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房地產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文第1篇

根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號(hào)）第二十三條規(guī)定，我局認(rèn)定了本市第一批城市房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，現(xiàn)予公布。

附件：《北京市城市房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄（第一批）》

   

 二一年十一月

    北京市城市房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄（第一批）

    序號(hào) 　名 稱

    1 北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    2 北京百成首信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    3 北京普陽(yáng)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所

    4 北京西域房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司

    5 北京崇方房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    6 北京宣房房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    7 北京海創(chuàng)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    8 北京興遠(yuǎn)房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司

    9 北京潞通房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    10 北京誠(chéng)信房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

    11 北京京港房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限公司

    12 北京華信房地產(chǎn)評(píng)估公司

    13 北京市中恒業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

    14 北京北方房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司

    15 北京建亞恒泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    16 北京國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)咨詢中心

    17 北京寶信房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司

    18 北京鴻天涉外評(píng)估有限責(zé)任公司

    19 北京龍?zhí)┓康禺a(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

    20 北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    21 北京金利安房地產(chǎn)咨詢?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司

    22 北京中地華夏咨詢?cè)u(píng)估中心有限公司

    23 中地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司

    24 北京中土源房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    25 北京國(guó)土聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估中心有限責(zé)任公司

    26 北京京城捷信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

    27 北京建正房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

    28 北京天平行房地產(chǎn)咨詢有限公司

    29 北京高地經(jīng)典房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

    30 北京中地聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

   

     北京市國(guó)土資源和房屋管理局

房地產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過(guò)十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問(wèn)題,這些問(wèn)題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章

國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了評(píng)估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)

從2000 年6 月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國(guó)家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。

3、房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大

在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題

1、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不明確

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員由原來(lái)的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來(lái)源依舊是原來(lái)的業(yè)務(wù)部門，與原來(lái)的主管部門依舊有著聯(lián)系?，F(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因?yàn)?，只有這樣，有限責(zé)任公司的出資人不會(huì)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。

2、相關(guān)法律制度不健全

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，但是仍舊處于發(fā)展的初級(jí)階段。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所改制而來(lái)，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場(chǎng)，因而不能在正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對(duì)評(píng)估師，沒(méi)有一部有針對(duì)性的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)法律法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)，也沒(méi)有相應(yīng)的針對(duì)性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

3、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

(1)估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過(guò)率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過(guò)估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒(méi)有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

(3)估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過(guò)估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來(lái)看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

4、社會(huì)公信力不高

由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問(wèn)題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。

促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策

1、加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)管

采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管力度。通過(guò)整頓和加強(qiáng)有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)公平和良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性，保證房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)不受外界因素的干擾，確保評(píng)估結(jié)果的龔振興和獨(dú)立性。努力完善房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管規(guī)則，針對(duì)違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對(duì)那些在評(píng)估過(guò)程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評(píng)估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)

為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問(wèn)題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師。可以參照日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國(guó)的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來(lái)確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價(jià)師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒(méi)有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。

4、推進(jìn)信用體系建設(shè)

目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國(guó)家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒(méi)有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對(duì)各級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法、獨(dú)立、公正的評(píng)估市場(chǎng)氛圍。

總結(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評(píng)估業(yè)務(wù)量的顯著增長(zhǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀 房地產(chǎn)評(píng)估方法

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展概況

中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是一個(gè)既古老又新興的行業(yè)，是房地產(chǎn)的重要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，上千年前就產(chǎn)生了有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想的萌芽。當(dāng)時(shí)伴隨著土地和房屋買賣、租賃、課稅、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。但在20世紀(jì)50年代至 70年代這段時(shí)期，隨著廢除房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)基本消失。直至1978年以后，在改革開放的背景下，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開始復(fù)興。特別是1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大，估價(jià)法規(guī)不斷健全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，估價(jià)理論日趨成熟，估價(jià)業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著擴(kuò)大；基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開放有序和監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督的監(jiān)管體制；房地產(chǎn)估價(jià)在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，將房地產(chǎn)市場(chǎng)引向理性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的積極作用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)現(xiàn)狀

在我國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，雖然近年來(lái)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)的不斷完善，房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)也有較明顯發(fā)展。但是，相對(duì)于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)仍然存在一些不容忽視的、不利于其長(zhǎng)足發(fā)展的不利因素。

1.管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展

從我國(guó)目前管理體制來(lái)看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和國(guó)有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過(guò)很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。

2.估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求

我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過(guò)全國(guó)統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

3.自律不夠

國(guó)外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到位，還沒(méi)有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。

4.制約力不夠

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒(méi)有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒(méi)有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬(wàn)元甚至幾千萬(wàn)元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒(méi)有評(píng)估程序，沒(méi)有計(jì)算過(guò)程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒(méi)有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行為沒(méi)有評(píng)判的依據(jù)，更無(wú)處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。

三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估方法

1.成本法

適用于舊房地產(chǎn)的基本公式是：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊。我認(rèn)為以上的公式存在問(wèn)題，現(xiàn)在土地出讓是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本是土地開發(fā)完成后的價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地的重置成本應(yīng)該是到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值，包含建設(shè)期的貸款利息和開發(fā)利潤(rùn)。

所以我認(rèn)為這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得價(jià)+附屬費(fèi)用+有關(guān)稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開發(fā)利潤(rùn)）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)）×成新率。

2.市場(chǎng)法

比較法是將估價(jià)對(duì)象和估價(jià)的時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。

比較法適用于本身具有交易性的房地產(chǎn)，該方法是不適用很少發(fā)生交易數(shù)量比較少的房地產(chǎn)。

3.收益法

按照我國(guó)目前的土地出讓政策，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到的是一種不完全的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，實(shí)際上跟用加和法得到的還原利率口徑是不一致的。若收入、費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)該考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開發(fā)利潤(rùn)一樣，因?yàn)樗郧‘?dāng)?shù)氖找媛?，恰?dāng)?shù)恼郜F(xiàn)期折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)整。例如客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用的貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法實(shí)際上是一種動(dòng)態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種方法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生的假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。

3.4假設(shè)開發(fā)法

運(yùn)用該方法要注意兩個(gè)問(wèn)題：第一是房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率的不同。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率。而對(duì)假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率，教材中說(shuō)，與收益法中的資本化率原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤(rùn)兩部分。教材中所說(shuō)的折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只不過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)的收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益率而已，因此稱房地產(chǎn)開發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開發(fā)收益率運(yùn)用于開發(fā)完成后價(jià)值和開發(fā)成本費(fèi)用的折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率運(yùn)用于通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的求取。

四、結(jié)論

科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。房地產(chǎn)估價(jià)的對(duì)象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來(lái)看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對(duì)象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱萍，王輝，資產(chǎn)評(píng)估學(xué)，復(fù)旦大學(xué)出版社，2014

[2] 張東紅，談我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展對(duì)策[J]，山東建筑，2014

房地產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文第4篇

一、非屬歸檔文件大量充斥

根據(jù) 2001 年建設(shè)部頒發(fā)的《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第八條規(guī)定 ：下列文件材料屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的歸檔范圍。

（一）房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)屬登記確權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移及變更、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有關(guān)的證明和文件，包括 ：(1) 房地產(chǎn)權(quán)利人（自然人或法人）的身份（資格）證明、法人人的身份證明、授權(quán)委托書等 ；(2) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地使用權(quán)證書或者土地來(lái)源證明，房屋拆遷批件及補(bǔ)償安置協(xié)議書，聯(lián)建或者統(tǒng)建合同，翻改擴(kuò)建及固定資產(chǎn)投資批準(zhǔn)文件，房屋竣工驗(yàn)收有關(guān)材料等 ；(3) 房地產(chǎn)買賣合同書、房產(chǎn)繼承書、房產(chǎn)贈(zèng)與書、房產(chǎn)析產(chǎn)協(xié)議書、房產(chǎn)交換協(xié)議書、房地產(chǎn)調(diào)撥憑證、有關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的上級(jí)批件、有關(guān)房產(chǎn)的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等 ；(4) 設(shè)定房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的有關(guān)合同、文件等。

（二）房屋及其所占用的土地使用權(quán)權(quán)屬界定位置圖，包括：房地產(chǎn)分幅平面圖、分丘平面圖、分層分戶平面圖等。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中形成的各種文件材料，包括：房產(chǎn)登記申請(qǐng)書、收件收據(jù)存根、權(quán)屬變更登記表、房地產(chǎn)狀況登記表、房地產(chǎn)勘測(cè)調(diào)查表、墻界表、房屋面積計(jì)算表、房地產(chǎn)登記審批表、房屋滅籍申請(qǐng)表、房地產(chǎn)稅費(fèi)收據(jù)存根等。

（四）反映和記載房地產(chǎn)權(quán)屬狀況的信息資料，包括：統(tǒng)計(jì)報(bào)表、攝影片、照片、錄音帶、錄象帶、縮微膠片、計(jì)算機(jī)軟盤、光盤等。

（五）其他有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬的文件資料，包括 ：房地產(chǎn)權(quán)屬凍結(jié)文件、房屋權(quán)屬代管文件、歷史形成的各種房地產(chǎn)權(quán)證、契證、賬、冊(cè)、表、卡等。

在實(shí)際工作中，有許多不屬于歸檔范圍的文件、資料充塞其中，增加了每份檔案的體積和重量，占用了庫(kù)房空間，增加了管理成本。以鶴壁市為例，房地產(chǎn)交易過(guò)程中形成的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、戶型圖測(cè)繪報(bào)告等都要求存檔，這與建設(shè)部的規(guī)定和現(xiàn)行管理體制都產(chǎn)生了矛盾。首先，評(píng)估機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，原來(lái)都屬于房管部門管理，業(yè)務(wù)往來(lái)較多，辦理房地產(chǎn)交易等業(yè)務(wù)必須先評(píng)估、測(cè)繪，這已經(jīng)形成了慣例，因此評(píng)估報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告也成了必收的要件?，F(xiàn)在，評(píng)估機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)和房管部門實(shí)行了脫鉤，但仍然存在一定聯(lián)系，以往形成的慣例并未因此而改變。但由于評(píng)估、測(cè)繪機(jī)構(gòu)缺乏規(guī)范的檔案管理制度，其產(chǎn)生的文件、資料均由房地產(chǎn)權(quán)屬檔案館保存，導(dǎo)致有關(guān)人員經(jīng)常到檔案室查閱核驗(yàn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔范圍的列述，并沒(méi)有提到評(píng)估報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告等。因?yàn)?，這些資料并不反映房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，沒(méi)有保存的價(jià)值。況且，評(píng)估報(bào)告、測(cè)繪報(bào)告作為一種完整的技術(shù)報(bào)告，不只是評(píng)估結(jié)果、測(cè)繪結(jié)果本身，而且還有委托書、有關(guān)說(shuō)明、附件、目錄、封面等，整個(gè)報(bào)告書多達(dá)十幾頁(yè)甚至更多。如果全部進(jìn)行歸檔，每份的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案案卷的厚度要增加一倍以上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，將會(huì)占用巨大的庫(kù)房空間，浪費(fèi)人力物力。

鑒于房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬檔案歸檔范圍，筆者建議，房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)不應(yīng)當(dāng)予以歸檔保存，應(yīng)該分別交由估價(jià)機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)自行妥善保管 ；其他類似的文件、資料，檔案管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為沒(méi)有保存價(jià)值的，也可不予以歸檔保存，或做銷毀、或作為資料備查。二、新版房產(chǎn)證注銷后的裝訂全國(guó)統(tǒng)一的新版房產(chǎn)證，在各地已經(jīng)使用了多年，其優(yōu)越性十分明顯。但是 , 房產(chǎn)證注銷以后如何裝訂，卻是房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理機(jī)構(gòu)所面臨的一個(gè)新的難題。

第一、由于新版房產(chǎn)證尺寸比標(biāo)準(zhǔn)的文件用紙小，且封面有一層塑料薄膜，注銷以后，如果直接裝訂則顯得不整齊，也不符合檔案整理的要求，若要加邊又不容易粘貼襯紙。

第二、新版房產(chǎn)證封皮厚重，僅兩頁(yè)封皮就占一般交易卷宗厚度的 1/3 多，占其總重量近 1/2。而且凡是轉(zhuǎn)移、變更類型的案卷，幾乎都有注銷的房產(chǎn)證。隨著房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的日益活躍，產(chǎn)權(quán)變更頻繁發(fā)生，越來(lái)越多的注銷房產(chǎn)證需要隨檔案一起歸整入庫(kù)。如果將封皮一起裝訂進(jìn)檔案，長(zhǎng)久下去，檔案庫(kù)房的空間將被過(guò)多的占用，庫(kù)房承受的壓力也會(huì)增大。

第三、對(duì)于一卷多證的案卷，一旦整體發(fā)生變更，要把多本、甚至十幾本注銷的房產(chǎn)證，連同新卷宗一起裝訂，實(shí)在是勞命傷財(cái)。對(duì)于目前仍采用傳統(tǒng)立卷方式進(jìn)行歸檔的做法，需要改進(jìn)。

房地產(chǎn)評(píng)估管理辦法范文第5篇

關(guān)鍵詞：改制企業(yè) 租用資產(chǎn) 問(wèn)題及對(duì)策

一、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)的形成

改制企業(yè)租用的公有資產(chǎn)，是企業(yè)改制中剝離的公有資產(chǎn)在明晰公有產(chǎn)權(quán)后仍由改制企業(yè)租用的資產(chǎn)。所謂剝離公有資產(chǎn)是指在企業(yè)改制過(guò)程中將原國(guó)有集體企業(yè)中不屬于擬建股份制企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債從原有企業(yè)賬目中分離出去的行為。

剝離的公有資產(chǎn)主要有按政策規(guī)定進(jìn)行的剝離和按企業(yè)實(shí)際需要進(jìn)行的剝離。前者如保留在改制企業(yè)的職工福利費(fèi)、規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的應(yīng)付工資和未參加統(tǒng)籌前的離退休人員醫(yī)療保險(xiǎn)福利費(fèi)等共有資產(chǎn)。后者如企業(yè)初次改制中不愿買、不讓買及買不了而剝離的資產(chǎn)。不愿買的資產(chǎn)如企業(yè)托兒所、醫(yī)務(wù)室等福利資產(chǎn)、長(zhǎng)期閑置資產(chǎn)、技術(shù)落后的設(shè)備等，這些資產(chǎn)購(gòu)買后不能產(chǎn)生預(yù)期效益，有的可能還會(huì)成為企業(yè)新的負(fù)擔(dān)；不讓買的資產(chǎn)諸如地方政府規(guī)定不允許出售的商業(yè)用地、產(chǎn)權(quán)不清的房地產(chǎn)或房地兩權(quán)分離后有糾紛的房產(chǎn)、地產(chǎn)；買不了的資產(chǎn)是指改制企業(yè)股東無(wú)承受能力而暫不購(gòu)買但政府主管部門允許分期購(gòu)買或租用的資產(chǎn)。

隨著改制的不斷深化，公有資產(chǎn)管理的加強(qiáng)，股權(quán)的逐步集中，房地產(chǎn)的大幅升值，過(guò)去許多有問(wèn)題的資產(chǎn)隨著時(shí)間的推移已不再成為問(wèn)題。如職工共有資產(chǎn)的定性，應(yīng)收應(yīng)付款訴訟時(shí)效的到期，閑置資產(chǎn)及非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的盤活，城市改造的初步到位，許多改制中剝離的公有資產(chǎn)已有歸宿。本文只對(duì)改制中剝離的土地、房產(chǎn)、設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)租用問(wèn)題進(jìn)行討論。

二、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在的問(wèn)題

在改制初期，各地政府為加快改制步伐，穩(wěn)定職工隊(duì)伍，在確保國(guó)有資產(chǎn)不流失的前提下對(duì)改制企業(yè)實(shí)施了一系列照顧扶持政策，其中對(duì)出租給改制企業(yè)使用的土地房產(chǎn)采取價(jià)格優(yōu)惠就是措施之一。如本市曾對(duì)土地租金進(jìn)行限價(jià)，規(guī)定臨近市區(qū)的土地租金每畝每年最高不超過(guò)10 000元，土地租金每三年調(diào)整一次，每次增幅不超過(guò)30%。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，特別是房地產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)過(guò)快，導(dǎo)致了新形勢(shì)下改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)中出現(xiàn)了新的問(wèn)題。主要有以下幾個(gè)方面：

（一）租金價(jià)格總體偏低，有失合理

由于房地產(chǎn)的大幅漲價(jià)，目前商業(yè)用地拍賣價(jià)格連創(chuàng)新高。如本市一些較偏的商業(yè)用地每平方米競(jìng)拍價(jià)已達(dá)1萬(wàn)元，臨近商業(yè)核心圈地區(qū)的商業(yè)用地已超4萬(wàn)元。即使對(duì)改制企業(yè)按每畝每年10萬(wàn)元計(jì)算土地租金，與每平方米競(jìng)拍價(jià)已超4萬(wàn)元的裸地價(jià)格計(jì)算的利息也差距甚遠(yuǎn)。

（二）行業(yè)之間起點(diǎn)不一，有失公平

初次改制是以行業(yè)系統(tǒng)為單位開展的，剝離的房產(chǎn)或土地在各系統(tǒng)之間是不相同的。如工業(yè)系統(tǒng)剝離的土地主要是工業(yè)劃撥用地，單宗土地?cái)?shù)量大，而商貿(mào)系統(tǒng)剝離的土地主要是商業(yè)用地，單宗土地?cái)?shù)量小，但轉(zhuǎn)讓價(jià)格高，且同一塊土地上有不同的商貿(mào)業(yè)態(tài)，有的還分屬多家投資主體。雖經(jīng)十多年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的磨合洗禮，加上政企分開后公有資產(chǎn)的歸并管理，改制企業(yè)已對(duì)土地租金價(jià)格走高趨勢(shì)形成共識(shí)，但各行業(yè)之間、大商場(chǎng)與小門店之間、各種商業(yè)業(yè)態(tài)之間、公益辦公用房與經(jīng)營(yíng)用房之間、不同樓層的商業(yè)用房之間、即使同類業(yè)態(tài)在同一區(qū)域不同路段之間的租金都有一定的差別，這些差別在改制初期，由于房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，又有政府指導(dǎo)價(jià)參考，還算相對(duì)公正，但到現(xiàn)在差距已經(jīng)拉大。雖然我市商貿(mào)企業(yè)的公有資產(chǎn)已歸并到一家企業(yè)管理，經(jīng)過(guò)前期說(shuō)服溝通，調(diào)整幅度已逐步跳出政府指導(dǎo)價(jià)的限制，但與民間企業(yè)相比，還是相當(dāng)?shù)谋阋?，特別是改制企業(yè)租用公有房產(chǎn)后再分割轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營(yíng)者賺取大額差價(jià)，確有欠公平的地方。

（三）大幅度調(diào)整有限制，有失公正

目前限制調(diào)整的原因主要有兩個(gè)方面：一是政府指導(dǎo)文件的限制。因?yàn)槌醮胃闹茣r(shí)各地政府都有承諾，目前雖有所突破，但突破幅度還不能太離譜。二是土地和房產(chǎn)分別擁有帶來(lái)的限制。有的企業(yè)在改制中購(gòu)買了房產(chǎn)和部分土地，有的只購(gòu)買了房產(chǎn)未購(gòu)買土地。有的改制企業(yè)是向銀行或法院購(gòu)買的房產(chǎn)，而土地卻仍為公有。房產(chǎn)和土地的關(guān)連性導(dǎo)致單方要求大幅提高土地租用價(jià)格有難度。

（四）資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任不清，有失安全

主要是房地分離后造成的資產(chǎn)保護(hù)責(zé)任很難厘清。如改制企業(yè)要擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)過(guò)有權(quán)部門批準(zhǔn)后在租用的土地上建造房產(chǎn)，受托經(jīng)營(yíng)的公有企業(yè)如何體現(xiàn)擁有者的權(quán)利，如何同步提高收益；土地租給改制企業(yè)，表明使用權(quán)已交給使用者，雖然產(chǎn)權(quán)證上數(shù)量不會(huì)減少，但使用者亂搭亂建、開河筑路現(xiàn)象很難控制，一旦使用不當(dāng)產(chǎn)生問(wèn)題責(zé)任如何認(rèn)定。特別是個(gè)別改制企業(yè)按比例擁有部分土地使用權(quán)，誰(shuí)是土地使用權(quán)的主人，雖然法律上可定性為共有土地，但往往擁有房產(chǎn)的人處在相對(duì)有利的地位。城市拆遷往往只補(bǔ)房產(chǎn)，不補(bǔ)或少補(bǔ)公有土地價(jià)值，即使補(bǔ)償土地價(jià)值，往往也只是純土地的收購(gòu)價(jià)格，房地產(chǎn)的商譽(yù)價(jià)值（即房地產(chǎn)交易價(jià)格-房產(chǎn)建造成本-土地使用權(quán)價(jià)格的余額）土地?fù)碛姓卟荒芄蚕怼?/p>

三、改制企業(yè)租用公有資產(chǎn)存在問(wèn)題的對(duì)策

針對(duì)上述存在問(wèn)題，筆者認(rèn)為要著眼改制成功的主流，承認(rèn)改革的歷史和新形勢(shì)下對(duì)新問(wèn)題的預(yù)估不足，在確保企業(yè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌完善措施。

（一）政府部門可適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)

改制已有十多年歷史，十多年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了翻天覆地的變化，雖其中不免有人為炒作等因素的干擾，但筆者始終認(rèn)為今天的房地產(chǎn)價(jià)格提高是對(duì)過(guò)去不合理房地產(chǎn)價(jià)格的矯正，只不過(guò)是某些地區(qū)、個(gè)別時(shí)段有矯枉過(guò)正之嫌。作為地方政府的職能管理部門理應(yīng)順應(yīng)歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，在設(shè)計(jì)房?jī)r(jià)調(diào)控措施時(shí)，也應(yīng)將公布本地區(qū)房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)作為“組合拳”措施之一。房地產(chǎn)出租指導(dǎo)價(jià)的公布不僅可以引導(dǎo)房地產(chǎn)的出租行為，間接穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)作為權(quán)威部門制定的指導(dǎo)價(jià)，更具有公信力，也容易被改制企業(yè)接受。如條件不成熟，當(dāng)前也可公布一個(gè)政府收購(gòu)?fù)恋氐幕鶞?zhǔn)價(jià)作為應(yīng)急方案出臺(tái)，讓公有資產(chǎn)管理企業(yè)協(xié)商時(shí)有據(jù)可依。

（二）通過(guò)拍租、協(xié)商辦法來(lái)提高房地產(chǎn)出租價(jià)格

一是對(duì)商業(yè)用房中的獨(dú)立門面，可以分割的獨(dú)立用房，條件允許拍租的房地產(chǎn)，不應(yīng)再拘泥是否是改制企業(yè)承租，可一律采用公開拍租，原承租企業(yè)優(yōu)先承租的辦法，這樣不僅可以讓租金價(jià)格更加市場(chǎng)化，同時(shí)對(duì)暫不能公開拍租的房地產(chǎn)出租也有指導(dǎo)意義。二是對(duì)不宜公開拍租的房地產(chǎn)，可參照民間出租房地產(chǎn)的辦法，租金每年調(diào)整一次，通過(guò)“積跬步至千里”的累積辦法逐步將租金提高到合理的價(jià)位。

（三）適時(shí)公開處置一批剝離房地產(chǎn)

對(duì)房地合一產(chǎn)權(quán)清晰、出租價(jià)格又偏低的房地產(chǎn)可公開掛牌轉(zhuǎn)讓。對(duì)其他租金較低及象征性收取租金的剝離資產(chǎn)可按原改制移交清冊(cè)作一次徹底清理，打包賣給改制企業(yè)或公開出售，以對(duì)剝離資產(chǎn)作一個(gè)了斷。

（四）探討房地分離資產(chǎn)的管理辦法

改制中房地分離是由歷史原因造成的。政策不健全是其主要原因，房地分離評(píng)估及會(huì)計(jì)分開核算為具體實(shí)施創(chuàng)造了條件。政府職能管理部門、受托管理企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)有義務(wù)共同努力來(lái)探討房地分離的后續(xù)處理辦法。

一是土地管理部門應(yīng)加強(qiáng)土地出租價(jià)格的審核。土地管理部門是土地管理的綜合職能部門，在辦理土地使用權(quán)抵押貸款時(shí)，對(duì)出租的公有土地使用權(quán)零抵押或部分抵押時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)出租土地的價(jià)格審核，督促公有土地出租價(jià)格不應(yīng)低于政府指導(dǎo)價(jià)，引導(dǎo)土地資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)樹立成本效益觀念，合理使用公有土地，確保公有土地的安全完整。

二是房管部門在辦理房地分離房產(chǎn)租賃登記備案時(shí)要增加提供土地權(quán)屬證明或土地使用權(quán)租賃合同的要求，以強(qiáng)化政府對(duì)公有土地使用權(quán)的監(jiān)管。

三是土地受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)要通過(guò)公開處置房產(chǎn)或地產(chǎn)，力促房地合一。對(duì)房地分離擁有產(chǎn)權(quán)的，地方政府應(yīng)鼓勵(lì)改制企業(yè)允許參照初期的改制優(yōu)惠政策購(gòu)買公有地產(chǎn)，對(duì)承受能力受限企業(yè)可將擬轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)評(píng)估后轉(zhuǎn)成價(jià)值形態(tài)，再以原土地使用權(quán)抵押作為欠款讓改制企業(yè)分期購(gòu)買。對(duì)改制企業(yè)仍不愿購(gòu)買的土地，可由公有資產(chǎn)受托經(jīng)營(yíng)企業(yè)視承受能力沿用原評(píng)估方法按再評(píng)估后的價(jià)格贖回原出售的房產(chǎn)，待兩權(quán)合一后仍將房地產(chǎn)出租給改制企業(yè)使用。