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房地產(chǎn)貨值管理范文第1篇

4年前，富力地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)便沖上300億元，此后卻一直在300億元上下徘徊。2014年起，發(fā)力沖擊業(yè)績(jī)，卻遭遇市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，年度700億元的宏偉目標(biāo)料將成“泡影”。

“富力地產(chǎn)最大的失誤出現(xiàn)在戰(zhàn)略層面，在住宅項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)為主的情況下，富力進(jìn)軍周轉(zhuǎn)率低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；在住宅市場(chǎng)行情低迷的時(shí)候，富力開始發(fā)力自住型商品房項(xiàng)目等，總是踏錯(cuò)市場(chǎng)節(jié)拍，導(dǎo)致企業(yè)表現(xiàn)不佳?！痹谥型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉看來(lái)，戰(zhàn)略失誤將需要耗費(fèi)企業(yè)較大的代價(jià)去消化。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，富力2013年激進(jìn)拿地，凈負(fù)債率陡增至110.82%，在同行業(yè)水平中處在較高的位置，資金鏈狀況堪憂。而2013年拿地成本極高，2014年銷售不暢，這都讓富力處于進(jìn)退維谷的尷尬境地。

難以完成的目標(biāo)

擺在富力面前的首要難題是上半年難堪的銷售業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，富力地產(chǎn)銷售額為257億元，僅完成全年700億元銷售目標(biāo)的36.8%。

2013年房地產(chǎn)形勢(shì)大好，富力地產(chǎn)加大了土地儲(chǔ)備節(jié)奏，準(zhǔn)備在2014年發(fā)力，年初其將2014年銷售目標(biāo)定為700億元，表現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀判斷。

富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)李思廉將2014年的銷售目標(biāo)分解為：一季度預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額100億元到110億元左右，剩下600億元每個(gè)季度預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額200億元左右。其中，上半年銷售金額為300億元，下半年為400億元。

但從上半年銷售業(yè)績(jī)看，富力地產(chǎn)并未如愿。業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)或還將持續(xù)調(diào)整，如果國(guó)家不出臺(tái)進(jìn)一步金融救市措施，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨寒冬，在此形勢(shì)下，富力不僅難以完成業(yè)績(jī)，而且企業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力進(jìn)一步增大。

現(xiàn)金回款慢，加之2013年激進(jìn)買地，富力2014年需要支付的土地款及建安成本大大增加。2013年，富力地產(chǎn)斥資434億元增加了2090萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，占總土儲(chǔ)的48%。這些錢不但超過(guò)其過(guò)去5年買地花費(fèi)的總和，甚至超出了當(dāng)年422億元的銷售額，這也讓富力的凈負(fù)債率達(dá)到5年來(lái)的新高至110.82%。

標(biāo)普企業(yè)評(píng)級(jí)副董事孔磊表示，“富力去年大舉買地激進(jìn)擴(kuò)張，今年的銷售要保持好的狀況，才可以支撐。否則，去年拿了那么多地，加上增加的建安成本開支，面臨的壓力很大?！?/p>

記者了解到，2014年富力地產(chǎn)全年預(yù)計(jì)推出1420億元貨值的項(xiàng)目，其中420億元貨源來(lái)自2013年庫(kù)存，2014年現(xiàn)有項(xiàng)目將供應(yīng)470億元的貨源，另外還有530億元的貨值則來(lái)自今年的全新項(xiàng)目。這意味著要沖擊700億元銷售額，富力地產(chǎn)要開足馬力加大建設(shè)力度。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理郝炬表示，粗略估算，富力要實(shí)現(xiàn)全年700億元銷售目標(biāo)，面臨的挑戰(zhàn)很大，但達(dá)到550億-600億元不成問(wèn)題。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士表示，富力地產(chǎn)下半年局面或不及上半年。下半年，降價(jià)跑量成為房企的普遍選擇，盡管限購(gòu)政策在多地放開，政策環(huán)境稍顯寬松，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加“白熱化”。

標(biāo)準(zhǔn)普爾研報(bào)指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，房企可能須在實(shí)現(xiàn)更高銷售目標(biāo)與保持價(jià)格穩(wěn)定之間找到微妙的平衡點(diǎn)。這意味著，富力地產(chǎn)要強(qiáng)力達(dá)至目標(biāo)，需要在價(jià)格上作出較大犧牲，而這又會(huì)影響到其利潤(rùn)率。

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，富力地產(chǎn)上半年目標(biāo)未完成，但在整體市場(chǎng)不景氣情況下，總體表現(xiàn)還算可以，銷售額和銷售面積的同比和環(huán)比增長(zhǎng)還不錯(cuò)。對(duì)于富力定下的宏大銷售目標(biāo)，宋延慶解釋說(shuō)，“因?yàn)槊衿蠛蛧?guó)企老板考慮的問(wèn)題不一樣，國(guó)企目標(biāo)一般定得比較低，容易實(shí)現(xiàn)，高管可以拿高的獎(jiǎng)金；而民企一般目標(biāo)定得高，為起到激勵(lì)效應(yīng)。這是國(guó)企和民企目標(biāo)的‘異質(zhì)性’差異。”

除了銷售目標(biāo)難以兌現(xiàn)，2014年富力面臨的挑戰(zhàn)，還有其有大部分的債務(wù)集中在今年到期（2014年到期債務(wù)規(guī)模為179億元人民幣，占其公布債務(wù)總額的39.1%）。隨著銀行信貸及資本市場(chǎng)收緊以及市場(chǎng)疲弱導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售下降，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。申銀萬(wàn)國(guó)研報(bào)說(shuō)，富力仍有約260億元土地款尚未支付，其中，2014年需要支付的為140億元。富力預(yù)計(jì)2014年建安開支將增長(zhǎng)三成左右至220億，各項(xiàng)稅費(fèi)增長(zhǎng)兩成至210億。

踏錯(cuò)市場(chǎng)節(jié)拍

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，富力地產(chǎn)連續(xù)3年業(yè)績(jī)徘徊不前，想沖業(yè)績(jī)時(shí)又遭遇市場(chǎng)不景氣，戰(zhàn)略布局總是踏錯(cuò)節(jié)拍是致命問(wèn)題。

2010年，富力地產(chǎn)的銷售業(yè)績(jī)達(dá)到320億元，但此后增長(zhǎng)低迷。2011年降為280億元；2012年320億元；2013年為420億元。在睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理郝炬看來(lái)，整體周轉(zhuǎn)率低是富力的弱勢(shì)，另外，其在前幾年的發(fā)展中，側(cè)重酒店等持有物業(yè)轉(zhuǎn)型，造成整體銷售規(guī)模增長(zhǎng)緩慢。2013年開始發(fā)力，斥資434億元增加2090萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，亦是改變之前策略，力求做大銷售規(guī)模，但卻因?qū)κ袌?chǎng)誤判，造成在市場(chǎng)好的時(shí)候，投入買地的成本增加，而在市場(chǎng)冷淡期，處于買地機(jī)會(huì)期，卻沒錢買地。

不只是對(duì)大勢(shì)的判斷失誤，拿地時(shí)機(jī)把握不準(zhǔn)，富力的產(chǎn)品定位也與時(shí)點(diǎn)相悖。蘭德咨詢總裁宋延慶表示，之前富力主要是側(cè)重中高端產(chǎn)品，2013年開始加大剛需產(chǎn)品比例。但從目前全國(guó)形勢(shì)看，三季度預(yù)計(jì)會(huì)有30個(gè)左右城市放開限購(gòu)，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)改善型需求的集中爆發(fā)期?！皠傂杌饡r(shí)，沒有產(chǎn)品；剛需過(guò)了，又做剛需?？偸遣炔粶?zhǔn)點(diǎn)，是富力的軟肋?！?/p>

房地產(chǎn)貨值管理范文第2篇

本文重點(diǎn)介紹了如何對(duì)地產(chǎn)公司營(yíng)銷費(fèi)用進(jìn)行細(xì)化管理，提出了改進(jìn)方法以滿足營(yíng)銷費(fèi)用日常管理及核算等的要求。

關(guān)鍵詞：

營(yíng)銷費(fèi)用；管理；核算；方法；地產(chǎn)集團(tuán)；項(xiàng)目公司

營(yíng)銷費(fèi)用是指地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，為銷售及推廣而發(fā)生的費(fèi)用。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控中不斷規(guī)范，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，營(yíng)銷管理水平已成為房地產(chǎn)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。除部分小型地產(chǎn)公司為獨(dú)立的地產(chǎn)項(xiàng)目外，多數(shù)中大型地產(chǎn)公司都成立地產(chǎn)集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱“地產(chǎn)集團(tuán)”），對(duì)下屬各項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目公司”）分設(shè)獨(dú)立法人單位，進(jìn)行項(xiàng)目管理。營(yíng)銷費(fèi)用作為地產(chǎn)項(xiàng)目管理中較為重要的組成部分，需從地產(chǎn)集團(tuán)制度規(guī)范的層面上強(qiáng)加管理，保障整個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)范圍內(nèi)營(yíng)銷管理組織機(jī)構(gòu)的科學(xué)、持續(xù)、穩(wěn)定、高效。

一、營(yíng)銷費(fèi)用總體控制目標(biāo)

項(xiàng)目公司營(yíng)銷費(fèi)用由其營(yíng)銷部編制，總額及使用情況由地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)監(jiān)控及考核。根據(jù)項(xiàng)目大小、銷售業(yè)態(tài)等多種因素來(lái)確定營(yíng)銷費(fèi)用的控制比例。參考國(guó)內(nèi)十大上市地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用的花銷情況，本文提出住宅項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用不超過(guò)項(xiàng)目總可售貨值的2.5%（地產(chǎn)集團(tuán)亦可根據(jù)項(xiàng)目公司情況自行調(diào)整控制比例，下同），產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目整體營(yíng)銷費(fèi)用不能超過(guò)項(xiàng)目總可售貨值的4%；營(yíng)銷費(fèi)用不允許超限使用，特殊情況下的調(diào)整，須經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)集體決策與聯(lián)簽后方可調(diào)整執(zhí)行。營(yíng)銷費(fèi)用中推廣費(fèi)用的8%用于地產(chǎn)集團(tuán)品牌運(yùn)營(yíng)及績(jī)效激勵(lì)。

二、營(yíng)銷費(fèi)用的分類及核算

營(yíng)銷費(fèi)用二級(jí)項(xiàng)目總體可分為以下五類，其下又涵蓋了更為細(xì)致的項(xiàng)目，詳見下圖分解。1.推廣費(fèi)包括：2.銷售管理費(fèi)包括:3.配套設(shè)施費(fèi)包括:4.咨詢費(fèi)包括:

三、日常管理要求

1.登記要求項(xiàng)目公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)建立營(yíng)銷費(fèi)用電子臺(tái)賬，確保每項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)錄入，在費(fèi)用發(fā)生前上傳合同并錄入管理系統(tǒng)，如：ERP系統(tǒng)。項(xiàng)目公司營(yíng)銷部對(duì)所有的營(yíng)銷費(fèi)用應(yīng)按前述分類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，便于地產(chǎn)集團(tuán)形成營(yíng)銷費(fèi)用歷史數(shù)據(jù)與知識(shí)沉淀，指導(dǎo)后續(xù)費(fèi)用編制與控制。2.營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算控制營(yíng)銷費(fèi)用可實(shí)行預(yù)算管理，年初擬定“項(xiàng)目全年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)算”并分解到月，每月根據(jù)實(shí)施情況編制“月度營(yíng)銷費(fèi)用實(shí)施情況及下月營(yíng)銷費(fèi)用調(diào)整計(jì)劃”，一經(jīng)確案，不得超支使用。3.檢查要求地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部應(yīng)定期或不定期對(duì)各項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用電子臺(tái)賬及控制系統(tǒng)錄入情況進(jìn)行檢查，并于次月7日前將項(xiàng)目公司營(yíng)銷費(fèi)用發(fā)生情況進(jìn)行公布。4.銷售資料編制及備案要求項(xiàng)目公司營(yíng)銷部需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)編制銷售日?qǐng)?bào)、月報(bào)、臺(tái)賬、營(yíng)銷費(fèi)用月報(bào)表，經(jīng)營(yíng)銷及項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人審核后，上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部備案。地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)編制營(yíng)銷月報(bào)，經(jīng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人審核后，通過(guò)呈批如：OA形式，在地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行公示。5.營(yíng)銷過(guò)程監(jiān)控地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部分管項(xiàng)目公司的對(duì)接人應(yīng)每周（本地項(xiàng)目公司）或每月（外地項(xiàng)目公司）至少一次到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)銷工作溝通，了解項(xiàng)目營(yíng)銷情況及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)變化，提出階段性營(yíng)銷策略，與項(xiàng)目公司營(yíng)銷部共同商討應(yīng)對(duì)方案。同時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注如下內(nèi)容：實(shí)際銷售價(jià)格與審批備案銷售價(jià)格的一致性；銷售、回款進(jìn)度與計(jì)劃的偏差；銷售臺(tái)賬的準(zhǔn)確、完善、按時(shí)更新；客戶資料的完備性；銷售及公示資料的完備性；銷售示范區(qū)環(huán)境整潔性；銷售人員培訓(xùn)記錄；推廣活動(dòng)審批程序；合作單位甄選過(guò)程文件及審批程序；銷售變更文件的完備性；戶外廣告與維護(hù)情況。6.品牌管理品牌管理旨在整合地產(chǎn)集團(tuán)的品牌資源，建立領(lǐng)先的企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，塑造良好的企業(yè)公眾形象，形成地產(chǎn)集團(tuán)品牌的標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用，提升集團(tuán)品牌的整體價(jià)值，建立品牌聚焦型的企業(yè)組織。地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部依據(jù)整體發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)整個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)品牌的整體規(guī)劃與年度實(shí)施計(jì)劃，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與整合所有項(xiàng)目公司的媒介資源，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司參與年度品牌計(jì)劃的實(shí)施。為整合企業(yè)品牌資源，地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部可同所有項(xiàng)目公司協(xié)調(diào)，按其年度營(yíng)銷費(fèi)用8%以內(nèi)，來(lái)支持集團(tuán)品牌推廣活動(dòng)，項(xiàng)目公司應(yīng)從大局出發(fā)予以支持、落實(shí)。新項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目公司要首先實(shí)施集團(tuán)品牌落地計(jì)劃，通過(guò)工地廣告圍擋包裝、網(wǎng)絡(luò)推廣造勢(shì)、媒體營(yíng)銷、業(yè)內(nèi)營(yíng)銷等方式，將集團(tuán)品牌落地，為下一步推出項(xiàng)目品牌做好鋪墊。項(xiàng)目公司在營(yíng)銷推廣過(guò)程中，必須規(guī)范使用VI，對(duì)于地產(chǎn)集團(tuán)LOGO的組合與使用方式應(yīng)按照統(tǒng)一要求，使用標(biāo)準(zhǔn)字與標(biāo)準(zhǔn)色，地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。營(yíng)銷推廣過(guò)程中對(duì)于地產(chǎn)集團(tuán)的介紹，必須通過(guò)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部的審查后方可對(duì)外。項(xiàng)目公司營(yíng)銷部系地產(chǎn)集團(tuán)品牌實(shí)施的具體執(zhí)行部門，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部應(yīng)積極維護(hù)集團(tuán)品牌、項(xiàng)目品牌形象，對(duì)于項(xiàng)目公司所在地媒體危機(jī)事件與公關(guān)危機(jī)事件及時(shí)向地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部預(yù)警，并在其指導(dǎo)下，第一時(shí)間采取必要措施，將負(fù)面影響降到最低。7.營(yíng)銷知識(shí)轉(zhuǎn)化管理營(yíng)銷后評(píng)估：項(xiàng)目結(jié)束后，應(yīng)由項(xiàng)目公司營(yíng)銷部對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中的各類問(wèn)題進(jìn)行匯總分析，并提出改善建議，上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部進(jìn)行備案。營(yíng)銷案例庫(kù)建設(shè)：地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部針對(duì)項(xiàng)目公司營(yíng)銷過(guò)程中產(chǎn)生的重大問(wèn)題，進(jìn)行專業(yè)剖析并形成營(yíng)銷案例，為項(xiàng)目公司及后續(xù)項(xiàng)目的營(yíng)銷工作提供借鑒。營(yíng)銷專業(yè)培訓(xùn)：地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部每年應(yīng)制定營(yíng)銷培訓(xùn)計(jì)劃，積極開展地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)傳承，組織項(xiàng)目公司營(yíng)銷部之間的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)交流，組織營(yíng)銷人員參加內(nèi)外部專業(yè)培訓(xùn)。8.重要會(huì)議管理重要會(huì)議包括但不限于以下幾類：項(xiàng)目定位、銷售價(jià)格及調(diào)整、營(yíng)銷指標(biāo)及調(diào)整、年度/半年度營(yíng)銷費(fèi)用指標(biāo)及調(diào)整、特殊/預(yù)算外營(yíng)銷費(fèi)用、年度/重大營(yíng)銷方案、重要合作單位甄選、企業(yè)品牌推廣等。重要會(huì)議匯報(bào)主體：項(xiàng)目公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人或地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部分管項(xiàng)目的對(duì)接人。重要會(huì)議與會(huì)人員：原則上為地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁、分管領(lǐng)導(dǎo)、營(yíng)銷部成員、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、分管負(fù)責(zé)人、營(yíng)銷部成員。若有特殊情況需其他人員到場(chǎng)，項(xiàng)目公司營(yíng)銷部上報(bào)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷部審批通過(guò)后方可參加。重要會(huì)議通知機(jī)制：發(fā)起會(huì)議的主體需于會(huì)議召開前7日將會(huì)議邀請(qǐng)發(fā)至地產(chǎn)集團(tuán)綜合部并抄送營(yíng)銷部并提前3日備案匯報(bào)材料。如有變動(dòng)，需提前1日及時(shí)與相關(guān)人員溝通。

四、結(jié)束語(yǔ)

相信項(xiàng)目公司及地產(chǎn)集團(tuán)按照上述管理及核算模式來(lái)規(guī)范營(yíng)銷工作，會(huì)使得整體管控模式更上一個(gè)臺(tái)階，實(shí)現(xiàn)向管理要效益的突破。

參考文獻(xiàn)：

[1]百度文庫(kù)：《房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用控制比例》.

房地產(chǎn)貨值管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：流動(dòng)性過(guò)?！∝泿耪〔哓?cái)政政　策商業(yè)銀行對(duì)策

中圖分類號(hào)：F830.49　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1006－1770(2008)03－030－05

2007年以來(lái)，流動(dòng)性過(guò)剩成為中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的一大隱患，并誘發(fā)了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家密集出臺(tái)了多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。2008年以來(lái)，通貨膨脹的趨勢(shì)不僅沒有減緩，反而在雪災(zāi)和春節(jié)等因素助推下，呈愈加明顯的態(tài)勢(shì)。2008年1月我國(guó)CPI(居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù))同比上漲7.1％，比2007年12月高出0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下1996年8月份以來(lái)近11年的月度新高；與此同時(shí)，PPI《工業(yè)品出廠價(jià)格》同比上漲6.1％，比上月提高了0.67個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2004年12月份以來(lái)的三年新高，呈現(xiàn)出CPI向PPI傳遞的趨勢(shì)。物價(jià)上漲由消費(fèi)品向工業(yè)品的結(jié)構(gòu)性傳導(dǎo)，導(dǎo)致全面通脹的壓力驟緊，宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步收緊。

宏觀調(diào)控政策不僅包括直接針對(duì)銀行系統(tǒng)的貨幣政策和銀行業(yè)行業(yè)監(jiān)管，還包括財(cái)政政策和產(chǎn)業(yè)政策的部分調(diào)整，構(gòu)成商業(yè)銀行生存的外部環(huán)境，對(duì)商業(yè)銀行的發(fā)展經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大影響。梳理07年以來(lái)宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)銀行的影響機(jī)理和實(shí)際效應(yīng)，有助于商業(yè)銀行，做出相應(yīng)調(diào)整以提高對(duì)環(huán)境的適應(yīng)能力。

一、2007年以來(lái)宏觀調(diào)控政策環(huán)境的演變

(一)貨幣政策和銀行業(yè)行業(yè)監(jiān)管

1、提高存款準(zhǔn)備金率和央行票據(jù)

2007年，央行先后11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金、并累計(jì)發(fā)行近4萬(wàn)億元的央行票據(jù)。其中第10次準(zhǔn)備金調(diào)整，上調(diào)幅度1個(gè)百分點(diǎn)為4年來(lái)最大，當(dāng)前存款準(zhǔn)備金率創(chuàng)20多年來(lái)新高。

2、加息

為遏制儲(chǔ)蓄存款的跳槽趨勢(shì)和投資的高速增長(zhǎng)，向市場(chǎng)傳達(dá)緊縮的信息。2007年以來(lái)，央行連續(xù)6次小幅加息，調(diào)整后的存貸款基準(zhǔn)利率分別為4.14％和7.47％。

3、商業(yè)銀行貸款規(guī)模的窗口指導(dǎo)

2007年，面對(duì)商業(yè)銀行貸款規(guī)模的快速增長(zhǎng)，央行和銀監(jiān)會(huì)多次召開會(huì)議對(duì)各家銀行給予“窗口指導(dǎo)”，嚴(yán)令各家銀行將全年新增貸款規(guī)模控制在15％之內(nèi)。從緊貨幣政策在總量控制上已取得一定成效，2007年12月新增貸款僅485億元，同比少增了1720億元，2007年全年新增貸款規(guī)模為3.63萬(wàn)億元。2008年，央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)新增貸款的總量控制目標(biāo)大體控制為不超過(guò)2007年全年的3.63萬(wàn)億元，意味著全年貸款增速將不會(huì)超過(guò)13.86％。

4、特定行業(yè)的貸款監(jiān)督和管理

由于銀行新增貸款大部分流向了產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控所關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)，2007年11月，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的新規(guī)定，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，要求貸款首付款比例不得低于40％。其他配套政策還包括嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理、嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作等等行業(yè)規(guī)范。同時(shí)，央行各分支機(jī)構(gòu)、各銀監(jiān)局加強(qiáng)了對(duì)轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理的“窗口指導(dǎo)”，加大了對(duì)相關(guān)違規(guī)行為的查處力度。

(二)財(cái)政政策和產(chǎn)業(yè)政策

1、發(fā)行特別國(guó)債

為配合貨幣政策，收縮市場(chǎng)中過(guò)剩的流通性，緩解外匯儲(chǔ)備的壓力，2007年8月份以來(lái)，財(cái)政部共分8次向商業(yè)銀行、銀行間市場(chǎng)和社會(huì)公眾發(fā)行特別國(guó)債，總計(jì)規(guī)模達(dá)15500億元。

2、調(diào)整利息稅。緩解負(fù)利率狀態(tài)

從8月15日起，財(cái)政部將儲(chǔ)蓄存款利息稅稅率由現(xiàn)行的20％調(diào)減為5％，意圖扭轉(zhuǎn)居民儲(chǔ)蓄存款的負(fù)利率局面，避免儲(chǔ)蓄資金持續(xù)進(jìn)入股票市場(chǎng)，分流銀行資金。

3、和產(chǎn)業(yè)政策相配套，引導(dǎo)結(jié)構(gòu)調(diào)整

2007年以來(lái)，產(chǎn)業(yè)間資源配置不合理的現(xiàn)象仍然在加劇，高耗能行業(yè)生產(chǎn)和出口增速依然較高。2007年上半年，鋼鐵、有色金屬、建材、電力熱力、石油加工及煉焦、化工等六大主要耗能行業(yè)增加值同比增長(zhǎng)20.1％，增幅同比加快3.6個(gè)百分點(diǎn)，比全部規(guī)模以上工業(yè)高1.6個(gè)百分點(diǎn)。1－6月份，鋼鐵行業(yè)出貨值增長(zhǎng)79.7％，化工行業(yè)增長(zhǎng)31％，建材行業(yè)增長(zhǎng)24.2％，均超過(guò)規(guī)模以上工業(yè)出貨值21.7％的增速。

針對(duì)這種趨勢(shì)，2007年4月15日起，財(cái)政部再度下調(diào)或取消部分鋼材出口退稅率；并從7月1日起，實(shí)行新的出口退稅政策，553項(xiàng)“高耗能、高污染、資源性”產(chǎn)品的出口退稅被取消。根據(jù)最新頒布的企業(yè)所得稅法，企業(yè)從事符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅。企業(yè)購(gòu)置用于環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)等專用設(shè)備的投資額，可以按一定比例實(shí)行稅額抵免。上述舉措，以期緩解環(huán)境污染，保護(hù)緊缺資源和能源，改善出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，減少貿(mào)易順差對(duì)國(guó)際收支的壓力。

二、宏觀調(diào)控政策對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理的影響

(一)對(duì)商業(yè)銀行盈利的影響略偏正，但難以持續(xù)

1、準(zhǔn)備金率持續(xù)提高對(duì)銀行盈利的負(fù)面影響相對(duì)可控

以前8次法定存款準(zhǔn)備金率來(lái)計(jì)算，累計(jì)凍結(jié)商業(yè)銀行資金約1.5萬(wàn)億元。假設(shè)商業(yè)銀行被凍結(jié)的這些資金來(lái)自于債券投資或者貸款的壓縮，根據(jù)各行中報(bào)初步測(cè)算，將分別導(dǎo)致商業(yè)銀行上半年利息總收入減少2％和5％左右。當(dāng)然，由于超額準(zhǔn)備金比率較高的銀行將首先通過(guò)壓縮超額準(zhǔn)備的方式來(lái)滿足更高的法定存款準(zhǔn)備金率，因此其實(shí)際負(fù)面影響要比測(cè)算的結(jié)果要小。

具體到各銀行，從靜態(tài)看，超額準(zhǔn)備金率越高、存貸比越低，其受到的負(fù)面影響越小。從動(dòng)態(tài)看，吸收存款能力越強(qiáng)，受到的負(fù)面影響越小?？偟膩?lái)看，法定存款準(zhǔn)備金率提高對(duì)大型銀行的負(fù)面影響略小于中小銀行。

2、加息使商業(yè)銀行的利差略有擴(kuò)大，但后續(xù)難持續(xù)

2007年上半年存貸款基準(zhǔn)利率的四次提高，使商業(yè)銀行利差略有擴(kuò)大。我們可以通過(guò)半年報(bào)做簡(jiǎn)單的測(cè)算(見表1)。

凈息差的擴(kuò)大主要在于以下原因：

一是商業(yè)銀行出現(xiàn)貸款中長(zhǎng)期化和存款活期化的趨勢(shì)。由于占存款來(lái)源約50％左右的活期存款的基準(zhǔn)利率僅上調(diào)9個(gè)基點(diǎn)，進(jìn)而擴(kuò)大了商業(yè)銀行的息差收入：二是貸款風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。隨著中小企業(yè)的高速增長(zhǎng)，銀行業(yè)對(duì)中小企業(yè)的貸款比重逐步加大，貸款的風(fēng)險(xiǎn)收益增加。

2008年凈息差擴(kuò)大的趨勢(shì)將可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，理由有三：

第一，存款活期化的局面有望扭轉(zhuǎn)。從2007年最后一次利率調(diào)整的情況看，一年以內(nèi)定期存款利率上調(diào)幅度較大，其中，三個(gè)月期存款利率上調(diào)0.45個(gè)百分點(diǎn)，六個(gè)月期存款利率上調(diào)0.36個(gè)百分點(diǎn)：與此相反，活期存款利率小幅下調(diào)0.09個(gè)百分

點(diǎn)；同時(shí)，2007年年底以來(lái)，股市的動(dòng)蕩加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，儲(chǔ)蓄向資本市場(chǎng)持續(xù)搬家的勢(shì)頭有所減弱，股市資金出現(xiàn)回流，在活期存款利率下調(diào)，三個(gè)月、六個(gè)月和一年期存款利息上升的情況下，居民和企業(yè)儲(chǔ)蓄將有望出現(xiàn)定期化趨勢(shì)；另一方面，通脹壓力下，未來(lái)結(jié)構(gòu)性調(diào)整將增多，類似2006年至今基準(zhǔn)存貸利差擴(kuò)大的可能性將較小。第二，貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度減小。部分銀行如建行和工行，中長(zhǎng)期貸款比重已經(jīng)達(dá)到60％以上，興業(yè)銀行中小企業(yè)貸款比重已經(jīng)達(dá)到80％，在這種情況下，通過(guò)調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)提高息差收入的余地有限。第三，未來(lái)對(duì)貸款客戶的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸蔓延到中小企業(yè)群，利率的上浮幅度有限，利差空間壓縮。

3、國(guó)債定向發(fā)行對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)的影響基本中性

2007年8月以來(lái)，財(cái)政部針對(duì)商業(yè)銀行、銀行間市場(chǎng)發(fā)行了規(guī)?？傆?jì)為1 5500億元的特別國(guó)債。從結(jié)構(gòu)看，商業(yè)銀行主要通過(guò)壓縮票據(jù)融資和短期貸款來(lái)進(jìn)行調(diào)整，2007年，商業(yè)銀行壓縮票據(jù)融資約4400億元左右，票據(jù)融資余額已經(jīng)降至2005年3月以來(lái)的最低水平，通過(guò)壓票據(jù)融資為利潤(rùn)空間較大的中長(zhǎng)期貸款騰出空間的特征較為明顯。因此，從總量上看，對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)的影響較為平緩。

另外，從國(guó)債發(fā)行的情況看，加息一方面帶來(lái)國(guó)債、央行票據(jù)和同業(yè)拆借利率一定程度的上升；另一方面也導(dǎo)致商業(yè)銀行所持有的交易性債券的賬面價(jià)值下跌。綜合來(lái)看，由于規(guī)模受限，正面影響和負(fù)面影響基本抵消(由于披露數(shù)據(jù)的限制，難以作具體的量化分析)。

4、手續(xù)費(fèi)和傭金收入的激增較難持續(xù)

2007年，受益股票市場(chǎng)的牛市效應(yīng)，各家上市銀行的手續(xù)費(fèi)和傭金收入獲得迅速增長(zhǎng)，十余家上市銀行手續(xù)費(fèi)及傭金收入前三季度比上年同期平均增長(zhǎng)80％左右。結(jié)算、、銀行卡、投行、托管幾大類并舉。2007年末和未來(lái)的2008年，隨著宏觀調(diào)控政策的收緊，資本市場(chǎng)的動(dòng)蕩加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，手續(xù)費(fèi)和傭金收入在日益增大的基數(shù)上將較難實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。

(二)對(duì)銀行業(yè)貸款規(guī)模的控制效果不理想

1、控制商業(yè)銀行貸款規(guī)模并不能有效控制固定資產(chǎn)投資過(guò)快的局面

銀行貸款并非固定資產(chǎn)投資資金的唯一來(lái)源，固定資產(chǎn)投資對(duì)銀行貸款的依賴下降。根據(jù)wind資訊提供的數(shù)據(jù)計(jì)算，2007年1－10月份，在固定資產(chǎn)資金來(lái)源的比例中，國(guó)內(nèi)貸款只占12.44％，自籌資金成為固定資產(chǎn)投資的最大來(lái)源，占比達(dá)42.75％；再加上企事業(yè)單位自有資金，企業(yè)直接融資占比達(dá)65％以上。

隨著股票市場(chǎng)的發(fā)展，資本市場(chǎng)融資的比重將進(jìn)一步擴(kuò)大。這種趨勢(shì)勢(shì)必會(huì)弱化以信貸窗口指導(dǎo)和利率調(diào)整為工具的宏觀政策效果，這也是2007年以來(lái)加息對(duì)固定資產(chǎn)投資影響作用受限的主要原因之一。

2、貸款規(guī)模的行政控制一定程度上惡化了中外商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的信貸投放進(jìn)行增長(zhǎng)率的盤子控制，這種行政性的管理辦法，對(duì)約束商業(yè)銀行的貸款規(guī)模比較有效。然而，差異性的監(jiān)管制度下，這種行政管制給外資銀行提高信貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)份額提供了絕好的機(jī)會(huì)。

以上海市場(chǎng)為例，在宏觀調(diào)控政策趨緊和中資銀行受制于信貸約束的背景下，轉(zhuǎn)制后的外資金融機(jī)構(gòu)對(duì)公貸款增長(zhǎng)迅猛。2006年12月底，外資銀行占新增貸款的市場(chǎng)份額為26.3％；2007年4月之后，外資銀行新增貸款的市場(chǎng)份額迅速增加，到8月份，達(dá)到42.9％。其中，對(duì)公貸款增加58.1億元，同比多增22.7億元，占全部貸款增量的96％，2007年全年，外資銀行新增人民幣貸款達(dá)到832.7億元，同比多增347.9億元，占人民幣信貸增量的份額為31.8％，同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)：貸款余額占全市人民幣貸款市場(chǎng)份額的10.7％，比年初上升3.5個(gè)百分點(diǎn)。

金融宏觀調(diào)控的制定和實(shí)施在一定程度上忽略了轉(zhuǎn)制的外資銀行，削弱了宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果，并導(dǎo)致中外資銀行的不公平競(jìng)爭(zhēng)。

(三)對(duì)商業(yè)銀行流動(dòng)性管理提出嚴(yán)峻的考驗(yàn)

1、法定存款準(zhǔn)備金比率位于歷史高位，未來(lái)有進(jìn)一步走高可能

07年以來(lái)，央行已連續(xù)11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前15％的法定存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)達(dá)到歷史最高水平。按每上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率約可凍結(jié)銀行系統(tǒng)資金1700－1800億元計(jì)算，央行通過(guò)存款準(zhǔn)備金率和央行票據(jù)共可收縮銀行系統(tǒng)約5.64－5.76萬(wàn)億的資金。隨著通貨膨脹形勢(shì)的嚴(yán)峻，08年存款準(zhǔn)備金率有望進(jìn)一步上調(diào)。

隨著超額準(zhǔn)備金比率可壓縮空間的減小，銀行使用超額存款準(zhǔn)備金替代法定存款準(zhǔn)備金余地越來(lái)越小，中小銀行的存貸比大多已經(jīng)超過(guò)75％。在第11次存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)點(diǎn)的情況下，政策的邊際效應(yīng)將逐步加大，可能會(huì)出現(xiàn)一定的流動(dòng)性問(wèn)題。

2、貨幣“短借長(zhǎng)貸”的期限錯(cuò)配現(xiàn)象突出

在存款活期化和貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響下，商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了同向的變化。據(jù)2007年半年報(bào)顯示，工行、中行和建行即時(shí)到期的負(fù)債占比與年初相比分別上升4.3％，2.4％和1.6％，而一年以上的資產(chǎn)也分別較年初增加2.4％、0.5％和1.9％。中小銀行的變化則更為明顯。商業(yè)銀行資產(chǎn)和負(fù)債的期限錯(cuò)配程度進(jìn)一步加大，流動(dòng)性管理的難度進(jìn)一步加大。

3、銀行存款增速趨緩，資金來(lái)源受限

雖然我國(guó)宣布降低存款利息稅并多次加息，但由于資產(chǎn)價(jià)格上升預(yù)期的持續(xù)和物價(jià)上升預(yù)期的加強(qiáng)，2007年以來(lái)商業(yè)銀行存款顯著分流，增速明顯放緩。其中儲(chǔ)蓄存款在4、5、8、9、10月出現(xiàn)絕對(duì)額下降的情況。2008年，通貨膨脹率短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，負(fù)利率局面仍將持續(xù)，儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)乏力。銀行資金來(lái)源總量和結(jié)構(gòu)的上述變化對(duì)流動(dòng)性管理能力提出更高的要求。

4、人民幣快速升值，外匯存貸比上升

由于人民幣持續(xù)升值和我國(guó)頻繁加息，使外匯貸款與人民幣貸款相比體現(xiàn)出更為明顯的成本優(yōu)勢(shì)，2007年前三季度金融機(jī)構(gòu)外匯各項(xiàng)貸款增加370億美元，達(dá)到2006年同期外匯貸款增長(zhǎng)的3倍，增幅達(dá)27.6％。與此同時(shí)，外匯存款則比年初下降了約20億美元。其中外匯儲(chǔ)蓄存款下降了120億美元，降幅近20％。人民銀行公布的“金融機(jī)構(gòu)外匯信貸收支表”顯示，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)外匯貸款與各項(xiàng)外匯存款的比值由07年9月末已升至130％。外匯貸款的急遽增加和外匯存款的減少，給商業(yè)銀行的外匯流動(dòng)性管理增添了難度。

(四)部分行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)加大

以房地產(chǎn)貸款為例，近年來(lái)商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模，大型銀行的開發(fā)貸款在貸款總額中的占比普遍低于10％。然而隨著個(gè)人住房貸款的快速發(fā)展，大型商業(yè)銀行與房地產(chǎn)直接相關(guān)的貸款占貸款總額的比例仍達(dá)到20％以上，在其他各類抵押貸款中還有很大一部分是以房地產(chǎn)作為抵押物，預(yù)計(jì)銀行業(yè)共有30％以上的貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)。在這種情況下，貸款利息的走高和房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)將會(huì)給商

業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生較大的影響。特別是在針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)信貸的調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)一定幅度調(diào)整的情況下，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題更應(yīng)密切關(guān)注。

隨著2008年“節(jié)能減排”的要求和針對(duì)“兩高一資”等行業(yè)的調(diào)控政策將進(jìn)一步加強(qiáng)和“硬化”。根據(jù)銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)，截至2007年5月末，五大國(guó)有股份制商業(yè)銀行發(fā)放的高耗能、高污染行業(yè)貸款余額達(dá)1.5萬(wàn)億元，占貸款總額的11％。同時(shí)人民幣逐步加快升值(匯改以來(lái)到2007年9月末，人民幣對(duì)美元累計(jì)升值約10％)和出口退稅政策多次調(diào)整，其累計(jì)和長(zhǎng)期的負(fù)面效應(yīng)很有可能會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

三、宏觀調(diào)控背景下對(duì)商業(yè)銀行的對(duì)策建議

(一)緊跟宏觀調(diào)控政策，控制貸款規(guī)模，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制

商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家調(diào)控政策的走向，防范可能產(chǎn)生的貸款風(fēng)險(xiǎn)，并加強(qiáng)特定行業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。具體來(lái)說(shuō)，要注意以下幾點(diǎn)：

第一，嚴(yán)格審查高耗能、高污染行業(yè)新增貸款的投放，積極配合主管部門和地方政府控制高耗能、高污染行業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)。已經(jīng)貸款的，要及時(shí)清收。

第二，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)貸款政策，密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，降低潛在的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

第三，密切關(guān)注進(jìn)出口企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和貸款歸還情況，積極防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(二)增強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債的管理水乎和貸款定價(jià)能力

第一，加強(qiáng)對(duì)活期存款的管理水平，提高活期比率，降低資金使用成本。

第二，采取客戶細(xì)分、產(chǎn)品帶動(dòng)、網(wǎng)上銀行、信用卡產(chǎn)品組合與交叉營(yíng)銷等策略和措施遏制存款的滑坡。

第三，增強(qiáng)貸款議價(jià)能力，提高信貸資產(chǎn)回報(bào)水平。要抓住當(dāng)前信貸規(guī)模管制、商業(yè)銀行談判地位上升的有利契機(jī)，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，對(duì)不同客戶、不同資產(chǎn)實(shí)行差別定價(jià)，最大限度地提高貸款的綜合收益率。

第四，積極探索豐富零售貸款產(chǎn)品組合，避免當(dāng)前零售貸款業(yè)務(wù)過(guò)度依賴房地產(chǎn)按揭貸款的局面。

(三)加快創(chuàng)新，擴(kuò)大中間業(yè)務(wù)收入比重

房地產(chǎn)貨值管理范文第4篇

一、檢查范圍

本區(qū)范圍內(nèi)組織實(shí)施統(tǒng)計(jì)調(diào)查的各調(diào)查單位。

二、檢查原則

統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查應(yīng)當(dāng)貫徹有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必糾的方針，堅(jiān)持預(yù)防、查處和整改相結(jié)合，處罰與教育相結(jié)合的原則。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的各種統(tǒng)計(jì)違法行為堅(jiān)持自查從輕，被查從嚴(yán)，對(duì)經(jīng)查實(shí)確屬統(tǒng)計(jì)違法行為堅(jiān)持依法從嚴(yán)處理。

三、檢查內(nèi)容

（一）2005年統(tǒng)計(jì)年報(bào)資料和年已上報(bào)的統(tǒng)計(jì)定報(bào)資料的數(shù)據(jù)質(zhì)量。重點(diǎn)檢查指標(biāo)：

工業(yè)：工業(yè)總產(chǎn)值、銷售產(chǎn)值、銷售收入、中間投入、出貨值、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

建筑業(yè)：建筑業(yè)總產(chǎn)值、竣工產(chǎn)值、房屋建筑施工面積、房屋建筑竣工面積、工程結(jié)算收入、工程結(jié)算利潤(rùn)

交通運(yùn)輸業(yè)：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

商業(yè)：商品購(gòu)進(jìn)總額、商品銷售總額、商品銷售收入凈額、利潤(rùn)總額

住宿業(yè)：期末客房數(shù)、期末客房床位數(shù)、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

房地產(chǎn)業(yè)：本年完成投資額、施工面積、竣工面積、現(xiàn)房銷售面積、現(xiàn)房銷售金額、期房銷售面積、期房銷售金額

服務(wù)業(yè)：營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、從業(yè)人員數(shù)

勞動(dòng)工資：全部職工工資總額和生活費(fèi)、從業(yè)人員期末人數(shù)、全部職工平均人數(shù)

（二）統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作。

⒈是否按照統(tǒng)計(jì)制度的規(guī)定設(shè)置原始記錄、統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳；

⒉是否建立統(tǒng)計(jì)資料的審核、交接、檔案等統(tǒng)計(jì)管理制度；

⒊統(tǒng)計(jì)人員持證上崗的情況（持有今年到期的統(tǒng)計(jì)上崗證的人員或已報(bào)名參加統(tǒng)計(jì)從業(yè)資格考試的統(tǒng)計(jì)人員可作為持證上崗統(tǒng)計(jì)）；

⒋統(tǒng)計(jì)登記辦證情況。

（三）各調(diào)查單位依法開展統(tǒng)計(jì)工作情況，包括培訓(xùn)及采集、整理、匯總、上報(bào)統(tǒng)計(jì)資料等各環(huán)節(jié)。

四、檢查安排

（一）各街道、鎮(zhèn)（漕開發(fā)）統(tǒng)計(jì)站，要在對(duì)單位詳細(xì)摸底的基礎(chǔ)上，組織所屬的全部單位開展自查，并于6月10日前完成自查。

（二）各街道、鎮(zhèn)（漕開發(fā)）統(tǒng)計(jì)站，在完成統(tǒng)計(jì)年、定報(bào)數(shù)據(jù)質(zhì)量自查情況匯總表的基礎(chǔ)上，于6月20日前按專業(yè)上報(bào)匯總表及關(guān)于自查結(jié)果的分析小結(jié)；并根據(jù)自查情況提供擬進(jìn)行檢查單位名錄及其基本情況，同時(shí)上報(bào)區(qū)統(tǒng)計(jì)局。

（三）區(qū)統(tǒng)計(jì)局年報(bào)工作結(jié)束后，從6月起抽選部分單位逐步開展專項(xiàng)檢查工作，對(duì)違法單位進(jìn)行查處。抽選單位首先是以各街道、鎮(zhèn)（漕開發(fā)）統(tǒng)計(jì)站提供的名錄為主。在進(jìn)行檢查時(shí)，要求各街道、鎮(zhèn)（漕開發(fā)）統(tǒng)計(jì)站做好配合工作，并派統(tǒng)計(jì)人員參加。檢查的重點(diǎn)是圍繞本區(qū)統(tǒng)計(jì)工作的中心任務(wù)，抓好工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)和勞動(dòng)工資等專業(yè)統(tǒng)計(jì)的專項(xiàng)執(zhí)法工作。具體的時(shí)間安排如下表：

（四）區(qū)統(tǒng)計(jì)局在日常工作中，根據(jù)各專業(yè)實(shí)際工作的需要，不定期地開展經(jīng)常性檢查工作，并對(duì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的單位及時(shí)進(jìn)行查處。

（五）在年度工作結(jié)束后，區(qū)統(tǒng)計(jì)局將對(duì)全年的自查、檢查情況進(jìn)行總結(jié)，并對(duì)違法單位及其處理情況進(jìn)行公布。

五、檢查要求

（一）各單位應(yīng)積極學(xué)習(xí)統(tǒng)計(jì)法律法規(guī)，增強(qiáng)統(tǒng)計(jì)法律意識(shí)，提高遵守統(tǒng)計(jì)法律、法規(guī)的自覺性，提高依法統(tǒng)計(jì)的認(rèn)識(shí)。

房地產(chǎn)貨值管理范文第5篇

首先,貨幣政策目前存在的錯(cuò)誤傾向可概括為“一人得病大家吃藥專治駝背生死不問(wèn)”,即目前為了解決房地產(chǎn)價(jià)格泡沫為了抑制商業(yè)銀行的信貸自主擴(kuò)張傾向,貨幣政策已經(jīng)從2009年的極度寬松走向了極度緊縮,盡管央行尚未啟用利率手段,但在數(shù)量手段運(yùn)用方面已做到極致,在實(shí)施貨幣政策過(guò)程中完全依賴行政監(jiān)管和指標(biāo)控制,這種控制按照監(jiān)管當(dāng)局“3∶3∶2∶2”的均衡投放思路本來(lái)在數(shù)量設(shè)定方面就有“拍腦門”決策特征即根本不考慮實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門資金需求的季節(jié)特征,更有甚者,即使是“3∶3∶2∶2”的既定信貸投放節(jié)奏在以行政管理為特色的監(jiān)管體制下也可以被任意修改為更“不講理”的絕對(duì)額控制指標(biāo),如某個(gè)銀行某個(gè)月份放款絕對(duì)額不得突破多少等等。這樣做的結(jié)果不僅僅是抑制了銀行的正常業(yè)務(wù)發(fā)展,也會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成損害。以江蘇常熟為例:在熬過(guò)了2009年金融危機(jī)后,全市出口企業(yè)普遍出現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇跡象,截至2010年3月末該市的出貨值同比增長(zhǎng)幅度已達(dá)41%,據(jù)說(shuō)其勢(shì)頭已超過(guò)2008年危機(jī)前的水平。為了滿足出口生產(chǎn)需要,各類出口企業(yè)大都采取年初備料大幅增加庫(kù)存的辦法,但我國(guó)目前的貨幣政策卻出現(xiàn)了嚴(yán)格數(shù)量緊縮傾向,使得一些剛剛借出口復(fù)蘇之機(jī)恢復(fù)生產(chǎn)和擴(kuò)張生產(chǎn)的中小企業(yè)再度陷入資金困境,為了抓住商機(jī)而不得不用幾倍甚至幾十倍的資金成本向擔(dān)保機(jī)構(gòu)和地下錢莊去高價(jià)融資。

其次,本輪信貸緊縮管制還具有行政隨意性特點(diǎn)。我們?nèi)匀灰猿Ｊ鞛槔?。本?lái),常熟市農(nóng)商行在2010年年初與蘇州市銀監(jiān)分局已談定本年度按“5∶3∶1∶1”的比例進(jìn)行信貸投放,2010年3月份后,信貸調(diào)控又變成了地地道道的“三娘教子”――原本由人民銀行統(tǒng)一調(diào)配的信貸擴(kuò)張監(jiān)管又改由人民銀行、銀監(jiān)局和省農(nóng)信聯(lián)社三家同時(shí)按月調(diào)控,且三家給出的調(diào)控指標(biāo)又不一致,按照蘇州銀監(jiān)分局最初批準(zhǔn)的“5∶3∶1∶1”投放節(jié)奏,常熟農(nóng)商行全年新增信貸計(jì)劃指標(biāo)50億元,第一季度當(dāng)可投25億、二季度15億元、三四季度各為5億元,但改由省農(nóng)信聯(lián)社牽頭對(duì)全省農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)調(diào)控信貸計(jì)劃后,常熟農(nóng)商行二季度的信貸投放指標(biāo)則被改為:4月份新增8.16億元,5月份新增投放0.1億元,6月份新增0.6億元,即二季度的指標(biāo)總額僅為8.86億元,上半年滿打滿算只可投放31.42億元,這與蘇州銀監(jiān)分局年初核定的40億元投放額比又減少了8.58億元。這不僅對(duì)常熟農(nóng)商行的業(yè)務(wù)擴(kuò)張?jiān)斐上麡O影響,而且還對(duì)常熟農(nóng)商行所支持的中小企業(yè)和三農(nóng)客戶也造成了明顯的緊縮資金供給效應(yīng)。

再次,我們的監(jiān)管部門出臺(tái)文件之前不注重調(diào)查研究,存在較明顯的脫離實(shí)際傾向。拿前不久中國(guó)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的“三個(gè)辦法一個(gè)指引”為例,在常熟農(nóng)商行研究人員們看來(lái),不切實(shí)際的內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn):

(一)流動(dòng)資金貸款需求測(cè)算方面

1.中小企業(yè)財(cái)務(wù)制度很多不健全,按照流動(dòng)資金貸款管理辦法測(cè)算出的營(yíng)運(yùn)資金量、自有資金量大多不準(zhǔn)確,造成最終測(cè)算得出的銀行可授信額度無(wú)實(shí)際參考價(jià)值。比如,很多中小企業(yè)都是民營(yíng)企業(yè),以家族式經(jīng)營(yíng)為主,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者集權(quán)現(xiàn)象及“小農(nóng)”意識(shí)嚴(yán)重,往往通過(guò)隱藏銷售收入和利潤(rùn)來(lái)減少交稅,同時(shí)企業(yè)利潤(rùn)多被老板抽資用于私人支出或?qū)ν馔顿Y,再以個(gè)人投資的方式反映至“其他應(yīng)付款”內(nèi),造成企業(yè)財(cái)務(wù)“公私不分”,進(jìn)而造成測(cè)算結(jié)果與實(shí)際結(jié)果偏差較大。

2.由于中小企業(yè)財(cái)務(wù)核算不規(guī)范,部分中小企業(yè)存量流動(dòng)資金貸款被固定資產(chǎn)投資所占用,造成測(cè)算的銀行可授流動(dòng)資金貸款額度與企業(yè)實(shí)際所需存在較大偏差。例如,很多中小企業(yè)購(gòu)買二手機(jī)器設(shè)備或自制設(shè)備,為節(jié)省開支不要求交易對(duì)手開立發(fā)票;有的投資建造廠房未按規(guī)定程序進(jìn)行,這些投資都無(wú)法提供項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性報(bào)告等資料,無(wú)法辦理固定資產(chǎn)貸款,導(dǎo)致出現(xiàn)了“短貸長(zhǎng)用”的情況。

3.很多中小企業(yè)通過(guò)年初集中儲(chǔ)備原材料的方式鎖定原材料價(jià)格,以此來(lái)規(guī)避原材料價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的影響。這將導(dǎo)致企業(yè)對(duì)貸款集中性需求特別大,進(jìn)而導(dǎo)致測(cè)算出的可授信額度與企業(yè)所需貸款額度偏差較大。比如常熟地區(qū)的紡織行業(yè),2009年上游原材料價(jià)格上漲速度較快,同時(shí)預(yù)計(jì)2010年原材料價(jià)格還將繼續(xù)上漲,于是很多中小企業(yè)在2010年初集中購(gòu)買原材料,造成資金需求大量增加。

4.部分中小企業(yè)為征地等方面需要虛增實(shí)收資本,造成測(cè)算時(shí)企業(yè)自有資金較多的假象,而實(shí)際自有資金不足。比如,常熟地區(qū)很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為了享受當(dāng)?shù)卣o予的優(yōu)惠政策,通過(guò)虛增注冊(cè)資本的方式取得相關(guān)條件。另外,部分中小企業(yè)為了能達(dá)到招投標(biāo)資質(zhì)等級(jí),可能通過(guò)虛增注冊(cè)資本的方式予以滿足需要。

(二)個(gè)人貸款管理辦法方面

《個(gè)人貸款管理辦法》第四十四條規(guī)定,個(gè)體工商戶和農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶申請(qǐng)個(gè)人貸款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)且金額超過(guò)五十萬(wàn)元人民幣的,按貸款用途適用相關(guān)管理辦法的規(guī)定。按照銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人員的解釋,這里的“相關(guān)管理辦法”主要指《流動(dòng)資金貸款管理辦法》和《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》。同時(shí),銀監(jiān)規(guī)定流動(dòng)資金貸款的適用范圍為:企(事)業(yè)法人或國(guó)家規(guī)定可以作為借款人的其他組織,不包括個(gè)人。這兩者之間相互沖突。

(三)固定資產(chǎn)貸款管理辦法方面

1.《固貸辦法》規(guī)定,貸款人應(yīng)對(duì)擔(dān)保物的價(jià)值和擔(dān)保人的擔(dān)保能力建立貸后動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和重估制度。重估制度是一項(xiàng)保護(hù)債權(quán)人利益的重要手段,但在當(dāng)前實(shí)際操作中,重估制度需要一套完整的市值評(píng)估體系才能實(shí)施。

2.《固貸辦法》的核心是要加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制,嚴(yán)防貸款挪用。在固定資產(chǎn)貸款中,按規(guī)定采取貸款人受托支付或借款人自主支付方式實(shí)施貸款資金支付。但是如借款人未開列專門的貸款發(fā)放賬戶,同時(shí)又采取借款人自主支付的,銀行對(duì)貸款資金交易的管理、控制就很難落實(shí)到位,主要原因是現(xiàn)在的網(wǎng)上銀行、電話銀行、聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)賬等支付手段多樣化,使得貸款資金用途監(jiān)測(cè)的難度增大,往往是等到發(fā)現(xiàn)已既成事實(shí)。若是開列專門的貸款發(fā)放賬戶,那這賬戶只能辦理該筆貸款的發(fā)放與支付,不能有借款人其他資金進(jìn)入。如此,若貸款發(fā)放專戶內(nèi)的貸款資金與借款人結(jié)算賬戶內(nèi)的資本金,需一起支付給同一交易對(duì)手的時(shí)候,就人為地把一筆業(yè)務(wù)拆分成兩筆,不便于銀行實(shí)際操作。同時(shí),在某些銀行目前的信貸管理操作系統(tǒng)中,系統(tǒng)自動(dòng)將企業(yè)的貸款發(fā)放支付賬戶對(duì)應(yīng)成還款準(zhǔn)備金賬戶,用于將來(lái)支付利息和到期還款。若是將二者區(qū)分,且貸款發(fā)放專戶不能有借款人其他資金,這會(huì)對(duì)企業(yè)的還本付息造成麻煩。

目前,有些支行對(duì)已“出賬”的固定資產(chǎn)貸款進(jìn)行內(nèi)部“凍結(jié)”,用款時(shí)按支付內(nèi)容逐筆“解凍”,以人工的方式實(shí)施控制,但這屬于非正規(guī)手段。

3.《固貸辦法》要求單筆金額超過(guò)項(xiàng)目總投資5%或超過(guò)500萬(wàn)元人民幣的貸款資金支付,銀行應(yīng)根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托,將貸款資金即時(shí)支付給符合合同約定用途的借款人交易對(duì)手。

現(xiàn)在實(shí)際支付操作過(guò)程中,該交易對(duì)手可能是本行企業(yè),也可能是異地企業(yè),甚至可能是國(guó)外企業(yè)。銀行如何實(shí)現(xiàn)當(dāng)天貸款當(dāng)天完成支付,而不出現(xiàn)“在途期”?一旦有“退票”之類情況發(fā)生,是否算是違規(guī)?直接支付又該如何完成,是用“特種轉(zhuǎn)賬憑證”,還是仍需借款企業(yè)通過(guò)簽發(fā)支票等方式進(jìn)行賬戶處理?按照該辦法操作,一方面隨著受托支付筆數(shù)的增多而加大銀行工作量;另一方面若企業(yè)想化整為零,與交易方協(xié)商后出具補(bǔ)充合同或協(xié)議,即可逃避受托支付。

4.對(duì)于固定資產(chǎn)貸款發(fā)放和支付過(guò)程中,貸款人應(yīng)確認(rèn)與擬發(fā)放貸款同比例的項(xiàng)目資本金足額到位,并與貸款配套使用;項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與已投資額相匹配等要求。這在實(shí)際的操作過(guò)程中難以把握,特別是“項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與已投資額相匹配”條款?，F(xiàn)在某些銀行行的項(xiàng)目貸款以中小型企業(yè)為主,所能提供的提款相關(guān)證明資料沒有國(guó)家大型建設(shè)項(xiàng)目正規(guī)、全面,無(wú)法提供工程進(jìn)度監(jiān)理報(bào)告等作為輔助材料,若由中介機(jī)構(gòu)、借款人承包商聯(lián)合出具證明項(xiàng)目進(jìn)度的證明單無(wú)疑將加重中小企業(yè)負(fù)擔(dān),同時(shí)可能存在項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與可行性報(bào)告預(yù)計(jì)的進(jìn)度不一致,從而出現(xiàn)實(shí)際的提款時(shí)間與計(jì)劃用款計(jì)劃時(shí)間不一致。