duì)不能抱有僥幸心理，投機(jī)取巧、偷逃稅款。

2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。通過(guò)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿項(xiàng)目開發(fā)銷售的全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前、事中自我防控。

3．注重對(duì)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強(qiáng)稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認(rèn)真學(xué)習(xí)稅務(wù)會(huì)計(jì)的職能、分類、核算方法。

4．負(fù)責(zé)稅務(wù)的會(huì)計(jì)人員要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，及時(shí)注意信息的收集和比對(duì)，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實(shí)際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。

三、設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)，建立稅務(wù)核算體系

針對(duì)稅收管理的越發(fā)嚴(yán)格和越發(fā)精細(xì)化，要求企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)必須從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)中分離出來(lái)，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報(bào)的一個(gè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)。

1．建立稅務(wù)會(huì)計(jì)的獨(dú)立核算。在稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對(duì)獨(dú)立的稅務(wù)會(huì)計(jì)部門或機(jī)構(gòu)。例如可在財(cái)務(wù)部下設(shè)稅費(fèi)管理科，明確對(duì)企業(yè)中所有涉稅事項(xiàng)、稅金計(jì)算、稅款申報(bào)與繳納等全面負(fù)責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計(jì)繳的及時(shí)性。該部門對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每一筆經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家稅收法令為依據(jù)，獨(dú)立地進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)核算，計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項(xiàng)稅金計(jì)算的完整性和正確性。

2．稅務(wù)會(huì)計(jì)的納稅籌劃。稅收籌劃是通過(guò)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負(fù)下限，以使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小化，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過(guò)會(huì)計(jì)核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃不是做假賬，而是會(huì)計(jì)方法適當(dāng)?shù)倪x擇。比如，在材料價(jià)格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當(dāng)期的成本費(fèi)用，成本影響利潤(rùn)，進(jìn)而影響所得稅的大小。

四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計(jì)算中有無(wú)漏洞和問(wèn)題，不僅可以保證財(cái)會(huì)資料及涉稅數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準(zhǔn)備。

1．日常定期自查，結(jié)合財(cái)務(wù)核算過(guò)程的實(shí)際情況，對(duì)照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無(wú)漏報(bào)應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯(cuò)報(bào)代扣(收)稅項(xiàng)目、錯(cuò)用稅率或計(jì)算錯(cuò)誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤及時(shí)自行糾正。

2．對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的各類專項(xiàng)納稅檢查，按照通知的時(shí)間、要求和檢點(diǎn)，提前組織力量展開自查。對(duì)于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯(cuò)誤，主動(dòng)改正，及時(shí)補(bǔ)繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項(xiàng)檢查中可能出現(xiàn)的問(wèn)題消滅在自查階段。

3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問(wèn)題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，此時(shí)不排除聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。

五、構(gòu)建和諧稅企關(guān)系

房地產(chǎn)管理論文范文第4篇

[論文摘要]隨著房地產(chǎn)行業(yè)的升溫，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，就如果規(guī)范房地產(chǎn)中介及房地產(chǎn)中介違規(guī)（違法）的法律責(zé)任進(jìn)行探討。

近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)如雨后春筍般紛紛涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易的供求雙方起到了媒介和橋梁的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)作；另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)起步較晚，立法也不夠健全，房地產(chǎn)中介服務(wù)行為混亂無(wú)序，侵害當(dāng)事人權(quán)益、欺詐消費(fèi)者事件時(shí)有發(fā)生。鑒于此，迅速規(guī)范房地產(chǎn)中介行為、平衡當(dāng)事人之間的利益，已成為我國(guó)立法必須面對(duì)的迫切問(wèn)題。本文擬從規(guī)范和調(diào)整中介行為入手，探討中介違規(guī)（違法）行為的界定、責(zé)任承擔(dān)及其理論基礎(chǔ)等問(wèn)題，并對(duì)立法提出相關(guān)建議。

一、問(wèn)題的提出

有一則案例。2004年5月，經(jīng)某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司牽頭，原告黃某與被告張某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，約定原告將其所有的一套住房售予被告，價(jià)款121000元，被告應(yīng)在立約時(shí)給付定金1500元，房款應(yīng)在同年12月30日前付清。協(xié)議簽訂后，被告依約給付了定金，并與同年12月26日將20000元房款交至中介公司，后被告又分兩次將其余購(gòu)房款及中介費(fèi)共計(jì)103000元交至中介公司。原告遲遲未收到房款，遂找被告索要，方知房款已交至中介公司。經(jīng)多次催要，中介公司僅出具欠條一份，表示暫無(wú)力償還房款，原告遂訴至法院。以上案例，只是房地產(chǎn)中介違規(guī)行為中再普通不過(guò)的情形。我們知道，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行法定義務(wù)和合同的約定義務(wù)，為當(dāng)事人之間民事活動(dòng)的合法性和真實(shí)性做出引導(dǎo)。然而，中介違規(guī)屢屢發(fā)生，對(duì)類似行為應(yīng)該如何規(guī)范？對(duì)中介公司挪用或侵占房款的行為，除依法追究相應(yīng)刑事責(zé)任外，民事責(zé)任該如何認(rèn)定，賠償范圍該如何劃分？對(duì)收取了高額見證費(fèi)的律師及咨詢機(jī)構(gòu)未盡到義務(wù)存在明顯過(guò)錯(cuò)的，責(zé)任又該如何認(rèn)定？其法律依據(jù)又何在呢？

二、確立房地產(chǎn)中介違規(guī)行為民事責(zé)任的法理學(xué)基礎(chǔ)

對(duì)于中介違規(guī)行為，相關(guān)法規(guī)主張刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任三者并舉已達(dá)成共識(shí)。在追究行政責(zé)任、刑事責(zé)任方面，可以分別依據(jù)《行政處罰法》、《刑法》等進(jìn)行，然而對(duì)于如何追究民事責(zé)任、要不要設(shè)置民事責(zé)任，目前法律并無(wú)定論，實(shí)踐中也頗有爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，設(shè)置民事責(zé)任是完全必要的。

（一）這是“無(wú)救濟(jì)則無(wú)權(quán)利”法律原則的體現(xiàn)

民事責(zé)任是違反民事義務(wù)的結(jié)果。民事責(zé)任使民事權(quán)利具有法律上之力，使權(quán)利人借以享有特定的利益。從中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和其委托人房地產(chǎn)開發(fā)公司或購(gòu)房者的關(guān)系看，房地產(chǎn)公司或購(gòu)房者與之簽訂了中介服務(wù)合同，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)理應(yīng)盡職盡責(zé)，提供真實(shí)、完整、準(zhǔn)確、新穎、公平的信息和技術(shù)服務(wù)。從違規(guī)行為的性質(zhì)看，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或是違反了委托合同、居間合同的約定，或是侵犯了委托人或第三人的合法權(quán)益，因此應(yīng)承擔(dān)兩種責(zé)任，當(dāng)然也包括兩種責(zé)任的意合，即違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。這兩種責(zé)任明顯屬于民事責(zé)任的范疇，因此設(shè)置民事責(zé)任是當(dāng)事人尋求公力救濟(jì)和私力救濟(jì)的雙重需要。

（二）從民事責(zé)任與行政責(zé)任、刑事責(zé)任的關(guān)系上看，民事責(zé)任具有獨(dú)立性

在規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的過(guò)程中，僅僅追究中介機(jī)構(gòu)的行政責(zé)任和刑事責(zé)任，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序是不夠的。行政責(zé)任是主管機(jī)關(guān)發(fā)揮監(jiān)管職能的結(jié)果。由于主管機(jī)關(guān)人力、財(cái)力、物力的限制，其發(fā)現(xiàn)、調(diào)查中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為以及追究其行政責(zé)任的能力也相應(yīng)受到限制。至于刑事責(zé)任，它是法律責(zé)任中最嚴(yán)厲的責(zé)任形態(tài)，但適用范圍有限，只有違規(guī)行為情節(jié)惡劣、后果非常嚴(yán)重構(gòu)成犯罪時(shí)方可適用。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷的，只能是民事賠償?？梢?，在房地產(chǎn)法領(lǐng)域，民事責(zé)任是行政責(zé)任、刑事責(zé)任所不可替代的。

（三）從民事責(zé)任的功能看，民事責(zé)任具有補(bǔ)救功能、重罰功能和管理房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的多重功能

(1)補(bǔ)救功能。補(bǔ)救是對(duì)受害人而言的，而民事責(zé)任恰恰具有填補(bǔ)損失、恢復(fù)權(quán)利的作用。

(2)懲罰功能。懲戒是對(duì)侵權(quán)人或違約人而言的，民事責(zé)任具有制裁不法行為、恢復(fù)秩序的作用。懲罰意味著法律依據(jù)社會(huì)公認(rèn)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和行為準(zhǔn)則對(duì)具體行為作出否定評(píng)價(jià)和抑制性處理，其結(jié)果就是對(duì)不法行為的矯正與對(duì)正義和秩序的恢復(fù)。懲罰功能主要通過(guò)使不法行為人承擔(dān)強(qiáng)制性的給付義務(wù)和其他義務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

(3)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。完善的民事責(zé)任必然很好地發(fā)揮補(bǔ)救和懲戒功能。補(bǔ)救和懲戒雙管齊下，相輔相成，共同規(guī)范中介違規(guī)行為。可見，民事責(zé)任的設(shè)置，對(duì)管理整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了不可或缺的作用。

三、對(duì)相關(guān)立法的幾點(diǎn)建議

要解決房地產(chǎn)中介違規(guī)行為帶來(lái)的諸多問(wèn)題，唯一標(biāo)本兼治的辦法就是加強(qiáng)和完善立法。建議立法應(yīng)確立以下幾方面內(nèi)容：

（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員一般都實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，如美國(guó)的執(zhí)照制度和我國(guó)香港地區(qū)的發(fā)牌制度，都嚴(yán)格限制入市機(jī)構(gòu)和人員的標(biāo)準(zhǔn)和條件。近幾年，我國(guó)雖然也實(shí)行中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)及執(zhí)業(yè)人員資格管理制度，但由于標(biāo)準(zhǔn)及條件規(guī)定偏寬，且監(jiān)管機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)，導(dǎo)致大量的低素質(zhì)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員進(jìn)入市場(chǎng)。為此，我國(guó)要通過(guò)立法對(duì)從業(yè)機(jī)構(gòu)和人員分別實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

（二）設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)

許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)都建立了房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)，并通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)制訂了執(zhí)業(yè)道德規(guī)范，對(duì)中介違規(guī)行為加以規(guī)范和限制。行業(yè)協(xié)會(huì)可配合政府有關(guān)部門對(duì)不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M(jìn)行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴(yán)重違規(guī)或嚴(yán)重缺乏資信的中介機(jī)構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會(huì)等等。

（三）確立過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則和中介機(jī)構(gòu)的免責(zé)事由

過(guò)錯(cuò)責(zé)任是指因行為過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致他人損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。根據(jù)客觀過(guò)錯(cuò)說(shuō)，行為人的行為只要違反了法律所設(shè)定的規(guī)則、義務(wù)，那么即存在過(guò)錯(cuò)。在房地產(chǎn)中介服務(wù)中，中介機(jī)構(gòu)從事違規(guī)行為一般都出于過(guò)錯(cuò)和重大過(guò)失。鑒于中介違規(guī)行為的特殊性，為避免訴訟中受害方對(duì)中介機(jī)構(gòu)的主觀過(guò)錯(cuò)舉證困難，應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)推定原則，實(shí)行舉證倒置。只要中介服務(wù)給當(dāng)事人帶來(lái)?yè)p失，當(dāng)事人就可以中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)必須提供證據(jù)證明自己主觀無(wú)過(guò)錯(cuò)或過(guò)失，否則就應(yīng)當(dāng)推定其有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)對(duì)受害方的損害承擔(dān)責(zé)任。

房地產(chǎn)管理論文范文第5篇

做好工程預(yù)決算工作對(duì)于施工企業(yè)有著重要的責(zé)任，而當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此，良好的工程預(yù)決算可以幫助企業(yè)節(jié)省資金，創(chuàng)新管理方式和提升管理效率。當(dāng)前存在的不足主要有兩個(gè)方面：第一，定額更新?lián)Q代的頻率慢，很多房地產(chǎn)企業(yè)還采用這種傳統(tǒng)的工程預(yù)決算方法，而這種方式對(duì)于工程資金運(yùn)用的真是和可靠性不夠準(zhǔn)確，并且計(jì)算繁瑣，增大了工作量，降低了管理效率。第二，缺乏管理的全面性，也就是缺乏綜合管理。面對(duì)工程項(xiàng)目中存在的不足，有效溝通是解決問(wèn)題的良好方式，但是當(dāng)前設(shè)計(jì)與施工難以溝通的問(wèn)題，讓預(yù)結(jié)算款額變得不盡合理，更有些工作人員抽逃資金，在資金上弄虛作假，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策

2.1建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系要想健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理，就必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制和執(zhí)行，同時(shí)加強(qiáng)考核分析。歸納一下可以說(shuō)有以下兩點(diǎn)：第一，要嘗試在企業(yè)內(nèi)部建立成本和投資管理中心，加強(qiáng)利潤(rùn)的管理，對(duì)于工程財(cái)務(wù)預(yù)算和工程財(cái)務(wù)決算要以季度為目標(biāo)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)合理的資金規(guī)劃，加強(qiáng)未完成工作的審批，對(duì)已經(jīng)完成的工作要加強(qiáng)審查工作，將資金控制的工作做到位，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的精細(xì)化管理。第二，要充分注重企業(yè)內(nèi)部的上行下效，注重企業(yè)部門之間的溝通聯(lián)系，因?yàn)榱己玫臏贤梢詭椭髽I(yè)完善管理，實(shí)現(xiàn)上、下級(jí)的溝通管理。企業(yè)內(nèi)要注意責(zé)任到人，出了問(wèn)題不出現(xiàn)推諉扯皮的情況，要制定月度、季度、年度的考核目標(biāo)，并在周期末進(jìn)行管理總結(jié)，這樣才能有效健全財(cái)務(wù)成本管理體系。

2.2完善內(nèi)部資金管理體系要完善資金管理體系就要運(yùn)用到信息化管理，而科學(xué)的籌集和管理資金是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要任務(wù)，也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要前提。企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)日常資金的收支情況予以把握，做好每日現(xiàn)金流的核對(duì)。另外，企業(yè)要建立電子銀行和核算系統(tǒng)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金合理的預(yù)決算，實(shí)現(xiàn)資金控制，讓企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代化真正建立完善的資金管理體系。