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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度范文第1篇

電算化依靠電子信息技術(shù)，通過計(jì)算機(jī)設(shè)備的操作來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的人工會計(jì)處理信息，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，其實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)信息的自動化處理，是現(xiàn)代化發(fā)展的必然趨勢。在市場經(jīng)濟(jì)和高科技發(fā)展的現(xiàn)代社會中，會計(jì)電算化滿足了會計(jì)發(fā)展的需要，并且為會計(jì)工作提出了新的方向，房地產(chǎn)的開發(fā)與城市的發(fā)展緊密相聯(lián)，是城市發(fā)展中重要的組成部門，因此需要確定城市的發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與城市發(fā)展的和諧。房地產(chǎn)企業(yè)想要在市場競爭中保持良好的競爭力，就要采用現(xiàn)代化的會計(jì)管理制度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的智能化管理，從而讓電算化更好的推動企業(yè)發(fā)展。

二、會計(jì)電算化在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中的應(yīng)用

企業(yè)的財(cái)務(wù)核算是以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)，通過發(fā)展的統(tǒng)計(jì)與核算來對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行控制和協(xié)調(diào)的活動，因此在房地產(chǎn)的發(fā)展中，財(cái)務(wù)核算管理是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。在開發(fā)過程中，需要對生產(chǎn)成本、消耗、成果、資金等進(jìn)行核算，之后進(jìn)行記錄、對比和分析，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，尋找節(jié)約企業(yè)資源的途徑。在房地產(chǎn)會計(jì)電算化的核算中，需要確保生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定的進(jìn)行，因此要做好企業(yè)內(nèi)部賬本的原始記錄，對生產(chǎn)進(jìn)行定量和計(jì)量管理，掌握企業(yè)的經(jīng)營資產(chǎn)，在銷售中與廠內(nèi)的計(jì)劃價(jià)格進(jìn)行對比，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)化管理。會計(jì)電算化具有高效、智能的特點(diǎn)，將計(jì)算機(jī)信息技術(shù)應(yīng)用在會計(jì)信息處理中，將房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化的處理，在會計(jì)運(yùn)算中建立財(cái)務(wù)數(shù)字模型，減少人工核算財(cái)務(wù)信息，節(jié)省了企業(yè)的人力資源。采用會計(jì)電算化能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)化財(cái)務(wù)管理，通過電算化來進(jìn)行考核、對比和分析等工作，可以提升員工的工作效率，調(diào)動員工的積極性，提升會計(jì)管理效果，促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

三、會計(jì)電算化在財(cái)務(wù)核算中的應(yīng)用

會計(jì)電算化是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)的主要框架，可以協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)投資中投資和收益之間的關(guān)系，在滿足對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核算要求時(shí)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)核算管理部門之間的聯(lián)系，從而讓企業(yè)形成統(tǒng)一的財(cái)務(wù)體系。會計(jì)電算化應(yīng)用在財(cái)務(wù)核算中，是通過科學(xué)的核算方法，將財(cái)務(wù)體系中各方面的數(shù)據(jù)指標(biāo)有效的聯(lián)系在一起，通過數(shù)據(jù)模型來反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中各項(xiàng)的運(yùn)行狀況，從而為企業(yè)的決策者提供科學(xué)的發(fā)展依據(jù)，讓企業(yè)的投資方向更加準(zhǔn)確。

四、會計(jì)電算化在投資開發(fā)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)需要高投資，因此在項(xiàng)目的開發(fā)中重點(diǎn)就是對投資的資金進(jìn)行管理，房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理往往決定了企業(yè)的存亡。首先是對資金的前期預(yù)算，會計(jì)電算化在前期預(yù)算中發(fā)揮了指導(dǎo)的作用。項(xiàng)目開發(fā)涉及到很多方面，比如工程選址、搬遷、施工規(guī)劃等。前期規(guī)劃要對資金進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，采用會計(jì)電算化可以對項(xiàng)目環(huán)節(jié)進(jìn)行定量分析，對于工程的細(xì)微部門詳細(xì)描述，比如對建設(shè)期的耗電、耗水、人力費(fèi)用、建筑設(shè)備損耗等，因此對房地產(chǎn)的資金預(yù)算是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件。通過會計(jì)電算化可以提升企業(yè)開發(fā)的投資水平，減少生產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，提升資金的利用效率，加快企業(yè)的快速發(fā)展，因此會計(jì)電算化在開發(fā)投資資金中的管理至關(guān)重要。實(shí)行會計(jì)電算化可以將投資的資金準(zhǔn)確的配置，確保發(fā)展效益，巨額的資金需要科學(xué)化的管理，保證企業(yè)可以對投資的資金充分的收回，會計(jì)電算化在進(jìn)行資金管理時(shí)按照資金管理管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)劃式管理，建立統(tǒng)一的管理模式，建立起資金使用的責(zé)任制度，促進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部融合。節(jié)約資金的使用，讓專業(yè)管理協(xié)調(diào)群眾的管理，從而讓房地產(chǎn)開發(fā)的決策與資金更加相符。會計(jì)電算化為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種長效的運(yùn)行管理機(jī)制，確定資金的使用量，會計(jì)制度要與企業(yè)的其他經(jīng)濟(jì)管理相適應(yīng)，并且充分的發(fā)揮其管理職能，讓房地產(chǎn)發(fā)展適應(yīng)多變的市場環(huán)境，與時(shí)俱進(jìn)。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度范文第2篇

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重要性

1.有利于企業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化

中小房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅事項(xiàng)發(fā)生之前，根據(jù)現(xiàn)有的或?qū)淼慕?jīng)營管理情況，在稅收法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)，對企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源科學(xué)的測算、分析和比較，從中選擇最優(yōu)的納稅方案，優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業(yè)的經(jīng)營狀況和財(cái)務(wù)狀況相結(jié)合，使企業(yè)運(yùn)營的整個(gè)過程，在充分考慮稅收影響的同時(shí)考慮企業(yè)的成本費(fèi)用最優(yōu)化，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益最大化，最終達(dá)到整合企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源的目的。

2.有利于企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高

要想做好稅收籌劃，及時(shí)、密切關(guān)注國家稅制法規(guī)和最新稅收政策的出臺是保證。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員除了必備的財(cái)務(wù)管理專業(yè)知識和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關(guān)行業(yè)政策變化，對稅收的變化趨勢要有敏銳的洞察力。一旦國家相關(guān)稅收政策變化，財(cái)務(wù)人員應(yīng)從企業(yè)最大財(cái)務(wù)利益出發(fā)，采取行動，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業(yè)的經(jīng)營管理活動中去。因此，稅收籌劃客觀上促進(jìn)了中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平的提高。

3.有利于促進(jìn)稅收法律法規(guī)的健全

稅收籌劃可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實(shí)際應(yīng)用中的不合理等缺陷。中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃人員在通過對稅法的“邊際”效應(yīng)獲取企業(yè)利益的同時(shí)，也將稅法在實(shí)際應(yīng)用中的缺陷反饋給征稅機(jī)關(guān)和相關(guān)的稅法研究人員。從而推動相關(guān)部門在立法和征稅管理中權(quán)衡輕重，修訂和完善稅法，促進(jìn)著稅法的健全。

4.有利于提高企業(yè)管理水平和規(guī)范財(cái)務(wù)核算

企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃的認(rèn)識程度，會計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎(chǔ)條件。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層對稅收籌劃不了解、不重視；企業(yè)會計(jì)核算不健全，賬證不完整，會計(jì)信息失真，甚至有的企業(yè)還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期的長期性，工程成本的復(fù)雜性，成本發(fā)生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業(yè)的管理水平專業(yè)化，財(cái)務(wù)核算規(guī)范化。

5.有利于企業(yè)減少或避免稅務(wù)處罰，提高稅收合作與信任

中小房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)，即賬目清楚，納稅申報(bào)正確，稅款繳納及時(shí)、足額，不出現(xiàn)任何關(guān)于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，或風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)等措施，可以減少和規(guī)避稅務(wù)處罰；中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃的過程中，為爭得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，規(guī)避籌劃風(fēng)險(xiǎn)，不斷與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進(jìn)了企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的合作與信任。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的現(xiàn)狀

1.財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平良莠不齊和欠缺房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為國家的一門新興產(chǎn)業(yè)，有其生產(chǎn)周期長、成本發(fā)生復(fù)雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)等不同的特殊性。其賬務(wù)處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識多。而在中小房地產(chǎn)企業(yè)從事財(cái)務(wù)工作的財(cái)務(wù)人員多數(shù)缺乏房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算和管理經(jīng)驗(yàn)，部分企業(yè)存在會計(jì)核算不健全，賬目設(shè)置零亂，賬證不全，其財(cái)務(wù)管理水平低下，無法實(shí)施對項(xiàng)目的長遠(yuǎn)規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。

2.管理層對稅收籌劃的意識不夠重視，決策層不夠民主

企業(yè)管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃認(rèn)識程度是稅收籌劃的基礎(chǔ)條件之一。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，管理決策層和相關(guān)人員對稅收籌劃不了解，甚至認(rèn)為稅收籌劃是高水平的財(cái)務(wù)造假，通過造假大肆進(jìn)行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機(jī)會難得，財(cái)務(wù)部門等財(cái)稅專業(yè)人員參與企業(yè)決策的力度不夠等。

3.會計(jì)核算基礎(chǔ)薄弱

部分中小房地產(chǎn)企業(yè)日常會計(jì)核算不健全、成本費(fèi)用歸類不正確、賬目設(shè)置不規(guī)范、臺賬登記不完整、賬證不清、會計(jì)信息失真、收入確認(rèn)不規(guī)范、未按稅法規(guī)定繳納稅款；內(nèi)控制度欠缺，如不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批簽字支付款項(xiàng)、現(xiàn)金管理未做到日清月結(jié)、限額庫存、大額現(xiàn)金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領(lǐng)用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據(jù)張數(shù)與實(shí)際不符等；預(yù)算管理缺失，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了稅收籌劃必須以規(guī)范詳細(xì)的預(yù)算作基礎(chǔ)，如土地增值稅的籌劃等。

4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性

稅收籌劃決策關(guān)系到中小房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、營銷、管理等所有活動。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產(chǎn)企業(yè)管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強(qiáng)調(diào)稅收籌劃，但是在實(shí)際運(yùn)用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環(huán)境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用土地增值稅中有關(guān)普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，如果在設(shè)計(jì)階段忽略了當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)這一規(guī)定，后期的籌劃就會化為烏有。

5.稅收籌劃忽視籌劃成本

稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實(shí)際要發(fā)生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機(jī)會成本。而中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術(shù)和籌劃水平等多種原因，往往會割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計(jì)成本的聘用專業(yè)的稅務(wù)專家為其稅務(wù)咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優(yōu)惠時(shí)，不計(jì)成本地增加成本支出，無限制地降低售價(jià)；在日常稅收籌劃中，花費(fèi)于分析測算等的人力、物力、財(cái)力遠(yuǎn)大于稅收籌劃收益等。

6.中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃易割裂稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系

簡單看每一稅種，似乎都是獨(dú)立的，有單獨(dú)的條例和實(shí)施細(xì)則。但事實(shí)上，每一種稅都通過某一經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)載體，聯(lián)系在一起。如中小房地產(chǎn)企業(yè)在做土地增值稅籌劃時(shí)，易忽略準(zhǔn)予扣除的成本、費(fèi)用、損失中營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費(fèi)用及土地增值稅繳納的多寡等對企業(yè)所得稅的影響。

三、完善中小房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的對策建議

1.提高全員對稅收籌劃的認(rèn)識水平

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從企業(yè)管理層出發(fā)，提高全員對稅收籌劃的認(rèn)識水平，如聘請權(quán)威人士（專家）到公司作全員講解等。財(cái)務(wù)核算是稅收籌劃的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)核算不健全，賬目混亂，成本費(fèi)用歸類不清，項(xiàng)目預(yù)算不夠精細(xì)，都會給稅收籌劃帶來障礙，房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財(cái)務(wù)人員及相關(guān)人員及時(shí)把握。

2.加強(qiáng)稅收合作與信任

一方面要求納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定及時(shí)繳納稅款，并信賴稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定是公正和準(zhǔn)確的；另一方面也要求稅務(wù)機(jī)關(guān)有責(zé)任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應(yīng)建立起密切的稅收信息聯(lián)系和溝通渠道。中小房地產(chǎn)企業(yè)在做好稅收籌劃的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系與溝通，服從稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，力爭企業(yè)的稅收籌劃得到稅務(wù)機(jī)關(guān)及相關(guān)人員的認(rèn)可，任何單方的行為都會給企業(yè)埋下隱患。不服從稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理將會引發(fā)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的矛盾與沖突，為企業(yè)的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業(yè)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

3.重視籌劃成本，務(wù)實(shí)稅收籌劃的可操作性

中小房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃時(shí)應(yīng)遵循成本效益原則與從實(shí)際出發(fā)原則相結(jié)合。例如，稅法規(guī)定企業(yè)的利息實(shí)際支出允許在計(jì)算其應(yīng)納稅所得額時(shí)按規(guī)定扣除。因此，理論上一般認(rèn)為負(fù)債融資對企業(yè)具有節(jié)稅效應(yīng)，有利于提高權(quán)益資本的收益水平，可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。然而，在實(shí)操中如果該項(xiàng)目的預(yù)售收入資金回籠到位，支付所發(fā)生的成本費(fèi)用稅金還綽綽有余的情況下，企業(yè)再做項(xiàng)目貸款，籌劃利息抵稅的效應(yīng)顯然是不成功的。企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，必須把各種實(shí)際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。

4.注重稅種之間的內(nèi)在聯(lián)系，堅(jiān)持合理性與綜合平衡

每一稅種雖有單獨(dú)的條例和實(shí)施細(xì)則，其實(shí)任何一個(gè)稅種都通過經(jīng)濟(jì)行為這一載體，聯(lián)系在一起。企業(yè)所得稅與流轉(zhuǎn)稅之間的關(guān)系足以說明稅種之間的關(guān)系密不可分。稅收籌劃應(yīng)堅(jiān)持合理性與綜合平衡，把各稅種聯(lián)系起來，綜合考慮，用足行業(yè)里的所有稅收優(yōu)惠政策。此外，稅收籌劃還應(yīng)堅(jiān)持合理性與綜合性平衡。例如，在實(shí)際操作中，一個(gè)分期開發(fā)的項(xiàng)目，不少中小房地產(chǎn)企業(yè)都將人防工程和景觀工程分割于相關(guān)的期數(shù)，規(guī)劃如此，工程合同的簽訂也是如此，符合稅法規(guī)定的能明確劃分歸屬的成本費(fèi)用按歸屬歸集的規(guī)定，但是景觀和人防是作為整個(gè)項(xiàng)目的配套工程，是整個(gè)項(xiàng)目的“賣點(diǎn)”之一，是整個(gè)項(xiàng)目所有業(yè)主都享有的“權(quán)利”，這種劃期施工的做法不利于企業(yè)的稅收籌劃，割裂了合理性原則，損失了企業(yè)利益。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度范文第3篇

[關(guān)鍵詞]財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)開發(fā)；中小企業(yè)

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.16.034

[中圖分類號]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）16-00-02

1 我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)

進(jìn)入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房價(jià)隨著市場的火熱一路飆升，豐厚的房地產(chǎn)開發(fā)利潤吸引了大批資金投入，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，充斥于以三、四線城市為主戰(zhàn)場的房地產(chǎn)開發(fā)市場。

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)是指以一家之力或集合幾家房地產(chǎn)開發(fā)商共同承接小型開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模小、資金規(guī)模及技術(shù)資質(zhì)要求相對較低、項(xiàng)目工期短、資金回籠快等優(yōu)點(diǎn)。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)相對于大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)來說，具有較好的靈活性，能滿足一定市場需求，尤其對剛性需求較大的三四線城市來說，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好地迎合了市場需求。但是，由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身資金實(shí)力薄弱、融資方式單一、投資風(fēng)險(xiǎn)大、管理理念不足等，因此，其在財(cái)務(wù)管理方面還存在較多問題。

2 我國中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的問題主要表現(xiàn)在企業(yè)資金不足，融資方式單一，財(cái)務(wù)管理混亂，納稅意識差等幾方面，現(xiàn)對這些問題做具體分析。

2.1 企業(yè)自有資金不足，投資風(fēng)險(xiǎn)大

企業(yè)自有資金不足是我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最大問題。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及土地使用權(quán)的受讓、開發(fā)，居民拆遷補(bǔ)償，建筑安裝成本投入及各種稅費(fèi)的雜項(xiàng)開支，項(xiàng)目開發(fā)程序復(fù)雜、工期長，資金投入量大。但是，我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是一些小型房地產(chǎn)開發(fā)商，自有資金嚴(yán)重不足。我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金有兩種形式，一是憑借單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目投資，資金自好，但資金規(guī)模小，其持有的自有資金往往只能取得開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)及土地使用權(quán)；二是多個(gè)開發(fā)商的自有資金聯(lián)合進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目投資，可有效提高資金實(shí)力和開發(fā)商信譽(yù)，但資金能否及時(shí)到位，存在較多干擾因素。當(dāng)個(gè)別開發(fā)商抽逃資金時(shí)，會給整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目帶來嚴(yán)重的資金危機(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)成本需求和企業(yè)自有資金間的矛盾，導(dǎo)致中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.2 企業(yè)融資方式單一，資金流緊張

我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源基本上都是“自有資金+銀行抵押借款+房屋預(yù)售款”的三重結(jié)構(gòu)模式，其融資方式單一，主要依靠自身的內(nèi)部積累（自有資金），中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資比例過高，外源融資不足，且外源融資缺乏直接融資渠道，間接融資主要依靠銀行貸款。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大、企業(yè)信譽(yù)不足，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)大。因此，很少有銀行愿意貸款給中小房地產(chǎn)企業(yè)，部分愿意貸款給中小型房地產(chǎn)企業(yè)的銀行，也是以項(xiàng)目開發(fā)的土地使用權(quán)抵押為前提，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資困難，企業(yè)資金流不足。

2.3 企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平低，賬務(wù)混亂

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，大多不具備科學(xué)的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和管理模式，在項(xiàng)目決策、項(xiàng)目開發(fā)、竣工驗(yàn)收、房屋銷售過程中，缺乏科學(xué)的決策機(jī)制。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理理念不足，在開發(fā)過程中，不能系統(tǒng)規(guī)劃各時(shí)期的各項(xiàng)成本開支，做出有效的項(xiàng)目資金預(yù)算，資金使用與資金投入不同步，致使資金投入有時(shí)過量，有時(shí)閑置，有時(shí)斷裂、延誤工期，使資金使用效率低、風(fēng)險(xiǎn)高，財(cái)務(wù)管理水平差。此外，由于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，企業(yè)負(fù)責(zé)人對財(cái)務(wù)工作的重視程度低，普遍認(rèn)為財(cái)務(wù)就是做賬應(yīng)付財(cái)政稅務(wù)部門檢查。此外，為少繳稅款，對財(cái)務(wù)工作過多干涉，導(dǎo)致“兩套賬”的現(xiàn)象頻發(fā)，虛假財(cái)務(wù)信息泛濫，賬務(wù)處理混亂。

2.4 企業(yè)操控利潤現(xiàn)象多，納稅意識差

企業(yè)是以盈利為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)多是受房地產(chǎn)市場火熱及高回報(bào)的吸引轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)開發(fā)市場。房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間大，但是，包括土地增值稅、所得稅在內(nèi)的各種稅負(fù)相對較重，再加上中小房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差、法制觀念較弱，導(dǎo)致人為操縱企業(yè)利潤、逃避稅收的情況頻發(fā)。一方面，在收入確認(rèn)上，中小房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常采用將商品房銷售收入長期掛在個(gè)人往來賬面上以隱藏收入的方式，或以房屋樓層戶型等因素為理由，肆意調(diào)整隱瞞房屋真實(shí)銷售收入。另一方面，在開發(fā)成本費(fèi)用確認(rèn)上，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的往來單位涉及企業(yè)單位、事業(yè)單位、行政單位及拆遷戶個(gè)人等，涉及費(fèi)用種類繁多，在費(fèi)用確認(rèn)上經(jīng)常出現(xiàn)以虛假票據(jù)列支成本，減少利潤，以達(dá)到少繳稅款的目的。

3 中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對策

3.1 加強(qiáng)合作開發(fā)力度，提升自有資金比例

提升中小房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，可有效抵御在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，還可提高開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和信賴程度。在當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)自身自有資金有限的情況下，可通過加強(qiáng)企業(yè)合作，提升自有資金比例。加強(qiáng)企業(yè)合作，需要各開發(fā)商企業(yè)按照合同約定，及時(shí)足額地提供自有資金，尤其要預(yù)防個(gè)別開發(fā)商違約給開發(fā)項(xiàng)目帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，可通過第三方擔(dān)保的方式或以商業(yè)保險(xiǎn)的方式避免這種信用危機(jī)給項(xiàng)目帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)，有效提升項(xiàng)目開發(fā)的自有資金比例。

3.2 探索民間融資途徑，拓展企業(yè)融資渠道

目前，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，僅靠銀行抵押貸款的途徑融資，效率低、金額有限，從申請到取得貸款資金往往要經(jīng)歷一系列的復(fù)雜程序和較長時(shí)間，不能及時(shí)獲取項(xiàng)目資金。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)可利用我國民間金融市場，積極探索民間融資途徑，使企業(yè)更加及時(shí)有效地獲取建設(shè)資金，以解燃眉之急。但是，由于民間融資取得資金量有限，且融資門檻低，資金使用成本也明顯高于銀行同期貸款利率，致使資金使用成本高。因此，在實(shí)際融資過程中，要將民間融資與銀行融資相結(jié)合，并積極探索新的融資模式。

3.3 發(fā)揮財(cái)務(wù)管理功能，提高資金使用效益

解決我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，除有效開拓外部資金來源渠道外，還可以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的專業(yè)功能，全局統(tǒng)籌規(guī)劃資金的保障和使用，節(jié)約資金的相對使用價(jià)值，嚴(yán)把財(cái)務(wù)審核關(guān)，避免不必要的成本費(fèi)用開支，從內(nèi)部探索“節(jié)流”的資金渠道。強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理功能，尤其要做好、做細(xì)資金的需求保障預(yù)算，及時(shí)提供項(xiàng)目建設(shè)資金需要，最大限度地減少各個(gè)環(huán)節(jié)的閑置資金量，提高資金使用效率。

3.4 規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，強(qiáng)化企業(yè)納稅意識

財(cái)務(wù)核算資料不全、賬簿記錄混亂、偷稅漏稅現(xiàn)象頻發(fā)是我國當(dāng)前中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)管理問題。若中小房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)繳納稅款，將會受到稅務(wù)等相關(guān)部門的嚴(yán)厲處罰，影響企業(yè)形象和聲譽(yù)。因此，企業(yè)管理人員必須要強(qiáng)化納稅意識，自覺納稅、主動納稅。規(guī)范企業(yè)納稅行為，前提是規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)核算工作，嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)房地產(chǎn)財(cái)經(jīng)制度進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，及時(shí)提供真實(shí)、準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)資料，以保障企業(yè)稅款的準(zhǔn)確繳納及相關(guān)部門的稅務(wù)檢查。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 制度

引 言

面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作能力和未來發(fā)展?jié)摿?，主要取決于其財(cái)務(wù)管理的能力。企業(yè)財(cái)務(wù)管理能夠預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，對其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都跟財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)，財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行項(xiàng)目決策的依據(jù)。較高的財(cái)務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營提供服務(wù)，但是目前財(cái)務(wù)管理存在一些比較突出的問題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題

1.1財(cái)務(wù)管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在對待財(cái)務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財(cái)務(wù)管理方面的員工時(shí)，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會計(jì)、出納等員工。一個(gè)由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面不能進(jìn)行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作比較混亂。

1.2財(cái)務(wù)管理觀念及財(cái)務(wù)方法落后

由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財(cái)務(wù)知識，財(cái)務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風(fēng)險(xiǎn)過于低估，對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不充分；缺乏資金時(shí)間價(jià)值的理念和動態(tài)性的觀念；財(cái)務(wù)評價(jià)方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項(xiàng)目出現(xiàn)回收時(shí)間過長和投資問題。

1.3財(cái)務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面

財(cái)務(wù)管理為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實(shí)施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的職能還只是進(jìn)行會計(jì)核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會下降，對于目標(biāo)控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟(jì)效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計(jì)劃的籌措和調(diào)集資金來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機(jī)會較多，但是這樣毫無計(jì)劃性和制度性，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會增大，控制難度就會加大。

1.4財(cái)務(wù)監(jiān)控力度不到位

對于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表等手段達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。財(cái)務(wù)報(bào)表流于年終查看，這僅僅是財(cái)務(wù)對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗(yàn)的作用。一些財(cái)務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會計(jì)核算失真，財(cái)務(wù)管理混亂。因此，只對財(cái)務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財(cái)務(wù)管理的效果。

1.5財(cái)務(wù)管理資料考慮不全面

決策階段是整個(gè)項(xiàng)目最重要的階段，對于項(xiàng)目的投資估算關(guān)系重大，運(yùn)行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財(cái)務(wù)管理中缺乏考慮，沒能及時(shí)把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個(gè)階段的財(cái)務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點(diǎn)，使得財(cái)務(wù)管理的資料缺乏動態(tài)性，也無相應(yīng)動態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強(qiáng)的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財(cái)務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊(duì)伍中也吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)和財(cái)務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性

2.1財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者等多方，使財(cái)務(wù)管理難度加大。

2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財(cái)務(wù)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費(fèi)用高昂，房屋的工程費(fèi)用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運(yùn)作能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之后，取得土地，進(jìn)行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時(shí)間長預(yù)算確定的難度大。

2.3開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析要求高，責(zé)任重

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時(shí)間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟(jì)效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財(cái)務(wù)管理信息能夠較及時(shí)可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.提高財(cái)務(wù)管理水平的策略

3.1規(guī)范會計(jì)工作，強(qiáng)化預(yù)算管理水平

財(cái)務(wù)管理必須以企業(yè)財(cái)會工作作為基礎(chǔ)，并對財(cái)會工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進(jìn)行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財(cái)務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。

3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個(gè)管理流程的財(cái)務(wù)管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調(diào)動和發(fā)揮每個(gè)人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財(cái)務(wù)理論與實(shí)際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財(cái)務(wù)分析的作用。與財(cái)務(wù)管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財(cái)務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個(gè)人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財(cái)務(wù)管理的成果，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和預(yù)測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以及國外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)我國財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的進(jìn)步。

3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財(cái)務(wù)管理水平。

3.2提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)

在現(xiàn)代財(cái)務(wù)、會計(jì)法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財(cái)務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財(cái)務(wù)隊(duì)伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財(cái)務(wù)管理人員。再者，財(cái)務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財(cái)務(wù)制度不斷改進(jìn)和完善，財(cái)務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)，由于財(cái)務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強(qiáng)其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。

3.3加強(qiáng)資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理就是要進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進(jìn)行財(cái)務(wù)往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實(shí)性，根據(jù)資金的實(shí)際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進(jìn)行審核把關(guān)，最后進(jìn)行賬簿登記；實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制度，按時(shí)對財(cái)務(wù)情況進(jìn)行清查，避免出現(xiàn)賬實(shí)不符的情況，如果出現(xiàn)了，實(shí)際查處原因。

3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策

在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，企業(yè)的財(cái)務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進(jìn)行合理的投資決策，投資決策過程必須進(jìn)行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，切勿主觀決策，對項(xiàng)目造成不可挽回的損失。對于其他財(cái)務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟(jì)效益。

3.5保證財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果

企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實(shí)到實(shí)處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)成為整個(gè)團(tuán)隊(duì)中的一員，在項(xiàng)目運(yùn)營初期就加入進(jìn)去，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動每個(gè)人的積極主動性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的合力達(dá)到最好的效果。

結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點(diǎn)，是關(guān)系到企業(yè)長期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)的特殊性，并制定一套有效合理的財(cái)務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財(cái)務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析管理對策

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）難化解

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對措施，風(fēng)險(xiǎn)將會長期存在，不會自動化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還會隨著企業(yè)經(jīng)營活動的開展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險(xiǎn)逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意后，將會給企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益帶來嚴(yán)重的損害。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還會使商業(yè)信譽(yù)受到損失，企業(yè)的市場競爭力也會一同下降，對未來的發(fā)展帶來了阻力。

（二）多變性

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)過大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營活動中，由于隨時(shí)面臨來自各個(gè)方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出多變性的特點(diǎn)。例如，企業(yè)為了減少稅費(fèi)支出，會根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營需要，實(shí)施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）可控性

雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有多變性和難化解的特點(diǎn)，但是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成和爆發(fā)，也并不是無跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，一方面提高對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和管理的重視，例如通過加強(qiáng)內(nèi)部各個(gè)部門之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以第一時(shí)間采取控制策略，避免風(fēng)險(xiǎn)損失的擴(kuò)大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，這也是維護(hù)企業(yè)利益的一種有效手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.財(cái)務(wù)核算水平不高。財(cái)務(wù)核算是對企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對企業(yè)的全部涉稅行動產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財(cái)務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.稅法改變后沒有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費(fèi)的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟(jì)活動，直接損害了稅務(wù)機(jī)關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善后，原來的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實(shí)施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時(shí)間，如果企業(yè)沒有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在激烈的行業(yè)競爭中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營業(yè)務(wù)上，對于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會直接增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級的國家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對策

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

1.推出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評分評級機(jī)制。對于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來說，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然會帶來損失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險(xiǎn)可控，不會對房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動以及經(jīng)濟(jì)效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評分評級制度，就是采用定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開展情況，對潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評價(jià)，對其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測和分析。這樣一來，就可以為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控。2.做好日常稅務(wù)活動的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部沒有開展有效的監(jiān)督和檢查活動，也會導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終給企業(yè)造成損失。針對這一問題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動著手，強(qiáng)化監(jiān)督意識。例如，定期核對應(yīng)收賬款，及時(shí)處理死賬、呆賬。加強(qiáng)倉庫存貨管理，對于滯銷的庫存物資要及時(shí)采取處理辦法，既可以減少庫存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動效率也起到了積極作用。

（二）營造良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境

1.提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而這些工作的開展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強(qiáng)烈管理意識。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹立長遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對企業(yè)經(jīng)營活動順利開展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂患意識，切實(shí)從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識和豐富的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理經(jīng)驗(yàn)，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的開展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對合同中雙方的責(zé)任、付款時(shí)間等做出明確說明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好的關(guān)系，在交流過程中了解稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于現(xiàn)行稅法將要做出的調(diào)整和改變，進(jìn)而提前采取應(yīng)對策略，這樣即便是后期進(jìn)行了稅法修改，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因?yàn)閼?yīng)對不及時(shí)，而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或法律糾紛。另外，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有對現(xiàn)行稅法的補(bǔ)充和解釋權(quán)，通過加強(qiáng)與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，也能夠了解地方性的補(bǔ)充政策，這也有助于提高對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制水平。