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房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途范文第1篇

一、關(guān)于房、地用途不一致問題

房地登記整合必然會遇到的一個(gè)基本問題就是土地與房屋用途不一致的問題。例如，某單位欲為其建造的職工宿舍樓申請房屋所有權(quán)首次登記，持國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、規(guī)劃驗(yàn)收合格證明、經(jīng)備案的竣工驗(yàn)收文件等登記申請材料前來咨詢相關(guān)政策，登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，擬申請登記宿舍樓占用的是該單位一個(gè)工業(yè)項(xiàng)目的配套用地，且整宗項(xiàng)目用地在簽訂土地出讓合同、繳納土地出讓金后已向土地登記機(jī)關(guān)申請辦理了土地登記，土地使用證上按土地出讓合同約定的用途“工業(yè)用地”進(jìn)行了記載，而現(xiàn)申請登記的地上房屋其規(guī)劃批準(zhǔn)文件記載的設(shè)計(jì)用途為“宿舍”，房屋用途與土地使用證上記載的土地用途存在不一致。這種問題的主要原因是由于房、地管理方式客觀差異，房屋以“套”“幢”等為基本單位，而土地以“宗”為基本單位進(jìn)行管理，加上房屋可能每層的用途不同，或者同一宗地內(nèi)存在商、住等不同用途的建筑物，造成土地出讓時(shí)確定的宗地用途與地上房屋的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)用途可能不一致。

針對此類問題，基于當(dāng)事人所持的土地出讓合同、規(guī)劃批準(zhǔn)文件等均合法有效、符合登記規(guī)定的事實(shí)，從不動產(chǎn)登記是對合法既有的不動產(chǎn)權(quán)利狀況記載、公示的原則出發(fā)，我局制定了原《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)登記中房屋設(shè)計(jì)用途和土地用途填寫等有關(guān)問題的通知》，規(guī)定“房屋竣工后，辦理房地產(chǎn)初始登記時(shí)，土地用途按照土地初始設(shè)定登記證載用途填寫。房屋設(shè)計(jì)用途按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》附件及附圖等規(guī)劃批準(zhǔn)文件填寫。房屋設(shè)計(jì)用途分為‘居住’和‘非居住’。規(guī)劃批準(zhǔn)文件明確整幢建筑為住宅，房屋設(shè)計(jì)用途按‘居住’填寫。屬于與住宅相連的、專為本小區(qū)業(yè)主日常生活以及居住的服務(wù)配套用房，且規(guī)劃批準(zhǔn)文件未明確注明商業(yè)等其他用途的，亦按‘居住’填寫。規(guī)劃批準(zhǔn)文件明確注明用途為商業(yè)、辦公等其他性質(zhì)的房屋，房屋設(shè)計(jì)用途統(tǒng)一按‘非居住’填寫”。因此，登記機(jī)構(gòu)按規(guī)定分別為申請人辦理了房地統(tǒng)一的首次登記，在新核發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書的“用途”欄分別記載了房屋、土地用途，既保障了權(quán)利人合法權(quán)益，又延續(xù)了前期規(guī)劃、供地管理，保證了管理的權(quán)威性和一致性。

二、關(guān)于房、地登記坐落不一致問題

房、地兩證記載的坐落不一致主要表現(xiàn)在，某商品房開發(fā)企業(yè)A在出售其開發(fā)的一套商品房給購房人B后，持房屋所有權(quán)證、土地使用證向登記機(jī)構(gòu)咨詢相關(guān)登記政策。經(jīng)深入了解，A已經(jīng)為該商品房項(xiàng)目分別辦理了土地、房屋登記，但所持的房、地兩證記載的坐落不一致，房屋所有權(quán)證上記載房屋坐落為“××區(qū)××路35號”，土地使用證上記載土地坐落為“××區(qū)××路以東、××道以南”。按照統(tǒng)一登記政策需要辦理房地統(tǒng)一的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，須實(shí)現(xiàn)房、地兩證記載坐落信息的一致。

造成坐落不一致有其客觀原因，主要是土地、房屋登記所處的管理階段及依據(jù)不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《天津市地名管理?xiàng)l例》第十二條“新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》前……申請辦理地名命名手續(xù)……辦理地名命名手續(xù)，應(yīng)當(dāng)提供下列文件：…… （三）經(jīng)批準(zhǔn)的總平面圖……”的規(guī)定申請辦理地名證明文件，經(jīng)過施工、竣工，辦理房屋初始登記時(shí)能夠向登記機(jī)構(gòu)提供地名證明文件，但是，開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)申請土地登記時(shí)卻無法提供標(biāo)準(zhǔn)地名文件，造成了房、地登記時(shí)記載的坐落不同。此外，對于沒有地名證明文件的，需要按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)使兩證用途信息一致。針對上述問題，本著“實(shí)事求是、有序銜接、便民利民”的原則，我局在原《天津市國有土地房地統(tǒng)一登記發(fā)證的規(guī)定》中進(jìn)行了規(guī)范，登記機(jī)構(gòu)按照“房、地兩證記載的坐落不一致的，以地名證明文件為準(zhǔn)；對于無地名證明文件，且房、地兩證記載的坐落不一致的，按照《房屋所有權(quán)證》的坐落記載”的規(guī)定，對新取得土地的項(xiàng)目，在辦理土地首次登記時(shí)，按用地批準(zhǔn)文件記載坐落，項(xiàng)目竣工辦理房地首次登記時(shí)，按標(biāo)準(zhǔn)地名文件記載坐落，使房地坐落實(shí)現(xiàn)了一致。

三、關(guān)于房、地登記地號不一致問題

房、地兩證記載的地號不一致問題，主要表現(xiàn)為“地號”欄是房、地兩證均有的一項(xiàng)內(nèi)容，但在房地統(tǒng)一登記過程中，登記機(jī)構(gòu)往往發(fā)現(xiàn)申請人所持的房屋所有權(quán)證、土地使用證所分別記載的地號卻各不相同且無法對應(yīng)。分析其原因，在于歷史上房、地機(jī)構(gòu)分設(shè)，房屋登記部門有“仁義禮智信”的規(guī)則編號作為地號，土地登記部門有宗地號作為地號，地號的編制依據(jù)、編制方法不銜接，因此造成分別核發(fā)的房、地兩證記載的地號不一樣。

針對此問題，本著“協(xié)調(diào)一致、方便管理”的原則，鑒于如果直接粗暴地廢棄一種地號而采取另一種地號將會造成現(xiàn)有的登記檔案管理不便，因此我局在原《國有土地住宅房地統(tǒng)一登記發(fā)證暫行規(guī)定》中明確，“在證書地號欄中，應(yīng)填寫國土資源管理部門提供的宗地號?？紤]到目前房管部門檔案管理的現(xiàn)狀，暫時(shí)同時(shí)填寫房屋地號。待包括非住宅在內(nèi)的全部房屋實(shí)行房、地統(tǒng)一登記發(fā)證后，過渡到填寫宗地號”，使登記機(jī)構(gòu)有據(jù)可循，實(shí)現(xiàn)了地號管理的統(tǒng)一。

四、關(guān)于房、地登記附圖記載的房屋狀況不同問題

房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途范文第2篇

關(guān)鍵詞:城市;規(guī)劃;可持續(xù);發(fā)展

中圖分類號:TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1007-9599 (2010) 01-0000-01

一、城市規(guī)劃的特點(diǎn)

城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制,對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織,創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境,滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動,是一個(gè)把土地開發(fā),或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說,這兩者是城市建設(shè)的不同階段,其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境,以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”,它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā),而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn),并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充,兩者關(guān)系密不可分。

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為,規(guī)劃方案多由政府部門組織編制,具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性,考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益;而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為,以謀求最大利潤為目的,受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)

2.城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

3.城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用

我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃,服從規(guī)劃管理?！本唧w來說,就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的,受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響,若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā),隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題,通過規(guī)劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。

2.城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)

建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃,為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇,開發(fā)方案選取,價(jià)格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點(diǎn)”。

3.城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段

房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè),合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本,在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi),獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè),從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益,也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

目前,我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

1.過度開發(fā)

在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動下,往往會造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中,開發(fā)部門為提高出房率,對住宅間距一壓再壓,盡可能增大建筑密度,簡單的行列式密集排列,往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào),日照不足,居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

2.開發(fā)的隨意性

在城市開發(fā)活動中,不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同,導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

3.對公共開發(fā)的冷落

公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提,為社會的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā),由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益,因而沒有開發(fā)部門主動進(jìn)行投資。

四、可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃理念

1.市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

首先,必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

其次,必須增強(qiáng)全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù),制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī),使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。

第三,必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實(shí)踐證明,新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中,不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益,增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力

在市場經(jīng)濟(jì)中,城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán),而只具有否決權(quán),因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究,做到以規(guī)劃為“龍頭”,帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展,以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外,我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位,難以面對現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力,針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題,要對規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補(bǔ)充,逐步實(shí)現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。

3.與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法

控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國近年來在西方國家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個(gè)新的規(guī)劃層次,在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗(yàn)。它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)(用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等)來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資,讓投資者在選址方面有更大的自由度,同時(shí)又符合規(guī)劃要求,控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性,甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。

房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途范文第3篇

一、目的和意義。我區(qū)現(xiàn)有的中心區(qū)是在原萬安開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，區(qū)內(nèi)的大量土地以工業(yè)用地為主。隨著大泉州中心市區(qū)的東拓，萬安中心區(qū)已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃，迫切要求按城市功能加快改造建設(shè)步伐，促進(jìn)中心區(qū)繁榮和發(fā)展。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的大部分企業(yè)因發(fā)展需要已搬遷，原工業(yè)企業(yè)也要求調(diào)整用地功能。實(shí)施萬安中心區(qū)土地收購儲備，對于推動我區(qū)城市化建設(shè)，提高政府調(diào)控土地資源的能力，調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，構(gòu)建健康環(huán)保城區(qū)，提升城市土地利用率和綜合效益，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展具有積極的意義。

二、適用的范圍。凡在我區(qū)萬安中心區(qū)內(nèi)（沈海高速公路以東，濱江路以南，具體范圍詳見示意圖）的土地收購儲備，適應(yīng)本實(shí)施意見。

三、本實(shí)施意見所稱的土地收購儲備，是指土地收購儲備機(jī)構(gòu)依照法定程序、運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，將通過收購方式取得的國有土地進(jìn)行前期開發(fā)后再出讓的有效配置土地資源的行為。

四、洛江區(qū)土地儲備中心，受洛江區(qū)人民政府委托，在洛江區(qū)土地收購儲備管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代表區(qū)政府實(shí)施土地收購儲備工作。

五、可收購儲備的國有土地。凡在我區(qū)萬安中心區(qū)內(nèi)權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)清晰的工業(yè)用地，在企業(yè)自愿的基礎(chǔ)上實(shí)行統(tǒng)一收購。

六、收購的程序。

（一）申請收購：由申請人向區(qū)土地儲備中心提出收購申請并提供有關(guān)資料。

（二）土地權(quán)屬核查：對確定收購的地塊面積、四至范圍、地上建（構(gòu)）筑物權(quán)屬等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。

（三）批準(zhǔn)收購儲備：區(qū)土地儲備中心將擬收購地塊提交區(qū)政府用地聯(lián)席會議和土地收購儲備委員會研究，決定是否收購儲備，確定按2.5容積率以及按城市設(shè)計(jì)方案確定的其他用地指標(biāo)評估標(biāo)定地價(jià)。

（四）下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：區(qū)土地儲備中心對確定收購地塊

的實(shí)際情況調(diào)查、確定權(quán)屬后，發(fā)函給區(qū)規(guī)劃分局，由規(guī)劃部門按照新用途及城市設(shè)計(jì)方案，下達(dá)新的規(guī)劃條件。

（五）標(biāo)的物評估：委托有資質(zhì)的評估單位對擬收購企業(yè)的土地及地上建(構(gòu))筑物進(jìn)行評估，測算收購費(fèi)用，并對新規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下（新用途）的地價(jià)進(jìn)行評估，測算招拍掛出讓起始價(jià)參考價(jià)。

（六）收儲方案報(bào)批：區(qū)土地儲備中心提出具體收購方案，報(bào)區(qū)土地收購儲備委員會和區(qū)政府地價(jià)委員會，研究確定收購價(jià)格和招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓起始價(jià)。

（七）簽訂合同：收購方案獲得批準(zhǔn)后，原土地使用權(quán)人土地權(quán)屬完整（如有抵押貸款的必須解押等等），區(qū)土地儲備中心與原土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》。

（八）支付收購款：區(qū)政府設(shè)立土地儲備基金，由區(qū)土地儲備中心根據(jù)收購合同約定的金額、期限和方式，向原土地使用權(quán)人支付收購款。

（九）交付土地：根據(jù)合同約定的期限和方式，原土地使用權(quán)人應(yīng)在收到首筆收購款后的3個(gè)月內(nèi)完成搬遷、騰空廠房，向區(qū)土地儲備中心交付被收購的土地使用權(quán)和地上建(構(gòu))筑物，并將土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等手續(xù)交付區(qū)土地儲備中心。

（十）權(quán)屬注銷：區(qū)土地儲備中心根據(jù)《國有土地使用權(quán)收購合同》支付收購款后，原土地使用權(quán)人應(yīng)按收購合同的約定,協(xié)助區(qū)土地儲備中心，分別向國土資源部門、房管部門申請辦理原土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)注銷登記手續(xù)。

七、收購價(jià)格的確定。土地收購價(jià)格的確定要充分調(diào)動原用地單位盤活存量土地的積極性，合理分配土地收益。

土地收購價(jià)格由土地價(jià)款、地上建筑物、構(gòu)筑物價(jià)款構(gòu)成。

（一）土地價(jià)款：對擬收購地塊原工業(yè)用途與新用途進(jìn)行評估，以評估的中間價(jià)格確定。商住用地評估的容積率以萬安中心區(qū)的片區(qū)平均容積率（2.5）為依據(jù)。

（二）地上建筑物、構(gòu)筑物視不同情況作價(jià)收購：依法取得土地使用權(quán)、建設(shè)手續(xù)齊全的，按重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行評估定價(jià)；依法取得土地使用權(quán)，但建設(shè)手續(xù)不完整的，按成本造價(jià)結(jié)合成新評估定價(jià)；違法建設(shè)的建(構(gòu))筑物，一般不予補(bǔ)償。

以上地上建(構(gòu))筑物評估由區(qū)土地儲備中心與業(yè)主共同委托具備資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。評估價(jià)格必須在媒體或區(qū)政府政務(wù)公示欄上進(jìn)行公示，接受社會監(jiān)督。

八、為鼓勵(lì)企業(yè)“退二進(jìn)三”，對主動提出土地收購儲備，并及時(shí)進(jìn)行搬遷的企業(yè)，進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和搬遷扶持補(bǔ)助，獎(jiǎng)勵(lì)扶持金的標(biāo)準(zhǔn)按不高于土地重新招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓凈增值收益（該幅新用途的土地招、拍、掛出讓總額扣除經(jīng)區(qū)地價(jià)委員會研究確定后的招拍掛起始價(jià)）的30%確定。土地收購儲備后，二宗以上企業(yè)用地捆綁為一宗地出讓的，企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)扶持金按各企業(yè)合法的原工業(yè)實(shí)際用地面積和地上建構(gòu)筑物總值的比例計(jì)算。

九、對企業(yè)實(shí)施土地收購儲備后，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃需要，部分地塊用于公共設(shè)施建設(shè)的處理方法：

1、原企業(yè)用地部分用于區(qū)間公共干道的，由規(guī)劃部門按原地塊面積下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，明確留出部分道路用地、建筑物總面積，收儲補(bǔ)償辦法與其它地塊相同。

2、原企業(yè)用地收儲后，部分地塊用于道路、綠化的，且沒有辦法參照上款列入容積率計(jì)算基數(shù)的，按可開發(fā)面積下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，進(jìn)行地價(jià)評估，然后再參照推定出地塊地價(jià)及實(shí)際出讓價(jià)，從而計(jì)算收購價(jià)和獎(jiǎng)勵(lì)扶持金。

十、經(jīng)過收購儲備的土地，除公益項(xiàng)目用地外，必須通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓具體程序和操作辦法按《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號）、《福建省國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣管理辦法》（省政府令第64號）規(guī)定執(zhí)行。

十一、有關(guān)地上物拆除問題根據(jù)宗地實(shí)際情況在招拍掛文件中另行約定，新用途土地競得人需按規(guī)劃批準(zhǔn)方案按時(shí)動工建設(shè)。

國土資源部門與新的土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，要依法約定動工時(shí)間及建成時(shí)間。為確保重新出讓的地塊按期限施工建設(shè)，設(shè)定土地開發(fā)建設(shè)保證金，土地競得人應(yīng)在土地競得后的60天內(nèi)按土地出讓金總額的10%向區(qū)土地儲備中心繳交土地開發(fā)建設(shè)保證金。土地競得人按期限完成施工建設(shè)，區(qū)土地儲備中心退返土地開發(fā)建設(shè)保證金（無息）給土地競得人；未按期施工建設(shè)或未完成建設(shè)的，該宗土地作為閑置土地處置，競得人所繳交的土地開發(fā)建設(shè)保證金按合同約定作為土地閑置費(fèi)，由區(qū)土地儲備中心轉(zhuǎn)交區(qū)財(cái)政。

十二、儲備土地應(yīng)實(shí)行成本、收益核算。儲備土地經(jīng)出讓后，土地出讓金全額上繳區(qū)財(cái)政，資金運(yùn)營情況接受區(qū)審計(jì)部門監(jiān)督。

十三、收購儲備拍賣過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)，按法律法規(guī)規(guī)定由各方主體承擔(dān)繳納。

房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房屋工程； GPS技術(shù)； 工程測繪

各城市由于城市規(guī)模和應(yīng)用習(xí)慣不同,目前常用的是1:1000的航測地形圖和1:500的實(shí)測地形圖(全站儀數(shù)據(jù)采集成圖)。1:1000的航測地形圖主要用于建設(shè)用地規(guī)劃管理階段在項(xiàng)目選址時(shí)對擬選用地的現(xiàn)狀情況和周邊環(huán)境進(jìn)行分析,初步確定擬選地點(diǎn)的具置、范圍。1:500的實(shí)測地形圖在建設(shè)用地規(guī)劃管理階段主要有3個(gè)方面的用途,一是繪制道路紅線、河道藍(lán)線、綠化綠線等規(guī)劃控制線,做為規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的重要組成,二是根據(jù)土地出讓(劃撥、征用)協(xié)議和勘測定界成果報(bào)告書繪制用地紅線,三是審查項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃方案與鄰近的用地、建筑物(構(gòu)筑物)、管線等是相關(guān)法規(guī)、規(guī)范的技術(shù)要求。在建設(shè)工程規(guī)劃管理階段,1:500的實(shí)測地形圖主要用于根據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃方案和建筑設(shè)計(jì)施工圖繪制建筑定位紅線圖?；诜课莨こ虦y繪通過房產(chǎn)圖形繪制,定義結(jié)構(gòu)項(xiàng)計(jì)算面積,處理復(fù)雜的分?jǐn)傔\(yùn)算,地籍圖修圖,雙數(shù)據(jù)三級審查,結(jié)果數(shù)據(jù)備份入庫,生成房屋成果報(bào)告書這一系列的操作,完成房屋工程測繪及成果輸出,為房產(chǎn)確權(quán)發(fā)證提供了數(shù)據(jù)支持,而且同時(shí)建立健全了基于GPS的房產(chǎn)空間數(shù)據(jù)庫。

一、房屋工程測繪概述

工程測繪按設(shè)備手段不同,分為普通測繪法(地面法)、航測法和綜合法;按工程原圖的成圖方法,分為解析法、部分解析法和圖解法;按基本圖件的可用性,分為工程修測、補(bǔ)測與全測。工程測繪的內(nèi)容包括:工程平面控制測繪(在工程測繪區(qū)內(nèi),依據(jù)國家等級控制點(diǎn)選擇若干控制點(diǎn),逐級測算其平面位置的過程),工程細(xì)部測繪(在工程平面控制點(diǎn)的基礎(chǔ)上,測定工程要素及附屬地物的位置,并按確定比例尺標(biāo)繪在圖紙上的測繪工作),工程原圖繪制,面積量算與匯總統(tǒng)計(jì),成果的檢查與驗(yàn)收。工程測繪必須以土地權(quán)屬調(diào)查為先導(dǎo),在工程調(diào)查表及宗地草圖的基礎(chǔ)上進(jìn)行,其成果是土地登記的依據(jù)?，F(xiàn)代工程測繪區(qū)別于傳統(tǒng)工程測繪的顯著標(biāo)志,在于工程數(shù)據(jù)的獲取、處理和工程測繪資料的管理方面,普遍采用計(jì)算機(jī)支持的現(xiàn)代化儀器設(shè)備,以求得較高程度的自動化。工程測繪和權(quán)屬調(diào)查有著密切聯(lián)系,但也存在著質(zhì)的區(qū)別。前者主要是遵循規(guī)定的法律程序,根據(jù)有關(guān)政策,利用行政手段,確定界址點(diǎn)和權(quán)屬界線的行政性工作;后者則主要是將工程要素按一定比例尺和圖示匯于圖上的技術(shù)性工作。

1、房屋定位放線

房屋定位放線是過測繪的技術(shù)方法將房屋的底層外邊線按房屋定位紅線進(jìn)行實(shí)地測放,是將前期一系列規(guī)劃管理的工作成果落實(shí)到實(shí)地的過程。房屋定位放線關(guān)系到規(guī)劃成果是否能夠精確地落實(shí)到規(guī)劃紅線圖所介定的實(shí)際位置上來,以保證規(guī)劃的嚴(yán)肅性,同時(shí)也關(guān)系著建設(shè)項(xiàng)目的業(yè)主自身以及與其相鄰的單位或個(gè)人的切身利益。房屋定位放線一般采用解析法,用全站儀進(jìn)行放線操作,全站儀具有自動計(jì)算功能,不需要手工計(jì)算,減少了人為誤差,工作效率和放線精度大大提高。首先,根據(jù)地形圖上的測圖控制點(diǎn)標(biāo)志到實(shí)地找出點(diǎn)的位置;其次在紅線圖上捕捉出每個(gè)要放設(shè)的建筑點(diǎn)位和控制點(diǎn)的坐標(biāo),并輸入有自動計(jì)算和貯存功能的全站儀內(nèi),然后在現(xiàn)場坐標(biāo)放線(打樁)。放線結(jié)束后,立即根據(jù)紅線圖對放設(shè)的樁位的準(zhǔn)確性進(jìn)行檢查,檢查方法有兩種:一是用全站儀對所放設(shè)的點(diǎn)位和周圍固定參照物進(jìn)行坐標(biāo)測量,用測得的坐標(biāo)和紅線圖上的各點(diǎn)的坐標(biāo)進(jìn)行對比;二是用鋼尺量出放設(shè)點(diǎn)位到周圍固定參照物的相對尺寸,用量得尺寸和紅線圖上的尺寸進(jìn)行比對。

2、試放線

試放線是指在規(guī)劃地塊內(nèi)對規(guī)劃設(shè)計(jì)有直接重大影響的關(guān)鍵地物的位置進(jìn)行高精度測定,然后據(jù)此來設(shè)計(jì)、定位該地塊內(nèi)的各種建筑物。試放線的技術(shù)方法和建筑定位放線大體相同。由于地形圖總是會存在誤差,房屋在現(xiàn)場放線定位時(shí)與相鄰房屋、用地等間距與定位紅線圖不完全一致,在實(shí)踐過程中,最大誤差超過了1米。結(jié)果導(dǎo)致規(guī)劃許可的房屋與相鄰房屋的日照、消防間距或者退讓規(guī)劃控制線的距離不足,必須重新調(diào)整建筑定位紅線,甚至修改規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和建筑設(shè)計(jì)施工圖,嚴(yán)重影響建設(shè)項(xiàng)目的正常進(jìn)行,在建筑密集的舊城改造地段這種情況尤為突出。有鑒于此,對于房屋密集、用地緊張的地段以及周邊關(guān)系較為敏感的項(xiàng)目,在修建性詳細(xì)規(guī)劃許可前進(jìn)行試放線,對規(guī)劃房屋的平面尺寸和房屋高度等方面是否符合技術(shù)要求進(jìn)行實(shí)地校核。同時(shí)與規(guī)劃公示制度相結(jié)合,了解擬批項(xiàng)目與周邊相鄰地段可能存在的矛盾,先行介入?yún)f(xié)調(diào),并據(jù)此對詳細(xì)規(guī)劃方案進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,提前解決各方面的矛盾和問題,確保建設(shè)項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

3、竣工測量

竣工測量是對已竣工的房屋驗(yàn)收測量,包括施測房屋坐標(biāo)及平面位置關(guān)系和計(jì)算驗(yàn)收房屋的占地面積等。竣工測量的測繪成果主要包括建(構(gòu))筑物和綠化、道路、管線等各類配套工程的位置、標(biāo)高等內(nèi)容?？⒐を?yàn)收測量報(bào)告是判定建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收是否合格的重要依據(jù)。同時(shí),測繪單位將竣工測繪成果的電子文件報(bào)送管理部門,規(guī)劃管理部門據(jù)此對1:1000的航測地形圖進(jìn)行動態(tài)更新,保持?jǐn)?shù)字地形圖的現(xiàn)勢性。實(shí)踐表明,經(jīng)過動態(tài)更新的航測地形圖能夠滿足城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃以及項(xiàng)目選址、可行性研究階段對現(xiàn)狀地形圖的技術(shù)要求?？⒐y量延長了航測地形圖的使用年限,節(jié)約測繪經(jīng)費(fèi),提高了日常規(guī)劃工作的效率,取得良好效果。

二、GPS在房屋工程測繪中的應(yīng)用

高精度的GPS測繪能夠?qū)崟r(shí)地提供測站點(diǎn)在指定坐標(biāo)系中的三維定位結(jié)果,并達(dá)到厘米級精度?；鶞?zhǔn)站通過數(shù)據(jù)鏈將其觀測值和測站坐標(biāo)信息一起傳送給流動站。流動站不僅通過數(shù)據(jù)鏈接收來自基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù),還要采集GPS觀測數(shù)據(jù),并在系統(tǒng)內(nèi)組成差分觀測值進(jìn)行實(shí)時(shí)處理,同時(shí)給出厘米級定位結(jié)果,歷時(shí)不到1s。流動站可處于靜止?fàn)顟B(tài),也可處于運(yùn)動狀態(tài);可在固定點(diǎn)上先進(jìn)行初始化后再進(jìn)入動態(tài)作業(yè),也可在動態(tài)條件下直接開機(jī),并在動態(tài)環(huán)境下完成周模糊度的搜索求解。在整周末知數(shù)解固定后,即可進(jìn)行每個(gè)歷元的實(shí)時(shí)處理,只要能保持四顆以上衛(wèi)星相位觀測值的跟蹤和必要的幾何圖形,則流動站可隨時(shí)給出厘米級定位結(jié)果。其作業(yè)的方法是在已知點(diǎn)上設(shè)置GPS接收機(jī)一臺(即基準(zhǔn)站),正確輸入坐標(biāo)、轉(zhuǎn)換參數(shù)等數(shù)據(jù),啟動基準(zhǔn)站。一至多臺GPS接收機(jī)在若干個(gè)待測點(diǎn)上設(shè)置(即流動站),正確輸入和基準(zhǔn)站一樣的轉(zhuǎn)換參數(shù)等數(shù)據(jù)。接收到來自基準(zhǔn)站的數(shù)據(jù)后,流動站自動求解整周模糊度(即初始化)。初始化成功后,可實(shí)時(shí)求解出厘米級的流動站的位置。

1、GPS可以控制網(wǎng)點(diǎn)的精度和密度

工程測繪的首要任務(wù)是對全測區(qū)的控制測繪,它是測繪工程圖件和數(shù)據(jù)采集的基礎(chǔ),而工程控制網(wǎng)點(diǎn)的精度和密度主要是為滿足測繪土地權(quán)屬范圍的特征點(diǎn),即界址點(diǎn)服務(wù)。GPS工程網(wǎng)可按測區(qū)范圍和先后次序分基本網(wǎng)和加密網(wǎng)兩類。由于城鎮(zhèn)地區(qū)界址點(diǎn)密度較大,故在保證網(wǎng)點(diǎn)的點(diǎn)位精度條件下,控制點(diǎn)密度力求增大到便于測定界址點(diǎn),必要時(shí)在GPS網(wǎng)下再加密一級圖根導(dǎo)線,便于能直接從圖根點(diǎn)測定界址點(diǎn)。GPS各邊比常規(guī)網(wǎng)邊長變化幅度大并且長短邊結(jié)合靈活方便,因此,各級網(wǎng)可視需要分期布設(shè),也可一次性混合布設(shè)到需要的密度。

2、GPS在房屋工程細(xì)部測繪中可以提高精確度

工程細(xì)部測繪是工程調(diào)查不可分割的組成部分,目的是測定每宗房屋土地的權(quán)屬界址點(diǎn)、線、位置、形狀、數(shù)量等。在工程調(diào)查中,利用GPS技術(shù)可以在城鎮(zhèn)街坊界址點(diǎn)及街坊內(nèi)明顯的界址點(diǎn)間距誤差縮小到10cm,城鎮(zhèn)街坊內(nèi)部隱蔽界址點(diǎn)及村莊內(nèi)部界址點(diǎn)間距誤差達(dá)到15cm。

3、GPS技術(shù)在房屋建設(shè)用地的土地勘測重要應(yīng)用廣泛

GPS技術(shù)即實(shí)時(shí)動態(tài)測繪系統(tǒng),是GPS測繪技術(shù)與數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)的結(jié)合。通過使用這種技術(shù)可實(shí)時(shí)地判定解算結(jié)果是否成功,從而減少冗余觀測繪,縮短觀測時(shí)間。土地勘測定界是實(shí)地確定土地使用界線范圍,測定界樁位置,測繪使用界線范圍內(nèi)各類土地面積并計(jì)算用地面積等測繪技術(shù)工作,它為各級政府的國土資源部門審批土地、工程管理提供依據(jù)和基礎(chǔ)資料。房屋建設(shè)用地勘測定界的工作程序?yàn)?審查用地文件及有關(guān)圖件現(xiàn)場踏勘圖上紅線設(shè)計(jì)實(shí)地放樣復(fù)核測繪面積量算繪制建設(shè)用地界圖填繪建設(shè)用地管理圖資料整理歸檔,經(jīng)反復(fù)實(shí)地踏勘、圖上設(shè)計(jì)、權(quán)屬調(diào)查后制定放樣數(shù)據(jù)。

4、GPS技術(shù)在房屋地形測圖中應(yīng)用廣泛

地形測圖一般是首先根據(jù)控制點(diǎn)加密圖根控制點(diǎn),然后在圖根控制點(diǎn)上用經(jīng)緯儀測圖法或平板儀測圖法測繪地形圖。近幾年發(fā)展到用全球儀和電子手簿采用地物編碼的方法,利用測圖軟件測繪地形圖。但都要求測站點(diǎn)與被測的周圍地物地貌等碎部點(diǎn)之間通視,而且至少要求2-3人操作。進(jìn)行測圖時(shí),僅需一人背著儀器在要測的碎部點(diǎn)上呆上一、二秒鐘并同時(shí)輸入特征編碼,通過電子手簿或便攜微機(jī)記錄,在點(diǎn)位精度合乎要求的情況下,把一個(gè)區(qū)域內(nèi)的房屋地形地物點(diǎn)位測定后回到室內(nèi)或在野外,由專業(yè)測圖軟件可以輸出所要求的地形圖,大大提高了工作效率。

三、結(jié)束語

工程測繪是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要從多用途角度出發(fā),在滿足工程管理本身的前提下做到一圖多用,提高其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會價(jià)值。能夠滿足測繪制圖、圖屬一體化存儲和信息入庫的測繪業(yè)務(wù)系統(tǒng),必須采用GPS的思路和方法進(jìn)行測繪系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和開發(fā),將測繪結(jié)果的圖形(包括房屋、結(jié)構(gòu)、分?jǐn)偟?與存于數(shù)據(jù)庫中的屬性信息相連接,同時(shí)根據(jù)實(shí)際作業(yè),工程測繪最好采取一步到位技術(shù)方案,即權(quán)屬調(diào)查與工程測繪同時(shí)展開。在工程測繪的各個(gè)環(huán)節(jié)中,靈活應(yīng)用GPS技術(shù),不僅可以提高精度,還可以減小工作量,提高工作效率。通過使用這種技術(shù)可實(shí)時(shí)地判定解算結(jié)果是否成功,從而減少冗余觀測繪,縮短觀測時(shí)間,大大提高工作效率。

參考文獻(xiàn)

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房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)用途范文第5篇

關(guān)鍵字：城市規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進(jìn)行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個(gè)把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。

房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來的。可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個(gè)方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個(gè)方面進(jìn)行分析研究。

城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為.開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。

2.城市規(guī)劃的長遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為我國城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi).獲得最大利潤，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)利益，會失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。

3.城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性我國城市規(guī)劃編制工作需較長時(shí)間.完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機(jī)制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。

三、市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！本唧w來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進(jìn)行管制是十分必要的。

其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點(diǎn)”。

再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。且規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者增強(qiáng)城市規(guī)劃意識，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開發(fā)工作。

四、我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

1、過度開發(fā)。在追求收益的經(jīng)營目標(biāo)驅(qū)動下，往往會造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

2、開發(fā)的隨意性。在城市開發(fā)活動中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

3、對公共開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒有開發(fā)部門主動進(jìn)行投資.

我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調(diào)整。

1、市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強(qiáng)全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場經(jīng)濟(jì)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2、規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

在市場經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。