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廠區(qū)物業(yè)管理辦法范文第1篇

在發(fā)展不斷提速的社會中，我們都跟協(xié)議書有著直接或間接的聯(lián)系，協(xié)議書的簽訂是雙方或數(shù)方之間權(quán)利義務(wù)的最好規(guī)范。想必許多人都在為如何寫好協(xié)議書而煩惱吧，為了讓您在寫的過程中更加簡單方便，一起來參考是怎么寫的吧!下面給大家分享關(guān)于移交的協(xié)議書，歡迎閱讀!

移交的協(xié)議書1甲方：_______________________

乙方：_______________________

一、依據(jù)_________的通知精神，特制定本協(xié)議。

二、本協(xié)議所稱資產(chǎn)，是指行政事業(yè)單位對其占有、使用的國有資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及產(chǎn)權(quán)注銷所涉及的資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、調(diào)撥、捐贈、報廢，呆壞帳損失和非正常損失的報損及其他涉及國有資產(chǎn)處置所涉及的資產(chǎn)。本協(xié)議所稱固定資產(chǎn)，是指根據(jù)《事業(yè)單位財務(wù)規(guī)則》列入固定資產(chǎn)科目且單位價值在_________以上(含_________元)的固定資產(chǎn)。

三、乙方劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)總額共計_________元，其中：固定資產(chǎn)_________元，股權(quán)_________元，債權(quán)_________元，其他_________元。具體分類及數(shù)額見本協(xié)議附件的劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)清單。

與乙方劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的應(yīng)由乙方承擔(dān)的義務(wù)，不屬劃轉(zhuǎn)移交之列，仍由乙方負(fù)責(zé)處理。

四、劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的方式和內(nèi)容：根據(jù)_________省財政廳對_________簽署意見后下達(dá)的通知書內(nèi)容進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。

五、劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的移交：應(yīng)根據(jù)文件要求，及資產(chǎn)的不同類別分別明確移交的要求并制定劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)清單作為本協(xié)議的附件。

1.應(yīng)收貨款：要求移交合同、送發(fā)貨憑證、債務(wù)人欠款明細(xì)及依據(jù)，催款文件，以及證明雙方往來關(guān)系的函件及其它與此相關(guān)的材料，包括債務(wù)人的企業(yè)資料、基本情況和現(xiàn)狀、財產(chǎn)清算情況等材料。

2.其它應(yīng)收款：要求提供證明債權(quán)的文件。

如協(xié)議書、支付憑證、催款文件及證明雙方往來關(guān)系的函件及其它與此相關(guān)的材料，包括債務(wù)人的企業(yè)資料、基本情況和現(xiàn)狀、財產(chǎn)清算情況等材料。

3.擔(dān)保損失類：要求提供判決書，協(xié)議書，代為清償依據(jù)，以及被擔(dān)保企業(yè)資料、基本情況和現(xiàn)狀、財產(chǎn)清算情況等材料。

4.股權(quán)類：要求提供投資企業(yè)章程，投資憑證及其他股東同意劃轉(zhuǎn)的書面文件，投資企業(yè)的基本情況和現(xiàn)狀等材料。

5.實物類：要制訂實物資產(chǎn)清單，說明實物的規(guī)格、型號、數(shù)量、使用年限及使用情況等原始資料。

六、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后，資產(chǎn)保全與清收的費用由甲方承擔(dān)。

七、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)甲方管理后，甲方具有對劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的全部處置權(quán)。

八、甲方權(quán)利 1.有權(quán)制定及實施劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的保全與清收方案;

2.有權(quán)與債務(wù)人達(dá)成并簽署還款協(xié)議、提出及接受調(diào)解方案、執(zhí)行和解方案等;

3.有權(quán)要求乙方提供必要的配合。

九、甲方義務(wù)

1.妥善管理劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，盡最大可能保全與回收劃轉(zhuǎn)資產(chǎn);

2.回收的非現(xiàn)金類資產(chǎn)，應(yīng)自取得之日起一年內(nèi)予以變現(xiàn)。

變現(xiàn)確有困難的，應(yīng)報財政部門;

3.經(jīng)清收后仍無法回收的劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，報財政部門備案。

十、乙方權(quán)利

1.有權(quán)向甲方了解劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的保全與清收情況;

2.有權(quán)向甲方提出保全與清收的建議。

十一、乙方義務(wù)

1.協(xié)助甲方辦理資產(chǎn)過戶等有關(guān)法律手續(xù);

2.配合甲方做好劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的保全與清收，包括提供資料，介紹情況，向債務(wù)人發(fā)出催款通知等，對債務(wù)人的情況不得隱瞞;

3.根據(jù)甲方清收方案，需采取訴訟等手段進(jìn)行清收的，乙方應(yīng)按甲方要求配合訴訟，并出具相關(guān)的法律文件;

4.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)過程中及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)以后，乙方不能繼續(xù)對資產(chǎn)進(jìn)行任何處置。

債權(quán)資產(chǎn)乙方不得擅自接受債務(wù)人的清償，不得作出任何減免債務(wù)人債務(wù)的承諾及簽署任何與此相關(guān)的文件;股權(quán)資產(chǎn)乙方不得擅自進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保等處置;

5.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)移交協(xié)議簽訂后，乙方應(yīng)及時與甲方共同向債務(wù)人發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)移通知書;

通知書應(yīng)包括債務(wù)人名稱，欠款類型及金額，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的情況，以及要求債務(wù)人向甲方清償?shù)耐ㄖ葍?nèi)容。債權(quán)轉(zhuǎn)移通知書由乙方負(fù)責(zé)送達(dá)對方單位，并取得對方簽收回執(zhí)。股權(quán)類資產(chǎn)，乙方應(yīng)及時與甲方共同向被投資企業(yè)發(fā)出股權(quán)變更通知書，通知書中應(yīng)包括被投資企業(yè)名稱、投資額以及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的情況，并確認(rèn)自劃轉(zhuǎn)之日起，原乙方的投資權(quán)益均由甲方享有。股權(quán)變更通知書由乙方負(fù)責(zé)送達(dá)對方單位，并取得對方簽收回執(zhí)。

十二、協(xié)議生效：本協(xié)議經(jīng)_________省財政廳批復(fù)同意后生效。

十三、爭議的解決：甲乙雙方因履行本協(xié)議而發(fā)生的爭議，應(yīng)先由財政部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

甲方(蓋章)：________________

代表人(簽字)：______________

_________年________月_______日

乙方(蓋章)：________________

代表人(簽字)：_____________

_________年________月_______日

移交的協(xié)議書2甲方：______市土地收購儲備中心(以下簡稱甲方)

乙方：________(以下簡稱乙方)

乙方于_____年__月__日通過掛牌方式競得________號宗地國有土地使用權(quán)，經(jīng)甲、乙雙方認(rèn)真協(xié)商，現(xiàn)就土地移交事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：宗地位置及面積

乙方受讓的土地位于________區(qū)________路，宗地總面積大寫________平方米(小寫：________平方米)。宗地四至見掛牌宗地圖。

第二條：乙方必須按照與市國土資源局簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定的付款期限及金額及時支付土地出讓價款。

第三條：交地時間

甲方負(fù)責(zé)在本協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，按房屋拆除后土地現(xiàn)狀向乙方移交該宗土地，交付時雙方簽署書面交接文件。

第四條：本協(xié)議經(jīng)雙方蓋章后生效。

第五條：本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方執(zhí)二份。

第六條：本協(xié)議于_____年__月__日在荊州市江津東路附155號荊州市公共資源交易中心簽訂。

甲方(章)：________乙方(章)：________

法定代表人：________法定代表人：________

_____年__月__日_____年__月__日

移交的協(xié)議書3移交方：顧和龍錦名都業(yè)主委員會 (以下簡稱甲方) 接受方：龍祥苑業(yè)主委員會 (以下簡稱乙方)甲乙雙方就甲方代管龍祥苑物業(yè)管理的相關(guān)事宜，經(jīng)甲乙雙方平等自愿協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

一、交接時間：20__年 10月21 日。交接后，乙方有權(quán)獨立開展物業(yè)管理工作，甲方不得干涉。

二、交接項目：

1、甲方在代管龍祥苑物業(yè)管理期間的物業(yè)管理收支帳務(wù)經(jīng)雙方清算確認(rèn)后全面移交給乙方，移交前的所有債權(quán)債務(wù)及所有遺留問題由甲方負(fù)責(zé)，與乙方無關(guān)。

2、龍祥苑8棟2單元402物業(yè)管理用房一套，用作物業(yè)管理專用。

3、門衛(wèi)室及苑內(nèi)附屬設(shè)施設(shè)備交給乙方。

4、龍祥苑內(nèi)的供電房交給乙方管理，并提供本供電房所用用戶的詳細(xì)名單和底度。

交接前，甲方與外界所發(fā)生的遺留問題由甲方負(fù)責(zé)，與乙方無關(guān)。從交接后龍祥苑內(nèi)的配電房設(shè)備設(shè)施更換維修及相關(guān)責(zé)任與甲方無關(guān)。

5、原甲方聘請的物業(yè)管理人員(含保安和清潔工)的'工資及相關(guān)待遇由甲方負(fù)責(zé)，與乙方無關(guān)。

乙方聘請物業(yè)管理人員，甲方不得干涉。

三、龍祥苑各單元樓梯間的線槽由甲方負(fù)責(zé)督促開放商填補。

四、違約責(zé)任：

1、若甲方不按時全面交接，在此期間所發(fā)生的一切后果由甲方承擔(dān)。

2、若甲方交接給乙方的帳務(wù)，乙方發(fā)現(xiàn)有差錯，乙方有權(quán)隨時向甲方追還，甲方必須無條件配合。

3、自協(xié)議簽定之日起甲方有權(quán)終止對龍祥苑內(nèi)相關(guān)義務(wù)與責(zé)任。

五、本協(xié)議的未盡事宜、雙方另行協(xié)商，簽訂補充協(xié)議，其補充協(xié)議與此協(xié)議具有同等效力。

此協(xié)議一試三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份送社區(qū)存檔。甲乙雙方簽字之日生效。

甲方簽字：

乙方簽字：

在場人：

20__年10月21日

移交的協(xié)議書4移交方：廣州市南沙區(qū)南沙街沙螺灣村民委員會(以下簡稱甲方)

接收方：廣州市林晟投資管理有限公司 (以下簡稱乙方)

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，就廣州市南沙區(qū)環(huán)島北路南沙街沙螺灣村段 1號物業(yè)移交事宜，在原租賃合同的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方于20__年3月3日向乙方移交下列物業(yè)財產(chǎn)及管理事項(見附件一)

二、雙方責(zé)任界限

甲方就廣州市南沙區(qū)環(huán)島北路南沙街沙螺灣村段1號(根據(jù)合同第一條廠區(qū)總用地面積12600M2)于20__年3月3日時起按現(xiàn)狀正式移交乙方接管。正式移交后所發(fā)生的管理責(zé)任與義務(wù)由乙方承擔(dān)。

三、物業(yè)管理的后續(xù)服務(wù)

1、甲方于20__年3月7日前將廠區(qū)的有關(guān)文件、資料、廠房及辦公樓、宿舍的施工圖紙等相關(guān)資料移交給乙方。

2、甲方在20__年3月7日前清理廠區(qū)消防通道及周邊種植的農(nóng)作物及占用通道的菜地、雜物。

廠區(qū)周圍通道的垃圾清運費用及廠區(qū)周圍場地通道的平整費用由乙方負(fù)責(zé)。

3、乙方接管后，如有關(guān)設(shè)備、設(shè)施存在問題

,則甲方應(yīng)提供援助服務(wù)并協(xié)助乙方處理相關(guān)問題，直至問題解決。

4、甲方于20__年3月30日前協(xié)助乙方將現(xiàn)有高低壓式變壓器的使用單位更名為廣州市林晟投資管理有限公司。

四、本協(xié)議共有附件1份。正本、附件共3頁，均為協(xié)議書有效組成部分，具有同等法律效力。(其中正本，附件原件均一式兩份，雙方各執(zhí)一份)

甲方(移交方)： 乙方(接收方)：

代 表 簽 名： 代 表 簽 名：

日期：20__年3月3日 日期：20__年3月3日

移交的協(xié)議書5甲方(接管單位)：

乙方(移交單位)：

根據(jù)深圳市委、市政府《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》(深發(fā)[20__]15號)文件精神，寶安、龍崗、光明新區(qū)城市化三年過渡期后，原由各村委會建設(shè)、管理和維護(hù)的市政公共設(shè)施移交區(qū)政府管理和維護(hù)，并由區(qū)政府承擔(dān)相關(guān)費用，經(jīng)雙方協(xié)商，現(xiàn)就設(shè)施移交達(dá)成如下協(xié)議：

一、移交項目

(一)移交數(shù)量：移交___社區(qū)范圍小區(qū)道 路條(詳見附表);

(二)移交范圍：道路及道路上的人行道、自行車道、路燈、行道樹、綠地;

(三)交接條件：按設(shè)施現(xiàn)狀進(jìn)行移交、接管;

二、甲方責(zé)任

(一)自設(shè)施移交協(xié)議簽訂之日起，甲方擁有道路的產(chǎn)權(quán)，包括使用權(quán)、管理權(quán)、改造權(quán);

(二)依照《城市道路管理條例》、《深圳市城市道路管理辦法》規(guī)定，對道路實施管理;

(三)負(fù)責(zé)接管道路的路政管理，包括臨時占用道路、臨時挖掘道路、路口開設(shè)等事項的審批;

(四)負(fù)責(zé)對接管道路的更新改造和日常維護(hù)，保證道路設(shè)施完好、暢通。

三、乙方責(zé)任

(一)同意將道路設(shè)施的產(chǎn)權(quán)無條件地交給甲方(包括使用權(quán)、管理權(quán)、改造權(quán));

(二)負(fù)責(zé)對移交道路的各類路障進(jìn)行清理，包括各類崗?fù)ぁ⒙房?、擋桿等，以確保移交道路正常發(fā)揮其功能。

四、其他事項

(一)協(xié)議未盡事宜，由甲乙雙方進(jìn)行協(xié)商，并予以補充完善;

(二)、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份。

甲 方： (公章)

法定代表人：

乙 方： ( 公章)

廠區(qū)物業(yè)管理辦法范文第2篇

小區(qū)物業(yè)委托合同范文一

第一章 總 則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方 (以下簡稱甲方) 受托方 濟(jì)寧同誠物業(yè)管理有限公司 (以下簡稱乙方) 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將位于“陽光·城市花園”的物業(yè)委托于乙方實行管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：住宅

座落位置：濟(jì)寧市吳泰閘路北

小區(qū)四至：東：科苑路;南：吳泰閘路;西：舜泰園小區(qū);北：信達(dá)汽車交易市場

小區(qū)占地面積：31.57萬平方米

規(guī)劃總建筑面積：61.88萬平方米

委托管理的物業(yè)位于“陽光·城市花園”小區(qū)_____號樓_____單元_____層_____室，建筑面積________平方米。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等。

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾箱、煙道、共用照明、暖氣干線、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯。

第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場。

第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)、文化體育娛樂場所等。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理服務(wù)費;

2、其它雜費。

第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。

第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、報警等措施。

第十七條 其它委托事項

1、供暖管理;

2、受理申告;

3、收費代存管理。

第三章 委托管理日期

第十八條 委托管理自小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商辦理商品房移交手續(xù)之日起。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;

2、參加業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，遵守公約;

3、監(jiān)督乙方擬定的物業(yè)服務(wù)制度;

4、監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

5、服從乙方的物業(yè)管理;

6、按規(guī)定交納物業(yè)管理費;

7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。

第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)服務(wù)制度;

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;

3、按本合同第十六條的約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;

4、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案，及時組織實施;

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時,告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;

7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;

8、每12個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目;

9、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項目，須與業(yè)主委員會協(xié)商經(jīng)業(yè)主委員會同意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施;

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理。

1、房屋外觀：良好;

2、設(shè)備運行：正常;

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：及時;

4、公共環(huán)境：安靜、舒適;

5、綠化：完整;

6、交通秩序：有序;

7、保安：24小時全天候值班、巡邏;

8、急修：30分鐘(半小時)到現(xiàn)場;

小修：當(dāng)日完成;

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達(dá)到：95%;

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費

1、本物業(yè)的物業(yè)管理費,住宅房屋的物業(yè)管理服務(wù)費由乙方按建筑面積_____元/月平方米向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積_____元/月平方米向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;住宅改辦公由乙方按建筑面積_____元/月平方米向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

2、管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按物價因素報業(yè)主委員會調(diào)整;

3、空置房屋的物業(yè)管理費，由乙方按收費標(biāo)準(zhǔn)的70%向業(yè)主收取;

4、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費的萬分之五交納滯納金;逾期三十日起按每天1.00元交納滯納金;

5、車位管理費，由乙方向車位使用人收?。?/p>

(1)地下車庫停車位_____元/月收取;

(2)其它公共停車位費用收取另行通知。

6、物業(yè)服務(wù)費用(物業(yè)管理費)是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)積極倡導(dǎo)欠費業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，業(yè)主賦于物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主欠交物業(yè)管理費90日后，有對該業(yè)主停水、停電的權(quán)力，但不得停止公用梯燈、路燈用電。

第二十三條 公共空間使用另行約定。

第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實發(fā)生的費用計付，收費標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。

第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、代繳電費、煤氣費等另行規(guī)定;

2、暖氣使用費按照濟(jì)寧市規(guī)定執(zhí)行;

第二十六條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費用，依據(jù)《濟(jì)寧市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修基金管理暫行辦法》執(zhí)行。

第七章 違約責(zé)任

第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)要求乙方給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條 甲乙任一方無正當(dāng)理由終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?000元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第八章 附 則

第三十一條 雙方可對本合同的條款進(jìn)行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十二條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十三條 本合同正本連同附件共九頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十四條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，乙方不承擔(dān)責(zé)任。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十五條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十六條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)

管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由濟(jì)寧市仲裁委員會仲裁(或向人民法院起訴)。

第三十七條 本合同自簽字之日起生效。

甲方簽章：______________ 乙方簽章：_____________

代表人：

________________ 代表人：_______________ 年 月 日

小區(qū)物業(yè)委托合同范文二

甲方(委托人)：------電力有限公司

代表人：

委托人：

乙方(受托人)：------物業(yè)服務(wù)有限公司

法定代表人：

委托人：

按照《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本著協(xié)商一致、平等互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商就乙方向甲方提供物業(yè)管理事項達(dá)成一致協(xié)議，簽訂本合同，共同遵守。

第一條：物業(yè)管理基本情況

物業(yè)類型：工業(yè)物業(yè)

服務(wù)地點：-------南路

服務(wù)范圍：維持----廠區(qū)圍墻外5米區(qū)域內(nèi)的公共秩序，包括監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等24小時晝夜服務(wù)。

服務(wù)要求：每日24小時提供服務(wù)，全體分3個值班小組，每值班小組4人每個大門2人全天值班，全員到崗。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)甲乙雙方確認(rèn)的《物業(yè)管理方案》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和事項，乙方向甲方提供物業(yè)管理，并按照乙方的管理模式對物業(yè)管理人員進(jìn)行管理。依據(jù)雙方確認(rèn)的崗位職責(zé)要求，執(zhí)行物業(yè)管理任務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理責(zé)任。

第二條：甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方委托乙方管理的物業(yè)符合國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。為乙方物業(yè)服務(wù)人員提供必備的工作條件，提供值班室、辦公桌椅、工作餐(以實際提供為準(zhǔn))。

2、配備符合國家要求的消防設(shè)施、周界報警和電子監(jiān)控系統(tǒng)(設(shè)施未到位的，不免除乙方合理的物業(yè)管理義務(wù)),對乙方提出的安全防范隱患報告及時書面答復(fù)和改進(jìn)。制定并執(zhí)行內(nèi)部安全防范規(guī)章制度，教育本公司員工配合乙方物業(yè)服務(wù)人員履行物業(yè)和保衛(wèi)職責(zé)。

3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，根據(jù)《物業(yè)管理方案》執(zhí)行的需要制定針對乙方物業(yè)服務(wù)人員的管理制度。

4、甲方按合同約定的時間和方式向乙方支付物業(yè)管理費，協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。

5、 甲方根據(jù)工程建設(shè)、項目變動的需要，享有本合同的單方變更權(quán)。

第三條：乙方的權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及合同的約定，制定詳細(xì)、全面的物業(yè)人員管理制度。指定專人負(fù)責(zé)完成本物業(yè)管理工作，乙方指派12名物業(yè)服務(wù)人員(要求全部男性，年齡不得超過45周歲)負(fù)責(zé)甲方的物業(yè)服務(wù)工作。指定現(xiàn)場負(fù)責(zé)人建立快速反應(yīng)機(jī)制，負(fù)責(zé)處理現(xiàn)場事宜。甲方根據(jù)工程進(jìn)度的需要，要求乙方增加物業(yè)服務(wù)人員時，乙方應(yīng)及時增加相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)人員。

2、乙方人員應(yīng)嚴(yán)格履行《物業(yè)管理方案》規(guī)定的崗位職責(zé)要求，并遵守甲方符合法律規(guī)定的各項規(guī)章制度，向甲方提供每周、每月工作總結(jié)和下周、下月工作安排。

3、 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度、項目變動的需要，乙方接受本合同中第二條甲方享有的單方變更權(quán)。

4、乙方應(yīng)委派專業(yè)人員承擔(dān)本物業(yè)的專項管理工作，但不得將管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。負(fù)責(zé)編制甲方認(rèn)可的物業(yè)管理年度計劃。

5、對發(fā)生在甲方區(qū)域內(nèi)的刑事案件、治安案件和治安災(zāi)害事故，及時處理并報告甲方和當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)，采取保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場，協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵查各類治安刑事案件，依法妥善處理責(zé)任范圍內(nèi)的其他突發(fā)事件，遇有第三方人員與甲方?jīng)_突，乙方應(yīng)及時到現(xiàn)場處理，必要限度內(nèi)保證甲方現(xiàn)場人員的人身安全。否則，甲方視具體情況享有單方解約權(quán)。

6、落實防火、防盜、防破壞等安全防范措施，發(fā)現(xiàn)甲方責(zé)任區(qū)內(nèi)的安全隱患，及時報告甲方并協(xié)助予以處理。

7、乙方選派的人員必須經(jīng)過正規(guī)的保安培訓(xùn)、物業(yè)管理培訓(xùn)、無違法犯罪前科，并向甲方提供物業(yè)服務(wù)人員的人事檔案。

8、乙方應(yīng)當(dāng)保證選派的人員遵守以下規(guī)定：

(1) 執(zhí)勤期間禁止酗酒、吸煙、吃零食;不準(zhǔn)嬉笑、打鬧;不準(zhǔn)會客、看書報;不準(zhǔn)做其他與工作無關(guān)的事;

(2) 不準(zhǔn)擅自帶外人進(jìn)甲方單位留宿，節(jié)約用電，有特殊情況必須經(jīng)甲方單位主管部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);

(3) 愛護(hù)執(zhí)勤用品及設(shè)施，不得丟失、損壞，轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。

9、乙方負(fù)責(zé)為物業(yè)服務(wù)人員配備制服及保衛(wèi)工作需要的裝備;承擔(dān)物業(yè)服務(wù)人員的工資、保險等所有經(jīng)濟(jì)費用;按照法律規(guī)范要求辦理物業(yè)服務(wù)人員的人事保障等方面的證件并承擔(dān)費用。物業(yè)管理工作過程中出現(xiàn)的人員傷亡等賠償責(zé)任均由乙方承擔(dān)。

對于甲方提出的更換物業(yè)服務(wù)人員的要求，乙方要在接到甲方通知后2日內(nèi)給予回復(fù)，4日內(nèi)完成人員更換要求。

10、 加強對物業(yè)服務(wù)人員的在崗培訓(xùn)、監(jiān)督和管理，確保安全服務(wù)的優(yōu)質(zhì)高效。及時回復(fù)和施行甲方提出的合理化建議，協(xié)議制定適合甲方的物業(yè)管理服務(wù)制度。

11、乙方保證向甲方提供的物業(yè)服務(wù)符合國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，具有開展本物業(yè)服務(wù)的行業(yè)資質(zhì)。由于乙方單位的原因造成的物業(yè)服務(wù)終止的，乙方承擔(dān)違約責(zé)任。

12、本合同終止后，向甲方移交出全部辦公用品、管理用房及甲方的所有資料并承諾在合同終止后一年內(nèi)履行保密義務(wù)。

第四條：物業(yè)管理質(zhì)量

1、實行封閉式管理，物業(yè)服務(wù)人員晝夜值班巡視，門崗24小時晝夜執(zhí)勤。執(zhí)勤上崗著統(tǒng)一制服，標(biāo)志明顯，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，談吐文明，處事得體。

2、檔案管理臺帳完善率98%，按照甲方要求做好來訪人員的登記、信件及時收發(fā)(或通知)若違反，接甲方書面通知，每次罰款50元。車輛停靠安排工作。

第五條：物業(yè)管理費及支付方式

甲乙雙方就物業(yè)管理費計算約定為兩部分：

1、甲方為乙方物業(yè)服務(wù)人員支付水電費用、提供辦公場所及工作餐(以實際提供為準(zhǔn))。

2、甲方為乙方物業(yè)服務(wù)人員每人每月提供-----元服務(wù)費用。(此費用包含職工工資、五險一金、稅費等的所有費用)。

3、 甲方應(yīng)在次月十五日前，乙方提供等額正規(guī)發(fā)票后,以轉(zhuǎn)賬支票的方式向乙方支付當(dāng)月的服務(wù)費。

第六條：合同期限

本合同自------至------日止，共計-----個月，合同期滿后，經(jīng)雙方確認(rèn)后，重新簽訂合同。

第七條：合同的變更及違約責(zé)任

1、在合同有效期內(nèi)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致或甲方根據(jù)工程建設(shè)、項目變動的需要行使單方變更權(quán)，可變更本合同。

2、 依據(jù)本合同，經(jīng)公安機(jī)關(guān)確定是由于乙方物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理工作時的過失或故意行為，造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、 甲方違反合同的約定，使乙方未完成管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，如甲方逾期未解決的，乙方有權(quán)終止本合同。造成乙方損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任(刪除)。

4、乙方違反合同的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并達(dá)到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5、甲乙任何一方無正當(dāng)理由提前終止本合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑既f元的違約金;還應(yīng)承擔(dān)給對方造成的經(jīng)濟(jì)損失。

6、乙方每日每值班小組若不能達(dá)到全員到崗的要求，經(jīng)甲方檢查后，書面通知乙方并按照每人次100元扣除乙方服務(wù)費用。

第八條：爭議的解決

1、在甲方追究乙方物業(yè)服務(wù)和保衛(wèi)工作的失職責(zé)任時，雙方可以協(xié)商確定賠償責(zé)任;在確定賠償費用后，甲方從物業(yè)管理費用中將賠償費用扣除。

2、甲乙雙方因合同履行發(fā)生爭議時，雙方應(yīng)協(xié)商解決或申請物業(yè)行政主管部門調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，提交鹽城市仲裁委員會依法裁決。

第九條：附則

1、本合同終止，乙方希望續(xù)訂勞動合同的，應(yīng)在本合同期限屆滿前30日與對方協(xié)商續(xù)訂合同。

2、經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以對本合同相關(guān)條款進(jìn)行修訂更改或補充;一方當(dāng)事人應(yīng)以書面形式將變更要求送交另一方，另一方15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視為不同意變更本合同。

3、本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。

4、本合同履行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行的，雙方應(yīng)按照國家法律法規(guī)的規(guī)定及時協(xié)商處理。

5、本合同履行的過程中，乙方負(fù)責(zé)管理的設(shè)備設(shè)施造成重大傷亡的，由乙方承擔(dān)事故責(zé)任，但屬于設(shè)備設(shè)施質(zhì)量原因的除外。

6、本合同簽訂同時由乙方提供《物業(yè)管理方案》，其他未盡事宜由雙方協(xié)議解決。

7、甲方指定 擔(dān)任具體事務(wù)負(fù)責(zé)人，乙方指定 擔(dān)任具體事務(wù)負(fù)責(zé)人。

8、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：

代表人：

簽訂日期：

小區(qū)物業(yè)委托合同范文三

委托方(以下簡稱甲方)： 湖北金澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

受委托方(以下簡稱乙方)： 武漢金澤立仁物業(yè)有限公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法入建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(物業(yè)名稱)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條 物業(yè)基本情況

座落位置：武漢 市黃陂 區(qū) 橫店大街路(街道) 號;占地面積：6500 平方米;建筑面積： 20387平方米;其中住宅 5166.2平方米;商業(yè) 5166.2物業(yè)類型： (住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合)。

第二條 委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項;

第三條 合同期限

本合同期限為 年。

自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預(yù)算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的 責(zé)任人采取停水、停電、。等催繳催改措施;

4.甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房 88.17 平方米。

5.甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房88.17 平方米(其中辦公用房 平方米，員工宿舍 平方米，其它用房 平方米)，由乙方按下列第 項使用： ①無償使用。

②按每月每平方米建筑面積元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料、。)，并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動;

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督;

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬民主。

8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進(jìn)行財務(wù)審計，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)。

12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有，專門合同規(guī)定 除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項標(biāo)準(zhǔn)”(各項維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn))，與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內(nèi)達(dá)到的管理標(biāo)準(zhǔn);年內(nèi)達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費用

l•本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第 項執(zhí)行：

①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積 元

②按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積 元;

③由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積 元;支付期限： ;方式： ;

2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第 項執(zhí)行：

①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

②按每年 %的幅度上調(diào);

③按每年 %的幅度下調(diào);

④按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;

⑤按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計 元，由甲方負(fù)責(zé)在 時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用 元，按下列第 項執(zhí)行：

①由甲方在本合同生效之日起 日內(nèi)向乙方支付;

②由乙方承擔(dān);

③在 費用中支付; ④ 。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第 項執(zhí)行：

①由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月 元;

②由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的 %;

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進(jìn)行獎勵;

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對乙方進(jìn)行處罰：

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。 第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)) 4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

6.本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

7.本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：

法人代表：

廠區(qū)物業(yè)管理辦法范文第3篇

（一）、建筑業(yè)管理工作有新的突破。

去年建筑業(yè)管理以改革為龍頭，以管理創(chuàng)新、科技創(chuàng)新為工作重點，推進(jìn)了建筑業(yè)各項管理工作的開展。

1、四項改革富有成效。

一年來，我們堅持開展建筑業(yè)管理各項改革，促進(jìn)了建筑業(yè)工作的深入開展。

（1）建設(shè)工程造價改革逐步完善。

工程造價管理是建設(shè)工程管理的核心內(nèi)容之一。99年我們爭取了省建設(shè)廳的重視和支持，在全國率先實施“控制量、放開價，由市場形成價格”的建設(shè)工程造價改革。經(jīng)過兩年多的實踐，取得了滿意的效果。去年我們繼續(xù)完善和深化建設(shè)工程造價的各項改革。一是促進(jìn)企業(yè)制訂了自己的定額。為了使企業(yè)建立自己的消耗量定額，我們結(jié)合實際，編制了《*市建設(shè)工程消耗量定額》，研制了工程計價的電腦軟件，要求企業(yè)在建筑工程投標(biāo)過程中使用“電子標(biāo)書”進(jìn)行報價，提高了企業(yè)參與投標(biāo)的質(zhì)量和工作效率。二是進(jìn)一步規(guī)范合同管理。我們在2000年與工商行政管理局聯(lián)合出臺的合同示范文本基礎(chǔ)上，按照新頒布的工程合同管理法規(guī)，去年又與天津大學(xué)合作，修訂了合同示范文本，通過施工合同進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程的管理，合理控制造價，減少合同的糾紛。三是擴(kuò)大改革范圍。在土建專業(yè)改革成功的基礎(chǔ)上，開展了市政、安裝等專業(yè)工程的造價改革，推進(jìn)順利。四是健全了造價從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格制度。為了加強對執(zhí)業(yè)人員的管理，我們制定了報價人員從業(yè)資格管理辦法等規(guī)范性文件，使造價從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格管理工作走上了正軌。一年來，我市的建設(shè)工程造價改革在全省乃至全國引起了廣泛的關(guān)注，最近國家建設(shè)部召開的全國建設(shè)工作會議和省建設(shè)廳召開的全省建設(shè)工作會議，都總結(jié)推廣了我市建設(shè)工程造價改革的經(jīng)驗。

（2）推進(jìn)了建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督改革。

2000年國家建設(shè)部出臺了《關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)深化改革的指導(dǎo)意見》，對建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度進(jìn)行了重大改革。去年，我們按照上級要求，開展了質(zhì)監(jiān)方式的改革，主要有三個方面：一是質(zhì)監(jiān)的內(nèi)容由實物監(jiān)督向行為監(jiān)督轉(zhuǎn)變。由原來僅對建筑物實物質(zhì)量和質(zhì)量保證資料進(jìn)行監(jiān)督，現(xiàn)在擴(kuò)展到對工程建設(shè)參與各方的質(zhì)量行為、質(zhì)量責(zé)任制的履行和施工現(xiàn)場質(zhì)量保證體系的監(jiān)督，在全年的檢查中，共發(fā)現(xiàn)建設(shè)各方各種違規(guī)行為452宗，均及時予以糾正和處理。二是質(zhì)監(jiān)的標(biāo)準(zhǔn)由驗評標(biāo)準(zhǔn)向強制性標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變。原來注重施工完畢后的“質(zhì)量檢驗評定”，現(xiàn)在注重施工過程中國家一系列“強制性標(biāo)準(zhǔn)”的實施。三是質(zhì)監(jiān)的程序由評定核驗向各方評價轉(zhuǎn)變。原來對工程的質(zhì)量評定驗收由施工企業(yè)自評、建設(shè)單位認(rèn)可、質(zhì)監(jiān)站核驗質(zhì)量等級，現(xiàn)在是施工企業(yè)自評、設(shè)計認(rèn)可、監(jiān)理核定、業(yè)主驗收、政府監(jiān)督，竣工驗收后質(zhì)監(jiān)站向建設(shè)局提交質(zhì)量監(jiān)督報告，作為工程竣工驗收備案的重要依據(jù)。工程質(zhì)量監(jiān)督的改革，充分發(fā)揮了政府在工程建設(shè)中的監(jiān)督管理作用。一年來，全市受監(jiān)工程竣工驗收合格率達(dá)到100%，無重大質(zhì)量事故發(fā)生。

（3）竣工驗收備案制度順利實施。

竣工驗收備案制度是今年國家對建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督制度一項重大改革。從20*年1月1日起，工程竣工后，過去由質(zhì)監(jiān)站進(jìn)行工程質(zhì)量核驗改為由建設(shè)單位組織驗收，然后報建設(shè)主管部門進(jìn)行備案，完成備案后，才能到房產(chǎn)部門領(lǐng)取房產(chǎn)證。為了確保這項改革的順利進(jìn)行，我們加大了宣傳力度，編印了《建筑工程竣工驗收及備案管理文件匯編》，對全市監(jiān)理人員、工程管理人員進(jìn)行了竣工驗收培訓(xùn)，使各類工程管理人員熟悉備案工作的有關(guān)規(guī)定和程序。同時加強指導(dǎo)，主動幫助業(yè)主作好驗收備案工作，對實施中碰到的問題及時解決，使這項新制度在我市得到了順利實施。去年共有262項工程順利通過驗收備案。

（4）開展了企業(yè)資質(zhì)重新就位工作。

去年國家對建筑企業(yè)資質(zhì)管理實施重新就位，這是建筑業(yè)管理工作的一項重大改革。這項改革政策性強，涉及面廣，對我市企業(yè)生存發(fā)展的影響較大。上級的文件下發(fā)后，我們立即組織有關(guān)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，深入企業(yè)開展調(diào)查研究，充分聽取了各方面的意見，制定了《*市建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)就位工作計劃》和《*市建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)就位審批程序》。開展了廣泛的學(xué)習(xí)宣傳和培訓(xùn)工作，指導(dǎo)企業(yè)按規(guī)定進(jìn)行就位申報。目前，正按計劃分批接受企業(yè)資質(zhì)就位申請，整個工作推進(jìn)順利。

2、建設(shè)市場管理逐步規(guī)范。

規(guī)范建設(shè)市場管理是建設(shè)管理工作中的重點，我們著重做好了四方面的工作。

（1）認(rèn)真抓好建設(shè)工程招投標(biāo)。

我們按上級的要求，把規(guī)范有形建筑市場管理作為廉政建設(shè)的一項重要措施，認(rèn)真抓好建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)工作，規(guī)范建設(shè)工程交易行為。一是明確招投標(biāo)辦和交易中心職能，招投標(biāo)辦主要負(fù)責(zé)具體招投標(biāo)工作中的審查、監(jiān)督、管理工作；交易中心主要負(fù)責(zé)場所服務(wù)、信息、咨詢服務(wù)的職能工作。二是修訂了科學(xué)合理的交易程序和評標(biāo)定標(biāo)辦法，提高交易的透明度。三是建立和完善了詢標(biāo)機(jī)制，制定了《*市工程量清單招標(biāo)工程詢標(biāo)管理暫行辦法》，規(guī)范投標(biāo)報價行為。四是加強了對評標(biāo)小組、評標(biāo)專家?guī)斓墓芾?，完善了合理低價評分法和合理低價中標(biāo)法這兩種評標(biāo)辦法。五是針對目前我市絕大部分的招標(biāo)人不具備自行辦理招標(biāo)條件的情況，大力扶持成立招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，舉辦招標(biāo)業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，協(xié)助業(yè)主組織招標(biāo)。

（2）建立嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入和清出的制度。

為了規(guī)范建設(shè)市場秩序，促進(jìn)合理的企業(yè)競爭，20*年我們對各類建筑企業(yè)進(jìn)行了清理。一方面在市場準(zhǔn)入方面全面放開，凡是達(dá)到建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求的，允許準(zhǔn)入。另一方面，建立嚴(yán)格的清出制度，凡達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的，或造成重大責(zé)任事故的，該暫停的暫停，該撤銷的撤銷。一年來，吊銷了8家施工企業(yè)證書，有3家受到了停業(yè)整頓和降級的處罰。這項制度有效地規(guī)范了建設(shè)市場的秩序，促進(jìn)了企業(yè)的健康發(fā)展。

（3）依法查處違法違規(guī)行為。

根據(jù)上級關(guān)于整頓和規(guī)范建設(shè)市場，依法查處違法違規(guī)建設(shè)的指示精神，我們會同有關(guān)部門制訂了整治工作計劃，除了要求建設(shè)單位做好自查自糾外，還組織了全市的大檢查，共檢查了工程項目1327項，發(fā)現(xiàn)各種違法違規(guī)行為122宗，均進(jìn)行了處理。其中查處“五無”工程69宗，對一些典型的案件進(jìn)行了重點整治，使全市建設(shè)市場秩序有了明顯的好轉(zhuǎn)，受到了省建設(shè)廳檢查組的好評。

（4）加強對招投標(biāo)過程的監(jiān)督。

為了保證招投標(biāo)過程的“公開、公正、公平”，我們與市監(jiān)察局等部門，建立了共同監(jiān)督檢查機(jī)制。在政府投資500萬以上或建筑面積2000平方以上的工程建設(shè)項目的招標(biāo)，由人大、政協(xié)、監(jiān)察局、招投標(biāo)辦派員共同監(jiān)督。同時，還與市監(jiān)察局建立了情況通報制度和監(jiān)督檢查制度，交易中心每月將建設(shè)工程項目招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告市監(jiān)察局，由市監(jiān)察局協(xié)調(diào)組織建設(shè)、財政、審計等部門，每半年進(jìn)行一次重點抽查，年終進(jìn)行一次專項檢查，有力地促進(jìn)了我市有形建設(shè)市場的健康發(fā)展。

3、提高了工程質(zhì)量安全水平。

為切實做好工程質(zhì)量安全工作，我們主要實行了“五個抓”：

（1）抓源頭。

勘察設(shè)計是建設(shè)工程質(zhì)量的源頭，其水平的高低直接影響工程質(zhì)量。為了加強勘察設(shè)計行業(yè)管理，提高勘察設(shè)計水平，除了認(rèn)真宣傳貫徹《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》等法規(guī)外，還結(jié)合我市勘察設(shè)計行業(yè)的實際情況，制訂《*市建設(shè)工程勘察設(shè)計市場管理實施細(xì)則》，開展了對勘察設(shè)計單位及個人市場行為檢查，對超資質(zhì)設(shè)計、不按建設(shè)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察設(shè)計的行為進(jìn)行查處。同時，籌備成立了圖紙審查機(jī)構(gòu)，依法對勘察設(shè)計過程執(zhí)行建設(shè)管理程序和國家強制性建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的情況進(jìn)行審查，加強對勘察設(shè)計質(zhì)量的監(jiān)督管理，提高勘測設(shè)計質(zhì)量，維護(hù)公共利益和公眾安全。

（2）抓現(xiàn)場。

建設(shè)管理工作是否到位，現(xiàn)場監(jiān)督檢查很重要。特別是建筑行業(yè)，對施工現(xiàn)場的監(jiān)督檢查是確保工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。我們在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，制定了《*市建筑施工企業(yè)項目經(jīng)理和質(zhì)安員、施工員違章記分辦法》，從去年8月1日起，對現(xiàn)場施工的有關(guān)管理人員的工程質(zhì)量和安全的行為進(jìn)行監(jiān)督，共有14個單位34人受到了記分處理。我們還將違章扣分情況與崗位證年審掛鉤，責(zé)任到人。該辦法的出臺實施，確保了工地現(xiàn)場管理人員到位，有效地打擊了“掛靠”行為，促進(jìn)了工地安全文明管理水平的提高。我們的做法得到省建設(shè)廳的肯定和推廣。

（3）抓監(jiān)理。

實施建設(shè)監(jiān)理是政府退出工程質(zhì)量具體監(jiān)督之后，加強工程質(zhì)量管理、落實項目法人制、確保工程質(zhì)量和效益的重大舉措。推行監(jiān)理制的首要工作是完善監(jiān)理制度，讓市場有章可循。因此，我們認(rèn)真制訂了《*市實施〈廣東省建設(shè)工程監(jiān)理條例〉辦法》，建立總監(jiān)和監(jiān)理人員持證上崗制度，實行監(jiān)理合同備案制，建立檢查評分制度。通過加強監(jiān)督檢查，有效地促進(jìn)了監(jiān)理制度的落實和監(jiān)理工作質(zhì)量的提高。各監(jiān)理單位也注意不斷完善內(nèi)部管理，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度為業(yè)主把好質(zhì)量關(guān)，以良好服務(wù)贏得市場。據(jù)統(tǒng)計，全市監(jiān)理合同備案項目共242宗，面積3*萬平方米，占報建項目面積的77.4%，顯示了監(jiān)理工程受到了投資者的重視。

（4）抓檢測。

改革了質(zhì)監(jiān)的方法后，為使質(zhì)監(jiān)過程更規(guī)范，更具公正性，我們加強了檢測工作，重點加大了檢測設(shè)備的投入，購置先進(jìn)的檢測儀器，改進(jìn)了質(zhì)監(jiān)檢測電腦系統(tǒng)，為建設(shè)工程提供了準(zhǔn)確、有說服力的數(shù)據(jù)，增強了檢測的科學(xué)性、客觀性，提高了檢測工作的效率。

（5）抓評優(yōu)。

為鼓勵施工企業(yè)多出優(yōu)良工程，我們出臺了《*市建設(shè)工程質(zhì)量評優(yōu)試行辦法》，規(guī)范了全市工程評優(yōu)的類別、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及獎勵辦法，同時，改進(jìn)了具體評優(yōu)方法，使評優(yōu)工作增加透明度和合理性，對工程創(chuàng)優(yōu)起到了重要的推動作用。去年共評選出20*年度市優(yōu)樣板工程6項，兩項獲省優(yōu)良樣板工程稱號。

4、積極推動建筑業(yè)科技創(chuàng)新。

根據(jù)市委市政府科技創(chuàng)新要求，結(jié)合我市建筑業(yè)近年來科技應(yīng)用較少的實際情況，我們將科技創(chuàng)新定為20*年工作的重點。主要開展了以下幾項工作：

（1）進(jìn)行了廣泛的宣傳發(fā)動。

我市建筑科技發(fā)展的整體水平不高，集中表現(xiàn)在隊伍素質(zhì)和管理水平低，工藝技術(shù)和施工設(shè)備落后，致使工程建設(shè)周期長，工程質(zhì)量難以提高，整體效益不佳。為加快科技創(chuàng)新工作的開展，局成立了建筑業(yè)科技創(chuàng)新領(lǐng)導(dǎo)組，并制訂了《關(guān)于*市建筑業(yè)開展科技創(chuàng)新的意見》，就實施內(nèi)容、獎勵辦法等提出了具體要求。同時，組織編印了《建設(shè)部科技創(chuàng)新成果推廣項目簡介匯編摘錄》，進(jìn)行科技創(chuàng)新專題宣傳，組織科技創(chuàng)新講座、外地參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場演示等，使業(yè)內(nèi)人員了解和掌握國內(nèi)最新的建設(shè)科技資訊，拓寬視野，更新觀念，推動建筑業(yè)科技創(chuàng)新工作的開展。

（2）開展了建筑科技項目的應(yīng)用。

針對我市的實際情況，我們組織了一批有實力的單位選擇一些重點項目進(jìn)行推廣。各企業(yè)也根據(jù)實際，加大科技投入和研究，加速科技成果向生產(chǎn)轉(zhuǎn)化，收效明顯。如市永基建筑基礎(chǔ)公司邊樁、角樁、壓樁機(jī)的應(yīng)用和順冠防水補強工程公司的SC型輕質(zhì)防水隔熱板項目均填補了國內(nèi)、省內(nèi)空白；新城區(qū)報建中心工程全面試行信息化監(jiān)理，開創(chuàng)了我市監(jiān)理智能化的先河。這些項目的成功，為促進(jìn)我市建筑業(yè)科技創(chuàng)新工作的開展起到了良好的示范作用。

（3）成功組織科技創(chuàng)新交流展示會。

為了進(jìn)一步推動我市建筑業(yè)科技創(chuàng)新工作的開展，配合全市在20*年11月15日至18日舉行的規(guī)劃建設(shè)展示會，我們成功地組織了建筑業(yè)科技創(chuàng)新展示，共有參展項目36個，牽涉到勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、管理、材料、信息化等各個領(lǐng)域，展會期間，還組織了九個學(xué)術(shù)講座，給我市從業(yè)人員提供了一次交流學(xué)習(xí)的良好機(jī)會。

（4）引入信息化的管理。

信息化管理是現(xiàn)代化管理的必由之路，我們在多項管理工作中應(yīng)用了信息技術(shù)，如市質(zhì)監(jiān)站的質(zhì)監(jiān)與檢測聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)，造價管理站的工程造價信息系統(tǒng)，招投標(biāo)辦的招投標(biāo)信息系統(tǒng)，局機(jī)關(guān)的建工管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，這些系統(tǒng)的建立，提高了管理水平，為全面推行信息化管理打下了基礎(chǔ)。

（二）、市政公用事業(yè)管理上了新臺階。

隨著我市城市化進(jìn)程加快，市政公用設(shè)施建設(shè)管理和公用事業(yè)管理對城市化進(jìn)程的影響越來越大。為了適應(yīng)城市化發(fā)展的需要，一年來，我們結(jié)合實際，有針對性地開展了市政公用事業(yè)的職能管理，取得了較好的成效。

1、污水處理廠的建設(shè)實現(xiàn)了零的突破。

今年6月，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)的指示，我局接收了市大門污水處理廠工程建設(shè)的推進(jìn)工作。為把污水處理廠的建設(shè)、投資、經(jīng)營推向市場化，我們首先請示市政府同意，確定了大門污水處理廠采用BOT投資建設(shè)方式。即廠區(qū)內(nèi)的投資、建設(shè)及營運管理由投資商負(fù)責(zé)，廠區(qū)外污水收集及輸送由政府負(fù)責(zé)。第二，認(rèn)真選擇經(jīng)營者。我們采用了邀請招標(biāo)方式，共邀請了國內(nèi)外12家公司參與招標(biāo)，并從中擇優(yōu)選定了4家投資公司進(jìn)行方案競標(biāo)，8月份召開了專家評審會，除了對4家公司完成的工程實例進(jìn)行了考察外，還對他們的競爭方案進(jìn)行了詳細(xì)分析，并確定初步中標(biāo)單位，再經(jīng)過市財政局對有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行審核和市污水處理廠籌建領(lǐng)導(dǎo)小組審定，最后選定了廣東省環(huán)境工程裝備總公司與*市偉潤環(huán)?？萍紝崢I(yè)有限公司聯(lián)合投標(biāo)的方案。9月份由我局和財政局與投資方進(jìn)行了多次的商務(wù)談判，經(jīng)請示市政府同意，確定每噸污水處理費用為1.07元。10月12日大門污水處理廠進(jìn)行了奠基儀式，目前已進(jìn)入設(shè)計施工階段，確保2002年底前投入運行。

2、加大燃?xì)獍踩芾砹Χ取?/p>

今年以貫徹《廣東省燃?xì)夤芾項l例》為重點，加大了對燃?xì)怃撈康臋z測、自建燃?xì)庠O(shè)施、燃?xì)怃N售點和氣站的安全管理工作。一是對全市236個燃?xì)怃N售點實行了年審換證。其中211個符合要求的進(jìn)行了發(fā)證，并在《*報》上公示，有25個不符合規(guī)范的取消了經(jīng)營資格。二是聯(lián)合有關(guān)部門對全市9家氣站和所有燃?xì)獾匿N售點進(jìn)行了兩次安全生產(chǎn)大檢查，重點查處使用超期鋼瓶充氣和氣站不安全的隱患，檢查中對龍江鎮(zhèn)、北窖鎮(zhèn)的違法經(jīng)營者分別處以3萬元和1.5萬元的罰款，對容桂鎮(zhèn)的違法經(jīng)營者除處以2萬元罰款外，還移交司法部門依法進(jìn)行處理。三是加強了自建燃?xì)庠O(shè)施管理。對全市自建燃?xì)庠O(shè)施的使用單位實行了許可證制度。目前有36個單位經(jīng)現(xiàn)場檢查和核查資料后發(fā)了證，有150個不符合要求的正在限期整改中。

3、加強了供水的管理。

根據(jù)《*市供水企業(yè)年度考核評分標(biāo)準(zhǔn)》的要求，組織了全市供水企業(yè)進(jìn)行年度考核工作，有3家企業(yè)被評為20*年度優(yōu)秀供水企業(yè)，樹立了先進(jìn)。還配合市物價部門，開展了自來水收費項目的調(diào)研，取消了增容費、表底最低度水等不合理收費。針對一些區(qū)鎮(zhèn)存在二級供水收費不合理的現(xiàn)象，會同市供水總公司進(jìn)行整改，目前大良區(qū)沙坑、南崗、漕漁、古鑒、新窖等村已取消二級供水，群眾反映良好。

4、認(rèn)真抓了市政設(shè)施管理。

針對目前市政設(shè)施管理工作中的狀況，重點抓了四個方面工作：一是召開了全市市政工程建設(shè)管理工作會議，系統(tǒng)總結(jié)了我市近年來市政工程建設(shè)管理工作的成績和經(jīng)驗，部署了今后一段時期的任務(wù)，明確工作方向。二是下發(fā)了我市實施《城市道路管理條例》有關(guān)問題的通知，基本理順市鎮(zhèn)（區(qū)）兩級的管理關(guān)系，開展了城市道路的執(zhí)法工作，規(guī)范了管理。三是進(jìn)行了全市地下管線的跟蹤管理工作，對全市地下市政管線軟件進(jìn)行升級，提高其可操作性。四是完成了全市排水設(shè)施的專業(yè)規(guī)劃，出臺了《*市城鎮(zhèn)污水處理費征收管理暫行辦法》，為更好地收取污水處理費打下了基礎(chǔ)。

5、規(guī)范了物業(yè)管理工作。

我市物業(yè)管理工作起步較晚，在認(rèn)真貫徹《廣東省物業(yè)管理工作條例》的基礎(chǔ)上，主要抓了兩個方面工作：一是加強資質(zhì)管理。對我市43家有資質(zhì)的物業(yè)管理公司，進(jìn)行了年審，取消了5家不符合經(jīng)營條件的公司資質(zhì)，促進(jìn)了物業(yè)管理公司的依法經(jīng)營。二是做好監(jiān)督指導(dǎo)。除了幫助管理業(yè)績較好的物業(yè)公司不斷提高管理水平，創(chuàng)造條件申報省級市級物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)外，還具體指導(dǎo)一些有實力的物業(yè)管理公司接管一些分散、細(xì)小的樓宇，實行連片式管理經(jīng)營。通過努力，我市物業(yè)管理工作逐步走上正軌。

6、園林綠化工作有了新的發(fā)展。

為加快城市化的建設(shè)，各級都加大了園林綠化的投入，全市綠化投入比上一年增加了27.2%，綠化覆蓋率達(dá)34.15%。特別是以花博會為契機(jī)，全市掀起了大搞廣場、公園、道路綠化，使我市的市容市貌煥然一新。我們還通過舉辦有125名綠化公司的主要管理人員參加的項目經(jīng)理培訓(xùn)班，開展全市園林綠化優(yōu)秀項目評比，組織有關(guān)人員外出參觀學(xué)習(xí)等方面的工作，進(jìn)一步提高了我市園林綠化水平。

7、落實了市容環(huán)境衛(wèi)生管理工作。

一年來，我們加強了協(xié)調(diào)和指導(dǎo)，使市容環(huán)境衛(wèi)生的各項管理工作落到實處。特別是推動了環(huán)衛(wèi)和園林綠化管理體制改革，實行環(huán)衛(wèi)清掃保潔和園林綠化管理招標(biāo)承包工作，效果較好。目前，全市有大良、容桂等5個鎮(zhèn)（區(qū)）都實行了環(huán)衛(wèi)清掃保潔和園林綠化管理市場化、專業(yè)化，提高了管理水平。同時，我們還充分發(fā)揮了原有城監(jiān)隊伍在市容環(huán)境衛(wèi)生管理工作的作用。加強對城市中的“六亂”整治力度，保持了市容和環(huán)境衛(wèi)生的整潔。

（三）、行政管理水平有了很大的提高。

我們積極響應(yīng)市委、市政府“六大行政”的號召，努力建立公開、透明的辦事制度，增加職能管理工作的透明度，使各項管理走上制度化和規(guī)范化。

1、全面深入開展“三個代表”學(xué)習(xí)教育活動。

按照上級的部署，去年全面深入開展了“三個代表”重要思想學(xué)習(xí)教育活動，通過動員大會、上專題輔導(dǎo)課、觀看錄像、撰寫心得體會等形式，使廣大干部、職工認(rèn)真學(xué)習(xí)“三個代表”重要思想的內(nèi)容，提高了思想認(rèn)識，自覺按“三個代表”要求積極努力做好工作。

2、推進(jìn)政務(wù)公開工作。

我們通過辦好兩刊一報（即《*建設(shè)》和《*建筑》兩本內(nèi)部刊物、《*報》的市政建設(shè)專版）等多種渠道，將我局建工管理、市政公用事業(yè)管理、園林綠化管理、招投標(biāo)管理、工程造價管理等各種信息向廣大群眾公開。進(jìn)一步健全了各項內(nèi)部管理制度和完善了與派聯(lián)系制度、群眾來信來訪制度，使建設(shè)管理各項政務(wù)公開，實施好透明行政。

3、培訓(xùn)工作取得了顯著成效。

加強從業(yè)人員的繼續(xù)教育是提高行業(yè)管理水平的重要途徑。去年我們認(rèn)真抓了培訓(xùn)工作，共辦了17期培訓(xùn)班，共培訓(xùn)3957人次。此外，還與人事局合辦了4期不具備學(xué)歷人員職稱培訓(xùn)班，參培人數(shù)為716人，其中參加助工班人數(shù)為199人，技術(shù)員班人數(shù)為517人。去年培訓(xùn)班種類、人數(shù)均超歷史，提高了管理人員的素質(zhì)，為進(jìn)一步提高管理水平打下了良好的基礎(chǔ)。

廠區(qū)物業(yè)管理辦法范文第4篇

顧名思義，房地產(chǎn)估價可以簡單地理解為估測房地產(chǎn)的價格。但科學(xué)、準(zhǔn)確且具有法律效力的評估，必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)據(jù)估價目的，遵循房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律與估價原則，按照估價程序，運用科學(xué)的估價方法，并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進(jìn)行的評估。因此，理解房地產(chǎn)估價首先必須掌握如下有關(guān)概念。

（一）房地產(chǎn)估價專業(yè)人員

房地產(chǎn)估價專業(yè)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的專業(yè)人才。在我國，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產(chǎn)鑒定士。

1.基本要求。一名合格的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，應(yīng)符合下列基本要求：（1）有扎實的房地產(chǎn)估價理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營、城市規(guī)劃、建筑等方面的知識。（2）有豐富的房地產(chǎn)估價實務(wù)經(jīng)驗。（3）具有較高的市場調(diào)查、推理判斷技能。（4）有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

2.注冊管理。為了達(dá)到上述要求，建設(shè)部根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，于1998年8月頒布了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》，自1998年9月1日起施行。該辦法共九章三十四條，規(guī)定房地產(chǎn)估價人員須經(jīng)全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，按規(guī)定注冊，取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》，才能從事房地產(chǎn)估價活動。未經(jīng)注冊的人員，不得以“房地產(chǎn)估價師”的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)，不得簽署具有法律效力的房地產(chǎn)估價報告書。估價師分為全國注冊的和地方注冊的，分別由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門管理注冊工作。該辦法對初始注冊、注冊變更、續(xù)注冊、撤銷注冊、執(zhí)業(yè)、權(quán)利與義務(wù)、法律等等作出了具體規(guī)定。詳見本卷附錄。

（二）估價目的

估價目的就是評估房地產(chǎn)的動機(jī)，即評估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價值的真實。如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當(dāng)?shù)榷u估房地產(chǎn)價值。估價目的不同，所采用的評估方法及具體操作過程也有所不同，導(dǎo)致估價結(jié)果也出現(xiàn)相應(yīng)的差異。

（三）估價原則估價原則是指評估人員在估價過程中應(yīng)當(dāng)遵守的標(biāo)準(zhǔn)或注意事項。主要包括最有效使用原則、合法原則、預(yù)測原則等。詳見本章第四節(jié)。

（四）估價程序

一般而言，房地產(chǎn)估價的基本程序是固定的，但運用某種估價方法評估的具體程序則有一定差異。詳見本章第五節(jié)。

（五）估價方法

科學(xué)實用的估價方法，必須具備兩個條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實交易行為。因此，房地產(chǎn)價格通?？梢詮娜缦氯齻€途徑來求取：1.參照類似房地產(chǎn)近期的市場交易價格；2.參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費用；3.依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價值。

由此形成了房地產(chǎn)估價的三大基本方法，即：“市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價方法實質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價方法有其不同的用途。

每種估價方法都有一定的適用條件，運用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。

二、房地產(chǎn)估價對象房地產(chǎn)估價的對象就是房地產(chǎn)。從實物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價格，因此，估價對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價的需要及其特點，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價特點、常用方法及主要注意事項等。

（一）居住房地產(chǎn)

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價交換、按質(zhì)論價、供求決定價格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點。1.居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。（1）按檔次劃分：“l(fā)）普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個國家或地區(qū)城市居民實際達(dá)到或能夠達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅（即經(jīng)濟(jì)適用房），此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價和房屋售價均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價時，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?）高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化；每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等；裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備；戶外環(huán)境要求高；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費額度大，其工程造價和市場售價均較高。3）簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售價（扣除地價）一般較低。（2）按市場化程度劃分：1）社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費和價格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價格是不完全的成本價格，不包括土地增值的價值，有的甚至只包括部分成本費用。這類房地產(chǎn)的估價較為復(fù)雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價格。2）市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實行市場價的公有住房，單位和個人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價格交易的各類住宅。

2.住宅評估的標(biāo)的物。以住宅作為估價對象可以分為：戶（居住單元）、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。（1）居住戶。居住戶可以是獨立的，獨院獨棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。（2）住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯！司劃分為單元。（3）住宅樓。住宅樓由多戶或多個居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。（4）居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅（低層、多層、中高層和高層）為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)?、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。

3.住宅的價格構(gòu)成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價格的市場價與國家指導(dǎo)價并存。前者為商品化價格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動的轉(zhuǎn)移價值和活勞動創(chuàng)造的臺播協(xié)構(gòu)成；后者會成本價格與不完全成本價格。

我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評估住宅租金時應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。

4.住宅價格的影響因素。影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：（1）建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級；（2）裝修；（3）設(shè)施與設(shè)備；（4）質(zhì)量；（5）朝向；（6）樓層；（7）地段；（8）環(huán)境；（9）住宅樓的公用面積數(shù)；（10）交易時間；（11）交易情況。

在估價時，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。為了更加科學(xué)合理地對住宅進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)對上述各項因素對價值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。

5.居住房地產(chǎn)的估價方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。（1）新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評估。

估價剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價；同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進(jìn)行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。

（2）評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估，房價采用重置成本法進(jìn)行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進(jìn)行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。

（3）拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設(shè)和；舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，“作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。

（二）商業(yè)房地產(chǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)包括商店（商場、購物中心、商鋪和市場等）、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等）。

1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點。（l）收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。（2）經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率（或稱資本化率）。（3）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。（4）裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值必須單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應(yīng)充分注意。

2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。（l）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。（2）交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機(jī)動車和非機(jī)動車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。

3.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素。

（1）臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價值的提高。（2）內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。（3）樓層。一般來說。位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有盲動扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。（4）面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。（5）凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價值的提高。（6）儲存空間。（7）裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價值會有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價值也有很大的差別。（8）轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資（承租）商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價值。（9）使用年限和折舊情況。

4.商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價方法。

商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場比較法也是一種常用方法。

對于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時也可用成本法作為輔助評估方法。

（三）工業(yè)房地產(chǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。1.工業(yè)房地產(chǎn)的特點。（l）涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。（2）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價差異大。（3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。

2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。

（1）交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運進(jìn)原材料及燃料，運出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價格的提高。（2）基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，。都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域因素。（3）地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。3.對工業(yè)房地產(chǎn)價值影響較大的個別因素。

（1）用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價值，但有時要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢應(yīng)符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。（2）地質(zhì)和水文條件。（3）房地產(chǎn)用途。在評估時要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。（4）廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物（廠房）的修建同時進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。4.工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價。但一般來說難度較大，采用極少。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預(yù)算價格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。

（四）其他用途房地產(chǎn)

其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。

1.其他用途房地產(chǎn)及其估價的特點。（1）特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價人員有構(gòu)筑物造價方面的知識。（2）用途對價值影響較大……其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按最有效使用原則估價；如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價值也會受到相應(yīng)的影響。（3）估價對經(jīng)驗和知識要求高。其他用途房地產(chǎn)的估價業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價方法，還需要估價人員有較為豐富的估價經(jīng)驗并能靈活運用，同時還要求估價人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。只有這樣，才能較為準(zhǔn)確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價格。

2.其他用途房地產(chǎn)估價的主要方法。其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場比較法估價。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價。

通常，其他用途房地產(chǎn)的估價以成本法為主，而且在沒有同類房屋（或構(gòu)筑物）的重置成本資料的情況下，只能參照概預(yù)算定額等資料具體計算。

（五）土地土地估價包括宗地價格評估和城市基準(zhǔn)地價評估。在實際評估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價。

1.土地的分類。依據(jù)估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選甩三種基本估價方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。

2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。（l）坐落位置；（2）面積大??；（3）形狀；（4）周圍環(huán)境；（5）土地權(quán)利狀況；（6）土地利用現(xiàn)狀；（7）規(guī)劃設(shè)計要求；（8）生熟地程度；（9）地質(zhì)、水文和氣象條件；（10）其他。

三、房地產(chǎn)估價的特點由于房地產(chǎn)及其價格構(gòu)成比較復(fù)雜，決定了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有許多特點，其中比較典型的特點如下：（一）房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性房地產(chǎn)估價建立在科學(xué)的估價理論與方法的基礎(chǔ)之上，具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價格受多種因素影響，構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜，難以準(zhǔn)確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結(jié)出了房地產(chǎn)價格形成與變化的基本規(guī)律，這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。房地產(chǎn)估價的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎(chǔ)之上，又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r方法及評估步驟，使房地產(chǎn)估價有章可循。另外，在房地產(chǎn)估價過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律，以及宏觀經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識。因此，房地產(chǎn)估價雖然從現(xiàn)象上來看，是估價人員對房地產(chǎn)價格所作出的推測與判斷，但究其實質(zhì)并不是主觀臆斷，而是把房地產(chǎn)的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學(xué)性。

（二）房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因為房地產(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計算出來的。房地產(chǎn)估價在一定程度上具有藝術(shù)性，主要體現(xiàn)在如下幾個方面：1.房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)驗。房地產(chǎn)估價是一項專業(yè)性很強的業(yè)務(wù)，估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗，才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經(jīng)驗。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說，土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響；建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數(shù)值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價值與價格；另外，對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價和租金。

準(zhǔn)確地運用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗。首先，對于某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時，還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗。

2.房地產(chǎn)估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗是順利評估的前提，在經(jīng)驗基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價過程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識，有時會表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價師的超常眼力。

房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大，對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計規(guī)律及經(jīng)驗數(shù)據(jù)往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。

3.房地產(chǎn)估價需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中，另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性，保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價過程中，涉及到準(zhǔn)確核實待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應(yīng)的技巧。

房地產(chǎn)估價體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因為如此，有人將房地產(chǎn)估價定義為：為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的科學(xué)與藝術(shù)。

（三）房地產(chǎn)估價具有綜合性

房地產(chǎn)估價的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面：

1.房地產(chǎn)估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等知識外，還應(yīng)該熟悉各行各業(yè)，尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。

2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于最有效利用狀態(tài)，以及未來的增值潛力等。

房地產(chǎn)評估有時不僅包括有形資產(chǎn)（實物房地產(chǎn)），也包括無形資產(chǎn)。如在評估商業(yè)大樓及寫字樓時，商業(yè)信譽、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn)，在整體資產(chǎn)價值評估中必須重視。

大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所占用的土地，還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。

廠區(qū)物業(yè)管理辦法范文第5篇

5月3日，大元股份（600146.SH）訴大連實德案在北京一中院開庭，到場的媒體記者笑稱，希望能拍到作為第三被告的徐明。然而失望的是，不光徐明沒有出席，原告和四個被告均無一人出席，只有兩方律師在辯論。

徐明的失蹤，讓實德集團(tuán)這個曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)火火的商業(yè)帝國的脆弱逐漸暴露，近來麻煩不斷的實德已根本無暇顧及這等訴訟。3月31日，實德集團(tuán)的一份內(nèi)部文件證實了徐明失蹤的傳聞后，外界關(guān)于其資金鏈面臨斷裂等的負(fù)面報道開始鋪天蓋地。經(jīng)不住“推敲”的實德開始陷入一場前所未有的危機(jī)中。

盡管實德集團(tuán)在4月15日和21日兩度“嚴(yán)正聲明”，稱公司仍在“正常開展各項業(yè)務(wù)”，并指媒體關(guān)于“實德進(jìn)入破產(chǎn)程序”的報道不實，但這并沒能阻止外界的各種熱議聲音。整個4月份，財經(jīng)圈都沉浸于這種“興奮”中。

“五一”假期過后，關(guān)于實德的熱議似乎有所冷卻。當(dāng)徐明的失蹤原因已成為公開的秘密時，人們對其的興趣亦開始大減。但是在漸趨平靜的態(tài)勢下，大連實德“危機(jī)”并未就此打住，訴訟不斷、銀行停貸、地產(chǎn)項目陷入窘境……足球賽場上，大連實德隊終結(jié)了一場又一場比賽，但是商場上，實德集團(tuán)的“麻煩”還在繼續(xù)……

“糾結(jié)”的訴訟

訴訟不斷的實德集團(tuán)5月3日上午又迎來了一場庭審。在北京市第一中級人民法院第二審判區(qū)第六法庭，大元股份訴大連實德的合同糾紛案讓審判員和旁聽的記者都聽得很“糾結(jié)”。由于案件錯綜復(fù)雜，庭審持續(xù)了一上午卻還未能審理完畢，審判員宣布近日再另時開庭審理。

這是大元股份于2011年8月31日發(fā)訟以來，實體案件進(jìn)行的首次公開審理。大元股份的對象包括大連實德塑膠工業(yè)有限公司（下稱實德塑膠）、大連實德投資有限公司 （下稱實德投資）、實德集團(tuán)董事長徐明，以及實德集團(tuán)副董事長、原大元股份董事長徐斌。實德塑膠和實德投資均為實德系公司，不過實德公司方面無一人出席，讓早早就守在法院門口的記者們很是失望。

事件起因于2009年6月4日，大元股份與實德塑膠簽訂了《寧夏大元股份有限公司與大連實德塑膠工業(yè)有限公司關(guān)于大連韻銳裝飾材料有限公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（下稱 《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》），將大元股份全資子公司大連韻銳100%的股權(quán)作價1.2億元轉(zhuǎn)讓給了實德投資的關(guān)聯(lián)公司實德塑膠。

需要說明的是，大元股份和實德集團(tuán)及徐明、徐斌有著各種關(guān)聯(lián)。簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時，實德投資當(dāng)時為大元股份的控股股東，徐斌當(dāng)時為大元股份的董事長。而實德投資原為大連惠德投資有限公司，股東為徐明及白文仁、王維蔚，徐明同時是法定代表人，不過該公司后來變更為實德投資，股東亦變更為實德集團(tuán)和自然人陳春國。

大元股份和大連實德一直恩怨不斷。2005年實德投資收購大元股份70%國有股，正式入主大元股份，此后開始了密集動作。深入了解此案則要追溯到2007年，當(dāng)時大元股份仍在大連實德的控制之下。2007年8月，大元股份公告稱，公司擬決定在銀川和大連分別設(shè)立全資子公司，董事長徐斌為以上兩家子公司的法人代表。

案情的焦點在于此間涉及的一塊土地及其上廠房。在大連設(shè)立全資子公司大連韻銳裝飾材料有限公司（下稱大連韻銳）后，大元股份決議向其增資，增資后再將其整體轉(zhuǎn)讓給當(dāng)時的關(guān)聯(lián)公司實德塑膠。增資方式為實物增資，上市公司以其所擁有的位于大連市甘井子區(qū)大連灣鎮(zhèn)宋家村的土地使用權(quán)及地上附著物進(jìn)行增資。

根據(jù)相關(guān)協(xié)議，在獲得大連韻銳股權(quán)后，實德塑膠再作為承租方轉(zhuǎn)手將廠房及土地租賃給大元股份使用。然而，2009年6月簽訂上述協(xié)議后，實德投資便開始減持大元股份，一個多月后即減持了其持有的大元股份全部股份，抽身離局，并賺取了10多億元，這讓大元股份很是“不爽”。

半年后的一紙公函更讓大元股份悔之莫及。2010年1月21日，大連韻銳致函大元股份稱：“根據(jù)大連市人民政府的規(guī)劃，我公司將對上述廠區(qū)進(jìn)行拆遷，我公司決定在合同到期后不再續(xù)簽租賃合同”。而此次訴訟的案由也在于此，可觀的拆遷補償全給了實德方面，讓大元股份認(rèn)為上市公司資產(chǎn)遭遇“賤賣”。

大元股份方面認(rèn)為，大連實德在早已獲知土地將被收儲的情況下，將上市公司資產(chǎn)“賤賣”有失公平，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，要求撤銷關(guān)于大連韻銳的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并由實德塑膠向大元股份返還大連韻銳的全部股權(quán)，如實德塑膠無法返還股權(quán)，則需賠償大元股份經(jīng)濟(jì)損失2.5億元，并請求判令由實德投資、徐明、徐斌對其經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

在5月3日的庭審階段，原被告雙方各執(zhí)一詞，大連韻銳是否遭到“賤賣”尚無定論，但大連實德以轉(zhuǎn)讓上市公司子公司股權(quán)的方式置出土地資產(chǎn)的機(jī)關(guān)手段卻已被外界普遍認(rèn)知，并飽受詬病。

根據(jù)2009年置出大連韻銳的公告披露，當(dāng)時大連韻銳經(jīng)審計的賬面凈資產(chǎn)為1.68億元，而2008年大元股份的凈資產(chǎn)則為3.24億元，根據(jù)《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，這筆出售資產(chǎn)超過上市公司最近一個會計年度經(jīng)審計的合并財務(wù)會計報告期末凈資產(chǎn)額50%，且金額超過5000萬元的交易已構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，應(yīng)提交證監(jiān)會審核。

然而，實德方面卻以大連韻銳存在4700萬元債權(quán)債務(wù)方面的原因，將交易價格降低至1.2億元，成功避開監(jiān)管紅線。不過財務(wù)方面人士告訴《投資者報》記者，此規(guī)避手段最多算是現(xiàn)在比較普遍的財務(wù)方面的“技巧”，實德可能會遭受道德上的諸多譴責(zé)，但是法律方面很難對此有所懲辦，因此此案件或是在磨時間，大元股份很難勝訴。

事實上，實德近來面臨的訴訟不止于此。據(jù)媒體報道，陷入資金鏈斷裂危險的大連實德集團(tuán)最近已經(jīng)被至少八家銀行，多家債權(quán)行由于擔(dān)心實德履行債務(wù)能力出現(xiàn)問題，到法院對實德提訟，要求財產(chǎn)保全。

《投資者報》記者近日連續(xù)撥打上述幾大銀行宣傳部門的電話，但一直處于無人接聽狀態(tài)。

地產(chǎn)項目陷入窘境

實德面臨的麻煩不僅僅是訴訟不斷。在北京地鐵亦莊線經(jīng)海路站邊上，圍在藍(lán)色圍欄里的地塊荒草叢生。每天來往地鐵的行人絡(luò)繹不絕，但幾乎無人知曉，這就是著名的實德系在北京的第一個地產(chǎn)項目。

《投資者報》記者從北京市土地交易資料中查詢到了實德的這個亦莊項目情況。2009年12月，實德系公司天實和華置業(yè)（北京）有限公司（下稱天實和華）通過招標(biāo)方式以2.48億元拿到這塊地，該地塊占地面積53737平方米，規(guī)劃建筑面積233947平方米，折合樓面價1060元。

天實和華的基本工商資料顯示，公司成立日期為2009年4月24日，注冊資本16000萬，法定代表人為賈月湘。值得注意的是，賈月湘為實德集團(tuán)副總裁，同時為2009年10月在開曼群島注冊的一家大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司盛和集團(tuán)控股有限公司董事、總裁。賈月湘同時還是在北京注冊的天實安德投資有限公司、天實興業(yè)投資有限公司等實德系公司的法定代表人。

工商資料顯示的天實和華的經(jīng)營范圍為“房地產(chǎn)開發(fā)；投資管理；銷售自行開發(fā)商品房；物業(yè)管理；經(jīng)濟(jì)信息咨詢（行政許可項目除外）；工程項目管理”。

但是成立近3年來，該公司似乎一直未見有任何動作。準(zhǔn)備建設(shè)的“城市綜合體”項目目前也未有動工跡象。拿地到現(xiàn)在已超過兩年，為了避免囤地嫌疑，項目現(xiàn)場僅在一年前挖了個地基。

《投資者報》記者5月3日來到實德的亦莊項目現(xiàn)場，在藍(lán)色圍欄門口見到去年開始負(fù)責(zé)看守該地塊的一位看門人。他告訴記者，他看守的這一年里，這個地方幾乎無人進(jìn)出，只是偶爾有一兩撥公司方面的人來勘察下工地，或者也不排除是公司帶買家來看看項目情況。

這位看門人甚至不知道該地塊的主人到底是誰?！芭紶栍腥私o我打電話，說要來看看，讓我開門，我也不知道這塊地到底是哪家公司的，只是知道施工方是中鐵?！?/p>

在經(jīng)海路地鐵站旁負(fù)責(zé)看守停車場的一位女士也對《投資者報》記者表示，她也不知道到底是哪家公司的地，但知道這塊地空了兩年了?！耙恢眹裆衩孛氐?，也不知道搞的什么名堂?！?/p>

《投資者報》記者近日來到天實和華位于亦莊的辦公地址，發(fā)現(xiàn)公司門緊閉。該樓保安表示該公司已搬遷至該園的另外一個樓。記者隨后又找到其新辦公地址，但因新搬入的樓未裝修完畢，新辦公室也未見有人辦公。

不過記者發(fā)現(xiàn)，天實和華的新辦公地址與其亦莊經(jīng)海路地塊實際上只一街之隔，站在天實和華位于8樓的辦公室窗口，能看見藍(lán)色圍欄圍著的那個荒草叢生的地塊。刺眼的陽光下，該地塊頗顯寥落。

在北京市住建委網(wǎng)站查詢“天實和華置業(yè)（北京）有限公司”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書情況，級別還顯示為“暫定”。按《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。

天實和華自2009年4月成立至今已整整三年，專業(yè)人士告訴《投資者報》記者，目前該公司的資質(zhì)還為“暫定”那是很危險的，那就表明政府還在看企業(yè)情況，考慮是否核定相應(yīng)資質(zhì)等級，如果不核準(zhǔn)，則這個公司就會被注銷資質(zhì)證書。

據(jù)中融國際信托的產(chǎn)品計劃信息顯示，天實和華拿到經(jīng)海路地塊后，就通過中融國際信托發(fā)售了6.6億元的一年期信托。當(dāng)時借款方是實德系關(guān)聯(lián)公司新藍(lán)置業(yè)，抵押物是天實和華81.25%股權(quán)（主要資產(chǎn)是北京亦莊地產(chǎn)項目）。同時新藍(lán)置業(yè)出資現(xiàn)金35000萬作為擔(dān)保。當(dāng)時負(fù)責(zé)該信托產(chǎn)品的武經(jīng)理5月3日告訴《投資者報》記者，該產(chǎn)品早已結(jié)束，實德在去年已歸還了這筆借款。不過盡管如此，亦莊經(jīng)海路項目依然未能正常開工，不得不讓人擔(dān)心其未來命運。

有媒體近日報道稱，“為節(jié)省現(xiàn)金流，實德的部分地產(chǎn)項目在對外求售，如天實安德在北京亦莊綜合體項目，該項目規(guī)劃總面積23萬平方米左右。據(jù)了解，北京嘉捷集團(tuán)已有意全部收購，首輪報價4.8億元?！?/p>

《投資者報》記者近日向嘉捷公司方面電話求證，相關(guān)聯(lián)絡(luò)負(fù)責(zé)人石琪在答應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)匯報后就杳無音信。記者后又連續(xù)多日撥打嘉捷公司電話，接線小姐皆稱石琪不在。記者的郵件詢問也一直未有回復(fù)。

有消息人士告訴記者，該項目出售交易與第一太平戴維斯有關(guān)。但第一太平戴維斯公司方面在給《投資者報》的采訪回復(fù)中否認(rèn)了與此項目有關(guān)，稱“我們的客戶并沒有跟大連實德有任何交易往來”。

實際上實德的地產(chǎn)窘境不止于北京亦莊項目。近日有地產(chǎn)方面人士告訴《投資者報》記者，一家咨詢公司自去年10月起全案實德位于大連普灣新區(qū)的海藍(lán)山項目，不過現(xiàn)在不確定還會不會繼續(xù)。不少地產(chǎn)行業(yè)人士對記者表示，實德現(xiàn)在的一些情況讓其合作伙伴有不少擔(dān)憂。

陰云籠罩的實德

徐明的失蹤，留給實德集團(tuán)的無疑是一個殘局。在這個殘局里，問題不僅僅在于資金債務(wù)及訴訟方面，還有籠罩于實德集團(tuán)之上揮之不去的陰云。

實德集團(tuán)在4月21日的“嚴(yán)正聲明”中稱，新聞媒體有關(guān)大連實德的負(fù)面報道，尤其是歪曲的“實德已經(jīng)啟動破產(chǎn)程序”的報道，“給公司的正常生產(chǎn)經(jīng)營工作造成了極大的沖擊”。大連實德同時稱，實德集團(tuán)所屬的各項產(chǎn)業(yè)仍在正常開展各項業(yè)務(wù)。

不少分析人士表示，實德目前應(yīng)該還不到“破產(chǎn)”的地步，但顯然已難以回到之前的“風(fēng)光”。

《投資者報》記者近日探訪了位于北京市海淀區(qū)知春路13號的“實德大廈”。該大廈一層左側(cè)門面是實德參股的大連銀行，右側(cè)大廳是比較破舊的寫著“實德集團(tuán)”的前臺。辦公樓總共從2層至5層，但記者走訪了每個樓層，發(fā)現(xiàn)除了3層是由大連實德集團(tuán)與美商杜爾-摩根共同出資組建的摩根實德（北京）教育科技發(fā)展有限公司外，其他幾層都黑漆漆的，沒有標(biāo)示有哪些公司，也基本上沒有人辦公。