村集體土地管理辦法
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村集體土地管理辦法范文第1篇
第一條 為促進經(jīng)濟發(fā)展，規(guī)范征用集體土地管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》的規(guī)定，結(jié)合西寧實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱征用集體土地，是指政府為社會公共利益及城市發(fā)展的需要，依法對集體所有的土地實行征用的行為。
本辦法適用于西寧市市轄區(qū)范圍內(nèi)的集體土地。
第三條 西寧市人民政府土地行政主管部門負責(zé)全市集體土地統(tǒng)一征用工作。各區(qū)人民政府土地行政主管部門依據(jù)本辦法的規(guī)定負責(zé)組織實施本轄區(qū)內(nèi)集體土地征用工作。
任何單位和個人不得違法征用集體土地。
第四條 征用集體土地必須嚴格貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的基本國策。征用土地的批準權(quán)限按國家法律規(guī)定執(zhí)行。
第五條 征用集體土地必須符合西寧市土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求。
根據(jù)西寧市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對近期投資建設(shè)項目確定使用的集體土地實行規(guī)劃控制。新村建設(shè)預(yù)留用地嚴格按政府批準的新村規(guī)劃和城市規(guī)劃要求進行建設(shè)。
第六條 征用集體土地嚴格執(zhí)行年度建設(shè)用地計劃，實施耕地占補平衡制度。
第七條 征用集體土地應(yīng)依法擬定征用土地方案和征地補償安置方案，確保農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。
被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員，應(yīng)當服從國家建設(shè)和社會公共事業(yè)的需要，積極配合征地工作的實施，不得阻撓征地工作的正常進行。
第二章 征地程序
第八條 征用土地利用總體規(guī)劃確定建設(shè)用地范圍內(nèi)的集體土地并需將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按下列程序辦理。
（一）根據(jù)建設(shè)需要和規(guī)劃要求，由市人民政府土地行政主管部門確定征地范圍，擬定征用土地方案、耕地占補平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和呈報說明書，分批次逐級報有批準權(quán)的人民政府批準。
在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃而占用農(nóng)用地的，由市人民政府土地行政主管部門確定農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的范圍，擬定耕地占補平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和呈報說明書，逐級報有批準權(quán)的人民政府批準；
（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市人民政府土地行政主管部門負責(zé)向被征土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公告并組織實施；
（三）被征土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)根據(jù)公告規(guī)定的時間，到區(qū)人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯?。區(qū)人民政府土地行政主管部門完成征地補償?shù)怯浐?，?yīng)將結(jié)果報市人民政府土地行政主管部門；
（四）由市人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征用土地方案及征地補償?shù)怯浗Y(jié)果，會同區(qū)人民政府擬訂征地補償方案，并向被征土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村再次公告，聽取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和成員的意見。對補償標準有爭議的，由區(qū)人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償爭議不能影響征地方案的實施；
（五）征地補償方案經(jīng)市人民政府批準后，由市人民政府土地行政主管部門負責(zé)與被征地單位簽訂征地補償協(xié)議。
第九條 對土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的建設(shè)用地范圍以外的集體土地征用并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按下列程序辦理：
（一）用地單位持有關(guān)項目批準文件，到市人民政府土地行政主管部門申請建設(shè)用地；
（二）市土地行政主管部門對材料齊全，符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)在收到申請之日起30日內(nèi)擬定征用土地方案、耕地占補平衡方案、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、供地方案和呈報說明書，修編土地利用總體規(guī)劃，逐級報有批準權(quán)限的人民政府批準；
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、征用土地方案經(jīng)有批準權(quán)限的人民政府批準后，按本辦法第八條第（二）、（三）、（四）、（五）項的規(guī)定辦理。
第十條 征用農(nóng)村集體土地，不需變更土地使用性質(zhì)的，由市土地行政主管部門擬定征用土地方案、供地方案和呈報說明書，報有批準權(quán)的人民政府批準。經(jīng)批準后予以公告并按本辦法第八條第（三）、（四）、（五）項的規(guī)定辦理。
第三章 征地補償安置
第十一條 征用土地的，按照被征用土地的原用途予以補償。
土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。
征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者在征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的社會保險費用。
第十二條 征用土地的土地補償費、安置補助費、以及地上附著物和青苗補償費的補償標準另行制定。
征地方案公告之日起，搶種的農(nóng)作物、搶建的設(shè)施不予補償。
第十三條 對耕地全部被征用的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，以村民小組為單位，每戶劃撥國有土地15平方米作為商業(yè)服務(wù)用地，由村民小組統(tǒng)一集中建設(shè)。政府核收征地成本費或沖減征地款。
第十四條 被征地的集體經(jīng)濟組織成員符合下列條件之一的，可將農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口：
（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員個人耕地被征用后實際占用133平方米（0．2畝）以下的；
（二）撤銷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織建制的。
第十五條 土地被征用后原負擔的農(nóng)業(yè)稅相應(yīng)核減。
第十六條 自征用土地方案批準之日起被征土地即為國有土地。被征農(nóng)村集體耕地，在政府未開發(fā)利用前仍由被征用耕地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民耕種，不得撂荒。
第四章 集體土地的規(guī)劃控制
第十七條 集體土地的規(guī)劃控制是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市發(fā)展建設(shè)需要，將集體土地作為城市建設(shè)儲備用地的行政行為。
第十八條 集體土地規(guī)劃控制范圍由市人民政府土地行政主管部門擬定，報市人民政府批準后，由區(qū)人民政府公告。
第十九條 規(guī)劃控制范圍內(nèi)的土地按國有土地進行管理，建立地籍檔案。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織不得改變原土地用途、不得擅自圈占、出租、轉(zhuǎn)讓土地，嚴禁耕地撂荒。
建設(shè)單位需在規(guī)劃控制范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的，依法辦理建設(shè)用地手續(xù)。
第五章 罰則
第二十條 違反土地法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由區(qū)人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。
第二十一條 違反本辦法征用集體土地的，由市人民政府土地行政主管部門依照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第二十二條 土地行政主管部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附則
第二十三條 市轄縣征用集體土地可參照本辦法執(zhí)行，也可參照本辦法制定自己的具體管理辦法。
村集體土地管理辦法范文第2篇
關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地； 土地流轉(zhuǎn)； 流轉(zhuǎn)原則； 流轉(zhuǎn)方式
一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)概念界定
（一）農(nóng)村土地
對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的研究首先需要界定農(nóng)村土地的內(nèi)涵，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)村土地指農(nóng)民集體和國家所有但依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的各類土地。范圍主要有:農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地與國家所有依法歸農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)用地。
（二）土地流轉(zhuǎn)
土地流轉(zhuǎn)包括兩種情況：土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)包括土地的買賣、贈與、征收等。在我國目前土地流轉(zhuǎn)的實踐中，所有權(quán)的流轉(zhuǎn)基本上是從集體所有流向國家所有，即只允許農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，主要是國家進行征地時土地的所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?/p>
（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要是國家通過征收的程序?qū)⑥r(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?。農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，因為我國現(xiàn)行立法原則上不支持宅基地使用權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)1。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進行流轉(zhuǎn)。
二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則是指在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，貫穿于整個流轉(zhuǎn)過程的總的指導(dǎo)思想和基本準則，在土地流轉(zhuǎn)中，發(fā)揮著指導(dǎo)、約束、和補充功能。
（一）農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的原則
農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的原則主要是土地征收過程中應(yīng)該遵守的原則。主要包括依法原則、合理補償原則。
1、依法原則
我國現(xiàn)行《憲法》第十條明確規(guī)定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償"，同時，在《土地管理法》第二條中規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。
2、合理補償原則
我國憲法明確規(guī)定對土地實行土地征收的要給予補償，我國《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定"征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。"《土地管理法》和《土地管理法實施條例》對補償?shù)臉藴首鞒隽司唧w的規(guī)定。
（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則
1、依法原則
依法原則指土地流轉(zhuǎn)必須依照法律、法規(guī)的規(guī)定，主要是依照《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)。依法原則要求流轉(zhuǎn)的期限合法、流轉(zhuǎn)的用途合法、流轉(zhuǎn)的程序合法。
①流轉(zhuǎn)的期限合法。
《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限都做出了硬性規(guī)定。這就要求流轉(zhuǎn)雙方在協(xié)商土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限時，不能超過承包期的剩余期限。也就是說，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)最長的期限：農(nóng)地為三十年，草地為三十年至五十年，林地為三十年至七十年。
②流轉(zhuǎn)的用途合法
對于流轉(zhuǎn)的土地，流入方必須遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，《物權(quán)法》第一百二十本條規(guī)定：未經(jīng)依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。這就要求：流轉(zhuǎn)的土地，非經(jīng)法定程序批準，不能用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
③流轉(zhuǎn)的程序合法
流轉(zhuǎn)的程序合法主要是指流轉(zhuǎn)必須履行法定的程序，流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)該簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當及時向發(fā)包方備案，以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當事先向發(fā)包方提出申請。受讓方再次流轉(zhuǎn)的，必須取得原承包方的同意。
2、意思自治原則
《農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當遵循平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。本條所體現(xiàn)的就是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的意思自治原則。
3、堅持有利發(fā)展、穩(wěn)步推進的原則
在堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度不變的前提下，適應(yīng)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展要求，積極穩(wěn)妥推進土地承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)，對農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移較充分的村，鼓勵整體集中連片流轉(zhuǎn);對農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移還不夠充分的村，鼓勵農(nóng)戶相互流轉(zhuǎn)，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的種類根據(jù)人的主觀意愿，土地流轉(zhuǎn)可分為主動的土地流轉(zhuǎn)和被動的土地流轉(zhuǎn)。
（一）主動的土地流轉(zhuǎn)
主動土地流轉(zhuǎn)指在平等的基礎(chǔ)上，根據(jù)本人的意愿將其所有的土地所有權(quán)、承包權(quán)和使用權(quán)，遵循一定的程序轉(zhuǎn)讓給他人占有、使用、收益和處分的行為。我國農(nóng)村土地的主動流轉(zhuǎn)主要是土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，其可以分為：低層次的土地流轉(zhuǎn)、市場行為的土地流轉(zhuǎn)和資本化的土地流轉(zhuǎn)。
1、低層次的土地流轉(zhuǎn)
低層次土地流轉(zhuǎn)主要發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間，是比較初級的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)類型形式，主要包括互換、代耕代種。
2、市場行為的土地流轉(zhuǎn)
市場行為的土地流轉(zhuǎn)是指通過市場手段，將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人從而得到一定的收益的行為。目前我國主要有四種類型：一是出租，二是土地使用權(quán)買賣，三是土地信托，四是反租倒包2。
村集體土地管理辦法范文第3篇
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。
在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認為，以此來作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義。
對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。
我國《土地管理法》第九條“國有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。
而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容。《土地管理法》第六十三條盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃，嚴格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對我國農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認給單位或個人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈、繼承、購買）的個人；
2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。
3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。
以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。
當然在對待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題和實現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，我國有其特殊的規(guī)定。
對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，我國法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。
對于實現(xiàn)實現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，根據(jù)《擔保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！钡浼w如何實現(xiàn)，實現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。
二、應(yīng)在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。
法律規(guī)定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導(dǎo)致人們對法律規(guī)定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。
比如，在對于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”同時，卻沒有規(guī)定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”規(guī)定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。
再比如，對于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規(guī)定。有的只是個性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進一步如何實現(xiàn)具體針對實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。為此，應(yīng)首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。
其次，為配合上述規(guī)定，由相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)的某一級政府主導(dǎo)分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場或登記機構(gòu)，明確規(guī)定相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報、相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
再次，規(guī)定或指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照《村民委員會自治法》的規(guī)定，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟制度。
第四，與時俱進，修改不應(yīng)時代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實相統(tǒng)一。
如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應(yīng)重新定義，并在相應(yīng)法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。
只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進行詳細規(guī)定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。
附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：
1）中華人民共和國土地管理法
2）中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法
3）中華人民共和國擔保法
4）中華人民共和國商業(yè)銀行法
5）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）
6）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）
7）原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》
8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號
9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號
10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門規(guī)定
村集體土地管理辦法范文第4篇
第一條 根據(jù)《中華人民共和國憲法修正案》和《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政轄區(qū)內(nèi)的一切土地。
第三條 各級人民政府要認真貫徹“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，切實加強土地管理，嚴格控制和制止亂占濫用土地的行為，合理開發(fā)利用土地資源。
第四條 依法實行土地有償使用制度和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度。
第五條 縣級以上人民政府土地管理部門，主管本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理工作。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作，配備專職土地管理員，具體辦理土地管理事宜。
使用土地千畝以上的企業(yè)、萬畝以上的農(nóng)、林、牧場，應(yīng)確定相應(yīng)的機構(gòu)或人員負責(zé)本單位的土地管理工作，并接受當?shù)乜h級以上人民政府土地管理部門的領(lǐng)導(dǎo)。
第六條 對認真執(zhí)行《土地管理法》和本辦法，在管理、使用、保護、開發(fā)土地和在科研、宣傳教育等方面作出顯著成績的單位和個人，由縣級以上人民政府給予表彰和獎勵。
第二章 土地的所有權(quán)和使用權(quán)
第七條 下列土地屬于國家所有：
（一）除法律規(guī)定屬于集體所有以外的城市市區(qū)的土地；
（二）依法征用的土地；
（三）依法確定給全民所有制單位、集體所有制單位、農(nóng)民集體經(jīng)濟組織和個人使用的國有土地；
（四）依照法律規(guī)定屬于國家所有的森林、山嶺、草原、荒地、水面、河灘、戈壁、沙漠、冰川等。
第八條 農(nóng)村和城市效區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬集體所有；承包地、宅基地和自留地、自留山，屬集體所有。
集體所有的土地依照法律屬于村農(nóng)民集體所有，由村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理。已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。
村農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于本村兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有。
第九條 依法使用國有土地的全民所有制單位、集體所有制單位，依法使用和承包經(jīng)營國有土地和集體土地的個人，只有使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)，沒有所有權(quán)。
第十條 集體土地所有者、國有土地使用者和集體土地建設(shè)用地使用者，必須依法向所在縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門申請土地登記。跨縣使用土地的，應(yīng)分別向土地所在縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門申請土地登記。
縣級人民政府土地管理部門組織調(diào)查，核準權(quán)屬、界址和面積后，統(tǒng)一登記造冊，報縣級以上人民政府核準，頒發(fā)國有土地使用證、集體土地建設(shè)用地使用證或集體土地所有證，確認所有權(quán)或使用權(quán)。
第十一條 依法使用國有土地或集體土地的單位和個人，不得買賣、非法轉(zhuǎn)讓土地和擅自改變土地的用途。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)，或因買賣、轉(zhuǎn)讓地上附著物而涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，需要辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換土地證書的，應(yīng)向縣級土地管理部門申請，報縣級以上人民政府批準。
第三章 土地的利用和保護
第十二條 縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)依法建立土地調(diào)查和地籍管理制度。土地管理部門應(yīng)會同有關(guān)部門根據(jù)調(diào)查資料進行土地的分等定級，為科學(xué)管理土地提供依據(jù)。調(diào)查計劃由縣級以上人民政府土地管理部門會同有關(guān)部門制定，經(jīng)同級人民政府審查，報上一級人民政府土地管理部門批準執(zhí)行。
第十三條 土地管理部門依法建立土地統(tǒng)計制度。土地統(tǒng)計人員依法行使土地統(tǒng)計職權(quán)。土地所有者和使用者必須如實提供有關(guān)文件、資料，不得虛報、瞞報、拒報或偽造篡改。所提供統(tǒng)計資料不實的，土地管理部門可責(zé)令更正或組織調(diào)查核實。統(tǒng)計核實的數(shù)據(jù)，任何單位和個人不得擅自更改。
第十四條 縣級以上人民政府組織土地管理部門和有關(guān)部門編制土地利用總體規(guī)劃，報上一級人民政府批準執(zhí)行。未經(jīng)批準機關(guān)同意，不得擅自修改。
土地利用總體規(guī)劃要符合國土規(guī)劃；各部門的用地規(guī)劃，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃；在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地利用要符合城市規(guī)劃；城市規(guī)劃應(yīng)當與土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。
各級人民政府審批占用耕地，應(yīng)嚴格執(zhí)行國家和省下達的年度非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的控制指標。
第十五條 各級人民政府土地管理部門應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，會同有關(guān)部門編制年度用地計劃和土地開發(fā)計劃，并納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。
第十六條 未經(jīng)劃撥使用的國有土地，均屬國有儲備土地，由當?shù)乜h（市、區(qū)）人民政府土地管理部門登記造冊，負責(zé)管理。
第十七條 各級人民政府應(yīng)在有利于生態(tài)平衡和水土保持的前提下，采取優(yōu)惠辦法，鼓勵、支持集體和個人有計劃地開發(fā)荒地、荒山、河灘，充分利用閑散零星土地。
第十八條 開發(fā)利用國有荒地、荒山、河灘等用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的集體和個人，須向當?shù)乜h土地管理部門提出申請，經(jīng)縣級以上人民政府批準，辦理使用手續(xù)，取得使用權(quán)。開發(fā)一千畝以下的，由縣（市、區(qū)）人民政府批準，報州、市人民政府或地區(qū)行署備案；一千畝至五千畝的，由州、市人民政府或地區(qū)行署批準，報省人民政府備案；五千畝以上的，由省人民政府批準。
第十九條 各級人民政府應(yīng)鼓勵、支持承包經(jīng)營耕地的集體和個人不斷改善經(jīng)營管理，增加土地投入，改良土壤，提高地力，禁止掠奪式經(jīng)營。
第二十條 任何建設(shè)用地，都必須遵循經(jīng)濟、合理的原則。城市建設(shè)要同改造舊城區(qū)結(jié)合起來。村鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)充分利用原有的宅基地和空閑地。一切建設(shè)者都要十分珍惜耕地，可利用荒山、荒坡的，不得占用耕地；可利用劣地的，不得占用良田。
第二十一條 下列土地未經(jīng)國務(wù)院授權(quán)的有關(guān)主管部門或省人民政府許可，不得占用或征用：
（一）國家或省劃定的自然保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、文物保護區(qū)內(nèi)的土地；
（二）國家或省劃定的名、優(yōu)、特、稀農(nóng)產(chǎn)品和高產(chǎn)糧、棉、油生產(chǎn)基地，以及城市長期保留的蔬菜生產(chǎn)基地；
（三）國家鐵路、公路用地，重要水利、水電工程和人畜飲用水源等重要設(shè)施用地；
（四）重要的軍事和科學(xué)實驗基地。
第二十二條 經(jīng)批準非農(nóng)業(yè)建設(shè)需占耕地的，按國家有關(guān)規(guī)定繳納耕地占用稅后，辦理劃撥手續(xù)。
第二十三條 建設(shè)單位經(jīng)批準征用的耕地和其他有收益的土地，以及機關(guān)、團體、企事業(yè)單位興辦農(nóng)場占用的耕地，滿一年還未使用的，由土地管理部門收取荒蕪費?；氖徺M的標準為同類土地年產(chǎn)值的二倍?；氖徱荒暌陨隙暌詢?nèi)的，加倍收取。超過兩年的，由土地管理部門報經(jīng)原批準機關(guān)批準收回土地使用權(quán)，注銷土地使用證。土地荒蕪費只能用于土地的開發(fā)和整治。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)及個人建房占用耕地和其他有收益的土地，未使用的，依照前款規(guī)定，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府收取荒蕪費，列入鄉(xiāng)財政收入。超過兩年不使用的，由集體經(jīng)濟組織收回。
集體或個人承包經(jīng)營的耕地荒蕪一年不種的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行批評教育，限期恢復(fù)耕種。超過一年的，按該耕地產(chǎn)值的一至二倍收取荒蕪費，列入鄉(xiāng)財政收入。二年以上仍不耕種的，加倍收費，并由發(fā)包單位收回，另行發(fā)包。
第二十四條 按《土地管理法》第十九條規(guī)定收回的國有土地，可按審批權(quán)限，撥給符合使用土地條件的單位有償使用。未劃撥使用的耕地，可以臨時讓農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或個人有償耕種。在耕種期間，不得種植多年生作物，國家建設(shè)需要時應(yīng)立即交還，土地上有青苗的，用地單位酌情付給青苗補償費。
第二十五條 使用集體所有土地，有下列情形之一的，由集體土地所有者收回土地使用權(quán)，另行安排使用：
（一）不按批準或協(xié)議規(guī)定的用途使用的；
（二）農(nóng)業(yè)戶轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶后，原使用的承包地、自留地、自留山、飼料地；
（三）農(nóng)業(yè)戶轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶遷移后騰出的宅基地，非農(nóng)業(yè)戶居民遷移后騰出的宅基地，農(nóng)村居民在規(guī)定期限內(nèi)不使用的宅基地，按村鎮(zhèn)規(guī)劃新建住宅后騰出的舊宅基地；
（四）農(nóng)村承包經(jīng)營戶不使用的土地。
第二十六條 縣（市、區(qū)）人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)挖砂、采石、取土等要統(tǒng)籌安排，合理布局，應(yīng)利用不適宜種植的土丘、荒坡，不準毀田。
單位和個人從事經(jīng)營性挖砂、采石、取土的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣（市、區(qū)）土地管理部門會同礦管部門審批，劃定范圍，頒發(fā)臨時土地使用證。挖砂、采石、取土后應(yīng)當恢復(fù)耕地的，由用地單位或個人予以復(fù)墾；無力復(fù)墾的，每畝按一千元至三千元向當?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府繳付土地復(fù)墾費，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責(zé)組織復(fù)墾。復(fù)墾后由土地管理部門負責(zé)檢查、驗收。
任何單位和個人不經(jīng)有關(guān)部門允許，不得以任何借口堵截河流、毀斷道路、棄土堆石等，破壞土地現(xiàn)狀。
第二十七條 不得占用耕地建墳。逐步建立公墓區(qū)和推行火葬。
第四章 國家建設(shè)用地
第二十八條 建設(shè)單位用地按下列程序辦理：
（一）申請選址，建設(shè)單位必須持國務(wù)院主管部門或縣級以上人民政府按照國家基本建設(shè)程序批準的建設(shè)項目設(shè)計任務(wù)書或其他批準文件，向擬征（撥）地所在的縣級人民政府土地管理部門申請，經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府審查同意后，進行選址。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)選址，應(yīng)取得城市規(guī)劃管理部門的同意。涉及環(huán)境保護、安全防火、軍事重地、文物保護和林業(yè)等方面的，須征得有關(guān)部門同意。
（二）核定面積，簽訂協(xié)議。建設(shè)地址選定后，建設(shè)單位持經(jīng)批準的初步設(shè)計文件、用地范圍圖、總平面布置圖、年度基本建設(shè)計劃、地理位置圖及有關(guān)資料，向征（撥）地所在地的縣（市、區(qū)）土地管理部門正式申報建設(shè)用地面積?？h（市、區(qū)）土地管理部門審核后，組織建設(shè)單位和被征（撥）單位及有關(guān)部門，依法商定征（撥）用地面積和補償、安置方案，簽訂征地協(xié)議書，報縣級以上人民政府批準。
（三）劃撥土地。用地申請按審批權(quán)限經(jīng)縣級以上人民政府批準后，由所在地的縣（市、區(qū)）土地管理部門核發(fā)建設(shè)用地許可證，根據(jù)建設(shè)進度一次或分期劃撥土地。一個建設(shè)項目需要使用的土地，應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準，不得化整為零。分期建設(shè)的，應(yīng)分期征地，不得越期征用。
（四）建設(shè)項目竣工經(jīng)主管部門驗收，縣（市、區(qū)）土地管理部門核查實際用地后，辦理土地登記手續(xù)，發(fā)給土地使用證。
第二十九條 因搶險救災(zāi)、緊急軍事行動等急需要用地時，可先占用，并按批準權(quán)限盡快補辦用地手續(xù)。
第三十條 各級人民政府審批征用土地的權(quán)限；
（一）征用耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上，或征用耕地和其他土地疊加達到二千畝以上的，由省人民政府審查后，報國務(wù)院批準。
（二）征用耕地十畝以上（菜地、園地三畝以上），不足一千畝；其他土地二十畝以上，不足二千畝的，由省人民政府批準。
（三）征用耕地超過三畝，不足十畝；菜地、園地超過一畝，不足三畝；其他土地超過十畝，不足二十畝的，由州、市人民政府或地區(qū)行署批準，報省人民政府備案。
（四）征用菜地一畝以下，耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級人民政府批準，報州、市人民政府或地區(qū)行署備案。
第三十一條 征用集體土地，用地單位按如下標準支付被征地單位費用：
（一）土地補償費
1、征用菜地、園地、水澆地、水田按征用前三年平均每畝年產(chǎn)值的四至六倍補償。征用旱地按三至五倍補償。上述各類土地壓有砂面的，每畝可另補該地一至三倍的砂面費。
2、征用棄耕地，可按附近同等土地作物征用前三年平均每畝年產(chǎn)值的三倍補償。
3、征用從未耕種過的無收益的土地，一般不予補償。
4、征用林地、牧場、草原、漁塘、宅基地等的補償標準，由州、市人民政府或地區(qū)行署規(guī)定，報省人民政府批準。
（二）青苗補償費
被征耕地上青苗的補償標準為當季作物產(chǎn)值，無苗的按當季實際投入給予補償。
（三）地上附著物補償費
被征土地上的樹木、建筑物、構(gòu)筑物的補償標準，由縣級以上人民政府作出規(guī)定，報省人民政府備案。從協(xié)商征地之日起，搶種的樹木和搶建的建筑物、構(gòu)筑物不予補償。
（四）安置補助費
1、征用耕地，按照《土地管理法》第二十八條第二款規(guī)定的標準計算。
2、征用宅基地、空閑地、棄耕地以及荒地、荒山，不付給安置補助費。
3、征用林地、牧場、草原等安置補助費的標準，由州、市人民政府或地區(qū)行署規(guī)定，報省人民政府批準。
按照上述標準支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府批準，可適當增加安置補助費，但安置補助費和土地補償費總和不得超過被征土地年產(chǎn)值的二十倍。
（五）新菜地開發(fā)建設(shè)基金
征用城市郊區(qū)、工礦區(qū)、縣城城關(guān)的菜地，除支付土地補償費、安置補助費外，還要繳付新菜地開發(fā)建設(shè)基金。蘭州市所屬區(qū)、縣按《蘭州市蔬菜基地管理辦法》執(zhí)行，其他地區(qū)按每畝三千元至八千元繳付。
第三十二條 年產(chǎn)值的計算方法，根據(jù)統(tǒng)計年報算出征地前三年的平均產(chǎn)量，乘以國家規(guī)定的價格。國家沒有規(guī)定價格的農(nóng)副產(chǎn)品，按當?shù)厥袌瞿昃C合平衡價格計算。耕地的年產(chǎn)值包括該耕地上的各類作物有價值的主、副產(chǎn)品（如秸桿等）的產(chǎn)值。
第三十三條 被征土地上的青苗、附著物補償費，屬個人的付給個人，屬集體的付給集體。土地補償費、安置補助費歸被征地單位所有，應(yīng)集中管理，列專戶儲存，用于發(fā)展生產(chǎn)、多余勞動力的安置和不能就業(yè)人員的生活補助，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。土地管理部門和銀行、信用社負責(zé)監(jiān)督。
第三十四條 計稅面積的土地被征用后，應(yīng)依法減免農(nóng)業(yè)稅。糧油合同定購任務(wù)的調(diào)整，由縣級以上人民政府按有關(guān)規(guī)定辦理。
因興修小型水利占用計稅面積土地的，不減農(nóng)業(yè)稅和糧油定購任務(wù)，按照誰受益誰負擔的原則，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或縣（市、區(qū)）人民政府調(diào)劑解決。
第三十五條 因耕地被征造成的農(nóng)業(yè)剩余勞動力，由土地管理部門組織被征地單位、用地單位和所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府廣開生產(chǎn)門路，妥善安置，并鼓勵、支持自謀職業(yè)。安置不完的，用地單位可申請合同制工人招工指標，選招符合條件的人員到用地單位或其他全民、集體所有制單位就業(yè)，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，并將相應(yīng)的安置補助費轉(zhuǎn)撥給吸收勞動力的單位。
在城市郊區(qū)以蔬菜生產(chǎn)為主的，征地后被征地單位人均菜地在零點三畝至零點五畝的，每征一畝最多招一人；人均菜地不足零點三畝的，每征一畝最多招二人。
在產(chǎn)糧為主的地區(qū)，征地后被征地單位人均耕地在零點五畝至零點七畝的，每征一畝最多招一人；人均耕地不足零點五畝的，每征一畝最多招二人。
第三十六條 農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的土地被一次征完或征地后人均耕地不足零點一畝、又不具備遷村條件的，征地前須經(jīng)省人民政府同意，方可與農(nóng)民協(xié)商征地。征地報告經(jīng)省人民政府審查批準后，可將原有農(nóng)業(yè)戶口全部或部分轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。全部轉(zhuǎn)戶后剩余的零星土地，由土地管理部門作為國有土地管理。
第三十七條 依法開采地下礦產(chǎn)資源造成集體所有耕地地面塌陷的，應(yīng)由開采者負責(zé)整治，并對造成的損失給予適當補償。不能整治利用的，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可作征地處理。
第三十八條 施工單位在施工過程中需要的臨時用地，應(yīng)在已征地范圍內(nèi)解決；無法解決的，可提出借地數(shù)量和期限的申請，并持與被借地單位簽訂的臨時用地協(xié)議，經(jīng)批準方可使用。借地不足十畝的，由縣（市、區(qū)）土地管理部門批準；十畝至二十畝的，經(jīng)縣（市、區(qū)）土地管理部門審核，報州、市或地區(qū)土地管理部門批準；超過二十畝的，經(jīng)州、市或地區(qū)土地管理部門審核，報省土地管理部門批準。借期一般不得超過二年，確需延長借用期限的，報原批準機關(guān)審批。借用期間，用地單位應(yīng)按所借土地的年產(chǎn)值逐年予以補償。在臨時用地上不得興建永久性建筑或擅自改變土地用途。工程竣工后，所借土地要及時歸還，不得轉(zhuǎn)讓，并負責(zé)恢復(fù)土地原貌，或支付相應(yīng)的費用。
第三十九條 國家建設(shè)用地，經(jīng)批準后由土地所在縣（市、區(qū)）人民政府負責(zé)統(tǒng)一征用。用地單位須按征地費用總額（土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等）的百分之三至四向縣（市、區(qū)）土地管理部門繳付土地管理費；使用荒地、荒山、河灘、戈壁等土地的，按每畝四十元至一百元繳付土地管理費。
蘭州市的城關(guān)、七里河、安寧、西固四區(qū)按征地費總額的百分之三收取土地管理費，其中百分之七十自留，百分之十和二十分別提交省、市土地管理部門。
其他縣（市、區(qū)）按征地費總額的百分之四收取土地管理費，其中百分之七十五自留，百分之十和十五分別提交省、地（州、市）土地管理部門。
土地管理費列為地方財政的預(yù)算外資金，用于土地管理，不得挪作他用。
第四十條 城市非全民所有制企事業(yè)單位和個人進行建設(shè)需要使用土地的，比照本章規(guī)定辦理。
第五章 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地
第四十一條 對農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)和個人建房用地，實行申請、審查、批準、劃撥、登記、發(fā)證制度，由縣（市、區(qū)）人民政府分別發(fā)給集體土地建設(shè)用地使用證。
第四十二條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地，須持縣以上人民政府批準的建設(shè)項目文件、平面圖，向縣（市、區(qū)）土地管理部門申請；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，向縣（市、區(qū)）土地管理部門申請。上述用地均參照本辦法第二十八、三十條的有關(guān)規(guī)定辦理用地審批手續(xù)。
第四十三條 嚴格控制占用耕地特別是菜地和水澆地建房。農(nóng)村居民建房應(yīng)服從村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，盡量利用原有宅基地、空閑地、荒地、荒坡等非耕地。建房申請，須經(jīng)所在村村民小組群眾同意，村民委員會審查，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。新占耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報縣（市、區(qū)）人民政府批準。
原住房在良田內(nèi)的農(nóng)戶，自愿搬遷到山坡、荒地上居住的，可適當放寬住房面積，所退耕地可由該戶承包使用。
出賣、出租房屋的，不得再劃給宅基地。
第四十四條 回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工、干部、軍人的建房用地，由本人向村申請，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準后予以安排，占用耕地的，須由縣級人民政府批準。
回鄉(xiāng)定居的海外僑胞、港澳同胞、外籍華人建房用地，由縣（市、區(qū)）人民政府審核批準，其建房用地面積，可適當放寬。
以上建房用地均按本辦法第三十一條規(guī)定的標準支付土地補償費。
第四十五條 農(nóng)民建房用地的限額和標準，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的限額，由省人民政府規(guī)定。
第四十六條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地，參照本辦法第三十一條規(guī)定的補償標準予以補償，妥善安置被征用地農(nóng)民的生活和生產(chǎn)。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施、公益事業(yè)用地，應(yīng)盡量在規(guī)劃區(qū)內(nèi)調(diào)劑。占用集體耕地的，予以適當補償，具體標準由縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)定。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)占用的耕地，不減免農(nóng)業(yè)稅，不調(diào)整糧油定購任務(wù)。
第四十七條 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶居民使用耕地或其他土地建房，農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個體工商戶、個人合伙從事專業(yè)性生產(chǎn)占用集體土地的，參照本辦法第三十一條規(guī)定的補償標準，支付費用。
第四十八條 農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建設(shè)和個人建房占用耕地的，均應(yīng)按規(guī)定繳納耕地占用稅和土地管理費。
第六章 罰 則
村集體土地管理辦法范文第5篇
當前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的特點及成因
流轉(zhuǎn)的特點：一是集體建設(shè)用地隱形流轉(zhuǎn)已成為普遍現(xiàn)象。通過調(diào)查，近三年來慈利縣有97戶宅基地流轉(zhuǎn)，占調(diào)查總戶數(shù)的4%，由此推斷，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)與城市居民住宅地流轉(zhuǎn)不相上下。流轉(zhuǎn)私下交易的多，辦正式手續(xù)的少。調(diào)查的買賣宅基地11宗，只有2戶辦理過戶手續(xù)；出租的無一人與國土資源部門或村委會、村民小組簽訂租賃合同。
二是流轉(zhuǎn)的形式多樣，但以租賃為主。一是由集體經(jīng)濟組織直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。二是農(nóng)民直接以轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)形式連帶轉(zhuǎn)讓，出租集體建設(shè)用地使用權(quán)，特別是縣城區(qū)零陽鎮(zhèn)十個居委會及集鎮(zhèn)所在地，并且出租比轉(zhuǎn)讓的多。三是征為國有土地后再出讓，補辦轉(zhuǎn)讓、出讓手續(xù)，但數(shù)量減少。四是鄉(xiāng)企改制處置，鄉(xiāng)集體性質(zhì)的土地，先征為國有，再通過政府指定的交易機構(gòu)掛牌轉(zhuǎn)讓。
三是流轉(zhuǎn)的主體多元化。轉(zhuǎn)讓方和出租方既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地所有者和村集體經(jīng)濟組織土地所有者，又有個人等土地使用者。受讓方既是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，也有其他集體經(jīng)濟組織成員及黨政干部和職工。
流轉(zhuǎn)的原因：一是城鎮(zhèn)化建設(shè)速度加快，農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。城市、集鎮(zhèn)是政治、經(jīng)濟、文化中心，也是農(nóng)民打工的集散地，一部分賺到錢的農(nóng)民向往城鎮(zhèn)生活，進城鎮(zhèn)購房，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，造成原宅基地閑置。另一部分打工或經(jīng)商者，收入不高或剛起步，只有到城郊交通方便的村租廉價農(nóng)民住宅地營生，郊區(qū)農(nóng)民也愿將寬裕的住宅出租，撈點收入補貼家用。再者處于集鎮(zhèn)地位，公建專業(yè)市場難以滿足商業(yè)發(fā)展的需要，將原來的住宅變?yōu)榈赇佋俪鲎?，造成集?zhèn)宅基地出租市場異?；钴S。
二是現(xiàn)行的法律規(guī)定變相造成地下交易?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村建設(shè)用地也不準直接入市。法律的規(guī)定其根本出發(fā)點是保住18億畝耕地不減少。實踐證明采取堵的辦法是解決不了農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的問題，因為地與人、地與社會這種關(guān)系是復(fù)雜的，復(fù)雜的關(guān)系采取單純的堵辦法是解決不了問題的。從物權(quán)上來看，集體建設(shè)用地包括農(nóng)民宅基地是一種物權(quán)，是土地資產(chǎn)，不是資源，應(yīng)有其價格，集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民應(yīng)該從中獲得完整的占有、使用、收益、處置權(quán)益。我們在實際操作中，農(nóng)民宅基地如要流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人，必須征為國有再出讓，參照國有劃撥土地轉(zhuǎn)讓，簽訂出讓合同，補交評估價40%的出讓金及16%的稅費，土地的純收益大部分歸政府，村、組基層組織沒有收益，農(nóng)民只得小頭，非農(nóng)民所愿，必然造成基層組織不管事，私下交易暗流涌動。加之集體建設(shè)用地涉及面廣，如征為國有，形成國有土地在集體土地中零星點狀分布，不利于權(quán)屬管理。盡管國家采取世界上最嚴厲的措施杜絕直接買賣集體所有土地也是徒勞的，只是將花樣翻新，只賣房子不賣地，把房價抬高，用民間契約代替手續(xù)、證書。
三是保護耕地的政策與現(xiàn)實脫節(jié)。國家鼓勵農(nóng)民建房利用荒山荒坡，獎勵措施僅僅是審批面積增大，但在荒山、荒坡上開墾一個宅基地需要幾千元或上萬元，且交通不便。到公路邊上占田修房，交通方便，省開發(fā)費，現(xiàn)在減輕農(nóng)民負擔，農(nóng)民建房只需5元錢的工本費，大都削尖腦袋找批地之路，或者干脆硬性占地，造成違法事實。國土資源部門執(zhí)法只有制止（停工通知），無拆除權(quán)，更沒有強制力，請法院執(zhí)行費時費力，如何談得上用世界上最嚴厲的措施保護耕地呢？
集體建設(shè)用地隱形流轉(zhuǎn)帶來的影響
一是擾亂國有土地市場正常秩序。集體建設(shè)用地使用權(quán)通過隱形交易的方式私自流轉(zhuǎn)，雙方協(xié)議低價買賣，不辦理任何手續(xù)，逃避稅費，其土地收益歸個人所得；給城市居民到郊區(qū)購買農(nóng)民住宅地造成可乘之機，把本來應(yīng)到政府指定的土地交易市場去購買國有土地的，轉(zhuǎn)到郊區(qū)購買農(nóng)民宅基地，嚴重擾亂了國有土地市場正常秩序。
二是制約了集體經(jīng)濟的發(fā)展。我國長期以來對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有諸多限制，集體建設(shè)用地不能依法流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)只有在地下市場中進行，其土地收益歸個人所得，集體經(jīng)濟組織對集體土地享有所有權(quán)而無半點收益，制約了集體經(jīng)濟的發(fā)展。
三是引發(fā)社會矛盾和產(chǎn)權(quán)糾紛。由于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行為和結(jié)果得不到法律的承認和保護，當轉(zhuǎn)讓、出租行為發(fā)生后，雙方一旦產(chǎn)生矛盾和糾紛，對簿公堂時法院只能判交易無效，在一定程序上損害了承租人和買方的利益，助長了村民在處理宅基地交易問題上的無理行為。
四是導(dǎo)致土地違法案件屢屢發(fā)生。一部分農(nóng)民將自家房屋部分或整體出租收取租金，獲得了不菲的經(jīng)濟收益。受經(jīng)濟利益的驅(qū)動，造成很多農(nóng)戶在原有宅基地紅線外私搭亂建，甚至違法建房或私下買賣土地建房，批不到土地，就違法占地，導(dǎo)致違法占地屢禁不止。
規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議
一是解放思想，提高認識。人們常說“身體在于運動，資本在于流動”，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策性強、涉及面廣、矛盾糾紛多，這就需要我們充分認識農(nóng)村建設(shè)用地問題的復(fù)雜性，進行深入細致的分析和總結(jié)，推動政策、制度創(chuàng)新，給出解決農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的答案。按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》第十條“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”及《湖南省國土資源廳關(guān)于服務(wù)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的意見》第五條的規(guī)定，積極推進和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，按照“存量改革先行、推動增量改革”的原則，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機制，給集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)以合法的出口，不失為治理“空心村”的明智之舉，將一戶想修而修不了的舊宅基地實行貨幣補償（買賣）得到合理有效的利用，從而達到節(jié)約用地的目的。農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)與國有土地流轉(zhuǎn)，不僅關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，而且對壯大發(fā)展集體經(jīng)濟，解決有錢辦事和穩(wěn)定集體經(jīng)濟組織，解決有人辦事，變官方管理為官民齊抓共管，控制集體建設(shè)用地供應(yīng)總量，及時堵住集體建設(shè)用地私下交易的漏洞，實現(xiàn)國家所有土地、集體所有土地“兩種產(chǎn)權(quán)、一個市場”的格局具有重要的現(xiàn)實意義。
二是土地法律和地方法律應(yīng)緊跟《物權(quán)法》作相應(yīng)的修改。《物權(quán)法》未公布之前，現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，代表集體土地的所有權(quán)人是一個虛擬的集體經(jīng)濟村委會、村民小組，是一個自治組織，不能代表集體管理所有的土地，集體土地存在著產(chǎn)權(quán)不清晰、責(zé)權(quán)不明確的問題。而今《物權(quán)法》已頒布實施，其第六十條明確對集體所有的的土地行使所有權(quán)：屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。從法律上首次賦予村委會、村民小組代表集體行使所有權(quán)，是農(nóng)村集體土地當然的所有權(quán)人。集體建設(shè)用地所有權(quán)與一般物權(quán)或國有土地所有權(quán)具有同一性質(zhì)，應(yīng)該同國有土地一樣，所有權(quán)人應(yīng)具有完整的占有、使用、收效、處置的權(quán)力，土地管理法要予以跟進。同時，建議將《土地管理法》第四十三條修改為“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地，可以依法申請使用國有土地，也可以依法申請使用集體建設(shè)用地”，增加一條“農(nóng)民集體建設(shè)用地可以依法流轉(zhuǎn)”。同時對法律責(zé)任的相關(guān)條文也要進行修正，才能做到有法必依、違法必究。
三是省人民政府應(yīng)制訂具體的流轉(zhuǎn)辦法。制度是土壤，收成皆出于此地。省人民政府要出臺集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的辦法，確定流轉(zhuǎn)的范圍與條件、流轉(zhuǎn)的方式及收益分配的比例等。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的前提必須遵守土地用途管制制度，也就是要符合土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，納入土地利用年度計劃農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的總量控制，還要服從農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地土地收益增值分配政策，實行計劃指導(dǎo)，謹防建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的“李鬼”出現(xiàn)。
城市、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)以外依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人流轉(zhuǎn)時，須征得2/3以上村民或村民代表同意，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，保留集體土地性質(zhì)，由買方向國家交納土地評估費10%的土地收益金，向村委會或村民小組交納土地評估費10%的收益金，買賣雙方參照國有土地流轉(zhuǎn)稅費標準補交稅費。在城市、集體規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須依法征為國有，辦理國有出讓手續(xù)，由買方向國家交納評估費30%的土地出讓金，向村委會或村民小組交納評估費10%的收益金，買賣雙方按規(guī)定補交稅費。集體建設(shè)用地的房屋出租，出租方每年向村委會、村民小組交納承租費10%的收益金。以上收益金的開支用于本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的公益事業(yè)（水利、機耕道等）建設(shè)、獎勵在荒山荒坡上建住宅的農(nóng)民及村、組干部的部分工資。收繳原則：村民得大頭，國家主要通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)稅賦的形式分享。確定流轉(zhuǎn)的方式與年限：立足于“兩種產(chǎn)權(quán)，一個市場”，參照國家劃撥土地管理辦法的規(guī)定，流轉(zhuǎn)方式是集體建設(shè)用地使用權(quán)允許轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股，并按照國有土地出讓的標準確定使用年限。
四是加強農(nóng)村集體建設(shè)用地的地籍調(diào)查。國土資源行政主管部門應(yīng)組織基層國土資源所開展農(nóng)村建設(shè)用地地籍調(diào)查，摸清各村宅基地實際使用情況，對各村存在一戶多宅及宅基地閑置現(xiàn)象按成因進行分類，分情況進行處理。
五是建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的交易平臺。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)申請，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所受理，報縣局進行土地評估及定價，核實所交收益金及出讓金，再統(tǒng)一到辦事大廳窗口辦理轉(zhuǎn)讓審批及登記手續(xù)。
六是恢復(fù)收繳開墾費，并確定村委會、村民小組行使所有權(quán)收取新供用地收益金，從源頭上嚴格控制農(nóng)轉(zhuǎn)用新供集體建設(shè)用地的進口。法律規(guī)定交納的開墾費，不應(yīng)被政策否定，從嚴格管理農(nóng)用地確保18億畝耕地不減少來說，應(yīng)該交納。按占旱土的收10元/m2、占水田收15元/m2，所得收益用于一家一戶辦不了的公益事業(yè)，如興修水利、機耕道等，極大地改善人居環(huán)境和生產(chǎn)條件，鞏固集體經(jīng)濟組織，壯大和發(fā)展公益事業(yè)，最終達到集約節(jié)約用地的目的。國家要制訂相應(yīng)的政策，對新供用地確定村委會、村民小組收取一定的收益金。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
七是加強執(zhí)法力度，打擊非法流轉(zhuǎn)、違法占地的行為。建立相關(guān)的舉報、巡查制度，對不按程序、不按規(guī)定流轉(zhuǎn)的，要嚴厲打擊；同時要堅決打擊違法占地以及利用集體土地搞商品房開發(fā)等違法用地行為，嚴禁借流轉(zhuǎn)之名行違法之實。
