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房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理制度范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)建設(shè)工程；工程預(yù)算；預(yù)算管理

房地產(chǎn)建設(shè)工程的預(yù)算管理工作，對房地產(chǎn)建設(shè)工程的投資規(guī)?？刂?，以及超標(biāo)、超限現(xiàn)象都起到著決定性的作用。隨著我國現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，以及傳統(tǒng)造價管理模式的不斷瓦解，當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)工程的預(yù)算管理工作中存在的問題也逐漸暴露了出來，同時新問題也不斷涌出。例如：招標(biāo)過程中的人為壓價、工程造價管理的政令出自多門、建筑用材料價格失控等[1]。而房地產(chǎn)企業(yè)在這些問題中多處于被動地位，因此如何建立起一套符合房地產(chǎn)企業(yè)的工程預(yù)算管理體系，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必需的企業(yè)發(fā)展保障措施，也是強(qiáng)化房地產(chǎn)建設(shè)工程預(yù)算管理的重要途徑。

1 預(yù)算管理中出現(xiàn)的問題分析

1.1 缺乏項(xiàng)目綜合管理意識

目前我國房地產(chǎn)建設(shè)工程的預(yù)算管理大都停留在實(shí)施階段系管理的層面，整個房地產(chǎn)建設(shè)工程缺乏綜合性的管理意識。無論是建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位，還是施工單位都沒有開展聯(lián)合的統(tǒng)一造價，其造價管理也是相互獨(dú)立缺乏溝通[2]。雖然設(shè)計(jì)單位早設(shè)計(jì)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目之前，會對房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行前期預(yù)算，但是由于設(shè)計(jì)單位缺乏對房地產(chǎn)建設(shè)工程方案造價指標(biāo)的了解與約束，因此往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的投資偏高。而工程監(jiān)理單位更是只是監(jiān)督房地產(chǎn)建設(shè)工程的施工質(zhì)量與工程進(jìn)度，很少會對房地產(chǎn)建設(shè)工程的造價進(jìn)行監(jiān)督監(jiān)理。而施工單位在招標(biāo)過程中為了實(shí)現(xiàn)中標(biāo)目的，往往會過低的壓低標(biāo)價，這也就導(dǎo)致了施工單位在施工過程中往往會因?yàn)橘Y金的缺乏，造成管理不嚴(yán)，甚至投資施工，最終導(dǎo)致工程延期，這不經(jīng)會加重施工單位的經(jīng)營性成本，同時也會加重施工單位的財政性成本，給房地產(chǎn)建設(shè)工程整體的造價管理帶來進(jìn)一步的負(fù)擔(dān)。

1.2 定額預(yù)算相對滯后

當(dāng)前我國實(shí)行的房地產(chǎn)建設(shè)工程預(yù)算多以定額預(yù)算為依據(jù)，這種房地產(chǎn)建設(shè)工程預(yù)算方式是一種靜態(tài)的、滯后的預(yù)算方式。定額單價往往是在幾年前確定的人、材、機(jī)價格，但隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷變化，這一價格基礎(chǔ)必然難以隨時符合市場價格。雖然各個地區(qū)造價管理部分都會不定時的頒布一些補(bǔ)差、系數(shù)調(diào)整措施，但是這一措施的頒布也是在市場長形成廣泛反應(yīng)之后進(jìn)行的，且這種調(diào)整也難以及時的反饋給所有的造價人員。同時我國當(dāng)前采用的定額預(yù)算法，難以與國際慣用的事物預(yù)算法相結(jié)合，更無法滿足市場隨時變化這一特點(diǎn)。

1.3 預(yù)算管理人員素質(zhì)不高

我國現(xiàn)有大多數(shù)房地產(chǎn)建設(shè)工程造價公司，其主要工作就是按照定額預(yù)算對房地產(chǎn)建設(shè)工程進(jìn)行預(yù)決算，但是經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)建設(shè)工程造價公司員工只有從事概預(yù)算的資格，因此其也就很難以適應(yīng)現(xiàn)代化預(yù)算管理的要求。其在進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)工程預(yù)算工作的過程中往往表現(xiàn)為：專業(yè)技術(shù)差，難以處理相對復(fù)雜的工程技術(shù)問題，對項(xiàng)目整體預(yù)算缺乏控制能力，而是將大量的工作時間放到事后處理之上，難以形成有效地事前預(yù)防。

1.4 設(shè)計(jì)預(yù)算管理制度不完善

預(yù)算設(shè)計(jì)管理制度的不完善，主要體現(xiàn)在其限額設(shè)計(jì)未能實(shí)現(xiàn)有效的、全面的實(shí)施。經(jīng)相關(guān)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)[3]，房地產(chǎn)建設(shè)工程在設(shè)計(jì)階段的造價對后續(xù)施工建設(shè)造價的影響度高達(dá)30%～75%，而施工對房地產(chǎn)建設(shè)工程的造價影響度僅為5%～25%[4]。但是在現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設(shè)工程預(yù)算管理體制之下，設(shè)計(jì)造價卻沒有得到有效的重視與監(jiān)督，而是過分的對施工單位進(jìn)行了監(jiān)督。這也導(dǎo)致了大量的房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目根本就沒有進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，也沒有考慮設(shè)計(jì)方案的可行性，而是直接進(jìn)行建筑招標(biāo)，也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)工程設(shè)計(jì)中問題普遍存在，難以為后續(xù)的預(yù)算管理奠定良好的項(xiàng)目基礎(chǔ)。

2 強(qiáng)化工程預(yù)算管理的對策

2.1 實(shí)施項(xiàng)目全過程的預(yù)算管理

實(shí)施房地產(chǎn)建設(shè)工程全過程的預(yù)算管理，對強(qiáng)化房地產(chǎn)投資綜合管理具有十分重要的意義，這就要求房地產(chǎn)公司必須要進(jìn)行項(xiàng)目的投資評估管理，對整個項(xiàng)目實(shí)施限額設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目整體層面確定工程項(xiàng)目的靜態(tài)投資額，確保為房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的后續(xù)動態(tài)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的資金基礎(chǔ)。此外，在房地產(chǎn)建設(shè)工程設(shè)計(jì)結(jié)束之后，還應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收時參照整體設(shè)計(jì)方案，對整個項(xiàng)目進(jìn)行對照與檢查，如果存在較大的造價變動必須要有設(shè)計(jì)變更批準(zhǔn)。未經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)，任何隨意變更設(shè)計(jì)、提高標(biāo)準(zhǔn)、追加投資的行為都不得承認(rèn)，甚至還有追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

2.2 建立動態(tài)造價體系

任何房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目都是一個較長的過程，任何的市場波動、國家政策、地方性法規(guī)都會對整個工程項(xiàng)目造成預(yù)算影響，最終也會影響整個房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的投資金額、利潤水平。因此，建立起動態(tài)的造價體系，在房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目造價過程中，造價部門便可以根據(jù)量價分離的原則，對整個房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算管理，這不經(jīng)有利于形成統(tǒng)一造價量，同時也有利于工程指導(dǎo)價格隨著市場價格的波動而隨時的進(jìn)行調(diào)整。在施工階段，造價人員也可以根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)工程計(jì)量基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)建設(shè)工程的各個變動做好記錄，按照動態(tài)變動隨時編制出詳細(xì)的工程預(yù)算書，從而控制預(yù)算價位的偏離，并為偏離提出準(zhǔn)確而科學(xué)的依據(jù)，以便建設(shè)單位及時的調(diào)整投資金額，避免出現(xiàn)最終決算的巨大差異。

2.3 強(qiáng)化預(yù)算環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理

目前我國房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目普遍存在著監(jiān)督不完善的現(xiàn)象，尤其是預(yù)算管理環(huán)節(jié)存在著魚龍混雜的現(xiàn)象。因此，首先，房地產(chǎn)建設(shè)工程預(yù)算必須要強(qiáng)化對從業(yè)人員的管理工作，清除不具備資質(zhì)的從業(yè)人員。執(zhí)法部門更應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的執(zhí)法力度，對房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目從業(yè)人員進(jìn)行系統(tǒng)的管理與梳理。其次，房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目還應(yīng)當(dāng)推行限額設(shè)計(jì)，按照價值工程原理對整個房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行造價分解，最終確定最為合理的設(shè)計(jì)方案。當(dāng)然限額設(shè)計(jì)不是進(jìn)行無止境的節(jié)省，而是應(yīng)當(dāng)在尊重市場、尊重科學(xué)的基礎(chǔ)之上對房地產(chǎn)建設(shè)工程進(jìn)行盡可能的優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最優(yōu)設(shè)計(jì)。

2.4 完善設(shè)計(jì)預(yù)算管理制度

完善設(shè)計(jì)預(yù)算管理制度首先要明確優(yōu)獎劣罰這一基本原則，如果設(shè)計(jì)單位可以在投資預(yù)算額度內(nèi)進(jìn)行最優(yōu)化設(shè)計(jì)，不僅保證了建筑質(zhì)量，同時降低了建設(shè)成本，實(shí)現(xiàn)了節(jié)約工程投資的目的，就應(yīng)當(dāng)按照節(jié)約資金的一定比例對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行獎勵，而如果設(shè)計(jì)單位超過了投資預(yù)算額度，那么也應(yīng)當(dāng)對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行處罰，以此實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)預(yù)算管理制度的有效實(shí)施。

3 結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)建設(shè)工程預(yù)算管理是一個系統(tǒng)的管理工程，必須要進(jìn)行全方位、全過程的管理，且在管理過程中必須要使用約束與激勵雙重手段，對投資總額進(jìn)行全面的管理，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

參考文獻(xiàn)

[1]李世鐵.工程預(yù)算編制與有效控制建筑工程結(jié)算[J].遼寧建材.2010（09）：12-13.

[2]張利紅.工程預(yù)算在項(xiàng)目管理中存在的問題及對策分析[J].山西建筑.2010（29）：14-15.

房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理制度范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理問題對策

中圖分類號：C29文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)包含前期規(guī)劃，工程建設(shè)，市場營銷，物業(yè)管理四個階段，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐過程中，筆者深刻體會到要維持房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展，必須處理好兩種關(guān)系：建筑施工技術(shù)，施工管理，質(zhì)量的出類拔萃；施工企業(yè)內(nèi)部的項(xiàng)目承包制。在房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭水深火熱的今天，除了具備企業(yè)的實(shí)力和整體資質(zhì)外，保證良好的施工管理，技術(shù)以及質(zhì)量，有利于企業(yè)進(jìn)行合理的資源以及人員配置，達(dá)到低消耗，高質(zhì)量的效益。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，合理對資源進(jìn)行控制，體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在。

一、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的主要問題

1、項(xiàng)目方案確定階段存在的問題項(xiàng)目方案確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個階段的工作存在一些不足。

首先，缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險。因此開發(fā)商在項(xiàng)目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。

其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。

此外，沒有較為全面和實(shí)際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報告，而一旦項(xiàng)目方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價資料。由于工程造價只是項(xiàng)目投資的一部分，如果項(xiàng)目開工前沒有一個全面和較為實(shí)際的投資估算，項(xiàng)目實(shí)施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。常常一個項(xiàng)目全部竣工后，投資額大大超過計(jì)劃投資額。

2、施工圖設(shè)計(jì)管理方面

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作不夠，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計(jì)出來的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔?。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

3 、合同管理方面

目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強(qiáng)，更談不上合同管理。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：一是不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費(fèi)用約增加10%。二是簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。三是合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

二、我國房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理的對策建議

1、加強(qiáng)項(xiàng)目前期開發(fā)。管理項(xiàng)目前期研究分析工作一般包括：投資機(jī)會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

2、重視項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)擬建。項(xiàng)目經(jīng)過決策立項(xiàng)后，設(shè)計(jì)就成為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵，其工作質(zhì)量好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量、投資回報和效益。設(shè)計(jì)應(yīng)以市場需求為目標(biāo)，立足于技術(shù)定位，從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風(fēng)格、環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項(xiàng)目定位后的目標(biāo)客戶承受能力等方面因素，確定一個合理的設(shè)計(jì)方案。一方面，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通。項(xiàng)目經(jīng)理在整個設(shè)計(jì)過程中應(yīng)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行密切的深層次的合作；另一方面，重視設(shè)計(jì)對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設(shè)計(jì)階段，因此項(xiàng)目管理中對設(shè)計(jì)階段概算及施工圖預(yù)算編制要求全面準(zhǔn)確，力求不漏項(xiàng)、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。

3、房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制。項(xiàng)目控制技術(shù)一般包括：質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

（1）質(zhì)量管理質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的。重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標(biāo)。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。傳統(tǒng)的項(xiàng)目質(zhì)量管理，都集中在材料甄別、施工過程錯漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯，而是在資金使用的限制下，達(dá)到最好的使用標(biāo)準(zhǔn)。制定了好的標(biāo)準(zhǔn)也能為合同簽訂及索賠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，以人為本，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高全員質(zhì)量意識。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)過程檢驗(yàn)。

（2）成本控制的具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強(qiáng)現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金使用量。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風(fēng)險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù)，也是進(jìn)行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)；再次，設(shè)計(jì)階段。第一，引入競爭機(jī)制。爭取多個設(shè)計(jì)單位投標(biāo)，第二，實(shí)行設(shè)計(jì)審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理?，F(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。

4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后期的項(xiàng)目管理①項(xiàng)目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護(hù)房屋購買者的利益，確實(shí)達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。②營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的地位十分重要，項(xiàng)目經(jīng)理必須對項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，正確把握營銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場定位；其次，加強(qiáng)產(chǎn)品市場推廣；項(xiàng)目經(jīng)理通過前期市場調(diào)研、項(xiàng)目定位對客戶進(jìn)行跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案。

總之, 開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作, 并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)建立與之配套嚴(yán)密的組織和制度, 加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性及其嚴(yán)肅性, 注意預(yù)控, 就一定會在實(shí)際操作過程中減少項(xiàng)目管理的難度, 提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。

參考文獻(xiàn)：

[1] 胡曉.淺談房地產(chǎn)成本控制[J]. 廣東科技. 2010(04)

房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理制度范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；造價控制；項(xiàng)目投資

1.影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價的因素

1.1政策法規(guī)性因素

國家和地方政府主管部門對于基本建設(shè)項(xiàng)目的報批、審查、基建程序及其投資費(fèi)用的構(gòu)成等都有嚴(yán)格而明確規(guī)定，有強(qiáng)制性的政策法規(guī)，建立了一套強(qiáng)有力的職能管理系統(tǒng)和機(jī)構(gòu)。在基建項(xiàng)目的具體實(shí)施中，概預(yù)算的編制以及確定的工程價格費(fèi)用項(xiàng)目、概預(yù)算定額單價和人工、材料、機(jī)械臺班消耗量等，都應(yīng)符合有關(guān)的規(guī)定，使國家的固定投資得到很好的控制。

1.2地區(qū)性與市場性決定因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種建筑產(chǎn)品存在于不同的地域空間，其價格必然受到所在地區(qū)時間、空間、自然條件和社會與市場環(huán)境的影響，它的價值是人工、材料、機(jī)具、資金和技術(shù)投入的結(jié)果。不同的區(qū)域和市場條件，對上述投入條件和工程造價的形式，會帶來直接的影響。

1.3管理設(shè)計(jì)因素

開發(fā)前期，需要加強(qiáng)包括施工方、開發(fā)商等各部門間的有效溝通和協(xié)調(diào)。一般開發(fā)商對建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段重視不夠，忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段韻造價控制。要完善管理制度，設(shè)計(jì)圖紙是編制概預(yù)算的基本依據(jù)之一，也是在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，影響建設(shè)投資的關(guān)鍵性因素。

1.4人員及施工因素

工程概預(yù)算是決定建筑產(chǎn)品價格的依據(jù)，概預(yù)算的工作是建筑經(jīng)濟(jì)工作的重要組成部分。工程概預(yù)算的編制和管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜而細(xì)致的工作，編制人員要有強(qiáng)烈的責(zé)任感，要始終把節(jié)約投資、提高經(jīng)濟(jì)效益放在首位。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目造價控制的必要性

2.1造價控制在房地產(chǎn)企業(yè)管理中具有重要的地位

房地產(chǎn)造價控制是開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分。具體來說就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)實(shí)施階段，把開發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)項(xiàng)目投資控制目標(biāo)的最后實(shí)現(xiàn)，力求在開發(fā)項(xiàng)目過程中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。

2.2前期造價控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險的有效措施

在房地產(chǎn)項(xiàng)目整個開發(fā)過程中，前期工作具有決定性意義，起著極端重要的作用，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資前期工作的核心和重點(diǎn)則是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是在投資決策前，對與擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面進(jìn)行深入、細(xì)致的調(diào)查和研究，對各種可能采用的技術(shù)方案和建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證，同時也對項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。

3.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各階段工程造價控制的方法

3.1決策階段工程造價控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段，因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣和質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到整個項(xiàng)目能否順利實(shí)施和效益的高低。這一階段是房地產(chǎn)進(jìn)行投資估算的實(shí)施階段，是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn)，使項(xiàng)目計(jì)劃具體化，設(shè)計(jì)階段的合理概算可以節(jié)約成本，縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益；會使整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價的組成更加合理，從而提高資金的使用效率和投資控制效率；這樣就可以很好地控制工程造價，使設(shè)計(jì)理念更為科學(xué)，也便于設(shè)計(jì)建立在可靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，從而使工程造價更加合理。

3.2工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價控制

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)商引入競爭機(jī)制，選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，采用比較合理的建筑與經(jīng)濟(jì)方案尤為重要。在這一時期房地產(chǎn)商要組建能夠控制工程造價的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)師要在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和材料選用等方面，在分配的投資額度內(nèi)，最大限度地滿足和提高樓盤的使用功能。同時應(yīng)當(dāng)熟悉房地產(chǎn)工程的價格組成，以使項(xiàng)目獲得合理的價格和較高的性價比。對各自設(shè)計(jì)的專業(yè)工程進(jìn)行逐層分析，有效、合理的分配投資額，提高設(shè)備和原材料的使用功能。

3.3工程項(xiàng)目施工階段的造價控制

施工階段是合同的履行階段，也是設(shè)計(jì)圖紙的工程量轉(zhuǎn)化為實(shí)物的階段，這個階段投資量大，事情繁雜，周期長，是控制工程造價的關(guān)鍵。為了降低成本，控制造價，在保證施工順利進(jìn)行的情況下實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)盈利，房地產(chǎn)商在這一階段應(yīng)做好的事情有：首先要想控制好投資成本，必須盡量調(diào)整好施工順序，優(yōu)化施工方案，減少不合理的施工變更；其次是要從多角度、全方位了解施工技術(shù)的可行性和工程造價的合理性，以提高施工質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)失誤而造成經(jīng)濟(jì)上的損失。

4.各階段造價控制對項(xiàng)目影響的重要性分析

對于房地產(chǎn)而言，對施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制，是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)調(diào)查報告顯示，有90%的工程造價受到設(shè)計(jì)階段的影響。長時間以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重忽略了工程項(xiàng)目的前期造價控制，他們通常把主要的精力和時間都花在后期的工程施工階段。這樣做雖然可以取得較為明顯的效果，但是仍舊是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半。想要從根本上控制好工程造價，那么就要把所有的精力和心思都放在前期的施工階段，特別是對設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)要加以重視，只有這樣才可以取得事半功倍的效果。對工程造價進(jìn)行控制，就是要把控制放在首要位置。在房地產(chǎn)中，設(shè)計(jì)做的如何這將直接影響到整個工程的投資項(xiàng)目，所以，設(shè)計(jì)才是整個工程中最為重要的環(huán)節(jié)。在一個房地產(chǎn)工程中，對前期設(shè)計(jì)階段的節(jié)約，就是對整項(xiàng)工程節(jié)約成本，設(shè)計(jì)確定了工程造價，在工程中出現(xiàn)的結(jié)算和預(yù)算只能簡單的計(jì)量，而并不能徹底改變工程造價。所以，工程中的設(shè)計(jì)部分是整項(xiàng)工程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這同時也是對項(xiàng)目投資的一個有效控制。

5.項(xiàng)目造價優(yōu)化前置的有效手段及方法

5.1必須要堅(jiān)持設(shè)計(jì)方案招標(biāo)制度

在所有的設(shè)計(jì)單位中，選出最為優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，保證整個設(shè)計(jì)的先進(jìn)、合理，從源頭上避免在設(shè)計(jì)質(zhì)量上出現(xiàn)的各種糾紛。

5.2工程設(shè)計(jì)要有限額

對房地產(chǎn)的工程投資范圍進(jìn)行限制。對房地產(chǎn)工程造價的限額進(jìn)行有效控制是最有效的一種手段。在一項(xiàng)建筑工程中，建設(shè)資金投入的多少和施工時間都會直接影響到整個項(xiàng)目的設(shè)計(jì)好壞。更會影響到房屋今后的使用價值以及經(jīng)濟(jì)效益。

5.3對價值工程做好應(yīng)用工作

從價值工程的角度上看，就是要滿足使用者的各種需求，對研究對象的功能進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，在設(shè)計(jì)的過程中，要使造價和功能這兩個因素進(jìn)行統(tǒng)一，滿足其他功能的不同需要，降低整個工程造價成本，比如，在建設(shè)地下室時，可以對地基進(jìn)行加深，這樣就可以讓儲藏室的雜物與車輛停放，美化小區(qū)的環(huán)境。雖然這樣做很有可能加大價值工程中的成本，但可以從很大程度上提高該功能。

6.總結(jié)

簡而言之，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和勞動生產(chǎn)率，對于項(xiàng)目管理而言，的確是一條重要途徑。工程實(shí)施成本的管理將直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和生存，盡可能降低工程造價和工程質(zhì)量一樣重要。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理制度范文第4篇

中國論文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)公司；工程管理策略

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，客戶對項(xiàng)目的品質(zhì)要求越來越高，品質(zhì)越高的項(xiàng)目，帶來的經(jīng)濟(jì)效益也就越大，就要求項(xiàng)目工程管理不斷發(fā)展。對于任何一項(xiàng)建筑工程來說，建筑工程管理質(zhì)量的好壞，直接影響其綜合水準(zhǔn)；對任何一個建筑企業(yè)來說，建筑工程管理質(zhì)量的高低，直接影響其長遠(yuǎn)發(fā)展。

1 項(xiàng)目施工前管理

1.1做好工程管理規(guī)劃

項(xiàng)目實(shí)施前要預(yù)先評估工程管理的各環(huán)節(jié)，提出相應(yīng)管理措施，減少風(fēng)險因素，提高工程管理水平，為此有必要制定項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書，主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目工程管理架構(gòu)、項(xiàng)目總控制進(jìn)度計(jì)劃及保證措施、設(shè)計(jì)管理措施、項(xiàng)目施工組織方案、材料設(shè)備供應(yīng)方案、項(xiàng)目質(zhì)量保證措施、項(xiàng)目成本控制措施、現(xiàn)場安全文明管理措施、成品保護(hù)措施、工程移交程序及要求、文件檔案管理措施、工程的重點(diǎn)難點(diǎn)分析等。這能夠明確項(xiàng)目目標(biāo)，使項(xiàng)目的開展更有計(jì)劃性，缺少計(jì)劃就會使項(xiàng)目管理變得錯綜復(fù)雜，影響施工效率。

1.2做好項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)

做好設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是甲方技術(shù)工作的首要任務(wù)，而往往由于設(shè)計(jì)院不認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，而追求高標(biāo)準(zhǔn)，或?yàn)楸ｋU起見隨意加大安全系數(shù)，造成投資浪費(fèi)。需要用價值工程原理進(jìn)行設(shè)計(jì)方案分析，以提高價值為目標(biāo)，以整體效益為出發(fā)點(diǎn)來進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，一是要慎重選擇設(shè)計(jì)單位；二是加強(qiáng)甲方專業(yè)力量，能夠用價值工程原理做出設(shè)計(jì)方案分析；三是不要過度追求新穎、獨(dú)特從而忽略了對優(yōu)化的要求，做到美觀、技術(shù)，經(jīng)濟(jì)兼顧，避免設(shè)計(jì)保守浪費(fèi)現(xiàn)象；四是甲方與設(shè)計(jì)相互協(xié)調(diào)配合，明確工程應(yīng)具備的功能要求及應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)；五是優(yōu)化設(shè)計(jì)應(yīng)有具體的明確的措施，應(yīng)體現(xiàn)地域、環(huán)境、氣候?qū)?yōu)化設(shè)計(jì)的影響。

1.3選擇優(yōu)秀施工單位 ，簽好施工合同

施工單位的素質(zhì)直接影響工程進(jìn)度和質(zhì)量，在對施工單位的選擇上，要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，做好對施工單位的調(diào)查和篩選，選擇的依據(jù)包括施工單位的資質(zhì)、信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、技術(shù)設(shè)備、最近的工作業(yè)績、項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)、員工素質(zhì)等，最好是能夠找優(yōu)秀的施工單位長期合作，建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

合同是甲乙雙方進(jìn)行管理的依據(jù)，合同具有法律效力，要加強(qiáng)合同的管理就要樹立法治觀念，同時注意提高合同管理人員的專業(yè)素質(zhì)，細(xì)化合同條款，建立標(biāo)準(zhǔn)合同，嚴(yán)格落實(shí)合同中的條款。

1.4做好施工前準(zhǔn)備工作

施工準(zhǔn)備工作是為了創(chuàng)造有利施工條件，保證施工能夠又快、又好、又省地實(shí)施，主要有：1、現(xiàn)場調(diào)研，對周邊的市政情況作充分的調(diào)研，查明臨近開閉站位置和容量、市政給水管路走向和接口位置、污水管線走向和接口位置等，對于設(shè)計(jì)階段尚未發(fā)現(xiàn)的地下建筑物、地下管線、不能按時交接的工程占地、施工中可能危及安全的建筑物及設(shè)施等也要查明并及時解決；2、七通一平，主要指上水、下水、電力、電信、燃?xì)?、道路、供暖、場地平整?、測量放線，勘測單位對建筑物進(jìn)行定位放線，需經(jīng)規(guī)劃局驗(yàn)收合格；4、相關(guān)手續(xù)辦理，包括施工臨水、臨電、臨時排水及施工路口等，也包括按照政府有關(guān)的規(guī)定及程序辦理工程報建手續(xù)；5、組織合同交底，確保合同執(zhí)行及關(guān)聯(lián)各方掌握合同主要條款內(nèi)容，減少糾紛，提升合同履約質(zhì)量；6、開工申請報告審批，具備下列條件方可批準(zhǔn)開工：施工圖已交底、會審，施工組織設(shè)計(jì)已審批，施工現(xiàn)場已具備施工條件，施工單位的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已就緒，監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實(shí)施細(xì)則已審批，各種施工許可手續(xù)齊全。

2 提高建筑工程管理質(zhì)量的有效策略

2.1健全和完善管理監(jiān)督機(jī)制

科學(xué)的工程管理制度必須摒棄以往的分包式管理模式，讓建筑工程從以往混亂的環(huán)境中解脫出來。對建筑工程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行明確的責(zé)任劃分，在分工明確的條件下各項(xiàng)工作才能以良好的秩序進(jìn)行；建立健全完善的建筑工程監(jiān)督體系。健全完善的建筑工程監(jiān)督體系能夠及時發(fā)現(xiàn)工程中存在的問題，并及時采取相應(yīng)的措施，最大限度的保證建筑工程管理工作的有效進(jìn)行，責(zé)任制度與監(jiān)督管理機(jī)制相結(jié)合能夠有效地端正施工人員的工作態(tài)度并進(jìn)一步提高施工人員的工作積極性。對建筑工程中的所有工作夠按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，一方面能夠保證建筑工程的管理工作順利進(jìn)行，另一方面還能夠保證建筑工程的整體質(zhì)量，維護(hù)建筑工程的現(xiàn)場施工秩序。

2.2整合和優(yōu)化人力資源配置

人員素質(zhì)是建筑工程管理的核心環(huán)節(jié)，因此要重視提高工程參與人員的綜合素質(zhì)。高素質(zhì)的建筑工程工作人員能夠在一定程度上提高建筑工程的整體質(zhì)量，因此建筑工程管理要不斷優(yōu)化人力資源配置。建筑單位應(yīng)有針對性的制定健全的培訓(xùn)管理體系和考核機(jī)制，對建筑工程從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)的技能培訓(xùn)和思想道德教育，有效提高他們的專業(yè)水平和職業(yè)道德，端正工作態(tài)度。在建筑工程管理過程中要根據(jù)工程隊(duì)勞動力的需求情況，對現(xiàn)實(shí)和潛在的勞動力進(jìn)行周密計(jì)劃，有效流動，合理調(diào)配，充分調(diào)動人的積極性和創(chuàng)造性，提高勞動效率。項(xiàng)目經(jīng)理要按照動態(tài)平衡，統(tǒng)籌優(yōu)化的原則，建立勞動力整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)勞動力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運(yùn)行機(jī)制。

2.3加強(qiáng)工程材料和機(jī)械管理

工程材料是保證建筑工程質(zhì)量安全的核心因素，所以必須要保障工程材料質(zhì)量，才能為提高工程施工質(zhì)量奠定基礎(chǔ)。工程材料的優(yōu)劣直接和工程施工質(zhì)量掛鉤，所以在材料采購過程中必須要制定完善的材料管理機(jī)制，并選擇有經(jīng)驗(yàn)的采購人員，才能有效地防止上當(dāng)受騙。同時還要加強(qiáng)監(jiān)督管理，才能避免違法違紀(jì)、偷工減料等現(xiàn)象影響工程的質(zhì)量安全。機(jī)械設(shè)備是建筑施工企業(yè)至關(guān)重要的施工工具，確保機(jī)械設(shè)備資源的過程使用能力，保證設(shè)備以良好的狀態(tài)投入建筑工程施工，一方面要對機(jī)械運(yùn)行原始記錄、維修記錄、設(shè)備臺帳、機(jī)械設(shè)備技術(shù)檔案管理等基礎(chǔ)工作加以重視，實(shí)行微機(jī)跟蹤管理，使之實(shí)現(xiàn)其科學(xué)、有序的管理。另一方面要科學(xué)維修管理，及時更新改造機(jī)械設(shè)備。

2.4實(shí)現(xiàn)建筑工程成本控制

建筑工程的成本由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、施工管理費(fèi)、其它稅費(fèi)等組成。具體包括所消耗的主要材料，結(jié)構(gòu)件及其它材料，調(diào)轉(zhuǎn)材料的攤銷費(fèi)，施工機(jī)械的臺班或租賃費(fèi)，施工人員的工資、獎金以及項(xiàng)目部等一級組織在管理工程施工中所發(fā)生的全部費(fèi)用支出。通過有效的控制建筑工程的施工成本，將有限的施工資金進(jìn)行合理的利用，不但能夠讓施工單位在同行業(yè)的公司中擁有更大的競爭力，還能夠在降低建筑成本的同時提高建筑工程的質(zhì)量和效益，縮短工期。做好工程建設(shè)的設(shè)計(jì)和概預(yù)算工作，盡最大的努力保證施工過程中不發(fā)生設(shè)計(jì)變更，尤其是被迫變更。每一個涉及資金的環(huán)節(jié)都不應(yīng)遺漏，只有這樣才能編制出具有真正實(shí)際意義的工程投資概算。

3 總結(jié)

工程項(xiàng)目涉及范圍廣、時間長、費(fèi)用高，對管理的要求也越來越高，甲方貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的始終，要想做好項(xiàng)目管理工作，需要不斷加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)、提高自身能力，這樣才能在項(xiàng)目管理中發(fā)揮作用，提供客戶滿意的建筑精品。

參考文獻(xiàn)

[1]陳金良.提高建筑工程管理及施工質(zhì)量控制的有效策略[J].科技致富向?qū)?2011，11（02）