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土地相關(guān)政策范文第1篇

【關(guān)鍵詞】土地整治；地形圖；測繪方法

隨著經(jīng)濟水平的提高和社會的迅速發(fā)展，城市、交通、水利設(shè)施等的建設(shè)、退耕還林以及環(huán)境問題的日益嚴峻，不合理耕作、亂砍亂伐和片面追求經(jīng)濟效益導致耕地數(shù)量和質(zhì)量的退化，同時，人口的增長，都激化了人地之間的矛盾。為解決上述問題和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，國家對土地進行大規(guī)模、計劃性的整治。土地整治包括土地平整工程和農(nóng)田水利工程等，旨在通過人力、物力和資金的投入擴大耕地面積、提升耕地質(zhì)量、改善生態(tài)環(huán)境和提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件。無論是在土地出讓項目還是農(nóng)田建設(shè)項目中，地形圖的測繪是必不可少的，因此，土地整治項目中對地形圖測繪方法的探討具有深遠的意義。

一、土地整治測繪內(nèi)容

依照土地整治項目規(guī)劃設(shè)計、工程量預算和施工放樣等要求，土地整治測繪主要包含以下內(nèi)容。

（1）道路、溝渠和水工建筑物的寬度、深度、頂端和底部的高度，標注相應的水流方向；

（2）建設(shè)中的基礎(chǔ)設(shè)施；

（3）村莊輪廓線；

（4）水源地且標注每年的水壓線和高程；

（5）地形地貌相同距離的等高線，測出60米左右的高程點和0.5米的坎，平原地區(qū)的高程精度一般比較高，道路、溝渠附近的高程點應符合剖面繪制標準；

（6）依照土地利用情況分類測量地類分界線，且地類封閉線一定是封閉的；

（7）項目范圍外且在生產(chǎn)過程中涉及的道路和水源地等；

（8）項目區(qū)的權(quán)屬界線；

（9）其它

二、土地整治項目中地形圖測繪的關(guān)鍵點

（一）測圖比例尺

測圖比例尺是布置測繪內(nèi)容和測繪精度的前提，合理的比例尺不但能使測繪成果更具有可行性，在一定程度上節(jié)約了測繪投資。土地整治項目中地形圖的測繪為總體規(guī)劃和施工圖的設(shè)計提供參考數(shù)據(jù)，它是總體規(guī)劃和施工圖設(shè)計的基礎(chǔ)。通?？傮w規(guī)劃測繪過程中應該選擇1：5000比例尺，施工圖測繪設(shè)計過程中選擇1：500或者1：000比例尺。因此，從用圖的角度出發(fā)，可以測繪1：500或者1：1000的地形圖作為施工設(shè)計的參考資料，再將此圖縮小至1：5000的地形圖后作為總體規(guī)劃的參考資料。此種測繪方式成本比較高，一些地方把全區(qū)域測繪1：2000的地形圖用來設(shè)計施工圖，縮小至1：5000的地形圖用來總體規(guī)劃中，雖然此種測繪方式節(jié)約了一定的測繪成本，但是利用此圖截取的規(guī)劃道路和溝渠的剖面圖會與實際不符，導致工程量的預算過程中會出現(xiàn)較大的誤差，最終不能按照剖面圖操作。為解決測繪成本和測繪誤差的矛盾，可借助在土地利用現(xiàn)狀圖上補充繪制變動的道路、水利設(shè)施和地類的方法得到用于總體規(guī)劃的1：5000的地形圖，規(guī)劃中的土地平整地帶應選擇測繪1：1000的地形圖，規(guī)劃中的池塘和農(nóng)橋等點狀工程應該選擇測繪1：500或者1：200的地形圖，規(guī)劃中的線型工程可選擇測繪1：500的地形圖。

（二）控制系統(tǒng)

1.坐標系統(tǒng)

工程測量規(guī)范中明確規(guī)定平面控制網(wǎng)的坐標系統(tǒng)應該滿足測區(qū)內(nèi)投影長度變化在2.5cm/km內(nèi)，然后依照測區(qū)特點選擇相應的坐標系統(tǒng)。通常任意帶中選用1985國家高程基準面的平面直角坐標系統(tǒng)，范圍較小的測區(qū)中可采用獨立坐標系統(tǒng)；已有平面控制網(wǎng)的測區(qū)可以繼續(xù)使用原來的坐標系統(tǒng)；廠區(qū)中可選用建筑坐標系統(tǒng)。但是國土資源部門規(guī)定土地整治項目中應該選用1980年西安坐標系，這個坐標系不但不能滿足投影長度變化在2.5cm/km，而且還會引起測量誤差，后來通過大量研究證明這個誤差對投資預算的影響是非常微小的。

2.高程系統(tǒng)

1985國家高程基準是比較常用的高程系統(tǒng)。在具備高程控制網(wǎng)的地區(qū)測量時，可利用原來的高程系統(tǒng)，對于范圍較小的測區(qū)聯(lián)測可以利用假定高程系統(tǒng)。為保證高程系統(tǒng)和項目可行性研究圖件的一致性，遵循以上原則選擇高程系統(tǒng)時，應該最先選擇1985國家高程基準擇，例如選用假定高程系統(tǒng)時，同時選取一個在現(xiàn)場和可行性研究圖上突的點作為初始算點，再圖解這個突出點的高程作為初始計算數(shù)據(jù)。

三、結(jié)語

土地整治項目地形圖的測繪不但是土地整治項目中總體規(guī)劃、施工圖設(shè)計和測繪竣工圖的基礎(chǔ)，還直接影響整個工程項目的施工量和工程投資準確性，因此，在土地整治項目的具體測繪過程中應該明確測繪內(nèi)容，選取適宜的比例尺和測繪控制系統(tǒng)，保證測繪精度，提高土地整治項目中地形圖的測繪效率。

參考文獻：

土地相關(guān)政策范文第2篇

開發(fā)成本加計20%的稅負影響

《土地增值稅實施細則》第七條第（三）款規(guī)定：開發(fā)費用中利息難以確認的可以按開發(fā)成本金額之和的10%計算扣除。第（六）款規(guī)定：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。加計20%扣除這項政策的立法意圖是保證開發(fā)商取得正常的投資回報。其影響分析如下：

例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通住宅樓，銷售收入1億元，開發(fā)成本7250萬元（已經(jīng)審核確認），開發(fā)費用700萬元（約占成本10%，利息難以確認。），銷售稅金及附加550萬元，利潤1500萬元，利潤率15%。開發(fā)費用按開發(fā)成本10%計算，土地增值稅計算如下：

開發(fā)成本可以扣除

7250?20%=8700萬元

開發(fā)費用可以扣除

7250?0%=725萬元

全部扣除項目金額

8700+725+550=9975萬.元

增值額接近于0

結(jié)論：相當于利潤率在15%以下（正常利潤）不繳納土地增值稅，只繳納所得稅。取得高額利潤或者暴利才同時繳納土地增值稅和所得稅。

普通住房免稅“臨界點”的稅負影響

《土地增值稅條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過20%的，就其全部增值額計稅。其影響分析如下：

例1：假設(shè)某公司開發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計銷售收入1億元，開發(fā)成本6000萬元（已經(jīng)審核確認），開發(fā)費用600萬元（約占成本10%，利息難以確認。），銷售稅金及附加550萬元，利潤2850萬元，利潤率28.5%。土地增值稅計算如下：

開發(fā)成本可以扣除

6000?20%=7200萬元

開發(fā)費用可以扣除

6000?0%=600萬元

全部扣除項目金額

7200+600+550=8350萬.元

增值額10000-8350=1650萬元

增值率1650?350=19.7%

增值稅 免征

結(jié)論：普通住房利潤率在28.5%以下不繳納土地增值稅。

例2：假設(shè)某公司開發(fā)一棟住宅樓，均為普通住房，合計銷售收入1億元，開發(fā)成本5950萬元（已經(jīng)審核確認），開發(fā)費用600萬元（約占成本10%，利息難以確認。），銷售稅金及附加550萬元，利潤2900萬元，利潤率29.%。土地增值稅計算如下：

開發(fā)成本可以扣除

5950?20%=7140萬元

開發(fā)費用可以扣除

5950?0%=595萬元

全部扣除項目金額

7140+595+550=8285萬元

增值額10000-8285=1715萬元

增值率1715?285=20.7%

增值稅 1715?0%=514.5萬元

結(jié)論：普通住房利潤率在29.%以上，增值額只要超過20%的“臨界點”，增值稅負擔就在5%以上。。

不同類型房產(chǎn)分別計算的稅負影響

國稅發(fā)【2006】187號文件規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

由于筆者當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目絕大多數(shù)為商住綜合樓，現(xiàn)根據(jù)上述政策對成本費用按平均分攤和區(qū)別分攤二種情況對稅收負擔的影響分析如下：

例1：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟商住綜合樓，其中住房建筑面積25000平方米，銷售均價3000元，銷售收入7500萬元；商鋪建筑面積4000平方米，銷售均價6250元，銷售收入2500萬元。合計建筑面積29000平方米，銷售收入1億元，開發(fā)成本7250萬元（已經(jīng)審核確認），開發(fā)費用700萬元（約占成本10%，利息難以確認。），銷售稅金及附加550萬元，利潤1500萬元，利潤率15%。

·按建筑面積平均分攤計算：

1、普通住房

開發(fā)成本可以扣除

7250?20%?5000/29000=7500萬

開發(fā)費用可以扣除

7250?0%?5000/29000=625萬

全部扣除項目金額7500+625萬+7500?.5%=8537.5萬

增值額7500-8537=-1037.5萬

增值稅0

2、商業(yè)用房

開發(fā)成本可以扣除

7250?20%?000/29000=1200萬

開發(fā)費用可以扣除

7250?0%?000/29000=100萬

全部扣除項目金額

1200+100+2500?.5%=1437.5萬

增值額2500-1437.5=1062.5萬

增值率1062.5/1437.5=73.9%

增值稅

1062.5?0%-1437.5?%=353.1萬

·按建筑面積區(qū)別分攤計算

假設(shè)稅務(wù)機關(guān)根據(jù)商鋪層高確定，商鋪按1.5系數(shù)計算，商鋪分攤面積=4000?.5=6000平方米。合計分攤面積=25000+6000=31000平方米

1、普通住房

開發(fā)成本可以扣除

7250?20%?5000/31000=7016萬元

開發(fā)費用可以扣除

7250?0%?5000/31000=585萬元

全部扣除項目金額

7016+585+7500?.5%=8013.5萬元

增值額7500-8013.5=-513.5萬元

增值稅0

2、商業(yè)用房

開發(fā)成本可以扣除

7250?20%?000/31000=1683.9萬元

開發(fā)費用可以扣除

7250?0%?000/31000=140.3萬元

全部扣除項目金額

1683.9+140.3+2500?.5%=1961.7萬元

增值額2500-1961.7=538.3萬元

增值率538.3/1961.7=27.4%

增值稅538.3?0%=161.5萬元

結(jié)論：商住綜合樓利潤率為15%，成本費用平均分攤計算稅負約為3.5%，區(qū)別分攤計算稅負約為1.6%，低于平均分攤計算稅負54.3%。

例2：依上例，其他數(shù)據(jù)和規(guī)定不變，假設(shè)開發(fā)成本6000萬（已經(jīng)審核確認），開發(fā)費用600萬（約占成本10%，利息難以確認。），銷售稅金及附加550萬，利潤2850萬，利潤率28.5%。

·按建筑面積平均分攤計算

1、普通住房

開發(fā)成本可以扣除

6000?20%?5000/29000=6207萬

開發(fā)費用可以扣除

6000?0%?5000/29000=517萬

全部扣除項目金額

6207+517+7500?.5%=7136.5萬

增值額7500-7136.5=363.5萬

增值率363.5/7136.5=5.1%

增值稅 免征

2、商業(yè)用房

開發(fā)成本可以扣除

6000?20%?000/29000=993萬

開發(fā)費用可以扣除

6000?0%?000/29000=82.8萬

全部扣除項目金額

993+82.8+2500?.5%=1213.3萬

增值額2500-1213.3=1286.7萬

增值率1286.7/1213.3=106%

增值稅1286.7?0%-1213.3?5%=461.35萬

·按建筑面積區(qū)別分攤計算

假設(shè)稅務(wù)機關(guān)根據(jù)商鋪層高確定，商鋪按1.5系數(shù)計算，商鋪分攤面積=4000?.5=6000平方米。合計分攤面積=25000+6000=31000平方米

1、普通住房

開發(fā)成本可以扣除

6000?20%?5000/31000=5806.5萬

開發(fā)費用可以扣除

6000?0%?5000/31000=483.9萬

全部扣除項目金額

5806.5+483.9+7500?.5%=6703萬

增值額7500-6703=797萬

增值率797/6703=11.9%

增值稅 免征

2、商業(yè)用房

開發(fā)成本可以扣除

6000?20%?000/31000=1393.5萬

開發(fā)費用可以扣除

6000?0%?000/31000=116.1萬

全部扣除項目金額

1393.5+116.1+2500?.5%=1647.5萬

增值額2500-1647.5=852.5萬

增值率852.5/1647.5=51.74%

增值稅

852.5?0%-1647.5?%=258.6萬

結(jié)論：商住綜合樓利潤率達到28.5%，成本費用平均分攤計算稅負為4.6%，區(qū)別分攤計算稅負接近2.5%，低于平均分攤計算稅負43.9%。

采用核定征收政策對稅收負擔的影響

依據(jù)《稅收征管法》的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)納稅人有符合核定征收的情況時，應該實行核定征收辦法。假設(shè)某市規(guī)定核定征收率為：普通住房2%，非普通住房4%，其他房產(chǎn)6%。根據(jù)上述幾個實例比較分析核定征收政策對稅收負擔的影響如下：

第一種情況：開發(fā)成本加計20%，利潤率在15%以下（正常利潤），不論是普通住房還是非普通住房都不繳納土地增值稅。但是，核定征收負擔率一般在3%以上（如商住綜合樓）。

第二種情況：普通住房利潤率在28.5%以下不繳納土地增值稅。利潤率在29.%以上，增值額只要超過20%的臨界點，增值稅負擔就在5%以上。核定征收固定為2%。高于核定征收1.5倍以上。

第三種情況：商住綜合樓采用合理方法分攤成本費用，分別計算增值稅的情況下，利潤率達到15%，稅負一般在1.6%以上；利潤率達到28.5%，稅負一般在2.5%以上。低于核定征收0.5%。核定征收應納稅：7500?%+2500?%=300萬元，負擔率3%。

從上述幾個實例可以看出，實行核定征收必然造成不該交的稅交了，應該多交的少交了。從根本上抹殺了企業(yè)與企業(yè)之間，甚至同一企業(yè)不同開發(fā)項目之間的經(jīng)營狀況和經(jīng)濟效益的差別，造成開發(fā)企業(yè)在納稅負擔上苦樂不均，因此“核定征收”的土地增值稅并非真正意義上的土地增值稅，正如對小規(guī)模納稅人課征的增值稅不是本來意義上的增值稅一樣，從而使土地增值稅的調(diào)節(jié)作用大打折扣?！安橘~征收”才是土地增值稅最基本的征收方法，而“核定征收”則是為了防止稅收收入流失針對某些納稅人的特殊情況采用的輔征收方法。當然，該清算而不能清算的，也必須使用核定征收。《土地增值稅清算規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定：在清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人會計核算混亂難以確認收入和成本的，稅務(wù)機關(guān)可以采用核定征收辦法。因此，核定征收是一種不得已而為之的做法，稅務(wù)機關(guān)應積極創(chuàng)造條件，通過宣傳輔導，盡量擴大“查賬征收”范圍，防止濫用“核定征收”方法。從嚴格執(zhí)法、公平稅負的角度講，也應著力推行“查賬征收”方法。

土地相關(guān)政策范文第3篇

政策因階段而變

從典型經(jīng)濟體住房相關(guān)政策的變化歷程看，住房政策具有鮮明的階段性特征，在不同發(fā)展階段，住房政策的目標也存在一定差異?？傮w來看，典型經(jīng)濟體在住房市場發(fā)展初期的住房政策目標主要是解決總量不足問題，而在住房供求矛盾基本緩解后，則更加重視住房的質(zhì)量和功能的提升問題。

二戰(zhàn)后，美國、日本、英國等典型經(jīng)濟體都出現(xiàn)了較為嚴重的城市住房短缺問題，為解決住房不足問題，這些經(jīng)濟體都經(jīng)歷過大規(guī)模的公共住房建設(shè)階段。以英國為例，1945年7月上臺的工黨政府將提高公共住房的建造量及出租作為政策目標，1945―1951年間地方政府投資興建的住房占新增住房總量的80%。政府大量投資興建住宅大大緩解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了財政負擔。進入20世紀70年代后，隨著英國住房供需狀況趨于平衡，為解決政府經(jīng)濟負擔重等問題，政府開始從對公共住房計劃的投資轉(zhuǎn)向以住房補助和對自有住房的支持為主，推動居民買房。

不同工具，不同機理

住房市場受政策影響較大，政府也經(jīng)常通過對金融政策、土地政策、稅收政策和住房保障政策等的調(diào)整來影響住房市場。因此，厘清主要政策工具的作用機理，將有助于更好地認識相關(guān)政策對住房市場影響的機制，也將有利于更好地借鑒和運用相關(guān)政策工具。

金融政策既是各個國家進行宏觀調(diào)控的主要工具之一，也是對房地產(chǎn)市場短期波動影響最為顯著的政策。住房的開發(fā)和購買都高度依賴銀行信貸的支持，而金融政策的調(diào)整通常會影響到市場的流動性和利率水平，必然會對市場的需求和供給產(chǎn)生較大影響。美國、日本等典型經(jīng)濟體住房市場波動歷程表明，在每一次住房市場大的波動出現(xiàn)之前，都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已經(jīng)先行調(diào)整。如流動性的寬松、利率的下降會提高購房人的住房支付能力并推高房價，美國次貸危機和日本房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都與當時極度寬松的金融政策密切相關(guān)。而流動性的收緊、利率的提高則會抑制住房的消費，典型經(jīng)濟體在每一次住房市場調(diào)整之前，基本都可以發(fā)現(xiàn)金融政策已先行收緊。因此，要實現(xiàn)住房市場的穩(wěn)定運行，必須要重視金融政策變化對住房市場需求和供給的影響。

土地供應量的多少是形成住房市場供應量的基礎(chǔ)，對市場的供求平衡和平穩(wěn)運行具有重要影響。如果出現(xiàn)短期內(nèi)土地供應過多（或過少），極易造成住房供給過剩帶來的供求失衡（或供應不足造成的房價過快上漲），因此，保障市場供求平衡，要特別重視土地供給對住房供需平衡的“預調(diào)節(jié)”作用。

美國、英國等典型經(jīng)濟體普遍征收房產(chǎn)稅。需要指出的是，這些經(jīng)濟體征收房產(chǎn)稅的主要目的是為地方籌集稅源，而并不是將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具。從國際經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場運行的作用，也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。美國各州從19世紀中期開始就普遍征收房產(chǎn)稅，但房產(chǎn)稅的征收并沒有改變美國房地產(chǎn)價格的波動，也沒有避免次貸危機的爆發(fā)。1977―1979年，美國連續(xù)12個季度房屋價格同比漲幅超過10%，2000年至2006年美國房價再次出現(xiàn)明顯上漲，而2007年美國則出現(xiàn)了次貸危機，2008年和2009年連續(xù)兩年房價大幅下降。英國政府從1993年8月1日開始執(zhí)行新的住房財產(chǎn)稅，由英格蘭、蘇格蘭、威爾士地方政府負責征收。從1993年至今，英國的房價仍然出現(xiàn)大幅上漲。香港的稅收體系中與不動產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有房地產(chǎn)稅、差餉稅、遺產(chǎn)稅、利得稅和印花稅等，雖然其不動產(chǎn)稅制完備，但既沒有解決香港的高房價問題，也沒有解決香港房地產(chǎn)市場的暴漲暴跌問題。因此，借鑒典型經(jīng)濟體的房產(chǎn)稅政策，宜將重點放在完善稅制、籌集財政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。

美國等典型經(jīng)濟體都非常重視住房保障問題，但在住房保障方式的選擇上存在較大差異。從各國經(jīng)驗看，在房屋總量比較缺乏的情況下，許多國家會通過短期內(nèi)大規(guī)模新建等方式增加保障型住房的供應規(guī)模，但隨著住房供應總量的增加和供求關(guān)系的變化，實物建設(shè)方式將逐步削弱，住房補貼將成為住房保障的主要形式。從不同保障方式對住房市場的影響看，如果實行實物保障為主、保障房與商品房均封閉運行的話，商品房由于供給不足，價格會被推高，如香港和新加坡；如果實行貨幣補貼為主，不再對住房市場進行劃分，將有利于增加市場供給，緩解供給不足對房價的推升作用。

重視長周期效果

從典型經(jīng)濟體住房市場發(fā)展歷程觀察，住房相關(guān)政策的出臺一般都是著眼于解決短期面臨的一些突出問題，但從長期觀察，一些政策在實現(xiàn)了短期目標的同時，卻對住房市場的長期發(fā)展帶來不利影響。比如，美國、英國等典型經(jīng)濟體在住房短缺階段都曾經(jīng)大規(guī)模、集中建設(shè)公共住房，這對解決當時的住房短缺問題發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，低收入人群的集中居住也帶來了社區(qū)質(zhì)量下降等很多社會問題。

土地相關(guān)政策范文第4篇

論文關(guān)鍵詞：土地價格，土地價格影響因素，房價，時差分析法

 

2009年一部《蝸居》引發(fā)了我們對房地產(chǎn)價格的熱議。當前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，商品房的價格不僅是反映市場經(jīng)濟活躍程度的風向標，同時也是反映國民經(jīng)濟的晴雨表[1,2]。近幾年來由房價上漲過快而引發(fā)的對房價與地價究竟誰影響誰的問題一直爭論不休。土地價格的變化對于商品房價格的影響很大，通過對影響土地價格因素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的運行。而影響土地價格的因素對商品房價格的影響并不是同步的，在一定程度上存在著“時差性”。本文旨在以我國的中部城市長沙作為研究對象，利用時差相關(guān)分析法來研究長沙市土地價格的影響因素對商品房價格的影響[3]。

朱紅梅，女，1967年，湖南慈利，教授，主要研究土地經(jīng)濟與土地利用方面。

王浩，男，1989-2-26時差分析法，湖南長沙，湖南農(nóng)業(yè)大學本科。

1.方法選取

時差相關(guān)分析[4]是利用相關(guān)系數(shù)驗證經(jīng)濟時間序列先行、一致或滯后關(guān)系的方法，采用以一個重要的能夠敏感反映當前經(jīng)濟活動的指標作為基準指標，一般選擇一致性指標作為基準指標，然后使被選擇指標超前或滯后若干期，計算其相關(guān)系數(shù)設(shè)：y=｛y1,y2,y3…..yn｝為基準指標，x={x1,x2,x3......xn}為被選擇的指標，r 為時差相關(guān)系數(shù)，則:

=

式中:l被稱為時差或延遲數(shù)，l 取負值時表示超前，取正數(shù)表示滯后。L為最大延遲數(shù)n為數(shù)據(jù)取整后的數(shù)據(jù)個數(shù)。在選擇景氣指標時，一般計算若干不同延遲數(shù)的時差相關(guān)系數(shù)，然后進行比較，其中最大時差相關(guān)系數(shù)ri+=Max ri(-L<ls<L)認為反映了被選指標與基準指標的時差相關(guān)關(guān)系，相應的延遲數(shù)ls表示超前或滯后期。運用時差相關(guān)方法來測定長沙市土地市場中各類因素對房價影響作用的超前或滯后期，其中y 為房價，x 為各類影響土地價格的因素，r為相關(guān)系數(shù)，L與ls的正負性可以得到具體超前或滯后的年數(shù)。

2　影響地價的土地因素確定

2.1　土地的位置

房地產(chǎn)價格體系是地產(chǎn)價格與房產(chǎn)價格組成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機整體[5]。土地價格影響著房地產(chǎn)開發(fā)的成本，而土地的位置直接影響著土地的價格。長沙市的的房產(chǎn)按照約定俗稱的東西南北中區(qū)域劃分，各個區(qū)域不同年限的均價均有所變化龍源期刊。

2.2　土地出讓面積

調(diào)節(jié)土地出讓面積是政府調(diào)整土地價格的一個重要手段。長沙市國土資源局從 1998年就開始了土地使用權(quán)招標拍賣的探索。2004年長沙市土地使用權(quán)招拍掛運作已進入一個穩(wěn)定時期。2004年長沙市用于房產(chǎn)建設(shè)土地成交面積與上一年比有很大提高 ，2004年到2006年的成交面積一直處于上升狀態(tài)，2007到2008年有所回落但基本處于一個穩(wěn)定狀態(tài)，2009年則出現(xiàn)大幅度的下降。

2.3　政策法規(guī)

由于現(xiàn)階段我國市場經(jīng)濟體制處在過渡階段，國家相關(guān)政策與法律法規(guī)對市場具有重要的影響作用。所以政策與法規(guī)對地價的影響也是不可忽視的。

為了方便以后的調(diào)查研究，參照中華人民共和國國土資源部與長沙市國土資源和服務(wù)管理局門戶網(wǎng)站上公布的2004-2009年各的類政策法規(guī)，整理并運用Dephli法[6]按照中央與地方這兩個層次對其進行分級量化時差分析法，具體方法為：國家頒布的土地主體法規(guī)賦值為5，各類土地管理的具體辦法等賦值為4，各類土地管理的暫行條例等賦值為3，各類土地管理的相關(guān)規(guī)定等賦值為2，特定對象的管理意見與通知等和土地法的修訂賦值為1。受到其他指標時間序列的限制，將我國和長沙市2003年以前的所有相關(guān)政策法規(guī)力度變量的總值作為基期力度變量的數(shù)值，按照時間序列對當年的力度變量數(shù)值求和且與上年的總值相加得到該年的力度變量總值，從而形成相應的土地政策法規(guī)力度變量表。

表1土地政策法規(guī)力度變量表

The land policy dynamics variables

 

年度

2004

2005

2006

2007

2008

2009

力度變量總值

196

245

298

311

土地相關(guān)政策范文第5篇

區(qū)委、區(qū)政府搬遷之后，我區(qū)城鄉(xiāng)一體化進程加快，促進了社會主義新農(nóng)村的發(fā)展，但由于國家宏觀調(diào)控之后，也曝露出我區(qū)在建設(shè)用地方面還存在一定的矛盾和問題。根據(jù)省市有關(guān)要求，為全面掌握我區(qū)建設(shè)用地情況，澄清底數(shù)、分類處置，進一步推進全區(qū)經(jīng)濟社會健康發(fā)展，經(jīng)過區(qū)委、區(qū)人民政府同意，決定近期對我區(qū)建設(shè)、土地方面存在問題進行全面排查，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下：

一、普查對象

全區(qū)范圍內(nèi)年國家土地市場整頓以來所有建設(shè)項目，包括國有用地、集體建設(shè)用地、違法用地及居民社區(qū)。重點針對年10月28日之后全區(qū)已建的、在建設(shè)的工程項目（包括社區(qū)和入駐項目）。

二、普查內(nèi)容

區(qū)國土資源局、建設(shè)局、社區(qū)辦、各鎮(zhèn)辦在填寫調(diào)查表時，應重點注意以下幾個方面問題：

（一）是否符合城市規(guī)劃或城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃；是否符合土地利用總體規(guī)劃和小城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃。

（二）是否符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。

（三）規(guī)劃、土地、建設(shè)手續(xù)是否完善。

（四）對違法違規(guī)的建設(shè)項目是否已經(jīng)依法進行處罰，處罰是否到位。

（五）普查對象相關(guān)建設(shè)情況。

三、時間安排

（一）排查摸底階段（7月14日－7月18日）。由區(qū)建設(shè)局、國土資源局、社區(qū)辦負責，各鎮(zhèn)辦作好配合，嚴格對照檢查內(nèi)容，認真細致填寫調(diào)查表（調(diào)查表附后）。

（二）匯總分類階段（7月19日－7月21日）。由區(qū)建設(shè)局、國土資源局、社區(qū)辦負責將調(diào)查表匯總、分類，并寫出書面匯總材料。

（三）處理問題階段（7月22日開始）。由區(qū)建設(shè)局、國土資源局、規(guī)劃分局、社區(qū)辦提出處理、完善意見，經(jīng)區(qū)政府研究后，依法處理。超越職權(quán)的，及時上報市政府有關(guān)部門。

四、注意事項

（一）各鎮(zhèn)辦、各有關(guān)局委要高度重視，統(tǒng)一思想，提高認識，確保此次普查工作扎實有效地進行。

（二）在此次調(diào)查過程中，如發(fā)現(xiàn)瞞報、漏報、虛報現(xiàn)象，區(qū)政府將依法追究有關(guān)人員行政責任。