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房地產(chǎn)新會計準(zhǔn)則范文第1篇

【關(guān)鍵詞】新會計準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 比較

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)和存貨對外銷售，還出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產(chǎn)收益活動，這種具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與原先計入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計量和相關(guān)信息的披露，2006年2月根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱新準(zhǔn)則）。本文就新舊準(zhǔn)則的不同點進行分析，以期讀者對我國新準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的理解起到積極的作用。

一、新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則的差異比較

（一）會計科目的差異

在我國新準(zhǔn)則前，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”等科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算。

新準(zhǔn)則規(guī)定，為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目核算。投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件為：①與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；②該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

（二）初始計量的差異

在對投資性房地產(chǎn)進行初始計量時，新準(zhǔn)則與舊準(zhǔn)則都是按照取得時的實際成本計算投資性房地產(chǎn)的成本，差別就在于計入不同的會計科目下。

（三）后續(xù)計量的差異

1.舊準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)或企業(yè)固定資產(chǎn)中的房地產(chǎn)用于對外出租的，在“存貨”或“固定資產(chǎn)”科目中核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算，按照成本模式進行計量。在業(yè)務(wù)處理時，“出租開發(fā)產(chǎn)品”按期攤銷出租產(chǎn)品的成本；“固定資產(chǎn)”按期計提折舊，“無形資產(chǎn)”按期進行攤銷，均計入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計，計入固定資產(chǎn)賬面價值，其重新計算后的金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額，除此以外的后續(xù)支出計入當(dāng)期費用。

資產(chǎn)負(fù)債表日，按可收回金額低于賬面價值的差額計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，并計入當(dāng)期損益。

2.新準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方法。新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式或公允價值模式，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（1）選用成本模式時，需要計提折舊、進行攤銷及計提減值，減值一經(jīng)計提，不得轉(zhuǎn)回；需要注意的是，投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

（2）采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但采取公允價值模式計量，需要滿足一定的條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

采用不同的后續(xù)計量模式會對財務(wù)報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，但因不計提折舊會導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。

后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟利益超過了原先的估計，視為改良，計入投資性房地產(chǎn)賬面價值；反之計入當(dāng)期費用。

（四）新準(zhǔn)則有關(guān)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的規(guī)定

新準(zhǔn)則規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策變更。已采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的，不得再轉(zhuǎn)為成本模式。

1.在成本模式計量的情況下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。

2.公允價值模式（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨，以轉(zhuǎn)換日公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換日公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日公允價值小于原賬面價值，差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換日公允價值大于原賬面價值，將其差額在已計提的減值準(zhǔn)備或跌價準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計入當(dāng)期損益，剩余部分計入資本公積。 舊準(zhǔn)則沒有這方面的規(guī)定。

（五）處置

舊準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)的處置參照存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的會計處理。新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。這就表示新準(zhǔn)則處置投資性房地產(chǎn)時不涉及追溯調(diào)整。

二、新舊銜接需要注意的問題

首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義對資產(chǎn)進行重新分類，凡是符合投資性房地產(chǎn)定義和確認(rèn)條件的建筑物和土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸類為投資性房地產(chǎn)。

采用公允價值模式的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入賬價值，公允價值與原資產(chǎn)賬面價值之間的差額調(diào)整期初留存收益。首次執(zhí)行日后，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定執(zhí)行。

由于新舊會計準(zhǔn)則轉(zhuǎn)換工作涉及面廣、內(nèi)容多且存在較大的實施難度，再加上一些大型企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜、所屬公司眾多，一旦出現(xiàn)差錯，查找原因往往需要耗費較多時間和人力。因此在新舊會計科目轉(zhuǎn)換過程中，轉(zhuǎn)換工作的全過程都應(yīng)生成完整的文檔記錄，對每個科目的轉(zhuǎn)換方法、轉(zhuǎn)換依據(jù)、轉(zhuǎn)換過程以及具體實施人員等都要進行詳細(xì)的書面記錄，按類別、涉及部門等進行歸集并形成轉(zhuǎn)換工作檔案。這樣如果后來發(fā)現(xiàn)差錯，也能夠迅速地查明原因，避免留下后患。

三、新準(zhǔn)則與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則(ifrs)的比較

（一）計量模式方面的差異

新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量；同時又說明在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。

我國的新準(zhǔn)則更傾向于采用成本模式，只有在滿足特定條件的情況下，才可以采用公允價值計量模式。在國際會計準(zhǔn)則中，沒有對兩種模式規(guī)定優(yōu)先順序。

（二）披露方面的差異

在會計國際準(zhǔn)則中，對于采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)要求披露其公允價值，在我國的會計準(zhǔn)則中沒有相應(yīng)要求。

（三）在國際會計準(zhǔn)則中，閑置的土地也作為投資性房地產(chǎn)；在我國沒有這樣的規(guī)定。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則[m].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006.

[2]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則——應(yīng)用指南.財政經(jīng)濟出版社，2006.

[3]于小鐳.新企業(yè)會計實務(wù)講解.機械工業(yè)出版社，2007，01.

[4]于小鐳、徐興恩.新企業(yè)會計準(zhǔn)則實用手冊.機械工業(yè)出版社，2007，01.

房地產(chǎn)新會計準(zhǔn)則范文第2篇

關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則 房地產(chǎn)企業(yè) 會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。會計的核算方法主要是指會計核算程序中的會計記錄和報告的方法。幾百年來所形成的“復(fù)式簿記”這一方法，是一種獨特、專門的程序和技術(shù)方法。這種方法在應(yīng)用計算機等信息技術(shù)以后，發(fā)生了重大的變革，能更好地發(fā)揮會計的職能和作用。具體包括設(shè)置賬戶、復(fù)式記賬、填制和審核憑證、登記賬簿、成本計算、財產(chǎn)清查和編制財務(wù)報告等一系列專門的方法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事房屋建設(shè)經(jīng)營、土地開發(fā)建設(shè)活動的企業(yè)，是一個綜合性很強的行業(yè)，這使其會計核算與其他企業(yè)會計核算具有明顯區(qū)別，特征顯著。要探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算，應(yīng)該先明白這些特點。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍

1、土地的開發(fā)和建設(shè)。2、房屋的開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營。3、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)和建設(shè)。4、代建工程的開發(fā)。5、為商品房提供售后服務(wù)的其他多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

1、開發(fā)經(jīng)營的計劃性。2、開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。3、開發(fā)產(chǎn)品的商品性。4、開發(fā)建設(shè)的周期長、投資數(shù)額大。5、經(jīng)營風(fēng)險大。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營方式

1、定向開發(fā)，即事先與購買方簽訂合同，按照合同進行開發(fā)建設(shè)。2、投標(biāo)開發(fā)，即參加招標(biāo)項目進行投標(biāo)，獲得開發(fā)項目，開發(fā)建成后定向銷售或自行銷售。3、自行開發(fā)，即經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，在總體規(guī)劃指定的區(qū)域內(nèi)自行開發(fā)、自行銷售。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建設(shè)、施工企業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別

建設(shè)單位一般情況下目標(biāo)單一，只建設(shè)而不經(jīng)營；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要開發(fā)又要建設(shè)，而且還要進行經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的方法

一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)過程主要分為五個階段：投資機會選擇和決策階段、開發(fā)前期工作階段、建設(shè)施工階段、租售階段、售后服務(wù)階段。會計應(yīng)適應(yīng)不同階段的資金運動需要進行核算。

（一）投資機會選擇和決策階段

這一階段會計的主要任務(wù)是對發(fā)生的相關(guān)研究費用進行核算，所發(fā)生的各項費用計人生產(chǎn)成本。

（二）開發(fā)前期工作階段

這一階段主要涉及與開發(fā)工程有關(guān)的招投標(biāo)、各種合同、條件談判和簽約等。這時，會計除了對發(fā)生的相關(guān)費用進行核算，將各項費用計人生產(chǎn)成本外，還應(yīng)通過向銀行等金融機構(gòu)借款、發(fā)行股票或債券等方式進行籌資，并將籌資費用計人財務(wù)費用。

（三）建設(shè)施工階段

這一階段的工作主要有土地征用和拆遷補償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建筑安裝工程建設(shè)、竣工驗收等。會計的主要工作是對發(fā)生的工程成本，分別記人生產(chǎn)成本科目及相關(guān)明細(xì)科目。工程竣工驗收后，應(yīng)計算開發(fā)項目的總成本和出售房屋的單位成本，及時結(jié)轉(zhuǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品，能存在長期持有的情況

一般情況下，包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。除了對外進行銷售轉(zhuǎn)讓外，還可房地產(chǎn)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營|生物業(yè)具有長期收益的特點。房地產(chǎn)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營能力面臨考驗，依靠內(nèi)生資金提升業(yè)績、擴展規(guī)模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來源于企業(yè)自有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)生的長期收益。

三、新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算

為了把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作科學(xué)地組織起來，每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要根據(jù)國家規(guī)定，建立健全會計機構(gòu)，制定合理的會計制度，加強會計隊伍建設(shè)。

（一）建立健全會計機構(gòu)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里，一般都必須單獨設(shè)置會計機構(gòu)，配備必要的專職會計人員。為了促使企業(yè)各個職能部門和各經(jīng)營單位的各個環(huán)節(jié)講求經(jīng)濟效益，大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該設(shè)置總會計師，建立總會計師的經(jīng)濟責(zé)任制。企業(yè)所屬各開發(fā)、經(jīng)營單位，也應(yīng)該設(shè)置會計機構(gòu)，配備會計人員，開展經(jīng)濟核算工作。這些單位的會計人員在業(yè)務(wù)上應(yīng)該接受企業(yè)會計部門的指導(dǎo)。在企業(yè)會計機構(gòu)的內(nèi)部，應(yīng)該根據(jù)業(yè)務(wù)的需要進行合理分工，建立崗位責(zé)任制，各司其職，以利于會計工作的程序化、規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在差異。開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)周期長，建設(shè)過程中的預(yù)售收人作為預(yù)收賬款處理，并在項目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入。開發(fā)建設(shè)中的支出計入開發(fā)成本，在項目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。因此，從會計核算的角度看，項目開發(fā)節(jié)點對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算結(jié)果將產(chǎn)生直接的影響。

在大中型房地產(chǎn)企業(yè)中，要充分發(fā)揮各級會計機構(gòu)的作用，貫徹統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理、分級核算的原則，正確處理各級權(quán)責(zé)關(guān)系，建立相應(yīng)的核算體制。

（二）制定合理的會計制度

會計制度是組織和從事會計工作必須遵循的規(guī)范。制定會計制度，必須遵循統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則。會計制度的主要內(nèi)容有：會計工作規(guī)范、會計科目、會計報表、會計核算規(guī)程、會計監(jiān)督和檢查、會計人員的職責(zé)和權(quán)限等方面。企業(yè)為了加強內(nèi)部管理，在不違反統(tǒng)一會計制度規(guī)定的前提下，可以制定一些必要的核算辦法，如賬務(wù)處理程序、內(nèi)部牽制和稽核制度、成本核算辦法、財務(wù)分析辦法等。會計制度制定以后，需要認(rèn)真執(zhí)行。但是，會計制度也不是一成不變的，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的認(rèn)識不斷提高，會計制度也要做相應(yīng)的變革。

（三）加強會計隊伍建設(shè)

要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作，必須配備具有一定業(yè)務(wù)水平的會計人員。國家規(guī)定了會計人員的技術(shù)職稱、會計人員的工作職責(zé)和權(quán)限。會計人員的主要職責(zé)是：按照制度要求，認(rèn)真編制并執(zhí)行財務(wù)計劃、預(yù)算；認(rèn)真進行會計核算，做到內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚；按照經(jīng)濟核算原則，定期檢查、分析財務(wù)計劃、預(yù)算的執(zhí)行情況，考核資金使用效果，發(fā)現(xiàn)問題，及時提出改進建議等。會計人員有權(quán)要求本企業(yè)有關(guān)部門和人員遵守國家財務(wù)會計制度；有權(quán)參與制定本企業(yè)計劃、預(yù)算，參與有關(guān)開發(fā)經(jīng)營管理會議；有權(quán)要求有關(guān)部門提供真實資料，如實反映情況。對于違反財經(jīng)法令、制度的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，有權(quán)拒絕付款、拒絕報銷；對于營私舞弊、違法亂紀(jì)的行為，應(yīng)該及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映報告。為了充分發(fā)揮會計人員在開發(fā)經(jīng)營中的作用，國家根據(jù)有關(guān)規(guī)定，為會計人員評定技術(shù)職稱。同時有計劃地對會計人員進行專業(yè)培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)水平，并建立會計人員的定期考核制度，促使他們努力提高工作水平。

房地產(chǎn)新會計準(zhǔn)則范文第3篇

一、投資性房地產(chǎn)及在新舊會計準(zhǔn)則下的異同

投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn),它能夠單獨計量和出售,一般包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物等。相較于舊的會計準(zhǔn)則,其重大變化就是單獨以會計準(zhǔn)則的形式,嚴(yán)格的將投資性房地產(chǎn)與自有房產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別。這就能更加清晰地反映企業(yè)所持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力,增強了企業(yè)財務(wù)的透明度。另外一個重大變化是,在新會計準(zhǔn)則下引入了“公允價值”,并將其作為投資性房地產(chǎn)的一種計價模式。舊會計準(zhǔn)則下采取成本模式計價,它與公允價值計量的最大區(qū)別就在于前者比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計提折舊或攤銷,并在期末計提減值準(zhǔn)備,而后者的折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價值直接反映在公允價值變動中,并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響,而不再單獨計提。

二、新會計準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)公司的會計政策選擇

2.1盈余管理

會計計量的不確定性本身就會對盈余管理產(chǎn)生一定的影響,相較于舊會計準(zhǔn)則,新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)公司會計政策需注意以下幾方面:(1)存貨計價方法的改變。新準(zhǔn)則要求企業(yè)在期末計價時,應(yīng)該采用先進先出法、個別計價法或者加權(quán)平均法來計價,而取消了“后進先出法”。顯然在未來房地產(chǎn)市場需求較大的背景下,先進先出大大縮小了企業(yè)通過存貨計價方法調(diào)整利潤的空間。(2)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備不能轉(zhuǎn)回。新準(zhǔn)則第8號“減值準(zhǔn)備”明確規(guī)定,企業(yè)計提的資產(chǎn)減值損失在確認(rèn)以后,不能在以后的會計期間再轉(zhuǎn)回。舊會計準(zhǔn)則下,房地產(chǎn)公司可能通過大額的資產(chǎn)減值損失準(zhǔn)備的計提和轉(zhuǎn)回來改變相關(guān)會計期間的損益,如先計提減值準(zhǔn)備,待后發(fā)生減值的現(xiàn)象消失時,在當(dāng)期會計轉(zhuǎn)回原來計提的減值準(zhǔn)備。但新準(zhǔn)則對這一現(xiàn)象的禁止使得企業(yè)操作利潤的空間被大大縮小。(3)財務(wù)報表范圍的擴大。新會計準(zhǔn)則規(guī)定,只要是受控制的所有子公司都必須列入母公司的合并報表。同時,在母公司所需要出具的合并報表為合并資產(chǎn)負(fù)債表、合并利潤表和合并利潤分配表基礎(chǔ)上增加了現(xiàn)金流量表和所有者權(quán)益變動表。(4)公允價值模式下,首先引入不計提折舊增加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利。3號準(zhǔn)則要求,公允價值模式下,“不再對房地產(chǎn)進行攤銷或者計提折舊,而是在會計期末按照從公開市場中取得的公允價值與原賬面價值進行比較,兩者之間的差額計入公允價值變動損益,列入當(dāng)期損益”。但需要注意的是一旦采用公允價值計量模式,就不能再轉(zhuǎn)回采用成本計量模式。

2.2稅務(wù)管理

新準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)公司的納稅管理變得較大。(1)計稅基礎(chǔ)。主要分為房屋、建筑物和土地使用權(quán)的計稅基礎(chǔ)。他們的計稅基礎(chǔ)如表1所示:

表1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)

(2)后續(xù)計量與納稅調(diào)整。采用成本模式的企業(yè),如沒有對投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備則不需要調(diào)整,否則需要按照《企業(yè)所得稅法》第八條、第十條規(guī)定,對后續(xù)計量進行納稅調(diào)整。采用公允價值模式的企業(yè),如對房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,公允價值變動損益在計算應(yīng)納稅所得額不予確認(rèn),應(yīng)進行納稅調(diào)整。(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。在成本計量模式下,將沒有計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)時,持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)改為自用的,可以計算攤銷費用扣除后作為無形資產(chǎn)。而將存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時,無論采取哪種計量模式,當(dāng)期都要按視同銷售確認(rèn)收入,同時按開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。

2.3資產(chǎn)評估

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)評估有兩個:(1)資產(chǎn)認(rèn)定。在資產(chǎn)類別上,新準(zhǔn)則進行了規(guī)范和跟新,如將股權(quán)投資、債券投資分類為“交易性金融資產(chǎn)”、“可供出售的金融資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”、“持有至到期投資”等。3號準(zhǔn)則將已出租和長期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)。同時還提出資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合的概念。這種界定擴大了房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)范圍,同時對于評估客體的界定給出了相應(yīng)的規(guī)范,要求評估工作的第一步就是在熟悉新會計準(zhǔn)則中資產(chǎn)定義的前提下,根據(jù)資產(chǎn)特征明確評估對象。(2)資產(chǎn)評估價值類型。公允價值是新會計準(zhǔn)則的核心問題,也是房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的核心價值類型。長期看,我國房地產(chǎn)市場升溫余地較大,采取公允價值模式進行資產(chǎn)評估顯然更利于提高企業(yè)的盈利。但是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場已隱現(xiàn)出泡沫跡象,政府宏觀調(diào)控力度不斷加大,此時選擇成本模式或許更為合適。但如果采取公允價值模式,間接上也提高了對企業(yè)財務(wù)人員的要求和對資產(chǎn)評估服務(wù)的要求。企業(yè)需要結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展實際采取相應(yīng)的評估模式。

參考文獻:

[1]冷軍,集團經(jīng)濟研究[J],2007(10)

房地產(chǎn)新會計準(zhǔn)則范文第4篇

關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則；房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；會計；影響

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A

前言

財務(wù)會計工作是支持各行各業(yè)科學(xué)記錄其經(jīng)濟活動的重要管理工作部分．因此，作為指導(dǎo)各行各業(yè)經(jīng)濟活動的會計準(zhǔn)則，在很大程度上決定著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展速度。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的組成部分其交易日趨活躍．在國際經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯。因此，適時分析新的會計準(zhǔn)則與該行業(yè)的影響顯得十分必要。新會計準(zhǔn)則帶來的許多重要變化，不僅對企業(yè)財務(wù)報表產(chǎn)生影響．更重要的是將對其生產(chǎn)、經(jīng)營、業(yè)績、價值評估體系等產(chǎn)生重要影響。對企業(yè)而言．其主要目標(biāo)不僅是將會計準(zhǔn)則融入會計核算過程中，更重要的是對可供選擇的會計處理方法作出了決策，以制定企業(yè)自己的符合新準(zhǔn)則體系的會計政策體系。

1、新會計準(zhǔn)則的主要變化

這次新推出的會計準(zhǔn)則中最重要的變化是關(guān)于公允價值計量模式的概念。新會計準(zhǔn)則指出“在公允價值計量下。資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。這是增強房地產(chǎn)企業(yè)記錄其經(jīng)濟活動科學(xué)性的關(guān)鍵。目前，在我國房地產(chǎn)價值的逐漸增加這一現(xiàn)象，已經(jīng)得到社會各界人事的共識。對于房地產(chǎn)行業(yè)，房價的變化和增長對于企業(yè)經(jīng)濟活動和收益有著牽一發(fā)動全身的關(guān)聯(lián)，而原來的會計準(zhǔn)則中對于成本的計量不如新會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定更能夠科學(xué)有效的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動。因此公允價值計量模式收到了包括房地產(chǎn)企業(yè)等各行業(yè)的普遍歡迎。

2、新會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的影響

新會計準(zhǔn)則的實施對很多行業(yè)的會計工作都或多或少的有些影響。筆者通過以下歸納和分析重點探討為了適應(yīng)公允價值計量模式這一要求，會對我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中的會計工作產(chǎn)生的影響。

2.1、公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響

及時、科學(xué)、準(zhǔn)確的反應(yīng)企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債的實際情況，不僅是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)．對于任何企業(yè)都是反應(yīng)該企業(yè)經(jīng)濟活動和收益的重要指標(biāo)。在選擇公允價值計量模式下進行會計核算時。公允價值的變動和收益成本的匹配對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是有一定的難度，但對準(zhǔn)確反應(yīng)企業(yè)經(jīng)營的情況卻十分重要。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目從立項到進入到銷售環(huán)節(jié)，需要相對較長的周期，所以要做到收益與成本匹配，并且能夠科學(xué)的反映該企業(yè)的經(jīng)營收益是采用公允價值模式進行會計核算的關(guān)鍵。

2.2、對信息披露質(zhì)量的影響

對于公允價值計量這一概念的引用和實施，是新會計準(zhǔn)則中最突出、最科學(xué)的進步之一，這一理念的科學(xué)之處，在應(yīng)用與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計工作中充分地給予了體現(xiàn)。按原企業(yè)會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算、企業(yè)經(jīng)營投入成本和收益的體現(xiàn)都不足夠科學(xué)、準(zhǔn)確、及時，因此造成經(jīng)濟損失甚至企業(yè)破產(chǎn)等現(xiàn)象。公允價值計量模式的應(yīng)用，不但能夠準(zhǔn)確、真實、客觀的反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟活動，而且為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)部門的正確決策提供了保障。另外，通過公允價值模式的應(yīng)用嗎，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總值也較之從前發(fā)生較大的變化。對于行業(yè)整體資金和價值的體現(xiàn)也更為客觀和真實。

2.3、公允價值計量模式下的費用計提影響

歷史成本計量原則下房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理方面存在的問題得到一定程度的抑制，新會計準(zhǔn)則出臺后，企業(yè)盈余管理又呈現(xiàn)出新的特征．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將將來的難確定性視作調(diào)節(jié)利潤的杠桿，這是因為在公允價值計量模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需計提未來將要發(fā)生的費用。但是新會計準(zhǔn)則中存在一個問題，就是對用什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來計提費用沒有給出明示，例如：在房產(chǎn)開發(fā)過程中，除了建筑物本身的工程外，還會牽涉到其它相關(guān)的建設(shè)費用，在這部分費用還沒有發(fā)生時，在會計上的處理只是進行計提，所以可能就會造成房地產(chǎn)企業(yè)借助計提來調(diào)節(jié)企業(yè)利潤，或是對計提的標(biāo)準(zhǔn)有所猶豫。

3、新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計工作的改進

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財會工作所受新會計準(zhǔn)則的影響，可充分體現(xiàn)出公允價值具有雙重性的影響：房地產(chǎn)開發(fā)公司若要真實的反應(yīng)企業(yè)的會計信息，那么就會增大相應(yīng)的工作難度；計提標(biāo)準(zhǔn)的含糊不清又可為房地產(chǎn)開發(fā)公司會計利潤的操縱提供機會，由此可見。房地產(chǎn)開發(fā)公司在日后的會計工作中需要從以下幾方面改進：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身要加強對房地產(chǎn)性質(zhì)的分析能力，能夠真實準(zhǔn)確的分析出本企業(yè)是否具有投資屬性，為后期會計工作的順利進行打下基礎(chǔ)。企業(yè)會計工作人員要依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，深入分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工作業(yè)中會產(chǎn)生的成本與收入，將成本與收入清楚的做出匹配，作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)投資決策的重要依據(jù)，避免由于盲目的投資而造成的風(fēng)險。另外會計人員要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，對費用的計提和所得稅的處理要謹(jǐn)慎、嚴(yán)格，盡最大能力減少企業(yè)財務(wù)的波動。②相關(guān)政府機構(gòu)應(yīng)參照近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對新會計準(zhǔn)則下較為含糊的計提標(biāo)準(zhǔn)給予細(xì)致，減少公允價值計量模式存在的漏洞，抑制盈余管理的發(fā)展。

4、應(yīng)對新準(zhǔn)則的對策分析

新會計準(zhǔn)則體系的是我國會計制度改革的又一重要里程碑其出現(xiàn)的主要變化既表示對原來會計準(zhǔn)則的極大改進，也表示新會計準(zhǔn)則更適應(yīng)了我國當(dāng)前的、甚至超前的經(jīng)濟環(huán)境這也大大縮小了與國際會計準(zhǔn)則的差異。因此面對新會計準(zhǔn)則的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)以及社會公眾該如何應(yīng)對，需要采取什么樣的措施來避免負(fù)面因素的發(fā)生是我們應(yīng)該要著重討論的問題。

4.1、借鑒香港聘請獨立評估師的做法

如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進行評估作為公允價值的確定依據(jù)，并在年報中具體披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。

4.2、把握時機實現(xiàn)企業(yè)自身資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

從近幾年來國家出臺的調(diào)控措施及新會計準(zhǔn)則的規(guī)定適當(dāng)?shù)膶㈤L期自用房產(chǎn)或作為存貨的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。因為對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低檔的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場價值從而擴大企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模這樣可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，銀行等金融機構(gòu)對企業(yè)的借貸規(guī)模也會隨之上升。

4.3、執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)及財務(wù)方面要進行改進

其一要提高執(zhí)業(yè)人員素質(zhì)、順利實施新準(zhǔn)則其關(guān)鍵因素在人。因為在新準(zhǔn)則中非常強調(diào)財務(wù)人員的職業(yè)判斷能力．對財務(wù)人員的綜合素質(zhì)提出了更高的要求。其二，財務(wù)方面的改革將不斷加重公司財務(wù)總監(jiān)的工作量，意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高并且這還不是一次性的結(jié)果。因此公司就應(yīng)該隨時準(zhǔn)備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓(xùn)，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領(lǐng)先做好各項培訓(xùn)工作，就越能降低企業(yè)成本，也就越能適應(yīng)各個時期的制度并找到解決問題的對策。

4.4、加強監(jiān)督機構(gòu)的監(jiān)督力

新會計準(zhǔn)則對企業(yè)的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經(jīng)濟體系的企業(yè)帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經(jīng)驗，比如為了讓新會計準(zhǔn)則不致過分嚴(yán)格而影響企業(yè)的生存空間，政府是否應(yīng)該提供一個監(jiān)管框架并由專業(yè)團體和法庭執(zhí)行相關(guān)的監(jiān)管程序。

隨著我國市場化程度的提高，資產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展會計人員素質(zhì)的增強合理監(jiān)督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規(guī)則為主、相關(guān)政府機構(gòu)監(jiān)督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔(dān)當(dāng)重要角色。

結(jié)語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是日新月異的取得進步和成果，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為支撐國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)．在這樣的形勢下提出公允價值計量模式，對房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理有諸多的益處，有助于房地產(chǎn)行業(yè)朝著良性的方向發(fā)展，故房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)依照新會計準(zhǔn)則，對現(xiàn)有工作做進一步完善，使會計管理工作呈現(xiàn)嶄新的局面。參考文獻：

[1]劉琰．新會計準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計變化與優(yōu)4E[J]．會計師，2009(11)

房地產(chǎn)新會計準(zhǔn)則范文第5篇

第一，法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國的相關(guān)法律規(guī)定中商品房銷售必須符合的條件。例如，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進行交易；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或者未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)(屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額25％以上)的，以及權(quán)屬有爭議的，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為銷售收入予以確認(rèn)。

第二，專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號――收入》和《企業(yè)會計制度》中關(guān)于銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。新《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號――收入》第4條規(guī)定了銷售收入確認(rèn)的5個條件，以期房預(yù)售為例作具體說明：

(1)商品房交付是“主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方”的重要標(biāo)志，也是實質(zhì)重于形式原則判斷的實質(zhì)內(nèi)容。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任：開發(fā)商已書面通知購房人辦理交付手續(xù)，如已發(fā)放人住通知書；開發(fā)商提供了《商品房面積實測技術(shù)報告書》、《建筑竣工驗收備案表》；開發(fā)商提供了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；經(jīng)購房人驗收合格后，雙方簽署了房屋交接單，交接鑰匙。實務(wù)中有些購房人為了某種利益在接到入住通知時，遲遲不辦理入住手續(xù)。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，在合同規(guī)定的期限內(nèi)，購房人接到書面入住通知而無故不辦理入住手續(xù)的，在法律上認(rèn)定為房屋“主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方”，那么在會計上也應(yīng)認(rèn)同?！鞍l(fā)放入住通知書”在法律上是重要的形式，但如果“交鑰匙”在取得入住通知之前，應(yīng)以“交鑰匙”為“主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方”的確認(rèn)日。

(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)經(jīng)營權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制。開發(fā)商在商品房交付時履行了合同規(guī)定的義務(wù)，按合同規(guī)定期限、面積、質(zhì)量交付使用。雖然這時房屋所有權(quán)證還沒有辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，但在入住日可以確認(rèn)購房人已經(jīng)取得商品房的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。交付使用時，如出現(xiàn)尚未按有關(guān)規(guī)定驗收，交付時關(guān)于質(zhì)量、面積與合同不符，雙方未簽署房屋交接單等問題，說明開發(fā)商還未完全履行合同規(guī)定的義務(wù)，存在重大不確定因素。這種情況下購房人可能還未獲得收益權(quán)、占有權(quán)和使用權(quán)，或承受著一定的房屋質(zhì)量風(fēng)險，不能確認(rèn)銷售行為的完成。

(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益很能可能流入企業(yè)。根據(jù)《國際會計準(zhǔn)則第18號――收入》中的不動產(chǎn)銷售的第2款規(guī)定：“賣方必須考慮買方付款的方式和買方承諾完成付款義務(wù)的證據(jù)。例如，已收到的累計付款(包括買方的首期或后續(xù)的付款)，如不足以提供買方將付清全部價款的證據(jù)時，只能就收到的款項確認(rèn)收入?！惫蕦Α芭c交易相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)”的判斷，應(yīng)考慮價款是否已經(jīng)取得或確信可以取得，發(fā)生的可能性只要大于50％以上，就能確定確定經(jīng)濟利益能流入企業(yè)。不同銷售方式下，價款已經(jīng)取得或確信可以取得的確認(rèn)日有以下不同：開發(fā)商實際已收訖全部價款。在按揭貸款方式下，確認(rèn)日為貸款已劃轉(zhuǎn)到賬日；一次付清現(xiàn)金方式下，確認(rèn)日為已收取了購房人應(yīng)支付的尾款日。取得了索取房款的憑據(jù)和權(quán)利。分期付款方式按銷售合同約定收款日；采取委托方式的，以收到代銷單位的代銷清單日。不同銷售方式下“與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)”的確認(rèn)方法一旦確定，報告期內(nèi)應(yīng)一貫執(zhí)行，報告期內(nèi)的收入確認(rèn)截至日應(yīng)為報告期的資產(chǎn)負(fù)債表日，不應(yīng)因期后事項而有所改變。