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房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第1篇

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；理論基礎；必要性；存在問題；解決對策

0 前言

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負壓力。如果不進行精心的稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)很可能陷入較大的稅務風險。尤其是我國稅務稽查工作正式開展以來，房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著更為復雜的稅收環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應對不斷變化的外部環(huán)境與稅收調(diào)控政策。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎

（一）稅收籌劃的基本內(nèi)涵

稅收籌劃這個詞匯來源于國外，它經(jīng)歷了一個發(fā)展的過程。我們國內(nèi)對于稅收籌劃還沒有一個定論。本文綜合了國內(nèi)外學者的建議，認為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動，它遵守了稅收法律與法規(guī)，而且是一種事前行為，屬于納稅義務產(chǎn)生以前的合理合法行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法。我國自從2008年元月開始實施新企業(yè)所得稅法，它把稅前扣除項目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優(yōu)惠政策。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須對稅收項目進行重新選擇與適當安排。房地產(chǎn)企業(yè)應該在收入不變的情況下，盡可能的減少計稅基礎。這就是新企業(yè)所得稅法對稅收籌劃的影響所在。

（2）新企業(yè)會計準則。根據(jù)新會計準則，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利會產(chǎn)生一定的波動。房地產(chǎn)企業(yè)應該采取正確的應對方法，否則將會大大增加自己的稅負。這是因為在取消或限制存貨后進先出的計價方法之后，房地產(chǎn)企業(yè)的當期損益就會受到直接影響，進而對企業(yè)的稅金與利潤空間產(chǎn)生影響。此外，新會計準則還增加了一項針對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定。它引入了公允價值計量模式，有利于企業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)進行科學且合理的分類。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運用該項規(guī)定的話，很可能會導致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負增加。

2 房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的必要性

（1）有助于減輕企業(yè)稅收負擔。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金面廣，稅負較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會增加企業(yè)的稅收負擔，久而久之就會造成極其不利的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業(yè)的稅收負擔，大大提高企業(yè)的獲利能力，最終提升企業(yè)的市場競爭力。

（2）強化了合法納稅意識。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識，逐步實現(xiàn)涉稅零風險。這里的涉稅零風險就是指納稅人繳納的稅款及時且足額，就不會面臨稅收方面的任何風險，或者說風險極小可以忽略不計。雖然說涉稅零風險并不是給納稅人帶來直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經(jīng)濟利益。

（3）改善企業(yè)的財務管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃實際上屬于一種財務管理手段，它可以大大降低企業(yè)的稅收支出，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)更快的實現(xiàn)財務管理戰(zhàn)略目標。當然，稅收籌劃是一項高水平活動，它需要高素質(zhì)人才來進行配合，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作，就必然會聘用高水平財務人員，這就客觀上提高了自身的會計核算水平。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問題分析

（1）稅收籌劃意識仍然不夠強。盡管說我國已經(jīng)明確的稅法規(guī)定，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，常常會有偷稅或漏稅的思想存在。這是因為不少房地產(chǎn)企業(yè)認為稅收籌劃并不實用，反而偷漏稅會帶來更大的經(jīng)濟收益。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開始做假賬。實際上，這種薄弱的稅收籌劃意識反而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的稅收風險，一旦被查處，不但會繳納所欠稅款，同時還會遭遇較大的稅務罰款，并直接影響到企業(yè)聲譽，得不償失。

（2）稅收籌劃的組織機構(gòu)不健全。當前，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的組織機構(gòu)還不夠健全。具體來說，我國不少房地產(chǎn)企業(yè)迄今為止仍然沒有設立專門的稅務管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開展起來。很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把稅收籌劃工作交由財務部門進行負責處理，而這難以實現(xiàn)其工作的專業(yè)性與有效性，很難達到稅收籌劃的實際目標。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該盡快設立專門的稅收籌劃組織機構(gòu)。

（3）稅收籌劃的內(nèi)部管理工作不到位。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的業(yè)務多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復雜性與系統(tǒng)性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個較為完善的內(nèi)部管理體制，并在各個不同部門之間建立一個良好的溝通機制。但是，現(xiàn)實情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無法全面掌控企業(yè)內(nèi)部各個環(huán)節(jié)的實際經(jīng)營狀況，進而無法選擇最佳的稅收籌劃方案。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的解決對策

當前，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作變得愈發(fā)嚴格，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為復雜的涉稅環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對性的應對措施，解決目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收籌劃實際問題。

（1）樹立起科學的稅收籌劃觀念。我國市場經(jīng)濟體制日益完善，稅收法律法規(guī)也在不斷的完善之中。作為在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中起到支柱性作用的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們?nèi)绻€想通過傳統(tǒng)的偷稅或漏稅手段來進行節(jié)稅的話，負面效應是巨大的，甚至會帶來意想不到的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該盡快適應現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展要求，并認真理解與嚴格遵守新稅收法律法規(guī)，樹立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國家機關和相關部門可以通過電視、網(wǎng)絡或其他新媒體方式來強化對稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產(chǎn)企業(yè)展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對原來的那種偷漏稅違法行為有一個更為清晰且到位的認知，進而在我國建立起一個正確的稅收籌劃理論框架，并引導房地產(chǎn)企業(yè)把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來最大限度的維護自身的權益。

（2）設置專業(yè)的稅收籌劃組織機構(gòu)。由于我國當前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機構(gòu)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業(yè)指導的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機構(gòu)，并把它作為企業(yè)內(nèi)部一個獨立的管理機構(gòu)，讓其專門負責房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產(chǎn)企業(yè)讓自己的財務部門兼職負責稅收籌劃工作。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就需要為這個專門的稅收籌劃部門配備專業(yè)的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實施。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立不同部門間的溝通機制，讓稅收籌劃部門可以更為準確且及時的掌握企業(yè)內(nèi)部的各種信息，并據(jù)此設計出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應該切實提升稅收籌劃人員的地位，并為其營造良好的工作環(huán)境。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作才得以順利開展起來。

（3）強化稅收法律與政策方面的研究工作。我國稅收法律政策是一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是在我國對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控以后，相關的稅務監(jiān)管變得愈發(fā)嚴格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關的稅收法律政策會有著較大的變動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要加強對相關稅收法律政策的研究工作，及時關注各種變化，并隨時更新企業(yè)自身的稅收籌劃規(guī)劃，盡可能的分散稅收籌劃風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要設置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業(yè)工作人員來實施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第2篇

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 風險防控

一、企業(yè)稅收風險

企業(yè)稅收風險是指納稅人沒有充分利用稅收法規(guī)或者納稅風險規(guī)避措施失敗而付出代價的一種可能性，經(jīng)濟活動環(huán)境的復雜性，多樣性，以及納稅人認識的滯后性，對稅后法規(guī)理解的失誤等共同作用的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理存在的問題

1998年以來，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。然而，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中存在很多問題，稅收風險的防控就是房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)競爭力所面臨的重要課題。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理缺失或不完善

房地產(chǎn)的稅收管理基本包括三個環(huán)節(jié)，分別是交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)、繼承環(huán)節(jié)。后兩個環(huán)節(jié)我國基本沒有，第一個環(huán)節(jié)在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地產(chǎn)企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)比較龐大和復雜，所經(jīng)營的業(yè)務也是紛繁復雜的。同時，設計，加工，廣告和物業(yè)管理各個方面之間的關系也非常混亂。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務核算問題

中國的房地產(chǎn)發(fā)展起步相對比較晚，所以在其在內(nèi)部財務核算方面還是存在一定的問題，突出表現(xiàn)在財務核算比較混亂。例如，做賬相對緩慢、延遲報表，其企業(yè)所得稅申報數(shù)字的真實性也讓人懷疑；兩套賬，一套賬應付銀行，賬面反映為盈利和經(jīng)營良好，這樣做的用途是貸款方便，一套賬應付財政和稅務部門，賬面反映為虧損或小額盈利。同時，房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算方式采取兩種核算方式，即收入按收付實現(xiàn)制核算和成本按債券發(fā)生制核算，就是少記收入，多記成本。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身綜合素質(zhì)的欠缺

在房地產(chǎn)企業(yè)平時的經(jīng)營的過程中，企業(yè)辦稅人員綜合素質(zhì)的不足導致企業(yè)不能及時和全面的了解相關的稅法和法規(guī)。同時，由于辦稅人員對有關稅法精神理解錯誤，也會使企業(yè)陷入稅收風險。盡管企業(yè)主觀上沒有意愿違規(guī)操作，但由于房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務素質(zhì)欠缺而導致事實上的偷稅或逃稅，使企業(yè)陷入稅收風險。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的日?；顒又校岣咂髽I(yè)辦稅人員的業(yè)務素質(zhì)也是提高企業(yè)防控稅收風險關鍵因素。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面的問題

首先，企業(yè)所得稅預交政策落實不到位。在企業(yè)稅收辦理的具體操作過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒有落實企業(yè)所得稅預交政策。同時，企業(yè)的辦稅人員對企業(yè)所得稅的預交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企業(yè)實際發(fā)生預售收入未向主管稅務機關申報繳納稅款。在房地產(chǎn)開發(fā)市場，開發(fā)商在項目開發(fā)前已向購房者提前收取了部分的房產(chǎn)銷售款，但房地產(chǎn)商在一定程度上違反稅法，即并沒有如實向稅務機關進行納稅申報。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應該如何防控稅收風險

1998年以來，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方政府財政收入的重要來源。但是，由于房地產(chǎn)內(nèi)部管理問題，企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務素質(zhì)和房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面不完善，企業(yè)在防控稅收風險方面還有問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風險是其健康發(fā)展和提高企業(yè)競爭力的關鍵因素。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應該建立健全和完善的內(nèi)部稅收防控制度

面對稅收風險，建立健全和完善的稅收內(nèi)部防控制度是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風險的關鍵。企業(yè)內(nèi)部稅收防控制度涉及從企業(yè)經(jīng)營到財務控制各個方面。同時，企業(yè)內(nèi)部稅收的防控制度是企業(yè)健康發(fā)展的重要組成部分，其建立需要企業(yè)會計，稅務，審計，信息等各個部門共同制定和實施。另外，在建立完善的稅收內(nèi)部防控制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以向?qū)I(yè)的機構(gòu)進行咨詢，以便更準確的了解相關法律法規(guī)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃能力的提高

企業(yè)成功開展稅收籌劃的前提是企業(yè)經(jīng)營決策層應該樹立依法納稅的觀念，稅收合理籌劃能夠提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。因此，依法設立完整和規(guī)范的財務會計賬，報表和正確的進行會計處理是企業(yè)進行稅收籌劃的基本前提，提高自身稅收籌劃的效果，規(guī)避企業(yè)陷入稅收風險。另外，具體項目實施前做好項目稅收規(guī)劃，預測該項目稅收總額、納稅環(huán)節(jié)及各環(huán)節(jié)的稅收比重，對即將發(fā)生的稅收事項了然于胸，也是規(guī)避稅收風險的有效手段。

(三)提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務量是比較大的，交易也比較復雜。因此，做好稅收風險防控的工作，房地產(chǎn)企業(yè)的干部和辦稅人員應具有較高的業(yè)務素質(zhì)，掌握相關的稅收法律法規(guī)。也就是說，培養(yǎng)企業(yè)辦稅人員的綜合素質(zhì)特別是業(yè)務素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風險的基礎。例如，企業(yè)涉稅人員要不斷學習新知識和新的稅收法規(guī)，提高企業(yè)涉稅人員運用稅法武器維護房地產(chǎn)企業(yè)的合法正當權益和避免企業(yè)陷入稅收風險。

(四)加大涉稅業(yè)務自查力度，避免涉稅違法行為

房地產(chǎn)企業(yè)的信息，項目開發(fā)的信息和稅務的征收是比較復雜的，企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)的特點，對相關開票數(shù)據(jù)認真進行分析比對，切實做到按照稅法法規(guī)進行納稅，使企業(yè)避免涉稅違法行為。另外，企業(yè)也要認真執(zhí)行相關的稅法政策，深刻理解稅法的精神，提高自身防控稅務風險的能力，提高企業(yè)的競爭力。

四、結(jié)束語

隨著社會主義市場驚異的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為關系國計民生的重要方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風險是房地產(chǎn)企業(yè)本身所面臨的重要課題?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)要不斷地建立和健全內(nèi)部稅收防控制度，也要不斷提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)，更重要的是要切實執(zhí)行相關的稅法法規(guī)，提高自身防控稅收風險的能力。

參考文獻：

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[3]趙玲.淺議我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的管理[J]. 理論探討，2007（5）

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第3篇

關鍵詞：會計收益與應稅收益的差異 審計費用

房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃不是簡單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個稅種的稅收政策，并且滲透進商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設施工、銷售的每一個環(huán)節(jié)。稅務籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃管理問題進行分析，

一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃界定和特征分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃界定 目前理論界與實務界對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃還沒有相關的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃從屬于一般意義上的稅務籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業(yè)財務管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實現(xiàn)稅負最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務籌劃最本質(zhì)的特點。稅務籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務籌劃還應符合國家的立法意圖。稅收是國家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費者行為的經(jīng)濟杠桿，也是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實現(xiàn)國家不同的調(diào)控目標。因此，稅務籌劃也要對國家的調(diào)控意圖作出積極反應，將國家的政策導向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預測性：稅務籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個重要因素來考慮，在安排投資、經(jīng)營活動之前，事先進行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項活動至適用相關的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟業(yè)務已經(jīng)完成、納稅義務已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負，則違背了稅務籌劃的本意，并且更易導致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時效性：我國稅收制度正處于不斷建設、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時刻關注會計、稅務等相關政策法規(guī)的修改，使稅務籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務籌劃應具有全局性，兼顧短期和長期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務籌劃應著眼于企業(yè)收益的長期穩(wěn)定增長和企業(yè)的長遠發(fā)展。同時，稅務籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財活動的全過程，與會計、財務管理、進出口貿(mào)易等領域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達到減輕稅負的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國家的立法意圖。企業(yè)運用這類不正當?shù)氖侄慰赡軙媾R更大的稅收成本和風險。

（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財務特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細財務管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務多元化，主要開發(fā)、經(jīng)營活動包括：設計規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個領域，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，業(yè)務復雜，投資主體多元化。稅務籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務籌劃需要對企業(yè)的各項業(yè)務做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細的管理模式相適應。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務籌劃是整個籌劃中不容忽視的重點。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復雜，企業(yè)主要通過預收購房定金、預收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟實體的投資、在資本市場發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃應更關注成本、費用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費用龐大，房地產(chǎn)開發(fā)成本如征地拆遷費、前期工程費、建安工程費、開發(fā)間接費用等；房地產(chǎn)經(jīng)營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費用包括管理費用、財務費用、銷售費用等。成本、費用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，籌劃時間長。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，回收資金時間長。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時間，資金的回收是一個長期的過程。這一特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費用的分攤，考慮不同的會計核算方法對損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的重點主要是針對營業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃存在問題分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務籌劃風險偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個稅務籌劃風險偏高的特殊領域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個項目所獲得收入規(guī)模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負高達25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭取更多的稅務籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃風險遠高于其他行業(yè)。稅務籌劃之所以有風險，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃是要立足于企業(yè)自身的實際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關的稅收政策也會發(fā)生變動。企業(yè)如果沒有及時運用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會錯過了稅務籌劃的好時機；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業(yè)稅務籌劃的風險，使企業(yè)對稅務籌劃持保守、謹慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營業(yè)務的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設施工并處理自己的開發(fā)產(chǎn)品，但這個過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務的選擇。對于開發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對于開發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會根據(jù)競爭對手的情況、市場的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時作出變化。稅務籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身的各項活動作出預見性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營周期長的特點，這就導致稅務籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務籌劃的風險。

（二）企業(yè)會計核算不健全影響稅務籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復雜的業(yè)務需要精細的財務管理，很多企業(yè)沒有復雜而精細的企業(yè)會計制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計核算制度直接影響了稅務籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見的會計核算問題主要有：一是偷逃隱匿應稅收入。如：價外收費等按合同約定應計入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費用的形式掛往來賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預收款不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進行稅務處理，仍按預征率繳納所得稅；開發(fā)的會所等產(chǎn)權不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進行稅務處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入；按揭銷售，首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩睢钡瓤颇?；以房抵工程款、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入等。二是虛列多列成本費用。包括：多預提施工費用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；滾動開發(fā)項目，故意混淆前后項目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項目應負擔的成本費用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項目，造成已完工項目成本費用增大，減少當期利潤；向關聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費用；或向關聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費用，未按規(guī)定調(diào)增應納稅所得額；將開發(fā)期間財務費用列入期間費用，多轉(zhuǎn)當期經(jīng)營成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權的土地進行評估，將增值巨大的評估價作為土地成本入賬等。

（三）企業(yè)人員稅務籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務籌劃質(zhì)量。如對房地產(chǎn)業(yè)享受的相關稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴，既有可能使企業(yè)錯失稅務籌劃的好時機，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務籌劃動機，也會使企業(yè)稅務籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）稅務行政執(zhí)法制約稅務籌劃的實施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務機關則會向維護國家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個確定的標準，而是在一個可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務機關認可的程度。這也就導致了很多稅務籌劃方案執(zhí)行效果不能達到方案制定者的初衷。

三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的對策

（一）全面防范稅收風險因素 無論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應當正視風險的客觀存在，不能認為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應當意識到，稅務籌劃風險是無時不在的，不能以事先安排的、不變的稅務籌劃方案去應對萬變的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項目，因此，這三大稅種的稅務風險即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務風險的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營和涉稅事務中應該保持對這三大稅種納稅風險的警惕性。（1）營業(yè)稅納稅風險分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響營業(yè)稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業(yè)選擇對外銷售則應繳納營業(yè)稅，而持有開發(fā)產(chǎn)品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。營業(yè)稅是按銷售收入作為計稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價格越高，企業(yè)繳納的營業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計算繳納營業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購買者的委托而建設項目，建設完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費計算繳納營業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品以實物資產(chǎn)的形式投入到購買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征營業(yè)稅。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環(huán)節(jié)，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。（2）土地增值稅納稅風險分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外銷售需計算繳納土地增值稅，而如果對開發(fā)產(chǎn)品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計稅依據(jù)，而開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對于在營業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分攤方法。對于企業(yè)同時擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)的情況下，共同成本的分攤方法則決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風險分析。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會對企業(yè)所得稅稅負產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中是按照預計毛利額計算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預計毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小?？傊?，企業(yè)所得稅納稅風險影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格和成本。企業(yè)確定的銷售價格越高，開發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產(chǎn)品的預售時間和進度。開發(fā)產(chǎn)品預售時間越早，按預售收入預繳企業(yè)所得稅的時間就越早。同樣，開發(fā)產(chǎn)品預售收入越大，預繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的竣工時間。稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應對預繳的企業(yè)所得稅進行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時要補交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品竣工的時間越早，清算補交稅款的時間也就越早。

（二）及時關注稅法變動 稅務籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務籌劃之所以為稅務籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務籌劃更應是能體現(xiàn)稅收政策導向的。因此在實際操作過程中，企業(yè)要做到學法、懂法、守法。一是學法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會過時，從而為企業(yè)的稅務籌劃帶來風險。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅務籌劃方案及時作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務籌劃方案的制定打下堅實的基礎。三是守法，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅務籌劃合法的底線，正確處理稅務籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。

（三）提升企業(yè)稅務籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國家利益時，堅持應有的職業(yè)道德。任何稅務籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅持在合法的前提下進行，違反法律的稅務籌劃方案必將帶來巨大的風險。稅務籌劃人員不能因為企業(yè)的一己私利而損害國家的利益，應該立場鮮明地維護稅法的權威性。在企業(yè)領導由于對某些涉稅事項不清而混淆了合法與非法的界限時，要及時進行解釋；對于企業(yè)領導提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進行規(guī)勸。另一方面，稅務籌劃人員應不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務籌劃的專業(yè)性，決定了稅務籌劃人員既要有扎實的理論知識，又要有豐富的實際操作經(jīng)驗。理論知識不僅指稅收方面的，還應包括會計、財務管理、金融等方面的知識；實際操作經(jīng)驗要求稅務籌劃人員能對企業(yè)的涉稅業(yè)務、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進而根據(jù)企業(yè)的實際情況，找準稅務籌劃的切入點，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務籌劃方案。如果稅務籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅實的專業(yè)知識作支撐，最終只能導致稅務籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關系 稅法許多條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務往往又遍及各省，稅務籌劃受當?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應加強與當?shù)囟悇諜C關的溝通。

再好的稅務籌劃方案只有付諸實施、得到稅務機關的認可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當?shù)囟悇諜C關對相關法規(guī)政策的具體理解應用、實際操作程序，使稅務籌劃方案主動適應當?shù)囟悇諜C關的管理特點；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇栈I劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務機關的有關提問作出相應的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務機關認可；三是對稅務籌劃方案的疑點要及時與稅務機關溝通，爭取達成共識，對方案的難點要及時向稅務機關反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應有的收益。

參考文獻：

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第4篇

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負重

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、開發(fā)成本高的特點。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售以及保有等每個環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個稅種都有相關的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負擔，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，實現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。

二、房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務費，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務費用按照建筑業(yè)3%的稅率計征營業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關資產(chǎn)的產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強大的房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。

2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅以“無形資產(chǎn)投資入股，共擔風險的行為”，不征收營業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發(fā)生所有權的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計征營業(yè)稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業(yè)稅也不免土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用的確定

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用分為財務費用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用兩部分。

凡財務費用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤且能提供金融機構(gòu)證明的，在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額可據(jù)實扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=準予扣除的利息+（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)。

凡財務費用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的，財務費用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用不分別單獨計算時：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。

對這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用越大，則增值率越低，稅收負擔越輕，所以對于這兩種情況，關鍵是比較準予扣除的利息與（取得土地使用權所支付的金額+計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該對利息支出提供金融機構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應對房地產(chǎn)開發(fā)費用單獨計算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅籌劃

（一）銷售普通標準住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷售價格時，應充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因為當增值額超過扣除項目金額之和20%時，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應該對由于提高銷售價格后帶來的收益與相應增加的稅收負擔進行權衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應適當降低銷售價格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實現(xiàn)稅后利潤的增加，而且可以促進房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費用。

（二）發(fā)生廣告費用的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售收入15%的部分，準予扣除；超過部分準予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當年取得銷售收入的話，則廣告費用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發(fā)生廣告費用的當年卻不一定取得營業(yè)收入，則意味著廣告費用不能在計算所得稅時稅前扣除，則會增加企業(yè)稅收負擔。考慮到貨幣的時間價值，企業(yè)應該對廣告費用的發(fā)生期間進行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時減少廣告費用的支出，在預期實現(xiàn)收入（包括預售收入）的期間多支付廣告費用。

參考文獻：

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[2]蓋地.稅務會計與稅務籌劃（第五版）[M].中國人民大學出版社，2010（5）.

[3]陳守英.房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃[J].發(fā)展研究，2009（5）.

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第5篇

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務管理 避稅措施 涉稅管理

我國的經(jīng)濟高速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的成長，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時代已經(jīng)過去了，為實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營成本。有效的稅務管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實力，從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務管理工作尤其重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理的原理及現(xiàn)狀

企業(yè)稅務管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。

從國稅發(fā)[2003]83號、國稅發(fā)[2006]31號到新企業(yè)所得稅法實施后的國稅發(fā)[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會松動，嚴控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務發(fā)生時，企業(yè)的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業(yè)運營成本尤其重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施

房地產(chǎn)企業(yè)相對繁重的稅負，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤。隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤，達到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務、廣告業(yè)務等。這些關聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。

(2)在國內(nèi)設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。

(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設立關聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運用甲方供材以加大成本。

(5)設立關聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設立關聯(lián)的公司，進行流程再造。

(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業(yè)與關聯(lián)方之間的業(yè)務往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者關聯(lián)方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調(diào)整。稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標準，并據(jù)以計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應審核目前集團內(nèi)關聯(lián)交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務機關規(guī)定準備相關證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費主要有十種：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項經(jīng)營業(yè)務涉及稅務處理。

(一)代收款項的稅務處理

1、營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例及其實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，營業(yè)額為向購買方收取的全部價款和價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費。準確區(qū)分代收代付費用是否納稅，可以從三個方面理解：