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土地糾紛常見問題范文第1篇

摘要：石油資源富集的中東地區(qū)成立的以保持石油市場(chǎng)穩(wěn)定與繁榮為宗旨的石油輸出國(guó)組織（OPEC），在協(xié)調(diào)各國(guó)石油政策、控制

>> 基于囚徒困境的石油輸出國(guó)組織研究 南蘇丹：沒有出海口的石油輸出國(guó) 高校輸出國(guó)際交換生思想政治教育研究 世界第三大音樂輸出國(guó) 技術(shù)、管理要素參與收益分配政策研究 研發(fā)聯(lián)盟收益分配的模糊評(píng)價(jià)方法研究 虛擬企業(yè)收益分配模式研究 私募股權(quán)投資基金收益分配的研究 人力資本內(nèi)部收益分配方法研究 基于博弈方法的PPP模式收益分配研究 產(chǎn)權(quán)范式的企業(yè)收益分配問題研究 中國(guó)農(nóng)地非農(nóng)化增值收益分配研究 住房公積金增值收益分配問題研究 農(nóng)村土地資源資產(chǎn)收益分配研究 農(nóng)民信息弱勢(shì)與農(nóng)地流轉(zhuǎn)收益分配研究 上市公司收益分配政策研究 基于ANP的PPP項(xiàng)目收益分配研究 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收益分配糾紛成因及對(duì)策 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收益分配糾紛解決的路徑選擇 土地增值收益分配變革 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l.

Abstract：In order to maintain the stability and prosperity of oil market， OPEC of Oil-rich Middle East was set up to coordinate national oil policy， control crude oil production and price controls， determine the world′s oil supply， and protect oil production income. The paper analyzed on OPEC oil revenues changes from the aspects of market mechanism and non-market mechanism， and teased out the dominant OPEC oil revenues practices， including paying attention to investment in infrastructure， the establishment of OPEC International Development Fund， the adjustment of energy subsidy programs to increase renewable energy development. OPEC resource-based regions experience on resources revenue distribution includes stabilizing source of income resources， establishing development fund， establishing industrial economic structure of diversified development， investing public social welfare， developing renewable energy and paying attention to environmental pollution control.

Key words：OPEC； oil revenues； income distribution

土地糾紛常見問題范文第2篇

>> 淺談"小產(chǎn)權(quán)房"買受人的利益保護(hù) 一房二賣當(dāng)中買受人權(quán)益的保護(hù)問題研究 小產(chǎn)權(quán)房合法化路徑研究 我國(guó)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑研究 小產(chǎn)權(quán)房研究綜述 小產(chǎn)權(quán)房問題研究 深圳試水“小產(chǎn)權(quán)保障房” 小產(chǎn)權(quán)房逼問制度變遷路徑 小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的實(shí)證研究 公民權(quán)利保障視角下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究 小產(chǎn)權(quán)房合法化研究 小產(chǎn)權(quán)房法律問題研究 小產(chǎn)權(quán)房規(guī)制政策研究 小產(chǎn)權(quán)房合理化研究 從保障性方面考慮小產(chǎn)權(quán)房問題出路 “小產(chǎn)權(quán)房”何去何從 “小產(chǎn)權(quán)”房何去何從 小產(chǎn)權(quán)房何去何從 淺析小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)房 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：l.

[2]清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)數(shù)據(jù)中心.清華大學(xué)城鎮(zhèn)化全國(guó)入戶調(diào)查數(shù)據(jù)[EB/OL].（2014-03-10）[2014-05-05]..

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土地糾紛常見問題范文第3篇

「摘要隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來，房地產(chǎn)的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見問題做了調(diào)查分析，在此略抒己見。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；

（2）預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

（3）預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。

（4）預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在我國(guó)尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國(guó)的房地產(chǎn)管理法對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無規(guī)定，與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類案件時(shí)只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同，購(gòu)房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展，筆者試舉二個(gè)案例說明之。

案例一：個(gè)人甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購(gòu)買乙公司正在開發(fā)建設(shè)的商品房一套，價(jià)金為五十萬(wàn)元，甲應(yīng)分五次交購(gòu)房款二十五萬(wàn)元，余二十五萬(wàn)元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬(wàn)元購(gòu)房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應(yīng)在全部付清購(gòu)房款后才能入住房屋。甲認(rèn)為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認(rèn)為乙公司違約，至法院。

此案雙方當(dāng)事人產(chǎn)生爭(zhēng)議的根本原因是對(duì)按揭的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清。預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購(gòu)房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實(shí)際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對(duì)付款方式尚未約定明確，該商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為尚未成立，由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。由于乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

案例二：甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購(gòu)買乙公司開發(fā)的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請(qǐng)按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購(gòu)房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購(gòu)房余款協(xié)商不成。甲至法院，請(qǐng)求解除購(gòu)房合同、乙公司返還其購(gòu)房款。

此案雙方當(dāng)事人對(duì)付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關(guān)于辦理按揭貸款的協(xié)議，但由于國(guó)家政策性調(diào)整，銀行停止辦理按揭，使雙方當(dāng)事人之間合同無法履行。此案應(yīng)適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。

由以上兩個(gè)案例可以看出，我國(guó)預(yù)售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進(jìn)行調(diào)整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》時(shí)，對(duì)此問題做出規(guī)定。

二、無效房屋租賃合同的認(rèn)定及處理

房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權(quán)人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關(guān)于無效民事行為的規(guī)定，"下列民事行為無效：（一）無行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國(guó)家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應(yīng)受一些特別法的約束，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有權(quán)人同意的：（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)境、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。違反這些規(guī)定出租房屋的，一般也應(yīng)認(rèn)定為無效。應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋租賃對(duì)民事活動(dòng)的當(dāng)事人來說，是非常重要的民事行為，對(duì)他們的生產(chǎn)、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認(rèn)定合同無效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細(xì)節(jié)不符合法律規(guī)定，可以責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)正，而不宜認(rèn)定為無效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經(jīng)營(yíng)飯店，經(jīng)營(yíng)期間拖欠甲兩個(gè)月租金。甲至法院，要求乙給付租金。法院經(jīng)審查認(rèn)為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查登記，因而為無效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實(shí)際上法院只要責(zé)令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續(xù)，即可避免這樣的結(jié)果。

司法實(shí)踐中由于未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案而被認(rèn)定為無效的房屋租賃合同為數(shù)不少，這樣的判決不利于民事法律關(guān)系的穩(wěn)定性及合同的全面履行。事實(shí)上，正是有些當(dāng)事人利用法律的這一規(guī)定逃避責(zé)任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會(huì)主張合同無效，以逃避承擔(dān)違約責(zé)任。

筆者認(rèn)為，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律均把房屋租賃合同認(rèn)定為要式合同，當(dāng)事人簽訂租賃合同須到在關(guān)部門登記備案，但不應(yīng)把未登記備案的所有租賃合同均認(rèn)定為無效。在租賃合同的各項(xiàng)實(shí)質(zhì)要件均具備，沒有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦手續(xù)后確認(rèn)房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會(huì)的穩(wěn)定及案件的執(zhí)行。

房屋租賃合同被認(rèn)定為無效后，對(duì)房屋裝修如何處理，也是當(dāng)前民事審判中經(jīng)常遇到到的問題，主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)性用房中，承租人為了自己經(jīng)營(yíng)的特殊需要，往往對(duì)承租房投資很多進(jìn)行裝修，一旦租賃合同被認(rèn)定為無效，承租房要交還給出租人，裝修費(fèi)用如何處理即成為問題。

對(duì)于房屋裝修應(yīng)按《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》中關(guān)于添附的規(guī)定處理：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

對(duì)于雙方有約定的，按約定辦理，對(duì)此沒有爭(zhēng)議。雙方如無約定又協(xié)商不成，除能拆除的之外，如何折價(jià)在實(shí)踐中有不同看法。筆者認(rèn)為應(yīng)結(jié)合案件具體情況，本著經(jīng)濟(jì)效益與公平合理的原則進(jìn)行處理，兼顧雙方的過錯(cuò)責(zé)任。屬出租人過錯(cuò)的，可對(duì)裝修的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，由出租人予以相當(dāng)價(jià)值的補(bǔ)償并賠償給對(duì)方造成的損失；屬于承租人過錯(cuò)的，對(duì)裝修進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)根據(jù)出租人適當(dāng)?shù)目衫贸潭日蹆r(jià)予以補(bǔ)償；屬于雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)由出租人補(bǔ)償裝修的現(xiàn)值。在處理此類糾紛中，如裝修對(duì)出租人沒有利用價(jià)值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費(fèi)用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補(bǔ)償更加經(jīng)濟(jì)合理。

三、落實(shí)私房政策遺留問題。

落實(shí)私房政策，包括私房因社會(huì)主義改造遺留問題，期間被擠占、沒收的私人房產(chǎn)問題，建國(guó)初期代管的房產(chǎn)問題，落實(shí)華僑、港澳臺(tái)胞私房政策問題等。根據(jù)《最高人民法院復(fù)查歷史案件中處理私人房產(chǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》（1992年11月25日）的規(guī)定，有關(guān)落實(shí)私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應(yīng)移送落實(shí)私房政策部門辦理。目前落實(shí)私房政策工作已進(jìn)行多年，出現(xiàn)許多落實(shí)私房政策遺留問題的訴訟，主要為被發(fā)還私房產(chǎn)權(quán)的房主要求收回私房自住的案件，此類案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進(jìn)行處理，而實(shí)際上此類糾紛比一般的房屋租賃糾紛復(fù)雜得多，不應(yīng)簡(jiǎn)單對(duì)待。我國(guó)城市的私有出租房屋社會(huì)主義改造，是在五、六十年代，比照黨對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造政策，先后開展起來的，私房改造工作，作為整個(gè)社會(huì)主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯(cuò)誤思想影響，遺留下一些問題，有些地方降低了改造起點(diǎn)，錯(cuò)改了一部分房屋；有的沒有給房主留自住房。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，對(duì)不符合規(guī)定而錯(cuò)改了的房屋，應(yīng)按政策實(shí)事求是給予糾正；對(duì)房主應(yīng)留而未留自住房的，可補(bǔ)留自住房。但目前這些落實(shí)了政策的房屋許多只是發(fā)還產(chǎn)權(quán)，房主并未實(shí)際支配，使用該房屋。對(duì)期間擠占、沒收私人房產(chǎn)的行為，現(xiàn)已徹底否定，并進(jìn)行了糾正，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)一律確認(rèn)原房主的所有權(quán)，把房產(chǎn)歸還給房主。對(duì)于自住房和出租房，應(yīng)分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個(gè)人擠占私人自住房，必須堅(jiān)持誰(shuí)占誰(shuí)退的原則。凡職工個(gè)人占用私人自住房的，無論是由房管部門或由機(jī)關(guān)，企業(yè)事業(yè)單位安排的，還是自行擠占的，都應(yīng)視為無房戶，由職工所在單位或其上級(jí)主管部門安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實(shí)政策過程中，有些單位無力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優(yōu)先安排用于落實(shí)私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權(quán)證卻住不進(jìn)自己的房屋。

在落實(shí)建國(guó)初期代管的房產(chǎn)問題及港澳臺(tái)胞私房政策問題上，也遺留有此類問題，政府落實(shí)私房政策部門只是解決了房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題，卻未讓房主實(shí)際占有、使用私有房屋。有的私房主被強(qiáng)制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產(chǎn)權(quán)證照；有的由于爭(zhēng)議較大，房主長(zhǎng)年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產(chǎn)生糾紛，要求收回房屋。

對(duì)于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護(hù)住戶利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒有使問題得到解決，因?yàn)闆]有考慮到私房主的利益。擁有所有權(quán)卻不能享有占有、使用、收益的權(quán)能，在法理上是講不通的，在現(xiàn)實(shí)中也是不公平的。現(xiàn)今房地產(chǎn)已作為商品流人市場(chǎng)，平等自愿、等價(jià)有償已成為人們?cè)诿袷禄顒?dòng)中普遍遵守的原則，過去那種強(qiáng)制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無限期使用他人房屋的作法已與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則相悖，必須加以修正。

在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標(biāo)準(zhǔn)：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（3）房屋產(chǎn)權(quán)人確實(shí)需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應(yīng)的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（5）房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回自己的住房，但承租人確實(shí)不具備騰退條件的，可以暫時(shí)維持原租賃關(guān)系，但應(yīng)明確租賃期限或提高租金標(biāo)準(zhǔn)。以上幾條可以作為辦理此類案件時(shí)的參照，但對(duì)于"提高租金標(biāo)準(zhǔn)"，似不易掌握，因房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)都規(guī)定私房租金應(yīng)受政府房地產(chǎn)管理部門調(diào)控，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定："住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家私房所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策"，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護(hù)了私房主利益，卻缺乏相關(guān)法律依據(jù)，且與房地產(chǎn)行政管理部門的規(guī)定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當(dāng)性值得商榷。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)交易行為是受國(guó)家嚴(yán)格控制的，目前私房法定租金與其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值差距較大，應(yīng)通過政府提高租金標(biāo)準(zhǔn)來解決問題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決?？傊谔幚砺鋵?shí)私房政策遺留問題上，既要切合當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，又要考慮歷史原因；既要保護(hù)公民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又要維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。審判人員應(yīng)結(jié)合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問題。畢竟，徹底解決落實(shí)私房政策問題仍需依靠政府和社會(huì)的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。

住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現(xiàn)為夫妻雙方為分得房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)而爭(zhēng)執(zhí)不休，使得簡(jiǎn)單的離婚案件復(fù)雜化。目前許多離婚案件中當(dāng)事人的主要爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)即為住房問題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關(guān)鍵。在審判工作中，應(yīng)分別不同的情況去處理。

（一）對(duì)于個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應(yīng)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，按照分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購(gòu)置，但雙方婚后在此居住，根據(jù)最高法院有關(guān)司法解釋，經(jīng)過八年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。分配中應(yīng)堅(jiān)持男女平等，保護(hù)婦女兒童合法權(quán)益，照顧無過錯(cuò)方，尊重當(dāng)事人意愿，有利生產(chǎn)、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)給予另一方一半價(jià)值的補(bǔ)償。在處理此類問題中應(yīng)注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時(shí)應(yīng)先析產(chǎn)，然后再進(jìn)行離婚案件的審理。對(duì)于婚姻中預(yù)購(gòu)的商品房，離婚時(shí)房屋尚未交付，如何處理？筆者認(rèn)為在商品房尚未交付的時(shí)候，購(gòu)房方與售房方僅為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，購(gòu)房方享有的僅是一種債權(quán)，因而此種情況應(yīng)按離婚中對(duì)債權(quán)、債務(wù)的處理原則進(jìn)行處理。如一方愿意取得商品房的，應(yīng)給予另一方相當(dāng)于預(yù)售合同一半價(jià)值的補(bǔ)償。并與售房方辦理有關(guān)的合同變更手續(xù)。如雙方都不愿意取得商品房的，應(yīng)當(dāng)先承擔(dān)違約責(zé)任，然后再對(duì)返還的剩余的購(gòu)房款，進(jìn)行分配。在處理此類問題中由于牽涉到商品房預(yù)售方的利益，因而在夫妻雙方爭(zhēng)議較大，達(dá)不成協(xié)議時(shí)，法院可以就此問題另案處理。

（二）離婚時(shí)對(duì)于承租的公房如何分配，是頗有爭(zhēng)議的問題。一種觀點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關(guān)系是一種合同關(guān)系，由原來的夫妻共同承租變?yōu)橐环匠凶鈱儆诤贤黧w的變更，應(yīng)征得公房的所有權(quán)或管理權(quán)人同意。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)一并處理，理由是：離婚當(dāng)事人之間就公房使用權(quán)的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會(huì)導(dǎo)致租賃關(guān)系其他內(nèi)容的變更，且如不處理公房使用權(quán)，會(huì)使雙方在離婚后又產(chǎn)生爭(zhēng)訟，不利于子女成長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定。筆者同意后一種觀點(diǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡(jiǎn)稱"解答"）中規(guī)定："在離婚案件中，當(dāng)事人對(duì)公房的使用。承租問題發(fā)生爭(zhēng)議，自行協(xié)商不成，或者經(jīng)當(dāng)事人雙方單位或有關(guān)部門調(diào)解不成的，人民法院應(yīng)根據(jù)案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調(diào)換房屋的；其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)為夫妻雙方均可承租的情況。對(duì)夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)按下列原則予以處理：照顧撫養(yǎng)子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無過錯(cuò)的一方。解答中規(guī)定："對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。"但對(duì)于給付的標(biāo)準(zhǔn)卻沒有規(guī)定。筆者認(rèn)為公房租賃權(quán)不僅僅是一種民法理論上的債權(quán)，它包含有國(guó)家給予的福利，取得租賃權(quán)的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)。因此，在承租方給予另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)考慮另一方有無房住，有無可能分房收入情況，當(dāng)?shù)胤课葑赓U價(jià)格等因素，給予合理補(bǔ)償。解答中規(guī)定法院在調(diào)整和變更單位自管房屋的租賃關(guān)系時(shí)，一般應(yīng)征求自管房單位的意見。因而有人認(rèn)為人民法院在征求意見時(shí)，如果單位不同意由當(dāng)事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認(rèn)為此種觀點(diǎn)值得商榷，法院既已規(guī)定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨(dú)立做出判決，不能受單位意見的左右。征求自管房單位的意見，是為了調(diào)動(dòng)他們的積極性，配合法院做好當(dāng)事人的工作，以便于判決的執(zhí)行。

（三）部分產(chǎn)權(quán)房屋的分配問題也是離婚案件中經(jīng)常遇到的，所謂房屋部分產(chǎn)權(quán)，是指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購(gòu)買公有住房后享有部分權(quán)能并且受到法定限制的產(chǎn)權(quán)，其中包括永久居住權(quán)、使用權(quán)、繼承權(quán)和有限的處分權(quán)與受益權(quán)。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權(quán)形式。離婚案件中部分產(chǎn)權(quán)房屋的處理原則同公房使用承租權(quán)一樣，都是撫養(yǎng)子女一方優(yōu)先，無過錯(cuò)方優(yōu)先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據(jù)"解答"的規(guī)定，分得房屋部分產(chǎn)權(quán)的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償，筆者認(rèn)為住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是國(guó)家、單位給予職工的優(yōu)厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)償其一半價(jià)值并不是完全公平的。考慮到這一點(diǎn)，法院在分配其他財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，可要求其高于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)給予對(duì)方補(bǔ)償。解答中還規(guī)定：對(duì)夫妻雙方均爭(zhēng)房屋"部分產(chǎn)權(quán)"的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，可采取競(jìng)價(jià)方式解決。競(jìng)價(jià)的方式在離婚案件的審理中還屬新問題，缺乏具體操作規(guī)則和應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，尚需審判人員在實(shí)踐在逐步探索、總結(jié)。筆者認(rèn)為，競(jìng)價(jià)應(yīng)遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競(jìng)價(jià)的方式應(yīng)雙方當(dāng)事人均同意，有關(guān)意見應(yīng)記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強(qiáng)迫當(dāng)事人競(jìng)價(jià)。2公平合理原則。指競(jìng)價(jià)的雙方當(dāng)事人應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件、住房條件基本相同，如雙方經(jīng)濟(jì)條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無其他住房，即不應(yīng)采取競(jìng)價(jià)的方式。3在法院主持下進(jìn)行的原則。競(jìng)價(jià)是在訴訟之中進(jìn)行的，因而當(dāng)事人應(yīng)聽從法院的指導(dǎo)，并依照法院規(guī)定的競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行競(jìng)價(jià)。這樣才能保證競(jìng)價(jià)的公正與合法。

五、拆遷糾紛的受理問題。

在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應(yīng)首先考慮應(yīng)否受理。因?yàn)橛捎诓疬w糾紛的特殊性質(zhì)，其大部分都屬行政案件，應(yīng)由法院行政庭受理，只有少數(shù)由民庭受理。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列拆遷糾紛應(yīng)按行政案件受理：（1）對(duì)人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限等裁決不服，提訟的；（2）對(duì)房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒收非法所得、責(zé)令停止拆遷、吊銷證書、責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房、警告等行政處罰不服，提訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償、安置等未達(dá)成協(xié)議或者達(dá)成協(xié)議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協(xié)議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復(fù)，提訟的；（4）認(rèn)為符合法定條件，申請(qǐng)頌發(fā)或補(bǔ)發(fā)“拆遷許可證”“拆遷資格證書”等，房地產(chǎn)管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發(fā)或不予答復(fù)，提訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復(fù)，提訟的；（6）認(rèn)為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關(guān)房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責(zé)的行為侵犯其合法權(quán)益，而提訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應(yīng)作為行政案件比較容易理解，因?yàn)槎紝賹?duì)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服提起的訴訟。對(duì)于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號(hào)函規(guī)定，在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償形式、金額，安置房面積、地點(diǎn)，搬遷過渡方式和期限，經(jīng)雙方達(dá)不成協(xié)議的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級(jí)政府對(duì)此類糾紛裁決后，當(dāng)事人不服訴至法院的，人民法院應(yīng)以民事案件受理。目前第9號(hào)函的規(guī)定已不適用，它與行政訴訟法的有關(guān)規(guī)定相悖。此種情況應(yīng)按行政案件受理，已在審判實(shí)踐中得到共識(shí)。但是如拆遷人與拆遷人就有關(guān)安置、補(bǔ)償、回遷等問題達(dá)成協(xié)議并已實(shí)際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產(chǎn)生糾紛，提訟的，可按民事案件受理。因?yàn)榇藭r(shí)拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關(guān)系，雙方按合同規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，屬平等主體之間的關(guān)系，因此，發(fā)生糾紛亦屬民事糾紛，應(yīng)按民事案件受理。六、軍產(chǎn)房問題。

所謂軍產(chǎn)房，是指所有權(quán)歸軍隊(duì)所有的房產(chǎn)。軍隊(duì)房屋的所有權(quán)單位為中國(guó)人民總后勤部。在民事審判中，較多的軍產(chǎn)房糾紛為軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)、離退休干部騰退原住房問題及軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)問題。

關(guān)于軍隊(duì)離退體干部騰退軍產(chǎn)房問題。最高法院有關(guān)批復(fù)的精神為：此問題屬于軍隊(duì)離退休于部轉(zhuǎn)由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊(duì)和地方政府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對(duì)此類糾紛不予受理是妥當(dāng)?shù)模驗(yàn)橛锌赡苌婕暗綘I(yíng)區(qū)和其他軍事設(shè)施的安全、保密問題，并且如受理，將涉及到今后的執(zhí)行問題，法院判決騰房后，當(dāng)事人不自動(dòng)履行，須由人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，會(huì)在社會(huì)上造成不良影響?；谕瑯永碛?，筆者認(rèn)為，對(duì)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部騰退原住軍產(chǎn)房糾紛，人民法院也不應(yīng)受理。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)房地產(chǎn)在保證戰(zhàn)備和部隊(duì)住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產(chǎn)依法開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括房屋、設(shè)施、場(chǎng)地的出租，房屋的出售、房地產(chǎn)的換建、互換、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，合資建房，利用房地產(chǎn)自辦或合辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以面向社會(huì)。軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收人可以用于彌補(bǔ)國(guó)防費(fèi)不足，以房養(yǎng)房，但在經(jīng)營(yíng)中難免會(huì)發(fā)生糾紛，對(duì)這類糾紛如何處理是法院應(yīng)慎重對(duì)待的問題。

軍隊(duì)利用房地產(chǎn)對(duì)外開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，與地方單位、個(gè)人發(fā)生糾紛至法院的，一般應(yīng)視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定處理。人民法院在審理中如發(fā)現(xiàn)軍隊(duì)有違反國(guó)家有關(guān)行政法規(guī)的情況，可告知監(jiān)督管理機(jī)關(guān)，由其依法進(jìn)行處理，如發(fā)現(xiàn)有違反軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定的情況，應(yīng)告知軍隊(duì)有關(guān)部門處理。

人民法院在審理此類糾紛時(shí)，應(yīng)對(duì)合同的有效性進(jìn)行審查。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)行《中國(guó)人民利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)許可證》管理制度，凡利用房地產(chǎn)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位，必須到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門申領(lǐng)《許可證》，并按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)。對(duì)軍隊(duì)方未申領(lǐng)《許可證》進(jìn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一般應(yīng)認(rèn)定為無效，如在一審訴訟中經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦的，可以認(rèn)定為有效。如果只申領(lǐng)了《許可證》，但未到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門辦理交易手續(xù)，并且合同已實(shí)際履行的，可認(rèn)定為有效，但法院應(yīng)督促當(dāng)事人補(bǔ)辦交易手續(xù)。

土地糾紛常見問題范文第4篇

隨著群眾的逐步入住和房屋登記意識(shí)的不斷加強(qiáng)，許多擁有農(nóng)民征地拆遷安置房的住戶迫切需要辦理房屋登記，領(lǐng)取房產(chǎn)證。就無錫而言，與建設(shè)總量相比，該類房屋的辦證率是相當(dāng)?shù)偷?，主要原因是建設(shè)單位的建設(shè)手續(xù)不規(guī)范、不齊全，費(fèi)用繳交不及時(shí)、不充分。如何更好地為群眾服務(wù)，為拆遷安置戶辦好安置房產(chǎn)權(quán)證，是我們登記機(jī)構(gòu)的新課題。

拆遷安置房不同于普通商品房，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)地方政策的約束，同時(shí)涉及拆遷安置、規(guī)劃及用地、建設(shè)、住房保障等多個(gè)相關(guān)部門。而且時(shí)間跨度較長(zhǎng)，個(gè)性化建設(shè)情況較多，相關(guān)配套政策不夠完善。因此，拆遷安置房登記比商品房登記要繁雜。

一、拆遷安置房登記中的問題及原因

從目前拆遷安置房建設(shè)管理的程序和辦理拆遷安置房產(chǎn)權(quán)登記要求的現(xiàn)狀來分析，我們發(fā)現(xiàn)安置房不能及時(shí)辦理房屋登記原因有三個(gè)方面：一是辦證進(jìn)度與建設(shè)速度不符。目前安置房建設(shè)速度比較快，與安置房的辦證進(jìn)度脫節(jié)，拆遷戶入住安置房幾年都辦不好房產(chǎn)證。二是安置房的辦證進(jìn)度與群眾的期望不符。由于種種原因，導(dǎo)致安置房辦證遲緩，與拆遷戶及時(shí)辦好產(chǎn)權(quán)證的期望差距較大。三是辦證進(jìn)度緩慢導(dǎo)致與物權(quán)要求不符。《物權(quán)法》的立法之本是平等保護(hù)私人物權(quán)，而目前廣大的拆遷安置戶領(lǐng)不到房產(chǎn)證，擁有的住宅最基本的“合法性”得不到落實(shí)，合法物權(quán)得不到合法保護(hù)。

我們認(rèn)為，造成上述問題主要有以下兩方面的原因。

一方面是安置房建設(shè)單位進(jìn)行初始登記不及時(shí)。安置房初始登記辦理進(jìn)度緩慢主要由三個(gè)因素造成：其一是建設(shè)單位前期手續(xù)不齊全、不到位。拆遷安置房在竣工后，應(yīng)申請(qǐng)辦理初始登記，領(lǐng)取房產(chǎn)證。根據(jù)《房屋登記辦法》，其前提條件是各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)齊全，如立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、竣工及消防驗(yàn)收等，直至通過綜合驗(yàn)收并備案，才符合房產(chǎn)登記的基本條件。從拆遷安置房建設(shè)的情況來看，不論是已竣工的還是在建工程，都普遍存在建設(shè)手續(xù)不規(guī)范、不到位的問題，主要是因?yàn)椴簧侔仓梅慷际窍冉ㄔO(shè)，然后補(bǔ)辦各項(xiàng)手續(xù)，或者是邊建設(shè)邊辦手續(xù)，相比正常建設(shè)流程而言，補(bǔ)辦手續(xù)比正常辦理難度大、時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致安置房小區(qū)建設(shè)完成之后，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)卻還在辦理或補(bǔ)辦過程中，各項(xiàng)書證材料不齊，自然無法進(jìn)行初始登記。其二是建設(shè)資金不到位。各種專項(xiàng)建設(shè)基金和規(guī)費(fèi)的欠繳等問題也導(dǎo)致了建設(shè)單位登記資料不齊，無法辦理初始登記。由于拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模較大，建設(shè)單位資金不足，部分專項(xiàng)建設(shè)基金和規(guī)費(fèi)緩繳甚至不繳，比如征地費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)以及大修理基金等，這些費(fèi)用沒繳清，就無法辦理各項(xiàng)手續(xù)書證，造成無法進(jìn)行安置房初始登記。其三是綜合驗(yàn)收及竣工備案的缺失。在建設(shè)過程中，建設(shè)單位對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，有些項(xiàng)目易地建設(shè)了，有些項(xiàng)目取消了，有的增加了項(xiàng)目，還有的項(xiàng)目數(shù)量按實(shí)際要求進(jìn)行了調(diào)整，但是建設(shè)單位沒有及時(shí)辦理相應(yīng)的變更手續(xù)，導(dǎo)致整個(gè)安置房小區(qū)建設(shè)完工后，部分甚至是全部建設(shè)項(xiàng)目無法進(jìn)行綜合驗(yàn)收和備案，無法進(jìn)行初始登記。

另一方面是安置房轉(zhuǎn)移情況復(fù)雜。這主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1.由于從拆遷到安置的時(shí)間跨度較大，加之種種原因?qū)е罗k證延后，可能出現(xiàn)原權(quán)利人死亡，產(chǎn)生繼承引發(fā)糾紛，導(dǎo)致無法順利登記等問題。2.有些被拆的農(nóng)村老房子參加過，產(chǎn)權(quán)人眾多、產(chǎn)權(quán)歸屬錯(cuò)綜復(fù)雜，且因年代久遠(yuǎn)，加上有的書證遺失，房屋權(quán)利人中有人死亡、有人居住在外地?zé)o法尋訪等情況，公證處和法院無法受理，給安置房登記帶來難度。3.被拆遷人欲添加子女為共有人或直接將安置房變更到子女名下，但無法提供有效手續(xù)，登記審核通不過。4.夫妻離異發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或者歸并。5.因房屋拆遷導(dǎo)致家庭內(nèi)部財(cái)產(chǎn)分配不均，產(chǎn)生安置房產(chǎn)權(quán)糾紛，導(dǎo)致登記不暢。6.被拆遷的房屋原為多人共有，安置時(shí)歸并給一人所有或者各個(gè)共有人分別安置。7.有的拆遷人常年居住在外地，分配到安置房以后，因基本不會(huì)回當(dāng)?shù)鼐幼?，因此私下賣掉安置房，但限于地方政策約束，無法進(jìn)行登記。8.有些村民辦證意識(shí)不強(qiáng)，認(rèn)為辦不辦證無所謂。此外，辦理安置房轉(zhuǎn)移登記中會(huì)涉及到相關(guān)稅、費(fèi)的繳納，當(dāng)事人的抵觸情緒非常普遍，也影響到辦證的數(shù)量和進(jìn)度。

二、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，盡量簡(jiǎn)化手續(xù)，加快拆遷安置房登記

作為房屋登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)本著“尊重事實(shí)、依法遵規(guī)、化解矛盾、及時(shí)辦證、服務(wù)群眾”的原則，積極與建設(shè)、安置單位協(xié)調(diào)、溝通，解決辦證中出現(xiàn)的疑難問題。

1.“溝通”與“協(xié)作”并舉

房屋登記機(jī)構(gòu)在登記發(fā)證過程中應(yīng)十分注重與相關(guān)單位的溝通與協(xié)作，在初始登記中嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》、當(dāng)?shù)匾?guī)章規(guī)范性文件要求，做到材料規(guī)范、手續(xù)齊全，特別是對(duì)立項(xiàng)批復(fù)、土地證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明等手續(xù)更應(yīng)嚴(yán)格審核，從嚴(yán)把關(guān)，遇到不符合要求的及時(shí)要求建設(shè)單位補(bǔ)正。在為安置戶辦證的過程中，涉及到需要辦理公證手續(xù)的，工作人員應(yīng)主動(dòng)幫助當(dāng)事人聯(lián)系公證部門辦理公證事項(xiàng)，甚至可請(qǐng)公證人員到安置房辦證現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合辦公，為當(dāng)事人提供便利。同時(shí)，應(yīng)與建設(shè)局安置辦、契稅征收部門等相關(guān)單位及時(shí)溝通，相互配合，積極協(xié)作。

2.“探索”與“規(guī)范”共進(jìn)

農(nóng)民征地拆遷安置房是城市化建設(shè)進(jìn)程中出現(xiàn)的新生事物，其登記沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)和方法可供學(xué)習(xí)和借鑒，因此，對(duì)于登記中遇到的問題只能努力探索，以《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》為指導(dǎo)，在實(shí)踐中不斷完善和規(guī)范登記行為。工作人員在辦證工作中，應(yīng)一切從維護(hù)群眾利益著想，從保障穩(wěn)定和諧大局著想，嚴(yán)格依法依規(guī)操作，堅(jiān)決杜絕違規(guī)違法辦證，防止埋下不穩(wěn)定隱患，確保安置房產(chǎn)證辦理經(jīng)得起時(shí)間的檢驗(yàn)。例如：我們?cè)诘怯涍^程中常常會(huì)遇到同一拆遷項(xiàng)目拆遷主體不同，有村委、街道拆辦、拆遷公司等；建設(shè)局安置辦審核通過的安置名單與拆遷協(xié)議不符；拆遷協(xié)議的性質(zhì)也不一樣，有拆遷安置協(xié)議，也有拆遷置換協(xié)議等。針對(duì)上述問題，我們嘗試引入拆遷安置審核環(huán)節(jié)，在建設(shè)局安置辦審核通過拆遷安置名單的前提下，就實(shí)際操作過程中遇到的常見問題研究制定了《關(guān)于農(nóng)民拆遷安置房轉(zhuǎn)移登記中有關(guān)問題的處理意見》，使工作人員在遇到類似問題時(shí)規(guī)范處理，有章可循。

土地糾紛常見問題范文第5篇

【關(guān)鍵詞】工程項(xiàng)目 專門借款 一般借款 資本化

根據(jù)企業(yè)所得稅的規(guī)定，企業(yè)在資產(chǎn)購(gòu)置、建造期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，此外的借款費(fèi)用，應(yīng)作為當(dāng)期費(fèi)用允許稅前扣除。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，購(gòu)建符合資本化條件資產(chǎn)的借款費(fèi)用，應(yīng)予以資本化，其他借款費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益?？梢?，工程項(xiàng)目有關(guān)的借款費(fèi)用，是資本化還是費(fèi)用化，以及如何資本化，直接影響到購(gòu)建資產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)與企業(yè)當(dāng)期的利潤(rùn)及所得稅息息相關(guān)。因此，正確理解借款費(fèi)用準(zhǔn)則，準(zhǔn)確計(jì)算借款費(fèi)用的資本化金額，對(duì)于提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，控制資金成本，真實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，顯得尤為重要。

一、利息資本化過程中的常見問題分析

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)借款費(fèi)用利息資本化的規(guī)定，包含資本化的條件、資本化金額的確定方法以及資本化的暫停及停止等方面，每個(gè)環(huán)節(jié)如果有理解不充分，不正確，都可能造成資本化金額最終核算出現(xiàn)錯(cuò)誤或偏差，對(duì)資本化的條件、資本化金額的計(jì)算以及資本化的暫停及停止方面的判斷和把握不當(dāng)，是利息資本化中最為常見的問題。

（一）開始利息資本化的條件分析

開始利息資本化條件，是指構(gòu)建資產(chǎn)相關(guān)借款費(fèi)用開始資本化要滿足的前提，只有達(dá)到了條件要求，才能進(jìn)行資本化，同理只要達(dá)到了條件要求，就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資本化。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定， 借款費(fèi)用必須同時(shí)滿足三個(gè)條件，才能開始資本化：利息資本化條件的規(guī)定界定了開始利息資本化的時(shí)間，需要注意的是，三個(gè)條件必須同時(shí)滿足，缺一不可。

1.資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生。資產(chǎn)支出指為購(gòu)建固定資產(chǎn)支付的對(duì)價(jià)，支付的方式可以是現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)，以及帶利應(yīng)付款項(xiàng)。比如企業(yè)在購(gòu)建資產(chǎn)中，以銀行存款支付了工程款，或以存貨換購(gòu)了所需用工程物資，或者以帶息應(yīng)付票據(jù)支付了建造資產(chǎn)相關(guān)款項(xiàng)，都屬于資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生。值得注意的是，如果只是簽訂了合同，通過賒購(gòu)的方式購(gòu)買材料，應(yīng)付款項(xiàng)不計(jì)利息，則不能算是資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，因?yàn)闆]有占用資金或產(chǎn)生資源的流出。如果資產(chǎn)支出沒有發(fā)生，就沒有占用資金包括借款資金，其利息費(fèi)用與購(gòu)建固定資產(chǎn)無歸屬關(guān)系，當(dāng)然不能開始資本化。

2.借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生。借款費(fèi)用主要是利息及其他輔助費(fèi)用，通常是借入的款項(xiàng)轉(zhuǎn)入借款人賬戶當(dāng)日，就可以認(rèn)定借款利息已經(jīng)發(fā)生。

3.為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開始。購(gòu)建活動(dòng)開始是指資產(chǎn)的實(shí)體建造活動(dòng)，如廠房的實(shí)際建造、主體設(shè)備的安裝等。如果僅持有資產(chǎn)沒有發(fā)生建造活動(dòng)，就不能認(rèn)為購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開始。比如企業(yè)建設(shè)廠房，即使已經(jīng)發(fā)生了土地支出，持有了土地，也產(chǎn)生了借款費(fèi)用，如果廠房建設(shè)沒有開工，也不能認(rèn)為是購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開始，不能開始資本化，因?yàn)榇藭r(shí)實(shí)體建造活動(dòng)沒有發(fā)生。

（二）利息資本化金額計(jì)算的分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于借款費(fèi)用利息資本化的范圍，由專門借款擴(kuò)大到了一般借款，并且專門借款資本化金額的計(jì)算方法也有較大的變化，原制度只允許專門借款利息費(fèi)用進(jìn)行資本化，并要求與購(gòu)建固定資產(chǎn)支出相匹配，需要通過計(jì)算累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)、專門借款加權(quán)平均利率計(jì)算得到利息資本化金額。新準(zhǔn)則考慮了一般借款，并且允許對(duì)專門借款所發(fā)生的利息費(fèi)用全部資本化，新準(zhǔn)則的規(guī)定與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更加趨同，較好的體現(xiàn)了客觀性的原則，有利于促進(jìn)項(xiàng)目資金管理，真實(shí)反應(yīng)建設(shè)資金成本。專門借款費(fèi)用與一般借款費(fèi)用利息資本化計(jì)算方法不同，必須分別計(jì)算，計(jì)算公式如下：

公式（一）：

專門借款利息資本化金額=專門借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用-尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入（或暫時(shí)性投資取得的投資收益）。

公式（二）：

一般借款利息資本化金額=累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)*乘一般借款的資本化率。

在計(jì)算利息資本化金額時(shí)應(yīng)當(dāng)注意：①每一會(huì)計(jì)期間的利息資本化金額，不應(yīng)當(dāng)超過當(dāng)期相關(guān)借款實(shí)際發(fā)生的利息金額。這種利息資本化金額大于實(shí)際發(fā)生的利息金額的情況，在利息資本化時(shí)是不允許存在的，因?yàn)槔①Y本化是對(duì)實(shí)際發(fā)生的利息的資本化。但在利用公式進(jìn)行計(jì)算時(shí)，有可能出現(xiàn)利息資本化金額超過當(dāng)期相關(guān)借款實(shí)際發(fā)生的利息金額，比如專門借款尚未動(dòng)用的借款資金進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益為負(fù)數(shù)時(shí)，還有資產(chǎn)累計(jì)支出超過專門借款部分大于一般借款金額時(shí)。因此，暫時(shí)性投資收益為負(fù)數(shù)時(shí)，只能將投資損失計(jì)入當(dāng)期損益；按公式（二）計(jì)算得出的一般借款利息資本化金額，如果超過當(dāng)期的一般借款實(shí)際利息費(fèi)用時(shí)，只能以實(shí)際利息費(fèi)用為限進(jìn)行予以資本化，不允許對(duì)自有資金進(jìn)行利息資本化，盡管自有資金也存在資金成本。②專門借款發(fā)生的利息費(fèi)用，在資本化期間是都可以資本化的，不與資本支出掛鉤，不管專門借款是否占用以及占用多少，其利息費(fèi)用都可以予以資本化。③一般借款利息資本化，只與累計(jì)資產(chǎn)支出和當(dāng)期一般借款實(shí)際利息有關(guān)，與累計(jì)資產(chǎn)支出中是否使用了一般借款無關(guān)。因?yàn)橐话憬杩罾①Y本化的計(jì)算，是基于項(xiàng)目資產(chǎn)支出占用的資金先后順序的假設(shè)，首先使用專門借款的資金，其次使用一般借款，最后使用自有資金。不管該假設(shè)是否合理，但如果沒有該項(xiàng)假設(shè)，也就無法計(jì)算一般借款的利息資本化金額。