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房地產(chǎn)土地管理法范文第1篇

    法發(fā)[2004]5號(hào)

    各省、自治區(qū)、直轄市高級(jí)人民法院， 解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院；各省、自治區(qū)、直轄市國土資源廳（國土環(huán)境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規(guī)劃和國土資源局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)國土資源局；各省、自治區(qū)建設(shè)廳，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局，各直轄市房地產(chǎn)管理局：

    為保證人民法院生效判決、裁定及其他生效法律文書依法及時(shí)執(zhí)行，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的有關(guān)問題通知如下：

    一、人民法院在辦理案件時(shí)，需要國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

    國土資源、房地產(chǎn)管理部門依法協(xié)助人民法院執(zhí)行時(shí)，除復(fù)制有關(guān)材料所必需的工本費(fèi)外，不得向人民法院收取其他費(fèi)用。登記過戶的費(fèi)用按照國家有關(guān)規(guī)定收取。

    二、人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢?cè)撏恋亍⒎课莸臋?quán)屬。

    人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢土地、房屋權(quán)屬情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具協(xié)助查詢通知書。

    人民法院執(zhí)行人員到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理土地使用權(quán)或者房屋查封、預(yù)查封登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示本人工作證和執(zhí)行公務(wù)證，并出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。

    三、對(duì)人民法院查封或者預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理查封或者預(yù)查封登記。

    國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

    四、人民法院在國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢并復(fù)制或者抄錄的書面材料，由土地、房屋權(quán)屬的登記機(jī)構(gòu)或者其所屬的檔案室（館）加蓋印章。無法查詢或者查詢無結(jié)果的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)書面告知人民法院。

    五、人民法院查封時(shí)，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。

    在執(zhí)行人民法院確認(rèn)土地、房屋權(quán)屬的生效法律文書時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照人民法院生效法律文書所確認(rèn)的權(quán)利人辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    六、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。

    七、登記在案外人名下的土地使用權(quán)、房屋，登記名義人（案外人）書面認(rèn)可該土地、房屋實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，執(zhí)行法院可以采取查封措施。

    如果登記名義人否認(rèn)該土地、房屋屬于被執(zhí)行人，而執(zhí)行法院、申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記為虛假時(shí)，須經(jīng)當(dāng)事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在被執(zhí)行人名下之后，才可以采取查封措施。

    八、對(duì)被執(zhí)行人因繼承、判決或者強(qiáng)制執(zhí)行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權(quán)、房屋的查封，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門提交被執(zhí)行人取得財(cái)產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)后，辦理查封登記。

    九、對(duì)國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋的過戶登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，人民法院可以進(jìn)行查封，已核準(zhǔn)登記的，不得進(jìn)行查封。

    十、人民法院對(duì)可以分割處分的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，不可分割的房屋可以整體查封。

    分割查封的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)助執(zhí)行通知書中明確查封房屋的具體部位。

    十一、人民法院對(duì)土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。

    查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。

    十二、人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對(duì)未處理的土地使用權(quán)、房屋需要解除查封的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出裁定解除查封，并將解除查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)國土資源、房地產(chǎn)管理部門。

    十三、被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。

    十四、被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對(duì)可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對(duì)不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進(jìn)行預(yù)查封。

    被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的土地出讓金交由人民法院處理，預(yù)查封自動(dòng)解除。

    十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

    （一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

    （二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

    （三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

    十六、國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算。

    十七、預(yù)查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。

    十八、預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。

    十九、兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地使用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對(duì)后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)情況。

    二十、輪候查封登記的順序按照人民法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的時(shí)間先后進(jìn)行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)、房屋全部處理的，排列在后的輪候查封自動(dòng)失效；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)、房屋部分處理的，對(duì)剩余部分，排列在后的輪侯查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。

    預(yù)查封的輪侯登記參照第十九條和本條第一款的規(guī)定辦理。

    二十一、已被人民法院查封、預(yù)查封并在國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，到國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書撤銷不合法的抵押、轉(zhuǎn)讓等登記，并注銷所頒發(fā)的證照。

    二十二、國土資源、房地產(chǎn)管理部門對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    國土資源、房地產(chǎn)管理部門明知土地使用權(quán)、房屋已被人民法院查封、預(yù)查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，對(duì)有關(guān)的國土資源、房地產(chǎn)管理部門和直接責(zé)任人可以依照民事訴訟法第一百零二條的規(guī)定處理。

    二十三、在變價(jià)處理土地使用權(quán)、房屋時(shí)，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移；土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，受讓人繼受原權(quán)利人的合法權(quán)利。

    二十四、人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時(shí)，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。

    對(duì)處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。

    二十五、人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不得改變?cè)恋赜猛竞统鲎屇晗蕖?/p>

    二十六、經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人協(xié)商同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)及其地上房屋經(jīng)評(píng)估作價(jià)后交由申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)，但應(yīng)當(dāng)依法向國土資源和房地產(chǎn)管理部門辦理土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    二十七、人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時(shí)即發(fā)生法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知權(quán)利受讓人及時(shí)到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。

    國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)利應(yīng)當(dāng)追溯到相關(guān)法律文書生效之時(shí)。

    二十八、人民法院進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全和先予執(zhí)行時(shí)適用本通知。

    二十九、本通知下發(fā)前已經(jīng)進(jìn)行的查封，自本通知實(shí)施之日起計(jì)算期限。

    三十、本通知自2004年3月1日起實(shí)施。

    中華人民共和國最高人民法院

    中華人民共和國國土資源部

房地產(chǎn)土地管理法范文第2篇

Abstract: This paper firstly puts forward background. Secondly,we get nine conflict factors in Real Estate Multi-project Management by Delphi method. Then it also makes use of Analytic Hierarchy Process and EXCEL tools in the analysis of these data,the weight of each index is calculated.So we can make a chart of it. Finally,this paper analyses the results of conflict and its solutions,pointing out project managers can easily manage conflict by use of conflict-management-chart.

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);多項(xiàng)目;德爾菲法;層次分析法;沖突管理

Key words: real estate;multi-project management;delphi method;analytic hierarchy process;conflict management

中圖分類號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)20-0053-02

1研究背景

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的項(xiàng)目型、資金密集型企業(yè),項(xiàng)目是房地產(chǎn)公司賴以生存的基石。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行持續(xù)調(diào)控,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成多個(gè)大型房地產(chǎn)集團(tuán)逐鹿的格局。大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在全國或某區(qū)域同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目,多項(xiàng)目開發(fā)已成為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵。所謂“房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理”,簡(jiǎn)單地說就是一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理同時(shí)管理多個(gè)項(xiàng)目,是指將多個(gè)項(xiàng)目有機(jī)的組合起來采取計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等手段,管理多個(gè)項(xiàng)目的概念、規(guī)劃、實(shí)施、結(jié)尾、運(yùn)行與維護(hù)過程中的各項(xiàng)工作,達(dá)到集團(tuán)、公司或組織目標(biāo)的項(xiàng)目管理方式。項(xiàng)目經(jīng)理常常又被稱為“沖突經(jīng)理”,是項(xiàng)目沖突的解決者。不可否認(rèn),在項(xiàng)目的整個(gè)過程中,沖突是客觀存在的,可是無論是在目前的項(xiàng)目管理知識(shí)體系中,還是在討論項(xiàng)目環(huán)境時(shí),都好像有意回避了這個(gè)可能是最重要的一個(gè)屬性:沖突,而損失都是因沖突而產(chǎn)生。所以有必要弄清楚在房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)過程中引起沖突的因素、沖突的強(qiáng)度和沖突的解決方式。本文通過德爾菲法對(duì)專家進(jìn)行調(diào)查得出在房地產(chǎn)多項(xiàng)目全壽命周期中沖突因素及其引起的沖突度,運(yùn)用運(yùn)籌學(xué)中的層次分析法得出沖突因素的權(quán)重,根據(jù)權(quán)重大小(引起的沖突度的大小)對(duì)沖突因素進(jìn)行排序。為更好的進(jìn)行房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理提供理論基礎(chǔ)。

2研究過程

本文研究是通過兩個(gè)方法和三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)的。兩個(gè)方法指研究過程中運(yùn)用的德爾菲法和層次分析法,三個(gè)階段是指研究分為三個(gè)部分:第一階段,主要是運(yùn)用德爾菲法通過開放式的問卷讓專家自由表述沖突因素,然后做成調(diào)查問卷;第二階段,運(yùn)用德爾菲法讓專家填寫封閉式的房地產(chǎn)多項(xiàng)目沖突因素綜合評(píng)價(jià)矩陣問卷,同時(shí)進(jìn)行回訪和反饋,直至意見統(tǒng)一;第三階段,對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理并得出結(jié)果。

2.1沖突的產(chǎn)生、危害及其相關(guān)概念當(dāng)事實(shí)不一致和價(jià)值觀念不一致時(shí)就可能產(chǎn)生沖突,沖突的產(chǎn)生大概經(jīng)歷了潛伏被論證被感知出現(xiàn)結(jié)局五個(gè)過程。沖突的大小可以用沖突度來衡量,沖突度是用項(xiàng)目經(jīng)理們所經(jīng)歷的沖突樣本的總的頻率(F)*強(qiáng)度(D)計(jì)算出來的。傳統(tǒng)沖突觀認(rèn)為沖突都是有害的,而現(xiàn)代沖突觀認(rèn)為在項(xiàng)目中沖突是不可避免的,沖突不一定是有害的,沖突可以產(chǎn)生創(chuàng)新,也可以提高績(jī)效。但是沖突若處理不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致計(jì)劃或目標(biāo)失敗,導(dǎo)致一系列惡果。房地產(chǎn)多項(xiàng)目的生命周期有概念、規(guī)劃、實(shí)施、收尾、運(yùn)行與維護(hù)五個(gè)階段。運(yùn)行與維護(hù)階段是客戶接受項(xiàng)目成果或服務(wù)并使用的開始,只有被客戶充分地使用,才能確定項(xiàng)目是否成功,體現(xiàn)為物業(yè)管理時(shí)期。通過德爾菲法得出沖突因素主要有九個(gè)方面,分別是:集權(quán)與分權(quán)、項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)、管理程序、技術(shù)、人力資源、費(fèi)用、進(jìn)度、質(zhì)量、個(gè)性。

2.2 層次分析法①評(píng)價(jià)目標(biāo)是房地產(chǎn)多項(xiàng)目沖突度A,準(zhǔn)則是房地產(chǎn)開發(fā)全壽命周期的五個(gè)階段。②構(gòu)建房地產(chǎn)多項(xiàng)目沖突度遞階層次結(jié)構(gòu)模型,見圖1。③采用綜合評(píng)分法構(gòu)造判斷矩陣,根據(jù)兩兩比較標(biāo)度確定各層次不同因素的重要性系數(shù)。判斷標(biāo)尺表示要素為Ai對(duì)要素Aj的相對(duì)重要性的數(shù)量尺度,如表1所示。準(zhǔn)則層是全壽命周期的五個(gè)階段,首先利用綜合評(píng)分法將五個(gè)階段的重要性兩兩比較,得到判斷矩陣A;再分析因素層,將因素層中的要素兩兩比較得到判斷矩陣B1、B2、B3、B4、B5。

A=1 51/33 71/5 11/71/33371691/331/6 151/71/31/91/5 1B1=

2.2.4 判斷矩陣特征向量的計(jì)算。按照層次法計(jì)算公式,首先算出矩陣各行之和:Wi=a;各行平均值: Wi=;歸一化處理: :Wi=。用W、W1、W2、W3、W4、W5分別表示矩陣A、B1、B2、B3、B4、B5的特征向量。矩陣A特征向量W的計(jì)算過程見表2。通過同樣的方法計(jì)算B1、B2、B3、B4、B5得到對(duì)應(yīng)的特征向量W1,W2,W3,W4,W5,見表3。

2.2.5 一致性檢驗(yàn)。計(jì)算公式如下:AW=A•W,λ=, CR= (C.R.是隨機(jī)性指標(biāo),當(dāng)n=5和n=9時(shí),C.R.分別為1.12和1.45),通過同種方法計(jì)算A、B1、B2、B3、B4、B5的判斷矩陣一致性,結(jié)果如表4所示。

2.2.6 沖突因素權(quán)重排序在計(jì)算遞階層次結(jié)構(gòu)各層次要素對(duì)上一級(jí)要素的相對(duì)重要度之后,即可從最上層開始,自上而下地求出各層要素關(guān)于系統(tǒng)總體的綜合重要度,對(duì)所有沖突因素進(jìn)行優(yōu)先排序。具體計(jì)算公式如下:A為上層矩陣,要素為五個(gè);B為其下層矩陣,要素為九個(gè)。則B層的要素Bj的綜合重要度為:bj=aibj=1,2,…,n。計(jì)算C層的重要度Wc,結(jié)果如表5。

根據(jù)Wc各因素的權(quán)重的大小,將沖突因素進(jìn)行排序:進(jìn)度,費(fèi)用,質(zhì)量,項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí),人力資源,集權(quán)與分權(quán),技術(shù),管理程序,個(gè)性。其中進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量占的比重最大,表明在項(xiàng)目全壽命周期中由進(jìn)度、費(fèi)用和質(zhì)量因素引起的沖突度占重要地位;項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)、人力資源、集權(quán)與分權(quán)、技術(shù)引起的沖突度次之;管理程序和個(gè)性引起的沖突度最小。

2.3結(jié)果把數(shù)據(jù)通過EXCEL處理做出沖突度綜合圖,包括:全壽命周期五個(gè)階段的相對(duì)沖突度;九大沖突因素在全壽命周期的相對(duì)沖突度;九大沖突因素在項(xiàng)目全壽命周期五個(gè)階段的相對(duì)沖突度(如圖2)。

2.4沖突的結(jié)果及解決方式?jīng)_突的結(jié)果有三種形式:輸―輸;輸―贏;贏―贏。解決沖突的方式有退出、緩和、讓步、強(qiáng)制和正視五種,沖突結(jié)果和解決方式的關(guān)系見表6。在實(shí)際操作過程中,項(xiàng)目經(jīng)理可以結(jié)合沖突管理表(見表7)選用適當(dāng)?shù)姆绞教幚頉_突。

沖突管理表的使用方法為,沖突的雙方或多方將表中的內(nèi)容填寫清楚,由上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或協(xié)調(diào)人找出沖突源和雙方的主要分岐,進(jìn)而運(yùn)用合理的方式解決沖突。整個(gè)過程是發(fā)現(xiàn)沖突,分析沖突并解決沖突。

3結(jié)論

本文通過德爾菲法和層次分析法的結(jié)合運(yùn)用,得出房地產(chǎn)多項(xiàng)目沖突的九大因素,對(duì)獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后得到導(dǎo)致房地產(chǎn)多項(xiàng)目沖突大小的因素的排序:進(jìn)度、費(fèi)用、質(zhì)量、人力資源、集權(quán)與分權(quán)、項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)、技術(shù)、管理程序和個(gè)性。運(yùn)用繪圖工具將結(jié)果以圖形方式展現(xiàn)出來,即:①九大沖突因素在項(xiàng)目全壽命周期過程的平均沖突度;②五個(gè)階段的相對(duì)沖突度;③九大沖突因素在項(xiàng)目全壽命周期過程中分別在五個(gè)階段的相對(duì)沖突度。項(xiàng)目經(jīng)理可以利用沖突管理表分析沖突進(jìn)行選擇合適的方式解決沖突。沖突并不是總是有害的。事物都具有兩面性,有時(shí)沖突能夠產(chǎn)生創(chuàng)新,如在遇到技術(shù)沖突時(shí)采取正視方式,會(huì)產(chǎn)生更好的解決問題的方法和思路,進(jìn)而提高工作效率等。

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房地產(chǎn)土地管理法范文第3篇

    論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投機(jī)治理 法律探析 囤積土地行為

    近年來,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展,也在當(dāng)下成為了國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,不僅如此,還對(duì)其他一系列行業(yè),包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動(dòng)力。所以,在現(xiàn)時(shí)如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展,具有非常重要的意義,也成為當(dāng)下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場(chǎng)開放度的不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象,在急速發(fā)展的過程中,各種房地產(chǎn)投資商,利用國家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì),投機(jī)倒把,哄抬物價(jià),大量的囤積土地,并借此來操控房地產(chǎn)市場(chǎng),利用這種手段來攫取了大量的利潤(rùn),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力,甚至對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅,這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)下全社會(huì)所關(guān)注的熱點(diǎn)話題。因此,我們現(xiàn)在來探討我國房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律問題,是有著相當(dāng)大的現(xiàn)實(shí)意義的。

    一、房地產(chǎn)投機(jī)行為的相關(guān)法律約束方式

    (一)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關(guān)約束規(guī)定

    現(xiàn)行的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容,這項(xiàng)管理法則是在上個(gè)世紀(jì)末期,我國的第八次人大第八次會(huì)議上通過的,當(dāng)時(shí)建立這項(xiàng)規(guī)定的首要目的就在于促進(jìn)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的向前發(fā)展,這項(xiàng)法則中規(guī)定了許多的關(guān)于房地產(chǎn)的條例,譬如說在第九條之中,明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中,這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則,也必須要符合城市規(guī)劃以及建設(shè)用地計(jì)劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),也在一定程度上抑制了****行為的發(fā)生,打擊了房產(chǎn)商的投機(jī)行為;為了避免土地使用權(quán)的變更過程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變,國家的政策可以簡(jiǎn)單的概括為“認(rèn)地不認(rèn)人”,在第十七條中明文規(guī)定,為了防止投機(jī)者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過程中的投資及行為,土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉(zhuǎn)讓;為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地,在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中,明確的規(guī)定縣級(jí)以上的人民政府對(duì)土地權(quán)限的使用過程,對(duì)相關(guān)的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細(xì)致而又詳盡的規(guī)定,從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂;在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中,特別對(duì)包括炒地皮、長(zhǎng)期閑置土地以及對(duì)土地資源的過度浪費(fèi)等現(xiàn)象制定了相關(guān)政策,有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對(duì)成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行了明確的規(guī)定,這種對(duì)成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產(chǎn)公司的過程中,除過要具備相關(guān)的企業(yè)資質(zhì),還需要有一定的注冊(cè)資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額;在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預(yù)售過程中出現(xiàn)的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對(duì)這一環(huán)節(jié)中的問題,也做了非常詳細(xì)的說明,具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。

    分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后,我們來簡(jiǎn)單分析一下土地管理法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)現(xiàn)象的一系列說明。從根本上來講,我國的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對(duì)土地進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理,有效的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制,從而保證這項(xiàng)資源能夠得到合理的開發(fā)和利用,重點(diǎn)對(duì)土地交易過程中所出現(xiàn)的投機(jī)行為進(jìn)行打擊,因此,在對(duì)建設(shè)用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規(guī)定。

    (二)其他法律法規(guī)

    《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩項(xiàng)重要的法律法規(guī),也在維護(hù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)順利運(yùn)行的過程中起到了非常大的作用,但事實(shí)上,還存在其他的一系列法律也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了相關(guān)的規(guī)定,起到了很重要的補(bǔ)充作用,在這方面,其中的反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對(duì)此進(jìn)行逐一的分析和理解:

    第一,反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法。這項(xiàng)法律對(duì)于打擊投機(jī)倒把行為,有效的保護(hù)消費(fèi)者以及經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益起到了重要的推動(dòng)作用,在關(guān)于房地產(chǎn)方面,這項(xiàng)法律針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)中屢見不鮮的虛假廣告、全力經(jīng)營(yíng)以及串通投標(biāo)行為,都做出了非常詳盡的規(guī)定;

    第二,消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。在這項(xiàng)法律之中,明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中的開發(fā)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系,譬如說,相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者必須要向消費(fèi)者提供與商品相關(guān)的最真實(shí)的信息,不得進(jìn)行虛假的宣傳吸引和誤導(dǎo)消費(fèi)者。這項(xiàng)法則對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中隨處可見的虛假廣告、虛假標(biāo)價(jià)的行為,進(jìn)行了明確的規(guī)定,對(duì)于保證房地產(chǎn)消費(fèi)者在購買房產(chǎn)的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當(dāng)做出了重要的保障。

    第三,合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對(duì)交易合同中的相關(guān)具體事宜作出規(guī)定,這項(xiàng)法律也詳細(xì)的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施,對(duì)于合同雙方的權(quán)益都有了非常準(zhǔn)確的說明;在民法通則中,也對(duì)由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致的合同不公等問題作出了規(guī)定,其中的第八十條,還對(duì)土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定,避免土地使用承包過程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問題。物權(quán)法對(duì)包括動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬問題作出明確規(guī)定,當(dāng)然,它也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為作出了細(xì)致的規(guī)定,對(duì)于打擊房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為起到了推動(dòng)作用。

    二、房地產(chǎn)投機(jī)行為法律規(guī)范中存在的問題

    (一)總體法律的缺乏

    從目前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)投機(jī)行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等,但在現(xiàn)時(shí),房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至是個(gè)人也加入到了房地產(chǎn)投機(jī)的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商,與形勢(shì)已經(jīng)不相符合,對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人來說,僅僅只有反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法對(duì)此做了些許規(guī)定,涵蓋的范圍也非常的狹小。

    (二)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有效控制的相關(guān)法律缺乏

    在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行管理,加大房?jī)r(jià)的透明度方面,相關(guān)的法律已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求,對(duì)于由于房產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關(guān)系的極度扭曲,相關(guān)部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個(gè)大問題。

    (三)保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺

    包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)依然是流通環(huán)節(jié)的投機(jī)行為,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的規(guī)范,依然存在法律空缺的現(xiàn)象。

    (四)對(duì)政府的行為約束不夠有力

    在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中,政府的相關(guān)行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產(chǎn)市場(chǎng),在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長(zhǎng),在當(dāng)下,相關(guān)的法律對(duì)于政府行為的規(guī)范做得還不夠好,權(quán)限不明、權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象非常普遍。

    三、房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律改善策略

    (一)修訂和完善相關(guān)的法律法規(guī)

    眾所周知的是,《城市房地產(chǎn)管理法》是一項(xiàng)保障我國房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律,從上個(gè)世紀(jì)末期開始實(shí)行,至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史,在這二十多年內(nèi),我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了翻天覆地的變化,其市場(chǎng)化程度也隨著對(duì)外開放的進(jìn)一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變,在這種態(tài)勢(shì)之下,《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強(qiáng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個(gè)方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設(shè)的相關(guān)法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費(fèi)保有問題、中介服務(wù)法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等,從多個(gè)方面對(duì)這項(xiàng)基本法律作出與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整和完善。

    (二)通過法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定

    要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為,必須對(duì)投機(jī)的定義做出一個(gè)準(zhǔn)確的界定,在這之前,對(duì)于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個(gè)明確的闡述,特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費(fèi)的功能,為了從根本上打擊投機(jī)行為提供法律上的說明。在新時(shí)期,要關(guān)注個(gè)人以及中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響,并建立相關(guān)的約束機(jī)制;針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保有性質(zhì)做好法律保障,從而進(jìn)一步的對(duì)購房人的行為作出規(guī)范,從而在生產(chǎn)、交易以及消費(fèi)保有的全過程中對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為進(jìn)行完整的保證,從而建立起一個(gè)非常好的市場(chǎng)環(huán)境。

    (三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實(shí)

    在當(dāng)下,由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的現(xiàn)象非常的普遍,這種信息的不對(duì)稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展,從某種程度上來講,來是投機(jī)行為泛濫的一個(gè)原因,所以,需要從法律手段來對(duì)信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范,從而有效的彌補(bǔ)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的不足之處,保證市場(chǎng)價(jià)格在價(jià)值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下,能夠維持在一個(gè)消費(fèi)者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關(guān)的政府部門來說,還應(yīng)該及時(shí)的對(duì)相關(guān)的信息做出披露,促進(jìn)信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場(chǎng)的行為,將投機(jī)者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)土地管理法范文第4篇

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集資房；小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)權(quán)登記

中圖分類號(hào)：F235 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）011-000-02

1992年至1996年房地產(chǎn)開發(fā)熱期間，廣州市農(nóng)村城市化過程中，經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)及政府審批監(jiān)管不規(guī)范致使大量農(nóng)村集資房涌現(xiàn)，市政府曾于1997年出臺(tái)《關(guān)于處理廣州市農(nóng)村集資房問題的決定》（穗府〔1997〕48號(hào)，下文簡(jiǎn)稱《決定》），同意農(nóng)村集資房完善用地審批和規(guī)劃報(bào)建手續(xù)后，辦理房地產(chǎn)權(quán)證。但由于1999年新修訂《土地管理法》施行，集體建設(shè)用地的審批權(quán)限和利用主體發(fā)生重大調(diào)整，《決定》在解決少量農(nóng)村集資房辦證問題后，補(bǔ)辦手續(xù)工作基本處于停滯狀態(tài)。大量農(nóng)村集資房已經(jīng)成為居住成熟、人口密集的社區(qū)，但是由于產(chǎn)權(quán)不清，難以管理，此類歷史發(fā)展特定時(shí)期衍生的問題亟待解決。

一、集資房作為歷史遺留問題的成因分析

集資房作為歷史遺留問題，除了上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)開發(fā)初期市場(chǎng)供需、利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)等經(jīng)濟(jì)因素外，法律政策變化較大、政府監(jiān)管缺位是其重要成因。

（一）法律政策因素

我國雖然是二元制土地管理制度，但早期法律及有關(guān)政策允許非村民購買農(nóng)村房屋，且非村民利用集體土地建房用地審批手續(xù)簡(jiǎn)便：

第一，1987年1月1日至1998年12月31日期間施行的原《土地管理法》①規(guī)定用地經(jīng)縣級(jí)政府批準(zhǔn)后非村民可以使用集體建設(shè)用地。

第二，按照原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》（〔1989〕國土[籍]字第73號(hào)）規(guī)定②，非村民可以購買集體土地上的房屋，且房屋售出后無需辦理報(bào)批手續(xù)土地即屬國有。

第三，1987年1月1日至2000年1月8日期間施行的《廣東省土地管理實(shí)施辦法》③規(guī)定非村民經(jīng)村集體同意可以使用集體土地作住宅用地，且不涉及占用耕地的需鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。

因此，土地管理的法律政策逐步趨緊，加之城市規(guī)劃的調(diào)整、早期村鎮(zhèn)規(guī)劃不完善，導(dǎo)致集資房萌生于特定歷史時(shí)期，且存續(xù)至今也難以按現(xiàn)行規(guī)定完善手續(xù)。

（二）管理體制因素

早期集資房開發(fā)建設(shè)雖然未辦理或未完全按照有關(guān)規(guī)定辦理用地、規(guī)劃等審批手續(xù)，但是由于此類開發(fā)建設(shè)不僅會(huì)給所在村集體帶來經(jīng)濟(jì)效益，當(dāng)?shù)劓?zhèn)帶也能獲取一定收益。因此，村集體在自行開發(fā)或“供地”給其他單位進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時(shí)往往經(jīng)過當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府的同意或默許，部分項(xiàng)目甚至持有鎮(zhèn)政府核發(fā)的宅基地證或給購房小業(yè)主辦理宅基地證充當(dāng)產(chǎn)權(quán)憑證。而早期政府部門在違法用地、違章建設(shè)的監(jiān)管力度不夠，甚至放任不管，在一定程度上消極助長(zhǎng)了集資房在幾年之間迅速擴(kuò)張。

二、歷史遺留集資房與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別

長(zhǎng)期以來，國家及地方一直未對(duì)集資房、小產(chǎn)權(quán)房的概念予以明確界定④。集資房、小產(chǎn)權(quán)房等都是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的產(chǎn)物，將農(nóng)村集資房從廣義的小產(chǎn)權(quán)房范圍中剝離，有利于甄別對(duì)待、分類解決。鑒于我國的土地、建設(shè)的管理也處于逐步完善的階段，因此筆者建議應(yīng)當(dāng)以重要法律、政策施行的標(biāo)志性時(shí)間節(jié)點(diǎn)，劃分為歷史遺留集資房、其他農(nóng)村集資房和小產(chǎn)權(quán)房等三大類。

（一）歷史遺留集資房

為與《決定》銜接，且便于適用1997年4月1日前無須提交規(guī)劃驗(yàn)收合格證的有關(guān)政策，筆者建議將區(qū)分歷史遺留集資房和小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)間節(jié)點(diǎn)定在1996年12月31日前，未放寬至1998年12月31日新修訂的《土地管理法》施行前。因此，歷史遺留集資房的范疇?wèi)?yīng)當(dāng)限定為1996年12月31日前已建成或已按《決定》進(jìn)行認(rèn)定，未辦或未辦結(jié)用地、規(guī)劃等行政許可手續(xù)，由村集體單獨(dú)或聯(lián)合其他單位自行開發(fā)建設(shè)，面向非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的群體性小業(yè)主，以集資、銷售、拆遷補(bǔ)償安置或其他有償方式進(jìn)行房地產(chǎn)交易，主要用途為居民住宅⑤的房屋。

（二）其他農(nóng)村集資房

1997年7月1日至2007年6月30日前在集體土地上未辦或未辦結(jié)用地、規(guī)劃等行政許可手續(xù)，自行開發(fā)建設(shè)并銷售的、主要用途為居民住宅的房屋。

（三）小產(chǎn)權(quán)房

通常所稱的“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍?，沒有準(zhǔn)確的范疇，一般是指在農(nóng)村集體土地上未經(jīng)用地及規(guī)劃等行政許可自行開發(fā)建設(shè)、對(duì)外銷售、不能獲得合法產(chǎn)權(quán)的房屋。1999年起施行的新修訂的《土地管理法》修改了原1986年《土地管理法》第四十一條城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅經(jīng)批準(zhǔn)可以使用集體建設(shè)用地的有關(guān)規(guī)定。1999年5月6日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號(hào)）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。但是，長(zhǎng)期以來，我國的法律法規(guī)及有關(guān)政策并未使用“小產(chǎn)權(quán)房”，直到2007年12月下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號(hào)）要求“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”，第一次在公開的正式文件中采用“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念，但并未予以界定。因此，兼顧與土地執(zhí)法相銜接，建議將2007年后的此類房屋歸入小產(chǎn)權(quán)房，即小產(chǎn)權(quán)房是指2007年6月30日以后在農(nóng)村集體土地上未經(jīng)用地及規(guī)劃等行政許可自行開發(fā)建設(shè)、對(duì)外銷售、不能獲得合法產(chǎn)權(quán)的房屋。

三、解決歷史遺留集資房辦證問題的積極效益

（一）集資房問題是事關(guān)保障民生、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。廣州市集資房產(chǎn)生近20年，按《決定》頒布時(shí)期的初步統(tǒng)計(jì)，此類房屋建筑面積約為900萬平方米，完善手續(xù)的約30萬平方米，尚有800多萬平方米久拖難決，涉及小業(yè)主近10萬戶，已形成另一種規(guī)模性、群體性的“辦證難”。

（二）解決集資房問題有利于加強(qiáng)查處“兩違”，節(jié)約集約用地，合理分配保障性住房資源。集資房產(chǎn)權(quán)不明晰，影響違法用地、違法建設(shè)的認(rèn)定和查處。大多數(shù)集資房已逐步淪為城鄉(xiāng)土地的邊緣化產(chǎn)物，土地資源利用效率低下，區(qū)域發(fā)展陷入惡性循環(huán)。集資房業(yè)主多為本市中低收入人群⑥，產(chǎn)權(quán)不清晰，不利于廣州市保障性住房資源的分配和后續(xù)監(jiān)管。

（三）“三舊”改造為破解歷史遺留集資房問題提供了良好契機(jī)和借鑒模式。不僅改造本身可以消化、解決一部分集資房項(xiàng)目，而且省、市“三舊”改造政策的創(chuàng)新思路為破解歷史難題、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展提供了有利契機(jī)。

四、解決歷史遺留集資房產(chǎn)權(quán)登記難題的對(duì)策建議

在堅(jiān)持尊重歷史、分類處理、穩(wěn)妥推進(jìn)、風(fēng)險(xiǎn)可控、以人為本、寬嚴(yán)相濟(jì)的原則下，充分借鑒“三舊”改造的創(chuàng)新思路，建議根據(jù)前述分類，按以下方式處理：

（一）歷史遺留集資房

按照前述劃分方式，就廣州市現(xiàn)有廣義上的集資房項(xiàng)目來看，歷史遺留集資房所占比例最大⑦。對(duì)此類房屋，鑒于法律政策更迭、政府管理缺位是其重要成因之一，應(yīng)充分尊重歷史、實(shí)事求是，只要其符合土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，就應(yīng)當(dāng)最大化地保護(hù)購房小業(yè)主的權(quán)益。

1.用地符合現(xiàn)行土地利用規(guī)劃、界址清晰、權(quán)屬無爭(zhēng)議的，可以確認(rèn)為國有建設(shè)用地：①項(xiàng)目用地未辦理集體土地所有權(quán)登記的，經(jīng)地籍調(diào)查、公示后在登記簿上注記為國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)由全體小業(yè)主共有；②項(xiàng)目用地已辦理集體土地所有權(quán)登記的，村集體如配合同意申請(qǐng)所有權(quán)更正登記的，依申請(qǐng)辦理所有權(quán)更正登記，更正后在登記簿上注記為國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)由全體小業(yè)主共有；村集體如不愿配合的，經(jīng)地籍調(diào)查、公示后在登記簿上注記為國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)由全體小業(yè)主共有。

2.確認(rèn)為國有建設(shè)用地后，納入廣州市政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局關(guān)于解決廣州市歷史遺留的辦理房地產(chǎn)證問題若干意見的通知》（穗府辦〔2010〕67號(hào)，下稱67號(hào)文）的適用范圍，辦理房地產(chǎn)登記。

（二）其他農(nóng)村集資房

1.已辦理部分用地、規(guī)劃審批手續(xù)的，符合現(xiàn)行土地利用規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的，用地界址清晰、權(quán)屬無爭(zhēng)議，參照歷史遺留的集資房完善用地手續(xù)、確認(rèn)國有建設(shè)用地及辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。未辦理用地審批的部分，按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處罰，罰款數(shù)額由購房小業(yè)主按面積分?jǐn)偂?/p>

2.未辦理過任何用地、規(guī)劃審批手續(xù)的，①屬廣州市138條城中村范圍的，可按城中村轉(zhuǎn)制的規(guī)定將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，并按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處罰，罰款數(shù)額由購房小業(yè)主按面積分?jǐn)?。②城中村的村集體不愿配合辦理轉(zhuǎn)制手續(xù)或不屬廣州市138條城中村范圍的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦征地報(bào)批手續(xù)，并按用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處罰，罰款數(shù)額由購房小業(yè)主按面積分?jǐn)偂＂坜D(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后納入67號(hào)文適用范圍，辦理房地產(chǎn)登記。

（三）小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房屬嚴(yán)肅查處、嚴(yán)厲打擊的對(duì)象，應(yīng)當(dāng)依法按照廣州市違法用地、違章建筑查處的有關(guān)規(guī)定辦理。

（四）產(chǎn)權(quán)登記中的具體操作問題

1.稅費(fèi)繳交問題。歷史遺留的集資房補(bǔ)辦手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記前，購房小業(yè)主應(yīng)當(dāng)按繳納土地出讓金、房屋測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)及契稅；其他集資房參照辦理，如涉及罰款或補(bǔ)辦征收手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)由購房小業(yè)主繳納的，須在辦理產(chǎn)權(quán)登記前一并繳清。

2.限制轉(zhuǎn)移的產(chǎn)權(quán)注記。為體現(xiàn)市場(chǎng)的公平性，凡通過補(bǔ)辦手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)登記的集資房，登記部門應(yīng)當(dāng)在登記簿及房地產(chǎn)權(quán)證上注記“集資房，自發(fā)證之日起五年內(nèi)不得進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易流通”。如同一項(xiàng)目存在同等情況下，部分小業(yè)主在2000年以前已憑相同用地、報(bào)建材料領(lǐng)取了無注記的國有土地房地產(chǎn)權(quán)證的情況，則剩余小業(yè)主領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)不再注記。

3.懲戒性費(fèi)用。為體現(xiàn)與此前按照《決定》補(bǔ)辦全部手續(xù)后辦理產(chǎn)權(quán)登記的集資房⑧的區(qū)別，按上述建議補(bǔ)辦手續(xù)的集資房項(xiàng)目今后在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易時(shí)，出售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更高的費(fèi)用，建議按照房屋交易價(jià)的7%補(bǔ)交土地出讓金，并按照二手房交易的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)繳納相關(guān)稅費(fèi)。

4.已領(lǐng)取集體土地房產(chǎn)證的處理。凡屬歷史遺留集資房項(xiàng)目及其他項(xiàng)目已領(lǐng)取集體土地房產(chǎn)證的小業(yè)主，在本項(xiàng)目完善手續(xù)后可以補(bǔ)交土地出讓金、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)及契稅后可以申請(qǐng)換領(lǐng)國有土地房地產(chǎn)證，并注記“集資房，自發(fā)證之日起五年內(nèi)不得進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易流通”。

5.普查及產(chǎn)權(quán)信息備案。建議明年上半年由市政府牽頭發(fā)動(dòng)鎮(zhèn)街對(duì)歷史遺留集資房及其他集資房項(xiàng)目進(jìn)行一次全面普查，制作樓盤表，備案全部小業(yè)主身份信息以便今后分配保障性住房資源時(shí)核對(duì)有關(guān)信息。

6.與保障性住房的銜接。一是凡屬可以按上述建議補(bǔ)辦手續(xù)的項(xiàng)目，原購房小業(yè)主無法承擔(dān)有關(guān)稅費(fèi)的，經(jīng)核實(shí)符合經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房申購條件的，辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)可以按經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房的有關(guān)條件暫時(shí)免交全部或部分稅費(fèi)，經(jīng)市住房保障辦的書面確認(rèn)后，登記部門在登記簿及房地產(chǎn)權(quán)證上并注記“經(jīng)濟(jì)適用房”或“限價(jià)房”。二是凡已爛尾未實(shí)際建成或已建成但未入住的集資房項(xiàng)目，可依法納入保障性住房?jī)?chǔ)備。

注釋：

①該法第四十一條規(guī)定，“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)市人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)”

②該意見第六條第二款規(guī)定，“城鎮(zhèn)及市郊農(nóng)民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農(nóng)民集體或個(gè)人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”，該《若干意見》于1995年5月1日起廢止，其后施行的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（〔1995〕國土[籍]字第26號(hào)）已刪除上述規(guī)定。

③該法第二十條規(guī)定，“農(nóng)村居民、回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、軍人以及華僑、港澳同胞和臺(tái)灣同胞建住宅用地，應(yīng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后，上報(bào)審批。使用原有宅基地的、村內(nèi)空閑地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，辦理用地手續(xù)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并由縣（市）人民政府國土管理部門辦理用地手續(xù)?！钡诙粭l第一款規(guī)定，“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村居民興建住宅用地應(yīng)當(dāng)使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地；需要適用耕地的，必須從嚴(yán)控制?！?/p>

④廣州市對(duì)外的新聞通稿中一般對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”與集資房概念作如下表述：“‘小產(chǎn)權(quán)房’一般是指村集體組織或開發(fā)商在農(nóng)村集體土地上未經(jīng)用地、規(guī)劃行政許可自行組織建設(shè)、自行銷售的房屋，僅僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，或直接由建設(shè)單位與購買人簽訂契約銷售，未合法獲得政府房管部門核發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》，故稱為小產(chǎn)權(quán)房。在廣州市也存在類似‘小產(chǎn)權(quán)房’，被稱之為‘集資房’或‘農(nóng)村集資房’。”

⑤商業(yè)及工業(yè)性質(zhì)的集體土地房屋可以通過集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦理合法產(chǎn)權(quán)。

⑥根據(jù)廣州市某區(qū)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，逾九成小業(yè)主購買集資房的目的是自??；業(yè)主中本市居民約占三分之一、本村村民及外來務(wù)工人員約占三分之一、外省務(wù)工人員及其他類型業(yè)主約占三分之一；集資房購買者年均家庭總收入4萬元以下的占了近七成。

⑦根據(jù)廣州市某區(qū)抽樣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，屬1996年12月31日前建成的歷史遺留集資房項(xiàng)目占其總量的95.8%；1997年1月1日至1998年12月31日新《土地管理法》施行前建成的項(xiàng)目占總量的2.8%；1999年1月1日至2007年6月30日期間建成的項(xiàng)目所占比例為1.4%；2007年6月30日后無類似項(xiàng)目。

房地產(chǎn)土地管理法范文第5篇

論文關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 土地二元結(jié)構(gòu) 農(nóng)村集體土地制度

小產(chǎn)權(quán)房問題是近幾年社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)之一，它的出現(xiàn)不僅反映了諸多的社會(huì)問題，而且也反映了我國法律法規(guī)的不完善。因此，從法律的角度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行理論研究，深度探析其形成原因，并提出有效的解決途徑，對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展甚至對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都有舉足輕重的意義。

一、小產(chǎn)權(quán)房感念的界定

張忠野、曾大鵬兩位學(xué)者指出小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)土地上，有享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或集體經(jīng)濟(jì)組織單獨(dú)開發(fā)，或與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由該鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作權(quán)屬證書的房屋。四川省社會(huì)現(xiàn)象社科院農(nóng)經(jīng)所學(xué)者陳武元將小產(chǎn)權(quán)房概述為“在集體的土地上開發(fā)的商品房”。也有的學(xué)者將“小產(chǎn)權(quán)房”概括為宅基地房屋或在集體土地上建設(shè)的房屋非法對(duì)外銷售形成的一種權(quán)利狀態(tài)。本人認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。

二、小產(chǎn)權(quán)房的特征及分類

（一）小產(chǎn)權(quán)房的特征

隨著國家屢次出臺(tái)相關(guān)政策文件來制止小產(chǎn)權(quán)房問題，但在利益等多種因素的驅(qū)使下，這一問題不但沒有很好的解決，反而又加重的現(xiàn)狀。其主要特征變現(xiàn)一下幾個(gè)方面：（1）小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地是農(nóng)村集體用地；（2）小產(chǎn)權(quán)房出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或個(gè)人；（3）房屋產(chǎn)權(quán)不完整；（4）轉(zhuǎn)讓時(shí)易引起權(quán)屬糾紛；（5）價(jià)格低廉。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的分類

為了更好的探討和解決小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題，需要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出不同的分類，然后對(duì)具體的問題進(jìn)行分析。其分類標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房占用土地性質(zhì)的不同，可以把我國的小產(chǎn)權(quán)房分為農(nóng)用土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房、在建設(shè)土地上與未利用土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房三種類型。（2）按照買賣目的的不同可以分為農(nóng)民自己建房出售和城鎮(zhèn)開發(fā)商投資銷售型，等等。

三、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及危害

（一）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

1.小產(chǎn)權(quán)房形成的經(jīng)濟(jì)原因包括兩個(gè)方面

一方面是城市房?jī)r(jià)的急劇上漲，雖然我國出臺(tái)了有關(guān)限制小產(chǎn)權(quán)房的政策與解決辦法，但是對(duì)房?jī)r(jià)問題并沒有起到預(yù)期的作用。另一方面農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金需求，由于中國城市化發(fā)展的道路，多數(shù)農(nóng)村居民選擇在城市務(wù)工、經(jīng)商，融入到了城市了的生活當(dāng)中，并購置了房產(chǎn)，而農(nóng)村留守農(nóng)民對(duì)資金的需求善得更為迫切，利用土地來實(shí)現(xiàn)改善生活的目的也越發(fā)的急迫。

2.小產(chǎn)權(quán)房形成的體制原因

（1）我國二元土地結(jié)構(gòu)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國的二元土地結(jié)構(gòu)。雖然我國的《憲法》與《土地管理法》中確立了我國存在兩種土地所有制，即全民所有制與勞動(dòng)群眾所有制，國家與集體是我國擁有土地的主體。但是《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)建設(shè)。（2）我國住房保障制度的不完善。我國目前住房的保障制度主要包括住房公職金制度、廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度，然而在現(xiàn)實(shí)生活中，住房公基金制度卻沒有覆蓋到我國全部的城市居民，其受益者大都是工資待遇本身就較高的人群，而一些相對(duì)于苦難的群體卻沒有享受這一待遇，所以目前房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)上升加上一些執(zhí)行上的疏漏，造成住房公積金沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，而且沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的操作效果。（3）立法上管理的缺失。由于《中華人民共和憲法國》與《中華人民共和國土地管理法》都未對(duì)農(nóng)村土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有明確的規(guī)定，在其他的法律中也難以找到相應(yīng)的規(guī)定，使得這一問題在法律上成為空白，所以法律規(guī)定的不確定性是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房諸多糾紛原因之一。

3.小產(chǎn)權(quán)房形成的社會(huì)原因。

（1）政府部門的監(jiān)管不力。雖然《土地管理法》與《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了政府部門可以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行監(jiān)管、查處，但是他們往往采取互相推諉或曖昧的態(tài)度，使得小產(chǎn)權(quán)房問題被擱置起來并出現(xiàn)了利益夸大化的趨勢(shì)，也是政府陷入了兩難的境地。（2）購房者的法治觀念淡薄。由于我國法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題沒有明確的法律規(guī)定，加上政府部門的放任態(tài)度及房?jī)r(jià)上漲，許多購房者與開放商極易懷著僥幸的心態(tài)進(jìn)行買房交易。

（二）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的危害

1.經(jīng)濟(jì)危害

由于小產(chǎn)權(quán)房低廉的價(jià)格受到廣大購房者的青睞，使得開發(fā)商獲得暴利從而導(dǎo)致政府稅收的減少，這一問題不僅擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常價(jià)格，而且打破了統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)受到重大影響，進(jìn)而侵害了廣大農(nóng)民的利益，導(dǎo)致農(nóng)民喪失大量土地、喪失未來長(zhǎng)久的謀生和生存的根基。

2.社會(huì)危害

目前，我國仍然是農(nóng)民占絕大多數(shù)人口的發(fā)展中農(nóng)業(yè)大國，但隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，廣大農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商進(jìn)而購買小產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國家相關(guān)部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，購房者便無法把戶口遷入購房地戶籍管理部門，而根據(jù)現(xiàn)行的戶籍管理規(guī)定，我國戶籍登記是依靠相關(guān)的房地產(chǎn)證來完成的。這不但造成了人口及產(chǎn)權(quán)管理的困難，而且加劇了土地征收的難度，進(jìn)而暴漏了政府監(jiān)督管理工作的乏力，增加了公眾對(duì)政府公信力的喪失。

3.對(duì)購房者的危害

依據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》的規(guī)定，非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一旦購買沒有國家頒發(fā)土地使用證和預(yù)售證的集體土地上建造的房屋，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，因而不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，在遇到房屋拆遷問題時(shí)，便難以得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，也無法用法律來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

四、解決我國小產(chǎn)權(quán)房問題的制度構(gòu)建

（一）從現(xiàn)行的法律制度下解決小產(chǎn)權(quán)房問題

1.實(shí)行小產(chǎn)權(quán)房購買的登記制度

目前國家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的具體處理辦法還在研究當(dāng)中，應(yīng)在具體政策出臺(tái)之前，建立相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房銷售與建設(shè)登記制度，將其納入可以備案有據(jù)可查的范圍之中。

2.對(duì)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)行分類管理

由于我國小產(chǎn)權(quán)房存在的基礎(chǔ)和性質(zhì)不同，所造成的社會(huì)危害也不完全相同，其違法的后果也有所區(qū)別，所以我國國土執(zhí)法監(jiān)察局有關(guān)人員建議，對(duì)各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)采取“分案處理”的方式。

3.切斷新小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源

嚴(yán)格管理土地用途并查處懲罰違法用地者，將小產(chǎn)權(quán)房消滅在初始的萌芽狀態(tài)。同時(shí)政府加大對(duì)新農(nóng)村建設(shè)政策與資金扶持，打破行政村之間的相互限制，本著管理者的態(tài)度，為農(nóng)村建設(shè)做出總體規(guī)劃布局并負(fù)責(zé)做好組織協(xié)調(diào)工作。

4.對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)化

相關(guān)學(xué)者呼吁，由政府給農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織合理補(bǔ)償后統(tǒng)一收購現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，以保障性住房的形式出售出租給城市低收入群體。

5.地方政府制度借鑒

我們可以從一些發(fā)達(dá)的省份和城市就已經(jīng)開始實(shí)行的集體建設(shè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行探索和嘗試。如廣東省于2007年頒發(fā)的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，天津于2009年也頒發(fā)了相關(guān)的政策。相關(guān)事件表明，這些措施不僅可以帶動(dòng)整個(gè)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且也在一定程度上為全國城鄉(xiāng)一體化提供了借鑒。

（二）完善相應(yīng)的法律法規(guī)

1.完善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度

雖然我國的《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易要進(jìn)行公示登記，登記后的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或者取得可以對(duì)抗第三人的效力，但在我國農(nóng)村，缺乏相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。所以應(yīng)該在我國的《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》中制定農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度細(xì)則以便填補(bǔ)這一法律空白。

2.修改《土地管理法》有關(guān)規(guī)定

由于《土地管理法》第43條、第63條限制了農(nóng)村的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，所以可將現(xiàn)行的《土地管理法》修改為不得侵占、買賣等非法的形式轉(zhuǎn)讓土地，國有土地與集體土地的使用權(quán)可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。隨著我國城鄉(xiāng)一體化的不斷深入，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度是可以為了適應(yīng)發(fā)展化而應(yīng)增加農(nóng)村的居民出賣出租住房的有關(guān)規(guī)定。

3.建立農(nóng)村建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)制度

為了從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，首先必須對(duì)我國存在的土地制度進(jìn)行改革。目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于這一改革有許多觀點(diǎn)，具體概括一下幾種：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為在堅(jiān)持農(nóng)村集體所有制的前提下，對(duì)現(xiàn)有制度進(jìn)行創(chuàng)新和完善；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)徹底地廢除農(nóng)地的集體所有權(quán)，全面實(shí)行農(nóng)地私有化—建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，全面實(shí)行同底銅權(quán)。筆者比較贊同第一種觀點(diǎn)，因?yàn)樗容^貼近我國的現(xiàn)實(shí)且與我國目前進(jìn)行的城鄉(xiāng)一體化相吻合。

4.建立完善的社會(huì)保障體系

為了更好的解決小產(chǎn)權(quán)房問題，需要從建立完善的社會(huì)保障體系需要從城市住房保障系統(tǒng)與農(nóng)村社會(huì)保障系統(tǒng)兩個(gè)方面入手。在城市，我們應(yīng)該制定相應(yīng)的政策和法律來解決實(shí)踐中面對(duì)的問題，比如擴(kuò)大住房保障對(duì)象、增加住房保障資金、擴(kuò)展保障性住房的房源等措施，讓城市的低收入群體真正的享受到一些住房性保障的實(shí)惠；在農(nóng)村，我們通過建立相關(guān)的最低生活保障制度、完善農(nóng)村醫(yī)療制度、建立社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度等措施來提高他們的生活水平與質(zhì)量，解決他們的后顧之憂，減少貧富差距，推進(jìn)我國的城市化進(jìn)程。