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不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程范文第1篇

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn) 登記工作 管理基礎(chǔ)平臺(tái)

中圖分類號(hào)：F750 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2016）17-0134-01

由于不動(dòng)產(chǎn)登記工作分散在多個(gè)政府部門，各個(gè)政府部門獨(dú)立地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)行管理，這就在一定程度上阻礙了不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享工作的發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)正加緊研究不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理平臺(tái)建設(shè)研究工作，該工作對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)而巨大的影響，有效地促進(jìn)了不動(dòng)產(chǎn)信息登記管理工作的發(fā)展。

1.平臺(tái)建設(shè)思路

1.1 頂層設(shè)計(jì)

在充分調(diào)研和研究分析已有的不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋等）調(diào)查、登記簿冊(cè)、圖件成果、軟件系統(tǒng)、和數(shù)據(jù)庫(kù)成果的基礎(chǔ)上，以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范為依據(jù)，通過(guò)梳理土地、房屋、相關(guān)權(quán)利登記業(yè)務(wù)流程，結(jié)合土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理需求，建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全流程網(wǎng)上運(yùn)行；通過(guò)制定不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合、建庫(kù)、交換等方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，基本形成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全市、時(shí)序清晰、相互關(guān)聯(lián)、布局合理、實(shí)時(shí)更新的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源體系；實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息與審批和交易信息網(wǎng)上實(shí)時(shí)互通共享；實(shí)現(xiàn)向同級(jí)公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門共享的信息完備、準(zhǔn)確、可靠；最終實(shí)現(xiàn)各類不動(dòng)產(chǎn)從分散登記到統(tǒng)一登記的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的全面、統(tǒng)一的監(jiān)管，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

1.2 開展不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作

按照中央和省政府的相關(guān)工作部署，為全面完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，在對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》充分理解的基礎(chǔ)上，遵循《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和信息化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，以建設(shè)實(shí)用性、規(guī)范性的應(yīng)用系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)信息的統(tǒng)一確權(quán)登記。目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)整合的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要集中在不動(dòng)產(chǎn)登記局。存在著土地檔案數(shù)據(jù)未電子化、房產(chǎn)數(shù)據(jù)無(wú)矢量坐標(biāo)、土地登記數(shù)據(jù)無(wú)固定坐標(biāo)基準(zhǔn)等諸多問題。要求不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作實(shí)現(xiàn)：統(tǒng)一整合標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范建設(shè)方案；加強(qiáng)整合力度，深挖數(shù)據(jù)價(jià)值；加強(qiáng)檢查力度，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量；數(shù)據(jù)的繼承性與可持續(xù)性。

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)整體流程如下圖1所示：

2.不動(dòng)產(chǎn)登記管理基礎(chǔ)平臺(tái)的實(shí)現(xiàn)

2.1 基礎(chǔ)平臺(tái)的總體框架

以國(guó)家級(jí)《不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)》總體框架為指導(dǎo)，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)匯交整合服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資源、應(yīng)用服務(wù)進(jìn)行整合，統(tǒng)一配置、集中管理與調(diào)度，提供服務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)匯交整合和不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)的建設(shè)將采用Oracle、ArcGIS等成熟可靠的軟件產(chǎn)品，基于面向服務(wù)的體系架構(gòu)（SOA）進(jìn)行設(shè)計(jì)，運(yùn)用優(yōu)秀的企業(yè)級(jí)軟件開發(fā)框架開發(fā)建立系統(tǒng)應(yīng)用框架。采用C/S與B/S結(jié)合的多層架構(gòu)進(jìn)行組織，確保系統(tǒng)的優(yōu)越性?？傮w框架如下圖2：

2.2 部署模式

采用大集中的部署模式，即不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)和不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)均部署在不動(dòng)產(chǎn)登記局，系統(tǒng)在部署上采用網(wǎng)絡(luò)分布的B/S運(yùn)行模式通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)專網(wǎng)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)管理和不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)共享，縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)專網(wǎng)連接到市級(jí)開展不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理、信息共享查詢等工作。在不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)專網(wǎng)的基礎(chǔ)上，提供不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的共享、查詢分析服務(wù)，為房產(chǎn)等相關(guān)審批交易部門提供數(shù)據(jù)推送共享服務(wù)。系統(tǒng)通過(guò)國(guó)土資源業(yè)務(wù)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)上報(bào)省級(jí)平臺(tái)。通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)對(duì)接，提供公開查詢功能，為社會(huì)公眾提供公開查詢服務(wù)（見圖3）。

2.3 登記發(fā)證系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容

2.3.1不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查及應(yīng)用管理系統(tǒng)

系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)登記管理所需要的空間信息、屬性信息等各類數(shù)據(jù)管理，支持不動(dòng)產(chǎn)單元圖形處理、數(shù)據(jù)分類查詢等功能，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供數(shù)據(jù)支撐。提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的后臺(tái)管理功能，包括：權(quán)限管理、流程管理、圖形配置管理、統(tǒng)計(jì)分析配置管理及數(shù)據(jù)共享服務(wù)管理等。

2.3.2不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證及檔案管理系統(tǒng)

系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、受理、審核、登簿、繕證、繳費(fèi)發(fā)證、歸檔全流程的網(wǎng)絡(luò)化、信息化管理。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)電子檔案的有效整合、檔案數(shù)據(jù)安全的有效管理、檔案信息的高效共享利用。

2.3.3不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)是按照特定策略組織存儲(chǔ)的覆蓋不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)集合，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息相關(guān)的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、圖片等各類數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一組織、存儲(chǔ)、管理、維護(hù)和更新，滿足不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的檢查入庫(kù)、組織管理、查詢檢索、導(dǎo)入導(dǎo)出、數(shù)據(jù)分發(fā)、專題制作、更新維護(hù)、日志管理、監(jiān)測(cè)預(yù)警等要求。

2.3.4不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享查詢分析系統(tǒng)

面向國(guó)土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等交易審批部門，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記-審批-交易信息實(shí)時(shí)互通共享。同時(shí)系統(tǒng)面向公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門，提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享服務(wù)，滿足這些部門日常管理工作對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查驗(yàn)需求。

3. 結(jié)語(yǔ)

新的發(fā)展形勢(shì)下做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)研究工作具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，為此，廣大平臺(tái)研發(fā)人員應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)先進(jìn)的科學(xué)知識(shí)，善于總結(jié)借鑒優(yōu)秀的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際工作中秉持認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木瘢瑥亩龠M(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的長(zhǎng)足進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)

[1]何歡樂，姜棟，張鵬.切實(shí)推進(jìn)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路――解決分散登記問題的過(guò)渡期方案[J].中國(guó)土地科學(xué).2013（07）

不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程范文第2篇

一、農(nóng)村登記工作現(xiàn)狀分析

重慶市是全國(guó)唯一集體土地面積占全市幅員總面積超過(guò)90%的直轄市，“大城市、大農(nóng)村”特征明顯。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，農(nóng)村區(qū)域的登記工作有以下特點(diǎn)：

第一，多部門辦理，權(quán)利人多跑路。機(jī)構(gòu)整合前，各類登記業(yè)務(wù)分別由國(guó)土房管、農(nóng)業(yè)和林業(yè)等部門辦理。因此，農(nóng)戶所擁有的物權(quán)需向多個(gè)部門申請(qǐng)登記，再加上基層受理點(diǎn)少，辦事極為不便（見表1）。

第二，農(nóng)、林部門的登記從法律層面理解應(yīng)屬行政行為，而非登記行為。具體表現(xiàn)為物權(quán)與債權(quán)的混合登記，如：以土地承包經(jīng)營(yíng)合同為依據(jù)的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記” 是物權(quán)，即承包權(quán)（本權(quán)）；而以流轉(zhuǎn)協(xié)議為依據(jù)的“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)備案登記”卻是債權(quán)，即經(jīng)營(yíng)權(quán)。另外，由于目前承包權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離尚無(wú)法律支撐，故出現(xiàn)了同名不同質(zhì)的現(xiàn)象。同為“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”的登記，一個(gè)是指承包權(quán)的登記，另一個(gè)卻是指經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)備案登記。

第三，各部門辦理登記的依據(jù)、登記類型、登記流程及登記內(nèi)容不一致。如：農(nóng)林缺少“轉(zhuǎn)移登記”類型，故只能將權(quán)利主體的轉(zhuǎn)移納入“變更登記”；登記內(nèi)容缺少土地用途細(xì)化類別、農(nóng)地等級(jí)及價(jià)格等客體要素。另外，各部門發(fā)出的權(quán)利證書之間存在權(quán)利重疊現(xiàn)象，如：退耕還林后農(nóng)戶取得了林權(quán)證，但農(nóng)戶手中持有的耕地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證并未收回注銷。

第四，用于登記的權(quán)籍調(diào)查成果差異較大。國(guó)土房管部門在宅基地使用權(quán)的登記發(fā)證中主要采用大比例尺“實(shí)地測(cè)量”和“調(diào)繪丈量”兩種方式，前者精度高、相對(duì)關(guān)系準(zhǔn)確，是理想的數(shù)據(jù)獲取手段，但受經(jīng)費(fèi)制約，目前全市僅有長(zhǎng)壽等個(gè)別區(qū)縣采用此方法，多數(shù)區(qū)縣仍采用后者。農(nóng)、林部門由于在前兩輪土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)頒證時(shí)并未嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查規(guī)程》開展調(diào)查，而是以“畝產(chǎn)面積”“估算面積”等習(xí)慣方式進(jìn)行確權(quán)發(fā)證，后又以國(guó)土“二調(diào)數(shù)據(jù)”為控制進(jìn)行面積平差后進(jìn)行補(bǔ)充完善，故證載面積與實(shí)際面積差異較大。豐都試點(diǎn)對(duì)此進(jìn)行了驗(yàn)證：試點(diǎn)3個(gè)社的農(nóng)戶實(shí)地地塊數(shù)均大于權(quán)證記載地塊數(shù)，平均差異約30%；實(shí)有地塊面積也普遍大于證載面積，平均差異超50%。

第五，沒有統(tǒng)一的登記數(shù)據(jù)庫(kù)及信息平臺(tái)。國(guó)土房管部門依托全市的地房籍信息系統(tǒng)和各區(qū)縣自行采用的信息平臺(tái)辦理登記和實(shí)行數(shù)據(jù)庫(kù)管理；農(nóng)、林部門則多采取臺(tái)帳式管理方式對(duì)確權(quán)頒證成果進(jìn)行管理，由于沒有開展測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的空間調(diào)查，無(wú)法建立矢量圖形數(shù)據(jù)庫(kù)，僅靠文字描述區(qū)分地塊的權(quán)屬界線，造成權(quán)利無(wú)法落地、糾紛難以調(diào)處等諸多問題。

二、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)整合、優(yōu)化重在“簡(jiǎn)”

農(nóng)村區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記相對(duì)于城鎮(zhèn)而言，雖然其主體、客體及民事法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單、清晰，登記類型和登記頻次也較少，但卻存在區(qū)域范圍廣、交通不便、服務(wù)窗口和工作人員少等實(shí)際問題，農(nóng)村居民辦事極為不便。因此，我們須在相關(guān)法律法規(guī)框架下，重新對(duì)農(nóng)村區(qū)域各類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)進(jìn)行全面梳理、整合和優(yōu)化，最大程度地方便群眾，不能簡(jiǎn)單照搬城鎮(zhèn)區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記體系。

首先，按照《物權(quán)法》所指，作為物權(quán)的土地承包權(quán)應(yīng)納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，而債權(quán)類的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)登記不納入，仍由原部門進(jìn)行行政管理。再依據(jù)《條例》第五條，我市農(nóng)村區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)主要涉及以下九種權(quán)利：集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、森林或林木所有權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)，以及法律規(guī)定需要登記的其它不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

其次，筆者認(rèn)為應(yīng)按照上述權(quán)利類型，結(jié)合登記實(shí)務(wù)，可遵循以下規(guī)則進(jìn)行業(yè)務(wù)歸類：一是房地一體原則，將土地連同房屋一體登記，如宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記；二是將部分權(quán)利按其主導(dǎo)因素進(jìn)一步細(xì)分后同級(jí)并列，如抵押權(quán)分為一般抵押權(quán)和最高抵押權(quán)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)分為以家庭承包方式取得和其他方式取得；三是查封、預(yù)告、更正等非權(quán)利登記業(yè)務(wù)在各種權(quán)利中盡管都涉及，但其設(shè)立、變更、解除的登記行為和類型有別于權(quán)利登記類，因此，可將其歸入非權(quán)利類；四是為方便權(quán)利人多手業(yè)務(wù)并案辦理，可根據(jù)需求合理設(shè)定打包業(yè)務(wù)，如：農(nóng)房分家析產(chǎn)中先進(jìn)行權(quán)利分割再進(jìn)行轉(zhuǎn)移的，兩手業(yè)務(wù)可設(shè)定為打包業(yè)務(wù)，登記機(jī)構(gòu)一次受理、一鍵登簿按邏輯關(guān)系形成各自登記簿，將會(huì)極大地提高工作效率（見表2）。

三、權(quán)籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)的銜接重在“實(shí)”

權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，集體土地所有權(quán)、使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)一直由國(guó)土房管部門負(fù)責(zé)，有較好的基礎(chǔ)，各區(qū)縣可根據(jù)實(shí)際選擇“實(shí)地測(cè)量”（長(zhǎng)壽模式）或“調(diào)繪丈量”（豐都模式）即可，關(guān)鍵是要解決好與農(nóng)、林原有成果數(shù)據(jù)的銜接。從豐都試點(diǎn)可以看出，農(nóng)、林部門已頒發(fā)的權(quán)證數(shù)據(jù)與實(shí)際存在較大的差異，而《條例》之“穩(wěn)定連續(xù)的原則”肯定了原有數(shù)據(jù)的合法性。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和林權(quán)類的權(quán)籍調(diào)查，我們必須新、舊區(qū)別對(duì)待。新增的權(quán)利調(diào)查可依據(jù)相關(guān)調(diào)查規(guī)程開展；原有部分的數(shù)據(jù)銜接應(yīng)從以下方面尋找解決辦法：一是從法律層面尋求支持，對(duì)現(xiàn)有法律、法規(guī)未明確的一方面可爭(zhēng)取在《重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》（起草中）予以明確，另一方面可與市級(jí)相關(guān)部門聯(lián)合行文明確；二是通過(guò)技術(shù)層面科學(xué)處理，盡快在《重慶市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查細(xì)則》（編制中）中單獨(dú)章節(jié)作分類規(guī)定；三是制定個(gè)案處理機(jī)制，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)請(qǐng)示相關(guān)主管部門后個(gè)案處理。另外，《不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則》在應(yīng)用于南方多數(shù)地區(qū)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)編碼時(shí)存在位數(shù)不足而無(wú)法滿足管理需要的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在“社級(jí)經(jīng)濟(jì)組織”和以家庭為承包主體的“農(nóng)戶”兩個(gè)管理層級(jí)的信息無(wú)法在28位編碼中得以體現(xiàn)。因此，我們應(yīng)考慮符合國(guó)家要求的條件下進(jìn)行地方創(chuàng)新，即在包含國(guó)家要求的28位編碼的基礎(chǔ)上，利用技術(shù)手段合理擴(kuò)展3?-5位編碼，既符合國(guó)家要求，又能滿足地方的管理需要。

四、信息平臺(tái)的打造重在“快”

信息平臺(tái)建設(shè)應(yīng)以滿足不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)需要為目的，與權(quán)籍調(diào)查緊密結(jié)合。目前，我市的登記信息平臺(tái)已初步搭建完成，考慮到城鎮(zhèn)和農(nóng)村的權(quán)調(diào)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、登記業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)等尚存區(qū)別，故平臺(tái)建設(shè)可在符合國(guó)家相關(guān)要求的前提下暫將農(nóng)村和城鎮(zhèn)分開打造，條件具備后再合二為一。重點(diǎn)要解決好農(nóng)、林版塊的納入問題：一是農(nóng)林部門移交數(shù)據(jù)如何導(dǎo)入新數(shù)據(jù)庫(kù)；二是在國(guó)家《不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)規(guī)范》的框架下如何增加字段解決不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的擴(kuò)展需要；三是如何提高系統(tǒng)的兼容性，既符合國(guó)家要求，又滿足現(xiàn)階段實(shí)際工作的需要；四是如何做好系統(tǒng)的過(guò)渡，可考慮將農(nóng)、林板塊與土地房屋板塊設(shè)計(jì)成外合內(nèi)分、結(jié)構(gòu)相同但對(duì)數(shù)據(jù)質(zhì)量要求略有區(qū)別的登記系統(tǒng)，以便農(nóng)林部門移交數(shù)據(jù)后即可順利開展相關(guān)登記業(yè)務(wù)，從而保確農(nóng)戶日常辦證的需要。

不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程范文第3篇

一、要解決這些問題，必須深入探討我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)的本質(zhì)，尋找切實(shí)可行的辦法

我國(guó)房屋的所有權(quán)主體沒有限制，而土地實(shí)行公有制，土地所有人只能是國(guó)家和集體，在所有權(quán)層面上土地和房屋就成了權(quán)利分開的不動(dòng)產(chǎn)。土地所有權(quán)不能作為交易的客體，房屋所有權(quán)人雖然取得了房屋的所有權(quán)，但無(wú)法取得占用范圍內(nèi)的土地所有權(quán)，由此出現(xiàn)了房屋所有權(quán)沒有正當(dāng)土地權(quán)源的問題。

為解決這一問題，我國(guó)立法上借鑒了其他國(guó)家或地區(qū)的成熟立法例，在所有權(quán)和使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)兩權(quán)分離方針的指導(dǎo)下，出現(xiàn)了“土地使用權(quán)”這一名詞。其中，最常見的是建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的社會(huì)機(jī)能在于調(diào)和土地與地上建筑物之間的利用關(guān)系，房屋不能脫離土地而存在，兩者必須相互結(jié)合才能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用。

建設(shè)用地土地使用權(quán)劃撥或出讓，劃撥、出讓的不是土地本身，而是土地的使用權(quán)，是一種建造和保有房屋的權(quán)利。實(shí)際上，雖然建設(shè)用地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，但又具有類似所有權(quán)的一些權(quán)能。在處分上，我國(guó)《物權(quán)法》進(jìn)一步確立了“房地一致原則”，俗稱“房隨地走”“地隨房走”，即雖采房地分離主義立法模式，但堅(jiān)持房地一體處分。

在這樣的法律框架下，不動(dòng)產(chǎn)登記工作中要把握好土地與房屋的物權(quán)關(guān)系，必須堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：

一要遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本法理。我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用人通過(guò)劃撥或者有償出讓，取得在國(guó)家所有的土地上建造建筑物的權(quán)利，就是在國(guó)有土地上設(shè)立的建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施的地上權(quán)，具有世界上通行的地上權(quán)的一切特征，也是我國(guó)地上權(quán)的主要內(nèi)容。同樣，集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)也是典型的地上權(quán)，其設(shè)立、變更和消滅的規(guī)則，都m用于地上權(quán)的規(guī)則。

二要參照世界通行慣例。相較《德國(guó)民法典》而言，德國(guó)的《地上權(quán)條例》增強(qiáng)了對(duì)地上權(quán)人的保護(hù)，為了防止土地所有人挾經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)勢(shì)，約定各種苛酷條款迫使地上權(quán)人接受以便獲取暴利?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）提升了地上權(quán)人的法律地位，給予地上權(quán)人充分的法律保護(hù)，同時(shí)促進(jìn)了地上權(quán)的融通。地上權(quán)本質(zhì)上系結(jié)合建筑物而獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，為增加交換價(jià)值，《條例》盡量減少地上權(quán)消滅之原因，明定建筑物具有讓與性。我們也應(yīng)當(dāng)充分保護(hù)土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的交易流通，盡可能提供轉(zhuǎn)讓、抵押等各類處分的登記服務(wù)，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的效用。

三要結(jié)合我國(guó)國(guó)情處理實(shí)務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)登記工作要以有利于保護(hù)權(quán)利、發(fā)揮物的效用、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為宗旨，業(yè)務(wù)開展工作中要具體情況具體分析，合理處理各類問題，要為企業(yè)、群眾多做實(shí)事，讓企業(yè)群眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革有獲得感。

以權(quán)利種類劃分，不動(dòng)產(chǎn)可以分為區(qū)分所有權(quán)和非區(qū)分所有權(quán)兩類。非區(qū)分所有權(quán)是指機(jī)關(guān)事業(yè)單位建設(shè)項(xiàng)目、工礦倉(cāng)儲(chǔ)類建設(shè)項(xiàng)目等，宗地上雖然有多幢建筑物，但各個(gè)建筑物功能相互配套不宜拆分，一般應(yīng)當(dāng)按一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定。區(qū)分所有情形的主要是房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記不能簡(jiǎn)單地按一個(gè)單元登記。同時(shí)，由于分期開發(fā)，開發(fā)企業(yè)一般都有土地抵押，要求整宗地上所有房屋竣工時(shí)，再做國(guó)有土地使用權(quán)抵押注銷登記也是不現(xiàn)實(shí)的。登記實(shí)務(wù)主要有兩方面問題：一是如何對(duì)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行登記來(lái)滿足其抵押、預(yù)售、轉(zhuǎn)讓要求，這是一種動(dòng)態(tài)權(quán)利的登記；二是如何對(duì)業(yè)主的土地使用權(quán)登記，保障其權(quán)利。通俗地講，如何記載土地使用權(quán)，是否進(jìn)行土地使用權(quán)分?jǐn)?，這是一種靜態(tài)權(quán)利的登記。

二、要解決這些問題，必須深入把握建設(shè)用地使用權(quán)在商品房全生命周期的作用體現(xiàn)，建立完善不動(dòng)產(chǎn)登記管理體系

建設(shè)用地使用權(quán)，實(shí)際上就是在國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)房屋、保有房屋的權(quán)利。隨著建設(shè)銷售的進(jìn)度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步將其從土地出讓時(shí)取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化到房屋上，轉(zhuǎn)移給業(yè)主，最終完全變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的房屋并轉(zhuǎn)移給業(yè)主，由此可見，建設(shè)用地使用權(quán)作為一種具體的建設(shè)和保有房屋的權(quán)利，是可以量化的。同樣，建設(shè)用地使用權(quán)在抵押時(shí)也是如此。

關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)量化的方式，國(guó)外（如瑞士等）有的是按照對(duì)應(yīng)房屋的價(jià)值計(jì)算份額；國(guó)內(nèi)有的城市（如重慶等）是按照建筑區(qū)劃建筑規(guī)模分?jǐn)?，有的城市（如蘇州等）采用按幢設(shè)宗劃分宗地的辦法。筆者認(rèn)為，以房屋價(jià)值計(jì)算建設(shè)用地使用權(quán)份額比較困難，并且房?jī)r(jià)變動(dòng)頻繁，不宜采用。按照規(guī)劃確定的指標(biāo)，用一幢房屋建筑面積占總建筑面積的比例，乘以宗地面積來(lái)計(jì)算其建設(shè)用地使用權(quán)，相對(duì)簡(jiǎn)單，操作可行。

這里對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的分割只是觀念上的，并非物理上的。房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)有幾種不同的理解：一是房屋投影對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)；二是房屋所在宗地的土地使用權(quán)；三是房屋對(duì)應(yīng)的分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)。目前沒有統(tǒng)一的規(guī)定或者認(rèn)識(shí)，對(duì)于如何分?jǐn)?，也沒有明確的規(guī)定。需要注意的是，在我國(guó)一些地方雖然開展了所謂國(guó)有土地使用權(quán)分割登記，但這并非是真正意義上的土地分割登記，而僅僅為了分?jǐn)偟怯浄课菡加玫耐恋厥褂脵?quán)面積。

關(guān)于開發(fā)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的動(dòng)態(tài)登記，可以根據(jù)商品房項(xiàng)目的建設(shè)周期，從建設(shè)用地使用權(quán)的本質(zhì)內(nèi)涵出發(fā)，量化宗地內(nèi)的各單體建筑的土地使用權(quán)份額，建立房地一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，在商品房入網(wǎng)銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押登記等業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)，核減開發(fā)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)份額，形成地房一體變動(dòng)的業(yè)務(wù)管理體系。

對(duì)于預(yù)售轉(zhuǎn)讓核減建設(shè)用地使用權(quán)份額易于理解，但對(duì)于設(shè)定抵押相對(duì)復(fù)雜?！段餀?quán)法》第一百八十二條規(guī)定，以房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。當(dāng)該宗地上規(guī)劃只有一幢房屋，且該房屋不屬于區(qū)分所有，以該房屋設(shè)定抵押的，該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，而不管空地占多大比例或多大面積。當(dāng)該宗地上規(guī)劃有數(shù)幢房屋，權(quán)利人以其中部分房屋設(shè)定抵押的，該設(shè)押房屋所占該宗地的建設(shè)用地使用權(quán)份額一并抵押。

三、要解決這些問題，必須制定完善交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記操作流程，明確詳盡可行的業(yè)務(wù)路徑

具體操作上，從商品房項(xiàng)目宗地上第一幢樓預(yù)測(cè)成果審核入庫(kù)時(shí)，根據(jù)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃總平圖，理清宗地與樓幢關(guān)系，建立《宗地與房屋對(duì)應(yīng)表》，到最后一幢樓權(quán)籍調(diào)查成果審核入庫(kù)時(shí)，清理最終批準(zhǔn)建筑規(guī)模與宗地建設(shè)用地使用權(quán)之間的關(guān)系。其業(yè)務(wù)流程包括以下幾個(gè)方面：

（一）土地使用權(quán)首次登記，根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源證明、權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)等相關(guān)資料辦理土地使用權(quán)首次登記。

（二）第一幢樓入網(wǎng)銷售前，因地上無(wú)房屋，無(wú)建筑規(guī)模變化，可按正常流程辦理土地抵押或查封登記。同時(shí)注意，首次辦理土地抵押登記只能辦理整宗地抵押，不能辦理分宗抵押登記。辦理抵押或查封登記時(shí)須查看登記簿及內(nèi)外網(wǎng)，確認(rèn)此時(shí)宗地上沒有房屋預(yù)售狀況。

（三）宗地上第一幢樓預(yù)測(cè)成果審核時(shí)，按照規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃總平圖，理清宗地與樓幢關(guān)系，按照入網(wǎng)銷售的建筑規(guī)模，測(cè)算每幢房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)份額，計(jì)算剩余的建筑規(guī)模和量化對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)份額，建立宗地與房屋對(duì)應(yīng)表。

（四）辦理第一幢樓入網(wǎng)銷售時(shí)，在原土地使用權(quán)登記附記欄注記建筑規(guī)模變動(dòng)及土地使用權(quán)分?jǐn)偳闆r；如有抵押的，同時(shí)在抵押權(quán)登記附記欄注記。

（五）第一幢樓入網(wǎng)銷售至商品房首次登記之前，開發(fā)商申辦土地抵押登記或接受查封登記，應(yīng)以宗地與房屋對(duì)應(yīng)表為依托進(jìn)行規(guī)模核算管理，對(duì)有剩余規(guī)模的部分方能辦理土地抵押或查封登記。辦理抵押登記時(shí)應(yīng)注意：1.對(duì)已入網(wǎng)銷售樓幢的建筑規(guī)模應(yīng)相應(yīng)核減該建筑規(guī)模（以權(quán)籍調(diào)查審核入庫(kù)的預(yù)測(cè)成果為準(zhǔn)）。2.對(duì)表上標(biāo)明的宗地批準(zhǔn)房屋建筑規(guī)?；蛞?guī)劃批準(zhǔn)的建筑總規(guī)?？鄢龖?yīng)核減建筑規(guī)模后，得到剩余規(guī)模為零或者雖有剩余規(guī)模但小于公共配套設(shè)施規(guī)模的，不予辦理。若法院要求查封該宗地，則告知法院地上建筑規(guī)模變動(dòng)情況，協(xié)助辦理剩余規(guī)模的土地使用權(quán)份額查封。

（六）開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理第一批商品房首次登記時(shí)，對(duì)原土地使用權(quán)登記進(jìn)行變更登記，明確記載本宗地原批準(zhǔn)建筑規(guī)模、已竣工登記規(guī)模、剩余建筑規(guī)模和對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)份額。對(duì)于存在宗地抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押變更登記（部分解押）。后續(xù)分批辦理入網(wǎng)銷售和首次登記，參照上述模式操作。

（七）宗地上最后一幢商品房辦理首次登記時(shí)，要求開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理土地變更（規(guī)模核減及權(quán)利人變更）登記，將土地使用權(quán)人變更為全體業(yè)主，只記載于登記簿，不發(fā)權(quán)證。此時(shí)，宗地上房屋已轉(zhuǎn)移至業(yè)主名下（開發(fā)企業(yè)為未售房屋的業(yè)主），按照房地合一登記原則，該宗地實(shí)際上為全體業(yè)主共有，同時(shí)，將該宗地上其他獨(dú)立成棟的共用房屋或設(shè)施等構(gòu)筑物記載為全體業(yè)主所有。不動(dòng)產(chǎn)登記后，雖統(tǒng)一了業(yè)務(wù)系統(tǒng)，但仍然是在土地、房屋不同的客體上登記，若此時(shí)不辦理權(quán)利人的變更登記，宗地查詢時(shí)仍可查到該宗地權(quán)利在開發(fā)企業(yè)名下，直接后果是可能被誤查封或抵押。

登記流程是：開發(fā)商辦理首次登記（附記建筑規(guī)模）-開發(fā)商辦理宗地抵押-開發(fā)商申領(lǐng)預(yù)售許可證-入網(wǎng)銷售房屋-部分樓幢房屋竣工-申請(qǐng)首次登記（有抵押的，申請(qǐng)抵押變更，解除擬首次登記的房屋對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)抵押）。同時(shí)，辦理原土地使用權(quán)變更，減去已經(jīng)首次登記的建筑規(guī)模及對(duì)應(yīng)分?jǐn)偡蓊~。最后一幢樓辦理首次登記，解除全部土地抵押，注銷原土地使用權(quán)登記，收回證書。

筆者認(rèn)為，這樣分析理解建設(shè)用地使用權(quán)，量化建設(shè)用地使用權(quán)份額，建立完善一整套業(yè)務(wù)操作流程，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)動(dòng)態(tài)登記，可以解決房地產(chǎn)項(xiàng)目登記管理的現(xiàn)實(shí)問題?？傮w而言，一是符合法理，不違反國(guó)土部土地不得隨意分宗、分割的規(guī)定。二是操作規(guī)范，系統(tǒng)走流程操作，登記簿可查詢，避免手工備注，減少隨意性。三是方便企業(yè)，動(dòng)態(tài)管理滿足開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)需要，減輕開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。四是管理到位，對(duì)開發(fā)企業(yè)實(shí)行全流程管理。五是減少風(fēng)險(xiǎn)，抵押、查封不針對(duì)已入網(wǎng)銷售商品房對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，方便小業(yè)主登記辦證，減少社會(huì)群體性矛盾糾紛。

參考文獻(xiàn)：

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2.梁慧星.中國(guó)民事立法評(píng)說(shuō).法律出版社.2010

不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程范文第4篇

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2016）11-82 -04

為響應(yīng)供給側(cè)改革，進(jìn)一步減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局自2016年5月1日起，將全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）。相較于營(yíng)業(yè)稅模式，增值稅貫穿于整個(gè)業(yè)務(wù)始終，對(duì)企業(yè)財(cái)稅管理要求更嚴(yán)格、管理更規(guī)范。“營(yíng)改增”初期，對(duì)送變電公司造成較大的沖擊，影響稅負(fù)的變化。

一、“營(yíng)改增”后送變電公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的稅負(fù)分析

（一）經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及稅率和征收率

1.送變電公司主營(yíng)業(yè)務(wù)涉稅情況

送變電公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為電力工程服務(wù)，包括送電線路服務(wù)、變電安裝服務(wù)、土建工程服務(wù)等。

按照財(cái)稅[2016]36號(hào)文規(guī)定，電力工程服務(wù)屬于建筑服務(wù)，適用11%稅率和3%征收率。其中，一般納稅人以清包工方式、甲供工程及為老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅?！盃I(yíng)改增”前，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為3%。

2.送變電公司非主營(yíng)業(yè)務(wù)涉稅情況

送變電公司非主營(yíng)業(yè)務(wù)包括送變電特高壓工器具租賃、材料銷售（如：送變電水泥預(yù)制蓋板銷售）等。

（1）送變電特高壓工器具租賃屬于“營(yíng)改增”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)“有形動(dòng)產(chǎn)租賃”類，適用17%稅率，根據(jù)財(cái)稅[2013]106號(hào)文規(guī)定，有形動(dòng)產(chǎn)租賃自2014年1月1日起已納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍。

（2）銷售水泥預(yù)制板屬于增值稅銷售貨物類，適用17%稅率，屬于原增值稅納稅范圍。

3.送變電公司其他業(yè)務(wù)涉稅情況

送變電公司其他業(yè)務(wù)包括鋼構(gòu)件對(duì)外加工業(yè)務(wù)、出租不動(dòng)產(chǎn)、承接上級(jí)單位的研發(fā)技術(shù)服務(wù)或提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)和承辦系統(tǒng)內(nèi)施工技術(shù)教育培訓(xùn)業(yè)務(wù)等。

（1）送變電原鋼構(gòu)件對(duì)外加工業(yè)務(wù)屬于增值稅銷售貨物，適用17%稅率，屬于原增值稅納稅范圍。

（2）出租不動(dòng)產(chǎn)屬于“營(yíng)改增”不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，適用17%稅率，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額?！盃I(yíng)改增”前，出租不動(dòng)產(chǎn)稅率5%。

（3）承接上級(jí)單位的研發(fā)技術(shù)服務(wù)屬于“營(yíng)改增”研發(fā)和技術(shù)服務(wù)，適用6%稅率?！盃I(yíng)改增”前，服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。

（4）承辦系統(tǒng)內(nèi)施工技術(shù)教育培訓(xùn)業(yè)務(wù)屬于“營(yíng)改增”生活服務(wù)，適用6%稅率?！盃I(yíng)改增”前，文化體育業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為3%。

（二）“營(yíng)改增”后送變電公司稅負(fù)分析

根據(jù)增值稅原理，應(yīng)納稅額的計(jì)算方法包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。其中，一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。經(jīng)上述“營(yíng)改增”前后送變電公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉稅情況分析，稅負(fù)發(fā)生變化的有：電力工程服務(wù)、出租不動(dòng)產(chǎn)、研發(fā)技術(shù)服務(wù)和施工技術(shù)教育培訓(xùn)業(yè)務(wù)。

1.“營(yíng)改增”后送變電公司稅負(fù)下降的業(yè)務(wù)

增值稅具有價(jià)外稅特點(diǎn)，對(duì)于送變電公司提供電力工程服務(wù)和出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)在選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，相較于原營(yíng)業(yè)稅體制，稅負(fù)發(fā)生降低。但前提是送變電公司以清包工方式、甲供工程及為老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)和出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，才可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

2.“營(yíng)改增”后送變電公司稅負(fù)保持不變的業(yè)務(wù)

特高壓工器具租賃、銷售水泥預(yù)制板和原鋼構(gòu)件對(duì)外加工業(yè)務(wù)。

3.“營(yíng)改增”后送變電公司稅負(fù)潛在上升的業(yè)務(wù)

電力工程服務(wù)、出租不動(dòng)產(chǎn)、研發(fā)技術(shù)服務(wù)和施工技術(shù)教育培訓(xùn)業(yè)務(wù)。除上述可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅業(yè)務(wù)外，其他業(yè)務(wù)均應(yīng)按照一般計(jì)稅方式，根據(jù)應(yīng)納稅額計(jì)算公式，稅負(fù)變化取決于企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的建立健全和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的流程管理。我們對(duì)2015年的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測(cè)算，具體結(jié)果如下：

通過(guò)對(duì)送變電三個(gè)主要施工業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)測(cè)算，比較“無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅”與“應(yīng)抵盡抵進(jìn)項(xiàng)稅（部分進(jìn)項(xiàng)）”兩種情況下的稅負(fù)水平，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)在不進(jìn)行增值稅管理時(shí)，即獲取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況最差，導(dǎo)致整體稅率相較于“營(yíng)改增”前增加約2.5%-4.5%、稅負(fù)增加幅度約50%-70%；在送變電企業(yè)進(jìn)行增值稅管理，即風(fēng)險(xiǎn)控制體系最完善時(shí)，獲取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況最為理想。隨著企業(yè)稅務(wù)管理的制度、流程越發(fā)完善，整體稅負(fù)將逐步接近甚至低于3%，進(jìn)而達(dá)到減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、規(guī)范企業(yè)管理、控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

二、“營(yíng)改增”后導(dǎo)致送變電公司增值稅稅負(fù)上升的風(fēng)險(xiǎn)因素

“營(yíng)改增”后，企業(yè)增值稅管理體系若不完善，將導(dǎo)致送變電企業(yè)部分成本費(fèi)用無(wú)法取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票用于抵扣，造成增值稅稅負(fù)提高。包括如下方面：

（一）送變電企業(yè)采購(gòu)方面

1.大宗采購(gòu)

根據(jù)送變電企業(yè)采購(gòu)規(guī)模，其自行購(gòu)材的材料、工器具、配件等，其大部分供應(yīng)商均為小規(guī)模納稅人，且開具3%的增值稅普通發(fā)票，預(yù)計(jì)占全部物料成本比重不低于20%。同時(shí)，對(duì)于大宗采購(gòu)，如土建及基礎(chǔ)施工所需的砂石料采購(gòu)等，由于供應(yīng)方計(jì)稅方式的選擇或自身管理效益，無(wú)法開具增值稅專用發(fā)票。因此，對(duì)于采購(gòu)金額小、銷售方是小規(guī)模納稅人，且經(jīng)辦人增值稅知識(shí)普及程度、工作慣例等原因，導(dǎo)致無(wú)法獲得增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)。

2.零星采購(gòu)

在建筑業(yè)成本結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)輔助材料因零星采購(gòu)且單價(jià)較低，難以獲取增值稅專用發(fā)票。

（二）送變電企業(yè)支付人工費(fèi)方面

因企業(yè)支付給職工的工資、獎(jiǎng)金、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用，不屬于增值稅應(yīng)稅范圍，無(wú)法取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。實(shí)際工作中，根據(jù)建筑企業(yè)成本費(fèi)用構(gòu)成比例，人工費(fèi)約占總成本費(fèi)用的10%左右，送變電企業(yè)因工程體量小，其比重平均達(dá)到30%以上。

（三）送變電企業(yè)支付勞務(wù)派遣費(fèi)方面

財(cái)稅[2016]47號(hào)文規(guī)定，一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅方式，選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取的用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。由于人工費(fèi)無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)，多數(shù)勞務(wù)派遣公司選擇差額納稅，即按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅額。

（四）送變電企業(yè)工程分包方面

建筑業(yè)的明顯特征是存在分包情況，在營(yíng)業(yè)稅模式下，因住建部門項(xiàng)目合同登記備案要求，相應(yīng)不符合規(guī)定的分包合同不得進(jìn)行登記備案，進(jìn)而導(dǎo)致其難以在項(xiàng)目所在地開具發(fā)票成為業(yè)內(nèi)常態(tài)。增值稅模式下，上述影響因素仍然存在，并且長(zhǎng)期以來(lái)形成的價(jià)格體系和分包單位已有觀念，勢(shì)必造成稅金轉(zhuǎn)嫁為總包單位承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)前期調(diào)研結(jié)果，部分分包單位屬于自身無(wú)資質(zhì)存在掛靠情況，導(dǎo)致在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款回機(jī)構(gòu)所在地開具發(fā)票是否符合開具條件存在不確實(shí)性。同時(shí)，若送變電公司強(qiáng)制要求分包單位采用一般計(jì)稅方式，開具增值稅稅率為11%的專用發(fā)票，則需在招標(biāo)、結(jié)算文件中對(duì)造價(jià)部分予以彌補(bǔ)，進(jìn)而導(dǎo)致成本費(fèi)用增加的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）送變電企業(yè)項(xiàng)目部異地房屋租賃方面

項(xiàng)目部異地施工，存在向當(dāng)?shù)鼐用褡赓U房屋情況，由于房屋出租方多為個(gè)人，且缺乏委托稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致送變電公司難以獲得增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)。

三、“營(yíng)改增”后送變電公司業(yè)務(wù)流程的增值稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

（一）招投標(biāo)環(huán)節(jié)

增加營(yíng)銷獲取的信息要素，包括納稅人信息（如納稅人身份、所屬行業(yè)、適用稅率、社會(huì)信用代碼等）、增值稅開票信息（如注冊(cè)地址、電話、開戶行及銀行賬號(hào)等）。細(xì)化招標(biāo)文件的評(píng)審，包括付款條件、付款節(jié)點(diǎn)、質(zhì)保金、結(jié)算時(shí)間、投標(biāo)保證金或保函、履約保函等因素。

（二）造價(jià)環(huán)節(jié)

“營(yíng)改增”后，工程造價(jià)需按“價(jià)稅分離”計(jì)價(jià)規(guī)則計(jì)算，具體要素價(jià)格及適用增值稅稅率根據(jù)財(cái)稅部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。稅前工程造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工器具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)和規(guī)費(fèi)之和，各項(xiàng)費(fèi)用均以不含稅價(jià)格計(jì)算。因此，經(jīng)營(yíng)管理人員應(yīng)建立不含稅收入思維，建立增值稅下測(cè)算綜合稅率的模型，根據(jù)增值稅綜合稅率作為調(diào)整投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)，并以合理的方式向業(yè)主提出訴求，共同承擔(dān)稅制改革的成本，投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注供應(yīng)商的不含稅價(jià)及可抵扣的增值稅額。

（三）業(yè)務(wù)合同環(huán)節(jié)

增值稅專用發(fā)票涉及到抵扣環(huán)節(jié)，無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票或增值稅發(fā)票不合規(guī)，均造成法律和經(jīng)濟(jì)損失。因此，對(duì)于合同條款的細(xì)節(jié)描述，是決定后期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣關(guān)鍵。雙方在擬定合同時(shí)，應(yīng)在合同中明確不含稅價(jià)和相應(yīng)增值稅額、雙方增值稅納稅人身份及開具發(fā)票類型的條款。由于增值稅專用發(fā)票對(duì)合同雙方名稱、地址、納稅識(shí)別號(hào)等企業(yè)信息準(zhǔn)確性、齊全性要求很高，且對(duì)后期增值稅專用發(fā)票能否認(rèn)證抵扣尤為關(guān)鍵，合同中相關(guān)信息應(yīng)全面準(zhǔn)確、表達(dá)完整。

（四）分包環(huán)節(jié)

一是增加對(duì)分包商收入規(guī)模、納稅情況、資信狀況、納稅人身份、實(shí)際經(jīng)營(yíng)者與分包商的合同關(guān)系（社保繳納證明）、價(jià)款支付與開具時(shí)間、發(fā)票與價(jià)格因素的登記、資料備查、年檢、抽查等制度。二是結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)掛靠分包隊(duì)伍重組，針對(duì)存在建筑市場(chǎng)上掛靠分包隊(duì)伍規(guī)模小、數(shù)量多、質(zhì)量參差不齊等因素，努力推進(jìn)優(yōu)秀承包隊(duì)伍的培訓(xùn)、重組，是保證公司施工隊(duì)伍的穩(wěn)定性和降低發(fā)票虛開風(fēng)險(xiǎn)。三是盡量保證業(yè)主報(bào)量與分包報(bào)量、材料款等進(jìn)項(xiàng)時(shí)間匹配，確保預(yù)繳稅款和申報(bào)稅款時(shí)分包發(fā)票和進(jìn)項(xiàng)稅額能及時(shí)抵扣。

（五）物資采購(gòu)環(huán)節(jié)

采購(gòu)前應(yīng)充分了解銷貨、提供勞務(wù)單位納稅資信評(píng)級(jí)，加強(qiáng)對(duì)材料供應(yīng)商以及其他經(jīng)常性供應(yīng)商開具增值稅專用發(fā)票的資質(zhì)篩選、審查。采購(gòu)過(guò)程中，在總價(jià)一致的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選擇開具增值稅專用發(fā)票的一般納稅人供應(yīng)商，其次選擇代開增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人供應(yīng)商，最后選擇開具增值稅普通發(fā)票的供應(yīng)商。增加對(duì)供應(yīng)商的結(jié)算管理，盡可能采取“先開票、后付款”的原則，增加當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。

（六）工程結(jié)算環(huán)節(jié)

竣工決算過(guò)程中，針對(duì)部分成本費(fèi)用無(wú)法取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的情況，尋求合理理由，以價(jià)稅合計(jì)計(jì)入決算成本；決算金額確定后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同約定收款時(shí)間和開票時(shí)間，并加強(qiáng)對(duì)分包方開票內(nèi)容規(guī)范性的監(jiān)管。對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)水電費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施使用費(fèi)及其他扣款票據(jù)的索取或者合同約定代扣成本的承擔(dān)，避免全額開票、差額收款或已承擔(dān)成本但無(wú)票據(jù)情況的出現(xiàn)。

四、“營(yíng)改增”后送變電公司的創(chuàng)新舉措

增值稅具有環(huán)環(huán)相扣的特點(diǎn)，嚴(yán)格按照規(guī)定計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額，做到及時(shí)、足額繳納增值稅，是規(guī)避增值稅風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。企業(yè)在已有制度基礎(chǔ)上，引進(jìn)專業(yè)稅務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，優(yōu)化增值稅管理制度，并形成操作文件，有效控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)，做到涉稅處理有章可循并符合政策規(guī)定。面對(duì)“營(yíng)改增”，送變電公司在增值稅管理上探索如下創(chuàng)新：

（一）全員重視，引進(jìn)專業(yè)稅務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)共同應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”

1.2015年下半年，公司就已開始重視“營(yíng)改增”對(duì)建筑業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)，一是組織專門的工作組，以財(cái)務(wù)總監(jiān)牽頭，各部門主要負(fù)責(zé)人參與；二是成立“營(yíng)改增”應(yīng)對(duì)小組，舉辦多場(chǎng)內(nèi)部增值稅專業(yè)知識(shí)講座和培訓(xùn)；三是積極進(jìn)行測(cè)算和試運(yùn)行的增值稅模式管理，為“營(yíng)改增”展開積累了豐富經(jīng)驗(yàn)和感性認(rèn)知。

2.2016年3月，公司與AAAAA級(jí)中瑞岳華稅務(wù)師事務(wù)所簽訂合作協(xié)議，引入“營(yíng)改增”專項(xiàng)稅務(wù)服務(wù)，在專業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所的指導(dǎo)下順利出臺(tái)《“營(yíng)改增”風(fēng)險(xiǎn)分析咨詢報(bào)告》《“營(yíng)改增”操作手冊(cè)》和《增值稅發(fā)票管理辦法》，在業(yè)務(wù)流程改造、信息化管理、增值稅風(fēng)險(xiǎn)控制等方面提供制度保障。

（二）強(qiáng)化依法納稅意識(shí)，在增值稅發(fā)票管理上探索創(chuàng)新

1.依托真實(shí)業(yè)務(wù)交易的原則。增值稅發(fā)票的開具和取得均以實(shí)際發(fā)生業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，依托真實(shí)業(yè)務(wù)交易為準(zhǔn)繩，嚴(yán)禁在沒有交易或者改變交易內(nèi)容情況下開具或取得發(fā)票，對(duì)于不屬于增值稅納稅范圍的收取款項(xiàng)（如罰款、拆遷款等），不應(yīng)開具增值稅發(fā)票，涉及其他不得進(jìn)項(xiàng)抵扣的支付款項(xiàng)（如餐費(fèi)、利息、職工集體福利等）不得要求對(duì)方變換項(xiàng)目，違規(guī)開具增值稅專用發(fā)票。

2.首辦負(fù)責(zé)制的原則。增值稅發(fā)票的開具和取得直接影響公司銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額及收入成本，有的甚至涉及刑事責(zé)任，任何一個(gè)環(huán)節(jié)不得出現(xiàn)違法違規(guī)行為。申請(qǐng)開具增值稅發(fā)票部門或者經(jīng)辦人和取得增值稅發(fā)票的部門或經(jīng)辦人為第一責(zé)任人，凡增值稅發(fā)票涉及問題均由上述首辦人負(fù)責(zé)處理（重新開具、換取等），并承擔(dān)因此造成的責(zé)任。

（三）建立健全增值稅管理制度，有效控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1.優(yōu)化業(yè)務(wù)部門增值稅管理職責(zé)

增值稅管理體系，包括建立健全增值稅管理制度、辦法，制度中明確增值稅管理相關(guān)崗位及職責(zé)權(quán)限，詳細(xì)列明增值稅專用發(fā)票管理及進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的認(rèn)證、抵扣，增值稅納稅申報(bào)、稅款繳納及增值稅相關(guān)會(huì)計(jì)核算等工作，支付款項(xiàng)時(shí)，審核款項(xiàng)與合同、服務(wù)、發(fā)票四流合一的執(zhí)行，組織開展“營(yíng)改增”業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，不斷提高財(cái)務(wù)人員增值稅管理水平。

2.規(guī)范增值稅發(fā)票日常管理工作

規(guī)范增值稅發(fā)票日常管理工作，有利于送變電公司總部各職能部門及各分公司、項(xiàng)目部開具和取得增值稅發(fā)票（含增值稅普通和專用發(fā)票）的管理，強(qiáng)化相關(guān)基礎(chǔ)工作，明確增值稅發(fā)票管理責(zé)任，完善管理流程，建立滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)管理要求和內(nèi)部增值稅風(fēng)險(xiǎn)管控體系。增值稅發(fā)票管理主要包括崗位設(shè)定及職責(zé)劃分，增值稅發(fā)票的開具、取得、認(rèn)證抵扣等流程規(guī)范以及特殊事項(xiàng)的處理。

3.增設(shè)增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理考核標(biāo)準(zhǔn)

考核目的包括提升稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高涉稅崗位的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力；完善稅務(wù)資料傳遞審核，健全稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)和信息溝通機(jī)制，有效控制稅收成本，創(chuàng)造稅務(wù)管理效益?？己诉^(guò)程中，注意企業(yè)是否按期申報(bào)，增值稅專用發(fā)票應(yīng)取未取次數(shù)、專票丟失張數(shù)以及專票未及時(shí)認(rèn)證張數(shù)等。

4.建立增值稅突發(fā)事項(xiàng)處理機(jī)制

突發(fā)事項(xiàng)主要是較大金額（50 萬(wàn)元以上）的專票丟失、未按期認(rèn)證或申報(bào)抵扣、接受虛開增值稅專用發(fā)票、稅務(wù)稽查及稅企較大爭(zhēng)議協(xié)調(diào)等事項(xiàng)的處理流程和應(yīng)急措施。發(fā)生突發(fā)事項(xiàng)經(jīng)辦人需第一時(shí)間告知所屬單位分管領(lǐng)導(dǎo)，上報(bào)公司總部財(cái)務(wù)資產(chǎn)部。突發(fā)事項(xiàng)處理完畢后，專門小組進(jìn)行總結(jié)整理，并對(duì)相關(guān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任人提出處理建議。

（四）改造完善經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程，形成增值稅一體化管控體系

增值稅管理貫穿于整個(gè)業(yè)務(wù)始終，梳理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程，系提高增值稅管理效率的關(guān)鍵。企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)主要包括市場(chǎng)營(yíng)銷、投標(biāo)報(bào)價(jià)、擬定業(yè)務(wù)合同、物資集采、分包管理、工程結(jié)算及設(shè)施設(shè)置的購(gòu)置調(diào)配等。企業(yè)財(cái)務(wù)部門加強(qiáng)與其他職能部門的溝通協(xié)調(diào)，找出各環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)。針對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)，進(jìn)行業(yè)務(wù)流程管理工作底稿的完善和改造，把增值稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)串聯(lián)起來(lái)，環(huán)環(huán)相扣，互動(dòng)預(yù)警，形成反饋、分析、評(píng)價(jià)一體化的管控體系。

（五）組織“營(yíng)改增”專題培訓(xùn)研討，提高增值稅管理水平

為確保公司財(cái)務(wù)人員及時(shí)掌握“營(yíng)改增”知識(shí)及實(shí)務(wù)操作，企業(yè)定期組織開展增值稅專題培訓(xùn)，不斷提高與工作相關(guān)的專業(yè)技能，以適用新形勢(shì)下的稅務(wù)管理崗位要求而不斷努力。

五、結(jié)語(yǔ)

在增值稅模式下，企業(yè)通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排、事中控制、事后審閱和復(fù)核基礎(chǔ)上，結(jié)合制度、流程管控，免于或降低稅務(wù)處罰，并在不違反國(guó)家稅收法規(guī)及政策的前提下盡可能地節(jié)約稅收成本，降低或規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)稅務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)提供支撐。

參考文獻(xiàn)：

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[2]中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行例[Z].中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 540號(hào)，2008.

[3]財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知[Z].財(cái)稅[2013]106號(hào).

[4]中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例[Z].中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 538號(hào)，2009.

不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)建筑業(yè) 稅收 專業(yè)化管理

近年來(lái)我國(guó)房產(chǎn)建筑業(yè)得到迅猛發(fā)展，在改善廣大居民居住條件，提高生活質(zhì)量的同時(shí)也帶動(dòng)其他項(xiàng)目的發(fā)展，產(chǎn)生了大量的稅收收入，增加了地方財(cái)力，對(duì)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展提供了資金保障，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理，有利于提高稅收征管水平，確保稅法的有效執(zhí)行，本文就如何開展房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理進(jìn)行探討。

一、房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理的必要性

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1～1.5個(gè)百分點(diǎn)，即目前我國(guó)GDP約10%的增速中，有1%～1.5%是房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也成為地方稅收收入的重點(diǎn)，如筆者所在的浙江省諸暨市房產(chǎn)建筑業(yè)稅收比重為48%，毫無(wú)疑問成為征管上重點(diǎn)監(jiān)控的行業(yè)。同時(shí)，房產(chǎn)建筑業(yè)是地方營(yíng)業(yè)稅收入的重要來(lái)源，尤其在營(yíng)改增全面推開后，對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行分類管理，也是加強(qiáng)營(yíng)業(yè)稅的單稅種管理的需要。

另外，房地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、預(yù)警稅負(fù)、產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)票使用等稅源信息，存在著極其密切的聯(lián)系，構(gòu)成了一個(gè)小的產(chǎn)業(yè)集群，對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行分類管理，方便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人整體稅收表現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)分析，找出潛在的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控目標(biāo)，有利于建立行業(yè)管理模板、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，提高房產(chǎn)建筑業(yè)稅務(wù)管理的綜合效能。

二、房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專業(yè)化管理的現(xiàn)狀

全國(guó)各地對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理進(jìn)行了各種嘗試。從組織形式來(lái)講，包括成立房產(chǎn)建筑業(yè)管理辦公室，建立房產(chǎn)建筑業(yè)管理分局等，機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備不盡相同。從管戶多少和重點(diǎn)稅源管理兩個(gè)因素出發(fā)，建立專門的房產(chǎn)建筑業(yè)管理分局首先對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行集中管理是正確的方向。

房產(chǎn)建筑業(yè)的稅收管理與其他行業(yè)稅收管理一樣，包括催報(bào)催繳、巡查、核查、一般性調(diào)查核實(shí)等一些基礎(chǔ)管理職能，相對(duì)來(lái)講偏重于管戶。在這方面，將房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人進(jìn)行集中管理產(chǎn)生了如下弊端：管理員在日常管理下戶巡查時(shí)，屬地管理的納稅人因?yàn)榈赜蚣?，方便管理，而房產(chǎn)建筑業(yè)的納稅人分布各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各街道，地域廣泛，基礎(chǔ)工作反而因此增加了難度。因此，在日常管理環(huán)節(jié)，這種房產(chǎn)建筑業(yè)分類集中管理就是一種形式專業(yè)化，稅源管理過(guò)程并沒有體現(xiàn)出專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)。

在對(duì)納稅人稅源監(jiān)控管理層面，房產(chǎn)建筑業(yè)項(xiàng)目管理的要求已逐漸和屬地管理脫鉤，從風(fēng)險(xiǎn)查找分析角度看，其征管對(duì)象是各種房產(chǎn)建筑項(xiàng)目，基本以管事為主。從數(shù)據(jù)信息管理到數(shù)據(jù)分析、各稅種及專業(yè)事項(xiàng)的專門分析以及各種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，如房產(chǎn)建筑業(yè)有關(guān)的土地招拍掛項(xiàng)目信息，項(xiàng)目登記管理，房產(chǎn)企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算、土地增值稅清算等管理和所得稅預(yù)繳清算等問題，要能進(jìn)行全面應(yīng)對(duì)，則必須要對(duì)各種功能進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)行專業(yè)化管理。

目前來(lái)看，在以管戶為主要模式的管理制度下，日常稅源管理人員既承擔(dān)繁瑣的日?；A(chǔ)管理，疲于奔命忙于申報(bào)質(zhì)量、欠稅追繳、非正常戶核查等事務(wù)，卻無(wú)力獲取房產(chǎn)建筑業(yè)稅源管理的必要信息量，或由于專業(yè)化知識(shí)缺失，不能將獲取的信息轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控目標(biāo)，進(jìn)行深一步的專業(yè)化管理。所以，成立組織機(jī)構(gòu)，不過(guò)是房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的第一步。建設(shè)符合房產(chǎn)建筑業(yè)的行業(yè)特性和稅務(wù)工作特點(diǎn)的專業(yè)化崗責(zé)體系，實(shí)現(xiàn)征、管、查、控分離是開展房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的基礎(chǔ)。

三、房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的征、管、查、控分離

（一）征――日?；A(chǔ)管理

日?；A(chǔ)管理，屬地管理具有不能替代的優(yōu)越性，在成立專業(yè)管理分局的前提下，應(yīng)盡量按房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人屬地配置管理員?；A(chǔ)管理人力資源配置的多少由戶管工作量確定，主要工作有：

1.基于依申請(qǐng)或依職權(quán)的業(yè)務(wù)流程要求開展日常管理工作，包括前臺(tái)受理后流轉(zhuǎn)至稅收管理員的調(diào)查、核實(shí)、核定、認(rèn)定等業(yè)務(wù)，以及催報(bào)催繳、日常管理等，堅(jiān)持管戶和管事相結(jié)合，通過(guò)整合簡(jiǎn)化流程，減少管理員下戶密度和工作量。

2.基于風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別的具體指向，開展規(guī)定的項(xiàng)目調(diào)查。如對(duì)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)，稅種間邏輯性比對(duì)、申報(bào)質(zhì)量低下等問題的調(diào)查。

（二）管――開展征管信息情報(bào)收集和后臺(tái)數(shù)據(jù)分析

這個(gè)環(huán)節(jié)是房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。征管信息情報(bào)收集，是指根據(jù)規(guī)定目錄、格式和程序要求，獲取稅源分析原始數(shù)據(jù)。后臺(tái)數(shù)據(jù)分析是指通過(guò)數(shù)據(jù)分析，建立納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析體系，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供量化參考依據(jù)。該環(huán)節(jié)應(yīng)配置專業(yè)化人才，即對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)有著稅收管理經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)稅收專業(yè)能力的人才。同時(shí)要保持人員基本穩(wěn)定，以保證政策執(zhí)行的連貫性。一方面專業(yè)崗位的運(yùn)行需要專業(yè)人才支撐，另一方面，專業(yè)崗位的設(shè)置也有助于培養(yǎng)專業(yè)化人才，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。主要工作有：

1.收集必要的征管基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。包括收集納稅人應(yīng)提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、項(xiàng)目平面布置圖、建筑工程承包合同、監(jiān)理合同、拆遷補(bǔ)償合同等資料，《房地產(chǎn)項(xiàng)目開工登記表》、《房地產(chǎn)開發(fā)合同登記表》、《土地增值稅清算項(xiàng)目登記表》等基礎(chǔ)資料。收集整理房管、土管、建管、建設(shè)、招拍掛中心的第三方信息。

2.根據(jù)宏觀稅收分析、房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)監(jiān)控、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算情況以及政府部門涉稅信息等內(nèi)外部相關(guān)信息，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出評(píng)估指標(biāo)預(yù)警值。綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、稅種等因素，考慮房地產(chǎn)業(yè)納稅人各類相關(guān)指標(biāo)的若干年度的平均水平，建立預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。

（1）建筑業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析體系。

首先是建筑安裝項(xiàng)目收付款情況預(yù)警，按建安項(xiàng)目，分析比對(duì)甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申報(bào)收入，比較三個(gè)數(shù)據(jù)是否有差額。如果三個(gè)數(shù)據(jù)不相等以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

其次是建筑安裝項(xiàng)目承建單位稅款繳納情況預(yù)警。按建設(shè)單位付款信息比、按實(shí)際取得收入比、按建設(shè)進(jìn)度測(cè)算比、按工程進(jìn)度比、按合同約定付款及完工時(shí)間五種不同的形式比對(duì)稅款征收情況，如果比對(duì)認(rèn)為存在欠繳稅款的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

還有總分機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅預(yù)分預(yù)繳情況預(yù)警，對(duì)跨省建安企業(yè)的總分機(jī)構(gòu)，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)總機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅分配表中列明的分配比例和分配稅額，與分支機(jī)構(gòu)按項(xiàng)目申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行比對(duì)預(yù)警。對(duì)跨省建安企業(yè)直接管轄的項(xiàng)目部，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)建安項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入乘以0.2%，與項(xiàng)目部按項(xiàng)目申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行比對(duì)預(yù)警。

（2）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目稅收評(píng)估預(yù)警。

第一是不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目稅款征收情況預(yù)警（按月）。按不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目比對(duì)每月收入情況、納稅申報(bào)情況、各稅種繳納情況，對(duì)出現(xiàn)異常情況以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

第二是土地增值稅分類預(yù)征、清算預(yù)警。跟蹤不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的《商品房預(yù)（銷）售許可證》的預(yù)售時(shí)間和銷售面積。對(duì)滿足清算條件的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。對(duì)土地增值稅預(yù)征率不到位的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

（三）查――風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要是指“預(yù)警分析――風(fēng)險(xiǎn)提示――納稅人自查――工作核查――納稅評(píng)估――日常檢查――重點(diǎn)稽查”中的工作核查――納稅評(píng)估――日常檢查――重點(diǎn)稽查四個(gè)環(huán)節(jié)。

1.根據(jù)各類預(yù)警指標(biāo)做進(jìn)一步工作核查。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)登記的準(zhǔn)確性和真實(shí)性進(jìn)行審核。對(duì)重點(diǎn)稅源項(xiàng)目定期開展日常巡查，核實(shí)項(xiàng)目基本信息、立項(xiàng)登記信息，項(xiàng)目建設(shè)情況、程開工情況，樓層棟號(hào)、樓層數(shù)、已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積，建設(shè)單位付款情況。

對(duì)建筑安裝工程項(xiàng)目登記信息進(jìn)行審核，對(duì)重點(diǎn)稅源項(xiàng)目定期開展日常巡查，核實(shí)項(xiàng)目入場(chǎng)動(dòng)工建設(shè)情、開工時(shí)間、建筑面積、合同金額，材料供應(yīng)、施工進(jìn)度、收入、預(yù)警信息、總包、分包工程項(xiàng)目納稅情況、混凝土、鋼材、磚瓦、水泥、沙石供應(yīng)情況和征稅情況已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積、合同約定本月應(yīng)收工程款、根據(jù)工程進(jìn)度本月應(yīng)收工程款、本月收到工程款、建設(shè)單位預(yù)付工程款。

2.根據(jù)工作核查情況開展納稅評(píng)估或移交稽查。通過(guò)對(duì)納稅人相關(guān)數(shù)據(jù)信息的分析，建立房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估平臺(tái)，逐步建立健全房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)納稅評(píng)估模型，利用系統(tǒng)已保存的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行納稅評(píng)估，利用科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系，借助信息化手段，對(duì)納稅人的納稅情況進(jìn)行綜合客觀的評(píng)價(jià)。通過(guò)納稅評(píng)估掌握納稅人稅收負(fù)擔(dān)率、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)評(píng)估異常的企業(yè)可按規(guī)定進(jìn)行納稅約談或轉(zhuǎn)稽查選案?jìng)溥x。

（四）控――對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理進(jìn)行過(guò)程監(jiān)控與績(jī)效評(píng)估

房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理，在整個(gè)稅務(wù)管理中占有極為重要的地位，必須通過(guò)iso9000質(zhì)量管理體系，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)糾正風(fēng)險(xiǎn)管理的具體運(yùn)行與風(fēng)險(xiǎn)管理總體目標(biāo)之間的偏差；定期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)績(jī)效評(píng)估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程的各主要環(huán)節(jié)做出的評(píng)價(jià)，并從稅法遵從度和征管成本效益兩方面對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)專業(yè)化管理的管和核兩個(gè)環(huán)節(jié)的管理質(zhì)量和效率做出評(píng)判，以促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理持續(xù)改進(jìn)。