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房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個人總結(jié)范文第1篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;轉(zhuǎn)正;路徑

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年1月17日

一、引言

近幾年，我國住房市場需求旺盛，房價不斷攀升，城市土地價格也隨之上漲，而農(nóng)村土地價值與城市土地價值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農(nóng)民受經(jīng)濟利益的驅(qū)動，不惜冒著法律風(fēng)險以“新農(nóng)村建設(shè)”為幌子，興建小產(chǎn)權(quán)房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對巨額房款，無力實現(xiàn)“住有所居”。由此，小產(chǎn)權(quán)房以其價格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實現(xiàn)了供需匹配，一時之間使小產(chǎn)權(quán)房市場堪稱火暴。目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國急速擴展，對我國經(jīng)濟社會造成了巨大影響。

2011年底，國家了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》文件，明確了相關(guān)工作的重大政策問題。《意見》明確規(guī)定，對于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對這個問題有明確的規(guī)定，即城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。該《意見》之后，國家要求各地對農(nóng)村集體土地進行確權(quán)登記，但是對小產(chǎn)權(quán)房的違法用地不允許發(fā)證，該行為是政府以強制政策文件的形式進一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，進一步向購房者闡述了小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護。

但目前政府僅就小產(chǎn)權(quán)房不合法性做出了提示，卻沒有對如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題給出具體的處理辦法。針對小產(chǎn)權(quán)房問題，雖然政府意識到了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的迫切性，但該如何處理小產(chǎn)權(quán)房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產(chǎn)權(quán)房問題背后涉及復(fù)雜的利益問題。不管是清理小產(chǎn)權(quán)房，還是“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房，都會損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房。因此，本文擬從小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”出發(fā)，以研究小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”切實路徑為核心，分析小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”模式。期以設(shè)計出合理可行的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，來為決策該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房提供建議。

二、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)

首先，依據(jù)非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已達60多億平方米，這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因多種多樣。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不應(yīng)“一刀切”，應(yīng)分類轉(zhuǎn)正。于是，本文首先設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”前提，及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房才能“轉(zhuǎn)正”。

其次，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房不合法的關(guān)鍵原因在于其土地不合法。因此，對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)，以其用地性質(zhì)為核心確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。我國已建小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)其所用的土地性質(zhì)分為三類：第一，在國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房;第二，在集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，其中集體建設(shè)用地分為：公共設(shè)施用地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村住宅用地（宅基地）;第三，在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房。為了保障我國18億畝耕地紅線，以及根據(jù)農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用的土地管制原則，在農(nóng)業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán);根據(jù)最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地中的集體企業(yè)用地可以上市招拍掛，但其用地性質(zhì)是商務(wù)用地，因此在集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房也不予確權(quán)。

另外，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患，于是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)還要對房屋質(zhì)量進行專業(yè)評估。根據(jù)目前房屋安全質(zhì)量評估規(guī)定，房屋質(zhì)量評級為C、D級為“危房”，因此質(zhì)量評級為C、D級房屋不予確權(quán)。（圖1）

三、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑選擇

首先，據(jù)國土部門統(tǒng)計，至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達到66億平方米。小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模巨大，加之小產(chǎn)權(quán)房的成本遠遠低于商品房，從房地產(chǎn)經(jīng)濟角度考慮，如果大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房進入市場流通，很可能會對房地產(chǎn)市場造成巨大沖擊，影響我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)該考慮市場承受能力。目前，我國為緩解住房壓力，實行住房“雙軌制”，即商品房系統(tǒng)與保障性住房系統(tǒng)。如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“商品房”，大量的小產(chǎn)權(quán)房流入二手房系統(tǒng)，商品房供應(yīng)突增，必然對商品房市場造成影響;如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會對商品房市場不利。鑒于對我國住房市場考慮，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)是商品房、保障性住房多模式路徑發(fā)展。

其次，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”理應(yīng)補交費用，而小產(chǎn)權(quán)房房主部分是社會中低收入人群，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑設(shè)置需考慮房主的經(jīng)濟承受能力。小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”成本在房主的經(jīng)濟承受能力之內(nèi)才能有效地調(diào)動房主轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的積極性。對于生活經(jīng)濟壓力較大的房主而言，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，“轉(zhuǎn)正”成本相對較高，他們很可能難以承受。對于處于農(nóng)村交通地理位置相對較差的這類小產(chǎn)權(quán)房而言，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，房主不僅要承受“轉(zhuǎn)正”成本帶來的經(jīng)濟壓力，同時如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實現(xiàn)房屋增值利益，這些都會為房主帶來“轉(zhuǎn)正”困擾。同時，農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，大多是屬于房主自住，不管是轉(zhuǎn)為“商品房”還是轉(zhuǎn)為“保障性住房”，都不能調(diào)動房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產(chǎn)權(quán)，以防被拆遷時經(jīng)濟利益受損。因此，從小產(chǎn)權(quán)房的實際情況出發(fā)，為調(diào)動小產(chǎn)權(quán)房房主積極性，必須采取多模式的“轉(zhuǎn)正”路徑。

綜上，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時，在農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，情況特殊，沒有轉(zhuǎn)為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護房主的房屋所有權(quán)權(quán)益。

四、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”程序

（一）商品房模式。小產(chǎn)權(quán)房占用土地中國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的所有權(quán)者不同，所以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”的程序，二者應(yīng)不相同。另外，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”就是將其不完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為與商品房相當(dāng)?shù)暮戏ㄍ耆a(chǎn)權(quán)。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”程序須以產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”為核心。

1、房屋所有權(quán)證。在國有建設(shè)用地上和集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房均沒有合法的房屋所有權(quán)證，而是“鄉(xiāng)產(chǎn)證”或者是與開發(fā)者簽訂的購房協(xié)議。商品房房屋所有權(quán)證則是在購房者支付完所有房地產(chǎn)交易費用之后，并且房地產(chǎn)企業(yè)把商品房完整交付給購房者，才能向房地產(chǎn)交易部門申請領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。與商品房拿證的程序相比，小產(chǎn)權(quán)房購房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因為開發(fā)主體沒有按照合法程序?qū)Ψ课葸M行開發(fā)而沒能使小產(chǎn)權(quán)房房主得到房屋所有權(quán)證，使房主支付了費用，權(quán)益卻沒得到合法保護。因此，從保護小產(chǎn)權(quán)房房益出發(fā)，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”時，房屋交易部門應(yīng)該頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時，房屋質(zhì)量評估的安全使用年限為準(zhǔn)，計時起點為質(zhì)量檢測時，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時間不超過商品房使用年限70年。

2、土地使用權(quán)證

（1）國有土地使用權(quán)證。在國有建設(shè)用地上建的這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)證》，但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產(chǎn)權(quán)房“欠”政府土地出讓金及相關(guān)稅費。同時，房屋建設(shè)過程中沒有報建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎(chǔ)配套設(shè)施。

以商品房來講，土地出讓金及相關(guān)稅費、房屋建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費等，最終都是轉(zhuǎn)化為房價由購房者來承擔(dān)。因此，從利益平衡角度出發(fā)，房主選擇將其小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，應(yīng)由房主承擔(dān)須補交的土地出讓金及相關(guān)稅費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等。房主補交了“轉(zhuǎn)正”的稅費之后，可取得《國有土地使用權(quán)證》。土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。

（2）集體土地使用權(quán)證。在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《集體土地使用權(quán)證》，這類小產(chǎn)權(quán)房的土地使用成本雖在建房時補償給了農(nóng)民或村集體，但未繳納農(nóng)村土地使用相關(guān)稅費、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費等相關(guān)稅費。

同理，從政府利益講，房主須補交土地使用稅費、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費等相關(guān)稅費，才能獲取《集體土地使用權(quán)證》，土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。

3、商品房模式“轉(zhuǎn)正”程序圖。（圖2）

（二）保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式

1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設(shè)成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會中低收入的住房困難人群的居住，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，理應(yīng)考慮保障性住房的功能屬性。事實上，居住在小產(chǎn)權(quán)房的人不完全能滿足保障性住房申請條件，但本文考慮小產(chǎn)權(quán)房可“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，主要是基于以下幾點：第一，購買小產(chǎn)權(quán)房的人有部分是社會的中低收入人群，這部分人正是由于經(jīng)濟的原因，沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產(chǎn)權(quán)房，因此這部分人群的現(xiàn)實情況和保障性住房的保障對象是有共通點的;第二，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的“產(chǎn)權(quán)共有”模式，小產(chǎn)權(quán)房房主不需要補繳費用，而是將補繳的費用轉(zhuǎn)換為政府持有的產(chǎn)權(quán)，但小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質(zhì)進行配租或者回購，這樣一來即便小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”了但也很難實現(xiàn)房屋的增值能力。因此，從經(jīng)濟利益角度來判斷，選擇將房屋“轉(zhuǎn)正”為保障房的房主，會更偏向于是經(jīng)濟能力不強的這類房主，即很可能會偏向于是社會中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會公平問題，本文確定雙方產(chǎn)權(quán)比例的標(biāo)準(zhǔn)是以商品房成本投入為參照，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后，雖轉(zhuǎn)為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費優(yōu)待，即保障性住房模式相當(dāng)于是為房主為社會中低收入人群而設(shè)計的一條出路，考慮其經(jīng)濟能力，以保障性住房形式保障其居住權(quán)，但不負責(zé)其房屋保值增值。

2、保障性住房模式“轉(zhuǎn)正”路徑。目前，北京保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”試點意見指出房屋產(chǎn)權(quán)由個人與政府出資比例為劃分依據(jù)，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因此，本文購房者與政府對小產(chǎn)權(quán)房“產(chǎn)權(quán)共有”的產(chǎn)權(quán)比例，以此意見為依據(jù)。

確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，房主不需要補交稅、費，而是將原本需要補交的稅、費轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)（政府持有），房主將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)為另一部分房屋產(chǎn)權(quán)（房主持有），即政府與房主產(chǎn)權(quán)共有。

產(chǎn)權(quán)比例的確定依據(jù)房主需要補交的這部分稅、費在同類商品房開發(fā)成本中所占的比例而定。因而，國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補交的稅、費相對更多，這類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)相對更高;在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補交的稅、費相對更低，這一類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例相對更低。

房主與政府共有產(chǎn)權(quán)的擁有年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時，房屋質(zhì)量評估的安全使用年限為準(zhǔn)，計時起點為質(zhì)量檢測時，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時間不超過商品房使用年限70年。（圖3）

（三）小產(chǎn)權(quán)房模式。考慮有部分小產(chǎn)權(quán)房位處農(nóng)村相對較差的交通地理位置，購房者屬于其他村的居民。這類小產(chǎn)權(quán)房房主一般為務(wù)農(nóng)人員，經(jīng)濟收入能力較差，轉(zhuǎn)為“商品房”會為其帶來嚴(yán)重經(jīng)濟困擾，這類房主不會主動“轉(zhuǎn)正”其小產(chǎn)權(quán)房。如果將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，這類房屋也發(fā)揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產(chǎn)權(quán)房存在的實際情況之下，這類小產(chǎn)權(quán)房可選擇保持原狀，由相關(guān)政府部門對這部分房屋的實際情況進行鑒定，鑒定之后頒發(fā)房屋所有權(quán)證，以保證房主的財產(chǎn)權(quán)益。同時，設(shè)立獨立的小產(chǎn)權(quán)房管理系統(tǒng)，對這類小產(chǎn)權(quán)房進行監(jiān)管。

這類小產(chǎn)權(quán)房鑒定標(biāo)準(zhǔn)：第一，用地為部分集體建設(shè)用地;第二，位于農(nóng)村交通地理位置差;第三，購房者屬于其他村農(nóng)民但房屋是用于自住。（圖4）

五、總結(jié)

首先，根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模及其形成原因的多樣性，確定了小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)設(shè)置條件，即對小產(chǎn)權(quán)房進行確權(quán)。其次，以小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)為確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)核心，并輔以小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量評估，設(shè)置了小產(chǎn)房具體的確權(quán)程序。其中，從用地性質(zhì)角度出發(fā)，由于農(nóng)業(yè)用地被占用會嚴(yán)重危及我國18億畝耕地紅線，并且根據(jù)土地管制原則農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用，因此農(nóng)業(yè)用地上小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正。目前，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的最新規(guī)定，集體企業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn)，但其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，因此集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不符合用地性質(zhì)要求，不予確權(quán)。從房屋質(zhì)量角度出發(fā)，房屋質(zhì)量評級為C、D級，屬于危房，不予確權(quán)。綜上，小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于國有建設(shè)用地、集體宅基地、集體公共建設(shè)用地，并且房屋質(zhì)量評級為A、B級房屋，均予以確權(quán)。

在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)基礎(chǔ)上，依據(jù)我國目前住房供應(yīng)“雙軌制”，構(gòu)建了小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”路徑。以商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房為“轉(zhuǎn)正”路徑，分別設(shè)計了確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）為核心，設(shè)計了“轉(zhuǎn)正”的分步程序;保障性住房模式則以“產(chǎn)權(quán)共有”為核心，根據(jù)房主、政府雙方擁有房屋財產(chǎn)比重，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán);小產(chǎn)權(quán)房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經(jīng)對其交通地理位置、需求屬性進行確認后，對這類特殊小產(chǎn)房頒發(fā)房屋所有權(quán)證，保障房主房屋財產(chǎn)權(quán)。

本文綜合考慮了小產(chǎn)權(quán)房形成背景，我國目前住房市場現(xiàn)狀，以多重選擇為核心，設(shè)計了多模式的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，望能為推動小產(chǎn)權(quán)房問題解決提供綿薄之力。

主要參考文獻：

[1]王靜.“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因及對社會經(jīng)濟的影響[J].山東土地資源，2010.5.

[2]王克群.小產(chǎn)權(quán)房的解決對策[J].廣東經(jīng)濟，2010.3.

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個人總結(jié)范文第2篇

【房地產(chǎn)銷售經(jīng)理計劃書一】

公司的發(fā)展是與整個公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導(dǎo)方針，團隊的建設(shè)是分不開的。提高執(zhí)行力的標(biāo)準(zhǔn)，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關(guān)鍵。作為銷售經(jīng)理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順利進行，特作出20xx年工作計劃。

1、銷售目標(biāo)

今年的銷售目標(biāo)最基本的是做到月月有進帳的單子。根據(jù)公司下達的銷售任務(wù)，把任務(wù)根據(jù)具體情況分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的銷售目標(biāo)分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務(wù)。并在完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上提高銷售業(yè)績。

2、建立一支熟悉業(yè)務(wù)，而相對穩(wěn)定的銷售團隊。

人才是企業(yè)最寶貴的資源，一切銷售業(yè)績都起源于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業(yè)的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。

3、完善銷售制度，建立一套明確系統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理辦法。

銷售管理是企業(yè)的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態(tài)。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發(fā)揮主觀能動性，對工作有高度的責(zé)任心，提高銷售人員的主人翁意識。

4、培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題，不斷自我提高的習(xí)慣。

培養(yǎng)銷售人員發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)問題目的在于提高銷售人員綜合素質(zhì)，在工作中能發(fā)現(xiàn)問題總結(jié)問題并能提出自己的看法和建議，業(yè)務(wù)能力提高到一個新的檔次。

5、在地區(qū)市建立銷售，服務(wù)網(wǎng)點。

根據(jù)今年在出差過程中遇到的一系列的問題，約好的客戶突然改變行程，毀約，車輛不在家的情況，使計劃好的行程被打亂，不能順利完成出差的目的。造成時間，資金上的浪費。

以上是我的銷售工作計劃，不妥之處，請各位領(lǐng)導(dǎo)和同志們批評指正。

【房地產(chǎn)銷售經(jīng)理計劃書二】

20xx年了，新年要有新氣象，在總結(jié)過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃。我是一個從事工作時間不長，經(jīng)驗不足的工作人員，很多方面都要有一定的要求，這樣才能在新的一年里有更大的進步和成績。也對自己制定了房地產(chǎn)銷售部個人工作計劃，相信我會做得更好。

20xx年是我們地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰(zhàn)，機遇與壓力的開始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強責(zé)任意識、服務(wù)意識，充分認識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認識本部門的基本業(yè)務(wù)工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，我訂立了以下年度工作計劃：

一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務(wù)的接觸，使我對公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，以便于工作起來更加得心順手。

1、在第一季度，以業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)為主，由于我們公司正值開張期。間，部門的計劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關(guān)業(yè)務(wù)知識，認真學(xué)習(xí)公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。

2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓(xùn)新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。

3、第三季度的十一中秋雙節(jié)，并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準(zhǔn)備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發(fā)展做出努力。

4、年底的工作是一年當(dāng)中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化!

二、制訂學(xué)習(xí)計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學(xué)習(xí)對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學(xué)習(xí)方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。

三、加強自己思想建設(shè)，增強全局意識、增強責(zé)任感、增強服務(wù)意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導(dǎo)的壓力。

以上，是我對20xx年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導(dǎo)指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導(dǎo)、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助。展望20xx年，我會更加努力、認真負責(zé)的去對待每一個業(yè)務(wù)，也力爭贏的機會去尋求更多的客戶，爭取更多的單，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務(wù)，能迎接20xx年新的挑戰(zhàn)。

【房地產(chǎn)銷售經(jīng)理計劃書三】

在已過去的20XX年里，做為一名房產(chǎn)銷售人員，我所在的銷售部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務(wù)。這一年全球的經(jīng)濟危機蔓延，房地產(chǎn)市場大落大起，整個銷售團隊經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從慘淡到火爆的過程。準(zhǔn)備明年在中國經(jīng)濟復(fù)蘇和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰(zhàn)?，F(xiàn)制定20XX年房地產(chǎn)銷售個人工作計劃。

一、加強自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20XX年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實現(xiàn)20XX年的銷售任務(wù)打下堅實的基矗進行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20XX年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20XX年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實現(xiàn)20XX年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20XX年的房。產(chǎn)銷售工作重點是*公寓，我將仔細分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結(jié)合20XX年的銷售經(jīng)驗及對可售產(chǎn)品的了解，仔細分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個人總結(jié)范文第3篇

一、200年的個人總結(jié)200年3月29--------5月5日即發(fā)陽光城見習(xí)秘書，5月6日------6月29日即發(fā)陽光城實習(xí)秘書，6月30日至今即發(fā)陽光城正式秘書！從3月29日加入公司分到陽光城項目部，或許就注定我一路走來是與感動同行的！

（一）感動的一年當(dāng)初是懷揣著一顆好奇的新進入了房地產(chǎn)行業(yè)，端詳著那本吸引眼球的小畫冊走進了鵬翔！踏進陽光城的時候我還是被身邊忙碌的身影和一張張熱情洋溢的臉深深地吸引住了。接下來是專業(yè)技能的培訓(xùn)，正是他們對我無私的付出讓我第一次知道了我身上有那么多需要改正的缺點，也是第一次因為自己學(xué)習(xí)不用心而哭泣。如果說當(dāng)初進入鵬翔的時候還給自己留了很多選擇放棄的余地的話，那么短短的十天已經(jīng)徹底改變了我這個念頭！當(dāng)我不得不面臨抉擇的時候我的心是痛的！當(dāng)時正是我山東大學(xué)自學(xué)考試最后兩門專業(yè)科的攻堅階段，關(guān)系著我今年能否順利畢業(yè)！當(dāng)時所有的人都鼓勵我要堅持住，一定會有辦法的！最后馬經(jīng)理為我這個入司僅僅十天的見習(xí)人員請了十七天假回去復(fù)習(xí)考試，并且推遲了我的考核時間，而我清晰地知道公司允許的最長假期是七天！除了感動或許沒有更好的詞來形容我的心情。其實這只是我生活的一個片段，但正是這些被愛包圍的片段讓我決定留下來！讓我快樂的工作和生活著！

（二）震撼的一年別人都說工作的第一年是對這個行業(yè)的了解時期，我在鵬翔在陽光城開始了對房地產(chǎn)的了解開始了對銷售的了解，可以用震撼兩個字來形容。在這之前對銷售的了解只能用壓力來做最好的詮釋語，加入公司才明白銷售的詮釋詞有很多：專業(yè)，激情，夢想，快樂，壓力與動力的并存，他們讓工作和生活變得如此生動和有意義。4月25日我返崗的路上還在想象售樓處經(jīng)過半個月的整改肯定亂做了一團，業(yè)績和談客肯定也得受不少影響，到了售樓處面對整潔的環(huán)境和大家臉上的笑臉我真的震驚了，當(dāng)看到目標(biāo)牌上的目標(biāo)由3000萬變成了5000萬的時候我簡直不敢相信自己的眼睛，僅僅半個月他們送給了我一個傳奇，那是來自心靈深處的震撼！從那時起我開始暗暗下決心一定要好好學(xué)習(xí)，一定要留下來，一定要和大家在一起！6月份，大家共同制定了一個新的目標(biāo)在九月之前完成今年兩個億的目標(biāo)，對我這個剛剛進入房地產(chǎn)的人來說這簡直就是一個天文數(shù)字，憑著對大家的信任，我成了參加承諾的一分子，每個人都知道這是一個絕對的挑戰(zhàn)，大家每天都在竭盡全力去接受這個未知的挑戰(zhàn)，每天都信心百倍地做自己的工作，每天看著業(yè)績的變化，我的心是興奮的也被這樣的團隊深深地震撼著！

（三）成長的一年秘書的崗位要求責(zé)任心極強，穩(wěn)重并且非常細心，還要具有一雙發(fā)現(xiàn)問題的眼睛！當(dāng)初我開始做秘書的時候，只有責(zé)任心能有點，其他的特質(zhì)基本都不具備，當(dāng)初聽到這些要求的時候面對這些優(yōu)秀的同事，自卑感是很強烈的，還清晰地記得第一天站在沙盤邊給馬經(jīng)理講沙盤腿不停地哆嗦，思路不斷卡殼的情景，但當(dāng)我下定決心和大家在一起的時候也就不再給自己留退路了，直到現(xiàn)在我還清晰地記得我的同事們對我工作的悉心指導(dǎo)，九個月始終能保持這樣的心態(tài)，他們的用心良苦我是不會忘記的！正是他們的愛和包容讓我不斷地反思，在反思與關(guān)愛中變得平靜，一點一點積累著自己的自信，慢慢穩(wěn)重起來，不再毛躁。也是這九個月的時間慢慢地養(yǎng)成了細心和謹(jǐn)慎這些必備的習(xí)慣！通過與大家的交流和對大家工作的觀察和分析，我開始學(xué)會了立足于秘書的本職工作更多地去思考，去總結(jié)！對秘書的工作不斷地完善！今年為公司培訓(xùn)了四個新人，留下一位，其余三位都因種種原因在通關(guān)之前離開，師不出徒是一件很嚴(yán)肅的事情也是一件很讓人心煩的事情，第一次代訓(xùn)新人沒有成功的失落至今仍謹(jǐn)記心間，當(dāng)初就覺得自己很笨，等心情平靜下來就學(xué)會了總結(jié)，不管他們是留下了還是選擇離開都給了我很多學(xué)習(xí)的機會，讓我從他們的成功與失敗中慢慢地成長著！如果工作生活和自己的學(xué)習(xí)是息息相關(guān)的，那么我今年關(guān)于學(xué)習(xí)的私人計劃已經(jīng)順利完成，在這九個月期間，順利通過了山東大學(xué)法學(xué)自學(xué)的最后兩門專業(yè)課的學(xué)習(xí)，參加并通過了山大的學(xué)位論文答辯，參加并通過了學(xué)士學(xué)位英語的考試，學(xué)士學(xué)位已經(jīng)在辦理中！

二：計劃中的200不管是成功還是失敗，不管是淚水還是汗水，我們都曾為200努力過，付出過！翻過200的一頁寫上記憶的字跡，我依然是路上路上的一個行者！所以做好200的計劃是很重要的！

1、實現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)變，二月轉(zhuǎn)崗做實習(xí)主任，三月轉(zhuǎn)正，年紅線業(yè)績目標(biāo)定為2000萬！

2、全面提升自己的專業(yè)，今年接觸的專業(yè)知識很少，明年這將是我的一個重點計劃，銷售的專業(yè)學(xué)習(xí)和建筑專業(yè)知識的學(xué)習(xí)齊頭并進，每個方面讀兩本專業(yè)的書，能讓兩者靈活地結(jié)合并互為補充。讓自己早日成為一個真正的房地產(chǎn)人！

3、全面提升自己的溝通能力，這是我以前從來沒有意識到的一個問題，包括學(xué)習(xí)和客戶和開發(fā)商和同事之間的溝通！讀一本關(guān)于溝通技巧的書！而且把學(xué)習(xí)用心地貫穿到實際的生活中和工作中！

4、為公司培訓(xùn)兩個新人

！5、出去旅行一次，除了增加自己的閱歷之外，就是作為一次考察之旅，去更多感受一下建筑帶給我們心靈的震撼！加深對房地產(chǎn)的認識和學(xué)習(xí)！

6、工作之外的學(xué)習(xí)，把英語和法律的學(xué)習(xí)做為每天的必修科，主要是處于溫習(xí)鞏固類型的學(xué)習(xí)！

三、對公司的建議加入公司以來，和大家一起見證著公司的成長，也感受到了公司的變革和創(chuàng)新！為了積極響應(yīng)公司服務(wù)創(chuàng)品牌年的號召，我個人認為應(yīng)該從三方面綜合來做，公司內(nèi)部的人才機制完善和創(chuàng)新，對外包括對客戶的服務(wù)和對開發(fā)商的服務(wù)的轉(zhuǎn)變

1、服務(wù)創(chuàng)品牌年是需要全體對這一理念熟知并認同的同事們共同努力，人，就成了一個核心，人才流失一直都是房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，建議公司人力資源部，及時總結(jié)對人力資源的經(jīng)驗，建立一整套健全的用人機制，比如前期的招聘適當(dāng)?shù)亟柚恍┞殬I(yè)測驗，讓應(yīng)聘者從感性方面來展現(xiàn)自己的性格，也為基層培訓(xùn)提供一些根據(jù)，既可以節(jié)省一些培訓(xùn)的成本，又為項目部培訓(xùn)提供一些參考意見，變于培訓(xùn)期能有重點地培訓(xùn)！另外，人力資源不要和項目部脫節(jié)，要做好和基層員工的溝通工作，平時多了解一些項目部人員的真實想法，尤其做好有離職想法的員工的思想工作！不要等到員工已經(jīng)做好理智的充分準(zhǔn)備之后才發(fā)現(xiàn)問題所在！建議公司每年給員工一定的假期，既是給員工一些總結(jié)自己的機會也是給員工一些和家里人共處的空間！

2、建議公司重視操盤的正規(guī)化和程序化，對開發(fā)商的服務(wù)一直都是我們的一個核心工作，開發(fā)商之所以會請專業(yè)的營銷機構(gòu)來做銷售無非是因為專業(yè)和正規(guī)！現(xiàn)在的專業(yè)的營銷機構(gòu)也越來越多，要想創(chuàng)出品牌就必須是能走在行業(yè)前面的精英中的精英！五年中咱門公司做的項目也已經(jīng)不少，項目種類也很多，建議每個項目做完后，項目全員參與針對平時存在和發(fā)現(xiàn)的問題做出總結(jié)，形成一套完整的操盤程序，并細化到每一個細節(jié)，公司分類存檔作為經(jīng)理學(xué)習(xí)和溝通的一個橋梁，資源共享，同時也可以成為基層員工汲取經(jīng)驗和學(xué)習(xí)的一個很好的資源。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個人總結(jié)范文第4篇

關(guān)鍵詞：新員工培訓(xùn)；需求分析；文化培訓(xùn)

新經(jīng)濟時代的到來，使組織生存的環(huán)境變得更加復(fù)雜多變，這對企業(yè)的人力資源管理提出了新的要求。新員工培訓(xùn)作為員工融入企業(yè)的開始，其有效性的大小直接影響著新員工實現(xiàn)從“局外人”向“企業(yè)人”轉(zhuǎn)變的步伐。本文以X公司新員工培訓(xùn)體系為例，就其新員工培訓(xùn)體系存在的問題及改進措施進行深入的探討和研究，希望通過本文的分析，能夠?qū)ζ湫聠T工培訓(xùn)體系的完善有所幫助。

X公司是我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的知名企業(yè)，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。當(dāng)前公司在職員工100余人，隸屬于項目管理部、財務(wù)管理部等18個部門，公司總經(jīng)理對18個部門實行全面領(lǐng)導(dǎo)。本次的新員工培訓(xùn)主要由人力資源部組織實施，并由公司其他部門協(xié)助完成。

一、新員工培訓(xùn)現(xiàn)狀

公司現(xiàn)有新員工培訓(xùn)體系由培訓(xùn)需求分析、計劃制定、實施和效果評估四大環(huán)節(jié)組成。在培訓(xùn)需求方面，人力資源部門根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和培訓(xùn)環(huán)境，結(jié)合不同類型新員工的特點，確定新員工培訓(xùn)目標(biāo)，并制定具體計劃，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，予以實施。公司充分利用總部資源，依托總部和本公司共同完成新員工的培訓(xùn)工作。

X公司的新員工主要包括應(yīng)屆畢業(yè)生和社會招聘人員。公司根據(jù)不同類型的新員工制定了不同的培訓(xùn)方案。由總部對社會招聘的新員工進行入職前的綜合培訓(xùn)，包括：企業(yè)介紹、項目參觀、拓展訓(xùn)練、領(lǐng)導(dǎo)座談等；組織應(yīng)屆畢業(yè)生進行入職前軍事訓(xùn)練、項目工地基層鍛煉和試用期上崗實習(xí)。在上崗實習(xí)期間，新員工會接受公司的職場培訓(xùn)以及相應(yīng)的崗位工作流程和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，屆時會有師傅指導(dǎo)新員工進行現(xiàn)場工作，公司也會開放網(wǎng)絡(luò)平臺供新員工自主學(xué)習(xí)。

X公司的人力資源部門負責(zé)新員工培訓(xùn)的全程指導(dǎo)和監(jiān)督。公司對新員工的培訓(xùn)做出了明確的培訓(xùn)計劃和考勤管理等紀(jì)律要求，新員工入職培訓(xùn)的實施也嚴(yán)格按照紀(jì)律執(zhí)行，從而確保培訓(xùn)工作的順利完成。在培訓(xùn)過程中，人力資源部會通過入職培訓(xùn)考試、試用期綜合評估等方式對新員工進行全面考核。

X公司通過業(yè)績考核情況、網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)管理、試用期綜合評估等方式收集新員工培訓(xùn)效果評估所需的反饋。此外，人力資源部門也會在培訓(xùn)過程中及時與新員工進行溝通和交流，了解新員工對培訓(xùn)的滿意程度和對培訓(xùn)提出的想法和要求。人力資源部會結(jié)合調(diào)查反饋，在適應(yīng)公司發(fā)展的基礎(chǔ)上，充分滿足廣大新員工的培訓(xùn)需求。

二、新員工培訓(xùn)體系問題分析

缺乏系統(tǒng)的新員工培訓(xùn)需求分析，總分公司新員工培訓(xùn)脫節(jié)。X公司的新員工培訓(xùn)依托于總部和本公司共同完成。新員工常反應(yīng)在總部接受的培訓(xùn)沒什么針對性，培訓(xùn)后沒什么收益。而本公司針對新員工的工作現(xiàn)場培訓(xùn)，往往只關(guān)注于工作完成的情況和員工個人的發(fā)展問題，很少考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略。以上問題正是由于缺乏系統(tǒng)的新員工培訓(xùn)需求分析，從而造成總部培訓(xùn)與本公司的培訓(xùn)相互脫節(jié)。

企業(yè)文化培訓(xùn)不足。X公司的新員工多為新畢業(yè)的大學(xué)生，如果他們在進入企業(yè)之初就對企業(yè)的文化和理念持有看法，就很難全身心的投入到工作中，組織的整體效率也必將會受到影響。然而當(dāng)新員工談到企業(yè)文化的培訓(xùn)時，一致認為他們僅僅在總部接受了集中的文化培訓(xùn)，回到工作現(xiàn)場卻很少有人強調(diào)企業(yè)文化，他們在實際工作中也很少去踐行企業(yè)文化要求的行為標(biāo)準(zhǔn)。

試用期上崗實習(xí)管理不夠規(guī)范，轉(zhuǎn)正程序形同虛設(shè)。新員工常抱怨在上崗培訓(xùn)期間接觸不到核心業(yè)務(wù)、帶教師傅不負責(zé)任等問題。此外，新員工試用期沒有科學(xué)的考核評價體系和淘汰機制，新員工的上級和同事對其進行試用期間的綜合評估的內(nèi)容全部是開放性問題，缺少可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，很多情況下，試用期新員工的轉(zhuǎn)正工作只成了走過場的程序，根本沒有真正踐行優(yōu)勝劣汰。

三、新員工培訓(xùn)體系改進措施

系統(tǒng)分析培訓(xùn)需求，順暢總分公司新員工培訓(xùn)銜接機制。筆者建議X公司通過SWOT分析了解自身的優(yōu)勢和劣勢，確定實現(xiàn)未來戰(zhàn)略所需要的企業(yè)核心競爭力。人力資源部可通過對工作說明書的全面解讀，以及與各業(yè)務(wù)主管的充分溝通，確定崗位勝任力模型與任職資格管理體系，確認出新員工培訓(xùn)中應(yīng)該強調(diào)的知識、技能與素質(zhì)要求。此外，公司在培訓(xùn)前要與新員工進行充分的溝通，了解他們的心理訴求和職業(yè)生涯發(fā)展規(guī)劃，確定有助于實現(xiàn)企業(yè)與員工雙贏的新培訓(xùn)計劃。

鑒于企業(yè)文化對員工的同化作用是一個循序漸進的過程，不可一蹴而就，因此建立文化培訓(xùn)的長效機制勢在必行。筆者建議X公司通過總部的文化培訓(xùn)實現(xiàn)新員工對企業(yè)文化的整體認識；協(xié)調(diào)企業(yè)目標(biāo)與個人目標(biāo)，建立企業(yè)與個人共同的職業(yè)生涯愿景，確定新員工KPI指標(biāo)，實現(xiàn)組織目標(biāo)的層層落地；營造符合企業(yè)文化的組織氛圍，讓新員工在實際工作中強化和加深對企業(yè)文化的理解和認同。

規(guī)范新員工試用期管理。鑒于培訓(xùn)過程的復(fù)雜性，人力資源部要牽好頭，與業(yè)務(wù)部門積極配合，明確各自責(zé)任，指導(dǎo)用人部門加強對新員工試用期的培養(yǎng)管理。細化對帶教師傅的考核要求和激勵措施，如規(guī)范帶教師傅選拔程序、組織帶教師傅集中培訓(xùn)等。此外，為規(guī)范轉(zhuǎn)正程序，筆者對新員工轉(zhuǎn)正流程作如下建議：新員工自我總結(jié)――導(dǎo)師評價――部門評價――人力資源部測試考評――人力資源部訪談考評――報批轉(zhuǎn)正――考評資料歸檔。設(shè)置可量化的考核標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)設(shè)計評估量表，對于非測試性的考核評價量表應(yīng)兼顧開放式題型與非開放式題型，并以非開放式題型為主，提高評估的客觀性。

X公司在多年的實踐和探索的基礎(chǔ)之上，已經(jīng)逐漸建立了一套獨具特色且行之有效的新員工培訓(xùn)體系，但其中仍存在一些問題。要想解決這些問題需要詳細分析本公司的實際情況來制定相應(yīng)對策。相信在公司人力資源部門和業(yè)務(wù)部門的共同努力下，按照上述對策改善新員工培訓(xùn)體系，X公司的核心競爭力必將有一個很大的提升。

參考文獻：

[1]蔣園園，“企業(yè)培訓(xùn)效果評估存在的問題及對策分析 ”，《經(jīng)濟管理者》，2011年21期

[2]靳明惠，“關(guān)于加強新員工試用期管理的思考”，《統(tǒng)計與管理》，2011年04期

[3]張戎，“企業(yè)文化在新員工崗前培訓(xùn)中的地位和作用”，《新聞導(dǎo)刊》，2008年04期

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)正個人總結(jié)范文第5篇

政策底部已經(jīng)顯現(xiàn)。5月中下旬，溫總理連續(xù)召開兩次會議，表示要加大預(yù)調(diào)微調(diào)的力度，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置。政策刺激能夠給予市場一定的信心。然而，對政策能否兌現(xiàn)存在很大分歧，因而市場表現(xiàn)得非常糾結(jié)，沒有明確方向。

經(jīng)濟底的呈現(xiàn)，經(jīng)常讓偏好“右側(cè)”的投資者寬心。判斷經(jīng)濟底得非常謹(jǐn)慎，緣于宏觀數(shù)據(jù)有時會反復(fù)，而若只看中微觀數(shù)據(jù)，又會有“只見樹木，不見森林”之惑。我們應(yīng)該把宏觀數(shù)據(jù)和中微觀數(shù)據(jù)相聯(lián)結(jié)來判斷經(jīng)濟底。

盈利底的出現(xiàn)最讓投資者放心，不過盈利底通常會稍晚于經(jīng)濟底。盈利底出現(xiàn)時股市往往已走出一輪較大行情，因為在經(jīng)濟底出現(xiàn)時市場情緒就會明顯好轉(zhuǎn)。盈利底的出現(xiàn)讓先期買入的投資者歡呼雀躍，讓前期謹(jǐn)慎的投資者后悔不迭。

在我們眼里，對市場而言，政策底是先導(dǎo)，經(jīng)濟底是基礎(chǔ)，盈利底是確認。由于市場底通常是介于政策底和經(jīng)濟底之間，本文我們重點推導(dǎo)當(dāng)前時期從政策底到經(jīng)濟底的演繹過程，深入研究宏觀底、中觀底與市場的關(guān)系。

政策相機抉擇，單靠基建不夠

我們將目前今年已出臺的穩(wěn)增長政策與2008年相比較，可以看出政策力度遠不如2008年。2008年底至2009年，面對次貸危機造成的巨大負面沖擊，政府一方面繼續(xù)加大基建，另一方面放松房地產(chǎn)調(diào)控，輔之以汽車、家電等刺激政策，將總需求大幅拉升。而今年的政策放松是漸進的，主要集中在基建上，家電和汽車的刺激力度也不大。

在2012年，政策不是2008底式的“重拳出擊”，而是“相機抉擇”?！胺€(wěn)”字當(dāng)頭意味著政府也不愿意看到經(jīng)濟過度波動，政策意圖是實現(xiàn)U型而不是V型的經(jīng)濟走勢（除非受到類似于次貸危機的巨大外部沖擊）。因此，我們并不期待政策大幅放松，而將政策做中性的假設(shè)。

經(jīng)濟政策的“相機抉擇”，決定了經(jīng)濟走勢存在較大的不確定性。政府未預(yù)料到2季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)如此疲軟，于是加大預(yù)調(diào)微調(diào)力度，一個重大的體現(xiàn)是發(fā)改委近期啟動了更多的項目，這給了市場更多的想象空間，市場上不少“多方”也將看多的理由押寶在“基建”上。確實，基建是逆周期支持經(jīng)濟的首選，因為在經(jīng)濟下行初期，通脹仍然處于較高水平，貨幣政策放松緩慢，基建投資作為穩(wěn)定器能部分對沖經(jīng)濟下滑。然而，我們覺得這種看法過于激進了。一個典型的案例是，2008年基建投資反彈但經(jīng)濟逐季下滑。從圖3看出，雖然基建投資反彈初期未必需要中長期信貸的配合，因為有國家預(yù)算資金、城投債、信托產(chǎn)品等資金進行替代，但沒有信貸配合的基建投資，它的反彈力度不會強勁（2008年的案例也說明了這點），并不能抵擋經(jīng)濟的下滑。如果一味地單看基建反彈就認為經(jīng)濟要見底企穩(wěn)，很可能會犯2008年那樣的錯誤。

對中國經(jīng)濟而言，固定資產(chǎn)投資是經(jīng)濟波動的第一因素，而其中波動最大的是基建和地產(chǎn)。我們把兩者合并起來考慮（以下的“基建地產(chǎn)投資”就是兩者合計），觀察經(jīng)濟兩大驅(qū)動的綜合作用，就不容易“丟了西瓜撿芝麻”。

不過，即使我們抓住基建和地產(chǎn)兩個關(guān)鍵點并預(yù)測它們的潛在需求，這仍然不夠。古話說：“兵馬未動，糧草先行”。如果把基建和地產(chǎn)看成是穩(wěn)增長的“兵馬”，那么中長貸就是“糧草”。

因此，我們得綜合考慮基建地產(chǎn)這兩大“兵馬”并觀察中長貸這個“糧草”供應(yīng)能否匹配。如果繼續(xù)延續(xù)2008年和今年前4月“基建反彈而中長期信貸低迷”的情景，我們無法看好下半年的經(jīng)濟。它們接下來到底會怎樣呢，接下來我們進行詳細分析。

“糧草”漸松：中長貸見底弱復(fù)蘇

上節(jié)我們已經(jīng)指出，基建反彈而中長期信貸下滑意味著經(jīng)濟將繼續(xù)下行。在信貸制約下（特別是融資平臺貸款不放松），基建投資增速難以大幅提升，即使基建反彈，它對經(jīng)濟的支撐力度也不大。當(dāng)然，如果基建投資要明顯攀升并對經(jīng)濟拉升起決定性作用（類似于2009年初），還是需要信貸的配合。

中長期貸款對于經(jīng)濟而言非常重要，因為它主要投向于基建和地產(chǎn)。以2010年為例，新增中長期貸款6.16萬億，其中基建貸款和房地產(chǎn)貸款（包括開發(fā)貸和個人房貸）新增3.67萬億，占比差不多60%。中長貸為基建和地產(chǎn)這些兵馬提供了“糧草”。

然而，去年底至今年5月，“糧草”并不給力。央行的貨幣寬松更多地體現(xiàn)在銀行間流動性改善，并沒有很好地傳導(dǎo)到實體經(jīng)濟中，這體現(xiàn)為今年1季度一般貸款加權(quán)平均利率相比去年4季度略有上升，利率上浮的比重也有所增加。很明顯，如果供給不受限，在信貸需求明顯下滑時，一般貸款加權(quán)平均利率應(yīng)該下降。這同時也說明銀行對中長期貸款特別是融資平臺貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸比較謹(jǐn)慎。

中央政府已經(jīng)意識到了信貸對實體經(jīng)濟支持力度不夠。要提升信貸對實體經(jīng)濟的支持，央行和銀監(jiān)會在政策上必須有實質(zhì)性行動。

央行已經(jīng)意識到了融資成本過高將限制信貸需求。6月7日央行降息非常明確地標(biāo)明了政府救經(jīng)濟的決心，這將引導(dǎo)一般貸款（包括中長期貸款）利率的下行，降低企業(yè)的融資成本。監(jiān)管層對政府融資平臺的約束力度開始下降，這能在一定程度上提升商業(yè)銀行的中長貸投放意愿。

中長貸規(guī)模增加多少，經(jīng)濟才會起來呢？這很難用數(shù)值來度量。我們更應(yīng)該看中長貸增速是否迎來拐點。在全年8萬億的信貸額度下，中長貸是否有改善的空間？我們進行了模擬。

勿庸置疑，商業(yè)銀行在未來幾個月完全有增加中長貸投放的能力。在今年前5個月，商業(yè)銀行為了完成年度貸款目標(biāo)，大量增加了票據(jù)融資的投放，這些票據(jù)融資將在6個月內(nèi)到期，到期后能為中長貸騰挪空間（2009年就是非常典型的例子）。

我們做簡單的數(shù)值模擬，假設(shè)6月新增中長貸3000億，3季度和4季度每月分別增加3500億和3000億（根據(jù)歷史規(guī)律，3季度中長貸一般比4季度多）。我們這個估計是保守的，因為按以上估計匡算的2012年中長貸是3.54萬億，和去年的3.56萬億差不多。

2012年5月中長貸余額增速為9.11%（4月為9.1%），雖然數(shù)值很低，但已經(jīng)一改2010年2月以來的下滑趨勢，呈現(xiàn)了底部跡象?；谝陨衔覀儗衲晔Ｓ嘣路菪刨J投放的預(yù)測，中長貸增速能逐漸反彈，在年底升至11%。

“兵馬”出擊：基建持續(xù)反彈，地產(chǎn)見底企穩(wěn)

信貸政策的放松為穩(wěn)增長儲備了“糧草”，但如果沒有基建等“兵馬”支持，光有“糧草”只不過是虛晃一槍，對穩(wěn)增長沒有多少效果。令人欣慰的是，4月宏觀數(shù)據(jù)出臺后，中央政府穩(wěn)增長的意愿明顯增強并加大了預(yù)調(diào)微調(diào)力度。在中國現(xiàn)實國情下，中央層面一放松，地方政府很容易借著機會一哄而上。

這些年，地方政府追求GDP政績的行為沒有根本性的轉(zhuǎn)變。在制定2012年GDP目標(biāo)時，大多省份的目標(biāo)增速與2011年目標(biāo)持平，并且把目標(biāo)增速當(dāng)成是可接受的最低值。而從各省1季度GDP實際增速來看，有12個省1季度GDP增速低于全年目標(biāo)，那么在下半年地方政府會卯足干勁刺激增長，以實現(xiàn)全年目標(biāo)。

另一個值得注意的是，去年3季度以來，全國各省黨委集中換屆，截止6月中旬，全國絕大多數(shù)省份已經(jīng)完成換屆，選出了新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子。地方政府換屆后，新任官員的積極性很高，將會啟動更多的項目建設(shè)，基建投資的意愿上升。地方政府穩(wěn)經(jīng)濟上投資項目的動力很強，只要平臺貸條件略有放松，政府投資項目的資金壓力將大大緩解，項目將很快實施。

中央政府政策加碼、銀行資金有所放松、地方政府熱情高漲這三者之間有機結(jié)合，使得項目增多加上資金配套，基建投資增速將有較大的上升空間。除了總貌觀察，我們再具體解剖分析基建的各分項?；ㄖ饕薪贿\倉儲郵政，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，電力、燃氣和水這三大塊。

政府拉動基建投資穩(wěn)經(jīng)濟的目的已經(jīng)很明確，鐵道部和交通部等部門均表示項目的資金來源有保障。前5月基建投資累計同比增速為4.6%，預(yù)計全年投資增速應(yīng)能達到兩位數(shù)，成為穩(wěn)增長的一大力量。

市場大多數(shù)機構(gòu)主要強調(diào)基建投資反彈帶來的正面效應(yīng)，而未重視去年底以來房地產(chǎn)新開工下滑所帶來的負向拉動。實際上，地產(chǎn)和基建同等重要，在前幾個月，基建緩慢上升而地產(chǎn)快速下降，總需求繼續(xù)下滑，經(jīng)濟只能延續(xù)下行趨勢。

目前，市場對房地產(chǎn)新開工和投資的拐點存在較大分歧。我們認為房地產(chǎn)新開工的拐點將出現(xiàn)在7月。核心邏輯一是房地產(chǎn)政策面不再收緊。二是銷售增速出現(xiàn)反彈。三是房地產(chǎn)庫存從高處回落。四是房地產(chǎn)資金出現(xiàn)改善。

從宏觀底到中觀底

我們把政策底、中長貸、經(jīng)濟底（宏觀底、中觀底）串在一起，就可以描繪成圖。政策底到中長貸的間隔時間并不是那么確定，因為這取決于財政政策和貨幣政策的力度，但中長貸增速見底到基建地產(chǎn)投資見底的間隔時間不超過3個月，再傳導(dǎo)到中觀投資品也不超過2個月。

由經(jīng)濟判斷延伸到市場判斷是自然而然的過程，盡管市場總是讓人捉摸不定。我們通過觀察2006年和2009年中的各個底在市場運行中所處的位置，從歷史中尋找出政策底、經(jīng)濟底與市場走勢之間規(guī)律。

2006年的政策底大概出現(xiàn)在年中，股權(quán)分置改革取得了實質(zhì)性進展，央行也采取停發(fā)三年期央票等措施來引導(dǎo)商業(yè)銀行增加信貸投放。不過，中長貸余額見底反彈在2006年初，緊接著基建地產(chǎn)投資和中觀投資品見底，2006年股市從此擺脫了2005年的震蕩市，走出了一輪單邊上揚行情。

2008年底至2009年，“四萬億”推出預(yù)告著政策底顯現(xiàn)，然而對海外崩盤、國內(nèi)沒底的擔(dān)憂，讓市場走得非常糾結(jié)和猶豫。隨著天量信貸的投放，市場信心有所恢復(fù)。等到基建地產(chǎn)投資見底，讓一些投資者相信經(jīng)濟有好轉(zhuǎn)的跡象，市場底部明顯抬升。等到中觀投資品（水泥、工程機械和重卡等）捷報紛紛傳來時，市場才形成了經(jīng)濟有底的共識，接著走出了一輪波瀾壯闊的行情。

從2006年和2009年能總結(jié)出歷史規(guī)律：政策底最先出現(xiàn)，而后市場經(jīng)歷一波糾結(jié)的震蕩。中長貸余額見底后，市場上行趨勢明顯，基建地產(chǎn)投資見底讓投資者寬心，等到中觀數(shù)據(jù)見底的確認，市場已走出了一輪中級行情。

展望：宏觀、中觀皆有底

基于我們的分析框架，經(jīng)濟見底反彈需要“糧草”和“兵馬”，兩者缺一不可?！凹Z草”方面，要增加中長期信貸規(guī)模，得提升商業(yè)銀行的房貸意愿，還需監(jiān)管部門——銀監(jiān)會和央行對融資平臺貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸態(tài)度有所放松?！氨R”方面，雖然政府特別是發(fā)改委的政策措施趨于積極，但單靠基建項目拉升經(jīng)濟的難度很大，房地產(chǎn)沖擊由負轉(zhuǎn)正是很重要的一環(huán)。只有“兵馬”出戰(zhàn)，才有“糧草“的用武之地。

我們勾勒出“糧草”和“兵馬”未來幾個情景，以找出最可能發(fā)生的情景。

情景一：中長期信貸低位徘徊，基建反彈力度小，房地產(chǎn)負向拖累加大。此時宏觀和中觀均未見底。

情景二：中長期信貸溫和復(fù)蘇，基建反彈力度較大，但房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)復(fù)蘇。此時宏觀和中觀均見底，步入U型復(fù)蘇右半段。

情景三：中長期信貸攀升，基建反彈力度很大，房地產(chǎn)投資增速快速反彈。此時宏觀和中觀均見底，呈V型反轉(zhuǎn)趨勢。

在我們眼里，情景二發(fā)生的可能性最大。因為根據(jù)我們以上的分析，2012不是2008，政策是相機抉擇而不是重拳出擊，不會無所忌憚地消耗“糧草”和“兵馬”。最終，全年經(jīng)濟U型復(fù)蘇，實現(xiàn)年初制定的“穩(wěn)中求進”的目標(biāo)。

目前大多投資者認同政策底已經(jīng)到來，但很多投資者擔(dān)心經(jīng)濟沒有底，于是推斷市場深不見底。我們認為經(jīng)濟是有底的，而且底部就在2季度。