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土地使用稅征管建議范文第1篇

論文關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地使用稅，征管，調(diào)查

 

G鎮(zhèn)位于福建省東南沿海，面積120平方公里。該鎮(zhèn)民營經(jīng)濟較為發(fā)達，近年來制造業(yè)發(fā)展很快，轄區(qū)土地得到較快開發(fā)，2009入庫年城鎮(zhèn)土地使用稅997萬元，比2008年度增長96%。

一、調(diào)查對象的選定

為保證調(diào)查結(jié)果的科學性和普遍性，筆者從G鎮(zhèn)共選定各類土地87塊，占G鎮(zhèn)全部批地的17%，累計占地534983.86平方米，占全部用地面積的15%。為保證調(diào)查對象的多樣性，筆者對這87塊用地進行了適度的分類：

1.占地改變用途：此類土地主要被用于變相房地產(chǎn)開發(fā)，共選定25塊，累計占地43579平方米。

2.占地未進行開發(fā)：此類土地主要以荒地和未平整形式存在，共選定21塊，累計占地211375平方米。

3.占地已（正）基建未投產(chǎn)：此類土地正在基建或者雖然已經(jīng)部分基建，但尚未實質(zhì)性投產(chǎn)，共選定17塊，累計占地123563平方米。

4.占地已正常管征但欠稅：此類土地雖反復催繳，但企業(yè)以各種理由拒絕申報或者雖已申報但未入庫的，共選定11塊，累計占地78914平方米。

5.占地已正常管征并清欠：此類土地共選定6塊，累計占地46259平方米。

6.其他：此類土地共選定7塊，其中倒閉注銷及地址不詳?shù)?塊，政府用地及鐵路征用土地2塊。累計占地31293.86平方米。

二、G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅征管中存在的問題

通過對上述地塊的調(diào)查，筆者發(fā)現(xiàn)G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管實際與征管法規(guī)之間存在一定的差距，主要存在以下幾個問題：

（一）納稅主體的界定問題

《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號）對納稅人的確定做出了如下解釋：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。但在對G鎮(zhèn)的土地使用稅征管調(diào)查過程中，筆者發(fā)現(xiàn)存在兩個問題：第一，L企業(yè)購買了一塊土地，基建完成后租賃給A企業(yè)使用，由于L企業(yè)和A企業(yè)均在G鎮(zhèn)地稅分局轄區(qū)，所以土地使用稅應該由L企業(yè)繳納，但L企業(yè)是空殼公司，本身沒有實質(zhì)性經(jīng)營，而A企業(yè)又不負有扣繳義務，因此稅款入庫難度很大。第二，G鎮(zhèn)Q村有一部分集體土地，不符合國家的土地流轉(zhuǎn)政策，難以辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，然而村委會以租賃的形式將土地轉(zhuǎn)租給企業(yè)，實現(xiàn)了土地的變相轉(zhuǎn)讓；這就給納稅主體的界定增加了很大的難度，由于土地仍然是集體用地畢業(yè)論文提綱，所有權(quán)在村委會手中，所以名義上應該由村委會繳納；但村委會認為使用權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給了企業(yè)，只是手續(xù)暫時沒有辦理下來，因此納稅主體應該是承租企業(yè)。

（二）納稅依據(jù)的計算問題

《福建省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》規(guī)定：持有《國有土地使用證》、《集體建設(shè)用地使用證》和《土地房屋權(quán)證》的，以證書記載的土地面積為準；尚未持有前款所列土地使用權(quán)證書的，暫以納稅人申報，并經(jīng)主管地方稅務機關(guān)核定的土地面積為準。但在實際執(zhí)行中，難度相當大，筆者通過對G鎮(zhèn)的實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，計稅依據(jù)確認存在以下幾個難點：第一，納稅人的土地證雖然已經(jīng)辦理，但由于實際原因土地根本無法使用。例如，Z企業(yè)在Z村獲得土地后辦理了土地證書，但占有的土地全部都是荒山和溝壑，而且新批準的一條高速公路要經(jīng)過此地，土地根本無法使用；再如，F(xiàn)企業(yè)在Z村獲得了土地并辦理了土地證手續(xù)，但由于當?shù)卮迕穹磳驼加茫恋馗緹o法使用。第二，對于無證面積的核定，G鎮(zhèn)稅務機關(guān)基本采用稅管員親自丈量的方式，這相當不科學，因為缺乏基本的測繪知識和專業(yè)的測繪技術(shù)，丈量出來的面積往往與實際面積相差很大。第三，G鎮(zhèn)的X居委會部分工業(yè)用地被納稅人變相用于私人住宅建設(shè)，地稅部門是否應該繼續(xù)征收土地使用稅存在很大的爭議，因為其一，土地用途非法變更后，產(chǎn)生的收入就是非法收入，而非法收入并非稅收的征收范疇，而應該由相關(guān)部門直接沒收；其二，目前各省均規(guī)定個人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用稅，這樣一來，工業(yè)用地被轉(zhuǎn)為私人住宅用地后，似乎就屬于免稅范疇了。

（三）納稅期限的確定問題

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第八條規(guī)定，土地使用稅按年計算、分期繳納。G鎮(zhèn)的土地使用稅目前采用按年計算，分4月和10月兩期繳納的方法怎么寫論文。這一方法衍生出三個問題：第一，由于其它稅種基本采用按月申報繳納的模式，所以土地使用稅往往被納稅人錯估為一個臨時稅種，能夠逃避就盡量逃避；第二，一年集中在4月和10月繳納，會對企業(yè)短期內(nèi)的資金流動造成很大的壓力；第三，分兩期計算，可能會導致城鎮(zhèn)土地使用稅難以得到準確的計算和繳納，例如，Z村的Q企業(yè)11月份征用了一塊非耕地，按理來說這塊耕地應該從當年12月開始繳納土地使用稅，但由于該企業(yè)10月份申報繳納時尚未獲得該地，所以該地當年無法及時申報，等到下年度4月份申報繳納時，企業(yè)就不得不繳納滯納金甚至會面臨罰款的處罰。

（四）不同稅種的銜接問題

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定，新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。這一規(guī)定主要是為了避免重復征稅，因為新征用的耕地第一年必須繳納耕地占用稅。但這一政策似乎在G鎮(zhèn)沒有得到很好的應用。因為G鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)土地使用稅征收由地方稅務機關(guān)進行，而耕地占用稅的征收由財政機關(guān)進行，兩者之間沒有實現(xiàn)有效的信息共享。這樣一來，耕地占用稅和土地使用稅同時征收導致的重復征稅問題比較普遍。

（五）定額稅率的調(diào)節(jié)功能問題

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第四條規(guī)定，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)土地使用稅年稅額0.6元至12元。G鎮(zhèn)目前土地使用稅年稅額定為4元/平方米，屬于合理范圍。但定額稅率本身卻出現(xiàn)很大的弊端：第一，2006年，G鎮(zhèn)Q村的土地售價為6萬元/畝，當時土地使用稅年稅額是3元/平方米，比例稅率大概為3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同樣一塊地土地售價30萬元/畝，土地使用稅年稅額是4元/平方米，比例稅率銳減為0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用稅的調(diào)節(jié)功能被極大的削弱。第二，同一鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)土地的單位售價也存在很大差異，比如在毗鄰鎮(zhèn)區(qū)中心的Z村，土地單位售價能賣到35萬元/畝，而在距離鎮(zhèn)區(qū)較遠的T鎮(zhèn)，土地的單位售價只有20萬元/畝，土地級差很大，但土地使用稅的年稅額都是4元/平方米，根本無法發(fā)揮出應有的調(diào)節(jié)級差收入的功能。

（六）征稅范圍的確認問題

根據(jù)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（國稅地字[1988]第015號），關(guān)于征稅范圍的解釋：建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地。郊區(qū)和農(nóng)村自然不在征收范圍之內(nèi)。但從G鎮(zhèn)的征管實際來看，Z村、Q村、N村、T村等等所有鎮(zhèn)區(qū)以外的企業(yè)用地都被納入到了征收范圍，這就使得征收范圍的界限變得很模糊，征稅的法律法規(guī)依據(jù)也變得很脆弱。

三、解決土地使用稅征管問題的幾點建議

（一）進一步明確納稅主體

首先，對于國有土地，應該一律以實際使用土地的單位和給人為納稅義務人；其次，對于集體用地，應該明確規(guī)定集體土地改變用途但尚未獲批得，應該以集體土地的所有人為納稅義務人，實際使用人為扣繳義務人。

（二）合理界定納稅依據(jù)

首先，對于擁有相關(guān)土地證書的，以證書記載的土地面積為準，但在證書辦理后的一個期限之內(nèi)，比如3年畢業(yè)論文提綱，土地為荒山或者溝壑等尚未平整或者其他原因確實無法使用的，應該由當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級以上國土部門共同出具相關(guān)證明，暫免征收土地使用稅；其次，對于尚未獲得相關(guān)證書的土地，可由稅務機關(guān)認定的專業(yè)測繪部門進行測算，企業(yè)按照測繪部門出具的測繪報告面積進行申報。對于測繪部門和企業(yè)串通逃稅的行為，稅務機關(guān)可以根據(jù)稅收征管法對其進行相應處罰；最后，對于工業(yè)用地的變相使用，要區(qū)分處理，如果土地變相使用后用于商業(yè)住宅或者其它目的的商業(yè)開發(fā)的獲取收益的，稅務機關(guān)要照收土地使用稅；對于工業(yè)用地被變相用于私人自住自用住宅建設(shè)的，稅務機關(guān)應該將其剔除在征收范圍之內(nèi)，變相使用的懲戒問題應該由國土部門來解決。

（三）改變現(xiàn)有的納稅期限

首先，可以繼續(xù)采用按年計算，分期繳納的納稅方式，但納稅人應該以一個月或者一個季度為納稅期限，自期滿之日起十五日內(nèi)自行申報，預繳土地使用稅，以提高一年內(nèi)土地使用稅的納稅頻次；其次，為防止在申報年度內(nèi)納稅人土地面積變動而導致納稅不實，可以在納稅年度結(jié)束后一定期限內(nèi)，比如3個月，進行土地使用稅的匯算清繳。

（四）逐步歸并類似稅種

第一步，將耕地占用稅從財政部門逐步移交到地稅部門征管；第二步，要求納稅人在申報土地使用稅時，必須先將繳納的耕地占用稅稅單到地稅部門報備，便于核查；第三步，取消耕地占用稅，規(guī)定無論新舊耕地還是非耕地都必須統(tǒng)一繳納土地使用稅，但對新征用的耕地，第一年適用的土地使用稅稅率必須大體等于耕地占用稅稅率，以保持稅負的一致性和政策的延續(xù)性。

（五）改革定額稅率為比率稅率

要逐步將現(xiàn)行的定額稅率改為比率稅率，以增強土地使用稅的調(diào)控功能。但在改革過程中，要把握兩點：第一，必須采用幅度比率稅率，可以比照定額稅率的制定方法，將土地使用稅的比率稅率也區(qū)分為大城市、中等城市、小城市、縣城建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等四級幅度比率稅率；第二，比率稅率的確定，要以當?shù)爻擎?zhèn)五年內(nèi)的土地使用稅稅負的加權(quán)平均數(shù)來確定，以保持總體稅負的一致性；第三，在將定額稅率改為比率稅率后，土地使用稅的計稅依據(jù)也應該由土地面積改變?yōu)橥恋貎r值，土地價值應該由專業(yè)的資產(chǎn)評估中介來進行。

（六）逐步擴大征稅范圍

要將土地使用稅的征稅范圍擴展到全部城鄉(xiāng)，在延續(xù)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的基礎(chǔ)上，規(guī)定所有農(nóng)村的工商業(yè)的非農(nóng)性質(zhì)的盈利用地都要納入征稅范圍。

四、結(jié)論

本次調(diào)研收集到的資料基本能夠反映G鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地使用稅的征管現(xiàn)狀，反映的問題在全國特別是沿海鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有極大的普遍性，因此本文提出的若干改革意見可以給城鎮(zhèn)土地使用稅的法規(guī)改革和征管改進提供有益的參考。

參考文獻：

[1]常玉斐.對城鎮(zhèn)土地使用稅調(diào)整后的幾點思考[J].大眾商務,2009, (02).

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土地使用稅征管建議范文第2篇

灌云稅務局

駱秀枝

內(nèi)容摘要：雖然我國歷史上最早的房產(chǎn)稅可以追溯到周朝，歷史較長，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度存在諸多與當今經(jīng)濟社會發(fā)展不適應之處，需要改革。根據(jù)我國的實際情況，對稅制成熟國家房產(chǎn)稅制度的比較分析和借鑒是完善我國的房地產(chǎn)稅制改革的有效途徑。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)稅

稅制改革

房產(chǎn)價值評估

一、厘清房地產(chǎn)稅的概念

房地產(chǎn)稅，顧名思義是對房子及其土地征收的一種財產(chǎn)稅，準確理解房地產(chǎn)稅的概念，需要從以下四點來把握。第一，房地產(chǎn)稅是將房子和土地視為一個整體而征收的不動產(chǎn)稅，相當于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并。第二，房地產(chǎn)稅的征稅范圍擴大，不僅對工商業(yè)房地產(chǎn)進行征收，而且將個人住房納入征稅范圍。第三，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)不同于現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是按照房產(chǎn)原值扣除一定比例計算，城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是按照土地使用面積計算。現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)導致的問題是稅收和房地產(chǎn)價格出現(xiàn)嚴重背離，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場過熱的城市，政府通過稅收對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的能力下降。因此，房地產(chǎn)稅的改革方向?qū)⑹恰鞍凑赵u估值征收”。第四，房地產(chǎn)稅是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進行征稅，在此不涉及房地產(chǎn)的建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)。

那么，為什么生活中人們往往更加關(guān)注房產(chǎn)稅的改革，而忽視了城鎮(zhèn)土地使用稅呢？主要原因有二。一是“房子是用來住的”是黨和國家的住房政策，我國傳統(tǒng)文化中的置業(yè)觀念也賦予了住房特殊的社會屬性。如果開征房地產(chǎn)稅，普通老百姓最關(guān)心是否設(shè)定人均免稅面積、是否對家庭購買的首套住房免稅等與房產(chǎn)有關(guān)的涉稅事項。二是從廣義上來說，土地是一種財產(chǎn)，對土地課稅在國外屬于財產(chǎn)稅。但是，根據(jù)我國憲法規(guī)定，城鎮(zhèn)土地的所有權(quán)歸國家，單位和個人對占用的土地只有使用權(quán)而無所有權(quán)。因此，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅實質(zhì)上是對占用土地資源的課稅，屬于準財產(chǎn)稅，而非嚴格意義上的財產(chǎn)稅。要想把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅，在立法角度上也需要破解一些難題。基于此，城鎮(zhèn)土地使用稅似乎離人們遙遠了一些，受關(guān)注的程度自然而然就小了許多。

因此，加快房地產(chǎn)稅制改革，應包含或者至少包含房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的相關(guān)政策。

二、評述我國房地產(chǎn)稅發(fā)展歷程

（一）歷史上的房地產(chǎn)稅

我國對房地產(chǎn)的課稅，歷史悠久，最早的房地產(chǎn)稅可以追溯到周朝，古籍《禮記·王制》中就有：“廛(chán)，市物邸舍，稅其舍而不稅物”的記載。自周朝以來，中國曾經(jīng)多次開征專門針對房產(chǎn)的稅且有多種稱呼。例如，唐朝時的“間架稅”，當時唐朝僅將其視為緩解財政困難的權(quán)宜之計；五代十國和宋朝時的“屋稅”，五代十國時將其作為一種雜稅，宋朝時則將其視為一種輔財政收入。清代房產(chǎn)稅紛繁復雜且名稱多變，江南地區(qū)叫“廊鈔”、“棚租”，北京叫“檀輸稅”，直至乾隆年間，才逐漸廢止。民國時期，北京和上海也曾在短時間內(nèi)開征過房捐等。這表明，中國歷史上的確存在以房產(chǎn)為課征對象的房產(chǎn)稅。

（二）我國房地產(chǎn)稅制評述

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅主要是依據(jù)國務院在1986年9月頒布并實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫停條例》及1988年9月頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，對房屋和土地分別征收。當前，這兩個房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要存在兩個問題。一是房產(chǎn)稅的征稅對象過窄，房產(chǎn)稅把城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)等房產(chǎn)作為征稅的對象，而將房產(chǎn)的原值或者房產(chǎn)的租金收入作為計稅依據(jù)，并將個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)（即個人住房）予以免稅，可見房產(chǎn)稅的征稅對象只限于營業(yè)用房產(chǎn)；二是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人主要是企業(yè)和單位，與房產(chǎn)稅一樣基本上不直接涉及居民個人，再加上其按照占用土地面積從量課稅，與物價之間缺乏聯(lián)動調(diào)整機制，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用，無法通過該項稅收調(diào)控房地產(chǎn)價格，調(diào)節(jié)社會貧富差距。

三、國外房地產(chǎn)稅制比較和經(jīng)驗借鑒

鑒于美國、德國、新加坡的房地產(chǎn)稅資料比較翔實，專家學者們對其房地產(chǎn)稅的稅制要素均進行了詳細研究與論證。在前人研究的基礎(chǔ)上，對其進行了歸納整理，從課稅對象、稅率、計稅依據(jù)和稅收優(yōu)惠等方面進行了分析，以期能為我國房地產(chǎn)稅改革建言獻策。

（一）國外房地產(chǎn)稅制要素比較

1、征稅對象和納稅人比較分析

美國房地產(chǎn)稅征稅對象主要是居民住宅，納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人，包括住宅所有者、住宅出租者，房地產(chǎn)稅作為地方稅種，其收入的95%以上由地方政府征收。

德國是土地私有制國家，對擁有土地的自然人、法人征收土地稅；對用于出售的房地產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅和不動產(chǎn)交易稅。納稅人為土地所有者及房屋所有者。

新加坡對所有房地產(chǎn)均征收物業(yè)稅，物業(yè)稅屬于一般財產(chǎn)稅，征稅對象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)，納稅人是土地、房屋以及其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人。

2、計稅依據(jù)和稅率比較分析

美國房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)核定價值作為計稅依據(jù)，房地產(chǎn)核定價值由專門的機構(gòu)進行評估，與稅收征管分開管理。不同州采用了不同的房地產(chǎn)價值評估辦法，如新澤西州以房地產(chǎn)的市場價值作為評估依據(jù)，紐約州以房地產(chǎn)市場價值的一定比例作為評估依據(jù)。美國房地產(chǎn)稅稅率的設(shè)定較為靈活，主要根據(jù)地方政府預算需要確定，用預算應征收的房地產(chǎn)稅金額除以當年所有應繳稅房地產(chǎn)核定價值計算當年的房地產(chǎn)稅稅率。

德國土地稅計稅依據(jù)土地登記的狀態(tài)和價值確定，一年一繳；房地產(chǎn)稅按照用于出售的房地產(chǎn)評估價值的1%至5%征稅；不動產(chǎn)交易稅按照房地產(chǎn)交易價格的2%至3.5%征稅。其中，對土地和房地產(chǎn)價值的評估設(shè)立獨立的評估機構(gòu)，并實行“指導價”制度，只允許土地和房地產(chǎn)價格在“指導價”的合理區(qū)間浮動。

新加坡房地產(chǎn)的計稅依據(jù)為房屋年價值，房屋年價值用年租金來衡量，由國內(nèi)稅務局對房地產(chǎn)年租金進行綜合評估，對自住型房地產(chǎn)征收4%的物業(yè)稅，對其他類型房地產(chǎn)征收10%物業(yè)稅。

3、稅收優(yōu)惠比較分析

美國一是通過減少稅基或者低估財產(chǎn)價值對自住房屋稅收進行減免；二是允許房地產(chǎn)稅超過一定限額的納稅人從州政府得到個人所得稅抵免或現(xiàn)金補償。

德國房地產(chǎn)稅對居民住宅與其他買賣和經(jīng)營性質(zhì)的土地、房屋實行區(qū)別對待政策，對自有自住的房屋不繳納房地產(chǎn)稅，只繳納房屋所在的土地稅；對參加住房儲蓄的納稅人給與獎勵；對自建房和購房的納稅人提供個人所得稅優(yōu)惠政策。

新加坡一是對不同類型的房地產(chǎn)采取不同的稅率，對購買自住型、小戶型房地產(chǎn)的納稅人實行較低的稅率，對投資性質(zhì)及改善型的購房人實行較高的稅率；二是采取累進制稅率，對富人征稅更多的稅收。

（二）國外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗借鑒

房地產(chǎn)稅制體系完整，征稅范圍廣。對房地產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都設(shè)有稅種，并且主要以保有環(huán)節(jié)的稅收為主，對保有環(huán)節(jié)征稅較高的稅收能夠提高房屋、土地的使用率和流動性。征稅對象包括自然人、法人所擁有的各種類型的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)稅征稅范圍廣、稅源穩(wěn)定使得房地產(chǎn)稅成為地方政府財政收入的重要來源之一。

計稅依據(jù)明確，稅率設(shè)置靈活。房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)統(tǒng)一，有專門的機構(gòu)對房地產(chǎn)價值進行評估，按照房地產(chǎn)評估價值計稅，評估價值隨著經(jīng)濟增長提高，相應稅收隨之增加，起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的作用。稅率靈活，通過設(shè)置層次豐富的稅率，使低收入者等群體納稅更少，高收入者等群體納稅更多。

房地產(chǎn)稅收征收管理制度較為完善。一是建立了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和公開查閱制度減少了房地產(chǎn)私下交易，提高了房地產(chǎn)稅制的有效性；二是完善的房地產(chǎn)評估制度，有獨立的機構(gòu)評估房地產(chǎn)價值，并具備標準化的房地產(chǎn)評估理論和方法，能夠客觀、公正地對房地產(chǎn)價值進行評估。

實行多項稅收減免優(yōu)惠政策。各國都設(shè)置了專門針對自住型購房者的稅收優(yōu)惠政策，鼓勵自住型住房購買，如美國對自住型住房進行減免稅，另外房地產(chǎn)稅超過一定數(shù)額的納稅人可以從州政府得到相應的個人所得稅抵免或者現(xiàn)金補償。

四、完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議

根據(jù)我國的實際情況，借鑒其他國家的相關(guān)經(jīng)驗，提出以下幾點完善我國房地產(chǎn)稅制改革的建議。

（一）合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅

我國城市土地是國家所有，但房和地是連在一起的，房價和地價更是緊密相連，而且地占主要比重，特別是改革開放后的房地產(chǎn)稅制，將按市場評估價值為計稅依據(jù)，更無法清晰區(qū)分房價和地價。另外，現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是從量計征，存在背離土地價值、有違稅負公平的問題。因此，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并征稅，以利簡化稅制，體現(xiàn)公平稅負，保證地方稅收收入，進一步完善我國現(xiàn)代財稅制度。

（二）以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價值。而城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。有研究表明，各國房地產(chǎn)計稅依據(jù)的選擇很大程度上出于社會和政治的考慮。我國地域遼闊，不同地區(qū)的房產(chǎn)價值差異較大。因此，在決定我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時，既要考慮時代性，又要重視我國的地域性。從我國開征房地產(chǎn)稅的初衷和實際可操作性看，以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)比較合適。但在實際征稅時，對每一應稅房地產(chǎn)對照統(tǒng)一評定的不同等級的土地市值，不同建筑的房產(chǎn)市值，再核算綜合市場評估值，核定計稅依據(jù)予以征稅。

（三）

土地使用稅征管建議范文第3篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)稅制； 現(xiàn)狀； 思路 建議

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅存在稅制過時、稅基狹窄、稅種重復、內(nèi)外企業(yè)稅負有別等諸多問題。稅負主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)少，不能適應社會經(jīng)濟的發(fā)展狀況，不能在地方政府的財政收入中起重要作用，改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制勢在必行。

一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及存在的缺陷、不足

（一）稅制繁復，稅種結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負過輕，內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅制不統(tǒng)一，有違稅收公平原則

我國現(xiàn)行征收與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的稅費共12項，分別在房地產(chǎn)運行的不同階段和環(huán)節(jié)征收。土地批租、征用環(huán)節(jié)，要繳納契稅、耕地占用稅（外資企業(yè)不征）、印花稅，同時還要交納土地出讓金、土地使用費等費用；開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅費較多，有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（外資企業(yè)不征）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個人所得稅；房地產(chǎn)占有和使用環(huán)節(jié)繳納的稅種有房產(chǎn)稅（外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（外資企業(yè)為土地使用費）。

由此看出，一方面，房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負轉(zhuǎn)嫁給了購房者；另一方面，房地產(chǎn)稅種繁復、征收環(huán)節(jié)多，存在重復征稅和多層次收費，如對房屋出租的租金收入，既要征收營業(yè)稅，又要征收房產(chǎn)稅，成為導致商品房房價居高不下的原因之一。

內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別使用兩套房地產(chǎn)稅制，對涉外企業(yè)只征城市房地產(chǎn)稅，而且只對房產(chǎn)征收，對地產(chǎn)不征收，城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、教育費附加、耕地占用稅也只對內(nèi)資企業(yè)征收，內(nèi)、外資企業(yè)稅負不統(tǒng)一的矛盾日益突出。內(nèi)外有別的房產(chǎn)稅稅收待遇，不符合市場經(jīng)濟公平、公正的原則，也不利于市場經(jīng)濟競爭機制的建立。

（二）城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一，征稅范圍有一定局限性

我國目前房產(chǎn)稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，這些范圍以外的房產(chǎn)與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化的發(fā)展，在城鄉(xiāng)交界處和農(nóng)村開辦的工商企業(yè)數(shù)量日趨增多，所占用的房地產(chǎn)數(shù)量也日趨增大，這些企業(yè)與坐落在城鎮(zhèn)的企業(yè)同樣享受到公共物品帶來的便利，卻不需要承擔房產(chǎn)稅的納稅義務，過窄的征稅范圍影響了房地產(chǎn)稅的公平性。企業(yè)容易通過選擇坐落地，在日常稅收管理中形成“合法”避稅，不利于企業(yè)在同等條件下公平競爭。尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處，有些地方一條街道兩側(cè)，一側(cè)企業(yè)納稅，而幾米之外的另一側(cè)企業(yè)就不用納稅，稅負顯失公允。

（三）計稅依據(jù)和稅率設(shè)計不合理、不規(guī)范，易導致稅負不公

現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計算有從價計征和從租計征兩種辦法。從價計征是房產(chǎn)原值減除10％－30％的比例后的余值按1.2％的稅率計征，房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價，這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，不能反映房產(chǎn)的市場價值；從租計征是依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認。同一個稅種，兩種計稅依據(jù)，不夠規(guī)范。同時，對房產(chǎn)出租者而言，除交納房產(chǎn)稅外，還要承擔營業(yè)稅和城建稅與教育費附加，與按歷史成本計稅的從價計征相比，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，從而導致大量隱性市場的偷漏稅交易。

現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機行為起到應有的調(diào)節(jié)作用。

二、完善房地產(chǎn)稅制的建議、思路和措施

按照新時期稅制改革“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的原則，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中不合理的部分。要通過房地產(chǎn)稅制改革，建立起新的房地產(chǎn)稅體系，促進稅收制度的改革與完善，推動財政體制的變革，從而提高整體經(jīng)濟運行的效率和質(zhì)量。

（一）改革和完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系

1.房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)，保留營業(yè)稅和企業(yè)所得稅

在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，保留印花稅和契稅，將不適宜的內(nèi)容進行調(diào)整。繼續(xù)征收個人所得稅，建議改變目前對個人財產(chǎn)租賃、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進稅率計征。

2.加強房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅

為促進合理利用房地產(chǎn)資源、調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)所有者、房地產(chǎn)實際占有者之間的收益分配，建議合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及對外資企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅，開征統(tǒng)一的物業(yè)稅，將對房產(chǎn)和地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來。對于城市房地產(chǎn)，無論是經(jīng)營性的，還是非經(jīng)營性的，都要納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍。為體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價值，建議按房地產(chǎn)的評估價格作為計稅依據(jù)；為體現(xiàn)量能負擔的原則，可以考慮經(jīng)營性房地產(chǎn)按高檔稅率課征，非營業(yè)性房地產(chǎn)按低檔稅率課征，特別是對居民住宅的保有課稅，實行低稅政策；為簡化稅制，將從價、從量、從租計征統(tǒng)一為從價計征。

3.開征空地稅

即以閑置未用的土地為課征對象，對空地的實際持有人征收。所謂空地，是指未按法定要求利用滿一年的；或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)利用的；或其地上建筑改良物價值不及所占基地標定地價20％的土地。開征空地稅，可以節(jié)約用地，杜絕土地浪費現(xiàn)象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，國家對閑置一年以上的空地征收土地閑置費，這已經(jīng)從實踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。

4.適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅

遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征將彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位，防止納稅人以無償轉(zhuǎn)讓為掩護，逃避納稅。

（二）建立評估機制，以房地產(chǎn)的評估價值作為稅基

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中存在多種計稅依據(jù)，多種標準混用，造成納稅人的稅負不均，既影響公平，又缺乏效率。因此，建議改革房地產(chǎn)稅的多種標準，采用統(tǒng)一的評估價值作為稅基。隨著經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化，房產(chǎn)價值隨之上下浮動，而評估值中包含房產(chǎn)升值和降值所產(chǎn)生的收益變化因素，能夠真實地反映房產(chǎn)的現(xiàn)值，可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益，使納稅人的稅收負擔相對公平。同時，也可使國家的財政收入隨房地產(chǎn)價格的上漲而增加，避免了由于從租、從價計稅造成的稅收差異，促使納稅人合理利用房地產(chǎn)，促進房地產(chǎn)的合理配置，發(fā)揮房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的積極作用。以評估值為計稅依據(jù)，沒有出租房產(chǎn)和自營房產(chǎn)之分，提高了稅收透明度，增強了公民的納稅意識。

（三）健全、完善房地產(chǎn)稅課稅的相關(guān)配套制度與保障系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立以房地產(chǎn)評估制度為核心的征管運作體系。加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、評估評稅制度和方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學的依據(jù)；制定房地產(chǎn)評稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置房地產(chǎn)評稅機構(gòu)，配備評稅或評價專業(yè)人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度；建立財產(chǎn)登記制度，設(shè)置土地位置、權(quán)屬及面積的臺賬，實行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，盡快實行“房地合一”的新體制，建立與評估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運用計算機技術(shù)進行搜集、處理、存儲和管理。

（四）完善現(xiàn)行的轉(zhuǎn)移支付制度，賦予地方政府一定的稅收自

按照市場經(jīng)濟體制和公共財政理論的要求，參照國際經(jīng)驗，規(guī)范我國的轉(zhuǎn)移支付制度，建立起以均等化為目標的轉(zhuǎn)移支付制度，以保證各個地方政府有財力提供最基本的公共產(chǎn)品和服務。賦予地方政府一定的稅收權(quán)限，充實地方政府財源。房地產(chǎn)稅的稅基不具有流動性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。房地產(chǎn)稅歸地方所有，能促進地方政府提高公共服務的效率和質(zhì)量，使地方政府真正成為一級獨立的財政，增加地方政府的財政收入，減少對土地出讓金的依賴程度，維持財政的可持續(xù)發(fā)展和提高地方財政的效率。

【主要參考文獻】

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[3] 邱秋.我國房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想.《財會月刊》（綜合版），2007年5月.

土地使用稅征管建議范文第4篇

一、當前稅收管理中存在的問題

（一）有效稅源沒有完全轉(zhuǎn)化為稅收，在一定程度上造成了稅收流失。具體表現(xiàn)在土地使用稅漏征漏管問題比較突出，已征用但未開發(fā)使用的閑置用地、經(jīng)營不正常企業(yè)用地、個體工商戶用地等前期大多未納入監(jiān)控，正常企業(yè)也存在不申報或少申報土地使用稅現(xiàn)象，膠州市地稅局在08年進行的土地使用稅清查中，共清查入庫以前年度土地使用稅5000多萬元；此外個體工商戶未辦稅務登記或已辦理稅務登記但未達到起征點戶數(shù)的比例較高，個體假停業(yè)戶、假非正常戶、假注銷戶還不能得到有效監(jiān)控。

（二）中小企業(yè)管理措施落實不到位，所得稅管理質(zhì)量比較低。雖然推行了企業(yè)所得稅分類管理，但諸多措施在實際工作中并未有效落實，中小企業(yè)經(jīng)濟稅源運行質(zhì)量難以保障，特別是所得稅管理質(zhì)量普遍不高。從08年前3個季度的申報來看，地稅征管企業(yè)所得稅的1101戶企業(yè)中，零申報戶507戶，占總戶數(shù)的46%，其中核定征收126戶，查帳征收381戶。

（三）分支機構(gòu)管理不規(guī)范，與總機構(gòu)所在地管理信息不對稱。連鎖經(jīng)營店總、分支機構(gòu)管理不規(guī)范，跨區(qū)域匯總納稅的總、分支結(jié)構(gòu)所在地分局管理信息不對稱，對于總機構(gòu)是否能夠完全將分支機構(gòu)納入核算，核算是否準確難以確定，容易形成管理縫隙。

（四）稅源管理信息失真，造成大集中系統(tǒng)的垃圾數(shù)據(jù)。主要表現(xiàn)是稅務登記信息與實際不符，如經(jīng)營地址與辦證地址不一致、經(jīng)營范圍與實際不符、法人代表與實際經(jīng)營戶主不一致等；此外一些應注銷未作注銷處理戶，實際工作中早已人去樓空，或更換了業(yè)主后新業(yè)主重新辦證，但對原經(jīng)營戶主的登記沒有及時注銷。凡此種種，主要原因是日常管理沒有跟上，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)沒有及時更新清理。

（五）巡查巡管不到位，稅收管理員職責沒有完全履行。每次稅源清查，都能清理出一部分稅源，清理出的稅源中，大部分是日常未能有效監(jiān)管的稅源，這從一個側(cè)面也反映了日常巡查巡管流于形式，沒有真正落到實處；或者是在巡查巡管過程中往往只看現(xiàn)象、不抓本質(zhì)，使本應納入監(jiān)管的稅源沒有及時納入監(jiān)管，導致了稅款的流失。

（六）管理和稽查沒有真正形成互動的局面，以查促管的成效甚微。雖然建立了查管互動機制，但在落實上并不理想，特別是征管所能提供的案源數(shù)量太少，大部分征管單位即便發(fā)現(xiàn)了有價值的案源，也僅是協(xié)調(diào)納稅人補稅了事，根本不按規(guī)定移交稽查處理。

（七）管理和發(fā)票脫節(jié)，“以票控稅”推行難度較大。一方面是同國稅的信息傳遞機制還沒有完全建立，增值稅納稅人的發(fā)票開具信息掌握不全面；另一方面是管理人員參與發(fā)票管理程度不夠，游離于發(fā)票管理之外，基本不掌握納稅人的發(fā)票開具情況，未能及時將納稅人開票金額與核定稅額相比對，掌握納稅人真實經(jīng)營信息。

（八）對涉稅違法行為的懲處力度不夠，稅收管理的執(zhí)法剛性有待強化。主要表現(xiàn)在稅收執(zhí)法上避重就輕，對稅收違法行為“情節(jié)嚴重的”，按照一般違法行為定性處理；對稅收違法行為達到移送稽查處理的不移送，進行變通處理；在企業(yè)所得稅匯算清繳納稅評估、檢查工作上，通過納稅評估該進行深入檢查的，僅僅是走納稅評估程序，進行補稅、加收滯納金了事，沒有按規(guī)定履行檢查程序，該處罰的沒有進行處罰。

二、問題的原因分析

綜合以上八個方面，集中反映了在稅收管理工作中管理銜接不暢、管理內(nèi)容不明、管理手段滯后、管理落實不夠等具體問題。存在以上問題的原因是多方面的，既有體制上的原因，也有制度上的原因；既有稅收管理員日常事務性工作量大、臨時性工作多、自身素質(zhì)不高的原因，也有稅收管理員認識不到位、工作能動性欠缺的原因。分析起來，主要有以下五點：

一是政策、制度落實不夠。近年來，特別是國家稅務總局倡導科學化、精細化管理理念以后，從上到下陸續(xù)出臺了一系列管理的制度和辦法，但是稅收管理員并沒有按照這些制度和辦法的要求來完善自身的管理理念，并沒有將這些先進的理念和管理手段落實到具體管理工作中。

二是個別稅收管理員工作能動性不夠。個別稅收管理員無法應對社會及地稅新形勢的發(fā)展，思想認識上存在一定誤區(qū)，盲從、求穩(wěn)、迷茫、攀比等不良心態(tài)，導致稅收管理員對自身工作角色定位不準，工作動力不足，缺乏應有的緊迫感和責任感，凡事習慣于照搬照套，信奉“不求有功，但求無過”，不敢、不愿也不善于突破固有的思維模式開創(chuàng)工作新局面。

三是缺乏行之有效的競爭激勵機制。雖然制定了稅收管理員的考核辦法，但是考核大多停留在表面指標上，難以深入到稅源管理層面上，考核的效果不理想，沒有完全起到促進工作的作用；考核機制和評價機制還未能完全切合基層實際，在某些環(huán)節(jié)和方法上還有待完善，考核成果的運用還不夠?qū)挿骸?/p>

四是發(fā)現(xiàn)問題、解決問題的能力不夠。個別的稅收管理員對稅收政策理解不透，發(fā)現(xiàn)問題不研究，也不上報，聽之任之；對待納稅人的疑問，不聞不問，或是一推了之。

五是工作中督導不到位，監(jiān)督乏力。管理部門在貫徹政策或布置工作后，往往只重結(jié)果不重過程，期間對基層的落實情況缺乏必要的督導，沒有了上級的監(jiān)督，基層的執(zhí)行力就大打折扣，直接影響到抓落實的效果。

三、解決問題的對策和建議

（一）加強能力建設(shè)。首先，要加強教育引導，增強干部政治意識和責任意識，堅定“聚財為國、執(zhí)法為民”的根本宗旨，始終保持良好的職業(yè)道德。其次，要完善培訓機制，把教育培訓工作的重點由單純追求提高全員學歷層次向提升全員崗位技能轉(zhuǎn)變，重點圍繞大集中系統(tǒng)、稅收業(yè)務、財務會計、法律法規(guī)、服務技能等方面開展更新知識培訓。 其三是通過多種形式鼓勵廣大基層稅務干部在稅收實踐中加強對征管難點、薄弱環(huán)節(jié)和突出問題的研究和分析，積極探索適合稅收征管的有效措施和手段，不斷提升征管隊伍的操作能力和實踐能力。

（二）建立稅源管理的長效督導機制。要層層建立稅源管理督導組織，定期不定期地下基層進行督導，督導重點包括：上級部署重點工作、稅收政策貫徹落實等情況，以及各單位、征管責任區(qū)的稅收管理情況。督導情況要形成書面報告，將搜集問題、歸納分析、措施建議等及時通報反饋，并監(jiān)督落實，確保稅源管理無盲點，征管質(zhì)量不斷提高，稅收收入穩(wěn)步增長。

（三）強化內(nèi)外考核監(jiān)督。要從內(nèi)外兩方面進一步加大考核監(jiān)督的力度。對內(nèi)要進一步規(guī)范稅收管理員的工作標準，量化工作要求，把各項工作目標和收入任務分解明確到每一個人，結(jié)合督導、審計、稽查等反饋情況，分月、季、年進行綜合考評，切實強化過程監(jiān)督、嚴格考核、嚴格追究，預防和制止不作為、人情稅和執(zhí)法隨意現(xiàn)象的發(fā)生，確保各項工作能夠規(guī)范有序地開展。對外要采取更加有效的手段，全方位地聽取納稅人的意見和建議，傾心接受納稅人的廣泛監(jiān)督。

土地使用稅征管建議范文第5篇

（一）財產(chǎn)課稅體系的比較

廣義地看，世界各國對財產(chǎn)的課稅主要分為三大體系，一是對轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的交易行為征稅，多以流轉(zhuǎn)額為計稅依據(jù)，一般以營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產(chǎn)進行課稅，多以財產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，分為對全部財產(chǎn)征稅（一般財產(chǎn)稅）和對個別財產(chǎn)征稅（如土地稅，房屋稅、房地產(chǎn)稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。

（二）財產(chǎn)稅比重的比較

據(jù)OECD組織資料顯示，發(fā)達國家財產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%。由于財產(chǎn)稅征收金額較大、權(quán)數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環(huán)機制，使其在地方經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮了積極的調(diào)節(jié)作用。發(fā)展中國家財產(chǎn)稅占地方稅收入比重較低，但多把財產(chǎn)稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產(chǎn)稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。

（三）財產(chǎn)稅制要素的比較

1、課稅主體。轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設(shè)置不動產(chǎn)或房地產(chǎn)購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉(zhuǎn)讓、占有和使用財產(chǎn)的課稅，納稅人一般是產(chǎn)權(quán)所有者或使用者。

2、課稅對象和稅基。對世界上多數(shù)國家來說，財產(chǎn)稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區(qū)別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財產(chǎn)；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎(chǔ)是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財產(chǎn)稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地，城鎮(zhèn)土地不在應稅范圍內(nèi)，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據(jù)是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和流轉(zhuǎn)額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設(shè)限制規(guī)定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。

4、起征點和減免稅優(yōu)惠。一些國家或地區(qū)在稅收管轄權(quán)內(nèi)，對財產(chǎn)課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產(chǎn)價值不征稅，日本對土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點。同時各國對農(nóng)業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農(nóng)業(yè)用地全部不計入稅基。法國對農(nóng)場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農(nóng)業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對城區(qū)的農(nóng)業(yè)用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。

二、我國財產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的問題

目前，我國采用的是個別財產(chǎn)稅，主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。

我國的財產(chǎn)稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產(chǎn)課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計，全國財產(chǎn)稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計，財產(chǎn)各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調(diào)節(jié)功能作用；二是內(nèi)外兩套財產(chǎn)稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿(mào)組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴重；五是個別稅種設(shè)置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。

三、國際財產(chǎn)稅制借鑒

（一）稅種設(shè)置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產(chǎn)稅覆蓋了財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調(diào)節(jié)課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而且也包括農(nóng)村、農(nóng)場建筑物和土地。遺產(chǎn)稅和贈與稅廣泛受到各國重視。

（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經(jīng)濟的發(fā)展帶動稅基的提高進而穩(wěn)步提高財產(chǎn)稅收入；同時，也可以體現(xiàn)公平稅負、合理負擔的原則。

（三）稅率設(shè)計以比例稅率和累進稅率居多。對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據(jù)各自的經(jīng)濟、文化背景設(shè)計各具特色的稅率制度；各國的遺產(chǎn)稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現(xiàn)出減少趨勢。

（四）大多數(shù)發(fā)達國家都建立了規(guī)范而嚴密的財產(chǎn)登記和系統(tǒng)、完整的財產(chǎn)評估制度。這是財產(chǎn)稅課稅的基礎(chǔ)，但發(fā)展中國家與發(fā)達國家比較有較大的差距。

（五）建立內(nèi)外統(tǒng)一的財產(chǎn)稅制。

四、改革財產(chǎn)稅制的建議

（一）合理設(shè)置稅種，增加稅種覆蓋面

1、合并、統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，設(shè)立房地產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個稅種，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。一方面體現(xiàn)了世貿(mào)組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎(chǔ)。

2、合并內(nèi)外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內(nèi)擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。

3、適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。在遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式?；谖覈z產(chǎn)繼承人可自行分割交接財產(chǎn)，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產(chǎn)稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對贈與人的財產(chǎn)征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，以超額累進稅率并規(guī)定適當?shù)钠鹫鼽c，合理確定扣除項目，如設(shè)喪葬費用扣除，遺產(chǎn)管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。

（二）擴大財產(chǎn)稅征收范圍

1、擴大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。一是房地產(chǎn)稅的征稅范圍應該擴大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地及房屋。與此同時，相應調(diào)整降低農(nóng)業(yè)產(chǎn)出稅負。二是對城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。隨著我國住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，已經(jīng)具備了對私有房產(chǎn)課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設(shè)置起征點，對城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。

2、合理設(shè)置房地產(chǎn)稅的稅目。我國房地產(chǎn)稅可下設(shè)農(nóng)村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，前者對農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮(zhèn)企業(yè)和個人擁有的土地使用權(quán)及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結(jié)合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的1.5英里范圍內(nèi)至少有以下設(shè)施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設(shè)施、街燈、公共學校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。

（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

1、調(diào)整房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)。從國際上看，財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產(chǎn)稅趨于采用該計稅依據(jù)的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產(chǎn)評價方法體系和房地產(chǎn)評估制度。

2、調(diào)整車船稅計稅依據(jù)。作為世界通行的財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內(nèi)確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財產(chǎn)稅的稅率

1、合理確定房地產(chǎn)稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內(nèi)的自。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據(jù)的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環(huán)保問題統(tǒng)籌考慮。

（五）建立以財產(chǎn)評稅制度為核心的征管運作體系

1、建立以房地產(chǎn)評稅制度為核心的財產(chǎn)評稅制度體系。應建立完善的財產(chǎn)稅評估制度，制定評稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置專門的財產(chǎn)評稅機構(gòu)，是未來財產(chǎn)稅制發(fā)展的基本趨勢。

2、建立與財產(chǎn)登記、評估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運用計算機技術(shù)對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產(chǎn)信息和征管資料。

（六）財產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠問題

1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財產(chǎn)稅優(yōu)惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管?？蓪乙?guī)定標準內(nèi)的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優(yōu)惠。