前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇土地評(píng)估估價(jià)方法范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

土地評(píng)估估價(jià)方法范文第1篇

關(guān)鍵詞: 評(píng)估土地價(jià)值 理論 市場比較法 假設(shè)法

中圖分類號(hào)： D912 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

1、土地價(jià)值理論研究的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)

1.1勞動(dòng)價(jià)值論

土地的勞動(dòng)價(jià)值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對(duì)其加以完善,這個(gè)理論認(rèn)為勞動(dòng)投入是價(jià)值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費(fèi)者如何在各種商品和勞務(wù)之間對(duì)它們的收入進(jìn)行分配，以達(dá)到滿足程度的最大化。效用價(jià)值論只能說明價(jià)值決定的“質(zhì)”，具體的“價(jià)值量的決定”需要邊際效用價(jià)值論來解決。

1.3供求價(jià)格論

供求價(jià)格是由19世紀(jì)末英國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾提出的，馬歇爾認(rèn)為，所謂的價(jià)值，就是指交換價(jià)值或者價(jià)格，這主要是取決于供給價(jià)格與需求價(jià)格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產(chǎn)要素價(jià)值的高低直接決定了供給價(jià)格，邊際效用的大小又決定了需求的價(jià)格，被稱為混合價(jià)格理論。

2、土地價(jià)值理論構(gòu)成

2.1土地的資源價(jià)格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會(huì)而存在，同時(shí)也是萬物生存的基礎(chǔ)，自身具有生產(chǎn)能力。由于各種土地產(chǎn)權(quán)制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產(chǎn)物，不是由于勞動(dòng)而產(chǎn)生的，但是在商品經(jīng)濟(jì)的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產(chǎn)生了地租和地價(jià)。

2.2土地成本價(jià)值

土地的成本價(jià)值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價(jià)值：一是在原有土地資源上進(jìn)行一些技術(shù)、勞動(dòng)、資本的投入，增強(qiáng)土地的生產(chǎn)能力，例如在土地上進(jìn)行一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，人類對(duì)自然的利用能力增強(qiáng)，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地, 使得土地的供給的彈性增強(qiáng)。

2.3土地使用價(jià)值

土地的使用價(jià)值主要是指土地資源給需求者帶來的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境以及社會(huì)上的價(jià)值。土地資源既是私人物品又是公共物品，具有一定的雙重性，同時(shí)土地的使用價(jià)值又分為兩個(gè)方面，一是直接的使用價(jià)值，二是間接的使用價(jià)值。直接使用價(jià)值為土地的需求者帶來的經(jīng)濟(jì)效益；間接的使用價(jià)值表現(xiàn)為生態(tài)價(jià)值。

3、市場比較法

3.1基本原理

市場比較法的基本原理，是將需要進(jìn)行評(píng)估的土地與近期已經(jīng)發(fā)生交易的相似土地交易案例進(jìn)行一個(gè)細(xì)致的比較，根據(jù)交易案例的價(jià)格，參照待評(píng)估土地與交易案例的土地在交易明細(xì)情況、交易日期等個(gè)別因素方面的差別，對(duì)已交易土地案例的價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)的分析，大致獲得待評(píng)估土地的價(jià)格，用此價(jià)格成為土地的比準(zhǔn)價(jià)格。

3.2估價(jià)的步驟

市場比較法估價(jià)步驟為：

1、收集交易實(shí)例

2、選取可比實(shí)例

3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

4、進(jìn)行交易情況修正

5、進(jìn)行交易日期修正

6、進(jìn)行區(qū)域因素修正

7、進(jìn)行個(gè)別因素修正

8、求出比準(zhǔn)價(jià)格

3.3選擇比較實(shí)例

所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求:1、選取與待估土地的用途應(yīng)相同的對(duì)象，主要是指土地的具體利用方式，大致可按大類和小類來劃分。大類土地的用途如：商場、寫字樓、酒店等。小類土地的用途如：住宅，綠化等。2、選取與待估土地所處地段相似的比較對(duì)象，主要是指比較的實(shí)例與待估對(duì)象應(yīng)位于同一區(qū)域或者是鄰近的區(qū)域。3、成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象地塊相近。一般情況下比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，得到的估價(jià)也就越準(zhǔn)確。

3.4比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算

實(shí)例修正后的價(jià)格＝比較案例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)

各實(shí)例修正后價(jià)格的差額率一般不應(yīng)超過10%，如果價(jià)格差額滿足要求，根據(jù)各比較實(shí)例的情況及其與評(píng)估對(duì)象之間的關(guān)系，可以采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。

3.5市場比較法的特點(diǎn)以及其應(yīng)用范圍 （1）市場比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格 （2）市場比較法使用的前提條件：市場比較法僅適用于比較穩(wěn)定的土地市場，且有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且在交易案例與待估土地之間一定要有很強(qiáng)的替代性。 （3）市場比較法的適用范圍 從適用條件來看，市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)且有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)；從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4、假設(shè)開發(fā)法

4.1假設(shè)開發(fā)法的基本原理

假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method,residual method）：房地產(chǎn)估價(jià)方法之一，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設(shè)開發(fā)法又被稱為剩余法，指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。在運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)，不用扣除利潤部分。其被廣泛運(yùn)用的公式為: 地價(jià)=項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值-建造成本-管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤

4.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的評(píng)估

（1）最高最佳使用原則

最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值，它的分析就是為估價(jià)對(duì)象尋求一種最合理最可能的用途，并使得估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值最大化，估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用必須同時(shí)滿足以下四個(gè)條件：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。

法律上許可：主要分析每一種潛在的使用方式，是否滿足法律法規(guī)，城市規(guī)劃，土地使用權(quán)出讓合同等要求，不符合法律法規(guī)的使用方式不能選用。

技術(shù)上可能：主要分析對(duì)法律所允許的每種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑對(duì)材料性能，施工技術(shù)手段等能否滿足要求，如果技術(shù)達(dá)不到的則不能選用。

經(jīng)濟(jì)上可行：主要分析對(duì)于法律上允許，技術(shù)上可能的每一種使用方式，主要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上可行性檢驗(yàn)。經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法是：針對(duì)每一種使用方式，首先預(yù)測它的未來收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量進(jìn)行折現(xiàn)，將兩者進(jìn)行比較，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則不能選用。

價(jià)值最大化：主要分析在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到陽大化的使用方式，才是最高最佳使用方式。

（2）設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃

設(shè)計(jì)方案在規(guī)劃的時(shí)候首先要考慮項(xiàng)目價(jià)值的最大化，主要是依據(jù)待評(píng)估的該土地在市場中的定位,在項(xiàng)目容積率以及覆蓋率等法律規(guī)章限制下確定項(xiàng)目的產(chǎn)品形式和空間布局。設(shè)計(jì)方案的規(guī)劃要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣,將市場把握性大以及效益明顯的方案作為項(xiàng)目的最佳開發(fā)利用方式和土地價(jià)值評(píng)估的依據(jù)。

4.3土地開發(fā)價(jià)值的評(píng)估

待估土地周邊樓盤的調(diào)查。

土地的價(jià)格定位。

預(yù)測土地的開發(fā)價(jià)值。

4.4各種成本費(fèi)用的估算

（1）建造成本

建造成本可通過比較法來估算, 可以依據(jù)當(dāng)?shù)氐脑靸r(jià)咨詢公司或者建筑單位所提供的造價(jià)水平來進(jìn)行推算,如果市場上建筑材料的價(jià)格波動(dòng)較大,需要將未來建筑材料價(jià)格的變進(jìn)行預(yù)測,對(duì)建筑成本的還可以采用建筑工程預(yù)算的方法來對(duì)建造成本進(jìn)行估算。

（2）管理費(fèi)用

對(duì)土地價(jià)值評(píng)估還需要考慮土地的管理費(fèi)用，通常情況下來說土地的管理費(fèi)用是按照建造成本的一定比率來估算, 也可以按照土地開發(fā)價(jià)值的比率來計(jì)算。

（3）稅費(fèi)的估算

稅費(fèi)的計(jì)算是根據(jù)當(dāng)前的國家對(duì)土地的稅費(fèi)政策，估算從土地的獲得到土地的出售期間可能發(fā)生的稅費(fèi)額度, 也可根據(jù)其他類似開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目所需支付的稅費(fèi)情況來估算, 一般是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的一定比率來計(jì)算。

4.5土地利潤的計(jì)算

對(duì)于土地利潤的計(jì)算一般有兩種方法,一種方法是將項(xiàng)目開發(fā)的價(jià)值作為基數(shù),乘以銷售的利潤率,另一種是用建造的成本以及管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等作為計(jì)算基數(shù),乘以成本利潤率。銷售利潤率以及成本利潤率是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的平均利潤水平以及開發(fā)商的期望水平計(jì)算的。

結(jié)束語：

對(duì)于土地價(jià)值的評(píng)估我們不能簡單地按土地的資源價(jià)值計(jì)算，而需要應(yīng)充分考慮土地供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多方面因素的影響，并給予各項(xiàng)價(jià)值指標(biāo)以相應(yīng)的權(quán)重，計(jì)算出合理的評(píng)估方法。

參考文獻(xiàn)：

[1] 黃賢金，張安錄.土地經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，2008.

[2] 李秉濬.土地經(jīng)濟(jì)理論的核心地租理論[J].中國土地科學(xué)，2010，（11），vol.9,No.6.

[3] 段正梁，張維然.論土地價(jià)值的內(nèi)涵、來源及其特殊性[J].同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，（2）.

[4] 柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法(第1版)[M].2004,4.

土地評(píng)估估價(jià)方法范文第2篇

新準(zhǔn)則定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。具體為已出租的、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物，不包括自用和作為存貨核算的房地產(chǎn)。

（一）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍的劃分標(biāo)志或原則

新準(zhǔn)則未明示，《國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（下稱國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則）認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其它資產(chǎn)，至于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)（或用于管理目的的房地產(chǎn)），其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其他資產(chǎn)。正因?yàn)檫@一點(diǎn)，因此，將投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開來。

（二）新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)范圍

具體還應(yīng)包括：

1.為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地。計(jì)劃長期持有或計(jì)劃短期持有是否為劃分或確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的標(biāo)志或條件，新準(zhǔn)則未明確規(guī)定。

2.尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為用于資本增值）。

3.企業(yè)擁有（或企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的建筑物。

4.準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物。

（三）不屬于新準(zhǔn)則規(guī)范的投資性房地產(chǎn)

具體為：

1.持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)，如為了在不久的將來處置或?yàn)殚_發(fā)和銷售而專門取得的房地產(chǎn)。

2.為第三方在建在開發(fā)的房地產(chǎn)，即新準(zhǔn)則規(guī)定的“企業(yè)代建的房地產(chǎn)，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)——建造合同》”。

3.自用房地產(chǎn)，包括持有的將來用于自用的、為將來開發(fā)并隨后作為自用的、職工占用的以及待處置的自用房地產(chǎn)。

4.為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)。其在建造或開發(fā)活動(dòng)完成之前，不適用新準(zhǔn)則；待建造或開發(fā)活動(dòng)完成時(shí)，作為投資性房地產(chǎn)。但對(duì)已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進(jìn)行改建以為將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的，適用新準(zhǔn)則。

5.閑置地不屬于投資性房地產(chǎn)。

（四）房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，應(yīng)當(dāng)如何處理

新準(zhǔn)則未予明確，可按照國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行判斷處理，即如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則應(yīng)分別計(jì)量核算；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。

（五）企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供服務(wù)對(duì)是否判斷為投資性房地產(chǎn)的影響

比如，辦公樓的業(yè)主向其承租人提供保安和維修服務(wù)，一家企業(yè)擁有并經(jīng)營一家旅館，其向客人提供的服務(wù)是整個(gè)協(xié)議的一個(gè)重要組成部分，該辦公樓和旅館能否被視為投資性房地產(chǎn)？新準(zhǔn)則沒有給出明確具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可參照國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則給出的原則來進(jìn)行判斷，即：企業(yè)向其持有的房地產(chǎn)的使用者提供輔助服務(wù)，如果該服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中并不是重要的組成部分，則企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)；在另外一些情況下，提供的服務(wù)構(gòu)成相對(duì)重要的組成部分，則不視為投資性房地產(chǎn)。以此判斷，前述“辦公樓”視為投資性房地產(chǎn)，“旅館”是自用房地產(chǎn)，不是投資性房地產(chǎn)。

（六）企業(yè)將其擁有的

本文出自新晨

房地產(chǎn)出租給其母公司或另一家子公司使用，涉及單個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表和合并財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)該房地產(chǎn)不同的列報(bào)方式問題

在包括母公司和本企業(yè)，或另一家子公司和本企業(yè)在內(nèi)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表中，該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，從整個(gè)集團(tuán)來看其屬于自用房地產(chǎn)，因此合并財(cái)務(wù)報(bào)表不能作為投資性房地產(chǎn)列報(bào)；但從擁有房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)來看，如果符合新準(zhǔn)則的定義，出租人在其單個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表中應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)作為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

新準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件是同時(shí)滿足“與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)”和“投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量”兩個(gè)條件。

第一項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，需要企業(yè)在初始確認(rèn)時(shí)根據(jù)可取得的證據(jù)對(duì)相關(guān)未來經(jīng)濟(jì)利益流入的確定程度作出估計(jì)；第二項(xiàng)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)一般容易滿足，資產(chǎn)購置交易本身已表明了它的成本。

三、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)量，即：外購成本包括買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)和直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，自建成本包括建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，其他方式取得的投資性房地產(chǎn)成本按照相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定確定。該初始計(jì)量規(guī)定包含了以下內(nèi)容：

一是交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計(jì)量之中。

二是外購取得中“可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出”包括：法律服務(wù)的職業(yè)收費(fèi)，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅和其他交易費(fèi)用等。

三是自建成本的“必要支出”應(yīng)當(dāng)不含投資性房地產(chǎn)的啟動(dòng)費(fèi)用，建造或開發(fā)過程中浪費(fèi)的材料，人工或其他資源等非正常損失。

四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

新準(zhǔn)則規(guī)定，其后續(xù)支出滿足該準(zhǔn)則規(guī)定的兩個(gè)確認(rèn)條件的，計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，否則計(jì)入當(dāng)期損益。在具體理解和判斷時(shí)：

第一，如果超出原先對(duì)已有投資性房地產(chǎn)估計(jì)的未來經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，與已確認(rèn)的某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的后續(xù)支出應(yīng)增加投資性房地產(chǎn)的賬面金額，所有其他后續(xù)支出應(yīng)在發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用。

第二，對(duì)后續(xù)支出是否進(jìn)行了恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理，有賴于對(duì)其初始計(jì)量和確認(rèn)時(shí)對(duì)相關(guān)情況的考慮。比如：在確定某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面金額時(shí)，考慮了未來經(jīng)濟(jì)利益的損失，那么為恢復(fù)該資產(chǎn)的預(yù)期未來經(jīng)濟(jì)利益而發(fā)生的后續(xù)支出，就應(yīng)當(dāng)資本化；某項(xiàng)資產(chǎn)的買價(jià)反映了企業(yè)為使該資產(chǎn)達(dá)到工作狀態(tài)在未來必須發(fā)生支出的義務(wù)，后續(xù)支出也應(yīng)當(dāng)資本化（如購置需要整修的建筑物，其后續(xù)支出應(yīng)當(dāng)增加其賬面金額）。

五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定了兩種計(jì)量模式，即“成本模式”和“公允價(jià)值模式”。采用“公允價(jià)值模式”必須同時(shí)滿足“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場”、“企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”兩個(gè)條件；不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，直接以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)

，

整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益。另外，“成本模式”可轉(zhuǎn)為“公允價(jià)值模式”，但“公允價(jià)值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”。在具體理解和判斷時(shí)：

（一）什么是公允價(jià)值

一般認(rèn)為，公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額?！肮浇灰住辈淮嬖谔貏e或特殊關(guān)系，假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方各自獨(dú)立發(fā)生行為。“熟悉情況”指自愿的購銷雙方都對(duì)投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實(shí)際和潛在的用途以及資產(chǎn)負(fù)債表目的市場狀態(tài)相當(dāng)熟悉。也就是說，公允價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在資產(chǎn)負(fù)債表日符合公允價(jià)值定義的、在市場上可以合理取得的最可能的價(jià)格。也就是銷售者能夠合理取得的最好價(jià)格，購買者能夠合理取得的最有利的價(jià)格。這種估計(jì)不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計(jì)價(jià)格，如不規(guī)范的融資、售后租回以及與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對(duì)價(jià)或讓步等。

（二）如何理解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值？其內(nèi)涵和外延如何界定

1.投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是指其在資產(chǎn)負(fù)債表日（而非之前或之后）的市場價(jià)值，因?yàn)楣蕛r(jià)值的定義實(shí)際上假設(shè)了銷售合同的交易和完成是同步的，沒有任何價(jià)格上的差異。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來資本性支出，也不反映由未來資本性支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來利益。

2.企業(yè)確定的公允價(jià)值不應(yīng)扣除企業(yè)在銷售或其他處置過程中可能發(fā)生的交易費(fèi)用。

3.公允價(jià)值通常是在同一地點(diǎn)和相同條件的活躍市場對(duì)相似的房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格以及相似的租賃和其它合同所確定的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。對(duì)建筑物而言，其相似性是指所處地理位置和環(huán)境相同、性質(zhì)相同以及結(jié)構(gòu)類型、新舊程度、可使用狀況相同或相近；對(duì)于土地使用權(quán)而言，其相似性是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境、可使用狀況相同或相近的土地。企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意分辨和識(shí)別該房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其它合同條款方面的差異。

4.公允價(jià)值有別于使用價(jià)值。公允價(jià)值既反映了“市場參與者”的知識(shí)和估計(jì)，也反映了與市場參與者相關(guān)的各種因素；使用價(jià)值反映了“企業(yè)”的知識(shí)和估計(jì)，也反映了只針對(duì)于“特定企業(yè)”的各種“特定實(shí)體”因素，這些因素一般不適用于其它企業(yè)。一般認(rèn)為，公允價(jià)值不包括、不反映：（1）將不同地理位置的房地產(chǎn)進(jìn)行組合所產(chǎn)生的附加值；（2）投資性房地產(chǎn)與其它資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；（3）針對(duì)于目前企業(yè)或業(yè)主的法定權(quán)利或法律約束；（4）針對(duì)于目前業(yè)主的稅收利益或稅收負(fù)擔(dān)。

5.在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)避免重復(fù)計(jì)算已在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨(dú)確認(rèn)的資產(chǎn)或負(fù)債。如電梯或空調(diào)等設(shè)備一般包括在建筑物即投資性房地產(chǎn)之中，而不單獨(dú)作為非投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)予以確認(rèn)；又如某一間辦公室與配置的家具一同出租，辦公室的公允價(jià)值包括家具的公允價(jià)值（其租金收益是涵蓋了所配置家具的收益），亦即企業(yè)不應(yīng)將家具作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)確認(rèn)；再如，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不包括預(yù)付的或應(yīng)計(jì)的經(jīng)營租賃收益（因?yàn)槠髽I(yè)已將其確認(rèn)為一項(xiàng)單獨(dú)的負(fù)債或資產(chǎn)）。

（三）在實(shí)務(wù)操作中如何取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值

一是委托專業(yè)的評(píng)估估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估估價(jià)。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值依賴于具獨(dú)立資格的評(píng)估師所作評(píng)估的程度，具備獨(dú)立資格的評(píng)估師應(yīng)具有國家認(rèn)可的相關(guān)專業(yè)資格，并具有對(duì)所評(píng)估的投資性房地產(chǎn)的地理位置和種類方面的近期經(jīng)驗(yàn)，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握豐富的房地產(chǎn)交易市場資料和扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)。

二是自行確定。在企業(yè)自行確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮自身的專業(yè)水平和能力；同時(shí)應(yīng)當(dāng)審視和披露所采用的方法及重要假設(shè)、房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場數(shù)據(jù)、公允價(jià)值的確定是取得了市場證據(jù)還是更多地依賴于其它因素等。

（四）新準(zhǔn)則規(guī)定“公允價(jià)值模式”不得轉(zhuǎn)為“成本模式”

也就是說，如果企業(yè)原先按公允價(jià)值計(jì)量某一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場價(jià)格變得不易取得，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處于變?yōu)樽杂没蚱髽I(yè)為以后在正常經(jīng)營過程中銷售而開始開發(fā)之前，企業(yè)仍應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)其計(jì)量。

六、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

新準(zhǔn)則規(guī)定的轉(zhuǎn)換條件易于理解，但未規(guī)定其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的條件。因此，需要注意的是：原作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)為銷售而開始開發(fā)房地產(chǎn)，從而證明其用途發(fā)生了變化，企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成存貨；相應(yīng)地，如果企業(yè)決定處置某項(xiàng)不需進(jìn)一步開發(fā)的投資性房地產(chǎn)，在終止確認(rèn)（從資產(chǎn)負(fù)債表中消除）之前，應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)而不應(yīng)作為存貨進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。類似地，如果企業(yè)為在將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用而開始對(duì)某項(xiàng)現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建，改建期間企業(yè)應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而不應(yīng)將其重新劃歸為自用房地產(chǎn)。

新準(zhǔn)則規(guī)定，在“成本模式”下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。也就是說，在企業(yè)采用“成本模式”的情況下，投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和存貨之間的相互轉(zhuǎn)換不應(yīng)改變所轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的賬面金額，也不改變?cè)擁?xiàng)房地產(chǎn)計(jì)量或披露的成本。至于在“公允價(jià)值模式”下的轉(zhuǎn)換，均以轉(zhuǎn)換當(dāng)日其公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，但其公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額的處理規(guī)定則有所不同，即投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，差額（借差或貸差）均計(jì)入當(dāng)期損益；自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，借方差額（即公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值）計(jì)入當(dāng)期損益（體現(xiàn)了“穩(wěn)健原則”），貸方差額（即公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值）計(jì)入所有者權(quán)益（應(yīng)當(dāng)是計(jì)入“資本公積”科目）。

七、投資性房地產(chǎn)的處置

新準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，處置凈額計(jì)入當(dāng)期損益。

結(jié)合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，處置投資性房地產(chǎn)所產(chǎn)生的應(yīng)收對(duì)價(jià)，初始應(yīng)按公允價(jià)值確認(rèn)。如果投資性房地產(chǎn)的付款額延期支付，則收到的對(duì)價(jià)初始應(yīng)按與現(xiàn)金價(jià)格相等的金額予以確認(rèn)。對(duì)價(jià)的名義金額和與現(xiàn)金價(jià)格相等的金額之間的差額，應(yīng)在合同或協(xié)議期內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1]中華人民共和國財(cái)政部制定.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

[2]中華人民共和國財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫組.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解.人民出版社，2007.，