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物業(yè)管理法范文第1篇

淄博市物業(yè)管理辦法完整版全文第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

第三條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，適用本辦法。

第四條　市、區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。規(guī)劃、建設、城管執(zhí)法、環(huán)衛(wèi)、公安、價格等有關部門，應當按照各自職責，做好物業(yè)管理的相關監(jiān)督管理工作。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助房產(chǎn)行政管理部門對物業(yè)管理服務進行監(jiān)督，協(xié)調轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

供電、供水、供熱、供氣、通訊、郵政等有關單位，應當各司其職，做好相關服務工作。

第二章　業(yè)主和業(yè)主大會

第五條　房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務，按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定行使和履行。

第六條　建立業(yè)主名冊制度。

業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產(chǎn)生后移交其管理。

業(yè)主變更的，新業(yè)主應當在業(yè)主名冊上進行變更登記。

第七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會;只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮建設規(guī)劃、物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)服務以及公共配套項目等因素，由區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)按照實際情況劃定。

第九條　符合下列條件之一的，建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求：

(一)新建物業(yè)入住率達到50%以上的;

(二)新建物業(yè)入住率達到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;

(三)非新建物業(yè)具備實施物業(yè)管理條件的。

區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會的書面要求后，應當和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會籌備組?；I備組成員由業(yè)主代表和居民委員會成員組成?；I備組成員名單確定后3日內(nèi)，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十條　新建物業(yè)小區(qū)首次成立業(yè)主大會，建設單位應當積極予以配合，并承擔必要的工作費用。

第十一條　籌備組負責下列籌備工作：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;

(三)登記和確認業(yè)主身份;

(四)確定業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法;

(五)其他籌備工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條　籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

第十三條　召開首次業(yè)主大會會議，籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會，邀請其派代表參加。

第十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定履行，其運作規(guī)程由市房產(chǎn)行政管理部門作出規(guī)定。

第十五條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

業(yè)主大會的決定應當在3日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十六條　業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

第十七條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門備案，并提交下列材料：

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)業(yè)主委員會委員的名單和基本情況。

業(yè)主委員會憑區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門出具的備案證明，依法刻制和使用印章。

第十八條　業(yè)主委員會應當在任期屆滿的2個月前，向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提交書面報告，并在區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，組織業(yè)主成立換屆改選小組，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿后未組織召開業(yè)主大會的，所在區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書面要求后，應當組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起30日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第十九條　業(yè)主委員會成員的工作報酬和業(yè)主委員會的辦公費用由全體業(yè)主承擔，具體辦法由業(yè)主大會決定。經(jīng)業(yè)主大會決定，有條件的可以從物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營收益中支出。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十條　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。

第二十一條　按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，住宅以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目，建設單位應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。

投標人少于3個或者物業(yè)規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。

市房產(chǎn)行政管理部門應當對公開招標的物業(yè)類型、規(guī)模、招投標辦法作出具體規(guī)定。

第二十二條　建設單位確定物業(yè)管理企業(yè)后15日內(nèi)，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同;受聘的物業(yè)管理企業(yè)應當與房屋買受人簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。前期物業(yè)服務合同應當包括服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容，前期物業(yè)管理服務協(xié)議應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容。

物業(yè)管理企業(yè)應當將前期物業(yè)服務合同報區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門備案。

第二十三條　前期物業(yè)服務合同可以約定期限。前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同終止。

前期物業(yè)服務合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止，但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。

前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前2個月通知業(yè)主。

第二十四條　建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，并向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)業(yè)主名冊;

(五)分幢分層平面圖和套型圖;

(六)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會;尚未成立業(yè)主委員會的，應當將上述資料移交給新的前期物業(yè)管理企業(yè)。

第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，發(fā)現(xiàn)與原規(guī)劃設計不符或者存在質量問題的，應當書面通知建設單位及時整改。建設單位不及時整改或者經(jīng)整改未達到規(guī)定要求的，由建設單位承擔相應責任。

第二十六條　建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十七條　建設單位應當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

第二十八條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十九條　建設單位應當按照開發(fā)物業(yè)總建筑面積3的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房，最低不得少于80平方米，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。

規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時應當明確物業(yè)管理用房的具置以及相應面積。

建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房配置的相關資料，經(jīng)審核符合條件的，方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

第三十條　建設單位已經(jīng)向政府有關部門辦理登記手續(xù)，并在物業(yè)出售、轉讓合同中聲明保留的物業(yè)非法定共用設施，建設單位可以依法保留，并自行經(jīng)營;也可交由物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，其經(jīng)營收益由合同約定。

建設單位依法保留的物業(yè)非法定共用設施，應當按照原規(guī)劃設計的用途和功能使用，不得擅自改變用途。

第四章　物業(yè)管理服務

第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并取得相應的物業(yè)管理企業(yè)資質。房產(chǎn)行政管理部門應當建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。

第三十二條　物業(yè)管理人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書;物業(yè)技術人員應當取得相應行業(yè)的技術資格證書。

物業(yè)管理企業(yè)應當對聘用的工作人員進行上崗培訓。

第三十三條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

相對獨立的辦公樓、廠房、醫(yī)院、學校、幼兒園等單一業(yè)主的物業(yè)，由業(yè)主決定是否實施物業(yè)管理。

第三十四條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對雙方的權利義務、物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、公共維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)服務合同報區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門備案。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，開展相應的物業(yè)管理活動，提供相應的服務。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十六條　物業(yè)服務合同期滿一方不再續(xù)簽的，應當在合同期滿前2個月通知對方。

第三十七條　物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本辦法第二十四條規(guī)定的資料。

第三十八條　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本辦法第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

第三十九條　未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房出租或者擅自改變用途。

物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣。

第四十條　物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

物業(yè)管理企業(yè)委托有關專業(yè)企業(yè)或者非本企業(yè)專業(yè)技術人員承擔物業(yè)服務合同規(guī)定的服務項目時，物業(yè)服務合同規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)相關責任不隨之轉移。

第四十一條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，按照服務等級以及物業(yè)服務收費標準，在物業(yè)服務合同中約定。雙方協(xié)商不成的，按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。

第四十二條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。

第四十三條　價格行政管理部門應當會同房產(chǎn)行政管理部門，加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

第四十四條　物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收前款費用的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，委托方應當支付相應的代收手續(xù)費，物業(yè)管理企業(yè)不得再向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)管理企業(yè)不接受委托的，上述單位不得停止相應服務。

第四十六條　有關執(zhí)法機關進入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務時，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法及時處理。

第四十七條　物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

第四十八條　物業(yè)管理企業(yè)應當配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會的工作。政府有關部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會應當支持物業(yè)管理企業(yè)開展正常的經(jīng)營和管理服務活動。

第四十九條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

第五十條　房產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章　物業(yè)的使用與維護

第五十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論通過后，依法辦理有關手續(xù)。

第五十二條　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)，恢復原狀。

第五十三條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、郵政、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任，具體維修、養(yǎng)護責任由市政府另行規(guī)定。

前款所列單位因維修、養(yǎng)護等，需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，完工后及時恢復原狀。

第五十四條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并遵守國家和本市的有關規(guī)定。

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關協(xié)議。

第五十五條　業(yè)主應當按照規(guī)定交納公共維修資金。公共維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和大型共用設施設備的更新、改造，不得挪作他用。

公共維修資金的收取使用管理具體辦法，由市房產(chǎn)行政管理部門制定，經(jīng)市政府批準后執(zhí)行。

第五十六條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充物業(yè)公共維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十七條　進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車輛應當按照規(guī)定停放在停車場或者設置有停車標志的場所。機動車輛的停放、保管責任，依照物業(yè)管理服務合同約定。

第五十八條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益以及他人合法權益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他維修企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

物業(yè)維修養(yǎng)護時，有關業(yè)主應當予以配合，因相關業(yè)主拒絕配合，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人物業(yè)損壞及其財產(chǎn)損失的，應當承擔賠償責任。

第五十九條　建設單位應當按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)保修期內(nèi)的維修，建設單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)負責，也可以自行負責。

第六十條　因業(yè)主使用不當或者擅自改動房屋結構、設備位置和不當裝修造成質量問題或者安全隱患的，由業(yè)主承擔維修責任和法律責任。

第六章　法律責任

第六十一條　違反本辦法規(guī)定，法律法規(guī)有明確處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十二條　違反本辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未將物業(yè)管理服務合同報房產(chǎn)行政管理部門備案的，由區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門給予警告，可以并處1000元罰款。

第六十三條　違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務合同終止時物業(yè)管理企業(yè)不移交物業(yè)管理用房的，由市、縣房產(chǎn)行政管理部門給予警告，可以并處10000元罰款。

第六十四條　違反本辦法規(guī)定，房產(chǎn)行政管理部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)利用職務上的便利，收受他人財物或者其他利益的;

(二)不依法履行監(jiān)督管理職責的;

(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;

(四)其他濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的行為。

第六十五條　當事人認為行政機關的具體行政行為侵犯其合法權益的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

物業(yè)管理法范文第2篇

關鍵詞：物業(yè)管理法規(guī)；行業(yè)培訓；教學改革

隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，住房制度的不斷改革，物業(yè)管理行業(yè)從無到有，逐步發(fā)展壯大。作為朝陽產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理對人才的需求也越來越迫切，全國高校、高職院校為適應新時期物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對人才的需求，開設了物業(yè)管理的本科、專科專業(yè)，但僅靠學歷教育培養(yǎng)的學生遠不能滿足物業(yè)管理行業(yè)人才的缺口。要專業(yè)的職業(yè)培訓，使從業(yè)人員的業(yè)務知識和技能得到不斷的更新與提升，才能適應和滿足社會、企業(yè)發(fā)展的需要，而《物業(yè)管理法規(guī)》作為物業(yè)管理職業(yè)培訓的核心課程，不僅承擔著讓學生熟練掌握物業(yè)管理的法律法規(guī)知識，還承擔著提升學生的法制意識和管理業(yè)務水平。

一、《物業(yè)管理法規(guī)》在職業(yè)培訓中的重要性

眾所周知，法律法規(guī)是企業(yè)從事市場經(jīng)濟活動的基本準則，物業(yè)服務具有公共服務的屬性，服務周期長，服務內(nèi)容多樣，服務對象廣泛且具有不特定性，因此物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的權利義務關系更為復雜，其過程中涉及的法律關系也更為復雜多樣。無論是從經(jīng)營管理的角度，還是從規(guī)避風險的角度，提升法律意識、深刻理解并嚴格按照法律法規(guī)辦事、學會運用法律的武器維護自身權益，都是物業(yè)服務企業(yè)規(guī)避風險的根本之道。

二、《物業(yè)管理法規(guī)》教學方法改革的必要性

現(xiàn)有《物業(yè)管理法規(guī)》主要涉及物業(yè)管理法律關系，法律規(guī)范、法律責任，物權與物業(yè)權屬，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，物業(yè)服務合同，管理規(guī)約，早期介入及前期物業(yè)管理，物業(yè)管理招投標、物業(yè)的承接查驗，房屋的修繕及設施設備的管理，物業(yè)服務的收費，住宅專項維修資金等物業(yè)管理不同階段各項具體業(yè)務相關的法律規(guī)定；課程涉及的內(nèi)容廣泛、體系完整，但物業(yè)管理涉及的法律關系較復雜，從業(yè)人員需具備較強的實踐操作能力，要求從業(yè)人員不僅掌握系統(tǒng)的理論知識，還要在實踐中不斷的總結，不斷的理論聯(lián)系實踐、不斷提煉后再運用在日常的物業(yè)管理中。總之，需要我們不斷完善物業(yè)管理法規(guī)課程的教學方式，將實踐教學和理論教學相結合，促使學生的理論知識向實踐能力，專業(yè)素質方向轉化，培養(yǎng)綜合性、專業(yè)性的物業(yè)服務人才。

三、《物業(yè)管理法規(guī)》教學改革的探索

1.《物業(yè)管理法規(guī)》的教學內(nèi)容的拓展

職業(yè)培訓不同于高職教育等學歷教育，是已經(jīng)從事物業(yè)管理工作的從業(yè)人員在職在崗培訓，要在短時間內(nèi)提升業(yè)務能力。物業(yè)管理是一項與人和社會打交道的工作，對于從事物業(yè)管理的從業(yè)人員來講，處理紛繁復雜的各種物業(yè)管理關系，在實際工作中不僅需要具備專業(yè)的理論知識更需要掌握一定專業(yè)技能。因此，物業(yè)管理法規(guī)教學的過程，針對在職培訓不同于高職教學的特點，就是對從業(yè)人員在日常的物業(yè)管理活動中積累了豐富的實踐經(jīng)驗，讓他們帶著問題進課堂，帶著思考去聽課，要求《物業(yè)管理法規(guī)》教師肩負著短時間內(nèi)提升學生理論知識快速轉化為實際的能力，對培訓教師就有較高的要求，教學內(nèi)容上除了系統(tǒng)的法律法規(guī)的理論知識，更側重于具體業(yè)務涉及法律法規(guī)知識和行業(yè)主管部門的指導性政策的講授，做到教有所學、教有所得，教有所成。

2.《物業(yè)管理法規(guī)》教學方法的探索

《物業(yè)管理法規(guī)》課程的教學內(nèi)容是與物業(yè)管理相關的法律法規(guī)，相對與實務類課程較枯燥，職業(yè)培訓需通過引入案例的教學方法、引起學生興趣，從而調動學生學習的積極性，要求教師把所學的知識隱含在案例中，讓學生在一個個典型的案例任務的帶動下開展教學活動，把學生通過在案例中學會解決問題的能力，延伸到在實際中工作解決問題的能力，這就需要授課教師不僅掌握系統(tǒng)的專業(yè)知識，而且還要具備較豐富的實踐經(jīng)歷，這樣才能真正培養(yǎng)學生分析問題，解決問題的能力，將傳統(tǒng)的講授理論知識的教學方法，轉變?yōu)閷W生解決問題的互動式教學方法，將教師傳統(tǒng)的教授學生被動的學習，轉變?yōu)榉e極的主動學習，提高學生的實際操作能力，從而提高學生的業(yè)務能力。

3.《物業(yè)管理法規(guī)》教學手段的探索

物業(yè)政策法規(guī)課程的講授，對于職業(yè)培訓特點，教師采用多媒體教學，在講授過程中通過播放案例短片或情景再現(xiàn)等方式，讓學生更形象、更直接、更明確的理解講授物業(yè)管理法律法規(guī)的規(guī)定，以及依據(jù)法律規(guī)定處理具體問題的方法；采用現(xiàn)場教學手段，通過與知名物業(yè)企業(yè)聯(lián)合建立校外實習基地，充分利用知名物業(yè)公司提供的優(yōu)質資源，授課老師講解物業(yè)管理法規(guī)在實際工作中的應用，特別是在物業(yè)管理活動中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，如對前期物業(yè)管理階段業(yè)主入住后裝飾裝修的問題的分析，依據(jù)裝飾裝修管理辦法，以及與裝飾裝修相關的案例，針對性的對學生進行分析講授，幫助學生深入理解物業(yè)法規(guī)定內(nèi)涵，提高學生解決實際問題的能力。綜上所述，《物業(yè)管理法規(guī)》課程在職業(yè)培訓中有著舉足輕重的作用，物業(yè)管理行業(yè)具有較強的社會實踐性，在今后的教學中要突破傳統(tǒng)理論知識的講授，通過拓展教學內(nèi)容，改革教學方法，改善教學手段探索新的教改方向，提高教學效果，提高學生運用法律法規(guī)從事物業(yè)服務的能力。

參考文獻：

[1]岳娜.物業(yè)管理法規(guī)與案例評析[M].北京:中國建設工業(yè)出版社,2007.

[2]何紅.物業(yè)管理專業(yè)教師論物業(yè)管理法規(guī)與政策的教學改革[J].經(jīng)濟研究導刊,2014(19).

物業(yè)管理法范文第3篇

[關鍵詞]物業(yè)管理；和諧；發(fā)展

一、物業(yè)管理的含義

物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕活動。廣義的物業(yè)管理應當包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務企業(yè)或者其它管理人進行的管理過程。

二、物業(yè)管理在現(xiàn)代化城市管理中的作用

第一，物業(yè)管理轉換了傳統(tǒng)城市管理機制。物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟基礎上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產(chǎn)權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。

第二，良好的物業(yè)管理能增強社會責任感。良好的物業(yè)管理是最實在、最有效的市場推廣手段，既可以促使開發(fā)商較快地達到其市場目標。也能為投資者帶來直接的經(jīng)濟效益。

第三，物業(yè)管理可以促進社會治安的綜合治理。物業(yè)管理可以利于安居樂業(yè)，可以通過擴大服務領域，實現(xiàn)服務社會化，轉變服務方式，開展有償優(yōu)質服務，增加就業(yè)機會。

第四，物業(yè)管理促進了和諧社區(qū)的建設。物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關注建筑實體轉變?yōu)楦鼮殛P注人、文化和價值等精神內(nèi)涵。

三、物業(yè)管理和諧發(fā)展路徑

第一，完善物業(yè)管理相關法律法規(guī)。首先完善物業(yè)管理相關法律法規(guī)，大力推進物業(yè)管理的法制化進程。盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，是保障行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的當務之急。填補無法可循、無章可依漏洞，減少物業(yè)糾紛。從法律的角度，規(guī)制物業(yè)管理各方主體的行為，以提高物業(yè)管理的服務水平。同時應當加強有關法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的宣傳和普及，構成物業(yè)管理法律關系的各方主體的相關當事人“知法懂法”，才能“有效溝通，避免信息不對稱”，提高他們自我管理和自我約束的能力，引導物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和健康發(fā)展。

第二，健全物業(yè)的科學化管理體系。物業(yè)的科學化管理模式包括物業(yè)管理的專業(yè)化和標準化兩個方面。物業(yè)管理專業(yè)化包含組織機構專業(yè)化、管理隊伍的專業(yè)化和管理設施設備的專業(yè)化。物業(yè)管理行業(yè)的標準化是行業(yè)發(fā)展成熟的重要標志。應加大物業(yè)管理協(xié)會等行業(yè)組織對行業(yè)標準的制定、企業(yè)資格認證、從業(yè)人員資格認證等行業(yè)標準化的建設。逐步形成具有區(qū)域特色的標準化認證與評估體系。

第三，強化物業(yè)管理監(jiān)督機制。對于物業(yè)服務企業(yè)來說，強化監(jiān)督、嚴格考核是提升物業(yè)服務質量的必要措施之一。物業(yè)管理監(jiān)督主體來源于四個方面：一是社會公眾：二是物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會：三是政府相關部門：四是物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)部。物業(yè)管理要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的橋梁和紐帶作用，加強行業(yè)自律，注重行業(yè)指導，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的服務、代表、協(xié)調職能。推動形成運轉協(xié)調、和諧高效的物業(yè)管理體制。社會監(jiān)督職能能夠成為業(yè)主監(jiān)督和社會監(jiān)督乃至政府行政管理的重要參考。使物業(yè)管理的公平、公正、公開成為可能，這有利于物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

物業(yè)管理法范文第4篇

作業(yè)成本法是一種追蹤作業(yè)活動的動態(tài)反應，計算作業(yè)與成本對象的成本，對作業(yè)業(yè)績和組員的利用情況進行評價的成本計算和管理方法。其指導思想是“成本對象消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源”。作業(yè)成本法把直接成本和間接成本作為產(chǎn)品消耗作業(yè)的成本同等的對待，拓寬了成本的計算范圍，使計算出來的產(chǎn)品成本更加的準確真實。作業(yè)是成本計算的核心和基本對象，產(chǎn)品成本或服務成本是全部作業(yè)的成本總和，是實際耗用企業(yè)資源成本的終結。作業(yè)成本法有一套必要的概念體系作為支撐，它的九個組成部分分別是：資源、作業(yè)、成本對象、成本動因、資源動因、作業(yè)動因、作業(yè)中作業(yè)成本池和成本要素。其中作業(yè)和成本動因是作業(yè)成本法的兩個核心部分，他們將直接影響到應用作業(yè)成本法的適當性、準確性和有效性。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀分析

目前我國物業(yè)管理企業(yè)實行的一般是定額管理法控制成本費用，但物業(yè)管理企業(yè)的消耗定額是很難制定的。因此，為了控制總成本的費用，成本計劃需要一個替代指標，一般使用收支差額來代替的。但是，企業(yè)的外部環(huán)境發(fā)生了變化，導致傳統(tǒng)的成本管理方法已經(jīng)無法繼續(xù)使用，否則計算的成本會使信息扭曲，現(xiàn)實問題得不到解決。傳統(tǒng)成本計算模式造成了物業(yè)管理大量的“隱含成本”，使得提供的物業(yè)成本產(chǎn)生了誤差，對科學的物業(yè)控制造成了困難。傳統(tǒng)的會計實踐已經(jīng)不能滿足物業(yè)管理價值鏈的改造要求，物業(yè)度量的提供也不夠。因此，目前的物業(yè)管理企業(yè)成本管理需要迫切的創(chuàng)新和改革。

三、物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本核算與控制

（一）物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本核算

物業(yè)管理企業(yè)成本管理系統(tǒng)是一個開放式的系統(tǒng)，這個系統(tǒng)的重心是核算和控制，即物業(yè)管理企業(yè)成本管理系統(tǒng)的核心是成本核算和成本控制。物業(yè)管理成本核算體系的構建有三個原則：第一，在集中核算和扁平化的條件下，建立一個二級的成本核算組織體系，即二級成本核算制，將管理處作為一個獨立核算的會計主體。第二，改變原本的封閉式物業(yè)管理成本系統(tǒng)，使其向開放的動態(tài)物業(yè)管理成本系統(tǒng)發(fā)展。第三，物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)應改進傳統(tǒng)的系統(tǒng)模式，實現(xiàn)全程管理和管理效益的統(tǒng)一。如果不能先明確企業(yè)成本核算的成本對象，那么企業(yè)成本核算的成本計算就失去了其原本的意義。以作業(yè)作為資源與產(chǎn)品之間的連接點或，是作業(yè)成本法中以作業(yè)為中心的核算方法的核心思想。例如，計算物業(yè)管理中衛(wèi)生保潔服務項目的總成本，首先要計量和確認其人工費、動力費、材料費、折舊費和業(yè)務費。其次，確認其成本動因即清潔面積。第三步，根據(jù)工時計算其成本動因分配率。最后計算出衛(wèi)生保潔項目實際消耗的資源價值。

（二）物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本控制

成本管理系統(tǒng)中有一個不可缺少的重要組成部分，那就是成本控制。控制成本能夠使企業(yè)對于成本制定的運作目標更加準確，還可以保證法分析成本運作責任的準確性，企業(yè)的決策者可以因此得到改進企業(yè)工作流程方面的幫助。作業(yè)成本控制有別于傳統(tǒng)的成本控制方法，它還有一個重要的“作業(yè)管理”功能。所謂作業(yè)管理，將成本動因作為作業(yè)控制的基礎，可以有效的降低成本。作業(yè)成本控制的原理綜合了現(xiàn)代管理科學的基本原理，包括目標管理原理、作業(yè)管理原理、信息反饋原理、責任追蹤原理。物業(yè)管理企業(yè)實行作業(yè)成本控制的關鍵是對于成本控制標準的確定。全面分析整個物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的作業(yè)項目是作業(yè)成本控制標準制定的基礎。通過對于作業(yè)的全面分析，可以知道企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需要的作業(yè)及作業(yè)所需要的資源。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的總體目標和全面作業(yè)分析的結果是各項作業(yè)人員配備和物資等資源條件分配的重要依據(jù)。對于各項作業(yè)應完成的作業(yè)量和應耗用的成本數(shù)額進行明確的規(guī)定，根據(jù)作業(yè)動因分解成本，將其轉化為固定部分和變動部分，可以據(jù)此編制出作業(yè)成本預算，作為作業(yè)成本控制的重要參考因素。

物業(yè)管理法范文第5篇

為適應當前新的物業(yè)管理法制環(huán)境，為當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)提供更加規(guī)范的發(fā)展空間，江西省萍鄉(xiāng)市人民政府對《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府19號令，以下簡稱原《辦法》)進行了修訂。修訂后的《萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市政府51號令，以下簡稱新《辦法》)已正式實施。本文就《辦法》修訂背景、主要內(nèi)容和法律依據(jù)加以說明。

修訂背景

《辦法》的修訂是相關法律法規(guī)發(fā)展的需要。隨著2007年3月《中華人民共和國物權法》的頒布，國務院《物業(yè)管理條例》亦隨之進行了修訂。同時，建設部和財政部也相應修訂了《住宅專項維修資金管理辦法》。該辦法的一個根本變化是，將專項維修資金歸集標準進行了調整，即“商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％”。這個規(guī)定體現(xiàn)了法律的公正合理，即同一棟住宅不存在因購房款多少而交納不同的首期專項維修資金。所以萍鄉(xiāng)市再執(zhí)行原標準就不符合現(xiàn)行的《住宅專項維修資金管理辦法》了。

地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)快速的發(fā)展需要相應的規(guī)范文件加以更新。截至2009年，全市城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達43％，覆蓋面積700多萬平方米，物業(yè)管理項目100余個，物業(yè)服務企業(yè)近50家，業(yè)主委員會32個。物業(yè)管理的興起和發(fā)展，為萍鄉(xiāng)市人民的安居樂業(yè)提供了重要的保障。但隨之而來的是，一些新的問題和矛盾為原《辦法》所不能解決，主要表現(xiàn)在：

1、未對業(yè)主委員會成員質量的要求作定性化的規(guī)定，不便于備案。確定業(yè)主委員會成員質量是做好物業(yè)管理工作重要的一環(huán)：業(yè)主委員會是物業(yè)管理企業(yè)服務的接受對象，又是物業(yè)服務合同的直接簽訂者；既是業(yè)主利益的代表人，又是政府有關政策、法規(guī)的宣傳者與執(zhí)行者。

2、未對業(yè)主委員會活動經(jīng)費作出規(guī)定。小區(qū)的業(yè)主委員會進行管理、開展各種活動，必須有一定的工作經(jīng)費才能保障業(yè)主委員會正常運作，才能發(fā)揮業(yè)主委員會的橋梁作用。盡管有些小區(qū)依靠共有用房等公共部位收益能維持業(yè)主委員會工作，但是有些業(yè)主委員會并沒有共有用房等公共部位可供支配，籌措活動經(jīng)費就相當困難，造成該類業(yè)主委員會工作不能正常運轉，形同虛設。

3、未對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的地位和作用予以確認。雖然協(xié)會成立時確立了協(xié)會的地位和作用，這是團體的共同意愿，無政府方向性的政策指導，這樣不僅協(xié)會的職能和作用不能充分發(fā)揮出來，而且還為政府部門增添不少事務。

4、未對前期物業(yè)服務企業(yè)作要式規(guī)定。由于萍鄉(xiāng)市物業(yè)管理起步晚，管理缺乏經(jīng)驗，對前期物業(yè)管理認識不足，加上開發(fā)企業(yè)出于經(jīng)營利益策略，多數(shù)未對前期物業(yè)服務企業(yè)進行招標，從而挫傷了物業(yè)管理行業(yè)市場競爭的積極性。

增加的主要內(nèi)容

根據(jù)上述實際情況，經(jīng)市房管局起草、市法制局論證，新《辦法》增加了如下八個方面的主要內(nèi)容。

之一：增加了第七條第三款“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉工作、指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，配合調解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系”。此內(nèi)容旨在強化業(yè)主委員會產(chǎn)生過程及產(chǎn)生后管理工作的監(jiān)督力度和協(xié)調能力。法律依據(jù)源于國務院《物業(yè)管理條例》第十條：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”。

之二：增加了第八條“物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律，規(guī)范行為，維護市場秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責，促進行業(yè)健康發(fā)展”。如前文述及，這樣規(guī)定有利于確定物業(yè)管理協(xié)會的地位和作用，而減少了政府部門的一些事務。法律源于參照《廣東省物業(yè)管理條例》第六條，內(nèi)容相同。參照原因是廣東的物業(yè)管理興起較早，物業(yè)管理經(jīng)驗也極為豐富和先進，值得萍鄉(xiāng)市借鑒。

之三：增加了第十條第二款“住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，投標人少于3個或者住宅規(guī)模較少的，經(jīng)住宅物業(yè)所在地的市、縣人民政府房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)”。此款內(nèi)容源于國家《物業(yè)管理條例》第二十四條第二款，旨在加強物業(yè)服務企業(yè)的市場競爭。

之四：增加了第二十九條“業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其職務自行終止：(一)因物業(yè)轉讓等原因不再是業(yè)主的；(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的；(三)任職期間被依法追究刑事責任的；(四)本人以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；(五)業(yè)主會議規(guī)則約定的其他情形”。增加此條意在注重業(yè)主委員會成員質量，使業(yè)主委員會成員身份既符合民事法律，又符合刑事法律，同時還注重身體狀況，尊重業(yè)主會議規(guī)則。據(jù)此管理部門便可結合國家《物業(yè)管理條例》第十六條進行業(yè)主大會備案了，法律依據(jù)也是參照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十二條，內(nèi)容表述完全一致。

之五：增加了第三十條第一款“業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定”。本增加內(nèi)容主要是為了保障業(yè)主委員會工作經(jīng)費來源，在未有其他渠道獲取(如共有用房的出租收入、廣告收入等)，可召開業(yè)主大會，討論業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由業(yè)主成員承擔，采取其他獲取方式以保障業(yè)主委員會活動經(jīng)費。其法律依據(jù)是參照《遼寧省物業(yè)管理條例》第十七條，條款采用內(nèi)容相同。

之六：增加了第三十條第二款“業(yè)主委員會成員應當遵守法律法規(guī)和管理公約，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；(二)索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者利害關系業(yè)主提供的利益和報酬；(三)利用職務之便要求物業(yè)服務企業(yè)減免物業(yè)服務費；(四)違反物業(yè)服務合同拒不交納物業(yè)服務費用；(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關的活動，其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為”。此內(nèi)容條款是將業(yè)主委員會成員在工作中違紀違規(guī)定性化，做到業(yè)主委員會成員在任屆中能知道自己哪些可為或不可為，同時又便于業(yè)主、物業(yè)公司等相關主體的監(jiān)督。法律依據(jù)是參照《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條，其采用條款內(nèi)容不變。

之七：調整了原《辦法》第四十條第二款表述，更改為新《辦法》第四十三條第二款“商品房、經(jīng)濟適用住房出售時，售房單位應當與買受人簽訂代收繳專項維修資金的約定，買受人應當按本市、縣住宅建筑安裝工程每平方米造價6％的比例與購買物業(yè)的建筑面積的乘積，向售房單位繳交首期專項維修資金，市、縣房產(chǎn)主管部門應當根據(jù)本轄區(qū)的實際情況，合理確定，公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調整”。繳交專項維修資金公平與否是廣大業(yè)主共同關心的大事，本條款的修改是從既遵守法律又體現(xiàn)公平，符合業(yè)主的意愿，并結合萍鄉(xiāng)實際出發(fā)的。故根據(jù)建設部《住宅專項維修資金管理辦法》第七條之規(guī)定“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％”的要求，結合萍鄉(xiāng)地級市水平的經(jīng)濟發(fā)展等因素，經(jīng)討論研究決定，按6％的標準收取比較合理實際。