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房地產(chǎn)項目投資分析范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)投資抗風險的能力

Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.

Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預測和估計，這種想象成為不確定性。對房地產(chǎn)進行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預測項目的抗風險的能力。

房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中主要的不確定性因素包括租售價格、土地費用、開發(fā)周期、建安工程費、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學的依據(jù)。房地產(chǎn)項目的不確定性分析主要包括臨界點分析和敏感性分析。

敏感性分析及作用

敏感性分析是研究和預測項目的主要變量發(fā)生變化時，導致項目投資效益的主要經(jīng)濟評價指標發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟指標是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等。

敏感性分析的作用和目的主要包括三個方面：

一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現(xiàn)的風險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應變對策，最終使投資風險減少，提高決策的可能性。

二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預測出項目經(jīng)濟效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項目是否可行。

三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇敏感程度小、承受風險能力強、可靠性大的項目或方案。

敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。

房地產(chǎn)投資項目的風險分析

房地產(chǎn)開發(fā)風險具有客觀性、多樣性、補償性和可測性等特征。房地產(chǎn)投資風險的主要類型有以下幾種：

1.自然風險與意外風險，是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災風險、風暴風險、洪水風險、高溫和低溫風險等。

2.財務風險，是指房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還未來到期債務的可能性。

3.經(jīng)營風險，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上得失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等。

4.市場風險，是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。主要包括材料價格上漲、材料供應緊張、銷售價格定位不準以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等。

5.政策風險，是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。

以上風險，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財務風險和經(jīng)營風險，減少投資決策的失誤，保證投資項目能夠獲得既定的收益。

房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理

風險管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項非常重要的業(yè)務管理活動，它具有專業(yè)性強、技術(shù)性強和橫跨多領(lǐng)域、多部門的特點。通過有效的風險管理可以消除風險發(fā)生的隱患，減少風險損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項目的風險管理與一般的風險的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風險識別的程序主要包括以下幾個方面：

一是風險的識別。這是風險管理中最困難的事，指對風險發(fā)生的可能性進行判斷，在這個過程中需要對可能發(fā)生的風險進行科學的歸類，弄清各個因素之間的相互關(guān)系，尋求合適的方法來識別特定的風險。具體可以采用風險分析問詢法、財務報表法、現(xiàn)場視察法等。

二是風險的衡量。這個過程主要是對對上一個環(huán)節(jié)中識別出的風險進行定量描述，測算風險發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風險發(fā)生的可能損失及對項目或整個的企業(yè)的影響。

三是風險管理對策。在上面兩個環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，針對識別和衡量的風險制定出相應的風險管理措施，以便盡最大努力降低風險發(fā)生的概率和可能帶來的損失。

四是風險管理的實施與評估。這是風險管理中的最后一個階段，主要是根據(jù)風險管理的任務制定切實可行的風險管理計劃，通過有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風險管理目標的實現(xiàn)。

風險控制具體到風險的控制方式主要有回避風險、風險損失的減輕、風險轉(zhuǎn)移及保險。風險回避就是避開風險較大的項目，選擇風險較低的項目；風險損失的減輕，指企業(yè)在風險損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應盡量準確預測開發(fā)項目的費用，減少開發(fā)過程中的盲目性，盡量縮短開發(fā)周期，盡早完成開發(fā)項目；風險轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預測存在的風險情況下，將面臨的風險轉(zhuǎn)嫁給別人承擔，對房地產(chǎn)來說可以選擇與其他企業(yè)合作開發(fā)某些項目；保險，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風險轉(zhuǎn)移給保險公司的行為。房地產(chǎn)項目的投資者可以選擇投保各種工程保險、質(zhì)量保證保險、技術(shù)保險和責任保險等，在相應的保險事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應的保險公司獲得資金的補償。

參考文獻

[1] 林文俏.項目投資經(jīng)濟評價與風險分析[M].廣東:中山大學出版社，1995

房地產(chǎn)項目投資分析范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；財務分析；模型構(gòu)建

一、房產(chǎn)投資項目財務分析的目標

在對房產(chǎn)項目進行財務分析時，主要的目標在于對項目盈利能力、償債能力進行評估，其中，盈利能力能夠體現(xiàn)出項目開展為自身帶來的收益，主要分析的內(nèi)容在于項目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預期回報率等等，可通過項目利潤、銷售率、稅金等指標來衡量；償債能力包括兩個方面，一是投資償債力，二是債務清償力。前者是指項目開展時投入的全部資金能力，對于成熟的開發(fā)商來說，在項目投資時應預計能夠?qū)⒈窘鹑~收回；后者是指項目開發(fā)中借款與債務的償還能力，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在項目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會關(guān)注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。

二、房產(chǎn)投資項目財務分析模型的建立

本文以某房產(chǎn)投資項目為例，該項目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規(guī)模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。

（一）項目關(guān)鍵指標

根據(jù)項目規(guī)劃書內(nèi)容，與房產(chǎn)市場實際情況相結(jié)合，該企業(yè)預計在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項目的關(guān)鍵指標為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。

（二）項目預計收入

本項目計劃在33個月內(nèi)開發(fā)完畢，在21個月內(nèi)銷售完畢，當總工程量完成20%后開始預售。在項目范圍內(nèi)，選擇6個具有代表性的項目為樣本，對銷售價格、周期與實際情況進行全面分析，并考慮到區(qū)位、個別因素對項目的影響，對售價進行調(diào)整，最終售價定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個，銷售均價為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業(yè)房的可售面積為1.3萬平方米/個，銷售均價為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個，銷售均價為100000元/個，銷售總收入為14800萬元。

（三）項目預計成本

根據(jù)項目規(guī)劃方案內(nèi)容，本項目預計投入的成本如下：（1）土地使用權(quán)繳納稅費。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)內(nèi)容，房地產(chǎn)土地使用權(quán)應繳納相應的稅金，購地契稅以土地使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為3%，本項目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計算，項目開發(fā)期共計33個月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費用。主要包括節(jié)能評審、可研報告、規(guī)劃設(shè)計費用、水文地質(zhì)、籌建開辦等等。該部分費用包括兩個方面，一是報建費用，二是勘查設(shè)計費用。在本項目中設(shè)計費用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費用，即825.5萬元；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施費用。該項費用是由政府負債征繳，投入到城建工作中的費用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項目配套費的繳納標準為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。

（四）項目預計盈利

在項目實施后，前三季度為開發(fā)建設(shè)期，以開發(fā)成本為主要的現(xiàn)金流量，主要體現(xiàn)在資金流出方面，到了第三個季度成為資金需求的最高點；待到項目開始后的第四個季度，逐漸進入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補當期資金流出以及還款金額，現(xiàn)金流趨勢仍為流出，再持續(xù)兩個季度后，項目銷售為開發(fā)商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現(xiàn)金流逐漸為正數(shù)，預計在項目投資后的1.3年資金投入量將會全部收回。

（五）項目財務評估

在靜態(tài)指標方面，企業(yè)投資該項目的預計指標為：總投資103432萬元，總收入135195萬元，稅后的凈利潤為16052萬元，銷售利潤率為11.9%，上述指標均符合現(xiàn)行規(guī)定，因此該項目具有一定的可行性。在動態(tài)指標方面，按照與項目相關(guān)的現(xiàn)金流量表對項目回收期進行計算，計算結(jié)果為1.3年，內(nèi)部收益率大于30%，能夠與企業(yè)的投資需要相滿足，處于可接受的范圍內(nèi)，因此該項目可行?？紤]到項目開展中勢必會存在一些不可控因素，該企業(yè)參與競拍時需要對不確定因素進行分析，為其在拍賣現(xiàn)場決策提供有力依據(jù)。對于保守型開發(fā)商來看，地價可接受的范圍超過39150萬元，一般開發(fā)商的接受范圍超過45000萬元，樂觀開發(fā)商可接受50850萬元以上。

房地產(chǎn)項目投資分析范文第3篇

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟分析；投資決策；房地產(chǎn)開發(fā)；項目投資

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應該值得加以重視并研究。

一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析

第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應該能夠應付自如。

第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關(guān)的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。

二、房地產(chǎn)項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。

總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務數(shù)據(jù)方面的估算和預測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設(shè)計[j].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟,2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[j].建筑經(jīng)濟,2010(8).

房地產(chǎn)項目投資分析范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 MOOC 翻轉(zhuǎn)課堂 工作過程系統(tǒng)化

1 MOOC與翻轉(zhuǎn)課堂

1.1 MOOC

MOOC是Massive Open Online Courses的英文編寫，意為大型開放式網(wǎng)絡課程。這種在線教育模式實現(xiàn)了大規(guī)模學生同時在線的課程學習。MOOC資源集合了全球最優(yōu)質(zhì)的教學資源，任何在線學生一經(jīng)注冊都能實現(xiàn)自我學習，并且取得相應課程的成績。這種學習的模式依賴于互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展與課程的運作平臺，如EDX、Udacity、Course等，而我國也與2014年5月8日也首次開通了“愛課程”網(wǎng)中國大學MOOC平臺。MOOC將成為未來教育的一部分，是對傳統(tǒng)學校的巨大挑戰(zhàn)與革新。

1.2 翻轉(zhuǎn)課堂

翻轉(zhuǎn)課堂是將傳統(tǒng)的上課方式進行反轉(zhuǎn)的上課模式。傳統(tǒng)的教學是課上老師進行理論知識的講授，課下布置作業(yè)。而翻轉(zhuǎn)課堂是在課下進行理論知識的自學與習題練習，課上則進行學生的答疑及知識點的運用、任務操作等。在翻轉(zhuǎn)課堂上，老師的責任是去理解學生的問題和引導學生去運用知識。

翻轉(zhuǎn)課堂增加了學生間的互動與教師與同學間的交流，使得課堂生動有趣，提高學習的效率。翻轉(zhuǎn)課堂最大的特點是能夠?qū)崿F(xiàn)學生的個性化學習，對學習層次不同的學生真正實現(xiàn)了分層教學，每個學生都可以掌控自己的學習進度。學習進度快的學生可以掌握 更加有深度的知識內(nèi)容，而學習進度慢的學生則可以進行反復的學習并尋求老師和學生的幫助，提高學習效率。

1.3 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂設(shè)計思路

高職院校的學生普遍存在學習興趣不高、知識接受能力較差的現(xiàn)狀。傳統(tǒng)的課堂教學不能滿足所有學習層次的學生對知識的掌握。而這些學生雖然學習興趣不高，但思維活躍，創(chuàng)新性較強，喜歡參與課外活動來展現(xiàn)自己的能力。因此枯燥的課堂無法激發(fā)這些學生的學習動力。

鑒于高職學生的以上特點，基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂旨在克服傳統(tǒng)課堂一刀切的學情，實現(xiàn)可以讓學生自我掌控的課下學習平臺，并激發(fā)學生的學習興趣，引導學生將所學理論運用于實踐。因此，這種模式是借助教學數(shù)字平臺，構(gòu)建區(qū)域型的校內(nèi)教學資源網(wǎng)。在此平臺上，構(gòu)建教學資源庫，包括課程的理論知識、知識點講解視頻、習題庫、案例庫、拓展學習資料等。學生可在此平臺上進行課下隨時隨地的自主學習。而課堂的任務主要為答疑解惑、課程重難點分析及討論、項目任務的實施等。

2 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂在《房地產(chǎn)投資分析》課程中的探索與實踐

2.1 基于工作過程的《房地產(chǎn)投資分析》課程系統(tǒng)化設(shè)計（見圖1）

《房地產(chǎn)投資分析》以房地產(chǎn)投資分析流程（投資環(huán)境及市場分析―產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計―投資估算―銷售收入估算―財務分析―不確定性分析及風險分析）為主線，并基于投資分析的工作流程進行了課程三個學習情境的設(shè)置：房地產(chǎn)項目靜態(tài)投資分析、房地產(chǎn)動態(tài)投資分析、房地產(chǎn)項目綜合投資分析。

情境一以簡單房地產(chǎn)開發(fā)項目（單一物業(yè)類型、一期整體開發(fā)的項目）為載體，在項目的投資分析過程中，側(cè)重于對該項目的投資估算、成本利潤及靜態(tài)指標分析，在此情境中不涉及現(xiàn)金流量表的編制和動態(tài)指標的計算，故稱為“靜態(tài)”投資分析。

情境二以稍復雜房地產(chǎn)開發(fā)項目（兩種物業(yè)類型、兩期開發(fā)項目）為載體，在項目的投資分析過程中，要進行項目進度計劃的安排，側(cè)重于項目的現(xiàn)金流量分析及相關(guān)動態(tài)指標計算，故稱為“動態(tài)”投資分析。

情境三以商住綜合項目為載體，其規(guī)模中等且多期開發(fā)，在此項目的投資分析過程中，將靜態(tài)分析和動態(tài)分析結(jié)合起來進行綜合項目分析，故稱為“綜合”投資分析。

三個學習情境由簡到難，由簡入繁。

2.2 學習情境的實施

學習情境以房地產(chǎn)投資項目為載體，以房地產(chǎn)投資分析流程為主線進行情境任務的分解。在每個情境任務實施時遵循六個步驟（六步法）：資訊―計劃―決策―實施―檢查―評估。

資訊部分包括房地產(chǎn)投資分析課程的理論知識和項目資料兩部分，目的是讓學生通過資訊的研讀，明確任務的目標及任務操作流程，進行任務操作的理論知識準備和項目資料的預告。

計劃及決策是在明確項目的任務目標后進行項目的討論與分析，制定項目任務操作的時間安排，進行任務步驟的分解與數(shù)據(jù)準備。在制定計劃后進行計劃的討論與改進，最后進行計劃的最終決策。

實施與檢查是在計劃制定的基礎(chǔ)上以小組的形式進行任務的操作實施。在實施過程中教師對學生的任務操作實施進度與內(nèi)容進行檢查，指導學生按計劃進行或避免學生偏離正確的操作步驟以及檢查項目任務成果的正確與否。

最后一個步驟為項目的評估，旨在考察學生四方面的能力：專業(yè)能力、方法能力、社會能力和個人能力。評估過程中可采用教師評估、學生評估、組內(nèi)外互評的方式進行任務的綜合評定。

2.3 《房地產(chǎn)投資分析》MOOC平臺資源建設(shè)

《房地產(chǎn)投資分析》課程的MOOC資源實質(zhì)上是與六步法中的資訊部分是相呼應的。因此，該課程的MOOC資源包括兩部分：課程理論知識和項目任務資料。

2.3.1 《房地產(chǎn)投資分析》理論部分資源建設(shè)

項目任務的正確操作依賴于扎實的理論功底。《房地產(chǎn)投資分析》MOOC理論部分包括了課程的理論知識點的講解、知識點視頻的錄制以及習題庫的建設(shè)以及拓展資料的閱讀。在理論部分建設(shè)時，將微課的思想融入其中，即將理論知識點碎片化，視頻單元、習題練習都與此單個知識點相對應，使得理論知識的學習更加條理化與清晰化。學生在進行知識點學習的基礎(chǔ)上進行習題的自測，來檢驗自己的學習效果。

2.3.2 項目資料MOOC平臺資源建設(shè)

由于課程是以項目為載體的，因此除了理論知識的資源準備外，還包括整套項目任務資料，包括學習指導書、項目任務模板、項目案例分析等。學習指導書是對項目任務目標的說明、任務解讀及任務操作步驟的詳細說明。任務的模板及相關(guān)資料則能夠讓學生更好的認識任務及操作任務。

2.3.3 MOOC平臺的運作模式（見圖2）

2.4 翻轉(zhuǎn)課堂模式

課堂的主要任務主要針對學生在MOOC平臺上提出的重點、難點問題進行解答;針對各組討論的任務操作計劃進行檢查、糾錯及更正;對學生項目的任務操作過程進行檢查及問題解決，根據(jù)學生任務操作的好壞進行過程評價，即課堂包括了六步法的后五個步驟：計劃―決策―檢查―實施―評估。

以情境一中的地塊價值測算為例，學生在課下的MOOC平臺進行了市場比較法理論知識的學習及習題檢測，初步掌握了地塊價值測算的基本方法，并通過閱讀地塊價值測算的案例分析和任務模板，對將要操作的任務目標及內(nèi)容有了初步了解?；氐秸n堂，老師首先針對MOOC平臺學生提出的疑問進行解答。而后以小組為單位先進行任務實施計劃的討論，然后通過老師的任務計劃檢查來確定各小組任務實施的方案。在任務實施前，教師針對任務操作的一些關(guān)鍵點組織全班同學進行集中討論，保證各組同學真正了解任務操作的方法。在任務計劃進行決策后，各組進行小組分工開始任務的實施。在任務操作過程中，教師進行小組的個性化指導，對各小組出現(xiàn)的問題進行解答和指導。

3 存在的問題

3.1 自主學習約束力不足

MOOC平臺的搭建提供了豐富的教學資源。但由于高職院校學生學習積極主動性較差，學習興趣不夠濃厚，因此不能夠主動進行MOOC資源的自主學習。在任務操作時，發(fā)現(xiàn)有部分同學對理論部分的學習掌握不夠牢固，導致任務操作時舉步維艱，難以下手。目前翻轉(zhuǎn)課堂的實踐缺乏較有效的約束力。

3.2 課程的過程評價難度較大

MOOC平臺的學習效果能夠進行系統(tǒng)自我數(shù)據(jù)統(tǒng)計進行評估。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)的真實性不得而知或存在片面性。比如有的學生在網(wǎng)上進行習題自測時采取作弊手段而導致過關(guān)率的虛高。課堂上的過程評價雖然有一定的執(zhí)行力，但由于學生人數(shù)較多，也不可能做到完全的科學的評價。而在任務操作過程中還存在搭便車的現(xiàn)象，小組內(nèi)有時只依靠一個同學去真正地實施任務，反而導致學習效果不如傳統(tǒng)教學。

3.3 課業(yè)負擔較重，學習壓力較大

基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂采用的是學習雙軌制。雖然能夠?qū)崿F(xiàn)不同層次學生對知識的把握，但繁重的課下學習和課上任務操作導致部分學生產(chǎn)生抱怨心態(tài)。過多的時間投入到任務的自我學習中，而且任務的操作也以理論學習為基礎(chǔ)，一旦沒有掌握基礎(chǔ)理論的學習，可能會導致任務操作的脫節(jié)。久而久之，產(chǎn)生厭學情緒甚至抵抗情緒，嚴重影響學習效果。

4 解決建議

4.1 進行學分機制改革

基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂應采用雙軌制考核機制，課下的MOOC平臺自學和課上的任務實施成績分別應該獲取相應的學分。此種做法能夠很好的促進學生的學習主動性和積極性，對學生來說是一種很好的學習約束機制。此外，還應該進行課程課下和課上課時的合理分配，保證學生有足夠的時間進行自主學習，從而提高任務操作的效率。

4.2 引入競爭淘汰機制，促進學習動力

在任務操作時，以小組為單元進行成績的考評。同時，還要引入組內(nèi)和組外互評機制。在組內(nèi)互評時，每個組員都可進行匿名投票。對于平時表現(xiàn)較差、學習不夠積極、得分較低的同學采取淘汰制，以此激發(fā)學生學習的動力和危機感。另外，還要進行組外互評，加強組與組之間的互相監(jiān)督，促進組內(nèi)競爭，給課堂注入活力。

4.3 加強課堂管理，促進小組協(xié)作

課堂的管理采用教師管理和同學協(xié)助管理的模式進行。教師對小組實施整體管制，布置任務或命令時與組長進行直接的對接，而小組內(nèi)的管理則由組長直接負責。組長根據(jù)教師的指示進行命令的傳達與任務的布置，還負責任務的分工與問題的匯總及問題的反映，小組成員則服從于組長的管理。在進行考評時，組長對各個組員的打分占據(jù)較大的權(quán)重。這種管理模式一方面可以減輕教師的負擔，另一方面也能夠鍛煉學生的管理能力，從而提高課程管理的整體效率。

4.4 創(chuàng)新課堂組織模式，增進學習興趣

房地產(chǎn)項目投資分析范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；工程造價管理；重要性分析

前幾年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的時期，開發(fā)項目不斷增多，規(guī)模不斷擴大，房價也持續(xù)走高，房地產(chǎn)企業(yè)也都存在著較大的盈利空間。隨著近幾年來市場形勢的不斷變化，房地產(chǎn)行業(yè)也普遍面臨著市場疲軟、庫存高企、融資困難、資金緊張等問題。由于國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的陸續(xù)實施，房價逐漸理性回歸，趨于平穩(wěn)。在此背景下，房地產(chǎn)市場的競爭越發(fā)激烈，投資風險不斷增大，房地產(chǎn)行業(yè)也結(jié)束了“高利”時代，企業(yè)普遍開始精打細算，加強了對房地產(chǎn)項目工程造價的管理，開始在成本控制上下功夫。加強工程造價管理對于房地產(chǎn)企業(yè)降低項目開發(fā)成本、提高企業(yè)市場競爭力具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)工程造價構(gòu)成及特點分析

工程造價的計費對象包括人工費、材料費、設(shè)備和機具使用費、措施費、企業(yè)管理費、規(guī)費、稅費以及利潤等等，它貫穿于整個項目開發(fā)的全過程。按照項目開發(fā)的不同階段，工程造價的形式主要有以下：投資估算，是指在項目投資決策階段，建設(shè)單位對項目未來可能產(chǎn)生的全部費用進行的預測和估算；設(shè)計概算，是指在項目設(shè)計階段，在投資估算控制下，由設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計圖紙、設(shè)備材料價格等資料，編制確定的費用概算經(jīng)濟文件；修正概算，在技術(shù)設(shè)計階段，有時會對項目規(guī)模、結(jié)構(gòu)設(shè)備類型等進行修改和調(diào)整，初步設(shè)計概算也隨之調(diào)整，此為修正概算；施工圖預算是指施工圖設(shè)計完成后形成的確定項目建設(shè)費用的經(jīng)濟文件；工程結(jié)算是在合同約定的工程完工后，承包方向施工單位清算工程價款的文件；竣工決算，是在項目完工后，由建設(shè)單位編制的確定最終實際工程造價的文件，它是竣工驗收報告的重要組成部分，是辦理交付使用、核定項目資產(chǎn)價值的重要參考。

二、房地產(chǎn)工程造價的特點

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)代房地產(chǎn)工程造價具備了許多新的特點。1.大額性。隨著房地產(chǎn)項目規(guī)模不斷擴大，建設(shè)水平不斷提高，加之相關(guān)配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)不斷完善，以及人工、材料等費用的不斷增長，使得現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的工程造價不斷提高，很多房地產(chǎn)項目造價動輒上億。2.動態(tài)性。房地產(chǎn)項目開發(fā)從決策設(shè)計到交付使用需要經(jīng)歷較長的時間，經(jīng)過多個環(huán)節(jié)。在項目建設(shè)期內(nèi)，會不可避免地存在很多不可控制的影響因素，如設(shè)計變更、材料價格變動、貸款利率調(diào)整等都會對工程造價產(chǎn)生不確定的影響。因此，必須竣工決算后，才能確定房地產(chǎn)項目最終的、實際的工程造價。3.兼容性。房地產(chǎn)工程造價不僅資金成本較大，而且造價構(gòu)成上還具有廣泛性和復雜性。它的廣泛性主要體現(xiàn)在涉及項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)；工程造價的復雜性主要體現(xiàn)在它名目繁多，構(gòu)成多樣，不僅包含直接費，如人工、材料、設(shè)備使用等費用，還包括各種間接費以及利潤、稅金等等，其構(gòu)成內(nèi)容復雜瑣碎，不確定影響因素多，核算工作量大，管理控制難度大。

三、房地產(chǎn)工程造價管理的重要性

房地產(chǎn)工程造價管理包含兩個部分，一是工程建設(shè)投資費用管理，二是工程價格管理。良好的工程造價管理是實現(xiàn)投資預期目標，確保成本最小化、資源配置使用最優(yōu)化、經(jīng)濟效益最大化的必要途徑。房地產(chǎn)工程造價管理的重要作用主要體現(xiàn)在以下兩方面：1.為項目決策提供科學依據(jù)。房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要目的就是為了獲得經(jīng)濟利益。因此，為確保獲得預期經(jīng)濟收益，在投資決策前，必須要對投資項目進行可行性調(diào)查和研究，對項目進行投資成本估算，充分論證項目在經(jīng)濟投資方面的合理性，以確定投資行為。在投資分析中，需要對工程造價進行初步估算，使開發(fā)商明確自身財力是否足夠，投資風險和投資回報是否達到心理預期，是否達到盈利目標以及是否符合企業(yè)經(jīng)營思路，從而為開發(fā)商投資決策提供科學、客觀、準確的數(shù)據(jù)依據(jù)，繼而使企業(yè)明確投資行為，確定企業(yè)是否應該進行投資以及如何投資。2.為開發(fā)商籌措資金提供依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其在投資方式上也已呈現(xiàn)出多樣化格局，投資方式主要有政府行政投資、銀行貸款、集資、參股等等。在項目投資中，各種形式的投資所占比例與工程投資總額密切相關(guān)，如果投資總額不準確，則必然會影響到項目資金的籌措以及開發(fā)期間的還貸。工程造價基本確定了項目開發(fā)的資金需求量，為項目資金籌措提供了準確、可靠的依據(jù)，繼而使開發(fā)商優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)比例，確定給予投資者的貸款數(shù)額，確保項目順利進行。

四、結(jié)語

在目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢下，工程造價管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的重要性也越發(fā)突出，各方也在積極探索，不斷研究總結(jié)提高房地產(chǎn)工程造價管理水平的相關(guān)措施和方法，以使工程造價管理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中發(fā)揮更廣泛的作用。

參考文獻：

[1]趙長安，劉凡.工程造價的科學管理與控制[J].陜西建筑，2008（08）.