前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文，相信會(huì)為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文第1篇

1.1房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn) 

我國(guó)當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個(gè)開發(fā)企業(yè)來負(fù)責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目的出售、管理階段，對(duì)其實(shí)施全過程進(jìn)行開發(fā)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)包括：①區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級(jí)差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)；④社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國(guó)家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。 

1.2管理的重要性 

1.2.1確保項(xiàng)目按期完成 

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過一個(gè)完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程都納入計(jì)劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 

1.2.2保證項(xiàng)目進(jìn)展組織性與協(xié)調(diào)性 

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項(xiàng)目開發(fā)中，一個(gè)和諧的辦公環(huán)境對(duì)保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了一個(gè)和諧的環(huán)境。 

1.2.3保證項(xiàng)目效益最大化 

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，這就需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的控制管理就是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展過程中項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項(xiàng)目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn) 

2.1決策缺乏依據(jù) 

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，項(xiàng)目的開發(fā)管理在實(shí)際中會(huì)受到很多因素的影響，開發(fā)過程中也會(huì)存在很多難題。在房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者不能對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)情況作出正確的判斷，并且在開發(fā)時(shí)沒有對(duì)市場(chǎng)做好調(diào)研工作。這就會(huì)導(dǎo)致決策者在真正的開發(fā)過程中作出錯(cuò)誤的、沒有相對(duì)依據(jù)的決策。這些問題都是制約開發(fā)項(xiàng)目管理的順利有效進(jìn)行的重要因素，也是我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)非常重要的問題。 

2.2成本控制 

房地產(chǎn)的成本控制也是項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要難點(diǎn)，成本管理影響著所有有關(guān)單位的利益，如果不能正確的對(duì)其進(jìn)行處理，就會(huì)讓開發(fā)方、管理方以及用戶產(chǎn)生糾紛。由于很多開發(fā)商沒有對(duì)前期的設(shè)計(jì)以及成本管理進(jìn)行有效的策劃，導(dǎo)致工程后期的施工進(jìn)行出現(xiàn)問題。這也是目前我國(guó)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)所在。為了能夠有效避免這一問題的產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商要針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)施工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在不影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)完成的情況下，有效控制成本，才能保證項(xiàng)目管理效益的最大化。 

2.3項(xiàng)目前期可行性研究不到位 

建設(shè)單位往往會(huì)過多干預(yù)并限制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作，許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”。設(shè)計(jì)師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。 

3、解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的對(duì)策探討 

3.1嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作 

由上文所述我們不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)調(diào)查對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有重要作用，因而這就要求廣大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)前市場(chǎng)調(diào)查工作。對(duì)此，筆者認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下兩方面著手做好市場(chǎng)調(diào)查工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查定位要準(zhǔn)確，其次，開發(fā)企業(yè)在獲得較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)后，應(yīng)根據(jù)其從經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面著手制定出市場(chǎng)可行性報(bào)告。以該報(bào)告中經(jīng)濟(jì)合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目投資與回報(bào)分析外，更應(yīng)當(dāng)通過組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理進(jìn)行嚴(yán)格論述，以此確保建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。 

3.2構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管理體系 

鑒于完善的質(zhì)量管理體系對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量以及開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重大影響，將該體系構(gòu)建完善就顯得十分必要。對(duì)此，開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實(shí)現(xiàn)：第一，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案針對(duì)建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對(duì)應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標(biāo)，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實(shí)到具體人員；第二，由于建筑質(zhì)量管理體系中實(shí)施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當(dāng)針對(duì)他們的管理制定出切實(shí)有效的考核機(jī)制。為此，筆者認(rèn)為企業(yè)可以就此制定獎(jiǎng)懲相結(jié)合的工作考核機(jī)制，即將各級(jí)管理人員個(gè)人績(jī)效、獎(jiǎng)金等與工作考核成績(jī)相掛鉤，對(duì)于考核成績(jī)優(yōu)良的人員給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，反之則施以扣發(fā)績(jī)效或獎(jiǎng)金處罰。通過該機(jī)制在有效提升各級(jí)管理人員工作積極性的情況下保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量；第三，完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。首先，明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案中重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理。其次，為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機(jī)制及時(shí)向開發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問題。 

4、結(jié)束語 

房地產(chǎn)開發(fā)必然會(huì)在項(xiàng)目的管理工作上，逐漸向著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的管理工作流程規(guī)范運(yùn)作，圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)，建立相配套的組織與制度，重視工作的計(jì)劃性、實(shí)施性，對(duì)預(yù)見問題提前進(jìn)行管控，以管理客觀規(guī)律為基礎(chǔ)，才能夠取得最佳經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。 

參考文獻(xiàn) 

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；措施

一、 項(xiàng)目管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的工作：具有幅度寬、范圍廣、層次高、難度大等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)揮著巨大的作用。

首先，開發(fā)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理，不但可以實(shí)現(xiàn)與國(guó)際工程慣例的接軌，而且增加開發(fā)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目是開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的源泉，管理是開發(fā)企業(yè)獲利的根本，只有提高管理水平，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目管理可以有效地提高開發(fā)項(xiàng)目的附加價(jià)值及品質(zhì)，從而提高企業(yè)的效益。

其次，項(xiàng)目管理使開發(fā)企業(yè)更加注重與客戶的溝通，能夠?yàn)榭蛻袅可矶ㄗ龈邆€(gè)性化的產(chǎn)品，從而更好地滿足市場(chǎng)需求，降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，讓開發(fā)企業(yè)快速走出開發(fā)越多空置越多的房地產(chǎn)怪圈。

另外，采用項(xiàng)目管理，實(shí)行招投標(biāo)制度和項(xiàng)目監(jiān)理制度來杜絕黑箱操作，確保工程質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)，同時(shí)項(xiàng)目管理可以控制項(xiàng)目成本，減少項(xiàng)目超期的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的不足

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對(duì)板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，分析企業(yè)管理存在的不足。

1、項(xiàng)目方案管理工作的不足

項(xiàng)目方案的確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進(jìn)行運(yùn)作，使得這個(gè)階段的工作存在一些不足。

首先，缺乏市場(chǎng)調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，為了盡快實(shí)現(xiàn)效益，沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研就匆忙確定方案，什么賺錢，就開發(fā)什么，急于求成中簡(jiǎn)單地模仿別人。開發(fā)的產(chǎn)品沒有自己的特色，缺乏吸引力而滯后于別人。這種缺乏市場(chǎng)調(diào)研便決策方案的做法，無形中增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，缺乏品牌、精品意識(shí)。由于企業(yè)以利潤(rùn)最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤(rùn)，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識(shí)，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識(shí)、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這是企業(yè)的一種無形資產(chǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力。

另外，沒有較為全面和實(shí)際的投資估算報(bào)告。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒有針對(duì)確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。由于工程造價(jià)只是項(xiàng)目投資的一部分，如果項(xiàng)目開工前沒有一個(gè)全面和較為實(shí)際的投資估算，項(xiàng)目實(shí)施過程將無法準(zhǔn)確地進(jìn)行投資控制。使得企業(yè)常常一個(gè)項(xiàng)目全部竣工后，投資額大大超過計(jì)劃投資額。

2、施工圖設(shè)計(jì)管理工作

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場(chǎng)的成本、質(zhì)量控制，而忽視設(shè)計(jì)階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計(jì)委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙，這樣一來，必然造成設(shè)計(jì)出來的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂玫确矫娲嬖谝恍┎蛔恪Ｈ绻谑┕み^程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

3、合同管理工作

目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國(guó)內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。主要存在以下幾點(diǎn)問題：一是項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國(guó)際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。二是簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定，合同履行率低。三是合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取的措施

時(shí)代在進(jìn)步，社會(huì)在發(fā)展，開發(fā)建設(shè)中要不斷地創(chuàng)新。只要擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識(shí)和掌握現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，就能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存。

1、重視開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，就要做到：首先，深入研究國(guó)家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對(duì)該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國(guó)家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。其次， 要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn)，廣泛了解市場(chǎng)的需求情況，確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購(gòu)買力水平、對(duì)居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實(shí)力等，權(quán)衡本公司競(jìng)爭(zhēng)力是否能擊敗對(duì)手，務(wù)求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。

2、品牌建設(shè)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。大連萬達(dá)集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百?gòu)?qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國(guó)內(nèi)二十幾個(gè)大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要走品牌競(jìng)爭(zhēng)之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

3、注重加強(qiáng)合同管理工作

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎(chǔ)工作，沒有扎實(shí)而全面的基礎(chǔ)工作，合同管理是不能成功的。

其次，要實(shí)施合同管理的過程控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項(xiàng)目一開始通過競(jìng)爭(zhēng)選擇優(yōu)秀工程咨詢單位，與之簽定工程咨詢合同。在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段，把基礎(chǔ)工作做扎實(shí)，使投資估算建立在科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)之上編制好設(shè)計(jì)概算，這是控制設(shè)計(jì)和施工總造價(jià)的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的重要方面之一， 真正得到市場(chǎng)追捧的項(xiàng)目一定是在項(xiàng)目管理方面有所建樹， 而一個(gè)好的房地產(chǎn)企業(yè)一定是很講究項(xiàng)目管理， 項(xiàng)目管理的成功是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，就需要準(zhǔn)確做好項(xiàng)目定位，做到精心計(jì)劃、積極管理、嚴(yán)格控制，是能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)的。

參考文獻(xiàn)：

[1]周婭.項(xiàng)目質(zhì)量管理實(shí)踐研究[J].專題研究，2009.16.

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；成本；工程項(xiàng)目；管理

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長(zhǎng)短、是否可獲取高額利潤(rùn)等方面，因此顯得尤其重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

具體講，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤(rùn)率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、市政、交通、供電等幾十個(gè)部門和近百個(gè)單位，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的全過程和確?？傮w目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的前期論證、開發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個(gè)動(dòng)態(tài)計(jì)劃管理，將工程項(xiàng)目全過程和全部開發(fā)活動(dòng)納入計(jì)劃軌道，使項(xiàng)目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納融通資金，尋找材料設(shè)備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍，獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制管理。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計(jì)劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項(xiàng)目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗(yàn)等措施，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效控制，以確保開發(fā)項(xiàng)目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

工程項(xiàng)目直接目標(biāo)管理方法。對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個(gè)，投資、進(jìn)度、質(zhì)量，即在保證安全的前提下，按計(jì)劃的投資、進(jìn)度、質(zhì)量完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)彼此之間是對(duì)立統(tǒng)一的關(guān)系，難以同時(shí)達(dá)到最優(yōu)，其實(shí)施應(yīng)以項(xiàng)目整體最優(yōu)為目標(biāo)。

3.1 項(xiàng)目成本管理

無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，應(yīng)及時(shí)予以批示。

項(xiàng)目投資管理是在保證滿足工程質(zhì)量、工期等合同要求的前提下，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中所發(fā)生的投資，通過計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的控制目標(biāo)，并盡可能地降低投資費(fèi)用的一種科學(xué)管理活動(dòng)，它主要通過組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施達(dá)到預(yù)定目標(biāo)。

房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目成本管理可通過多種方式進(jìn)行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項(xiàng)目全員控制涉及到項(xiàng)目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個(gè)員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認(rèn)為成本控制僅是負(fù)責(zé)預(yù)、結(jié)算及財(cái)務(wù)方面的事，就片面了。全過程控制是指從項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)的全運(yùn)轉(zhuǎn)過程中進(jìn)行成本管控。還可通過目標(biāo)控制原則和動(dòng)態(tài)控制原則-目標(biāo)管理是管理活動(dòng)的基本技術(shù)和方法，在實(shí)施目標(biāo)管理的過程中，成本目標(biāo)的設(shè)定應(yīng)切實(shí)可行，越具體越好，要落實(shí)到部門、直至個(gè)人，做到獎(jiǎng)罰分明；動(dòng)態(tài)控制原則因成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進(jìn)行的管理活動(dòng)，所以必須堅(jiān)持動(dòng)態(tài)控制原則。所謂動(dòng)態(tài)控制就是收集成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)尋找有效途徑，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。建設(shè)工程主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過程控制，主要是在招標(biāo)過程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購(gòu)料，合理組織運(yùn)輸。再就是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目?？傊?，投資預(yù)測(cè)為投資確立目標(biāo)，投資控制才有針對(duì)性，不進(jìn)行投資控制，投資預(yù)測(cè)也就失去了存在的意義，也就無從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應(yīng)扎實(shí)有效地把這些工作開展好。

加強(qiáng)合同管理，控制工程投資。合同管理是項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。項(xiàng)目合同管理應(yīng)從合同談判開始，至保修日結(jié)束止，尤其加強(qiáng)實(shí)施過程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進(jìn)行過程中的成本控制和防止被對(duì)方索賠。

轉(zhuǎn)貼于

3.2 項(xiàng)目進(jìn)度管理

工程的進(jìn)度直接影響項(xiàng)目效益的發(fā)揮。進(jìn)度管理的主要方法是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃方法，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃以網(wǎng)絡(luò)圖為基礎(chǔ)。網(wǎng)絡(luò)圖是反映項(xiàng)目各工作或活動(dòng)間邏輯順序關(guān)系的圖，它既能反映項(xiàng)目工期，又反映各工作間相互關(guān)系、前后次序，通過對(duì)關(guān)鍵線路的分析，施工計(jì)劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項(xiàng)資源，能夠有效控制工期。對(duì)開發(fā)商而言，進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理的重中之重，對(duì)此應(yīng)落實(shí)管理目標(biāo)責(zé)任制，強(qiáng)化職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督作用。為此，認(rèn)真做好工程前期準(zhǔn)備工作，編制切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)非常重要。在工程施工前期準(zhǔn)備工作中，項(xiàng)目部應(yīng)依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進(jìn)行職能分配，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本項(xiàng)目人員認(rèn)真熟悉圖紙，與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理、施工單位等進(jìn)行圖紙會(huì)審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問題。審核人員及材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃，在公司要求工期內(nèi)制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，在進(jìn)度過程控制中應(yīng)認(rèn)真客觀制作工程形象進(jìn)度表，檢查流程表等各項(xiàng)管理制度的要求，責(zé)任到人，定期檢查，確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。公司內(nèi)部應(yīng)配備專職的計(jì)劃專員，對(duì)涉及全公司及各部門的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行全面和定期、定點(diǎn)的過程控制，對(duì)制定明確的進(jìn)度計(jì)劃不應(yīng)輕易變動(dòng)，如因其它外部原因確需變動(dòng)，則應(yīng)報(bào)相應(yīng)主管副總進(jìn)行審批并下發(fā)各部門。在施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。

3.3項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)公司可以通過完善的項(xiàng)目管理來保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目質(zhì)量管理是基于設(shè)計(jì)單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當(dāng)管理能力的基礎(chǔ)上的控制及強(qiáng)化控制的管理。

質(zhì)量是企業(yè)的生命 - 質(zhì)量管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 ，在工程質(zhì)量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機(jī)構(gòu)的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關(guān)心的是按圖施工、符合國(guó)家或地方的施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)則關(guān)心的是客戶產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；施工單位考慮如何保證把工程質(zhì)量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質(zhì)量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關(guān)注的是施工方案、施工構(gòu)造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術(shù)管理的任務(wù)則是將營(yíng)銷理念轉(zhuǎn)化為工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)參數(shù)），然后按照確定的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行招標(biāo)，定標(biāo)后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營(yíng)銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場(chǎng)管理體系。所以，首先滿足需要（含實(shí)際需要和潛在需要）成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的客觀標(biāo)準(zhǔn)；其次房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。

雖然現(xiàn)在社會(huì)上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營(yíng)銷，編制各種各樣的營(yíng)銷概念，但是房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)最終是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，是產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)量的營(yíng)銷，而工程質(zhì)量是建筑產(chǎn)品質(zhì)量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于工程質(zhì)量，很大一部分公司平時(shí)不是很關(guān)心的，認(rèn)為那是施工單位的事情，實(shí)際上這是極其不正確的，因?yàn)橐坏┏隽藛栴}，面對(duì)業(yè)主的維權(quán)，輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張。所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質(zhì)量保證體系是非常有必要的。

應(yīng)當(dāng)說項(xiàng)目前期控制對(duì)質(zhì)量的影響也非常巨大。一件產(chǎn)品或一項(xiàng)服務(wù)能否成功地完成它預(yù)定的使命取決于兩大主要因素-即設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量。設(shè)計(jì)質(zhì)量是設(shè)計(jì)人員把握市場(chǎng)脈搏，將潛在消費(fèi)群體和開發(fā)企業(yè)所明確的要求完整、如實(shí)、創(chuàng)新的體現(xiàn)在圖紙上的最重要部分；要把工程施工質(zhì)量管理好，也必須有一個(gè)健全、有效的質(zhì)量控制管理體制，這個(gè)體制不外乎三個(gè)層次：一是政府監(jiān)管，二是建設(shè)單位（業(yè)主）負(fù)責(zé)，三是建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者負(fù)責(zé)。由這三個(gè)層次構(gòu)成對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量進(jìn)行控制、監(jiān)督、管理的全面質(zhì)量管理是突出“全面”二字，即實(shí)行全過程、全企業(yè)和全員的“三全”管理。在“三全”管理中最重要的當(dāng)屬全過程管理即 PDCA循環(huán)質(zhì)量管理（計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理），具體的控制方法則有ABC分析法（也稱主次因素圖、排列圖方法）、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質(zhì)量偏差原因并加以修正。

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；現(xiàn)狀；對(duì)策

近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，特別是在國(guó)家擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也迎來了輝煌的發(fā)展機(jī)遇。許多房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家利好政策下開始做大、做強(qiáng)。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)企業(yè)作為項(xiàng)目的投資開發(fā)者，因傳統(tǒng)管理體制的影響，企業(yè)無現(xiàn)成的項(xiàng)目管理模式可遵循，我國(guó)較大的房地產(chǎn)企業(yè)都有根據(jù)自己發(fā)展歷程慢慢摸索、建立起來的一系列體制或制度。雖然監(jiān)理模式已經(jīng)引入我國(guó)多年，可以適當(dāng)分擔(dān)企業(yè)的一些管理精力，但這種甲乙雙方外加監(jiān)理的管理模式未能很好的提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理的能力。這嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理已開始變得尤為重要。

1我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀分析

我國(guó)建筑企業(yè)由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，其項(xiàng)目管理水平還處在較低的水平層面上。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長(zhǎng)起來的一類企業(yè)，在引入建筑施工企業(yè)人力的同時(shí)也不同程度的吸納了較為落后的建筑施工企業(yè)的管理體制。這種重視施工現(xiàn)場(chǎng)的管理體制無疑與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全盤考慮項(xiàng)目開發(fā)周期的行為不匹配。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身的特點(diǎn)自己建立和完善管理體制，在此過程中，因無前期企業(yè)的模范案例可遵循，企業(yè)內(nèi)部員工在專業(yè)上、素質(zhì)上不能很好的建立與企業(yè)相適應(yīng)的管理體制，故在體制建立上存在較多問題，突出表現(xiàn)為組織不科學(xué)，管理模式不合理，經(jīng)濟(jì)效益低，管理技術(shù)缺乏創(chuàng)新，人員綜合素質(zhì)低等。

1.1管理模式現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的突出現(xiàn)狀之一是管理模式不合理，房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式仍然有很強(qiáng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。以行政和硬性指令來代替科學(xué)管理的方法。項(xiàng)目總體規(guī)劃方面不夠重視，所做的各種規(guī)劃不科學(xué)，不符合實(shí)際，主要靠以往經(jīng)驗(yàn)積累或其他企業(yè)類似項(xiàng)目的照搬。在項(xiàng)目規(guī)劃階段未能充分考慮后期設(shè)計(jì)、施工等方面的問題，各項(xiàng)計(jì)劃的制定缺乏有效支撐，拍腦袋定計(jì)劃。如果在后期項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到新的變化，因時(shí)間緊迫，無法全面、妥善解決，只能主觀臆斷，導(dǎo)致制定的措施不得當(dāng)?？刂品矫?，表現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)部控制缺乏足夠重視，缺少完整有效的控制體系?？刂频拇蟛糠止ぷ骺繖z查、考核代替。而這些工作的開展需要等任務(wù)結(jié)束以后才能進(jìn)行，這種事后控制的方法，較多的只能做出定性判斷，不能進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析和量化計(jì)算。事前和事中控制沒有得到足夠的重視。

1.2組織模式現(xiàn)狀

我國(guó)目前較多的房地產(chǎn)企業(yè)的組織設(shè)置較為混亂，多數(shù)是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各階段的主要工作來劃分不同部門主辦的組織模式。而這種各自為陣的組織現(xiàn)狀無疑為項(xiàng)目順利開展增加了協(xié)調(diào)、溝通難度。在項(xiàng)目開發(fā)的各階段會(huì)因主辦部門不同而側(cè)重考慮的問題不同，這就導(dǎo)致項(xiàng)目的前期存在諸多矛盾。如設(shè)計(jì)方案階段需要滿足規(guī)劃、功能和美觀要求，往往不會(huì)過多考慮成本和后期施工的難易程度。而成本預(yù)算階段則要重點(diǎn)考慮節(jié)省成本的途徑和實(shí)施，這種因成本偏高問題而導(dǎo)致修改設(shè)計(jì)方案的事情屢見不鮮。類似的問題相信在不同企業(yè)都不同程度的有所體現(xiàn)。這種分部門、分專業(yè)的組織模式在能夠更好完成本職工作的同時(shí)卻忽略了項(xiàng)目整體考慮的思維模式，從而增加了企業(yè)內(nèi)部溝通、協(xié)調(diào)的精力和時(shí)間，不利于企業(yè)的發(fā)展。

1.3管理方法現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)作為項(xiàng)目的投資者，從項(xiàng)目開始立項(xiàng)就決定了企業(yè)所扮演的角色，具有對(duì)所有參與該項(xiàng)目各相關(guān)單位的付款權(quán)。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)擁有該權(quán)利，導(dǎo)致了他們?cè)趯?duì)這些單位的管理方面方法較為單一，存在很大的依賴性。如果這些參與單位在各自工作中存在困難、失誤或不滿足房地產(chǎn)企業(yè)要求的情況，房地產(chǎn)企業(yè)便會(huì)以罰款或滯后付款等經(jīng)濟(jì)方式予以處罰。這種“以包代管”，事不關(guān)己，事前不充分溝通，一致克服，事后處罰的行為在我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)中表現(xiàn)尤為明顯。

1.4人員綜合素質(zhì)現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成立之初的員工大多數(shù)都是從建筑設(shè)計(jì)或施工企業(yè)轉(zhuǎn)變而來。這些人員之前從事的工作性質(zhì)較為單一，在房地產(chǎn)企業(yè)角色轉(zhuǎn)變較慢，而企業(yè)新吸收的高校人才往往能夠盡快融入企業(yè)氛圍中來，但是因缺乏工作經(jīng)驗(yàn)，在每個(gè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)的知識(shí)掌握不夠深入而不能充分發(fā)揮作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、管理、合同、經(jīng)濟(jì)等諸多知識(shí)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有綜合性人才，如設(shè)計(jì)人員要考慮成本及現(xiàn)場(chǎng)施工的可操作性，成本人員要考慮設(shè)計(jì)方案的初衷及后期建筑使用的質(zhì)量和耐久性，現(xiàn)場(chǎng)施工人員要熟悉設(shè)計(jì)原理、合同約定、后期驗(yàn)收等相關(guān)事宜。這就需要企業(yè)員工對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各階段要有一定廣度和深度的認(rèn)識(shí)，而這些能力是很多房地產(chǎn)企業(yè)員工所不具備的。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)對(duì)策

2.1改變管理模式

管理模式主要由管理觀念、管理方法和管理體制組成，改變企業(yè)的管理模式，就是要改變這三種要素。管理觀念的改變，以往企業(yè)以追求產(chǎn)值為目標(biāo)，以行政指令管理為特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)雖然是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的新興企業(yè)，但是其人員隊(duì)伍依然保留些以往企業(yè)的特點(diǎn)。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，這種觀念已然改變，現(xiàn)在企業(yè)以追求盈利為目標(biāo)，追求創(chuàng)新發(fā)展。經(jīng)營(yíng)觀念對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，只有將觀念改變過來，適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的要求，企業(yè)才能發(fā)展壯大。管理方法的改變，采用先進(jìn)的、科學(xué)的和量化的管理方法。例如在項(xiàng)目前期方案設(shè)計(jì)階段，建立方案評(píng)選的量化評(píng)比體系，成本、工程、銷售、物業(yè)等人員參與評(píng)分；項(xiàng)目分期、分標(biāo)段劃分上，綜合考慮不同建筑施工企業(yè)的整體實(shí)力。建立績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系來獲取工作達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的準(zhǔn)確性，總結(jié)規(guī)律，積累經(jīng)驗(yàn)，定期培訓(xùn)，為以后工作起到借鑒、指導(dǎo)作用。管理體制的改變，建立具有彈性生產(chǎn)力，剛性結(jié)構(gòu)和符合企業(yè)特點(diǎn)的合理組織體系，shift企業(yè)的生產(chǎn)力組織方式符合其自身的發(fā)展規(guī)律。具體包括：房地產(chǎn)企業(yè)各部門運(yùn)作與協(xié)調(diào)管理分離，建立統(tǒng)籌各部門工作的綜合管理體制。企業(yè)權(quán)力適當(dāng)下放，加快各部門決策速度，同時(shí)完善公司制度，對(duì)各部門制度執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督，增加或加大監(jiān)督職能的運(yùn)用，以此建立集權(quán)和分權(quán)相結(jié)合而又不失衡的靈活組織機(jī)構(gòu)。

2.2提高人員綜合素質(zhì)

雖然房地產(chǎn)企業(yè)管理部門人員都是以專業(yè)化為標(biāo)準(zhǔn)，但是在日常工作中，各部門都會(huì)互相接觸。同一件事情都會(huì)由多個(gè)部門參與，這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造提高綜合素質(zhì)的氛圍，開展宣傳和學(xué)習(xí)，讓企業(yè)員工逐步了解、認(rèn)識(shí)其他部門的專業(yè)化知識(shí)，使員工能夠在干本職工作的同時(shí)考慮相關(guān)環(huán)節(jié)，盡可能統(tǒng)籌考慮問題。在日常工作中可實(shí)施有效的培訓(xùn)考核策略，拓展員工的專業(yè)知識(shí)，提高員工認(rèn)識(shí)和解決問題的高度，促使企業(yè)員工綜合素質(zhì)的提高。

3結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；目標(biāo)成本管理

成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著十分重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要想更好地立足于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中、取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須有效的重視開發(fā)項(xiàng)目的成本管理，真實(shí)的提高成本管理的整體水平。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本就是所在企業(yè)為了開發(fā)商品房的全部支出，根據(jù)用途的不同，可以分為前期費(fèi)用、項(xiàng)目融資成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、土地成本和稅金成本等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本分布在項(xiàng)目的前期階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、結(jié)算階段和銷售階段，屬于全過程開發(fā)成本。對(duì)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)行成本控制，就是在開發(fā)的整個(gè)過程中，對(duì)所有的成本要素都需要進(jìn)行控制。有效的對(duì)企業(yè)的價(jià)值鏈進(jìn)行梳理，能夠有效地提高企業(yè)的工作效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的最大收益。

二、目標(biāo)成本管理的主要功能

（一）控制功能

開發(fā)項(xiàng)目無論處于什么階段，其動(dòng)態(tài)成本都需要和目標(biāo)成本進(jìn)行比較，不論是不是已經(jīng)超出了目標(biāo)成本，都必須確保成本范圍的可控性。在比較的過程中，可以有效地反映出項(xiàng)目的真實(shí)運(yùn)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)目標(biāo)之間的差距，可以有效地指導(dǎo)成本的控制情況以及項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，可以有效的為領(lǐng)導(dǎo)決策、把握成本管理重點(diǎn)提供參考。

（二）規(guī)劃功能

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)成本管理進(jìn)行實(shí)施之前，必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全過程可能會(huì)發(fā)生的成本進(jìn)行分析，對(duì)可能發(fā)生成本的金額、時(shí)間和責(zé)任部門進(jìn)行預(yù)測(cè)，這是制定設(shè)計(jì)方案、營(yíng)銷方案和資金計(jì)劃的根據(jù)，這都體現(xiàn)了其規(guī)劃功能。

（三）激勵(lì)功能

項(xiàng)目的收益率和目標(biāo)成本管理水平息息相關(guān)，所以員工的薪金福利和目標(biāo)成本管理直接掛鉤，由此來激發(fā)員工的工作積極性和潛能，以便更好地達(dá)成成本管理工作。與此同時(shí)，各個(gè)部門之間，為了完成共同的目標(biāo)，一起努力，發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造出一種相互激勵(lì)的工作氛圍，能夠有效地提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理水平。

（四）約束功能

房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理是各個(gè)部門控制成本的標(biāo)尺，而且房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制工作需要各個(gè)不同職能部門的一起參與。目標(biāo)成本對(duì)于企業(yè)內(nèi)部管理工作、項(xiàng)目立項(xiàng)、營(yíng)銷方案等都制定了嚴(yán)格的上限，各個(gè)部門必須積極的參與到目標(biāo)成本的執(zhí)行中來，從根本上杜絕無效成本的出現(xiàn)，有效的體現(xiàn)全員、全過程參與的理念。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理主要包括的環(huán)節(jié)有目標(biāo)成本的制定和優(yōu)化、分解、審批和下達(dá)、核算和反饋、分析和考核等。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的制定和優(yōu)化

（1）目標(biāo)成本的制定。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的初期階段需要財(cái)務(wù)成本管理人員、工程技術(shù)人員、市場(chǎng)銷售人員和工程審計(jì)人員的共同努力。根據(jù)同類項(xiàng)目的歷史資料和市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況，有效地對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行控制。一般來講，市場(chǎng)的決定因素是價(jià)格，而不僅僅是某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。所以，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)的單價(jià)調(diào)整的空間不大。在保持收入不變的情況下，目標(biāo)成本和利潤(rùn)的關(guān)系是一個(gè)增加、另一個(gè)就減少的反比例關(guān)系，制定目標(biāo)成本的過程中，必須進(jìn)行反復(fù)的推算，才可以制定出合理、有效的目標(biāo)成本。（2）目標(biāo)成本的優(yōu)化。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括四個(gè)小階段，分別是：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。而后三個(gè)階段都需要確定具體的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，每一個(gè)指標(biāo)都和項(xiàng)目開發(fā)成本息息相關(guān)，所以后三個(gè)階段必須優(yōu)化開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。其中設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本控制的最重要的一個(gè)階段。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分解

目標(biāo)成本的分解主要包括縱向分解和橫向分解兩種方式，目標(biāo)成本的縱向分解主要是指參照開發(fā)項(xiàng)目的具體形成過程，依照成本的核算科目，把開發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行層層分解。而目標(biāo)成本的橫向分解主要是以縱向分解為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)中部門的業(yè)務(wù)和職能的差別，把縱向分解而成的基礎(chǔ)科目有效的落實(shí)到相應(yīng)的責(zé)任主體中去。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的審批和下達(dá)

目標(biāo)成本在縱向分解和橫向分解的結(jié)果是否合理，還需要進(jìn)行審批。目標(biāo)成本的分解在經(jīng)過審批之后，企業(yè)會(huì)以命令的方式傳達(dá)給責(zé)任主體，然后有效的形成其責(zé)任成本。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的核算和反饋

（1）目標(biāo)成本的核算。目標(biāo)成本的核算主要是核算各個(gè)成本主體發(fā)生的實(shí)際成本，核算的結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)成本控制、目標(biāo)成本分析和考核的重要根據(jù)。在核算目標(biāo)成本時(shí)，必須注意以下兩點(diǎn)：①核算成本目標(biāo)時(shí)，采用的級(jí)次和科目，必須符合縱向分解采用的級(jí)次和科目，只有這樣才可以有效的保持前后一致，以后進(jìn)行成本分析時(shí)也比較容易。②所發(fā)生的成本費(fèi)用必須及時(shí)的在成本科目中進(jìn)行記錄，必須有相互對(duì)應(yīng)的責(zé)任主體，只有這樣才可以把責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，才能正確反饋給各個(gè)責(zé)任主體實(shí)際的成本信息。（2）成本信息的反饋。所謂的成本信息反饋就是說準(zhǔn)時(shí)有效的給各個(gè)責(zé)任主體反饋實(shí)際的成本信息，其主要目的就是各個(gè)主體了解自己所下達(dá)的目標(biāo)成本的發(fā)生率和剩余率。各個(gè)責(zé)任主體就可以更好地按照當(dāng)前的狀況，合理的調(diào)整、規(guī)劃將要發(fā)生的成本。由此來保證實(shí)際成本少于企業(yè)所下達(dá)的目標(biāo)成本。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分析和考核

（1）目標(biāo)成本的分析。目標(biāo)成本進(jìn)行分析的主要目的就是找出成本存在差異的原因，然后根據(jù)原因提出成本控制的對(duì)策，有效的為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)項(xiàng)目制定目標(biāo)成本提供依據(jù)。還有就是，成本分析也是根據(jù)責(zé)任進(jìn)行獎(jiǎng)懲的根據(jù)。開發(fā)工作的成本分析從始至終都存在于目標(biāo)成本管理中，可以有效地對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行控制。（2）目標(biāo)成本的考核。所謂的目標(biāo)成本考核其實(shí)就是按照實(shí)際成本的核算的數(shù)據(jù)以及成本分析的相關(guān)資料，有效的結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)狀況對(duì)各個(gè)責(zé)任主體進(jìn)行有效的考核評(píng)價(jià)。然后根據(jù)考核的結(jié)果對(duì)各個(gè)責(zé)任主體進(jìn)行獎(jiǎng)懲。其實(shí)成本考核的最終目的就是有效的調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

結(jié)語：總而言之，目標(biāo)成本管理工作是一項(xiàng)十分復(fù)雜的活動(dòng)，只有有效的做好目標(biāo)文件的制定、實(shí)施、控制，才可以有效地對(duì)成本進(jìn)行控制。成本的管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目成本的高效利用、經(jīng)濟(jì)效益的提高有著不容小覷的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]上官琪.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中目標(biāo)成本管理分析[J].廣東建材（綜合論述）.2012（05）

[2]竹隰生，史穎.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理研究[J].項(xiàng)目管理技術(shù).2012（07）