前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)估價管理機構(gòu)管理辦法范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)估價管理機構(gòu)管理辦法范文第1篇

為進一步規(guī)范*市房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場管理，進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國行政許可法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（〔*〕37號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，就有關(guān)事項通知如下：

一、規(guī)范商品房預(yù)售行為

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年11月30日前向國土房管部門申報下一年度的商品房銷售計劃，在申報預(yù)售證前1個月申報項目概況。

任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前不得商品房預(yù)售廣告，需要其他與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的廣告的，其內(nèi)容必須真實。否則，有關(guān)部門有權(quán)責(zé)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行在相關(guān)媒體進行更正。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕更正的，有關(guān)部門有權(quán)在相關(guān)媒體上公布真實情況。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)如實準(zhǔn)確填報項目概況及樓盤表。隱瞞房屋抵押、回遷等情況的，對正在申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證的，將根據(jù)有關(guān)規(guī)定不予許可；對已核發(fā)預(yù)售許可證的，將撤銷該商品房預(yù)售許可證。

（三）未領(lǐng)取預(yù)售證的商品房，任何企業(yè)或個人不得以任何形式收取房款和銷售。否則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將責(zé)令限期整改，并向社會公布有關(guān)情況。

對拒不整改或不按規(guī)定整改的，將依法進行處理，并將該企業(yè)或個人的違規(guī)情況告知相關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門將根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，停止辦理有關(guān)行政業(yè)務(wù)。

（四）對不符合規(guī)劃部門規(guī)劃控制性套型結(jié)構(gòu)要求的項目，不核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)明確該項目的擬向社會公開銷售的時間、銷售方式及每個單元的擬售價格；取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)全部公開銷售。

*市房屋管理系統(tǒng)中顯示的可售單元，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒售。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有拒售行為的，將立即責(zé)令其限期整改；拒不整改的，將延長整改期限，并通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關(guān)情況。

（六）嚴(yán)禁“炒賣樓花”行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)不得將預(yù)購人購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有炒賣樓花行為者，將責(zé)令限期整改，并按現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰，同時通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關(guān)情況。

（七）境外機構(gòu)和個人購買商品房時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)要求購房業(yè)主按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》的規(guī)定，提供境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支或代表機構(gòu)、個人在境內(nèi)學(xué)習(xí)或工作時間超過一年、分支或代表機構(gòu)以及個人購房用途均為自用或自住的有效證明文件；開發(fā)企業(yè)不得以任何方式、任何借口將商品房預(yù)（銷）售給不符合條件的境外機構(gòu)和個人。

（八）開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)向購房者明示所有在售單元的價目表，嚴(yán)禁不實價格。有最高銷售限價的，應(yīng)當(dāng)按土地使用權(quán)出讓合同約定，在最高限價之內(nèi)進行銷售。否則，將責(zé)令限期整改，整改期間停止在銷售商品房的銷售，并通過媒體、網(wǎng)站等向社會公布有關(guān)情況。

（九）開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售現(xiàn)場配置電腦設(shè)備，供購房人查閱銷售樓盤詳細資料，并公布樓盤《商品房預(yù)售許可證》及附圖、《商品房買賣合同》等。房地產(chǎn)行政管理部門同時在網(wǎng)上公示該樓盤的銷售資料。

二、進一步完善預(yù)售款監(jiān)管措施，加強預(yù)售款監(jiān)管

（十）各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)知會購房人憑《繳款通知書》將商品房預(yù)售款直接存入指定的預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預(yù)售款。否則，按《廣東省商品房預(yù)售管理條例》第四十一條規(guī)定進行處罰。

（十一）根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理條例》的規(guī)定，各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強對商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將監(jiān)控賬戶的基本情況數(shù)據(jù)及收到跨行轉(zhuǎn)入款項的明細信息數(shù)據(jù)提交市國土房管局。凡在各行開立監(jiān)控賬戶并申請辦理按揭貸款的，其預(yù)購人的首期房款及各行的按揭貸款，必須憑《繳款通知書》直接存、劃入該監(jiān)控賬戶內(nèi)。

劃撥使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項，應(yīng)憑*市國土資源和房屋管理局（下稱市國土房管局）所核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付，不得擅自批準(zhǔn)預(yù)售人使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項或?qū)⑸唐贩款A(yù)售款轉(zhuǎn)作他用。

三、加強項目工程進度和公建配套建設(shè)的監(jiān)管，防止隨意變更規(guī)劃許可，保護購房業(yè)主利益

（十二）開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)確定公建配套施工進度和竣工交付時間，審批部門應(yīng)現(xiàn)場勘察有關(guān)樓棟工程建設(shè)進度。開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售證后，應(yīng)于每季度最后一個月的月底前向市國土房管局提供在建工程（包括公建配套）建設(shè)進度情況以及現(xiàn)場照片，市國土房管局結(jié)合實際每季度現(xiàn)場抽檢1-2次，并將抽檢結(jié)果在“陽光家緣”網(wǎng)上公布。

（十三）開發(fā)項目申請取消監(jiān)控賬戶，應(yīng)當(dāng)繳清土地出讓金、按規(guī)定屬于開發(fā)企業(yè)繳交的專項維修資金和相關(guān)稅費、完成規(guī)劃驗收和確權(quán)，對于分期開發(fā)的項目，其最后一期應(yīng)完成出讓合同或國土證用地范圍內(nèi)規(guī)劃要求的全部公建配套建設(shè)。未繳清土地出讓金和相關(guān)稅費的，在監(jiān)控賬戶中扣繳；未完成公建配套建設(shè)的，不能取消監(jiān)控賬戶，在監(jiān)控賬戶中存留相應(yīng)建設(shè)資金。

（十四）商品房預(yù)售或者銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得隨意調(diào)整、修改修建性詳細規(guī)劃或者變更規(guī)劃許可；確需調(diào)整或者變更的，應(yīng)當(dāng)報原審批的城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。

已經(jīng)在*市房屋管理系統(tǒng)建立樓盤明細表、網(wǎng)上公開銷售的，樓盤明細表不再變更。

四、加強交易登記管理，及時辦理商品房交易登記手續(xù)

（十五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的有關(guān)規(guī)定及時申請確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。逾期不辦理的，按照《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第二十條規(guī)定進行處理。

（十六）房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移登記申請人應(yīng)持完稅憑證辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)不得挪用購房業(yè)主委托其繳交的契稅。

五、規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的中介行為

（十七）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和從業(yè)人員提供服務(wù)時，應(yīng)如實向當(dāng)事人介紹所房屋的權(quán)屬情況；房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)向買受人介紹所的商品房的有關(guān)情況，不得隱瞞；房屋租賃時，還應(yīng)如實向租賃雙方說明房屋租賃政策。

（十八）房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷售條件的商品房提供中介服務(wù)，不得為開發(fā)企業(yè)進行內(nèi)部認(rèn)購、預(yù)訂提供服務(wù)；提供服務(wù)時不得收取傭金以外的其他費用。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)部門將依法予以查處，并記錄在誠信檔案中，實時向社會公布，并在年度檢查中扣分。

六、進一步加強房地產(chǎn)租賃管理

（十九）任何單位和個人租賃房屋的，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂、變更之日起3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

（二十）房屋承租人、居住人應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實施違法建設(shè)行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應(yīng)當(dāng)依法向規(guī)劃部門申請房屋使用功能變更手續(xù)。

七、加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理，規(guī)范估價行為

（二十一）房地產(chǎn)估價機構(gòu)在對房地產(chǎn)進行估價時，應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章進行，不得有違法、違規(guī)行為。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)有違法、違規(guī)行為的，有關(guān)部門將根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等規(guī)定，給予處理。房地產(chǎn)估價機構(gòu)給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。國土房管部門將根據(jù)情況將房地產(chǎn)估價機構(gòu)有違法、違規(guī)行為及處理結(jié)果向社會公布。

（二十二）具備城市房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)接受委托，進行房屋拆遷評估時，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部城市房屋拆遷評估指導(dǎo)意見、市國土房管局制定的相關(guān)規(guī)則和技術(shù)規(guī)范以及*市房地產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)會制定的相關(guān)工作指引進行評估。

（二十三）房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受商業(yè)銀行委托，通過評估確定房地產(chǎn)抵押價值的。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔*〕8號）的規(guī)定及《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進行評估。

辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，房地產(chǎn)抵押價值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)交易登記中心提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)交易登記中心提供房地產(chǎn)抵押估價報告。

（二十四）房地產(chǎn)估價管理機構(gòu)聯(lián)合市房地產(chǎn)評估專業(yè)人員協(xié)會定期對房地產(chǎn)抵押估價報告進行抽檢，并對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和所涉及的注冊房地產(chǎn)估價師，依法查處，并記入其信任檔案，向社會公示。

八、監(jiān)督檢查

（二十五）市國土房管局依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)辦理及執(zhí)行情況實施監(jiān)督檢查。有關(guān)單位和個人對依法進行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助、配合，不得拒絕或者阻撓。

（二十六）市國土房管局發(fā)出的違規(guī)行為整改通知，15日內(nèi)未整改或整改不合格的項目，對于開發(fā)企業(yè)，將依法根據(jù)有關(guān)規(guī)定延長其項目的預(yù)售許可、抵押登記和網(wǎng)上簽約手續(xù)限制時間，直至完成整改；對于中介機構(gòu)，也將根據(jù)有關(guān)規(guī)定予以處理。

房地產(chǎn)估價管理機構(gòu)管理辦法范文第2篇

摘 要：我國保障性住房政策中經(jīng)濟適用房和廉租房的發(fā)展，已解決了成千上萬中低收入家庭的難題，但是忽略了游離在保障與市場之外“夾心層”這一群體，解決這個龐大群體住房困難迫在眉睫，國家加大保障性公共住房中公共租賃性住房的建設(shè)力度解決該問題。本文對公共租賃住房的發(fā)展歷程，發(fā)展價值，以及在建設(shè)中出現(xiàn)的不足提出了一些見解。

關(guān)鍵詞：夾心層；公共租賃性住房；不足；見解

一．公共租賃住房的含義,本質(zhì)發(fā)展歷程

1.公共租賃住房的含義

所謂的公共租賃住房是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。[1]公共租賃住房是以解決城市夾心層階段的基本居住困難為制度目標(biāo)。其遠期目標(biāo)是涵蓋城市夾心層中各類暫時無法自主解決住房困難的城市常住人口，目前是優(yōu)先滿足符合保障性住房標(biāo)準(zhǔn)的中低收入住房困難群體。

2.公共租賃住房的本質(zhì)

公共租賃住房是政策性住房，它是隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而逐漸涌現(xiàn)出來的一種新型保障性政策，是一種新事物。作為市場經(jīng)濟下的產(chǎn)物，公共租賃住房受政府干預(yù)比較強，而市場性反而比較弱，它對于完善保障性住房供應(yīng)體系有著不可替代的作用。

3.公共租賃住房的發(fā)展歷程

公共租賃型住房起步較晚，是繼經(jīng)濟適用房和廉租房之后作為一個補充的方式出現(xiàn)的。2009年3月5日，總理所做的政府工作報告中，提出要“積極發(fā)展公共租賃住房供應(yīng)”，這是在政府報告中首度被提及，為解決“夾心層”等群體住房困難而設(shè)立的公共租賃性住房已進入了相關(guān)部門以及各地政府的決策日程。2009年3月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞會上對既買不起經(jīng)濟房又不夠條件的“夾心層”怎樣解決住房困難的問題，住房部副部長齊驥給出“要加快公共租賃住房建設(shè)”的回答。2010年6月8日，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第七部委聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，指出要“大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求，各地區(qū)，各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥的推進公共租賃住房的建設(shè)。要求“各地區(qū)要制定公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并納入2010―2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和”十二五“住房保障規(guī)劃中，分年度組織實施。[2]明確了公共租賃住房作為我國保障性體系組成的重要地位，公共租賃住房在保障性住房中大力展開。

公共租賃性住房建設(shè)是一項復(fù)雜艱巨的任務(wù)，不僅有利于完善保障性住房體系，而且在促進人才和勞動力有序流動，推進城市化進程，增加居民收入等方面發(fā)揮了不可或缺的作用

二．我國公共租賃住房的發(fā)展地位和特點

我國保障性安居工程逐步發(fā)展為以公共租賃住房為主，廉租房和經(jīng)濟適用房為輔的體系，公共租賃性住房有自己的發(fā)展空間和特點，但并不意味著公共租賃住房可以替代廉租房和經(jīng)濟適用房的地位。

1．公共租賃住房不能代替經(jīng)濟適用房和廉租房的原因

（1）經(jīng)濟適用房和廉租房都有自己的保障對象，公共租賃住房在短期內(nèi)不能越俎代庖，而是其到補充的作用。

（2）經(jīng)濟適用房和廉租房都有自己的受益群體，在目前的情況來看，受益群體是不會放棄自己已經(jīng)獲得的利益，所以應(yīng)改帶有一個過渡期。

（3）公共租賃住房在我國發(fā)展時間較短，不論是在理論還是在實踐上都還在探索的階段。

2.我國公共租賃性住房的特點

（1）公共租賃住房所保障的對象是經(jīng)濟適用房和廉租房所不能保的住房困難居民，準(zhǔn)入的門檻較低，覆蓋面較廣。涵蓋了所有年滿18歲，有穩(wěn)定勞動關(guān)系和租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制，住房困難的中低收入的城市人口保障的對象從戶籍人口擴大到了常住人口，覆蓋范圍更廣泛。

（2）公共租賃住房可配可補，可租可售，開放性的政府原則以及多類型，多機制，多層次等的探索是經(jīng)濟適用房和廉租房所不具有的。

（3）傳統(tǒng)的保障性住房（經(jīng)濟適用房和廉租房）主要依靠政府籌集房源，提供資金，實施管理，而公共租賃住房則是有政府提供部分資金，房源和優(yōu)惠政策，由主要機構(gòu)按著市場機制要求實施投資和經(jīng)營管理，同時也鼓勵有條件的單位經(jīng)營管理。

三．公共租賃性住房成為我國保障性住房中后起之秀的價值體現(xiàn)

1.由兩條腿走路發(fā)展到“三駕馬車”齊驅(qū)并駕的保障性住房的完善體系

經(jīng)濟適用房保障的對象和受益對象是中低收入困難家庭，廉租房的保障性對象和受益對象是民政部門確定的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，隨著經(jīng)濟適用房和廉租房對象的具體標(biāo)準(zhǔn)不斷放寬，但是覆蓋面積仍然有限，應(yīng)保未保的對象仍然很廣，房地產(chǎn)價格的不斷上升，使得這部分人無力承擔(dān)過高的房價，這部分人被游離在了保障與市場之外，公共租賃住房的保障對象及受益對象是既買不起經(jīng)濟適用房又不夠申請廉租房資格的“夾心層”群體。這樣就能保障受眾的全面性，公平性，也使得我過保障性住房體系變成了經(jīng)濟適用房，廉租房和公共租賃性住房三大支柱相互補充的體系，“三駕馬車”齊驅(qū)并駕，使得保障性住房更加完善。

2.公共租賃住房使得大學(xué)生也成為受益群體

按著廉租房及經(jīng)濟適用房的保障對象，外地大學(xué)生是“夾心層”，本不屬于保障范圍之內(nèi)，那些在本地上過大學(xué)之后想在本地落戶成家立業(yè)的外地大學(xué)生，面對如此高的房價，他們望房興嘆，無能為力。為了吸引和留住更多的大學(xué)生，不讓人才外流，將大學(xué)生申請條件區(qū)別于一般家庭，公共租賃住房為他們提供了幫助，這些剛進入社會的大學(xué)畢業(yè)生，多處于暫時性購買力不足的階段，由于工作時間不長，儲蓄積累不足，急需公共性租賃住房以滿足過渡性的居住需求。這樣，公共租賃性住房解決了其后顧之憂，使他們能在城市立足，為城市做出更大的貢獻。

3.新生代農(nóng)民工對于得到城市認(rèn)可的需求

隨著城市化進程，許多農(nóng)民工涌入城市打工，由于戶籍制度的限制，許多農(nóng)民工被排除在了保障性住房的門外。對于他們來說，住房的困難是他們順利融入城市的關(guān)鍵因素之一。進城務(wù)工人員多居住在租金較低，條件極差的城中村或城鄉(xiāng)結(jié)合部的舊平民房中，數(shù)以萬計的建筑工人則住在工棚里，這種狀況對于農(nóng)村家庭影響很大，由于農(nóng)民工在城市居無定所，不被工作生活的城市所接受，迫使他們不得不在老家留有房屋和土地，如果在城市混不下去最起碼還有個吃穿不愁的老家是這些人的普遍心理，這些老家的房子長期的空置，土地荒蕪，造成了極大地浪費。公共租賃住房將那些勞動技能較高，各方面表現(xiàn)較好，為城市做過貢獻，并且在城市穩(wěn)定就業(yè)，居住5年以上的農(nóng)民工納入其中，讓他們感受到了城市的溫暖，打破了身份限制，實現(xiàn)新生代農(nóng)民工市民化。

4．有利于完善我國的住房市場結(jié)構(gòu)

從福利分房開始，我國居民強調(diào)的是對房子擁有的產(chǎn)權(quán)的比較重視，從心理上不愿接受沒有房產(chǎn)證的住房。我國人口數(shù)量如此浩大，供房緊張，獲得有房產(chǎn)證的房子更是難上加難。在這種思想作祟下，我國的公共租賃住房市場比較之后，我們參考一下國外完善的房地產(chǎn)體系是商品房買賣和租賃并存，共同繁榮的市場。說明了我國公共租賃住房有著很大的發(fā)展空間，我國公共租賃住房的本質(zhì)是政策性住房，由政府支持專業(yè)機構(gòu)來經(jīng)營管理，不論在設(shè)計，建設(shè)還是在后續(xù)管理上都有專業(yè)的人員，專業(yè)的團隊來保障，有政府規(guī)定租金，不會隨意提高租價，與自己和房東協(xié)議租金價格相比較要安全得多，這樣就有利于我國形成有租有售，租售并舉的住房體系，有利于解決我國城鎮(zhèn)中中低收入困難家庭住房問題，對于實現(xiàn)大多數(shù)人對于居住的權(quán)利，規(guī)避現(xiàn)行房地產(chǎn)制度中的不足具有重要的意義。

四．我國公共租賃住房發(fā)展過程中所出現(xiàn)的問題

在目前保障性住房體系中，經(jīng)濟適用房和廉租房對解決我國中低收入困難家庭的住房方面起到了積極作用，但是兩者還存在著不足。經(jīng)濟適用房不足之處在于：所保障的對象模糊，戶型面積過大以及在出現(xiàn)的“尋租”和“空置”現(xiàn)象給不法分子提供了契機。而廉租房的不足之處在于：覆蓋面積較窄，資金短缺，房源不足以及缺少管理機構(gòu)和管理人員人手不夠。這兩者之間的缺陷對我國保障性住房這一惠民工程起到了一些負面影響。經(jīng)濟適用房和廉租房推進不給力暗示著我國發(fā)展時間較短的公共租賃住房也將會面臨同樣的或者更大的困擾。

1.法律的缺乏，導(dǎo)致實施中的障礙

公共租賃住房的提出使我國住房保障體系更加完善，然而公共租賃住房剛剛起步，雖然有相應(yīng)的法規(guī)指示意見，各地也出臺了相應(yīng)的管理辦法，但是沒有正式的法律來保障該政策的實施。政策法規(guī)不健全，應(yīng)急性的規(guī)范較多，政策隨意性較大并且缺乏系統(tǒng)性，各地出臺的相關(guān)規(guī)定和內(nèi)容相互脫節(jié)和相互矛盾。

2.政府缺乏參與的熱情

我國地方政府的收入相當(dāng)一大部分來自于土地出讓，地方收入具有“土地財政依賴癥”，這就決定了地方政府對待房價的態(tài)度是希望房價上升，房價上升必然帶動地價的上漲和土地成交量的擴大，地方財政收入就會增加。公共租賃住房是由政府部分出資，出房源來建設(shè)的，對于政府來說，獲取房源并不容易，存量房數(shù)量寥寥無幾，那么公共租賃住房數(shù)量就落在了增量房上，政府要自己出資建設(shè)新房，面對如此高的物價，政府財力有限，再就是公共租賃住房數(shù)量的增加勢必會造成商品房建筑面積的減少，“土地財政”將會萎縮，這是地方政府不想看到的，也就使得政府參與建設(shè)的熱情不高。

3．缺乏統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，政出多門

我國公共租賃住房用地是由國土部門每年按計劃推出，管理則由專業(yè)機構(gòu)部門負責(zé)，中低收入困難家庭的資格審查又是由民政部門和街道辦事處來完成，公共租賃住房是政策性住房，各地政府既是土地權(quán)屬主體，又是城市規(guī)劃開發(fā)建設(shè)主體，還是監(jiān)管主體，集多重功能于一身，職責(zé)不清，難以采取一致措施，使得公共租賃住房建設(shè)困難重重。

4．房源選址和建設(shè)面積不科學(xué)

市中心繁華地段地皮價格過于高昂，地方政府為了節(jié)約成本，將公共租賃住房建設(shè)在偏于地區(qū)，交通不方便，沒有統(tǒng)籌兼顧考慮通勤問題，增加了生活成本。沒有以人為本，建筑面積設(shè)計不合理。公共租賃住房周圍基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施不完善，使得公共租賃住房難以出租或者是空置率較高。

5. 準(zhǔn)入退出機制不完善

公共租賃住房主要是為了給“夾心層”提供幫助，目前住房檔案和收入信息系統(tǒng)不健全，導(dǎo)致無法掌握居民的收入水平及其變化情況。信息上的不對稱導(dǎo)致一些居民采取虛報瞞報收入的手段騙取公共租賃住房的名額，由于審核工作是由社區(qū)和街道辦事處來進行，這些工作人員專業(yè)性不強，只對申請對象提供的材料進行書面審核，缺乏進一步核查把關(guān)。對于退出機制更是難上加難，主要是缺乏租賃信息的動態(tài)監(jiān)管，獎懲力度不夠，不能全面掌握租賃者工資上漲或者人口減少所引起的退出租賃資格的信息，導(dǎo)致租賃住房不能實現(xiàn)流動。

五．進一步解決實施中出現(xiàn)的問題，完善公共租賃性住房政策

公共租賃住房是一個新的事物，起步晚，結(jié)合經(jīng)濟適用房和廉租房出現(xiàn)的問題，加強預(yù)防力度，結(jié)合自己發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，找準(zhǔn)問題，對癥下藥，還為時不晚。結(jié)合實際，積極探索適合我國公共租賃住房的新形式，是當(dāng)務(wù)之急。

1.公共性租賃住房需要立法來保駕護航。

國外的公共租賃住房政策都是以法律的形式出現(xiàn)的，公共租賃體系的建立也得以于法律的強力保障。我國可以借鑒一下新加坡的經(jīng)驗，建立《公共租賃住房法》。對公租房實行統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一分配，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一運作的新機制，形成具有系統(tǒng)性的制度，用法律進行約束。

2.將公共租賃住房建設(shè)納入政府功績制范圍

我國公共租賃住房是由政府出資，提供房源，然而我國房源數(shù)量有限，政府參與熱情不高。為了解決這一問題，將公共租賃住房建設(shè)納入政府的功績制范圍內(nèi)，強制執(zhí)行，這樣政府就會想方設(shè)法的來完成任務(wù)。在房源的選擇上，可以用收購的辦法解決房源。由政府收購居民的二手房或者收購爛尾樓。二手房是居民住房，一般對其進行裝修之后就可以直接居住，這樣節(jié)約了建設(shè)成本，省時省力見效快。對于爛尾樓，對其進行一部分投資，進行改造也可以居住，這樣不僅解決了長期擱置的資源，還可以籌集到了房源。再者就是對城中村改造時，建設(shè)一定比例的公共租賃住房。城中村的居民一般都有好幾套住房，去除自己居住的外，可以將多余的進行出租，這樣居民不僅可以得到收入，還為中低收入者提供了住房，也解決了政府尋找房源的難題。政府還可以鼓勵事業(yè)單位，大專院校，開發(fā)區(qū)以及各類企業(yè)等社會力量參與公共租賃住房的建設(shè)。凡屬社會組織建設(shè)公共租賃住房的，可以享受行政事業(yè)性收費和政府性基金的減免政策，建設(shè)和運營管理方面的稅費享受國家有關(guān)稅收優(yōu)惠。[3]

3.加強領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一管理

公共租賃住房建設(shè)管理是專業(yè)性很強，涉及面很廣的復(fù)雜系統(tǒng)工程。若缺乏科學(xué)合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，在實際運行過程中容易出現(xiàn)各種矛盾和沖突。如果責(zé)任主體不明確，建設(shè)運營模式不規(guī)范，則各方面出現(xiàn)相互推諉，扯皮的現(xiàn)象。在這一問題中我們可以效仿新加坡的模式，新加坡早在1960年就成立了建屋發(fā)展局，由其全權(quán)負責(zé)建造和分配向中低收入階層出租的公租屋。我們有必要從中央到地方形成統(tǒng)一的保障性住房管理部門，改善多頭管理的混亂局面。

4.合理選址，優(yōu)化戶型設(shè)計

公共租賃住房位置的選擇極其重要，在繁華的市中心，政府財政負擔(dān)不起，在僻遠的郊區(qū)，又造成惠民工程無人問津。公共租賃住房要統(tǒng)籌考慮公共衛(wèi)生間，交通，超市等公共服務(wù)設(shè)施。配套設(shè)施必須滿足基本的入住條件和美化功能。在設(shè)計上，要按著經(jīng)濟適用原則，優(yōu)化戶型設(shè)計，合理確定戶型面積，注重發(fā)展節(jié)能減排環(huán)保的住房，力爭在較小的空間里滿足居民基本的居住要求。[4]公共租賃住房在建設(shè)之前要加大宣傳力度，對于有需要的人員要首先進行登記，這樣對于公共租賃住房的建設(shè)數(shù)量要有大致的了解，以免造成“空置”的局面，浪費國家資源。

5.健全注入退出機制，保障其流動性

公共租賃住房在某種程度上來說是一種稀缺資源，滿足的是“夾心層”階層的需要。他們是在短時間內(nèi)沒有購房能力，公共租賃住房為這群人提供了一個過渡期，然而這部分人群的收入又難以把握。因此社區(qū)審查人員對申請人員要本著公平，公正，公開的精神將合格的申請人員公布于政務(wù)信息網(wǎng)上，接受大眾的監(jiān)督。當(dāng)租賃住戶收入提高或者居住條件改善后，則應(yīng)主動退出。對于能夠主動退出的，給予相應(yīng)的政策優(yōu)惠，例如可以優(yōu)先購買公共租賃住房。對于應(yīng)當(dāng)退出卻拒不退出的，加大懲罰力度，將其不良記錄計入個人信息檔案中，將這種騙租行為向社會曝光。只有準(zhǔn)入退出機制完善，才能保證公共租賃住房的流動性，才能真正起到惠民的作用。（作者單位：貴州師范大學(xué) 地理與環(huán)境科學(xué)學(xué)院）

參考文獻：

［1］ 《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》，《重慶日報》 2010 .6.9

［2］ 《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010 .6.13.