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企業(yè)運(yùn)營策劃方案范文第1篇

什么是策劃?

“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。這就是策劃，用現(xiàn)代話語來解釋下，策劃也就是指為了達(dá)成特定目標(biāo)，而構(gòu)思、設(shè)計(jì)、規(guī)劃的過程。

策劃具體分為，策略思考與計(jì)劃編制這兩個(gè)過程。

從現(xiàn)代管理的發(fā)源地，西方管理角度來說，策劃就是計(jì)劃。策劃=Planning。需要注意的是，這是一個(gè)動(dòng)詞，也就是表述一種動(dòng)作和過程。

孫子兵法曰“以正合，以奇勝”。菜根譚網(wǎng)絡(luò)營銷機(jī)構(gòu)認(rèn)為策劃其實(shí)就是這句話。所謂正，就是指策略和系統(tǒng);所謂奇，可理解為創(chuàng)意。所以，我們認(rèn)為策劃就是：進(jìn)行策略思考、布局規(guī)劃、謀劃制勝創(chuàng)意的過程，并形成可安排執(zhí)行的方案。菜根譚有網(wǎng)絡(luò)營銷策劃三要素的系列文章，有深入闡述，可參考。

什么是網(wǎng)絡(luò)營銷策劃?

顧名思義，網(wǎng)絡(luò)營銷策劃就是為了達(dá)成特定的網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)而進(jìn)行的策略思考和方案規(guī)劃的過程。菜根譚認(rèn)為，在理解網(wǎng)絡(luò)營銷策劃策劃概念的時(shí)候，我們一定要有“特定的網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)”這一前提，也就是要明白策劃的對(duì)象、策劃要達(dá)成的目標(biāo)。同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)營銷策劃首先要做的是營銷策劃，網(wǎng)絡(luò)只是營銷策劃的范圍而已。

網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的內(nèi)容

如果我們理解了“特定網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)”，那我們肯定就明白，網(wǎng)絡(luò)營銷策劃這是一個(gè)大概念，它其實(shí)需要分解成很多模塊和內(nèi)容的。一般來說，主要可分成下述幾大類：

1、網(wǎng)絡(luò)營銷贏利模式策劃：主要解決通過什么途徑來賺錢的問題。

2、網(wǎng)絡(luò)營銷項(xiàng)目策劃：這個(gè)加上贏利模式就相當(dāng)于是一份商業(yè)計(jì)劃書，主要解決我們是誰?我們做什么?我們的核心優(yōu)勢?我們靠什么賺錢?我們的目標(biāo)是什么?我們應(yīng)該怎樣實(shí)現(xiàn)目標(biāo)?等一些宏觀層面的問題。同時(shí)需要將具體的行動(dòng)編制成甘特圖，也就是行進(jìn)路線和進(jìn)度控制。

3、網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)策劃：是策劃建設(shè)網(wǎng)站，還是借助第三方平臺(tái)來做，這個(gè)和模式需要相匹配。網(wǎng)站怎么規(guī)劃?從結(jié)構(gòu)邏輯、視覺、功能、內(nèi)容、技術(shù)等怎么去規(guī)劃。

4、網(wǎng)絡(luò)推廣策劃：網(wǎng)站怎么推廣?品牌產(chǎn)品怎么推廣?怎么廣而告之?怎么吸引目標(biāo)客戶?通過什么手段來傳播推廣，有什么具體的操作細(xì)節(jié)和技巧?怎么去執(zhí)行?等。

5、網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營系統(tǒng)策劃：這主要包括業(yè)務(wù)流程的劃分，根據(jù)業(yè)務(wù)流程來規(guī)劃部門編制、團(tuán)隊(duì)崗位、薪酬、管理考核、培訓(xùn)等

其實(shí)，從系統(tǒng)來說，網(wǎng)絡(luò)營銷策劃就上面幾個(gè)模塊，因?yàn)樵诰唧w網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營過程中，我們要?jiǎng)討B(tài)平衡，專題策劃，比如，某網(wǎng)站的銷售力差、轉(zhuǎn)化率低，那就形成了以轉(zhuǎn)化率為核心的網(wǎng)站銷售力策劃，但是這其實(shí)在網(wǎng)站平臺(tái)策劃中就包含了。而網(wǎng)絡(luò)推廣策劃中就可以形成以單一傳播形式的的策劃，如：博客營銷策劃、軟文策劃、網(wǎng)絡(luò)廣告策劃、SEO策劃、論壇推廣策劃，也可形成以主題為核心的階段性整合傳播策劃，將各種網(wǎng)絡(luò)傳播管道集中利用。

另外，在網(wǎng)絡(luò)營銷運(yùn)營過程中，數(shù)據(jù)分析是一個(gè)非常重要的模塊，可理解為“為了達(dá)成提升公司網(wǎng)絡(luò)營銷效率的目標(biāo)，而進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、分析、比對(duì)、解構(gòu)和總結(jié)”的網(wǎng)絡(luò)營銷數(shù)據(jù)分析策劃。

三段式，搞定一切網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案

那如何撰寫網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案了?菜根譚認(rèn)為：具體網(wǎng)絡(luò)營銷策劃內(nèi)容不同，方案的編制撰寫思路和形式肯定不一樣的。但是千變?nèi)f變不離根本。因此，菜根譚網(wǎng)絡(luò)營銷機(jī)構(gòu)整理一個(gè)三段式的網(wǎng)絡(luò)營銷方案格式。

一、確定目標(biāo)：策劃對(duì)象?策劃目標(biāo)?策劃的意義作用?

二、分析思路：從目標(biāo)客戶、競爭對(duì)手、自身優(yōu)劣勢洞察來綜合分析，確定策劃的整體思路。

企業(yè)運(yùn)營策劃方案范文第2篇

網(wǎng)絡(luò)營銷方案是指具有電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)營銷的專業(yè)知識(shí)，可以為傳統(tǒng)企業(yè)或網(wǎng)絡(luò)企業(yè)提供網(wǎng)絡(luò)營銷項(xiàng)目策劃咨詢、網(wǎng)絡(luò)營銷策略方法、電子商務(wù)實(shí)施步驟等服務(wù)建議和方案，或代為施行以求達(dá)到預(yù)期目的人進(jìn)行的一種網(wǎng)絡(luò)商務(wù)活動(dòng)的計(jì)劃書。

網(wǎng)絡(luò)營銷方案是指企業(yè)、組織、政府部門或機(jī)關(guān)、個(gè)人在以網(wǎng)絡(luò)為工具的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動(dòng)之前，根據(jù)自身的需求、目標(biāo)定制的個(gè)性化的高性價(jià)比的網(wǎng)絡(luò)營銷方案。

網(wǎng)絡(luò)營銷方案可以包括的內(nèi)容如下：

一、戰(zhàn)略整體規(guī)劃：市場分析、競爭分析、受眾分析、品牌與產(chǎn)品分析、獨(dú)特銷售主張?zhí)釤挕?chuàng)意策略制定、整體運(yùn)營步驟規(guī)劃、投入和預(yù)期設(shè)定。

二、營銷型網(wǎng)站：網(wǎng)站結(jié)構(gòu)、視覺風(fēng)格、網(wǎng)站欄目、頁面布局、網(wǎng)站功能、關(guān)鍵字策劃、網(wǎng)站SEO、設(shè)計(jì)與開發(fā)。

三、傳播內(nèi)容規(guī)劃：品牌形象文案策劃、產(chǎn)品銷售概念策劃、產(chǎn)品銷售文案策劃、招商文案策劃、產(chǎn)品口碑文案策劃、新聞資訊內(nèi)容策劃、各種廣告文字策劃。

四、整合傳播推廣：SEO排名優(yōu)化、博客營銷、微博營銷、論壇營銷、知識(shí)營銷、口碑營銷、新聞軟文營銷、視頻營銷、事件營銷、公關(guān)活動(dòng)等病毒傳播方式。

五、數(shù)據(jù)監(jiān)控運(yùn)營：網(wǎng)站排名監(jiān)控、傳播數(shù)據(jù)分析、網(wǎng)站訪問數(shù)量統(tǒng)計(jì)分析、訪問人群分析、咨詢統(tǒng)計(jì)分析、網(wǎng)頁瀏覽深度統(tǒng)計(jì)分析、熱門關(guān)鍵字訪問統(tǒng)計(jì)分析。

網(wǎng)絡(luò)營銷方案設(shè)計(jì)基本步驟

網(wǎng)絡(luò)營銷方案的策劃，首先是明確策劃的出發(fā)點(diǎn)和依據(jù)，即明確企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)，以及在特定的網(wǎng)絡(luò)營銷環(huán)境下企業(yè)所面臨的優(yōu)勢、機(jī)會(huì)和威脅（即SWOT分析）。然后在確定策劃的出發(fā)點(diǎn)和依據(jù)的基礎(chǔ)上，對(duì)網(wǎng)絡(luò)市場進(jìn)行細(xì)分，選擇網(wǎng)絡(luò)營銷的目標(biāo)市場，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷定位。最后對(duì)各種具體的網(wǎng)絡(luò)營銷策略進(jìn)行設(shè)計(jì)和集成。

（一）明確組織任務(wù)和遠(yuǎn)景

要設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)營銷方案，首先就要明確或界定企業(yè)的任務(wù)和遠(yuǎn)景。任務(wù)和遠(yuǎn)景對(duì)企業(yè)的決策行為和經(jīng)營活動(dòng)起著鼓舞和指導(dǎo)作用。

企業(yè)的任務(wù)是企業(yè)所特有的，也包括了公司的總體目標(biāo)、經(jīng)營范圍以及關(guān)于未來管理行動(dòng)的總的指導(dǎo)方針。區(qū)別于其他公司的基本目的，它通常以任務(wù)報(bào)告書的形式確定下來。

（二）確定組織的網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)

任務(wù)和遠(yuǎn)景界定了企業(yè)的基本目標(biāo)，而網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)和計(jì)劃的制定將以這些基本目標(biāo)為指導(dǎo)。表述合理的企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)對(duì)具體的營銷目的進(jìn)行陳訴，如"利潤比上年增長12","品牌知名度達(dá)到50"等等。網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)還應(yīng)詳細(xì)說明達(dá)到這些成就的時(shí)間期限。

（三）SWOT分析

除了企業(yè)的任務(wù)、遠(yuǎn)景和目標(biāo)之外，企業(yè)的資源和網(wǎng)絡(luò)營銷環(huán)境是影響網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的兩大因素。作為一種戰(zhàn)略策劃工具，swot分析有助于公司經(jīng)理以批評(píng)的眼光審時(shí)度勢，正確評(píng)估公司完成其基本任務(wù)的可能性和現(xiàn)實(shí)性，而且有助于正確地設(shè)置網(wǎng)絡(luò)營銷目標(biāo)并制定旨在充分利用網(wǎng)絡(luò)營銷機(jī)會(huì)、實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)的網(wǎng)絡(luò)營銷計(jì)劃。

（四）網(wǎng)絡(luò)營銷定位

為了更好地滿足網(wǎng)上消費(fèi)者的需求，增加企業(yè)在網(wǎng)上市場的競爭優(yōu)勢和獲利機(jī)會(huì)，從事網(wǎng)絡(luò)營銷的企業(yè)必須做好網(wǎng)絡(luò)營銷定位。網(wǎng)絡(luò)營銷定位是網(wǎng)絡(luò)營銷策劃的戰(zhàn)略制高點(diǎn)，營銷定位失誤，必然全盤皆輸。只有抓準(zhǔn)定位才有利于網(wǎng)絡(luò)營銷總體戰(zhàn)略的制定。

（五）網(wǎng)絡(luò)營銷平臺(tái)的設(shè)計(jì)

所說的平臺(tái)，是指由人、設(shè)備、程序和活動(dòng)規(guī)則的相互作用形成的能夠完成的一定功能的系統(tǒng)。完整的網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)需要五種基本的平臺(tái)：信息平臺(tái)、制造平臺(tái)、交易平臺(tái)、物流平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)。

（六）網(wǎng)絡(luò)營銷組合策略

這是網(wǎng)絡(luò)營銷策劃中的主題部分，它包括4P策略——網(wǎng)上產(chǎn)品策略的設(shè)計(jì)；網(wǎng)上價(jià)格策略的設(shè)計(jì)；網(wǎng)上價(jià)格渠道的設(shè)計(jì)；網(wǎng)上促銷策略的設(shè)計(jì)。以及開展網(wǎng)絡(luò)公共關(guān)系。

三段式網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案

1、確定目標(biāo)：策劃對(duì)象？策劃目標(biāo)？策劃的意義作用？

2、分析思路：從目標(biāo)客戶、競爭對(duì)手、自身優(yōu)劣勢洞察來綜合分析，確定策劃的整體思路。

3、執(zhí)行分解：將思路具體落地，需要分解為幾個(gè)模塊、幾個(gè)步驟和環(huán)節(jié)，然后需要的人力、財(cái)力、物力的資源配合，最后將所有操作編制成一份甘特圖，從時(shí)間、空間、任務(wù)、目標(biāo)等落實(shí)到人。

這樣基本上一份網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案就完成了。需要注意的是，在具體的網(wǎng)絡(luò)營銷策劃方案執(zhí)行過程中，不管前期考慮多周詳，也一定有需要調(diào)整的細(xì)節(jié)。所以，前期策劃、組織領(lǐng)導(dǎo)和執(zhí)行監(jiān)督控制。是一樣都不能缺失，才能將網(wǎng)絡(luò)營銷工作越做越好。運(yùn)籌帷幄，決勝網(wǎng)絡(luò)。

網(wǎng)絡(luò)營銷方案作用表現(xiàn)有如下二點(diǎn)：

1. 網(wǎng)絡(luò)營銷方案解決的就是企業(yè)主和網(wǎng)絡(luò)公司疑惑和觀望的問題，網(wǎng)絡(luò)營銷顧問公司打破了網(wǎng)絡(luò)科技公司重技術(shù)輕營銷的弊端，為企業(yè)提供全面的網(wǎng)絡(luò)營銷策劃，為企業(yè)做針對(duì)性的網(wǎng)絡(luò)市場調(diào)查研究，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展特色做好網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃，使企業(yè)最終走上健康的電子商務(wù)發(fā)展道路。

企業(yè)運(yùn)營策劃方案范文第3篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目；策劃；市場

地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的定義：對(duì)于策劃，美國哈佛企業(yè)管理叢書的定義是：“策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理?！?。具體來說就是人們針對(duì)某一特定問題，從若干可供選擇的有關(guān)未來事件的設(shè)想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進(jìn)行的構(gòu)思、規(guī)劃、論證、比較選擇等一系列行動(dòng)過程。策劃實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)根據(jù)已經(jīng)掌握的現(xiàn)實(shí)資料，預(yù)測事物的未來發(fā)展趨勢，通過圍繞某一事物或活動(dòng)的特定目標(biāo)，全面構(gòu)思、分析與事物或活動(dòng)目標(biāo)有關(guān)的各方面內(nèi)容，并形成一份系統(tǒng)完整的書面方案的活動(dòng)。

項(xiàng)目策劃就是從識(shí)別項(xiàng)目開始，經(jīng)過機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目選定、項(xiàng)目論證、項(xiàng)目規(guī)劃等一系列行動(dòng)來指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的過程，它也是激發(fā)創(chuàng)意，有效地運(yùn)用項(xiàng)目中的有限資源，選定可行的方案、達(dá)成預(yù)定的目標(biāo)、解決難題的過程。

地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是在地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。地產(chǎn)項(xiàng)目策劃按照策劃階段的不同可以分為項(xiàng)目前期策劃、項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃以及項(xiàng)目運(yùn)營階段的策劃。其中，地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過程中對(duì)項(xiàng)目所作的全局策劃，能為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，同時(shí)也為項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)營提供指導(dǎo)；項(xiàng)目實(shí)施階段的策劃和運(yùn)營階段的策劃只是針對(duì)項(xiàng)目在不同階段所做的專業(yè)化或單一化策劃。

雖然目前我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于蓬勃期，國家政府也采取了相關(guān)的宏觀調(diào)控措施，確保我國商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展，但是在實(shí)際投資建設(shè)策劃過程中依然曝露出許多不足之處。

（一）市場調(diào)研不充分。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)常常忽視前期規(guī)劃的重要性，不愿時(shí)間和金錢投入到市場調(diào)研與分析上，盲目進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，很多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案缺少詳細(xì)合理的可行性研究。也有些開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查研究如蜻蜓點(diǎn)水般的一帶而過，忽視了對(duì)項(xiàng)目地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場需求、競爭對(duì)手、目標(biāo)市場的調(diào)查與分析，套用已有的商業(yè)經(jīng)營模式，過高估計(jì)開發(fā)能力和市場前景，盲目的投資建設(shè)，而且易導(dǎo)致后期產(chǎn)生較多的運(yùn)營問題。

（二）項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確。由于我國商業(yè)市場還不成熟，項(xiàng)目策劃位缺乏專業(yè)的運(yùn)營商，商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重分離，沒有實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合管理的經(jīng)驗(yàn)，片面強(qiáng)調(diào)個(gè)性化，使得項(xiàng)目定位脫離實(shí)際市場需求，不能準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求，使得目標(biāo)客戶群的定位發(fā)生偏差，不能形成有效的供給，導(dǎo)致我國的商業(yè)地產(chǎn)很難實(shí)現(xiàn)相對(duì)完善的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和長期穩(wěn)定的經(jīng)營。同時(shí)，我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理模式目前以只售不租模式為主，這種模式由于產(chǎn)權(quán)分散，無法進(jìn)行業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌分布與管理，十分不利于今后的商業(yè)經(jīng)營管理。

（三）項(xiàng)目選址不合理。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長期的經(jīng)營性投資，項(xiàng)目選址關(guān)系著未來商鋪生意的投資收益和發(fā)展前景。而然個(gè)別開發(fā)商忽視商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境和人文環(huán)境，未能考慮城市規(guī)劃、交通條件、客流規(guī)律和競爭對(duì)手等因素，缺乏對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置考察及經(jīng)營狀況長期策劃，盲目的將開發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)在居民少的地段、死巷等位置，結(jié)果導(dǎo)致風(fēng)風(fēng)火火開店，靜悄悄關(guān)門的局面。

（四）項(xiàng)目規(guī)劃不可行。開發(fā)商由于追逐商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤，往往忽視了項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，用商用建筑設(shè)計(jì)代替商業(yè)設(shè)計(jì)，脫離商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的本質(zhì)，不能充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的特征。有些開發(fā)商不惜重金打造標(biāo)志性商業(yè)建筑，過于注重建筑外觀設(shè)計(jì)及投入，而忽視了項(xiàng)目內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，缺乏相關(guān)的配套設(shè)施，導(dǎo)致內(nèi)部空間利用率下降。更有一些開發(fā)商崇洋，使得商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息完全與國內(nèi)的實(shí)際情況不符，導(dǎo)致水土不服，利用價(jià)值下降。

針對(duì)目前我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過程存在的不足，我們需要采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)，確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)更加科學(xué)性和合理性。

（一）重視市場調(diào)查分析。市場調(diào)查分析關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的定位正確與否。因此在商業(yè)地產(chǎn)策劃過程中一定要重視市場調(diào)查分析。重點(diǎn)加加對(duì)項(xiàng)目的地塊條件、區(qū)域環(huán)境、市場需求、競爭對(duì)手、目標(biāo)市場的調(diào)查與分析，全面調(diào)查不同層次的消費(fèi)者需求、購買習(xí)慣、以及價(jià)位承受能力。加大對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的可行性研究，開發(fā)商提高對(duì)擬建項(xiàng)目前景預(yù)測能力，避免盲目投資建設(shè)，而提高決策的準(zhǔn)確性和可行性。

（二）抓住市場缺口，準(zhǔn)確定位。為了提高項(xiàng)目的市場占有率，開發(fā)要通過專業(yè)運(yùn)營商的策劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)融合。要善于發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目市場的現(xiàn)實(shí)及潛在需求，深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)環(huán)境后，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶群的實(shí)際消費(fèi)需求，運(yùn)用正確的手段和方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正確的定位。在項(xiàng)目策劃過程中不能照搬照抄已有的定位方案，更應(yīng)突出項(xiàng)目的個(gè)性化，從而使得策劃方案具有創(chuàng)意，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理模式也要根據(jù)市場需求進(jìn)行合理規(guī)劃，從而使項(xiàng)目的功能、效益和成本相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

（三）合理選擇項(xiàng)目地址。商業(yè)地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長期的經(jīng)營性投資，項(xiàng)目選址對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說尤為重要。一個(gè)好的項(xiàng)目地址不僅能帶來豐厚的利潤，而且還能促進(jìn)項(xiàng)目的長久發(fā)展。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，他們對(duì)銷售商家的需求已經(jīng)不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升到便利地買到高質(zhì)的商品，尤其是對(duì)購物便利性需求更高，商業(yè)項(xiàng)目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競爭力。因此，商家在選址的過程中始終要貫穿5A法則（交通便利、確認(rèn)便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購便利），認(rèn)真規(guī)劃，為消費(fèi)者提供更加便利的條件。

（四）切實(shí)可行的策劃方案。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要立足市場需求，在追逐商業(yè)地產(chǎn)高額利潤的同進(jìn)，更要注重項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局，科學(xué)編寫策劃方案，充分體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的必要性、可行性和項(xiàng)目規(guī)劃的合理性與多樣性。策劃人員要結(jié)合國內(nèi)的實(shí)際情況，準(zhǔn)確把握商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念、地域環(huán)境及人文氣息等情況，合理把項(xiàng)目內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)布局，提高內(nèi)部空間的利用率，充分體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)特征，同時(shí)也致力于滿足目標(biāo)客戶的需要。策劃人員也要時(shí)刻掌握所策劃項(xiàng)目的相關(guān)信息，及時(shí)了解市場動(dòng)態(tài)變化，隨時(shí)讓策劃方案與市場變化相符合，確保策劃的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。

總體來說，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方面的研究國內(nèi)還處于起步階段，而國外方面的研究雖然比較完善。國外商業(yè)地產(chǎn)的研究雖不能生搬硬套于我國的具體情況，但可以結(jié)合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況加以借鑒，找出適合我國基本國情的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路。

參考文獻(xiàn)：

企業(yè)運(yùn)營策劃方案范文第4篇

關(guān)鍵詞：營銷策劃；市場導(dǎo)向；創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場營銷觀念應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的?；仡櫸覈姆康禺a(chǎn)市場的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個(gè)從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發(fā)展過程。

20世紀(jì)90年代初是深圳房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，根本無需營銷，也不用進(jìn)行營銷策劃相關(guān)工作。92年以后，房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大起來，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，開始產(chǎn)生了房地產(chǎn)營銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產(chǎn)品供應(yīng)增加，進(jìn)入所謂的“概念地產(chǎn)”時(shí)代，形形的概念被創(chuàng)造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細(xì)化營銷”、“全程營銷”等的概念。

新形勢下，房地產(chǎn)營銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項(xiàng)目形態(tài)、確定目標(biāo)消費(fèi)者群；根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者群的總體需求愿望設(shè)定項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、戶型大小、價(jià)格區(qū)間、基礎(chǔ)設(shè)施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)具特色的整體品質(zhì)制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項(xiàng)目銷售后期策劃：在項(xiàng)目銷售尾盤期，結(jié)合住宅項(xiàng)目的實(shí)際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)營銷策劃中出現(xiàn)的問題

（一）市場調(diào)研不夠仔細(xì)深入，缺乏創(chuàng)新

開發(fā)商在做產(chǎn)品市場定位分析時(shí)，往往根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，市場調(diào)研不夠深入仔細(xì)，甚至流于形式，沒有為可行性分析報(bào)告做出實(shí)際的貢獻(xiàn)。由此導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)市場的投資判斷失誤，所開發(fā)的產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，這里需要強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研意識(shí)的深入和創(chuàng)新，調(diào)研要?dú)w回理性市場，不能全憑經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人感性判斷。

（二）營銷策劃方案過度追求概念的炒作

概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業(yè)內(nèi)人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣點(diǎn)，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發(fā)商不是根據(jù)市場需求開發(fā)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是先設(shè)計(jì)產(chǎn)品，再去尋找與所設(shè)計(jì)產(chǎn)品需求相適應(yīng)的目標(biāo)人群，顯然背道而馳。

（三）廣告宣傳脫離實(shí)際，銷售管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)

在房地產(chǎn)營銷的后期策劃任務(wù)當(dāng)中，廣告制作精美但缺乏內(nèi)涵廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳實(shí)際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，銷售人員的自主虛假承諾，導(dǎo)致消費(fèi)者被蒙騙簽約。

（四）網(wǎng)絡(luò)營銷手段成為潮流，但缺乏有效評(píng)估體系

目前有些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)網(wǎng)絡(luò)營銷手段，存在一定的盲目性，企業(yè)缺乏有效評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營銷活動(dòng)的手段，沒有相應(yīng)的監(jiān)控機(jī)制評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營銷的效果，企業(yè)不能單純地將瀏覽人數(shù)簡單地作為可靠的評(píng)估指標(biāo)。

三、新形勢下房地產(chǎn)營銷策劃創(chuàng)新

（一）強(qiáng)調(diào)市場調(diào)研，注重市場分析

前期市場調(diào)研，必須從消費(fèi)者的實(shí)際出發(fā)，注重當(dāng)?shù)匚幕砟?，重視消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品戶型、價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量的要求，將消費(fèi)者的需求調(diào)查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實(shí)際。市場分析不準(zhǔn)確，往往會(huì)造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到：以市場需求為導(dǎo)向，根據(jù)實(shí)際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃

（二）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實(shí)際

營銷策劃，屬于市場營銷學(xué)當(dāng)中營銷要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質(zhì)性，因此，針對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃必須忠實(shí)于房地產(chǎn)項(xiàng)目本身所占有的資源，必須忠實(shí)于這些資源的排列組合和相對(duì)應(yīng)的市場定位和細(xì)分市場，不能脫離實(shí)際。

營銷策劃工作重要研究消費(fèi)者的需求、引導(dǎo)消費(fèi)者需求，進(jìn)而滿足消費(fèi)者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應(yīng)做到：

1.從實(shí)際出發(fā)，關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，認(rèn)真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；

2.做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動(dòng)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益；

3.立足于消費(fèi)者的實(shí)際，注重人的意識(shí)創(chuàng)新，挖掘消費(fèi)者的有效需求。

（三）提高網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)，并建立相應(yīng)的評(píng)估體系

網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡(luò)營銷的最基本形式，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展?fàn)I銷活動(dòng)。目前，大多數(shù)開發(fā)商都采用了相關(guān)的媒體進(jìn)行房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)宣傳，建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報(bào)道也是房地產(chǎn)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營銷的渠道。但是至于網(wǎng)絡(luò)信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評(píng)估方法。因此，有必要?jiǎng)?chuàng)建相應(yīng)的評(píng)估體系，對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，提高網(wǎng)絡(luò)宣傳的目的性和有效性。

（四）提倡房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作營銷

房地產(chǎn)開發(fā)商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節(jié)約資源，提高整體的運(yùn)行效率，增加宣傳效果，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售。例如中山秀山片區(qū)，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發(fā)商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進(jìn)公交線路，以帶動(dòng)該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團(tuán)剛進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場時(shí)，與有名的珠江實(shí)業(yè)公司合作，待時(shí)機(jī)成熟后，才推出自己的品牌，順利地實(shí)施了品牌營銷戰(zhàn)略。

（五）加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，提高策劃人員素質(zhì)

加強(qiáng)對(duì)公司策劃人員的專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。可以通過組織定期培訓(xùn)班的形式，為策劃人員提供互相交流的機(jī)會(huì)，聽取優(yōu)秀策劃人士的意見，吸取經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷增強(qiáng)策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運(yùn)用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產(chǎn)營銷策劃工作。

參考文獻(xiàn)：

企業(yè)運(yùn)營策劃方案范文第5篇

的確，一個(gè)好的營銷策劃方案往往能給企業(yè)帶來不可估量的影響和貢獻(xiàn)。優(yōu)秀的營銷咨詢公司，往往能站在企業(yè)之外來剖析企業(yè)、觀察審視企業(yè)，在對(duì)企業(yè)的營銷策劃環(huán)境、客戶、產(chǎn)品和競爭對(duì)手的情況進(jìn)行全面地調(diào)查和分析之后，給企業(yè)提供理性、客觀的建議甚至“治療藥方”。但是，如何在營銷環(huán)境如病毒一樣升級(jí)變異的市場中，在多如牛毛、良莠不齊的營銷機(jī)構(gòu)中甄選到適于自身發(fā)展的營銷策略機(jī)構(gòu)，筆者歸納，可以通過如下的四點(diǎn)進(jìn)行考察。

首先，搜集多家同類型的策劃公司的資料、信息，進(jìn)行初步的篩選，調(diào)查比較滿意的營銷策劃公司的基本情況，如運(yùn)營時(shí)間長短、規(guī)模、服務(wù)過的客戶、策劃過的項(xiàng)目和成功率、與企業(yè)合作時(shí)間的長短、所策劃過企業(yè)的現(xiàn)狀、所寫策劃案的可操作性等；同時(shí)，還需要了解的是策劃咨詢機(jī)構(gòu)是否有專業(yè)的調(diào)查人員，所使用的調(diào)查數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)是否合理。畢竟，市場調(diào)研是策劃的基石，沒有科學(xué)的調(diào)研，任何策劃案都只能是紙上談兵。有一點(diǎn)值得強(qiáng)調(diào)的是，許多的廣告主都會(huì)把營銷策劃公司之前服務(wù)過的案例作為重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，但需把握的一點(diǎn)是，以往的經(jīng)驗(yàn)只是個(gè)參考，最主要的還是營銷策劃公司現(xiàn)行可以提供的策略。

然后，邀請一些預(yù)選的營銷策劃公司來企業(yè)，與企業(yè)負(fù)責(zé)人、高管團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目小組溝通，向他們介紹企業(yè)及產(chǎn)品的基本情況，企業(yè)的需求目標(biāo)，通過一些問題來了解策劃人對(duì)產(chǎn)品或同類產(chǎn)品以及行業(yè)市場狀況的掌握程度，是否有自己的理論體系和實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，在價(jià)格上是否符合企業(yè)原定的價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)。在這個(gè)階段里，廣告主可以開展一個(gè)比稿的環(huán)節(jié)，讓預(yù)選的營銷策劃公司積極參與進(jìn)來比稿，在一定的時(shí)間里給產(chǎn)品做一個(gè)小部分的策劃和實(shí)施方案，提出服務(wù)價(jià)格和預(yù)期目標(biāo)，把從中符合企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略、提案設(shè)計(jì)可操作性強(qiáng)的公司列入到重點(diǎn)選擇對(duì)象上來。

接著，通過電話或親自派人去訪問已列入備選對(duì)象的營銷策劃公司已經(jīng)服務(wù)過的企業(yè)里，獲取其效果、策劃價(jià)位以及信譽(yù)度的綜合評(píng)價(jià)，進(jìn)一步縮小選擇的范圍。知名度、美譽(yù)度較好、執(zhí)行力較強(qiáng)、有責(zé)任心、講求誠信的營銷策劃公司自然是最值得牽手的。

最后，就到了最終的選擇策劃咨詢公司的時(shí)間了，比較一下曾經(jīng)訪問過的策劃人或策劃公司的實(shí)力、比稿方案，價(jià)格，看哪家策劃人方案更為精準(zhǔn)、報(bào)價(jià)更合理，關(guān)鍵在于價(jià)格與其實(shí)力之比是否相稱，物有所值，最后再進(jìn)行選擇。