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簡述市場預(yù)測的方法范文第1篇

關(guān) 鍵 詞： 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目投資決策 市場調(diào)研

中圖分類號： F235.91文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.

Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.

1引言

項(xiàng)目投資決策是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了企業(yè)選樣開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量開發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下工夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項(xiàng)目投資決策可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還可對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。同時(shí)，前期的市場調(diào)研對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策起著非常重要的作用。

1.1市場分析與預(yù)測

房地產(chǎn)市場分析與預(yù)測是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策工作的重要組成部分。通過房地產(chǎn)市場的分析與預(yù)測，企業(yè)可以達(dá)到如下目的：了解影響房地產(chǎn)市場的宏觀社會經(jīng)濟(jì)因素，進(jìn)而把握投資機(jī)會和方向；了解房地產(chǎn)市場各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場定位（服務(wù)對象、規(guī)模、檔次、租金或售價(jià)水平等）；了解房地產(chǎn)使用者對建筑物功能和設(shè)計(jì)型式的要求，以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

1.2市場分析與預(yù)測的步驟

房地產(chǎn)市場分析依據(jù)所服務(wù)的對象不同，其所需收集的信息范圍和內(nèi)容也有所差別。一般來說，房地產(chǎn)市場分析需要遵循以下步驟：（1）確定分析的目的。即確定分析是為選擇投資與決策方案服務(wù)、為解決某具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會服務(wù)為產(chǎn)地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)，還是為編制一般的市場研究報(bào)告服務(wù)；（2）確定分析的目標(biāo)。主要決定該項(xiàng)目分析的范圍及所需解決的主要問題；（3）確定分析的方法。主要確定該項(xiàng)目分析所需數(shù)據(jù)類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇；（4）估算分析過程所需的時(shí)間和費(fèi)用，以及分析結(jié)果的預(yù)期價(jià)值；（5）進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析；6）提出市場分析的結(jié)論與建議，對市場情況作出預(yù)測。

1.3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

項(xiàng)目資源分析主要包括經(jīng)濟(jì)資源分析、城市發(fā)展分析、城市文化分析和地塊自身資源分析。

（1）經(jīng)濟(jì)資源分析。經(jīng)濟(jì)資源分析包括宏觀經(jīng)濟(jì)資源分析和中觀經(jīng)濟(jì)資源分析。宏觀經(jīng)濟(jì)資源分析是研究各宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所反映的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否利于項(xiàng)目的立項(xiàng)及其對項(xiàng)目立項(xiàng)的利好程度，包括近期可預(yù)見前景、項(xiàng)目機(jī)遇和挑戰(zhàn)等。

（2）城市發(fā)展分析。城市發(fā)展分析是指系統(tǒng)掌握項(xiàng)目所在城市和項(xiàng)目區(qū)域的規(guī)劃情況，掌握城市重點(diǎn)發(fā)展方向?qū)?xiàng)目的影響，并預(yù)見規(guī)劃變更情況。城市發(fā)展評估指標(biāo)包括總體規(guī)劃要點(diǎn)、城市重點(diǎn)發(fā)展方向及其規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)域和地段內(nèi)的規(guī)劃洋細(xì)情況、政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)、短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃。

（3）城市文化分析。城市文化分析是指從地理位置、城市文脈、人文特點(diǎn)、城市經(jīng)濟(jì)等方面分析城市性格，以達(dá)到項(xiàng)目與城市的動態(tài)互補(bǔ)。城市文化評估指標(biāo)包括城市的經(jīng)濟(jì)、交通地理優(yōu)勢、城市入文研究、城市綜合競爭力、歷史文脈的研究。

（4）地塊自身資源分析。地塊自身資源分析是指對地塊內(nèi)和周邊的資源進(jìn)行梳理，初步確定項(xiàng)目資源的整合綱領(lǐng)。主要評估指標(biāo)包括項(xiàng)目地形地貌、地址條件、地塊內(nèi)及周圍的自然景觀資源、地塊周邊的城市配套狀況。

1.4房地產(chǎn)市場預(yù)測

房地產(chǎn)市場預(yù)測是指運(yùn)用科學(xué)的力法和手段，根據(jù)調(diào)查分析所提供的信息資料.對房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢進(jìn)行預(yù)算和判斷，以確定未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。房地產(chǎn)市場預(yù)側(cè)方法主要有定性和定量兩種。

（1）定性預(yù)測。主要是依據(jù)人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷對預(yù)測對象未來的狀況，如總體趨勢、各種可能性及其后果等作出分析和預(yù)測。

（2）定量預(yù)測其基本思想是根據(jù)過去和現(xiàn)在的有關(guān)客觀歷史數(shù)據(jù)，從中鑒別出其發(fā)展的基本模式，并假定其不變，由此建立數(shù)學(xué)模型，用以定量描述預(yù)側(cè)對象未來的狀態(tài)或發(fā)展趨勢。

1.5目標(biāo)市場確定

即通過市場細(xì)分來確定目標(biāo)市場，從而最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場的定位。所謂市場細(xì)分就是營銷者通過市場調(diào)研，依據(jù)購買者在需求上的各種差異(如需要、欲望、購買習(xí)慣和購買行為)，把某一產(chǎn)品的市場整體劃分為若干購買者群的市場分類過程。在這里每一個(gè)購買者群體就是一個(gè)細(xì)分市場，也稱為“子市場”或“分市場”。房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測的前提下。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場，根據(jù)消費(fèi)者的不同需求，劃分不同的目標(biāo)客戶群的過程。它是房地產(chǎn)目前決策的一個(gè)重要步驟，為以后區(qū)位選擇、目標(biāo)客戶、客戶需求分析、產(chǎn)品規(guī)劃定位等工作做好準(zhǔn)備。

2項(xiàng)目定位決策

定位決策包含項(xiàng)目市場定位、項(xiàng)目開發(fā)概念定位、項(xiàng)目產(chǎn)品初步定位、項(xiàng)目開發(fā)核心定位、項(xiàng)日產(chǎn)品形態(tài)定位等。在進(jìn)行項(xiàng)目定位決策時(shí)，要注意產(chǎn)品和市場的互動，產(chǎn)品要彌補(bǔ)市場方面的空白點(diǎn)，要引領(lǐng)市場發(fā)展潮流，樹立市場及目標(biāo);要考慮發(fā)展商與消費(fèi)者的互動.通過項(xiàng)目樹立發(fā)展商的品牌形象，提升開發(fā)商品牌價(jià)值;要注意消費(fèi)者與產(chǎn)品的互動，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要符合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、審美情趣。

目標(biāo)市場定位是通過對項(xiàng)目資源的分析，確定目標(biāo)市場，對目標(biāo)市場進(jìn)行定位的過程。一般采用SWOT分析法對項(xiàng)目進(jìn)行分析，對項(xiàng)目資源進(jìn)行評估，通過競爭力分析來定位。

概念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂、是技術(shù)創(chuàng)新和資源整合的杰作，是房地產(chǎn)全程精深設(shè)計(jì)成果的結(jié)晶和精髓。概念集中體現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值、功能和買點(diǎn)。概念是一個(gè)系統(tǒng)，具體包括;主題概念、產(chǎn)品實(shí)體概念、規(guī)劃概念、景觀概念、建筑概念、空間概念、服務(wù)概念、概念買點(diǎn)等，而主題概念是項(xiàng)日要集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢和獨(dú)特主題。概念設(shè)計(jì)的日標(biāo)是有效功能價(jià)值最大化。在項(xiàng)目的核心定位中，發(fā)展商應(yīng)根據(jù)開發(fā)概念及生活藍(lán)本的定位，推導(dǎo)出項(xiàng)目的生活模型。并將項(xiàng)目的生活模型與目標(biāo)客戶群需求現(xiàn)狀對接，建立項(xiàng)目核心開發(fā)主題定位體系。

3投資決策分析

3.1投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

現(xiàn)金流量是指在投資決策中是指一個(gè)投資項(xiàng)目引起的企業(yè)現(xiàn)金支出和現(xiàn)金收入增加的數(shù)量。為了正確計(jì)算投資方案的增量現(xiàn)金流量，進(jìn)行判斷時(shí)，應(yīng)注意以下四個(gè)問題：1）區(qū)分相關(guān)成本和非相關(guān)成本。相關(guān)成本是指與特定決策有關(guān)的，在分析評價(jià)時(shí)必須加以考慮的成本，包括：差額成本、未來成本、重置成本、機(jī)會成本等。與此相反，與特定決策無關(guān)的，在分析評價(jià)時(shí)不必加以考慮的成本是非相關(guān)成本，包括：沉入成本、過去成本、賬面成本等。2）不要忽視機(jī)會成本。在投資方案的選擇中，如果選擇了一個(gè)投資方案，則必須放棄投資于其他途徑的機(jī)會，其他投資機(jī)會可能得到的收益，是實(shí)行本方案的一種代價(jià)，被稱為這項(xiàng)投資方案的機(jī)會成本。理解機(jī)會成本時(shí)應(yīng)注意以下要點(diǎn)：① 機(jī)會成本不是通常意義上的"成本"，它不是一種支出或費(fèi)用，而是失去的收益。② 這種收益不是實(shí)際發(fā)生的而是潛在的。③ 機(jī)會成本總是針對具體方案的，離開被放棄的方案就無從計(jì)量確定。④ 機(jī)會成本在決策中的意義在于它有助于全面考慮可能采取的各種方案，以便為既定資源尋求最為有利的使用途徑。3）要考慮投資方案對公司其他部門的影響。4）對凈營運(yùn)資金的影響。

3.2投資項(xiàng)目評價(jià)的一般方法

（1）凈現(xiàn)值法是指特定方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。計(jì)算凈現(xiàn)值，就是將所有未來現(xiàn)金流入和流出都按預(yù)定貼現(xiàn)率折算為它們的現(xiàn)值，然后再計(jì)算它們的差額。

計(jì)算公式：凈現(xiàn)值（NPV）= ∑現(xiàn)金流入現(xiàn)值 - ∑現(xiàn)金流出現(xiàn)值

凈現(xiàn)值法應(yīng)用的主要問題是如何確定貼現(xiàn)率，一種辦法是采用公司的資金成本，另一種辦法是根據(jù)公司要求的最低資金利潤率來確定。

凈現(xiàn)值>0，投資項(xiàng)目報(bào)酬率> 預(yù)定的貼現(xiàn)率，方案可行；凈現(xiàn)值=0，投資項(xiàng)目報(bào)酬率= 預(yù)定的貼現(xiàn)率，方案可行；凈現(xiàn)值

該方法具有廣泛的適用性；但確定貼現(xiàn)率比較困難；不同規(guī)模的獨(dú)立投資項(xiàng)目，凈現(xiàn)值不等，不便于排序。

（2）內(nèi)含報(bào)酬率法是指能夠使未來現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，或者說是使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。內(nèi)含報(bào)酬率法是根據(jù)方案本身內(nèi)含報(bào)酬率來評價(jià)方案優(yōu)劣的一種方法。

內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）的計(jì)算，主要有兩種方法：①"逐步測試法"，它適合于各期現(xiàn)金流入量不相等的非年金形式。計(jì)算方法是，先估計(jì)一個(gè)貼現(xiàn)率，用它來計(jì)算方案的凈現(xiàn)值；如果凈現(xiàn)值正數(shù)，說明方案本身的報(bào)酬率超過估計(jì)的貼現(xiàn)率，應(yīng)提高貼現(xiàn)率后進(jìn)一步測試；如果凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，說明方案本身的報(bào)酬率低于估計(jì)的貼現(xiàn)率，應(yīng)降低貼現(xiàn)率后進(jìn)一步測試。經(jīng)過多次測試，尋找出使凈現(xiàn)值接近于零的貼現(xiàn)率，即為方案本身的內(nèi)含報(bào)酬率。②"年金法"，它適合于各期現(xiàn)金流入量相等，符合年金形式，內(nèi)含報(bào)酬率可直接利用年金現(xiàn)值系數(shù)表來確定，不需要進(jìn)行逐步測試。

IRR>必要報(bào)酬率，方案可行；IRR

4結(jié)語

通過以上分析以及工程實(shí)踐表明，有效的項(xiàng)目投資決策作為項(xiàng)目實(shí)施前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對開發(fā)商以后的開發(fā)經(jīng)營可達(dá)到事半功倍。項(xiàng)目投資決策可對項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，同時(shí)對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。同時(shí)，前期的市場調(diào)研對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策起著非常重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 汪克夷，董連勝. 項(xiàng)目投資決策風(fēng)險(xiǎn)的分析與評價(jià) [J]. 中國軟科學(xué)，2003，12(01)：35～37.

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簡述市場預(yù)測的方法范文第2篇

對初創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)來說，商業(yè)計(jì)劃書的作用尤為重要，一個(gè)醞釀中的項(xiàng)目，往往很模糊，通過制訂商業(yè)計(jì)劃書，把正反理由都寫出來，然后再逐條推敲。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家這樣就能對這一項(xiàng)目有更清晰的認(rèn)識。

其次，商業(yè)計(jì)劃書還能幫助把計(jì)劃中的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)推銷給風(fēng)險(xiǎn)投資家，公司商業(yè)計(jì)劃書的主要目的之一就是為了籌集資金。因此，商業(yè)計(jì)劃書必須要說清楚。

(1)創(chuàng)辦企業(yè)的目的：為什么要花精力、時(shí)間、資源、資金去創(chuàng)辦風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)？

(2)所需的資金：為什么要這么多的錢，為什么投資人值得為此注入資金？

對已建的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)來說，商業(yè)計(jì)劃書可以為企業(yè)的發(fā)展定下比較具體的方向和重點(diǎn)，從而使員工了解企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，并激勵(lì)他們?yōu)楣餐哪繕?biāo)而努力。更重要的是，它可以使企業(yè)的出資者以及供應(yīng)商、銷售商等了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和經(jīng)營目標(biāo)，說服出資者(原有的或新來的)為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提出意見和建議。

正是基于上述理由，商業(yè)計(jì)劃書將是風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家所寫的商業(yè)文件中最主要的一個(gè)。那么，如何制訂商業(yè)計(jì)劃書呢？

一、怎樣寫好商業(yè)計(jì)劃書

1、關(guān)注產(chǎn)品

在商業(yè)計(jì)劃書中，應(yīng)提供所有與企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)有關(guān)的細(xì)節(jié)。包括：產(chǎn)品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨(dú)特性怎樣?企業(yè)分銷產(chǎn)品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產(chǎn)品，為什么?產(chǎn)品的生產(chǎn)成本是多少，售價(jià)是多少?企業(yè)發(fā)展新的現(xiàn)代化產(chǎn)品的計(jì)劃是什么？

把出資者拉到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中來，這樣出資者就會和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家一樣對產(chǎn)品有興趣。在商業(yè)計(jì)劃書中，企業(yè)家應(yīng)盡量用簡單易懂的詞語來描述商品及其屬性，制訂商業(yè)計(jì)劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產(chǎn)品會在世界上產(chǎn)生革命性的影響，同時(shí)也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據(jù)。商業(yè)計(jì)劃書對產(chǎn)品的闡述，要讓出資者感到：“這種產(chǎn)品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”

2、敢于競爭

在商業(yè)計(jì)劃書中，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家應(yīng)細(xì)致分析競爭對手的情況。競爭對手都是哪些?他們的產(chǎn)品是如何工作的?競爭對手的產(chǎn)品與本企業(yè)的產(chǎn)品相比，有哪些相同點(diǎn)和不同點(diǎn)?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個(gè)競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額，然后再討論本企業(yè)相對于每個(gè)競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示，顧客偏愛本企業(yè)的原因是：本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量好，送貨迅速，定位適中，價(jià)格合適等等，商業(yè)計(jì)劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的領(lǐng)先者。在商業(yè)計(jì)劃書中，企業(yè)家還應(yīng)闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)以及本企業(yè)所采取的對策。

3、了解市場

商業(yè)計(jì)劃書要給投資者提供企業(yè)對目標(biāo)市場的深入分析和理解。要細(xì)致分析經(jīng)濟(jì)、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費(fèi)者選擇購買本企業(yè)產(chǎn)品這一行為的影響，以及各個(gè)因素所起的作用。商業(yè)計(jì)劃書中還應(yīng)包括一個(gè)主要的營銷計(jì)劃，計(jì)劃中應(yīng)列出本企業(yè)打算開展廣告、促銷以及公共關(guān)系活動的地區(qū)，明確每一項(xiàng)活動的預(yù)算和收益。商業(yè)計(jì)劃書中還應(yīng)簡述一下企業(yè)的銷售戰(zhàn)略：企業(yè)是使用外面的銷售代表還是使用內(nèi)部職員?企業(yè)是使用轉(zhuǎn)賣商、分銷商還是特許商?企業(yè)將提供何種類型的銷售培訓(xùn)?此外，商業(yè)計(jì)劃書還應(yīng)特別關(guān)注一下銷售中的細(xì)節(jié)問題。

4、表明行動的方針

企業(yè)的行動計(jì)劃應(yīng)該是無懈可擊的。商業(yè)計(jì)劃書中應(yīng)該明確下列問題：企業(yè)如何把產(chǎn)品推向市場？如何設(shè)計(jì)生產(chǎn)線，如何組裝產(chǎn)品？企業(yè)生產(chǎn)需要哪些原料？企業(yè)擁有那些生產(chǎn)資源，還需要什么生產(chǎn)資源？生產(chǎn)和設(shè)備的成本是多少?企業(yè)是買設(shè)備還是租設(shè)備?解釋有關(guān)產(chǎn)品組裝，儲存以及發(fā)送方面的固定成本和變動成本的情況。

5、展示你的管理隊(duì)伍

把一個(gè)思想轉(zhuǎn)化為一個(gè)成功的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，其關(guān)鍵的因素就是要有一支強(qiáng)有力的管理隊(duì)伍。這支隊(duì)伍的成員必須有較高的專業(yè)技術(shù)知識、管理才能和多年工作經(jīng)驗(yàn)，要給投資者這樣一種感覺：“看，這支隊(duì)伍里都有誰!如果這個(gè)公司是一支足球隊(duì)的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”管理者的職能就是計(jì)劃，組織，控制和指導(dǎo)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動。在商業(yè)計(jì)劃書中，應(yīng)首先描述一下整個(gè)管理隊(duì)伍及其職責(zé)，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點(diǎn)和造詣，細(xì)致描述每個(gè)管理者將對公司所做的貢獻(xiàn)。商業(yè)計(jì)劃書中還應(yīng)明確管理目標(biāo)以及組織機(jī)構(gòu)圖。

6、出色的計(jì)劃摘要

商業(yè)計(jì)劃書中的計(jì)劃摘要是十分重要。它必須能讓讀者有興趣并渴望繼續(xù)看下去，它將給讀者留下長久的印象。計(jì)劃摘要將是風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家所寫的最后一部分內(nèi)容，但卻是投資者首先要看的內(nèi)容，它將從計(jì)劃中摘錄出與籌集資金最相干的細(xì)節(jié)：包括對公司內(nèi)部的基本情況，公司的能力以及局限性，公司的競爭對手，營銷和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，公司的管理隊(duì)伍等情況的簡明而生動的概括。如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。它會給風(fēng)險(xiǎn)投資家有這樣的印象：“這個(gè)公司將會成為行業(yè)中的巨人，我已等不及要去讀計(jì)劃的其余部分了?！?/p>

二、商業(yè)計(jì)劃書的內(nèi)容

1、計(jì)劃摘要：摘要要盡量簡明、生動。特別要詳細(xì)說明自身企業(yè)的不同之處以及企業(yè)獲取成功的市場因素。計(jì)劃摘要列在商業(yè)計(jì)劃書的最前面，它是濃縮了的商業(yè)計(jì)劃書的精華。計(jì)劃摘要涵蓋了計(jì)劃的要點(diǎn)，以求一目了然，以便讀者能在最短的時(shí)間內(nèi)評審計(jì)劃并做出判斷。

計(jì)劃摘要一般要有包括以下內(nèi)容：

公司介紹

主要產(chǎn)品和業(yè)務(wù)范圍

市場概貌

營銷策略

銷售計(jì)劃

生產(chǎn)管理計(jì)劃

管理者及其組織

財(cái)務(wù)計(jì)劃

資金需求狀況

在介紹企業(yè)時(shí)，首先要說明創(chuàng)辦新企業(yè)的思路，新思想的形成過程以及企業(yè)的目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略。其次，要交待企業(yè)現(xiàn)狀、過去的背景和企業(yè)的經(jīng)營范圍。在這一部分中，要對企業(yè)以往的情況做客觀的評述，不回避失誤。中肯的分析往往更能贏得信任，從而使人容易認(rèn)同企業(yè)的商業(yè)計(jì)劃書。最后，還要介紹一下風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家自己的背景、經(jīng)歷、經(jīng)驗(yàn)和特長等。企業(yè)家的素質(zhì)對企業(yè)的成績往往起關(guān)鍵性的作用。在這里，企業(yè)家應(yīng)盡量突出自己的優(yōu)點(diǎn)并表示自己強(qiáng)烈的進(jìn)取精神，以給投資者留下一個(gè)好印象。

在計(jì)劃摘要中，企業(yè)還必須要回答下列問題：

(1)企業(yè)所處的行業(yè)，企業(yè)經(jīng)營的性質(zhì)和范圍

(2)企業(yè)主要產(chǎn)品的內(nèi)容

(3)企業(yè)的市場在那里，誰是企業(yè)的顧客，他們有哪些需求

(4)企業(yè)的合伙人、投資人是誰

(5)企業(yè)的競爭對手是誰

2、產(chǎn)品(服務(wù))介紹：在進(jìn)行投資項(xiàng)目評估時(shí)，投資人最關(guān)心的問題之一就是，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的產(chǎn)品、技術(shù)或服務(wù)能否在較大程度上解決現(xiàn)實(shí)生活中的問題，或者，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的產(chǎn)品(服務(wù))能否幫助顧客節(jié)約開支，增加收入。因此，產(chǎn)品介紹是商業(yè)計(jì)劃書中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容。通常，產(chǎn)品介紹應(yīng)包括以下內(nèi)容：產(chǎn)品的概念、性能及特性；主要產(chǎn)品介紹；產(chǎn)品的市場競爭力；產(chǎn)品的研究和開發(fā)過程；發(fā)展新產(chǎn)品的計(jì)劃和成本分析；產(chǎn)品的市場前景預(yù)測；產(chǎn)品的品牌和專利。

在產(chǎn)品(服務(wù))介紹部分，企業(yè)家要對產(chǎn)品(服務(wù))作出詳細(xì)的說明，說明要準(zhǔn)確，也要通俗易懂，使不是專業(yè)人員的投資者也能明白。產(chǎn)品介紹都要附上產(chǎn)品原型、照片或其他介紹。產(chǎn)品介紹必須要回答以下問題：

(1)顧客希望企業(yè)的產(chǎn)品能解決什么問題，顧客能從企業(yè)的產(chǎn)品中獲得什么好處

(2)企業(yè)的產(chǎn)品與競爭對手的產(chǎn)品相比有哪些優(yōu)缺點(diǎn)，顧客為什么會選擇本企業(yè)的產(chǎn)品

(3)企業(yè)為自己的產(chǎn)品采取了何種保護(hù)措施，企業(yè)擁有哪些專利、許可證，或與已申請專利的廠家達(dá)成了哪些協(xié)議

(4)為什么企業(yè)的產(chǎn)品定價(jià)可以使企業(yè)產(chǎn)生足夠的利潤，為什么用戶會大批量地購買企業(yè)的產(chǎn)品

(5)企業(yè)采用何種方式去改進(jìn)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能，企業(yè)對發(fā)展新產(chǎn)品有哪些計(jì)劃等等。

產(chǎn)品(服務(wù))介紹的內(nèi)容比較具體，因而寫起來相對容易。雖然夸贊自己的產(chǎn)品是推銷所必需的，但應(yīng)該注意，企業(yè)所做的每一項(xiàng)承諾都要努力去兌現(xiàn)。要牢記，企業(yè)家和投資家所建立的是一種長期合作的伙伴關(guān)系?？湛谠S諾，只能得意于一時(shí)。如果企業(yè)不能兌現(xiàn)承諾，不能償還債務(wù)，企業(yè)的信譽(yù)必然要受到極大的損害。

3、人員及組織結(jié)構(gòu)：有了產(chǎn)品之后，創(chuàng)業(yè)者第二步要做的就是結(jié)成一支有戰(zhàn)斗力的管理隊(duì)伍。企業(yè)管理的好壞，直接決定了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的大小。而高素質(zhì)的管理人員和良好的組織結(jié)構(gòu)則是管理好企業(yè)的重要保證。因此，風(fēng)險(xiǎn)投資家會特別注重對管理隊(duì)伍的評估。

企業(yè)的管理人員應(yīng)該是互補(bǔ)型的，而且要具有團(tuán)隊(duì)精神。一個(gè)企業(yè)必須要具備負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開發(fā)、市場營銷、生產(chǎn)作業(yè)管理、企業(yè)理財(cái)?shù)确矫娴膶ｉT人才。在商業(yè)計(jì)劃書中，必須要對主要管理人員加以闡明，介紹他們所具有的能力，他們在本企業(yè)中的職務(wù)和責(zé)任，他們過去的詳細(xì)經(jīng)歷及背景。此外，在這部分商業(yè)計(jì)劃書中，還應(yīng)對公司結(jié)構(gòu)做一簡要介紹，包括：公司的組織機(jī)構(gòu)圖;各部門的功能與責(zé)任;各部門的負(fù)責(zé)人及主要成員;公司的報(bào)酬體系;公司的股東名單，包括認(rèn)股權(quán)、比例和特權(quán);公司的董事會成員;各位董事的背景資料。

4、市場預(yù)測：當(dāng)企業(yè)要開發(fā)一種新產(chǎn)品或向新的市場擴(kuò)展時(shí)，首先就要進(jìn)行市場預(yù)測。如果預(yù)測的結(jié)果并不樂觀，或者預(yù)測的可信度讓人懷疑，那么投資者就要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，這對多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)投資家來說都是不可接受的。市場預(yù)測首先要對需求進(jìn)行預(yù)測：市場是否存在對這種產(chǎn)品的需求?需求程度是否可以給企業(yè)帶來所期望的利益?新的市場規(guī)模有多大?需求發(fā)展的未來趨向及其狀態(tài)如何?影響需求都有哪些因素。其次，市場預(yù)測還要包括對市場競爭的情況——企業(yè)所面對的競爭格局進(jìn)行分析：市場中主要的競爭者有哪些?是否存在有利于本企業(yè)產(chǎn)品的市場空檔?本企業(yè)預(yù)計(jì)的市場占有率是多少?本企業(yè)進(jìn)入市場會引起競爭者怎樣的反應(yīng)，這些反應(yīng)對企業(yè)會有什么影響?等等。

5、營銷策略：營銷是企業(yè)經(jīng)營中最富挑戰(zhàn)性的環(huán)節(jié)，影響營銷策略的主要因素有：

(1)消費(fèi)者的特點(diǎn)

(2)產(chǎn)品的特性

(3)企業(yè)自身的狀況

(4)市場環(huán)境方面的因素

最終影響營銷策略的則是營銷成本和營銷效益因素。

在商業(yè)計(jì)劃書中，營銷策略應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(1)市場機(jī)構(gòu)和營銷渠道的選擇

(2)營銷隊(duì)伍和管理

(3)促銷計(jì)劃和廣告策略

(4)價(jià)格決策

對創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，由于產(chǎn)品和企業(yè)的知名度低，很難進(jìn)入其他企業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定的銷售渠道中去。因此，企業(yè)不得不暫時(shí)采取高成本低效益的營銷戰(zhàn)略，如上門推銷，大打商品廣告，向批發(fā)商和零售商讓利，或交給任何愿意經(jīng)銷的企業(yè)銷售。對發(fā)展企業(yè)來說，它一方面可以利用原來的銷售渠道，另一方面也可以開發(fā)新的銷售渠道以適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展。

6、制造計(jì)劃：商業(yè)計(jì)劃書中的生產(chǎn)制造計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：產(chǎn)品制造和技術(shù)設(shè)備現(xiàn)狀;新產(chǎn)品投產(chǎn)計(jì)劃;技術(shù)提升和設(shè)備更新的要求;質(zhì)量控制和質(zhì)量改進(jìn)計(jì)劃。

在尋求資金的過程中，為了增大企業(yè)在投資前的評估價(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家應(yīng)盡量使生產(chǎn)制造計(jì)劃更加詳細(xì)、可靠。一般地，生產(chǎn)制造計(jì)劃應(yīng)回答以下問題：企業(yè)生產(chǎn)制造所需的廠房、設(shè)備情況如何;怎樣保證新產(chǎn)品在進(jìn)入規(guī)模生產(chǎn)時(shí)的穩(wěn)定性和可靠性;設(shè)備的引進(jìn)和安裝情況，誰是供應(yīng)商;生產(chǎn)線的設(shè)計(jì)與產(chǎn)品組裝是怎樣的;供貨者的前置期和資源的需求量;生產(chǎn)周期標(biāo)準(zhǔn)的制定以及生產(chǎn)作業(yè)計(jì)劃的編制;物料需求計(jì)劃及其保證措施;質(zhì)量控制的方法是怎樣的;相關(guān)的其他問題。

7、財(cái)務(wù)規(guī)劃：財(cái)務(wù)規(guī)劃需要花費(fèi)較多的精力來做具體分析，其中就包括現(xiàn)金流量表，資產(chǎn)負(fù)債表以及損益表的制作。流動資金是企業(yè)的生命線，因此企業(yè)在初創(chuàng)或擴(kuò)張時(shí)，對流動資金需要有預(yù)先周詳?shù)挠?jì)劃和進(jìn)行過程中的嚴(yán)格控制；損益表反映的是企業(yè)的贏利狀況，它是企業(yè)在一段時(shí)間運(yùn)作后的經(jīng)營結(jié)果；資產(chǎn)負(fù)債表則反映在某一時(shí)刻的企業(yè)狀況，投資者可以用資產(chǎn)負(fù)債表中的數(shù)據(jù)得到的比率指標(biāo)來衡量企業(yè)的經(jīng)營狀況以及可能的投資回報(bào)率。

財(cái)務(wù)規(guī)劃一般要包括以下內(nèi)容：

(1)商業(yè)計(jì)劃書的條件假設(shè)

(2)預(yù)計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表

預(yù)計(jì)的損益表

現(xiàn)金收支分析

資金的來源和使用

可以這樣說，一份商業(yè)計(jì)劃書概括地提出了在籌資過程中風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家需做的事情，而財(cái)務(wù)規(guī)劃則是對商業(yè)計(jì)劃書的支持和說明。因此，一份好的財(cái)務(wù)規(guī)劃對評估風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)所需的資金數(shù)量，提高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)取得資金的可能性是十分關(guān)鍵的。如果財(cái)務(wù)規(guī)劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理人員缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的評估價(jià)值，同時(shí)也會增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，那么如何制訂好財(cái)務(wù)規(guī)劃呢?這首先要取決于風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃，是為一個(gè)新市場創(chuàng)造一個(gè)新產(chǎn)品，還是進(jìn)入一個(gè)財(cái)務(wù)信息較多的已有市場。

著眼于一項(xiàng)新技術(shù)或創(chuàng)新產(chǎn)品的創(chuàng)業(yè)企業(yè)不可能參考現(xiàn)有市場的數(shù)據(jù)、價(jià)格和營銷方式。因此，它要自己預(yù)測所進(jìn)入市場的成長速度和可能獲得純利，并把它的設(shè)想、管理隊(duì)伍和財(cái)務(wù)模型推銷給投資者。而準(zhǔn)備進(jìn)入一個(gè)已有市場的風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)則可以很容易地說明整個(gè)市場的規(guī)模和改進(jìn)方式。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)可以在獲得目標(biāo)市場的信息的基礎(chǔ)上，對企業(yè)頭一年的銷售規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃

事實(shí)上，財(cái)務(wù)規(guī)劃和企業(yè)的生產(chǎn)計(jì)劃、人力資源計(jì)劃、營銷計(jì)劃等都是密不可分的。要完成財(cái)務(wù)規(guī)劃，必須要明確下列問題：

(1)產(chǎn)品在每一個(gè)期間的發(fā)出量有多大

(2)什么時(shí)候開始產(chǎn)品擴(kuò)張

(3)每件產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用是多少

(4)每件產(chǎn)品的定價(jià)是多少

(5)使用什么分銷渠道，所預(yù)期的成本和利潤是多少

(6)需要雇傭哪幾種類型的人

(7)雇傭何時(shí)開始，工資預(yù)算是多少等等

三、如何撰商業(yè)計(jì)劃書

在商業(yè)計(jì)劃書中，市場預(yù)測應(yīng)包括以下內(nèi)容：市場現(xiàn)狀綜述、競爭廠商概覽、目標(biāo)顧客和目標(biāo)市場、本企業(yè)產(chǎn)品的市場地位、市場價(jià)格和特征等等。

風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)對市場的預(yù)測應(yīng)建立在嚴(yán)密、科學(xué)的市場調(diào)查基礎(chǔ)上。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)所面對的市場，本來就有更加變幻不定的、難以捉摸的特點(diǎn)。因此，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)應(yīng)盡量擴(kuò)大收集信息的范圍，重視對環(huán)境的預(yù)測和采用科學(xué)的預(yù)測手段和方法。風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家應(yīng)牢記的是，市場預(yù)測不是憑空想象出來，對市場錯(cuò)誤的認(rèn)識是企業(yè)經(jīng)營失敗的最主要原因之一。

四、檢查

在商業(yè)計(jì)劃書寫完之后，風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)家最好再對計(jì)劃書檢查一遍，看一下該計(jì)劃書是否能準(zhǔn)確回答投資者的疑問，爭取投資者對本企業(yè)的信心。通常，可以從以下幾個(gè)方面對計(jì)劃書加以檢查：

1、你的商業(yè)計(jì)劃書是否顯示出你具有管理公司的經(jīng)驗(yàn)。如果你自己缺乏能力去管理公司，那么一定要明確地說明，你已經(jīng)雇了一位經(jīng)營大師來管理你的公司。

2、你的商業(yè)計(jì)劃書是否顯示了你有能力償還借款。要保證給預(yù)期的投資者提供一份完整的比率分析。

3、你的商業(yè)計(jì)劃書是否顯示出你已進(jìn)行過完整的市場分析。要讓投資者堅(jiān)信你在計(jì)劃書中闡明的產(chǎn)品需求量是確實(shí)的。

4、你的商業(yè)計(jì)劃書是否容易被投資者所領(lǐng)會。商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)該備有索引和目錄，以便投資者可以較容易地查閱各個(gè)章節(jié)。此外，還應(yīng)保證目錄中的信息是有邏輯的和現(xiàn)實(shí)的。

5、你的商業(yè)計(jì)劃書中是否有計(jì)劃摘要并放在了最前面，計(jì)劃摘要相當(dāng)于公司商業(yè)計(jì)劃書的封面，投資者首先會看它。為了保持投資者的興趣，計(jì)劃摘要應(yīng)寫的引人入勝。

簡述市場預(yù)測的方法范文第3篇

可行性報(bào)告的內(nèi)容千差萬別，因涉及的問題多，涉及的面廣，所以一般都由集體匯寫而成。寫作上的要求各不相同，但從結(jié)構(gòu)上都包括首頁、正文、附件、日期等幾個(gè)部分。在寫可行性報(bào)告時(shí)，要注意敘事清楚、文字簡明、實(shí)事求是、客觀公正、分析系統(tǒng)、全面、完整、準(zhǔn)確?？尚行詧?bào)告的首頁：是可行性報(bào)告正文前面內(nèi)容的統(tǒng)稱。一般包括標(biāo)題、研究人員名單、目錄、前言幾部分。

2、可行性報(bào)告的正文

是可行性報(bào)告的主體部分，其核心是論證項(xiàng)目的可行性。要圍繞影響項(xiàng)目的各種因素，運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)材料，以系統(tǒng)分析為主要方法來進(jìn)行論證?？尚行詧?bào)告寫作的成功與否，主要看這一部分寫得是否有說服力，是否清楚地說明了投資人所關(guān)心和需要明確答復(fù)的問題。

譬如項(xiàng)目實(shí)施的主客觀條件有哪些?什么時(shí)機(jī)實(shí)施項(xiàng)目最佳?項(xiàng)目在實(shí)施過程中可能遇到什么問題，是否能解決，怎樣解決?項(xiàng)目實(shí)施后會獲得什么樣的經(jīng)濟(jì)效益等等。

3、可行性報(bào)告的附件

主要包括項(xiàng)目建議書和批準(zhǔn)書、有關(guān)的寫作意向書、可行性研究委托書、實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)、論證材料、計(jì)算附表附圖、選址報(bào)告、環(huán)境調(diào)查報(bào)告、市場預(yù)測資料、工程項(xiàng)目時(shí)間表、工程設(shè)備材料一覽表、上級主管部門的有關(guān)文件批復(fù)等。不同的可行性研究報(bào)告會有不同類型的附件材料，可行性報(bào)告中的圖表和附件的作用是補(bǔ)充說明正文，避免因在正文中出現(xiàn)過多的說明而影響正文的表達(dá)。在編制可行性報(bào)告時(shí)，要特別注意圖表的繪制和編寫及附件所涉及材料的完備性、準(zhǔn)確性和合法性。正文的敘述內(nèi)容與圖表及附件要保持一致。

4、附

可行性報(bào)告的參考提綱各行各業(yè)的可行性研究報(bào)告的格式大致相同，但在內(nèi)容上不同的行業(yè)有其自身的特點(diǎn)。

譬如：服裝行業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)、生產(chǎn)特點(diǎn)、經(jīng)營特點(diǎn)等決定了可行性研究內(nèi)容的獨(dú)特性。由于財(cái)務(wù)分析部分比較專業(yè)，具體做時(shí)須由專業(yè)人員協(xié)助完成，故簡述之。

標(biāo)題：《關(guān)于創(chuàng)辦地區(qū)字號行業(yè)組織的可行性報(bào)告》

說明：①地區(qū)：國家、省、市、縣、區(qū)、鄉(xiāng)。

②字號：反映產(chǎn)品特征、企業(yè)理念、業(yè)主姓名等，參考《姓名學(xué)》、《起名學(xué)》等。

簡述市場預(yù)測的方法范文第4篇

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)房;成本控制;目標(biāo)成本法

一、對成本控制方法的總結(jié)

成本控制是指在項(xiàng)目管理過程中，為達(dá)到項(xiàng)目成本降低的目的，項(xiàng)目的管理者采用相應(yīng)的技術(shù)措施和管理方式對過程中的資源消耗和費(fèi)用支出進(jìn)行控制?？茖W(xué)的管理方式才能降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，按照有效的管理程序和適當(dāng)?shù)牟僮鞣椒ㄈタ刂崎_發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，這不只是簡單的降低各項(xiàng)成本的價(jià)格，而是尋找一種新的資源配置方式以使成本降到最低[1]。簡單地說，成本控制的流程分為事前、事中和事后控制，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本程序如下：

（一）制定成本控制標(biāo)準(zhǔn)（即目標(biāo)成本）

成本控制標(biāo)準(zhǔn)，亦即目標(biāo)成本，是實(shí)際成本控制的依據(jù)和尺度，是指在一定的生產(chǎn)條件下，活勞動和物化勞動的實(shí)際耗費(fèi)所應(yīng)遵守的數(shù)量界限，具體表現(xiàn)有計(jì)劃成本、定額成本和標(biāo)準(zhǔn)成本。

（二）監(jiān)控成本的形成過程

這一環(huán)節(jié)主要是由實(shí)施者執(zhí)行，對實(shí)際發(fā)生的成本和費(fèi)用進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督和控制，將實(shí)際成本嚴(yán)格控制在目標(biāo)成本之下。若一旦超過制定的標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)立即采取措施加以糾正及控制。這一階段即是成本控制的執(zhí)行階段。

（三）成本差異的揭示、分析與考核

對比實(shí)際發(fā)生的成本和目標(biāo)成本是這一階段的主要工作。目的是極端出成本差異，量化成本超支或結(jié)余的數(shù)額，綜合差異產(chǎn)生的部位、原因和責(zé)任方進(jìn)行分析，找出成本節(jié)約或超支的原因，明確責(zé)任方，并依據(jù)事先擬定的制度對成本責(zé)任部門進(jìn)行相應(yīng)考核，并做出相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。同時(shí)，積極發(fā)掘過程中的不足之處，吸取經(jīng)驗(yàn)。

（四）采取改進(jìn)措施并修改原來的目標(biāo)成本

對成本差異分析的目的就是在于制定并落實(shí)相關(guān)措施，同時(shí)在差異分析中找出引起目標(biāo)成本出現(xiàn)偏差的原因，此時(shí)，再根據(jù)相關(guān)政策修改目標(biāo)成本。這樣可以在以后的成本控制過程中對成本進(jìn)行更有效的控制。隨著市場的不斷發(fā)展，各國仍舊不斷努力尋求更加有效的成本控制方法。成本控制理論也逐漸形成了幾種經(jīng)典的成本控制方法：標(biāo)準(zhǔn)成本法、定額成本法、目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法。

二、目標(biāo)成本法在共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中的理論適用性

目前目標(biāo)成本法已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中普遍廣泛應(yīng)用，不同的成本管理方法適用于不同的范圍，為了科學(xué)的了解開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值的變化，清晰地了解各階段項(xiàng)目成本的構(gòu)成，企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)技術(shù)和組織形式確定適合的成本管理方法。下面就房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的目標(biāo)成本法在我國共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中的應(yīng)用進(jìn)行理論適用性分析。如前所述，目標(biāo)成本法是以市場價(jià)為主導(dǎo)，顧客為導(dǎo)向，在產(chǎn)品企劃與設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程原理與產(chǎn)品功能分析，各種市場研究及成本分析等方法以達(dá)成目標(biāo)利潤的目標(biāo)成本?？偟膩碚f，目標(biāo)控制的程序首先是要確立目標(biāo)成本，然后將其逐步分解并落實(shí)到各相關(guān)部門或崗位，并由其根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或者搜集到的資料估算該成本的準(zhǔn)確性，并做出相應(yīng)調(diào)整和改進(jìn)，使其最終發(fā)揮控制作用。建立健全合理的信息反饋系統(tǒng)的目的是及時(shí)反映出現(xiàn)成本差異，并由此采取相應(yīng)的措施，提高成本控制的效率。另外，目標(biāo)成本法是否適合項(xiàng)目特點(diǎn)，企業(yè)是否具備健全的成本管理體系，公司領(lǐng)導(dǎo)推行目標(biāo)成本法的決心和員工對目標(biāo)成本法的熟知程度等，都決定了目標(biāo)成本控制的成敗。目標(biāo)成本法比較適合容易按照市場信息來改變產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以市場為基礎(chǔ)進(jìn)行定價(jià)的行業(yè)企業(yè)。也正是目標(biāo)成本法與產(chǎn)品實(shí)體結(jié)合的定價(jià)方式，使得目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中得以廣泛應(yīng)用。而共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目作為保障房的一種形式，其目標(biāo)市場為中低薪層的消費(fèi)者，在其可行性研究階段甚至是投資立項(xiàng)階段，均已明確確定其目標(biāo)市場，且共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目利潤是透明的，共有產(chǎn)權(quán)房售價(jià)是以市場價(jià)為基礎(chǔ)經(jīng)政府價(jià)格主管部門確定公布或?qū)徟蟮膬r(jià)格。其以市場價(jià)為基礎(chǔ)的定價(jià)模式?jīng)Q定了目標(biāo)成本法在共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中的快速推廣應(yīng)用。

三、對共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目目標(biāo)成本控制方法簡述

目標(biāo)成本法最早起源于日本豐田汽車公司。是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段預(yù)先限定目標(biāo)成本，然后依據(jù)價(jià)值工程原理不斷改進(jìn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。同時(shí)在建筑設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等階段，各相關(guān)部門共同合作，使成本控制在目標(biāo)范圍內(nèi)，這就是目標(biāo)成本法最初的形式[2]。目標(biāo)成本法的實(shí)施流程如下圖：

（一）目標(biāo)成本的制定

制定目標(biāo)成本是實(shí)施目標(biāo)成本管理的第一步，即在充分了解房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的目標(biāo)市場等基本情況的基礎(chǔ)上，遵循相應(yīng)的科學(xué)性制定成本，進(jìn)行市場預(yù)測，銷售量預(yù)測，利潤預(yù)測和成本預(yù)測。搜集以往歷史資料和當(dāng)前企業(yè)及該項(xiàng)目的現(xiàn)有資料，對所掌握的信息進(jìn)行加工處理，以供決策者決策。決策者在多種備選方案中選擇最佳的成本方案，再經(jīng)過專業(yè)人員的不斷優(yōu)化，選擇最佳目標(biāo)成本，最終確定最優(yōu)的方案。這是分解和落實(shí)目標(biāo)成本的前提和基礎(chǔ)。

（二）目標(biāo)成本的分解

確定目標(biāo)成本之后，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況及共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況，將目標(biāo)成本進(jìn)行進(jìn)一步的分解---包括橫向和縱向的分解[3]。而不同的企業(yè)有著不同的分解方式，至于具體采用什么方法分解及具體的細(xì)化程度，就要充分結(jié)合該項(xiàng)目及企業(yè)的自身特點(diǎn)。橫向分解是指將具體的目標(biāo)成本客觀地分解到各個(gè)職門和崗位，形成各個(gè)職能部門和人員的責(zé)任成本，各部門和人員作為目標(biāo)成本的具體實(shí)施者，并在自身的責(zé)任范圍內(nèi)對目標(biāo)成本進(jìn)行控制，并對其執(zhí)行的結(jié)果負(fù)責(zé)，其主要依據(jù)是企業(yè)內(nèi)部的組織架構(gòu)；縱向分解主要是按照企業(yè)的工作分解結(jié)構(gòu)，將目標(biāo)成本具體分解到每項(xiàng)作業(yè)當(dāng)中，從而就為每一生產(chǎn)階段提供了成本控制的基數(shù)，目標(biāo)成本縱向分解最終是將目標(biāo)成本分解到各個(gè)核算科目和作業(yè)內(nèi)容當(dāng)中，這樣目標(biāo)成本就有了歸集的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

（三）目標(biāo)成本的控制

目標(biāo)成本管理體系的重點(diǎn)在于對目標(biāo)成本的控制，對目標(biāo)成本的控制是為了實(shí)現(xiàn)期望的成本目標(biāo)，在項(xiàng)目成本形成過程中，通過統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、分析差異、反饋活動、改進(jìn)措施等一連串的工作，完成對目標(biāo)成本的監(jiān)督和控制?？刂频倪^程可以簡要描述如下：在項(xiàng)目實(shí)際過程中，定期收集統(tǒng)計(jì)實(shí)際成本的數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行匯總，與計(jì)劃成本進(jìn)行比較，并分析兩者之間產(chǎn)生差異的原因，報(bào)給上級職能部門，并及時(shí)采取相應(yīng)措施加以糾正。同時(shí)，對當(dāng)前階段成本出現(xiàn)的差異及時(shí)處理，以減少后續(xù)工作對成本的影響，從而確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

（四）目標(biāo)成本的分析和考核

對目標(biāo)成本的過程控制中，可以對未來成本進(jìn)行預(yù)測，從而可以及時(shí)采取措施，使目標(biāo)成本始終保持在可接受的范圍內(nèi)，保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。在項(xiàng)目結(jié)束之后，根據(jù)目標(biāo)成本的執(zhí)行的具體情況，和執(zhí)行過程中整理的各種資料，對目標(biāo)成本分解后的責(zé)任成本相關(guān)人員進(jìn)行評價(jià)和考核，并對每一作業(yè)內(nèi)容的成本執(zhí)行效果進(jìn)行考核，落實(shí)獎(jiǎng)懲措施，有則改之無則加勉，有利于加深企業(yè)目標(biāo)成本管理的水平。上述四個(gè)方面構(gòu)成了目標(biāo)成本管理的基本流程。

四、結(jié)論

從理論方法上講，上述介紹的四種成本控制的方法，均可適用于共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目中，但成本控制作用和所帶來的成本降低成本卻各有不同。最為合理有效的控制方法，從根本上講是取決于該方法帶來的成本下降和付出的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的特性、管理水平等，綜合考慮成本控制方法的優(yōu)劣，并加以選擇。

作者:彭圓圓 單位:南京工業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院

參考文獻(xiàn)

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簡述市場預(yù)測的方法范文第5篇

關(guān)鍵詞:盆栽蔬菜;可行性;技術(shù)要求;特點(diǎn);市場前景;貴州黔西

近年來，隨著人們生活水平的不斷提高、家庭結(jié)構(gòu)小型化(一對夫妻一個(gè)小孩)、住房的單元化和商品化，消費(fèi)者對蔬菜的消費(fèi)習(xí)慣也發(fā)生了改變，新鮮、營養(yǎng)、奇異、優(yōu)質(zhì)、保健的產(chǎn)品受到了青睞。蔬菜的安全性、多樣性被人們重視，其口味向自然化回歸，保健型蔬菜、食療菜、鮮辣菜、減肥菜、美容菜、袖珍菜、觀賞菜逐漸流行起來，豐富了人民的膳食結(jié)構(gòu)。盆栽蔬菜是指植株矮小，食用器官小巧玲瓏，適合在容器中栽培的食莖葉、食花、食果及特、稀、野、麗、奇蔬菜類型的總稱。盆栽蔬菜越來越受到人們的喜愛，盆栽蔬菜不僅觀賞性強(qiáng)，其果實(shí)還能食用，且不受地域、季節(jié)的限制，生長快、蟲害少，一年四季均可種植，是家庭種植絕好的選擇。

1發(fā)展盆栽蔬菜的可行性

長期以來，由于蔬菜栽培過程中過分依賴農(nóng)藥及化肥來控制病蟲害和促進(jìn)蔬菜生產(chǎn);加上環(huán)境污染日益嚴(yán)重，致使消費(fèi)者對產(chǎn)品殘毒危害身體健康的擔(dān)心與日俱增，人們開始崇尚自然、傳統(tǒng)、較少污染的清潔保健蔬菜，并逐漸形成集食用性和欣賞性為一體的以庭院為單位的盆栽蔬菜形式。它既可觀葉觀花觀果，給人以美的感受，可振奮精神、消除疲勞、化解憂傷、舒心悅目，又可通過自身親手勞動，培育、觀賞蔬菜的生長結(jié)果過程，還可親自品嘗勞動果實(shí)的色、香、味。

蔬菜生產(chǎn)的另一特點(diǎn)是過去蔬菜生產(chǎn)集中在郊區(qū)和近郊區(qū)，由于城市的發(fā)展和擴(kuò)大，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，郊區(qū)菜田明顯減少，農(nóng)區(qū)菜田相對增加，蔬菜產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)?；a(chǎn)區(qū)更加集中。鮮嫩、安全、營養(yǎng)、方便是人們追求的目標(biāo)，高營養(yǎng)的新品種、新種類蔬菜已悄然進(jìn)入人們的膳食，蔬菜產(chǎn)品向營養(yǎng)、欣賞、保健等新食品時(shí)展，形成一個(gè)新的生產(chǎn)方式、即進(jìn)行盆栽綠色蔬菜生產(chǎn)，待開花結(jié)果上市供應(yīng)城鎮(zhèn)居民，集欣賞、品嘗、栽培于一體，大大豐富了人們的業(yè)余生活。

2盆栽蔬菜的技術(shù)要求

2.1基質(zhì)

基質(zhì)是盆栽蔬菜栽培的基本設(shè)施之一。優(yōu)質(zhì)基質(zhì)是指質(zhì)地疏松，具有較好保水性能和透氣透水性，養(yǎng)分含量適中而全面，酸堿度適中，一般pH值以6.0~7.0為宜，腐殖質(zhì)含量高，團(tuán)粒結(jié)構(gòu)好，沒有嚴(yán)重的病蟲草害。傳統(tǒng)的基質(zhì)有園田土、腐葉土、塘泥、松針土等，河沙、煤渣和鋸屑均可作培養(yǎng)土添加物，可改善盆土物理性能，使土壤更加疏松、透氣，排水和保水保肥力增強(qiáng)，重量減輕[1]。一是培養(yǎng)土配制。培養(yǎng)土要具有優(yōu)良物理、農(nóng)化性狀，有一定的透氣性，土質(zhì)疏松，有較強(qiáng)的保水和排水能力，土壤有機(jī)質(zhì)含量為2%~3%，pH值6.0~7.0，不含有害物質(zhì)、不含病蟲草籽，全氮含量0.8~1.2%，速效氮100~150 mg/kg，速效磷含量高于20~35 mg/kg，速效鉀含量高于150 mg/kg，床土總孔隙度60%左右，其中大孔隙度占15%~20%，小孔隙度占35%~40%，容重0~1 g/m3。培養(yǎng)土為園土(耕種多年的熟土，加糞水堆積2個(gè)月)、塘泥、河沙、腐葉土、山泥(山區(qū)林下樹木的落葉堆積發(fā)酵而成)、煤渣等配制而成。不同蔬菜不同生長發(fā)育階段對培養(yǎng)土的要求不同。播種蔬菜用腐殖土、園土、河沙比例為5∶3∶2;定植蔬菜用土比例為腐殖土∶園土∶河沙∶骨粉為4.0∶4.5∶1.0∶0.5。二是基質(zhì)消毒。基質(zhì)是傳播病蟲害的場所，在使用前必須徹底消毒，消毒方法有:①日光消毒。將配好的基質(zhì)放在混凝土、鐵板上，薄薄平攤，曝曬3~15 d，可殺死病菌孢子、菌絲、蟲卵、成蟲和線蟲。②蒸汽消毒。將基質(zhì)放入蒸籠上鍋，加熱至60~100 ℃，持續(xù)0.5~1.0 h。消毒時(shí)間不宜太長，以免殺滅有益微生物。③石灰粉消毒。對酸性土壤，撒入石灰30~40 g/m2，或基質(zhì)加入石灰粉90~120 g/m3，在針葉腐殖土中使用。④藥劑消毒。主要消毒藥劑有硫磺粉、多菌靈、代森鋅、百菌清、甲霜靈、辛硫磷等。

2.2容器

盆栽蔬菜的容器種類繁多，質(zhì)地不一，形狀各異，體積大小、色澤深淺形形。常見的除花盆外，還有桶、箱、簍、缸、槽等。盆栽蔬菜是將栽培技術(shù)與觀賞藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的園藝產(chǎn)品。按栽培技術(shù)要求，盆的質(zhì)地堅(jiān)固，透氣性好，容納營養(yǎng)土多，利于蔬菜生長發(fā)育。從觀賞角度看，要求盆式美觀，制作精細(xì)，小巧玲瓏，挪動和擺設(shè)方便，藝術(shù)效果好。常見的容器有瓦盆、陶瓷盆、玻璃鋼花缽、塑料盆、石盆、木桶、瓶箱、藍(lán)簍、種植槽等。

2.3盆栽蔬菜放置形式

盆栽蔬菜一般放在陽臺、平臺、房頂、庭院及房門外邊、窗臺一角等可以利用的地方。陽臺的幾架有鋁合金結(jié)構(gòu)仿歐古典式鋼制架，中國式古典仿紅木、根雕或自然根制幾架層，有古色古香之韻味，水泥鋼筋屋架外層修飾為樹木紋理，可放置保健蔬菜與食花蔬菜。瓜果蔬菜的幾架有:一是立桿架。在盆中央直立1根木桿或竹竿，高1.0~1.5 m，適于栽植短蔓蔬菜。二是三角架。盆邊立3根1.2~1.5 m的竹竿，把頂部束綁一起，形成三角架式。三是漏斗架子。在盆邊立4~6根1.2~1.5 m的長竹竿，全部向外傾斜，再用8#鉛絲制成直徑40~60 cm和60~80 cm的2個(gè)圓圈，分別固定在竹竿中部和頂端。四是屏式。在方盒上立5根1.5m的竹竿，在中部與頂端固定2道竹竿。盆外架一般適用大盆與種植槽，如陽臺上的水平架、平臺水平架、平臺欄桿籬架、窗臺外獨(dú)龍架、房門雙龍吐須架、房檐走廊單柱架等。

3盆栽蔬菜的特點(diǎn)

盆栽蔬菜體積小，植株矮，具有一定的觀賞價(jià)值，營養(yǎng)豐富、風(fēng)味獨(dú)特，有一定的保健效果，它可以從國外引進(jìn)新的品種，從野生、稀特蔬菜中選出來，亦可以將觀賞花卉轉(zhuǎn)入盆栽，如牡丹、月季、、蘭花等。它與一般蔬菜相比有以下特點(diǎn)。

3.1色彩鮮明，具有一定的觀賞價(jià)值

盆栽蔬菜一般放在室內(nèi)或庭院內(nèi)栽培，因此首先要美觀，色澤、外形、情調(diào)要優(yōu)美，要有艷麗多姿的外形，如櫻桃番茄，果實(shí)有圓形、長圓形、梨形、方形，顏色有紅、粉紅、黃橙色。彩色辣椒，一株上有綠、白、紫、紅多種顏色。讓人們通過盆栽蔬菜美麗、自然的外形，享受大自然的美，回歸到自然的懷抱中去。

3.2營養(yǎng)豐富，風(fēng)味獨(dú)特

盆栽蔬菜營養(yǎng)價(jià)值豐富，不含農(nóng)藥殘留，無污染，具有人體易吸收的糖類、氨基酸、各種維生素及無機(jī)鹽。例如番茄中的維生素P、辣椒中的維生素C、茄子中的維生素E、胡蘿卜中的維生素A、百合中的蛋白質(zhì)和果膠、馬齒莧中的亞麻酸等。用盆栽蔬菜做成的菜肴，風(fēng)味獨(dú)特，香味誘人，不僅使人一飽口福，而且一飽眼福，使人們得到多方位的享受。

3.3以食代藥，強(qiáng)身防病

盆栽蔬菜具有良好的藥用價(jià)值，大部分是中藥，它既享口福，又可防病治病，良藥益口，一舉多得。例如荊芥的抗癌作用;胡蘿卜中抗壞血酸的保肝作用;佛手瓜苗的改善性功能作用;百合中的硒、卵磷脂、生物堿的健腦強(qiáng)身、潤肺止咳作用;馬齒莧中的去腎腺素可降低血糖的濃度;枸杞果實(shí)中的甜菜堿、生物堿、亞油酸有補(bǔ)腎益精、養(yǎng)肝明目的作用;芥菜中芥菜酸的止血作用，膽堿的降壓作用等。

3.4改善環(huán)境，豐富生活

盆栽蔬菜中有許多是從花卉轉(zhuǎn)化而來，它可改善環(huán)境，豐富空氣中的陰離子濃度，調(diào)節(jié)人的神經(jīng)系統(tǒng)和血液循環(huán)，改善心肌功能，促進(jìn)人體新陳代謝，提高人體免疫力;它還可減輕污染、解除毒害、減輕噪音和減少浮塵，有香氣的蔬菜，還可分泌殺菌成分，消除室內(nèi)空氣中的細(xì)菌和病毒。在人口眾多的城市里，人們多居住樓房，盆栽蔬菜可形成獨(dú)特的自然景色，收到無日不春的效果。

3.5栽培管理容易，勞動成果顯著

部分盆栽蔬菜由野生稀特蔬菜轉(zhuǎn)入，對環(huán)境條件及栽培技術(shù)很少苛求，一般市民稍加學(xué)習(xí)管理，就能種好養(yǎng)好。更重要的是通過自己親身勞動，看到豐富的勞動果實(shí)及生長結(jié)果的過程，可以從種植蔬菜中受益。據(jù)有關(guān)專家報(bào)道，心臟病患者在病情穩(wěn)定后，適當(dāng)從事蔬菜種植，有助于恢復(fù)心臟功能，如能食用自己親手種植的改善心臟功能的蔬菜，其心理治療效果更好。神經(jīng)衰弱患者，通過栽培蔬菜這一力所能及的勞動后，大腦皮層的緊張程度有所緩解，從而獲得良好的睡眠。

4市場分析

發(fā)展盆栽蔬菜，首先應(yīng)建設(shè)一定面積的示范基地，基地內(nèi)建一定數(shù)量的大棚，用于室內(nèi)育苗，育苗分期進(jìn)行，所育菜苗種類齊全，包括食果蔬菜、食花蔬菜、保健蔬菜等，以滿足不同層次消費(fèi)者的需求，同時(shí)購置一定數(shù)量的、價(jià)格各異的容器，保障每年有足夠的移栽入盆上市數(shù)量，以獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。一是經(jīng)濟(jì)效益。雖然同樣是蔬菜，栽的地方不同，栽培方式不同，所產(chǎn)生的市場價(jià)值也就不同。根據(jù)市場預(yù)測，如果平均每盆蔬菜投入5元，賣出價(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)10元以上。若以每年銷售20萬盆計(jì)，則純收入在100萬元以上，經(jīng)濟(jì)效益可觀。二是社會效益，豐富人民膳食結(jié)構(gòu);促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展[2-4]。三是生態(tài)效益。盆栽蔬菜實(shí)行無公害栽培，改善了生產(chǎn)環(huán)境，減少了野生蔬菜的亂采濫挖，保護(hù)了野生蔬菜資源。

5結(jié)語

無論是單位或個(gè)人，在開發(fā)盆栽蔬菜項(xiàng)目時(shí)，一定要注意3個(gè)方面:一是選好種子，必須到有經(jīng)營許可證的國有種子公司或國家科研實(shí)驗(yàn)機(jī)構(gòu)購買，有條件的可先進(jìn)行少量試種;二是選好培育種植基地，應(yīng)選擇毗鄰城市的郊區(qū)，可方便市民利用節(jié)假日、雙休日前往自采自買，享受田園生態(tài)環(huán)境、休閑自在的樂趣;三是掌握好科學(xué)種植技術(shù)，種植前要通過參加有關(guān)栽培技術(shù)培訓(xùn)班或聘請專業(yè)科技人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，嚴(yán)格按照技術(shù)要領(lǐng)組織生產(chǎn)和管理。

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