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物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第1篇

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一、物業(yè)概況某某區(qū)位于濱河大道東段，前擁白河，背靠獨山，風景十分秀美某某區(qū)占地約000㎡，分為辦公（酒某某區(qū)和某某區(qū)兩部分。辦公（酒店）大樓地面以上樓高0層，地下室一層，建筑面積為000㎡，各項配套設施齊全；大樓以00軸線為界，西側為某某某某區(qū)域，建筑面積000㎡；東側為某某區(qū)域，建筑面積000㎡；首層入口分別位于大樓西側和大樓正面；辦公（酒某某區(qū)廣場地面為花崗巖石材鋪砌。某某區(qū)位某某區(qū)后半部分，為0幢1單元和1幢4單元的7層單體住宅樓，6、7層為復式樓；室內水電等各種配套設施齊全；總建筑面積為00㎡。機關大樓的建筑主體均為框支結構，外墻面貼有瓷磚、干掛石材；某某區(qū)入口設某某區(qū)前側，某某區(qū)入口設某某區(qū)的東側，均設有門衛(wèi)室，安裝有電動伸縮門，某某區(qū)四周建有封閉圍欄，某某區(qū)三面圍墻一面圍欄。

某某區(qū)實施了亮化工程，各種路燈、草坪燈、地埋燈、射燈等燈具齊全（有酒店經營者負責管理維護）。

綠化占地約12200㎡，其中：辦公（酒某某區(qū)綠化面積約3000㎡（有酒店經營者負責管理維護），某某區(qū)綠化及園林小品占地面積約9200㎡。

機關大樓安裝有3臺開利空調主機、3臺上海三菱電梯（某某區(qū)域2部，某某區(qū)域1部），設有消防噴淋、消防栓、消防自動報警及監(jiān)控系統(tǒng)、供配電、給排水、空調（制冷、供熱）系統(tǒng)；辦公（酒某某區(qū)、某某區(qū)各設一套安防閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和遠紅外線防盜報警系統(tǒng)。供電系統(tǒng)室外配臵有四臺箱式變壓器。

大樓的供電、供熱（制冷）、消防、供水等系統(tǒng)與其后面某某區(qū)共用一套系統(tǒng)。安防系統(tǒng)辦公（酒某某區(qū)和某某區(qū)分設。某某區(qū)（不含酒店）有化糞池1個，容積20 m3；深水井7眼，深水泵7臺（套），地下蓄水池一個，容積300 m3。地下有供水管道，雨、污水管道，地溫空調及熱水管道若干。

某某區(qū)有管理和商業(yè)用房10間約250㎡，公共車棚一座約140㎡，公共衛(wèi)生間一處，公用液化氣瓶房兩某某區(qū)間道路硬化。庭院路燈43盞。某某區(qū)有化糞池6個，容積36 m3；地下供水管道，雨、污水管道，地溫空調及熱水管道若干。

辦公及某某區(qū)有線電視、電話及寬帶網線均入室進戶。

物業(yè)管理用房約90㎡（不含各專用值班室）。

住某某區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，暫有某某辦公室行使業(yè)主委員會職責。

二、分析說明

從物業(yè)管理角度對比某某市其它辦公、生某某區(qū)（樓宇），某某機關的物業(yè)管理呈現如下特點：

2.1 建筑容積率低，占地面積大; 需控制的入口多，從而使物管服務單價偏高。

2.2 綠地面積大，多為沙石垃圾物填墊，土層薄，肥力差，耐澇怕旱，耗水量大，綠地養(yǎng)護成本高。

2.3 機關大樓裝有中央空調，雖節(jié)能，但其運轉維修費用較高；由于某某區(qū)入住率低，大樓賓館部分開業(yè)啟用還需一段時間，會造成單位面積承擔固定性費用過高。

2.4 大樓的供電、供熱、消防、供水等系統(tǒng)比較復雜，且與其后面某某區(qū)共用一套系統(tǒng)，對物業(yè)公司的工程管理水平要求高（這對提高設備利用率降低設備運作成本至關重要）。

2.5 由于設備共用，各部分費用的分攤管理有一定的難度。

2.6 室外管網、大樓屋頂、住宅局部、部分門窗、供應安裝水暖電器室調設備等，由于施工過程長，不同程度存在隱患，返修率會比較高。

2.7 新設立公司一無資質，二無經驗，員工未經專業(yè)培訓，服務質量和工作效率與業(yè)主期望有較大差距。

2.8 某某機關某某區(qū)、某某區(qū)定位高某某區(qū)，物業(yè)管理服務質量、標準應與之匹配。

三、管理服務目標

3.4 常規(guī)性的物業(yè)管理：提供高質量、高穩(wěn)定性具有較強抗風險能力的物業(yè)管理服務，并保證各項物業(yè)管理過程處于實時監(jiān)督、有效控制和持續(xù)改進中，具體的管理指標參照物業(yè)管理評優(yōu)標準。

在提供優(yōu)質物業(yè)管理的同時，通過有效降低和控制成本，在可行的情況下，可酌情開展經營性收益來減少某某涉及物業(yè)管理的經濟負擔，使物業(yè)管理質價相符，物有所值。

依據有關法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定，進行規(guī)范化的運作，保證局機關物管公司與局機關各科室、各住戶建立良好的溝通渠道，并保持密切的聯(lián)系; 虛心聽取意見，并及時處理，以此來促進物業(yè)管理工作更好地開展，增加業(yè)主對服務的滿意度。

3.5 “業(yè)主至上，服務第一！”局機關物業(yè)公司全體員工將以扎實的工作作風，專業(yè)的技術實力，無微不致的服務，為局機關提供超值的物業(yè)管理服務。

3.6 氛圍文化

倡導“自然和諧”的價值觀，推進環(huán)境文化，將氛圍文化服務作為某某機關物業(yè)管理公司的一項重要工作。

四、局機關物業(yè)管理重點工作

局機關物業(yè)公司主要管理人員均來自系統(tǒng)內各單位，雖無物業(yè)管理的專業(yè)經驗，但有信心和熱情，并有從事多年機關管理服務的經驗，其管理水平應勿庸臵疑。在此，僅就以下重大工作和措施承諾如下：

4.1：履行應盡職責，嚴格依法依規(guī)管理，服務公開、規(guī)范、透明

某某機關辦公室與局機關物業(yè)管理公司是一個委托被委托的關系，正確處理兩者的關系對于協(xié)調處理物業(yè)管理有很大關系和重要意義。加強彼此之間的合作關系，

加大溝通力度，為此我們將采取下列方法：

4.1.1、嚴格執(zhí)行《國家物業(yè)管理條例》，同時按照公司內部管理體系規(guī)范運作，協(xié)調各方關系，建立合作、協(xié)調、監(jiān)管、互利的共贏關系。

4.1.2、充分利用各種形式的宣傳與溝通的途徑，開展某某區(qū)內各部門信息反饋和互通，認真正確地對待每一位人員提出的問題，每年兩次開展機關內意見調查，了解各部門和各住戶的需求，及時處理、反饋，努力提高大樓內各部門的滿意率。

4.1.3建立健全財務管理制度，堅持財務公開制度，每半年向某某辦公室匯報一次管理服務、財務收支報表和本體基金報表，接受某某機關的監(jiān)督。

4.1.4每季度至少召開一次物管聯(lián)系會議。評議物業(yè)管理績效，傾聽各部門和業(yè)戶的意見，使聯(lián)系會議成為某某機關與物業(yè)管理公司之間溝通的橋梁。

4.1.5遇到重大經營活動或較大的變革，及時與某某辦公室溝通。

4.1.6本著對某某機關負責的態(tài)度，管理中采取各種節(jié)約措施降低成本，減輕某某的負擔。

4.2服務精神的樹立

4.2.1在員工培訓中強化服務的意識和理念，培養(yǎng)員工服務工作的職業(yè)素養(yǎng)，并以案例及實踐來鍛煉員工的品質，建立自信。

4.2.2嚴格按公司《員工守冊》、《作業(yè)指導書》來規(guī)范員工的著裝，行為。

4.2.3作為管理服務的一線員工，其表現直接體現出物管的工作水平。

4.2.4、某某區(qū)接收運作平穩(wěn)后，服務中心開展大堂禮儀接待服務。

4.3平穩(wěn)交接進駐

根據要求和實際情況，我們充分地準備，做出了如下部署和安排：

4.3.1機關物業(yè)管理公司參加移交人員是來自局機關，移交期人員配臵充分，全面接收，實行專業(yè)對接，確保移交順利進行，保障某某機關的正常運作。

4.3.2局機關物業(yè)管理公司將組成以副經理趙宏運為組長、副經理張獻為副組長，全面領導移交工作，各部門主管及聘請的各專業(yè)工程師組成的移交接管工作小組，根據某某實際工作需要，水電、空調、管網、消防、監(jiān)控等工程序列工作由公司副經理趙宏運帶領專業(yè)技工提前進駐。

4.3.3移交工作分為工程設備組、資料組及保安組、按專業(yè)領域對移交項目、現狀問題，實行逐項移交，登記造冊，留備后查。

4.3.4設備機房和運行管理責任移交后，實行24小時機房值守和嚴格的機房準入制度，確保設備正常運行。

4.4各系統(tǒng)設備的可靠運行和良好養(yǎng)護

4.4.1制定科學的設備操作指引，并嚴格執(zhí)行，按要求填寫相關運行記錄表，及時備案。

4.4.2對設備安排24小時值守，實時監(jiān)控，及時發(fā)現問題，確保設備萬無一失。

4.4.3針對某某某某區(qū)的具體情況，制定各種應急預案，并多次演練，確保危機能夠妥善化解。

4.4.4詳細制定設備的維保方案，對設備進行強制定期維保，保證設備時刻處于良好狀態(tài)。

4.5合理安排資金，有計劃、分步驟精心組織實施小本體、設備、設施和環(huán)境的改造更新工程

我們認為：要達到高水平的管理應軟硬件齊抓，在抓服務抓質量的同時，對某某機關某某區(qū)、某某區(qū)不合理或不經濟的部分硬件完善提高。

具體實施方案和計劃須公司移交進駐后在年度計劃中以附件的形式提出。

五、管理方式、工作計劃和物質裝備

5.1 管理方式

公司在某某機關物業(yè)管理的全方位服務中，充分發(fā)揮管理層敬業(yè)精神，充分利用某某品牌形象和資源優(yōu)勢，吸收同業(yè)先進的物業(yè)管理理念，建立完善的約束激勵機制和責權分明、層層負責的工作管理體系，堅持以人為本原則，實行人性化管理

5.2 管理體系

根據局機關物業(yè)管理的要求，我們采用直線型組織結構。它的特點是：各種職務按垂直系統(tǒng)排列，體現南陽某某辦公樓管理結構簡單，責任分明，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求。

某某機關物業(yè)管理公司的組織構架，實行某某辦公室監(jiān)督與專業(yè)服務相結合的管理方式; 實行自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展企業(yè)化管理，嚴格履行“某某市某某機關物業(yè)服務管理合同”中規(guī)定的權務、義務和責任。

機關物業(yè)管理服務公司組織構架圖

5.2.1 部門職責

綜合服務中心

①負責公司對外公共關系的處理與協(xié)調;

②負責某某辦公室、訪客以及業(yè)戶等提出的服務申請、投訴受理和處理。并定期組織進行各辦公單位和業(yè)戶意見調查，回訪、統(tǒng)計、分析工作。

③某某區(qū)域內清潔、綠化、安保等管理控制;

④負責組織公司的安全、質量檢查、提出質量改進建議，負責糾正措施的驗證; ⑤負某某區(qū)文化的開展;

⑥某某區(qū)域內物業(yè)管理各類信息、記錄的匯集、整理統(tǒng)計、分析和及時傳遞; 定期形成日、月統(tǒng)計報表。為管理決策、質量分析提供依據;

⑦負責公司行政、總務工作;

物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第2篇

關鍵詞：物業(yè)管理 早期介入內容 必要性

中圖分類號：[F287.8] 文獻標識碼：A 文章編號：

2007年10月1日國務院《物權法》的頒布，使物業(yè)管理工作更加規(guī)范化、法制化。隨著物業(yè)管理的不斷深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入已經不適應物業(yè)管理發(fā)展的需要，目前已經有一些富有遠見的房地產開發(fā)建設單位開始嘗試讓物業(yè)服務企業(yè)在項目規(guī)劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)服務企業(yè)的意見，完善物業(yè)建設，提高樓盤品質，在得到市場良好回報的同時，也理順了后期管理的諸多問題，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎。

一、物業(yè)管理早期介入的內容

所謂物業(yè)管理的早期介入，是指新建物業(yè)竣工之前，建設單位根據項目開發(fā)建設的需要所引入的物業(yè)咨詢活動，物業(yè)服務企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設計和建設，從物業(yè)管理服務的角度出發(fā)提出合理化建議，從而使建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的要求。目前，雖然有很多物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)項目實施了早期介入，但大多數都是在業(yè)主入住前半年左右進入，所做的主要工作也只是就建筑安裝工程后期的工作提一些建議。有的建議能幫助開發(fā)商通過改進，使其完善，但也有許多建議無法整改，留有缺陷給后期的物業(yè)管理帶來許多困難。因此物業(yè)早期介入越早越好。從總體上看，物業(yè)管理的早期介入應從五個階段著手：

（一）可行性研究階段

主要內容：

1．根據物業(yè)建設及目標客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

2．根據規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務的基本內容；

3．根據目標客戶情況確定物業(yè)管理服務的總體服務質量標準；

4．根據物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務費的收費標準；

5．設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

（二）規(guī)劃設計階段

主要內容：

1．就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議；

2．就物業(yè)環(huán)境及配套設施的合理性、適應性提出意見或建議；

3．提供設施設備的設置、選型及服務方面的改進意見；

4、就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置要求等提出意見。

（三）建設階段

主要內容：

1．與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現的問題共同協(xié)商，及時提出并落實整改方案；

2．配合設備安裝，確保安裝質量；

3．對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；

4．熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情，特別注意那些在設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內容。

（四）銷售階段

主要內容：

1．完成物業(yè)管理方案及實施進度表；

2．擬定物業(yè)管理的公共管理制度；

3．擬定各項費用的收費標準及辦法；

4、對銷售人員進行必要的物業(yè)管理知識培訓；

5．將早期介入形成的記錄、方案、圖紙等資料整理歸檔。

（五）竣工驗收階段

這一階段的內容主要是參與竣工驗收,在各個單項工程完工后,參與單項工程竣工驗收,在分期建設的工程完工后,參與分期竣工驗收,在工程全面竣工后,參與綜合竣工驗收.

這樣不僅能有效避免物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，為以后的工程維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩，還能有效督促開發(fā)建設單位在物業(yè)配套方面考慮齊全，避免后期物業(yè)管理上的不便。

二、物業(yè)管理早期介入的必要性

總結多年來物業(yè)管理的經驗不難發(fā)現，由于房屋設計、建設過程中留下的缺憾，給房產使用人和物業(yè)服務企業(yè)帶來了諸多影響，許多物業(yè)糾紛都與開發(fā)建設單位有著或多或少的聯(lián)系。注重物業(yè)管理早期介入，在物業(yè)開發(fā)建設之初，協(xié)助開發(fā)建設單位及時發(fā)現和處理各階段存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少問題的發(fā)生，而且在建設初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或降低，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障，物業(yè)管理的早期介入就體現了其必要性。

(一) 優(yōu)化設計

隨著社會經濟的發(fā)展，人們對的住宅品位和居住環(huán)境的要求越來越高，這使得建設單位在開發(fā)過程中除了要執(zhí)行國家有關技術標準外，還應考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素，物業(yè)管理企業(yè)可以從業(yè)主及日后管理的角度，就房屋實際和功能配置、設備選型和材料選用、公共設施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設計更加優(yōu)化、完善。

（二）有助于提高工程質量

在物業(yè)的建設過程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢幫助建設單位加強工程質量管理，及時發(fā)現設計、施工中的缺陷，提前防范質量隱患，使工程質量問題在施工過程中得到解決，避免在日后使用中再次投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升物業(yè)品質。

（三）有利于了解物業(yè)情況

對物業(yè)及其配套設施設備的運行管理和維修養(yǎng)護是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作必須對物業(yè)的建筑結構、管線走向、設備安裝等情況了如指掌。物業(yè)管理企業(yè)可通過早期介入出發(fā)了解情況，從而在日后的工作中做到心中有數，對癥下藥。

（四）為前期物業(yè)管理做充分準備

物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機會，逐步開展制定物業(yè)管理方案和各項管理規(guī)章制度、進行機構建設、員工招聘及培訓，組織素質高、業(yè)務強、對工作認真負責的管理人員和工程技術人員組成驗收小組進入現場，對分部、分項工程質量進行驗收。物業(yè)服務企業(yè)與建設單位協(xié)商接管方案及交接的具體事項，如接管時間、日期、注意事項、保修責任等；收集整理竣工驗收資料，為今后的物業(yè)管理、設施設備維護保養(yǎng)，業(yè)主房屋質量糾紛處理等具體工作提供翔實的技術依據，便于物業(yè)移交后物業(yè)管理工作的順利開展。

（五） 有助于提高建設單位的開發(fā)效益

早期介入是物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究開始到項目竣工驗收的全程介入，建設單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場定位準確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿意的物業(yè)，促進物業(yè)的銷售。同時，建設單位還可以通過引入高水平的物業(yè)管理咨詢提升自身的品牌。

三、物業(yè)管理早期介入的立法作用

由于物業(yè)管理早期介入對開發(fā)建設單位而言并非強制性要求，而是根據項目和需要進行選擇。早期介入和前期物業(yè)管理是不同的，早期介入是建設單位開發(fā)建設物業(yè)項目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務。目前設計、建設、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識不足，重視不夠，造成物業(yè)在建成后的長期管理服務中，出現諸多問題。如果把物業(yè)管理的早期介入納入法規(guī)，從法律的角度規(guī)定，新建物業(yè)須有專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)早期介入，從物業(yè)管理和業(yè)主使用的角度對項目的規(guī)劃、設計、建設等各個環(huán)節(jié)進行參與，將能有效提升物業(yè)的建設質量，為今后的物業(yè)管理服務奠定良好的基礎。目前，在物業(yè)管理服務中，很多物業(yè)服務企業(yè)不能令業(yè)主滿意，其關鍵不僅是物業(yè)服務企業(yè)的管理服務水平問題，也存在物業(yè)的設計開發(fā)、建設質量等方面的因素，從而給物業(yè)服務企業(yè)的服務質量帶來一定影響。如能夠做到早期介入，就可避免或減少這些不利影響。

物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第3篇

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。

二是對我市普通住宅區(qū)的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。

三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網式檢查，并對發(fā)現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1086萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收108萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。

3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2008年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2008年房產系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。

4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現場會。

二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》700余冊，下發(fā)各相關單位。

三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環(huán)境，環(huán)境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。

（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。

2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務水平

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第4篇

一、指導思想

堅持以科學發(fā)展觀為指導，以促進物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范化管理為目標，以提升物業(yè)服務質量和管理水平為核心，以解決關系民生的突出問題為重點，圍繞物業(yè)服務過程各個環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮物業(yè)行政主管部門的監(jiān)管作用，嚴肅查處物業(yè)服務企業(yè)的違法違規(guī)行為，有效提升物業(yè)服務質量，建立健全提升物業(yè)服務規(guī)范化管理的長效機制，促進物業(yè)服務業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，確保居民生活秩序穩(wěn)定、人民群眾安居樂業(yè)。

二、工作目標

通過開展物業(yè)管理提升年活動，努力實現六個明顯變化，即：各職能部門、單位職責明確，工作積極性、主動性明顯提高；物業(yè)服務企業(yè)管理能力和服務質量明顯提升；物業(yè)管理覆蓋面明顯擴大；業(yè)主自治意識明顯增強；住宅小區(qū)居住環(huán)境明顯改善；物業(yè)服務滿意率明顯上升。

三、工作內容

（一）做好法規(guī)政策宣傳，提升社會發(fā)展環(huán)境。采取多種形式，加大對《中華人民共和國物權法》《省物業(yè)管理條例》等相關法律、法規(guī)及物業(yè)常識的宣傳力度，營造物業(yè)管理提升年活動的濃厚氛圍，引導社會各界樹立正確的物業(yè)管理觀念，激發(fā)居民參與物業(yè)管理的主動性、積極性，加深對物業(yè)管理法規(guī)政策的了解，提高居民依法維護自身權益、遵章盡好業(yè)主義務的意識，為物業(yè)管理工作健康有序發(fā)展打造良好的社會環(huán)境。

（二）加強法規(guī)政策調研，提升完善法規(guī)體系。加大調研工作力度，研究出臺《縣規(guī)范物業(yè)管理工作的實施意見》《縣物業(yè)質量保證金管理使用辦法》，制定《縣住宅物業(yè)服務項目招投標管理實施細則》，改革和規(guī)范住宅專項維修資金的歸集與使用，健全完善科學規(guī)范的法規(guī)體系。

（三）健全企業(yè)管理制度，提升規(guī)范服務水平。推行物業(yè)服務規(guī)范省地方標準、《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》和《業(yè)主臨時公約（示范文本）》。指導物業(yè)服務企業(yè)與委托人或業(yè)主大會簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務合同》，并按照合同約定的內容提供質價相符的服務。

（四）開展物業(yè)行業(yè)整頓，提升物業(yè)管理水平。整頓和規(guī)范物業(yè)服務市場秩序，嚴厲查處無資質或超資質從事物業(yè)管理等行為。同時，公開監(jiān)督舉報電話，專人接聽，積極解決侵害業(yè)益和影響社會和諧穩(wěn)定的突出問題。

（五）抓好業(yè)主委員會建設，提升業(yè)主自治意識。年內，商品住宅小區(qū)物業(yè)管理率、業(yè)主委員會組建率均達到90%。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦）要積極組織、指導本轄區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立、換屆工作，強化業(yè)主自治管理。年底前，符合條件的住宅小區(qū)全部選舉成立業(yè)主委員會。

（六）搞好小區(qū)綜合治理，提升居住生活環(huán)境。各職能部門要按照職責分工開展好住宅小區(qū)違法違規(guī)行為專項治理活動，加大住宅小區(qū)隨意占用綠地、亂貼亂畫、亂搭亂建、違章飼養(yǎng)畜禽等行為的查處力度，要及時清運垃圾、雜物，要通過捕殺、藥滅等形式預防蚊蠅滋生，使小區(qū)整體環(huán)境得到改善和提升。同時，要確保小區(qū)水、電、熱供應，特殊情況確需停止時，必須提前告知業(yè)主。

四、責任分工

（一）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、街道辦事處職責。負責組織實施活動方案確定的各項工作；成立物業(yè)管理糾紛調解委員會，協(xié)調處理物業(yè)管理服務過程中的各類糾紛和投訴；指導小區(qū)召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會的選舉、換屆工作；做好未實施物業(yè)管理住宅小區(qū)的管理和服務工作；搞好社區(qū)精神文明建設，指導開展社區(qū)文化活動。

（二）職能部門職責。

1.縣監(jiān)察局：負責各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動組織實施情況的監(jiān)督監(jiān)察工作。

2.縣住建局：負責新建和在建住宅小區(qū)的物業(yè)管理配套建筑及設施的建設監(jiān)督；做好住宅小區(qū)工程質量管理和綜合驗收工作；負責房屋維修資金的歸集和使用，質量保證金的催繳與管理；負責物業(yè)服務企業(yè)資質的初審；負責物業(yè)管理信息系統(tǒng)建設和物業(yè)服務項目招投標管理工作；負責物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務企業(yè)開展各項活動，提升管理水平；查處住宅小區(qū)違反房屋管理和物業(yè)管理規(guī)定的行為；搞好物業(yè)管理法規(guī)政策宣傳；搞好物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達標工作。

3.縣規(guī)劃辦：負責住宅小區(qū)建設項目建筑設計方案的審查和規(guī)劃竣工核實工作，做好物業(yè)管理配套建筑及其他住宅小區(qū)配套設施的規(guī)劃審查工作。

4.縣城管執(zhí)法局：負責指導開展住宅小區(qū)內違法亂搭亂建清理整頓專項活動；做好住宅小區(qū)內違反規(guī)劃和市容環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定行為的行政執(zhí)法工作。

5.縣環(huán)保局：負責組織開展環(huán)境保護執(zhí)法檢查活動；做好建設項目竣工環(huán)境保護驗收和住宅小區(qū)環(huán)境保護宣傳教育工作。

6.縣財政局：負責各職能部門、單位物業(yè)管理提升年活動有關資金支持。

7.縣文廣新局：負責指導和搞好物業(yè)管理提升年活動及物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳工作，把握正確的輿論導向。

8.縣衛(wèi)生局：負責居住小區(qū)內愛國衛(wèi)生、健康教育、病媒生物防制工作的指導，負責指導居住小區(qū)傳染病防治、二次供水等相關工作的檢查指導和監(jiān)督檢測。

9.縣人社局：負責加強物業(yè)服務企業(yè)用工管理，督促企業(yè)執(zhí)行好最低工資標準并與從業(yè)人員簽訂勞動合同、按時繳納社會保險金等；做好物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)技術人員管理和繼續(xù)教育工作。

10.縣民政局：負責指導居委會、住宅小區(qū)業(yè)主委員會的民主選舉、民主決策、民主管理和民主監(jiān)督工作，制定社區(qū)工作、服務管理辦法和促進發(fā)展的政策措施，指導社區(qū)服務體系建設。

11.縣物價局：負責制定物業(yè)服務政府指導價格標準；負責價格爭議調解處理工作；負責對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。

12.縣公安局：負責住宅小區(qū)內違反治安管理規(guī)定行為的管理工作；指導住宅小區(qū)管理單位搞好治安防范工作和技防設施的安裝、使用管理工作。

13.縣公安消防大隊：負責指導和督促基層公安派出所加強對住宅小區(qū)內消防設備、消防通道等的專項檢查和整治活動，消除消防安全隱患。

14.縣工商局：負責加強物業(yè)服務市場的監(jiān)督管理；負責住宅小區(qū)內的市場各類經營主體的日常監(jiān)督，查處違反工商管理規(guī)定的行為。

15.縣質監(jiān)局：負責住宅小區(qū)內電梯、鍋爐等特種設備的使用、檢驗檢測監(jiān)督管理工作，搞好安全隱患的排查整治活動。

五、實施步驟

（一）動員部署階段。制定物業(yè)管理提升年活動實施方案，進一步明確各級各有關部門職責，安排部署各項工作任務。通過電視臺、報紙、網絡等宣傳媒體，搞好物業(yè)管理提升年活動的宣傳發(fā)動，加深群眾對物業(yè)管理法規(guī)政策以及物業(yè)管理提升年活動的認識和了解。

（二）組織實施階段。

1.月份重點為“物業(yè)服務規(guī)范提升月”。組織開展物業(yè)服務市場秩序整頓，對無資質或超資質從事物業(yè)管理、不按合同約定的內容和標準提供服務、擅自提高收費標準以及占用業(yè)主公共部位和場地牟取利益、不按規(guī)定繳納專項維修資金等行為進行專項整治。組織指導各物業(yè)服務企業(yè)就服務合同、服務規(guī)范、規(guī)章制度、檔案管理等進行專項整改，物業(yè)服務企業(yè)做到建立完善的規(guī)章制度，財務管理操作規(guī)范、賬目明晰，檔案記錄內容完整準確，技術檔案資料齊全，管理人員統(tǒng)一著裝、儀表整潔、服務主動熱情，每個管理項目都要簽訂規(guī)范完整的《物業(yè)服務合同》。

2.月份重點為“安防設施改造提升月”。開展住宅小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)等安全防范設施設備和電梯、鍋爐等特種設備的檢查和更新改造，消除安全隱患，保障正常運行。

3.月份重點為“業(yè)主委員會建設提升月”。街道辦、居委會要加強指導，對符合條件的住宅小區(qū)組織召開業(yè)主大會，指導業(yè)主實施自治管理；無法實施業(yè)主自治管理的，由渤海路街道辦事處、居委會進行管理，提供必要的公共管理和服務，逐步實現物業(yè)管理的全覆蓋。

4.月份重點為“專營設施移交整改提升月”。經業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經營單位的，相關專業(yè)經營單位要及時接收，并根據實際情況進行整治改造，逐步達到分戶計量、分戶控制的要求。

5.月份重點為“環(huán)境綜合整治提升月”。各級各有關部門要按照職責分工和實施方案的要求，開展違章建筑清理、環(huán)境衛(wèi)生整治等專項活動，切實改善小區(qū)環(huán)境。

6.月份重點為“和諧共建達標提升月”。物業(yè)服務企業(yè)在居委會和業(yè)主委員會的指導監(jiān)督下，開展業(yè)主滿意率調查活動，廣泛征求業(yè)主的意見和建議，并及時進行整改。同時，居委會和業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)對無正當理由長期拖欠物業(yè)服務費的現象進行清理和追繳，對拒不繳納有關費用的，要及時向人民法院，形成物業(yè)服務有償消費、小區(qū)和諧人人有責的良好氛圍。

（三）考評總結階段。縣物業(yè)管理提升年活動領導小組對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦）、各有關部門的工作情況進行考核?？己私Y果分為5類，90分及以上為優(yōu)秀，80分-89分為良好，70分-79分為一般，60分（含）-69分為較差，60分以下為不合格并責令整改，同時追究有關領導和負責人的責任。

六、保障措施

（一）為加強組織領導，縣政府成立由分管縣長任組長的縣物業(yè)管理提升年活動領導小組，明確職責和分工，確保圓滿完成活動任務。

（二）各職能部門要把加強物業(yè)管理工作列入重要議程，成立相應的工作領導小組，建立分管領導責任制，層層落實，嚴格把關，切實將物業(yè)管理工作抓實、抓細，并逐步建立街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。

物業(yè)管理規(guī)劃方案范文第5篇

一、發(fā)展經濟適用住房的目的和原則

（一）發(fā)展經濟適用住房的目的，是為了建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的住房供應體系，加快住房建設，促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點，不斷滿足中低收入家庭日益增長的住房需求。

（二）經濟適用住房建設用地實行行政劃撥，享受政府扶持政策，以微利價格向中低收入家庭出售。

中低收入家庭購買新建的經濟適用住房實行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

二、經濟適用住房的計劃

（三）市（縣）人民政府計劃部門，會同建設、土地管理部門，根據本地的社會經濟發(fā)展狀況、人口、中低收入家庭的住房水平和市場需求以及建設用地可供數量情況，編制經濟適用住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設計劃，并統(tǒng)籌納入地方社會經濟發(fā)展計劃。

（四）市（縣）人民政府土地管理部門根據土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和經濟適用住房年度建設計劃，編制經濟適用住房建設用地年度計劃，并在地方年度土地供應計劃中統(tǒng)籌安排。

（五）各省、自治區(qū)、直轄市經濟適用住房年度建設計劃報國家發(fā)展計劃委員會、建設部、國土資源部備案。

三、經濟適用住房的建設

（六）經濟適用住房建設堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設的原則。要嚴格執(zhí)行國家《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，不符合規(guī)劃及規(guī)范要求的，不得開工建設。

（七）經濟適用住房建設要堅持合理用地，節(jié)約用地的原則，盡可能不占用或少占用耕地。經濟適用住房的建設用地實行行政劃撥方式供應，依法辦理用地手續(xù)。

（八）經濟適用住房小區(qū)規(guī)劃、設計，必須由具有相應資質的規(guī)劃和設計單位承擔，按照建設部《關于印發(fā)〈提高住宅設計質量和加強住宅設計管理的若干意見〉的通知》（建設〔1997〕321號）的有關精神執(zhí)行。采用招投標、方案競選等方式，優(yōu)選規(guī)劃設計方案，并按程序報批。規(guī)劃、設計方案要充分考慮當地的社會經濟發(fā)展水平、群眾的經濟承受能力和生活習慣。

在進行市場調查的基礎上，合理確定經濟適用住房的套型和標準，以滿足目前中低收入家庭的實際消費需要。

（九）經濟適用住房建設要嚴格執(zhí)行國家建設標準和技術規(guī)范，積極推廣先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新產品，降低能耗，提高住宅建設的整體建設水平。

（十）經濟適用住房的開發(fā)建設要通過招投標方式，確定開發(fā)建設單位和施工單位，中標單位不得轉包。要積極推行建設監(jiān)理制度，提高工程質量。工程質量要符合國家現行質量檢驗評定標準規(guī)定。

（十一）工程項目的驗收，要嚴格執(zhí)行國家驗收規(guī)范及建設部制定的《住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》（建法字〔1993〕814號）。通過驗收的住宅方可入住。

（十二）開發(fā)建設單位對經濟適用住房工程質量負最終責任，實行工程質量保證制度。銷售住房時，須向住戶提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

四、經濟適用住房價格

（十三）新建的經濟適用住房價格構成包括以下8項因素：

1、建設用地的征地和拆遷補償、安置費；

2、勘察設計和前期工程費；

3、建安工程費；

4、住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；

5、以上4項之和為基數的1－3％的管理費；

6、貸款利息；

7、稅金；

8、3％以下的利潤。

（十四）出售經濟適用住房實行政府指導價。其售價由市（縣）人民政府根據以上8項因素綜合確定，并定期公布。

經濟適用住房不得擅自提價銷售。

五、經濟適用住房的物業(yè)管理

（十五）新建成的經濟適用住房，要嚴格執(zhí)行建設部制定的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設部令第33號），全面推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機制。

（十六）在經濟適用住房建設前期階段，應做好與物業(yè)管理的銜接工作。通過競爭方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)要按照同業(yè)主委員會簽定的合同，進行售后服務和管理。

（十七）要建立住房共用部位、設備和小區(qū)公共設施的專項維修資金，并按照規(guī)定使用。

（十八）政府建設（房地產）行政主管部門要加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范物業(yè)管理及服務。物業(yè)管理收費標準應與物業(yè)管理服務內容以及當地居民的經濟承受能力相適應，通過不斷提高物業(yè)管理水平，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。

六、其它