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房地產(chǎn)考察報(bào)告范文第1篇

為學(xué)習(xí)借鑒加拿大城市規(guī)劃與建設(shè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，4月10日至30日，以××市人民政府市長劉希平為團(tuán)長的"浙江省城市規(guī)劃與建設(shè)管理培訓(xùn)團(tuán)"，成員除來自××市以外，還有臺州、紹興、嘉興、金華、衢州、舟山市的政府分管領(lǐng)導(dǎo)、建設(shè)（規(guī)劃）局長，在加拿大進(jìn)行了為期二十一天的考察培訓(xùn)活動。此次學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動得到國家外國專家局和省人事廳的高度重視，浙江省外國專家局和國家外專局駐加拿大代表處負(fù)責(zé)組織實(shí)施。范文搜版權(quán)所有

在加考察培訓(xùn)期間，培訓(xùn)團(tuán)先后訪問了多倫多、蒙特利爾、京士頓、溫哥華等加拿大主要城市，重點(diǎn)考察了城市古街區(qū)市政中心、中央商務(wù)區(qū)及規(guī)劃區(qū)范圍的城市基礎(chǔ)設(shè)施及人居環(huán)境建設(shè)和發(fā)展情況，聽取當(dāng)?shù)卣賳T及城市規(guī)劃和管理專家的介紹，并就城市規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)問題進(jìn)行了座談和討論。培訓(xùn)團(tuán)一行受到蒙特利爾、京士頓、溫哥華等市政府的高度重視，蒙特利爾市市長熱拉爾·特朗伯雷（geraldtrembly）、京士頓市市長哈維·羅森（harveyrosen）、溫哥華市副市長施民信（timsteveon）與培訓(xùn)團(tuán)全體成員進(jìn)行了熱情交流。

培訓(xùn)團(tuán)還訪問了加拿大多倫多大學(xué)、瑞爾森大學(xué)、麥吉爾大學(xué)、女王大學(xué)、bc大學(xué)等著名學(xué)府，聆聽知名教授和專家的講座。傳承英、法文化和體現(xiàn)北美區(qū)域特點(diǎn)的加拿大，在規(guī)劃理念的人本性、程序的民主性、實(shí)施的可持續(xù)性、建筑設(shè)計(jì)的藝術(shù)性等方面給學(xué)員留下了深刻的印象。通過培訓(xùn)、考察，培訓(xùn)團(tuán)成員普遍感到開闊了視野，拓寬了思路，豐富了知識，增強(qiáng)了自覺堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)、全面建設(shè)美好家園的信心。

一、重視生態(tài)環(huán)境是城市規(guī)劃建設(shè)的首要目標(biāo)

加拿大國土遼闊，自然環(huán)境優(yōu)越，當(dāng)我們乘坐的飛機(jī)越過加拿大領(lǐng)空時(shí)，首先映入我們眼簾的是，藍(lán)天、碧海、雪山、森林。然而在實(shí)地考察過程中，我們不僅贊嘆加拿大國土優(yōu)美的自然生態(tài)大環(huán)境，更敬佩近百年來歷屆城市政府對城市生態(tài)環(huán)境的高度重視。所到的每個(gè)城市分布著無數(shù)的城市公園、街頭綠地、小區(qū)綠地。在風(fēng)景如畫、森林環(huán)抱的濱海城市溫哥華市中心的史丹利公園（stanleypark）里，竟然還完好地保留有大片的原始森林。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、寸土寸金的多倫多市中心區(qū)，仍建有許多供人休憩的街頭綠島、小片綠地。城市政府不僅重視生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，而且對環(huán)境建設(shè)的投入也非常重視。如多倫多市一個(gè)舊磚廠原想搞商業(yè)、住宅房地產(chǎn)開發(fā)，但市政府與業(yè)主多次協(xié)商、談判，力勸業(yè)主放棄房地產(chǎn)開發(fā)，買下這片土地，認(rèn)真規(guī)劃，多方籌資，逐步改造成一個(gè)綠樹常青（evergreen）的環(huán)境保護(hù)游覽基地。在女王大學(xué)約翰（johnmeligrana）教授陪同我們考察的京士頓郊區(qū)的別墅小區(qū)，不僅考慮生活污水處理，而且還將雨水收集到蓄水池，經(jīng)生物處理后排放到河流。在京士頓湖濱一家工業(yè)企業(yè)搬走后，原廠區(qū)的土地經(jīng)翻新等技術(shù)處理后才允許搞房地產(chǎn)開發(fā)。在城市公園里，到處可見人與和平鴿、小松鼠追逐游嬉，融為一體，好一幅人、自然、動物和諧共存的畫卷。

營造環(huán)境可改善生存條件，提升土地價(jià)值，集聚人氣，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，提升城市競爭力。女王大學(xué)規(guī)劃建筑學(xué)院院長、國務(wù)院特聘外籍專家梁鶴年教授說得好，如果沒有紐約中央公園，就不會有曼哈頓周邊高樓的價(jià)值連城，甚至不會有紐約在世界的國際金融經(jīng)濟(jì)中心地位。冷靜分析，放眼國際國內(nèi)特別是浙江省的區(qū)域背景，××最大的優(yōu)勢就是生態(tài)環(huán)境，××市是中國生態(tài)示范區(qū)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量第一市，慶元縣是中國環(huán)境質(zhì)量第一縣。環(huán)境就是生產(chǎn)力，環(huán)境是××實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展的資本。我們一定要更加清醒，更加執(zhí)著，堅(jiān)定信心，采取有力措施，保護(hù)好、改造好大自然賦予××的這片大好生態(tài)環(huán)境。與此同時(shí)，我們要順應(yīng)時(shí)展潮流，不僅要認(rèn)真保護(hù)好自然環(huán)境、尤其是城市周邊的森林公園；更重要的是按照建設(shè)最佳人居城市的要求，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量建設(shè)，高效能管理好城市，近期要建設(shè)好江濱公園，改造好城市內(nèi)公園--萬象山公園，有計(jì)劃改造好街頭綠地、小區(qū)綠地，營造優(yōu)美的城市小環(huán)境，把××建設(shè)成為國家級園林城市、山水城市、生態(tài)城市、宜居城市。

二、堅(jiān)持以人為本是城市規(guī)劃建設(shè)的首要理念

房地產(chǎn)考察報(bào)告范文第2篇

邯鄲冶鐵史簡述

由恩格斯的論述來理解社會主義

邯鄲市縣級政府法治建設(shè)指標(biāo)體系及其實(shí)施機(jī)制研究——以永年為例

影響和制約邯鄲公路建設(shè)地方問題的思考

人力資源管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析及其對策

基于灰色系統(tǒng)理論的金融人才需求預(yù)測

人力資本管理會計(jì)視角下企業(yè)剩余索取權(quán)分配的博弈

微博與民眾話語權(quán)的回歸

當(dāng)前統(tǒng)計(jì)工作存在的問題及應(yīng)對措施

我國燒結(jié)煙氣脫硫現(xiàn)狀分析

彎矩調(diào)幅法在砼框架結(jié)構(gòu)抗震設(shè)計(jì)中的運(yùn)用

汽車燃油的回收利用裝置

固話漏電寶業(yè)務(wù)拓展“固網(wǎng)＋G網(wǎng)”來電提醒一體化

主題圖工具Ontopia在邯鄲地方文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫中的使用

工學(xué)結(jié)合下高職經(jīng)濟(jì)類課程體系構(gòu)建與開發(fā)

高職《人身保險(xiǎn)業(yè)務(wù)》課程項(xiàng)目化教學(xué)改革與實(shí)踐

高職院校教師職業(yè)倦怠的現(xiàn)狀調(diào)查與分析

廣東優(yōu)秀民辦院校教師職業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)分析及啟示——以惠州經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院為例

高職院校信息素養(yǎng)教育的價(jià)值與策略探究

針對教學(xué)對象靈活開展課堂教學(xué)——以美國、埃及、韓國三國學(xué)生個(gè)案為例

淺談高職數(shù)學(xué)課程的教學(xué)現(xiàn)狀

高等職業(yè)院校機(jī)電專業(yè)教學(xué)方法的改革

體育游戲教學(xué)對促進(jìn)女大學(xué)生心理健康研究

大學(xué)生戀愛心理的特征及原因分析

鋼琴即興伴奏對學(xué)生創(chuàng)新思維的開發(fā)與培養(yǎng)

論檔案管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化之建設(shè)

攝影：趙津

攝影作品：李燕

臺灣高等職業(yè)教育考察報(bào)告

邯鄲大學(xué)校名的由來

論戰(zhàn)國時(shí)期趙國與周邊國的商貿(mào)往來

磁州窯民國釉下彩瓷瓶上《黃鶴樓》的戲曲文化雜談

張之洞和盛宣懷關(guān)系評析

網(wǎng)絡(luò)游戲《開心農(nóng)場》成功的背后

邯鄲地方文獻(xiàn)資源范疇研究

邯鄲趙文化功能文本型翻譯研究

淺談邯鄲旅游資源開發(fā)

邯鄲模具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及對策分析(二)

國企改制過程中企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離探析

完善商業(yè)銀行個(gè)人高端客戶管理的若干思考

淺談房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)現(xiàn)狀

通過合理的稅務(wù)策劃合法減少企業(yè)應(yīng)稅消費(fèi)品的稅額

露天礦中壓電網(wǎng)接地方式的選擇

職業(yè)院校教師心理資本開發(fā)策略的思考

如何加強(qiáng)新時(shí)期教師心理健康教育

高職院校輔導(dǎo)員隊(duì)伍職業(yè)化建設(shè)的探討

淺談高校大學(xué)生社團(tuán)文化建設(shè)

如何提高高校多媒體教育效果

淺談如何提高學(xué)生的俄語寫作能力

制圖課堂教學(xué)方法探析

在古箏基礎(chǔ)訓(xùn)練中使學(xué)生掌握好"放松手型"

太極拳在高校的發(fā)展

全民健身與草根體育參與的社會學(xué)分析

建立檔案、圖書、情報(bào)一體化信息中心之我見

圖書館信息資源整合模式分析

基于library2-0技術(shù)的圖書館信息服務(wù)創(chuàng)新

房地產(chǎn)考察報(bào)告范文第3篇

新建村是緊鄰富海石化的一個(gè)有900多人的小村子，村里最近的一戶人家距離富海僅150米左右。與工廠為鄰的日子里，最讓村民們難以忍受的是刺鼻的氣味，他們甚至在做農(nóng)活時(shí)都戴著口罩。村民張建芝、茍玉訓(xùn)等人告訴本刊記者，2012年，這個(gè)村就有5個(gè)人死于癌癥。2013年6月19日，年近7旬的村民孟某又在山東省立醫(yī)院確診為腺性肺癌。醫(yī)生告訴他，已經(jīng)不能做手術(shù)了，只能靠藥物維持生命?！耙郧按謇锏冒┌Y的人可沒有這么多?！逼浼覍傧颉恫t望東方周刊》記者說，他們認(rèn)定這與化工廠有關(guān)，但難以拿出確切的因果證據(jù)。

越淘汰越多

富海石化正式的名稱是東營華聯(lián)石油化工廠有限公司，隸屬于富海集團(tuán)，所以人們一般都叫它富海石化。

富海集團(tuán)成立于1998年3月，是當(dāng)?shù)刈畲蟮木C合型民營企業(yè)，公司注冊資本金1億元，主要從事貨物運(yùn)輸、石油化工、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。

從衛(wèi)星地圖上測量，富海石化被新建、大學(xué)堂、北屋子等村包圍，甚至不能滿足1987年版國家標(biāo)準(zhǔn)的煉油廠最低的衛(wèi)生防護(hù)距離要求。根據(jù)2010年某央企調(diào)研組對山東地?zé)挼目疾靾?bào)告，富海有兩套常減壓裝置，一套30萬噸，一套120萬噸。

按照2011年的新產(chǎn)業(yè)政策，200萬噸以下都屬于應(yīng)該淘汰的產(chǎn)能。然而，在查不到任何環(huán)評公示和批文的情況下，富海的網(wǎng)站上如今已顯示，該企業(yè)的原油加工能力是500萬噸/年。這就不在應(yīng)該被淘汰的企業(yè)之列。但是，即便是擴(kuò)能，500萬噸也是限批的落后產(chǎn)能，不符合國家產(chǎn)業(yè)政策的要求。

富海只不過是山東小地?zé)挼囊粋€(gè)常規(guī)案例。

勝利油田一位職工告訴《瞭望東方周刊》，從上世紀(jì)90年代開始，國家就說要清理整頓地?zé)挘蕴浜螽a(chǎn)能，但現(xiàn)實(shí)的情況卻是“越整頓越多”。大家紛紛擴(kuò)能以避免被淘汰。如今山東數(shù)十家小煉油廠的總產(chǎn)能大數(shù)已經(jīng)上億，比五六年前翻了一番。按理說，煉油是國家高度控制的產(chǎn)業(yè)，不應(yīng)該出現(xiàn)這些亂象。而這些小企業(yè)大多與地方政府、國有石油公司之間有說不清道不明的關(guān)系，能夠通過各種渠道拿到原油配額，甚至通過灰色途徑獲得原油。

環(huán)保部一位化工專家向《瞭望東方周刊》介紹，地?zé)挼貌坏胶芎玫谋O(jiān)管和控制，帶來的環(huán)境問題更為嚴(yán)峻，不僅是生產(chǎn)過程中對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境影響很大，而且他們生產(chǎn)出來的油品質(zhì)量很難保證，這些油流入市場之后，進(jìn)一步造成大氣污染，危害人的身體健康。

根據(jù)某央企調(diào)研組2010年的考察報(bào)告，這些小煉油企業(yè)普遍開工不足，常減壓裝置低負(fù)荷開車或者停車，維持80%以上負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的只有少數(shù)幾家有配置資源或者中海油控股、中石油參股的企業(yè)。更為嚴(yán)重的是，有許多企業(yè)根本不具備煉汽柴油的資質(zhì)，卻違規(guī)生產(chǎn)，開不出汽油發(fā)票，于是在銷售過程中就只能開給買家燃料油或者其他類型的發(fā)票。

產(chǎn)業(yè)政策的“彈性”

為什么國家要不斷提高原油一次性加工能力的準(zhǔn)入要求？通俗的解釋是：一套1000萬噸/年的裝置產(chǎn)生的污染小于兩套500萬噸/年的裝置，小于4套250萬噸/年的裝置，而生產(chǎn)成本高低的排序則倒過來。

但在現(xiàn)實(shí)中，產(chǎn)業(yè)政策卻往往約束不了行業(yè)的發(fā)展，這不僅有企業(yè)的原因，也有相關(guān)管理部門“放水”的原因。不僅是民營企業(yè)，央企也有這樣的例子。

2013年，為了給100萬噸乙烯和60萬噸PX提供原料，中石化海南煉化計(jì)劃要擴(kuò)大煉油產(chǎn)能，新建一套500萬噸/年的常減壓裝置。這在審批階段就引來環(huán)保部門的質(zhì)疑，因?yàn)樾屡?00萬噸/年的常減壓已經(jīng)不符合2011年出臺的產(chǎn)業(yè)政策。

隨后，海南省工業(yè)和信息化廳向有關(guān)部門求助，有關(guān)部門于2013年1月15日給出發(fā)改辦產(chǎn)業(yè)[2013]121號復(fù)函，以文件形式為這個(gè)項(xiàng)目的合理性作出解釋。該文件中說：

房地產(chǎn)考察報(bào)告范文第4篇

進(jìn)入新世紀(jì)，城市建設(shè)步入快車道，向著更好、更快、更高的目標(biāo)前進(jìn)。下面是小編收集整理的加快城市建設(shè)城司多元化考察報(bào)告，歡迎大家閱讀。

 

進(jìn)入新世紀(jì)，城市建設(shè)步入快車道，向著更好、更快、更高的目標(biāo)前進(jìn)。市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司(以下簡稱市城司)應(yīng)運(yùn)而生。它的誕生，結(jié)束了城市建設(shè)投資一元化的局面，開辟了集合社會資金、融資多元化的新路，城市投資開發(fā)開始走向市場。市場就象風(fēng)急浪高的海，充滿風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)考驗(yàn)?zāi)?，也載著你不斷駛向前方。市城司自2001年成立起，七年來，在市委、市政府的指導(dǎo)和支持下，漸漸學(xué)會了駕馭驚濤駭浪的本領(lǐng)，通過招商引資、土地轉(zhuǎn)讓、銀行融資、自主經(jīng)營等融資運(yùn)作，摸索出了一條自己前進(jìn)的航道，駛向成功的彼岸。

招商引資，創(chuàng)造雙贏的局面

俗話說“筑巢引鳳”、招商引資形同筑巢引鳳、巢筑得怎么樣，決定鳳凰來不來，來了以后能不能下蛋，這考驗(yàn)著筑巢人的戰(zhàn)略眼光、營運(yùn)技能和服務(wù)態(tài)度。

市城司成立才三個(gè)月，就著手開發(fā)建設(shè)朝陽路。白手起家，兩手空空，最大困難是資金嚴(yán)重不足，不找市長找市場，形勢迫使公司打破傳統(tǒng)觀念的束縛，投身市場。借助別人的力量籌集資金，首先想到是招商引資，怎么引，得拿出辦法措施來，市城司采取了三項(xiàng)舉措：

一、科學(xué)規(guī)劃吸引人?？茖W(xué)規(guī)劃說具體點(diǎn)就是準(zhǔn)確給朝陽路定位，建條什么樣的街，它既要求因地制宜，又要把握市場走向，既要緊跟時(shí)代潮流，又要具有超前目光。要像一塊磁鐵吸引投資開發(fā)商，激發(fā)他們投資的欲望，讓他們看到希望和前景。經(jīng)過精心調(diào)研，廣泛聽取意見，朝陽路定位于建設(shè)一條集商貿(mào)、寫字樓、居住于一體的全省精品街，其中包括融入現(xiàn)代購物新理念，趕超時(shí)代潮流的500米步行街。這種定位，得到了廣大開發(fā)商和市民的認(rèn)同，并擁躍參與。

二、誠信服務(wù)感動人。這些年，各行各業(yè)都搞招商引資，大家都在拼優(yōu)惠條件：往往忽略了投資商的感受，有眼光的開發(fā)商更看重的是人格魅力，誠信的態(tài)度。投不投資，甚至決定于某一個(gè)動作和細(xì)節(jié)，某一句語言和語氣。市城司自己搞開發(fā)建設(shè)，感受和他們是相通的，自己想什么人家也想什么，自己急什么人家也急什么，話要說到人家心里，事能做到點(diǎn)子上。公司售樓部位置好，銷售紅火，而幾位投資朝陽路的開發(fā)商也要銷售樓房，他們愁的是找不到這么理想的地方，公司替他們想到了，不怕影響自己的生意，在自己有限的鋪面內(nèi)，騰出一半地盤，先后讓四家開發(fā)商進(jìn)店銷售。不僅如此，還幫助他們搞策劃、做廣告，順利打開了銷售局面，開發(fā)商深受感動。

三、確保利益雙方贏。當(dāng)然，最關(guān)鍵的是確?；貓?bào)率，我們出讓給開發(fā)商的土地，都是黃金地段的，都是十字路口，最具商業(yè)人氣的地方，開發(fā)商們感到踏實(shí)放心，沒有后顧之憂，自然踴躍，短短半年，七家開發(fā)商全部到位，有幾家甚至不顧地價(jià)昂貴，就是愿意投資朝陽路，圖的是和市城司打交道放心。他們共投資1.3億元，建設(shè)大樓共11棟，面積10萬平方米，占朝陽路建設(shè)面積的2/5。福建德和集團(tuán)建設(shè)的德和四星級大酒店，建成后生意興隆，越來越火，成為酒店行業(yè)中的佼佼者。其它六家銷售興旺，家家贏利。

四、不斷學(xué)習(xí)向前進(jìn)。朝陽路招商引資為公司提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。但市場在變化，市城司不斷在學(xué)習(xí)中前進(jìn)，不斷開闊視野，拓寬渠道，學(xué)習(xí)和探索更多的招商引資方式。2007年底，公司承建宜陽新區(qū)宜陽大廈，該樓是宜陽新區(qū)三大主要建筑之一，須融資2.8億元。公司因同時(shí)承建包括該工程在內(nèi)的七項(xiàng)工程，資金壓力很大。在市政府的支持下，采用BT方式公開招商，通過努力，由新余永益置業(yè)有限公司投資。江西中聯(lián)建設(shè)集團(tuán)承建，現(xiàn)已順利開工。這標(biāo)志公司市場化運(yùn)作又一次取得了成功，更為今后建設(shè)融資開辟了一條新的道路。

土地轉(zhuǎn)讓，發(fā)揮土地最大效能

土地因?yàn)槭遣豢稍偕Y源，所以才異常寶貴，用它來做什么，才能發(fā)揮最大的效能，是十分慎重的工作，我們不但要對今天負(fù)責(zé)，更要對明天負(fù)責(zé)。

一、公司拍賣跟著市場走。土地轉(zhuǎn)讓，市城司也是從朝陽路工程起步的，經(jīng)歷了兩個(gè)不同的階段，一是摸索階段，主要是依靠面對面的洽談，在相互心中的底線間討價(jià)還價(jià)，方法是舊的，觀念也是舊的，忽視了市場，賣出的價(jià)格也不理想。吃一塹長一智，觀念的改變帶來了行動的改變。市城司土地轉(zhuǎn)變進(jìn)入第二階段，市場化運(yùn)作即土地公開拍賣，效果立刻顯現(xiàn)出來了，土地價(jià)格飆升了。例如朝陽路5#地原談判價(jià)為400萬，開發(fā)商還討價(jià)還價(jià)，不愿成交。交由拍賣后，同是這個(gè)開發(fā)商，以540多萬競拍成交。又如朝陽路7#地，僅2.9畝多地，卻以每畝268萬的價(jià)格拍出，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)地價(jià)之最，被稱之為“地王”。朝陽路的土地也由每畝80萬提升到了120萬，上升50%。

二、土地?zé)豳u靠你自己走。當(dāng)然，土地的價(jià)值，不是造競拍拍出來的。通過對那些位置偏僻偏冷的土地的轉(zhuǎn)讓，市城司不斷提高市場運(yùn)作水平，進(jìn)入了成熟價(jià)段。善于把生地變熟地，冷土變熱土。

當(dāng)然不是靠海吹胡侃，而是立足于戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)營定位和服務(wù)質(zhì)量，只有這些工作到位才能點(diǎn)土成金。以月亮湖的土地轉(zhuǎn)讓為例。月亮湖位于城區(qū)西北角，320國道東側(cè)，原是土崗、菜地和池塘，位置較偏，交通不便，因而不被人們注意。而市城司認(rèn)真進(jìn)行了分析，找到了它有塘有水的亮點(diǎn)，取名月亮湖。響亮的名字起到了畫龍點(diǎn)睛的效應(yīng)。

隨后，修建通道，立刻拉近了它與城區(qū)的距離。造勢時(shí)突出它適合做住宅小區(qū)的優(yōu)勢，給人們描繪了一幅傍水而居的美好情景，取得較好的宣傳效果。與此同時(shí)，公司貸款7500萬元，扎扎實(shí)實(shí)地搞好三通一平(通路通電通水平整土地)，形成了地綠水明的環(huán)境，終于把人們的視線吸引過來。偏冷之地變成了投資熱土，很快轉(zhuǎn)讓出1010畝土地，收入達(dá)1.46億元，現(xiàn)在月亮灣住宅小區(qū)、市老年公寓等工程已陸續(xù)動工興建，迎來月亮湖的新的春天。

土地是不可再生資源，轉(zhuǎn)讓出去，不僅是方式方法的問題，關(guān)鍵是科學(xué)規(guī)劃，充分利用，讓它發(fā)揮最大的效益，創(chuàng)造更美好的明天。市城司總結(jié)了這些年的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，找到了自己的出發(fā)點(diǎn)。

銀行貸款，追求效益的最大化

這些年，市城司的主要融資手段，還是通過土地房屋等資產(chǎn)作抵押，向各商業(yè)銀行和信托公司融資。從2001年至2007年，累計(jì)融資7.03億元，有力地保證了建設(shè)工程的資金的需要。

融資要注意效益性，用市城司的人的話來說：這是拿別人的錢自己用，或者是拿明天的錢今天用，來之不易，還得付利息，要一個(gè)錢當(dāng)兩個(gè)錢用。因此，他們盡可能做到效益最大化。

效益，來自企業(yè)的綜合實(shí)力，包括你的經(jīng)營、管理等多種因素，市城司在朝陽路工程建設(shè)中，精打精算，努力切約開支，降低成本，表現(xiàn)了較強(qiáng)的效益意識，朝陽路原址叫黃泥塘，是城里的“黃土高坡”。削坡修路，有40萬方余土要運(yùn)往郊外，運(yùn)輸費(fèi)用很高。工程指揮部通過走訪發(fā)現(xiàn)附近某單位有廢棄魚塘需要填平，雙方很快達(dá)成協(xié)議，公司買下了倒土權(quán)，大大拉近了運(yùn)輸距離，節(jié)約資金近300萬元。在拆遷中，袁州軸承廠有一棟七層住宅樓，拆了重建，耗資160多萬，如果平移，即省錢又省時(shí)，可是要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，通過科學(xué)論證，決定采取平移，并取得成功，節(jié)約經(jīng)費(fèi)70萬元。

在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，還不能忽略社會效益。市城司七年所承做的工程中，有70%多是屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施，例如大道、迎賓公園、清瀝江大橋等，都沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，它的效益是無形的，但又是重要的必須的。這些工程為舉辦第五屆農(nóng)運(yùn)會，為創(chuàng)建全國綠化模范城、全國衛(wèi)生城、中國優(yōu)秀旅游城市、全國交能暢通管理模范城做出了貢獻(xiàn)。同樣，也為的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好環(huán)境。市城司在施工中一樣追求卓越，大道、迎賓公園等工程均成為城市建設(shè)的亮點(diǎn)工程，得到了廣泛的好評。

融資還應(yīng)該注重可持續(xù)性，主要是及時(shí)償還利息和本金，俗話說有借有還再借不難。市城司主要是把握好度，要摸著石頭過河，按照償還能力用錢。自己是這樣，要求別人也這樣，這樣才能按期還貸，保持誠信。2001年至2006年，公司共融資3.43億元，全部按期還貸，保持了信用，才使2007年順利融資3.6億元，并獲得國家開發(fā)銀行將融資額提高到10億元，為今后的融資奠定了有力的基礎(chǔ)。

自主經(jīng)營，壯大自己的關(guān)鍵

城司作為企業(yè)，還應(yīng)該抓住市場的機(jī)遇，選擇一些項(xiàng)目開展經(jīng)營，作為籌措資金的渠道，發(fā)展壯大自己的資本。一般都會選擇與自己相關(guān)的房地產(chǎn)，市城司也不例外。

在公司成立之后，隨后成立了城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在朝陽路工程建設(shè)中，開發(fā)建設(shè)商鋪、住宅、寫字樓、車庫等共15萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入2.2億元，除去朝陽路建設(shè)投資1.8億元，實(shí)現(xiàn)利潤5000萬元，同時(shí)尚有待售商鋪等固定資產(chǎn)4800萬元，上交稅利3571萬元。換句話說，市政府未花一分錢，建設(shè)了朝陽路，還得到了稅利，市城司得到了豐厚的利潤，充實(shí)了資本，壯大了實(shí)力，保證了城市基礎(chǔ)設(shè)施多項(xiàng)工程的資金周轉(zhuǎn)。

另外市城司還做了不少嘗試。2006年在市政府的支持下，但建了錦源國資管理有限公司主要是盤活那些轉(zhuǎn)讓、抵押的國有資產(chǎn)包，使之增值。操作中必須先收購再轉(zhuǎn)讓，有一定風(fēng)險(xiǎn)，錦源國資管理有限公司初涉之一領(lǐng)域，投資1300萬，回收500萬，沒有取得明顯效果，尚待進(jìn)一步摸索。

朝陽路工程中的房地產(chǎn)，使市城司得益不少，豐厚經(jīng)濟(jì)效益自不待言，更寶貴地是認(rèn)識到這項(xiàng)工作的重要性。作為企業(yè)，必須不斷壯大自己才能在競爭中立于不敗之地，市場經(jīng)濟(jì)從來講的就是實(shí)力。其次是選擇的重要性，做什么經(jīng)營不能隨意而是要充分論證，把握機(jī)遇。當(dāng)然，挫折任何時(shí)候都有，關(guān)鍵是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及時(shí)調(diào)整。

房地產(chǎn)考察報(bào)告范文第5篇

[關(guān)鍵詞]金融危機(jī);市場失靈;政策失靈

[中圖分類號] F810 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A

[文章編號] 1673-0461(2009)09-0064-05

一、金融危機(jī)的發(fā)展過程

2008年3月美國五大投資銀行之一的貝爾斯登被摩根大通以“跳樓價(jià)”收購;2008年9月15日,美國第四大投資銀行、有著 158年歷史的雷曼兄弟公司宣布破產(chǎn);另一家面臨破產(chǎn)清算危局的證券業(yè)巨頭美林證券公司,則以約500億美元的“甩賣價(jià)”被美國銀行收購 (500億美元相當(dāng)于美林2007年初價(jià)值的一半)。在短短的6個(gè)月內(nèi)美國五大投資銀行中的三家已經(jīng)退出了歷史舞臺。華爾街是美國金融業(yè)的基礎(chǔ),兩大金融巨頭同時(shí)轟然倒塌,震驚了世界。世界各主要股指應(yīng)聲跳水。然而,壞消息遠(yuǎn)不止如此,2008年9月16號美國政府提供850億美元接管全球最大的保險(xiǎn)公司美國國際集團(tuán)(AIG),2008年9月25號摩根大通公司以19億美元收購美國最大的儲蓄銀行華盛頓互惠銀行(華互銀行)的部分資產(chǎn)。在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi),華爾街風(fēng)起云涌,成為繼去年次債危機(jī)全面爆發(fā)以來美國金融市場出現(xiàn)的最嚴(yán)重的動蕩?！斑@是一個(gè)世紀(jì)才會發(fā)生一次的危機(jī)”,美聯(lián)儲前主席格林斯潘如此評價(jià)[1]。無論從規(guī)模、影響程度還是持續(xù)時(shí)間上,格林斯潘的評價(jià)都顯得不過分?！叭A爾街 9?11”不僅戳破了一個(gè)碩大的金融泡沫,更將美國金融業(yè)的榮光與傲慢一掃殆盡。目前金融危機(jī)仍然在全球蔓延,并開始對實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行傷害。

要探討此次金融危機(jī)的發(fā)生過程,還要從其前身――美國次債危機(jī)談起。在美國房屋抵押貸款過程中,根據(jù)借款人不同等級的信用水平,制定不同的貸款條件。按照借款人的信用狀況等條件,美國房屋貸款分為三級:①優(yōu)級(prime loan)、②近似優(yōu)級(ALT-A)、③次級(sub-prime loan)。優(yōu)質(zhì)抵押貸款指借款人的FICO信用積分 達(dá)到620以上、DTI比例低于55%、LTV按揭成數(shù)比例在85%以下的貸款;低于此標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款則稱為次級抵押貸款。

2001年,布什政府為替代網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)增長動力不足的問題,刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展,將房地產(chǎn)業(yè)作為主要的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展,其中,把主要滿足占人口多數(shù)比重的低收入階層(特別是西班牙裔和非洲裔階層)的住房需求作為主要發(fā)展目標(biāo)。同時(shí),美聯(lián)儲從2001年初實(shí)行寬松的貨幣政策,聯(lián)邦基金利率從2001年1月5.98%降低到2004年中期1%。30年期固定利率房屋抵押貸款(不含次級貸款)的合約利率也從2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%[2]。寬松的政策和較低的利率水平吸引那些無法獲得優(yōu)級貸款的低收入群體或信用等級不高的購房者大量通過次級貸款購買住房,部分中等收入群體和信用等級較高的購房者也利用次級貸款融資。首先,房價(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)了購房者借款買房的動機(jī),房地產(chǎn)需求的增加,推動了美國房屋價(jià)格強(qiáng)勁上升。美國房屋價(jià)格從1995年開始逐年提高,上漲速度也逐步加快,自2003年下半年至2005年中期,上漲速度急劇提高,同比增長最高曾超過15%。其次,上述政策直接導(dǎo)致房屋抵押貸款規(guī)模迅速擴(kuò)大。2003年至2005年,增長格外迅速。2003年達(dá)到4000億美元,到2004年突破1萬億美元,2005年增加到14000億美元。2006年起,增長放緩。次級貸款在房屋抵押貸款中的比重從1999年2%左右增加到2004年近12%,至2006年四季度,該比例達(dá)到近15%。最后,由于次級貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)通常無法通過吸收存款來獲得資金,為了獲得流動性,降低融資成本或避稅等因素,這些機(jī)構(gòu)以次級貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行信用衍生產(chǎn)品(MBS、CDO、CDS等),即次級貸款證券化。2001年以后,美國的次級貸款證券化的飛速發(fā)展[2]。

出于對通貨膨脹的擔(dān)憂,美聯(lián)儲從2004年6月起逐步提高聯(lián)邦基金利率,至2006年8月提高至5.25%,隨后一年內(nèi)維持不變。與此對應(yīng),房屋貸款利率也有所上升,至2007年7月達(dá)到 6.7%。利率的上升無疑對借款人的還債能力形成壓力。2007年,不能按時(shí)償還按揭的人的比例變得越來越高。與此同時(shí),到2007年的3月,房價(jià)的泡沫也達(dá)到了頂點(diǎn),隨后明顯下跌。從2007年2月到2008年2月,房價(jià)在舊金山下跌了17%。在洛杉磯下跌了l9%,在菲尼克斯下跌了 2l%,在邁阿密下跌了22%在拉斯韋加斯下跌了 23%。結(jié)果是,10.3%的房屋擁有者欠的債務(wù)比他們房屋的價(jià)值還要高[3]。此時(shí)房產(chǎn)投機(jī)人急得像熱鍋上的螞蟻:房子賣不出去,高額利息要不停的付,終于到了走頭無路的一天,把房子甩給了銀行,此時(shí)違約就發(fā)生了。則爆發(fā)了次債危機(jī)。

次級貸款危機(jī)引起次級貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)以及相關(guān)信用衍生產(chǎn)品(MBS、CDO、CDS等)投資者的損失,這些信息反映在這些機(jī)構(gòu)的股價(jià)上,且引發(fā)股票市場投資者的恐慌情緒,對股市造成沖擊,而且這些機(jī)構(gòu)可能是遍布全球,使得恐慌蔓延到全球市場,加上各國股市之間的聯(lián)動關(guān)系越來越密切,這種沖擊波及到其他國家的股市。同樣,公司債券市場、商品期貨市場、外匯市場及各類相關(guān)衍生品市場等也與之產(chǎn)生聯(lián)動。因此,次級貸款本身的風(fēng)險(xiǎn)使得危機(jī)]變?yōu)槿蛐缘南到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、金融危機(jī)深層次原因探析

這次次債危機(jī)引起的金融危機(jī),已經(jīng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了巨大的不利影響,并且這種不利影響還在不斷蔓延中。此次金融危機(jī)表面上表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場、金融市場非理性繁榮,造成泡沫經(jīng)濟(jì),最終泡沫破滅而造成的危機(jī),實(shí)際上是市場資源配置的失靈,導(dǎo)致過多的資本涌入房地產(chǎn)市場和金融市場,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場和金融市場的崩盤,并進(jìn)一步導(dǎo)致整個(gè)市場的配置無效率。那么造成這次如此嚴(yán)重的金融危機(jī)的深層次原因是什么?事實(shí)上正是市場配置失靈以及政策制度設(shè)置的偏差導(dǎo)致了這次金融危機(jī)。

微觀經(jīng)濟(jì)理論闡明,完全競爭市場經(jīng)濟(jì)在一系列理想化假設(shè)條件下,可以使整個(gè)經(jīng)濟(jì)達(dá)到一般均衡,使資源配置達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。雖然,1945年～1973年,無論是在美國還是在全世界,管制的資本主義都占支配地位。但是,隨著20世紀(jì)70年代中期的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā),主流的凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)家對于危機(jī)中的滯漲問題束手無策,所以從20世紀(jì)80年代以來,“新自由主義形式的資本主義取代了原來國家管制的資本主義形式。新自由主義形式的資本主義的特征有:①放松對經(jīng)濟(jì)和金融的管制,允許自由市場的存在。②政府不再對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行積極調(diào)控, 追求低通脹率而非低失業(yè)率。③社會福利急劇減少。④大型企業(yè)和政府打擊、削弱工會力量,勞動市場格 局改變,資方完全控制勞方。⑤自由、殘酷的競爭取代了有節(jié)制的競爭。⑥商品、服務(wù)和資本在不同國家之間相對自由的流動?！盵4]不管是管制的資本主義還是新自由主義的資本主義,都篤信市場這只看不見的手可以對資源進(jìn)行最優(yōu)配置。但是,事實(shí)上由于完全競爭市場以及其他一系列理想化假設(shè)條件并不是現(xiàn)實(shí)資本主義經(jīng)濟(jì)的真實(shí)寫照,因此,在現(xiàn)實(shí)資本主義經(jīng)濟(jì)中,看不見的手的定理一般來說并不成立,帕累托最優(yōu)狀態(tài)通常不能得到實(shí)現(xiàn),市場失靈的狀況時(shí)有發(fā)展,此次金融危機(jī)就是最典型的一次。市場失靈的主要原因有壟斷、外部影響、公共物品、不完全信息,此外市場調(diào)節(jié)往往帶有自發(fā)性、盲目性和滯后性,容易造成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行失衡。市場調(diào)節(jié)也不能解決社會目標(biāo)問題,無法承擔(dān)社會公共職能,難以解決公平競爭和實(shí)現(xiàn)公共的收入分配,事實(shí)上這些社會問題對經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)有反作用。其中,市場調(diào)節(jié)造成分配不均、不完全信息以及市場調(diào)節(jié)的自發(fā)性、盲目性和滯后性是造成此次金融危機(jī)重要的深層次原因。

首先,在自由主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,大型企業(yè)和政府打擊、削弱工會力量,勞動市場格局改變,資方完全控制勞方,工人和工會在與資本的博弈中處于弱勢地位。社會缺乏為工人提供援助的相應(yīng)政策和計(jì)劃,導(dǎo)致工資不升反降,貧富差距不斷加大。據(jù)有關(guān)研究統(tǒng)計(jì),西方國家GDP增長的絕大部分都進(jìn)入了少數(shù)富有階層的口袋。2005年,美國最富有的l%和1‰的人所擁有的財(cái)富都達(dá)到了1928年以來的最高水平。最富有的l‰的人口只有30萬.他們的收入與最窮的50%的人口的總收入是相當(dāng)?shù)?而最窮的50%的人口有1.5億。從1980年到2005年,最富有的1‰的人口的收入占社會總收入的份額翻了番[4]。占人口絕大多數(shù)的勞動者的收入相對于資本收入不斷下降,極大抑制了勞動者的有效消費(fèi)需求。

其次,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)早已論證隨著競爭的程度不斷提高,雖然經(jīng)濟(jì)效率不斷提高,但是廠商的利潤卻不斷下降,并趨向于零。而馬克思早就提出,資本家活動的動力是獲取利潤的欲望,正是這種欲望使得每一單個(gè)資本家不得不在兩個(gè)方面進(jìn)行搏斗:一是在勞動過程中,為生產(chǎn)剩余價(jià)值而同工人進(jìn)行斗爭;二是在流通過程中,為以利潤形式實(shí)現(xiàn)剩余價(jià)值而同其它資本家進(jìn)行斗爭。不管是何種斗爭,最終都迫使資本家采取先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù),促使資本有機(jī)構(gòu)成不斷上升,利潤率不斷下降。此外,由于有機(jī)構(gòu)成的提高,也會造成相對過剩人口,失業(yè)和貧困在勞動者一方積累,促使整個(gè)社會的消費(fèi)需求減少,導(dǎo)致廠商的產(chǎn)品積壓,這也進(jìn)一步降低了廠商的利潤率。對發(fā)達(dá)工業(yè)經(jīng)濟(jì)體所做的研究顯示,自20世紀(jì)60年代末直至20世紀(jì)80年代的早期,平均利潤率出現(xiàn)了很大的下降。20世紀(jì)80年代的中期至末期和20世紀(jì)90年代反復(fù)出現(xiàn)了突發(fā)的復(fù)蘇。但直至2000年,利潤率仍未升回到在“二戰(zhàn)”后的四分之一個(gè)世紀(jì)――現(xiàn)在經(jīng)常被稱為“資本主義的黃金時(shí)代”――維持著資本主義最長的一次繁榮的那個(gè)水平。利潤率在美國的最高點(diǎn)是在1997年左右達(dá)到的,但這個(gè)最高點(diǎn)僅僅比1973年～1974年的戰(zhàn)后首次大衰退開始之時(shí)的利潤率水平稍高一點(diǎn)[4]。正是利潤率的不斷下降,極大制約了廠商對生產(chǎn)進(jìn)行投資,進(jìn)而投資需求不斷減少。

馬克思很早就曾指出過,只有生產(chǎn)出來的每一件東西都能賣出去,資本主義經(jīng)濟(jì)才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。這只有在人們支出商品的所有收入――工人的工資、資本家的利潤――用于購買這些商品的情況下才有可能[5]。但是在當(dāng)今新自由主義的資本主義下,由于利潤率不斷下降,資本家沒有對利潤進(jìn)行生產(chǎn)性投資;而勞動者的工資卻相對于資本不斷下降,極大抑制了勞動者的消費(fèi)需求。投資需求和消費(fèi)需求的總和――社會的總的有效需求實(shí)際上呈現(xiàn)不斷下降趨勢。社會的總有效需求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力所在,而西方國家的社會總有效需求不斷下降,因而經(jīng)濟(jì)發(fā)展失去了動力源[6]。

為了解決這些問題,早期西方國家采取的措施是:政府進(jìn)行干預(yù),鼓勵(lì)資本家支出他們的儲蓄――途徑是改變稅率和利率,這使得投資對于企業(yè)而言更為有利可圖;或者是政府借錢自己進(jìn)行投資;再或者是向消費(fèi)者發(fā)錢,鼓勵(lì)他們進(jìn)行消費(fèi)。這些方法在短期內(nèi)偶爾起到了作用[4]。但是,這些措施的長期效果具有內(nèi)在的限度。政府借的錢最終必須要償還。否則幣值會下降,通脹隨之而來。如果以向利潤征稅來償還支出,這會削弱對投資的激勵(lì);如果向消費(fèi)者征稅來償還,這會降低他們的購買力[7]。最為重要的是這些措施沒有從社會根本制度方面從社會關(guān)系方面去鏟除資本主義危機(jī)的根源,只是拆東墻補(bǔ)西墻罷了,隨著資本主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,資本主義社會有效需求不足的問題再次積累爆發(fā),再加上政府對財(cái)政政策和貨幣政策的濫用,引發(fā)了通貨膨脹。這就是20世紀(jì)70年代資本主義世界發(fā)生滯漲問題的根源所在。這也是凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)流產(chǎn)的根本原因。20世紀(jì)80年代以來,西方國家針對勞動者消費(fèi)不足的問題,他們進(jìn)一步鼓勵(lì)消費(fèi)者采取借貸的方式來消費(fèi),讓勞動者用未來的收入來為今天的消費(fèi)買單。而以收入為基礎(chǔ)的儲蓄模式不適應(yīng)這種消費(fèi)模型,他們發(fā)明了一種新的以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的儲蓄策略――先是20世紀(jì)90年代后半期,拿股票質(zhì)押;而后是本世紀(jì)的前五年,拿房產(chǎn)質(zhì)押。特別是美國,利用美元在國際支付中的地位,通過大量發(fā)行美元,向世界其他國家輸出美元,來變相向世界各國特別是發(fā)展中國家借款,為其超額消費(fèi)買單。所以從20世紀(jì)90年代以來,美國私人部門債務(wù)占GDP之比急劇上升,2008年達(dá)到創(chuàng)記錄的354%,家庭債務(wù)與資產(chǎn)之比從2001年起也急劇上升,在過去7年家庭債務(wù)與收入之比超過之前的39年的水平[2]。美國的經(jīng)常賬戶赤字從1995 年占GDP的1.5%猛然升至2006年的6%。2006年第三季度,赤字按年計(jì)算的規(guī)模達(dá)到8440億美元的頂峰,美國每個(gè)交易日要從海外引入34億美元的資本,方能補(bǔ)足國內(nèi)儲蓄的巨大差額[8]。針對資本主義世界利潤率不斷下降趨勢,資本家投資需求不足的問題,西方國家采取的措施是:尋找新的利潤增長點(diǎn),主要通過兩個(gè)渠道:①在地域上拓展新的投資領(lǐng)域,也就是積極推動經(jīng)濟(jì)全球化,通過不平等的國際市場秩序,在全世界范圍內(nèi)獵取利潤,通過不合理的國際金融體系,利用金融化向全世界轉(zhuǎn)嫁這一利潤率危機(jī)。這也就是經(jīng)濟(jì)全球化在20世紀(jì)80年代之后,并在20世紀(jì)90年代形成的本質(zhì)原因。②從產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域拓展新的投資領(lǐng)域。所以政府不再對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行積極調(diào)控,放松對經(jīng)濟(jì)和金融的管制,允許自由市場的存在,鼓勵(lì)競爭,鼓勵(lì)各種創(chuàng)新。在消費(fèi)需求不足,需要借貸消費(fèi)并以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的儲蓄模式加以支撐的狀況下,在投資需求不足,大量資本需要尋求新的利潤點(diǎn)的狀況下,房地產(chǎn)市場、金融市場以及重要資源等資產(chǎn)投資市場無疑成為最佳的解決工具。擁有大量資本的銀行機(jī)構(gòu)無疑可以從中獲得大量的利潤增長,所以銀行具有了制造各種資產(chǎn)市場泡沫的內(nèi)在動機(jī)。所以西方國家普遍采取了低利息的貨幣政策,推動房地產(chǎn)市場的繁榮,鼓勵(lì)金融創(chuàng)新,放任市場的自由競爭。

市場體制不夠完善,再加上現(xiàn)代金融市場存在大量信息不對稱的問題,管理層對此監(jiān)管缺位,則是金融危機(jī)發(fā)生的又一個(gè)重要原因。具體說,次級貸款審貸程序和標(biāo)準(zhǔn)較為寬松甚至低下,是造成次級貸款危機(jī)的制度性因素之一[9]。另外,由于對次級貸款借款人缺乏統(tǒng)一的界定,無論聯(lián)邦還是各州至今沒有明確針對次級貸款的法律,只在“掠奪式貸款”(predatorylending)的名義下監(jiān)管,成為次級貸款市場的另一制度缺陷。此外,金融衍生產(chǎn)品一般流動性差,缺乏連續(xù)交易的透明市場為此定價(jià),只好在一定假設(shè)下依靠理論模型和人為的參數(shù)設(shè)定來確定其合理價(jià)值[10]。事實(shí)上,標(biāo)準(zhǔn)普爾等信用評級機(jī)構(gòu)對次級貸款及其債券的評級出現(xiàn)了嚴(yán)重缺陷,使得其評級結(jié)果大大偏離了貸款人的實(shí)際信用狀況?？傮w說來,當(dāng)前金融市場定價(jià)主要靠市場對未來的預(yù)期收益,但是預(yù)期收益的惟一成本就是不確定風(fēng)險(xiǎn),由于市場體制的缺陷,未能對不確定風(fēng)險(xiǎn)成本進(jìn)行內(nèi)化,導(dǎo)致預(yù)期收益與風(fēng)險(xiǎn)成本不匹配,最終導(dǎo)致金融市場的非理性繁榮,導(dǎo)致市場的失靈。

總而言之,此次金融危機(jī)正是市場失靈和政策失靈以及一些制度偏差綜合作用的結(jié)果。自由市場競爭導(dǎo)致分配不均,貧富差距拉大,進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)需求不足,再加上激烈的競爭,資本有機(jī)構(gòu)成不斷提高,進(jìn)一步引起廠商利潤率不斷下將,制約了投資需求。消費(fèi)需求不足和投資需求不足,最終導(dǎo)致社會總需求的不足,導(dǎo)致社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展失去動力。政府解決這一問題的策略,一是鼓勵(lì)消費(fèi)者采取借貸的方式來消費(fèi),讓勞動者用未來的收入來為今天的消費(fèi)買單,并以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的儲蓄策略予以支撐;二是尋找新的利潤增長點(diǎn):①在地域上拓展新的投資領(lǐng)域,也就是積極推動經(jīng)濟(jì)全球化。②從產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域拓展新的投資領(lǐng)域。因此,采取了低利息等政策,通過不合理的國際金融體系來實(shí)現(xiàn)。最終導(dǎo)致全球流動性泛濫,再加上市場體系不完善,信息不對稱,政府監(jiān)管缺失,進(jìn)而導(dǎo)致預(yù)期收益與風(fēng)險(xiǎn)成本不匹配,全球風(fēng)險(xiǎn)偏好上升,過量資金涌入房地產(chǎn)市場、各種金融市場,造成泡沫,并進(jìn)一步]化成金融危機(jī)。具體的發(fā)生路線的直觀解析見圖1。

三、金融危機(jī)的啟示

分析了此次金融危機(jī)深層次的原因,我們可以得出以下幾點(diǎn)啟示:

1.關(guān)于利潤率下降,投資需求不足的問題。根本的解決方法是尋找新的利潤增長點(diǎn),主要途徑有三個(gè):①在地域上拓展新的投資領(lǐng)域,也就是積極推動經(jīng)濟(jì)全球化,這一點(diǎn)本身是沒有錯(cuò)誤,不過,在全球化過程中,要重新建立新的公平合理的國際市場秩序和國際金融體系,以避免資本主義國家轉(zhuǎn)嫁利潤危機(jī);②從產(chǎn)業(yè)角度拓展新的投資領(lǐng)域,這一點(diǎn)本身也是沒有錯(cuò)誤,但不可能依賴獨(dú)立于生產(chǎn)性行業(yè)之外的投機(jī)的市場,而應(yīng)該更多地在生產(chǎn)性領(lǐng)域或者服務(wù)于生產(chǎn)性領(lǐng)域進(jìn)行創(chuàng)新,尋找新的利潤增長點(diǎn);③要切實(shí)增加勞動者收入,擴(kuò)大需求,以增加廠商利潤。

2.關(guān)于貧富差距日益擴(kuò)大,勞動者消費(fèi)需求不足的問題。根本的解決方法并不是鼓勵(lì)借貸消費(fèi)并以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的儲蓄模式加以支撐。而應(yīng)該是增加勞動者可支配收入,從社會根本制度層次,從社會關(guān)系角度來解決貧富差距日益擴(kuò)大的問題。要以市場分配為主,政府政策為輔,來調(diào)整勞動者收入,增加勞動者收入,進(jìn)而根本上解決消費(fèi)需求不足問題。

3.關(guān)于市場體系不完善、市場失靈的問題。在一些新興的市場工具創(chuàng)新下,要特別注重新興行業(yè)市場的體系完善,特別要注意風(fēng)險(xiǎn)等成本的內(nèi)化機(jī)制的完善。

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Analysis and Enlightenment of the Financial Crisis

Wang Ying1,Chen Xu2

(1.School of Economics,Fujian Normal University, Fujian350007, China;2.School of Economics and Management,Tongji University, Shanghai201804, China)