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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例范文第1篇

第一條  為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)法》）及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本條例。

第二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)用地，必須嚴(yán)格依照國(guó)家土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第三條  在我省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、中介服務(wù)，實(shí)施房地產(chǎn)管理，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵守《城市房地產(chǎn)法》和本條例。

第四條  房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，依法納稅。

房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及國(guó)有資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)國(guó)有資產(chǎn)管理的規(guī)定辦理。

第六條  國(guó)有土地使用權(quán)的出讓由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)，土地行政管理部門(mén)具體實(shí)施。

依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理，土地、工商、物價(jià)等有關(guān)行政管理部門(mén)依照各自的職責(zé)，密切配合實(shí)施。

第二章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

第七條  縣級(jí)以上人民政府計(jì)劃、建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，定期信息，促進(jìn)其健康發(fā)展。

第八條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。

第九條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備《城市房地產(chǎn)法》第二十九條規(guī)定的條件。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按下列程序進(jìn)行：

（一）向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)企業(yè)名稱(chēng)；

（二）向所在地建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)初審和復(fù)審；

（三）向省建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)審批，領(lǐng)取相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（四）到工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（五）辦理納稅登記；

（六）到所在地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)備案。

第十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，即可從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。各地不得再要求辦理其他市場(chǎng)準(zhǔn)入的證照。

第十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。對(duì)不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)或不參加資質(zhì)核定的企業(yè)，由所在地建設(shè)行政主管部門(mén)提出審查意見(jiàn)，報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)審定后給予降級(jí)或吊銷(xiāo)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)辦理變更或吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第十三條  省外企業(yè)到我省進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，須向省建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)審查，并在一個(gè)月內(nèi)到項(xiàng)目所在地的建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

第十四條  外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。

第十六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和《貴州省建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例》、《貴州省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及房屋拆遷安置的，必須依法辦理有關(guān)手續(xù)。

項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。

第三章  房地產(chǎn)交易

第一節(jié)  一般規(guī)定

第十七條  房地產(chǎn)交易是指房屋和基礎(chǔ)設(shè)施連同其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為。

第十八條  縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理。

第十九條  房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)交易當(dāng)事人進(jìn)行交易活動(dòng)的場(chǎng)所。

設(shè)立房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，需經(jīng)當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，到工商行政管理部門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)登記，并報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

第二十條  房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)、信用的原則。

第二十一條  房地產(chǎn)交易人必須持有效證件，辦理登記、驗(yàn)證、評(píng)估等有關(guān)手續(xù)，并簽定書(shū)面合同，按規(guī)定繳納稅、費(fèi)。

房地產(chǎn)交易涉及國(guó)有資產(chǎn)的，應(yīng)先取得國(guó)有資產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。

房地產(chǎn)交易應(yīng)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行。

第二十二條  國(guó)有房地產(chǎn)交易時(shí)必須進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

其它房地產(chǎn)交易，建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)要求評(píng)估或交易當(dāng)事人委托評(píng)估的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)由依本條例規(guī)定成立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第二十三條  房地產(chǎn)交易實(shí)行成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)成交價(jià)格是繳納稅費(fèi)的依據(jù)，房地產(chǎn)交易當(dāng)事人對(duì)交易價(jià)格不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，當(dāng)?shù)厥校h）人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市（縣）人民政府可以采取必要的調(diào)控措施。

第二節(jié)  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第二十四條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其它合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱(chēng)其它合法方式指下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十五條  已出租的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，同等條件下承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)；若受讓方為非承租人，原租賃期繼續(xù)有效，但承租人應(yīng)與新的房屋所有權(quán)人重新簽定合同。

第二十六條  以土地出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后改變?cè)?guī)定土地用途和規(guī)劃建設(shè)要求的，按《城市房地產(chǎn)法》第四十三條規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條  商品房預(yù)售及其再轉(zhuǎn)讓按《城市房地產(chǎn)法》第四十四條、第四十五條規(guī)定執(zhí)行。

第三節(jié)  房地產(chǎn)抵押

第二十八條  房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)的所得價(jià)款優(yōu)先受償。

第二十九條  房地產(chǎn)抵押人憑有效證件，到建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，并到土地行政管理部門(mén)備案后，抵押合同生效。

第三十條  抵押人對(duì)已出租的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第三十一條  房地產(chǎn)抵押合同終止后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)到原抵押登記部門(mén)辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)。

第三十二條  抵押人不履行債務(wù)時(shí)，處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，按下列順序進(jìn)行清償：

（一）支付處分該抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

（二）支付房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)；

（三）按抵押合同和抵押順序償還債務(wù)；

（四）剩余部分退還給抵押人。

第三十三條  房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

第三十四條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，所得價(jià)款應(yīng)在先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第四節(jié)  房屋租賃

第三十五條  房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十六條  住宅用房的租賃，按《城市房地產(chǎn)法》第五十四條規(guī)定執(zhí)行。

房屋出租人應(yīng)按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。

屬于土地使用權(quán)出租的，按國(guó)家有關(guān)土地管理的規(guī)定辦理。

第三十七條  房屋所有權(quán)人以營(yíng)利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

土地收益的上繳辦法按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。

第三十八條  租賃期滿(mǎn)，繼續(xù)出租的房屋，應(yīng)重新辦理租賃手續(xù)；在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

第三十九條  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）屬于危險(xiǎn)房屋的；

（七）設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第四章  中介服務(wù)管理

第四十條  房地產(chǎn)中介服務(wù)，指在房地產(chǎn)交易中，以營(yíng)利為目的為當(dāng)事人提供咨詢(xún)、價(jià)格評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等有償服務(wù)的行為。

第四十一條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備《城市房地產(chǎn)法》第五十七條規(guī)定的條件。

第四十二條  設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)初審，報(bào)省建設(shè)行政主管部門(mén)審定，發(fā)給資質(zhì)證書(shū)后，到工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)營(yíng)業(yè)登記。

設(shè)立土地中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的，由土地管理部門(mén)按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十三條  從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的專(zhuān)業(yè)人員，應(yīng)經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同土地行政管理部門(mén)組織專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，考核合格發(fā)給資格證書(shū)后，方可開(kāi)展房地產(chǎn)中介服務(wù)。

第四十四條  省外入黔從事房地產(chǎn)中介活動(dòng)的單位或個(gè)人，須到省建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)和資格審查，并到經(jīng)營(yíng)地建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)登記備案。

第四十五條  進(jìn)行房地產(chǎn)中介服務(wù)可以收取經(jīng)營(yíng)費(fèi)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由省物價(jià)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)核定。

第五章  房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第四十六條  本省實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第四十七條  城市房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作，由所在地市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。

城市土地使用權(quán)的登記發(fā)證，按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第一款的規(guī)定辦理。

其他任何單位無(wú)權(quán)發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證件和土地使用權(quán)證件。

第四十八條  在依法取得的國(guó)有土地上建成的房屋，應(yīng)憑土地使用權(quán)證書(shū)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等文件，向市（縣）人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)申請(qǐng)登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更，應(yīng)按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第三款的規(guī)定辦理變更登記。

未按規(guī)定繳納稅、費(fèi)的，不予辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)。

第四十九條  房改中出售的公有住房，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府房改部門(mén)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)屬性和比例后，由出售單位持有關(guān)證明文件到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)。

第五十條  因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

第六章  物業(yè)管理

第五十一條  物業(yè)管理，指以經(jīng)營(yíng)方式對(duì)各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施，以及成片住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、環(huán)境容貌、安全保衛(wèi)等進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理的行為。

城市人民政府應(yīng)倡導(dǎo)和推進(jìn)物業(yè)管理。

第五十二條  設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，參照本條例第十、十一條的規(guī)定辦理。

第五十三條  物業(yè)管理企業(yè)必須與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（使用人）或其人簽訂書(shū)面合同，依照合同約定實(shí)施物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)可以有償提供與物業(yè)管理相關(guān)的配套服務(wù)。

第五十四條  物業(yè)管理的收費(fèi)，屬事業(yè)性的按《貴州省行政事業(yè)性收費(fèi)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行；屬服務(wù)性的由雙方商定。

第七章  法律責(zé)任

第五十五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，未按土地管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)依法處罰。

第五十六條  違反本條例第十一條規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)責(zé)令其停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，沒(méi)收違法所得，并可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第五十七條  違反本條例第二十七條規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第五十八條  違反本條例第四十二條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)進(jìn)行房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)或土地行政管理部門(mén)責(zé)令其停止中介活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處五百元以上五千元以下罰款。

第五十九條  違反本條例第四十八條和第五十條規(guī)定，未辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記或變更登記的，由登記機(jī)關(guān)責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，并可對(duì)直接責(zé)任者處以一百元以上一千元以下罰款。

第六十條  物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并可視情節(jié)處一百元以上五千元以下罰款：

（一）不履行合同，房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)、質(zhì)量無(wú)保證的；

（二）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

（三）不履行物業(yè)管理合同及有關(guān)規(guī)定義務(wù)的。

對(duì)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)部門(mén)依法處理。

第六十一條  阻礙房地產(chǎn)行政管理人員依法執(zhí)行公務(wù)，違反《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》的，由公安機(jī)關(guān)予以行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十二條  各級(jí)人民政府及有關(guān)行政管理部門(mén)工作人員濫用職權(quán)、營(yíng)私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十三條  實(shí)施處罰時(shí)應(yīng)出具處罰決定書(shū)；罰款應(yīng)使用按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一印制或監(jiān)制的罰沒(méi)收據(jù)。

罰沒(méi)收入應(yīng)全額上繳同級(jí)財(cái)政。

第六十四條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議或向人民法院起訴。逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第八章  附  則

第六十五條  在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本條例執(zhí)行。

第六十六條  省人民政府可依據(jù)本條例制定具體辦法。

第六十七條  本條例自1996年10月1日起施行。

附：國(guó)家法律有關(guān)條文：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》：

第二十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；

（三）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（四）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取執(zhí)照后的一月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)備案。

第四十三條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條  商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條  商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第五十四條  住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其它租賃條款。

第五十七條  房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；

（二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

（三）有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

（四）有足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可開(kāi)業(yè)。

第六十條  以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。

在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例范文第2篇

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)竣工的居住小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。

本辦法所稱(chēng)居住小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱(chēng)綜合驗(yàn)收），是指經(jīng)貴陽(yáng)市人民政府批準(zhǔn)興建的居住小區(qū)和其他住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，由建設(shè)行政主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件的有關(guān)要求和規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

第三條  市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)主管本市行政區(qū)域內(nèi)的居住小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收工作。

縣（市）人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的居住小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收工作。

城市規(guī)劃、國(guó)土、房管、城管、園林、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、人防、消防等部門(mén)和所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)協(xié)同做好居住小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收工作。

第四條  居住小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在15日內(nèi)向建設(shè)行政主管部門(mén)依法登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》。

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》包括以下內(nèi)容：

（一）項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）規(guī)劃控制指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置要求；

（六）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式；

（七）售后服務(wù)及物業(yè)管理等。

第五條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位到有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)建手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填寫(xiě)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》，并在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)工前15日內(nèi)將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》送建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

第六條  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)配套建設(shè)，并將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的主要事項(xiàng)和政府有關(guān)部門(mén)對(duì)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的審查、批準(zhǔn)和處理意見(jiàn)記錄在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》中。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)每半年或按項(xiàng)目實(shí)施階段將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》送建設(shè)行政主管部門(mén)驗(yàn)核。

第七條  開(kāi)發(fā)建設(shè)中合法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的受讓人，應(yīng)當(dāng)在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后15日內(nèi)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及批準(zhǔn)手續(xù)到建設(shè)行政主管部門(mén)備案，辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人變更手續(xù)，并按上述規(guī)定辦理項(xiàng)目登記。

第八條  居住小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，必須按建設(shè)程序組織實(shí)施，符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

第九條  綜合驗(yàn)收必須符合以下要求：

（一）建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的規(guī)劃和有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿(mǎn)足使用要求；

（二）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全；

（三）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑渣土、剩余構(gòu)件拆除清運(yùn)完畢，場(chǎng)清地平，符合環(huán)境要求；

（四）被拆遷人已依法安置完畢。

第十條  申請(qǐng)綜合驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）建設(shè)規(guī)劃許可證及其他專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件（圖紙）及證明材料等；

（二）工程承發(fā)包合同；

（三）工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核定的各單項(xiàng)工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定文件；

（四）竣工資料（圖紙）和技術(shù)檔案資料；

（五）建設(shè)行政主管部門(mén)規(guī)定的其他文件資料。

第十一條  綜合驗(yàn)收按下列程序進(jìn)行：

（一）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位完成《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》規(guī)定的內(nèi)容，經(jīng)相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收會(huì)簽后向建設(shè)行政主管部門(mén)提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告并附本辦法第十條規(guī)定的文件資料；

（二）建設(shè)行政主管部門(mén)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和有關(guān)資料之日起30日內(nèi)，組成由建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、房管、人防、消防、城管、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、園林、通訊等部門(mén)及物業(yè)管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；

（三）綜合驗(yàn)收小組在審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽(tīng)取開(kāi)發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)，深入現(xiàn)場(chǎng)，按下列要求對(duì)竣工的項(xiàng)目進(jìn)行全面鑒定和評(píng)價(jià)，提出驗(yàn)收意見(jiàn)：

1、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

2、拆遷安置方案的落實(shí)情況；

3、配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

4、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

5、物業(yè)管理的落實(shí)情況；

6、其他。

（四）對(duì)綜合驗(yàn)收合格的居住小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目頒發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》。

第十二條  分期和按組團(tuán)建設(shè)的小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以實(shí)行分期和按組團(tuán)驗(yàn)收。

分期和按組團(tuán)驗(yàn)收的項(xiàng)目，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施必須滿(mǎn)足使用功能的要求，方可投入使用。

第十三條  未經(jīng)綜合驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收不合格的居住小區(qū)和住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得交付使用，房地產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，建設(shè)部門(mén)不予辦理新開(kāi)項(xiàng)目的有關(guān)手續(xù)。

第十四條  有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，予以警告，并可處以1萬(wàn)元以下罰款：

（一）違反本辦法第四條第一款規(guī)定，逾期未登記的；

（二）不按規(guī)定送《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》備案的；

（三）不按規(guī)定送驗(yàn)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》的。

第十五條  違反本辦法第七條的規(guī)定，逾期不辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人變更手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處1萬(wàn)元以下的罰款。

第十六條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五章第三十六條處罰。

第十七條  違反本辦法規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五章第三十七條處罰。

第十八條  綜合驗(yàn)收工作人員玩忽職守，濫用職權(quán)，索賄受賄，徇私枉法的，由其所在單位或上級(jí)主管部門(mén)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第十九條  當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，或者向人民法院起訴；逾期不申請(qǐng)復(fù)議，不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例范文第3篇

1、客戶(hù)簽訂商品房購(gòu)房合同后，開(kāi)發(fā)商會(huì)將購(gòu)房合同集中遞交到房管局進(jìn)行備案，此過(guò)程一般需要三十天時(shí)間。如客戶(hù)為按揭購(gòu)房，待購(gòu)房合同在房管局備案完后，還需再將客戶(hù)的所有貸款資料遞交給按揭銀行進(jìn)行審核，辦理抵押貸款手續(xù)，此過(guò)程的辦理時(shí)間一般也需要三十天左右（視不同銀行工作情況而定）。待以上手續(xù)全部完成后，簽約中心會(huì)通知客戶(hù)領(lǐng)取購(gòu)房合同。

2、國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。

3、購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成的協(xié)議。

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例范文第4篇

1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。

根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話(huà)精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類(lèi)房產(chǎn)是否適用司法解釋?zhuān)瑢?shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋?zhuān)腥酥鲝垖?duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋?zhuān)渲邪ǚ戏ǘl件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者，只要是向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。

筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售來(lái)確定。基于上述認(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)不適用解釋?zhuān)还苁欠窆_(kāi)向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋?zhuān)唤忉尩倪m用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)同意設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類(lèi)企業(yè)的法定條件，法院不作審查。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)。

這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。

關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類(lèi)是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

上述對(duì)合同的分類(lèi)，看似直觀(guān)而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對(duì)所有商品房買(mǎi)賣(mài)合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類(lèi)。其分類(lèi)好象是按工程建設(shè)的過(guò)程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過(guò)程分類(lèi)的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買(mǎi)賣(mài)合同歸于哪一類(lèi)？同時(shí)，即使按上述方法分類(lèi)，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？

對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷(xiāo)售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房?；诖?，筆者主張將上述房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀(guān)念，和合法與不合法的合同只要種類(lèi)相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。

此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識(shí)，我國(guó)法律對(duì)何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語(yǔ)詞典的解釋?zhuān)⒐楣こ掏炅?。但?duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說(shuō)明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，要解決的問(wèn)題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。

最后，區(qū)分合同種類(lèi)時(shí)還遇到一個(gè)程序問(wèn)題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開(kāi)發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開(kāi)發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動(dòng)調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。

3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ó?dāng)然包括商品房買(mǎi)賣(mài)）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開(kāi)發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買(mǎi)賣(mài)即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆](méi)有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》只是部門(mén)規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買(mǎi)賣(mài)合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

4、開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。

《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣(mài)人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣(mài)人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開(kāi)發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識(shí)亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過(guò)錯(cuò)責(zé)任理解的原因。

5、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴(lài)于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀(guān)亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀(guān)程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀(guān)點(diǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例范文第5篇

第二條本縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)項(xiàng)目工程，包括居住區(qū)、居住小區(qū)、組團(tuán)、商業(yè)住宅區(qū)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目及其公共服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付使用管理，適用本辦法。

第三條縣建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)項(xiàng)目交付使用的統(tǒng)一管理工作。

縣規(guī)劃、國(guó)土資源、房管、市政、園林、人防、公安、消防、質(zhì)監(jiān)、電信、廣電、供電、自來(lái)水及其他相關(guān)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)共同做好城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)項(xiàng)目交付使用的管理工作。

第四條新建居住區(qū)、居住小區(qū)、組團(tuán)、商業(yè)住宅區(qū)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)等有關(guān)規(guī)范要求，配套建設(shè)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、郵政電訊、社區(qū)服務(wù)、市政公用等設(shè)施。

第五條堪察設(shè)計(jì)單位、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)行政管理部門(mén)批準(zhǔn)的條件設(shè)計(jì)和實(shí)施。

第六條縣建設(shè)行政主管部門(mén)和其他相關(guān)行政管理部門(mén)在施工圖審查和辦理各項(xiàng)審批手續(xù)時(shí)，不得超越規(guī)定指標(biāo)和條件辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

第七條行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)，加強(qiáng)建設(shè)工程實(shí)施過(guò)程的監(jiān)督與管理，及時(shí)糾正和查處違法行為。

第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)項(xiàng)目具備下列條件，并經(jīng)縣建設(shè)行政主管部組織的綜合核驗(yàn)后，方可交付使用；

(一)房屋建筑工程竣工已經(jīng)辦理竣工備案；

(二)生活用水納入城市供水管網(wǎng)；

(三)雨、污水排放納入城市雨、污水排放系統(tǒng)；

(四)生活用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)；

(五)住宅與交通干道之間有符合標(biāo)準(zhǔn)的道路連接；

(六)在具備燃?xì)夤獾臈l件下，燃?xì)夤芫€(xiàn)已施工完畢，具備開(kāi)通條件；

(七)規(guī)劃要求建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施和配套設(shè)施已建成并具備交付使用條件；

(八)消防設(shè)施符合標(biāo)準(zhǔn)；

(九)園林綠化符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

(十)物業(yè)管理已經(jīng)落實(shí)；

(十一)執(zhí)行現(xiàn)行拆遷安置補(bǔ)償政策全部到位；

(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件；

第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知縣建設(shè)行政主管部門(mén)組織驗(yàn)收。相關(guān)管理部門(mén)和單位必須按照建設(shè)行政主管部門(mén)通知的時(shí)間、地點(diǎn)，依照各自的職責(zé)組織驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)給驗(yàn)收合格證明。不合格的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知其理由。

驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)自建設(shè)行政主管部門(mén)收到驗(yàn)收告知書(shū)之日起十五日內(nèi)完成。

第十條建設(shè)單位持下列相關(guān)文件，向縣建設(shè)行政主管部門(mén)提出建設(shè)項(xiàng)目交付使用申請(qǐng)：

(一)建設(shè)行政主管部門(mén)出具的竣工驗(yàn)收備案表、拆遷安置方案落實(shí)的合格證明及供水、排水、道路準(zhǔn)予交付使用的證明；

(二)規(guī)劃管理部門(mén)出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件全部落實(shí)的驗(yàn)收合格證明；

(三)園林部門(mén)出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明；

(四)房管部門(mén)出具的物業(yè)管理已落實(shí)的合格證明；

(五)供電單位出具的生活用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)的證明；

(六)轄區(qū)社區(qū)出具的依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明；

(七)公安消防部門(mén)出具的符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的證明；

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他驗(yàn)收合格證明。

前款規(guī)定的驗(yàn)收合格證明，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)管理部門(mén)或者單位的驗(yàn)收工作人員和部門(mén)負(fù)責(zé)人簽名或者蓋章，并加蓋單位公章。

第十一條縣建設(shè)行政主管部門(mén)在收到建設(shè)單位提交的建設(shè)項(xiàng)目交付使用申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)核對(duì)其驗(yàn)收合格的證明材料。證明材料齊全的應(yīng)于7日內(nèi)組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和業(yè)主代表共同到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行綜合核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)符合交付使用條件的，發(fā)給《*縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目同意交付使用通知書(shū)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《交付使用通知書(shū)》；經(jīng)核驗(yàn)不符合交付使用條件的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知需要整改的事項(xiàng)。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目取得《交付使用通知書(shū)》后，方可交付使用。

國(guó)土資源和房產(chǎn)管理部門(mén)必須憑建設(shè)單位提交的《交付使用通知書(shū)》，依法辦理土地和房產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)。

第十三條分期實(shí)施建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，可以分期辦理驗(yàn)收手續(xù)，辦理程序依照本辦法第九、十條的規(guī)定執(zhí)行。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未取得《交付使用通知書(shū)》的房屋交付使用的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的情形，依照國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和其他法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。

第十五條行政管理部門(mén)為不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目出具合格證明的、以及對(duì)符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目不出具或者拖延出具合格證明的，依法追究該管理部門(mén)負(fù)責(zé)人和工作人員的法律責(zé)任。

第十六條行政管理部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，不得將與其驗(yàn)收項(xiàng)目之外的事項(xiàng)作為驗(yàn)收條件；除法律、法規(guī)規(guī)定的外，不得收取任何費(fèi)用。