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房地產(chǎn)設(shè)計范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；標桿管理；設(shè)計；發(fā)展戰(zhàn)略

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

標桿設(shè)計管理內(nèi)容與應(yīng)用

1.房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用標桿設(shè)計管理方法過程可以大致分為四個階段，即規(guī)劃階段、數(shù)據(jù)收集及分析階段、實踐階段、提升階段。目前，在房地產(chǎn)市場項目中被廣泛地使用。我們這里說的房地產(chǎn)設(shè)計，是一種房地產(chǎn)開發(fā)者與房地產(chǎn)設(shè)計者的思想交流的結(jié)晶，是具有極高準確度與精確度的。

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)世界潮流，真正的將自己融入到全球經(jīng)濟一體化的大潮中去，已經(jīng)有相當多的企業(yè)運用了標桿管理，經(jīng)濟效益的提高也是非常顯著的。以我國為例，根據(jù)已經(jīng)公布的資料顯示，我國的“十大標桿房企”在2013年上半年的銷售將近四千億，業(yè)績普遍增長了三成。如果下半年樓市繼續(xù)維持上半年情形，2013年全年，千億房企將再次擴容。依據(jù)，這樣的一個大的背景下，我們可以清晰的看到標桿設(shè)計管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的實踐，明確的了解，這樣的管理模式是健康的、有意義的。

2.房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理的實際應(yīng)用

房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理是一種新型的管理模式，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在方案設(shè)計過程中及時、科學地決策，保證設(shè)計進程的順利推進。根據(jù)房企中的實際情況，在實際的操作中，房地產(chǎn)項目的標桿設(shè)計主要包括成立房地產(chǎn)標桿管理小組和確定標桿管理內(nèi)容，選擇房地產(chǎn)標桿管理的“基準企業(yè)”，并收集與其有關(guān)的材料內(nèi)容，之后再建立房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評價指標體系，標桿管理的前提是了解企業(yè)本身狀況?？偟膩碇v，必須選擇對利益影響重大的部分進行標桿管理，在房地產(chǎn)企業(yè)中，房屋整體的質(zhì)量是影響企業(yè)品質(zhì)與企業(yè)形象的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中必須要根據(jù)企業(yè)的實際情況選擇標桿管理的內(nèi)容，這就涉及到選擇一個房地產(chǎn)企業(yè)標桿管理的“基準”目標。對于選擇房地產(chǎn)企業(yè)標桿管理的“基準”目標，在完善確立指標體系內(nèi)容的時候，應(yīng)該突出房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的重中之重，盡量精辟，使工作量盡量減少。另外，標桿的意義不僅僅在于一個城市中人民的居住水平，也體現(xiàn)著一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理的流程

1.怎樣選取房地產(chǎn)標桿

對于房地產(chǎn)這一特殊項目來說，選取標桿并不是根據(jù)其自身的價值鏈的所有為標桿進行設(shè)計學習，而是要結(jié)合自身的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在某一個競爭優(yōu)勢上，通過自身的資源實施標桿管理，達到最后理想的效果。

房地產(chǎn)選取好標桿后，還需要進行相關(guān)的設(shè)計。設(shè)計的好與壞，不僅僅影響著消費者對其的購買力，還代表著房地產(chǎn)企業(yè)整體的品質(zhì)優(yōu)劣，因此，制定良好的房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理是非常重要的。房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理的目的是為了在滿足消費者需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計出來符合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的項目，能夠在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中通過設(shè)計標桿管理，達到一種“鶴立雞群”的效果。

2.房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理組織的建立

建立房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理，第一是管理架構(gòu)的建立。我們從以下架構(gòu)組織圖分析不同的架構(gòu)設(shè)置的利弊，以求能得到合適的架構(gòu)制度建設(shè)。

房地產(chǎn)項目公司設(shè)計管理部門架構(gòu)一

房地產(chǎn)項目公司設(shè)計管理部門架構(gòu)二

作為一般中小型房地產(chǎn)項目公司而言，同一時間管理的項目數(shù)量不多，“架構(gòu)一”是常用而直觀的設(shè)計管理部門設(shè)計，有利于專業(yè)對口管理，弊端是設(shè)計管理部門的人員容易進行只管設(shè)計出圖即可的思路，如果選擇“方案一”作為設(shè)計管理部門的架構(gòu)組織設(shè)計，則需要管理者在工作制度制定方面有加強與其它部門的溝通和聯(lián)系的流程設(shè)計，并作為日常管理工作的必要環(huán)節(jié)執(zhí)行，盡量避免特別同營銷和工程方面的管理脫節(jié)。所有的設(shè)計管理結(jié)果必需得到營銷、物業(yè)、工程、開發(fā)、成本等各相關(guān)部門的認可。

“架構(gòu)二”通常是相對大型的房地產(chǎn)項目公司采用多，同一時間管理的項目數(shù)量較多，通常這些公司的制度和流程都十分完善，為避免犯錯誤而造成大量的損失，一個設(shè)計成果的產(chǎn)生，通常是多部門協(xié)作的結(jié)果。缺點是效率不高，因為各部門為了推卸責任而互相扯皮推諉的情況容易發(fā)生，采用“架構(gòu)二”，需要對工作流程的時間節(jié)點進行控制，對責任的表決進行硬性規(guī)定，避免拖延、態(tài)度模糊而使到負責下一階段工作的其它部門有難以執(zhí)行情況出現(xiàn)。

有了企業(yè)標桿設(shè)計管理，可以在項目擴展時進行復制，避免在新項目中要重新規(guī)劃，不斷用經(jīng)驗教訓來調(diào)整設(shè)置，增加大量的重復工作。另外，總部和項目公司，項目公司和項目公司之間，可以有共同的節(jié)奏和步伐，工作上可以互相監(jiān)督和促進。

3.房地產(chǎn)標桿設(shè)計工作流程的建立

房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理流程，在外部建設(shè)管理部門日趨完善的管理程序前提下，不同項目之間的房地產(chǎn)項目公司內(nèi)部工作容是基本相同，因此，我們可以建立標桿設(shè)計工作流程讓各方負責執(zhí)行，可以保證工作不出現(xiàn)漏項，同時，完善的標桿設(shè)計工作流程可以讓下一階段工作的執(zhí)行部門對上一階段工作的執(zhí)行部門進行監(jiān)督，例如設(shè)計部的單體方案不符規(guī)范，重新修改的時間就會影響開發(fā)部門單體報建的時間進度，因此，為了不影響本部門的工作業(yè)績，開發(fā)部門會自發(fā)對設(shè)計部門的工作過程進行的監(jiān)督。這是標桿設(shè)計工作流程建立的其中好處之一。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場是我國國民經(jīng)濟的重要組成部分之一，經(jīng)過多年快速發(fā)展，作為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟中已占有舉足輕重的地位。通過房地產(chǎn)標桿設(shè)計管理，企業(yè)可以設(shè)計符合自身發(fā)展的企業(yè)規(guī)劃以及發(fā)展戰(zhàn)略，擺脫傳統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展模式，制定相應(yīng)改善方案，吸取一些已經(jīng)成功的“標桿管理”企業(yè)，并結(jié)合實際，運用到企業(yè)自身的發(fā)展中。房地產(chǎn)企業(yè)要堅持依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，只有這樣才能保證自己屹立在長期的競爭環(huán)境中并且處于不敗的地位。

參考文獻：

［1］李惠玉，房地產(chǎn)市場呼喚“標桿企業(yè)”［J］，特區(qū)實踐與理論，2006（06）

［2］周海娟，中美“房地產(chǎn)標桿”比較價值分析——萬科VS普爾蒂［J］，新會計，2009（09）

房地產(chǎn)設(shè)計范文第2篇

關(guān)鍵詞：EPC模式；整體觀念；復合型人才

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年6月30日

一、房地產(chǎn)設(shè)計管理問題分析

設(shè)計管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對建設(shè)項目設(shè)計工作的管理和控制，而設(shè)計單位的選擇和工作質(zhì)量對開發(fā)商設(shè)計管理工作的影響至關(guān)重要，目前開發(fā)商的設(shè)計管理工作普遍存在以下問題：

（一）設(shè)計院選擇局限性，技術(shù)優(yōu)勢無法集合發(fā)揮。目前，多數(shù)開發(fā)商傾向于選擇大型設(shè)計院，而小型設(shè)計院只能承攬一些邊緣業(yè)務(wù)。以重慶為例，多數(shù)開發(fā)商選擇市院、機三院、煤院、鋼院等大型設(shè)計院，他們包攬了重慶市幾乎所有知名樓盤的設(shè)計。而小型設(shè)計院只能承接區(qū)縣的小型業(yè)務(wù)。不可否認，大設(shè)計院并非樣樣俱強，而小型設(shè)計院也并非無其所長。但現(xiàn)狀是各家設(shè)計院各自為陣，甚至是惡性競爭，不能發(fā)揮集合優(yōu)勢，難以設(shè)計出全面的精品，對設(shè)計市場健康發(fā)展極為不利，同時也給房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理工作帶來很大難度。

（二）設(shè)計單位對項目前期工作參與不夠

1、設(shè)計單位在項目前期的工作缺乏系統(tǒng)性，工作時間和內(nèi)容不能完全滿足國家在建設(shè)方面對設(shè)計的要求，一般是根據(jù)投資方的需要分項分階段參與工作。

2、項目前期工作一般由開發(fā)商委托專業(yè)機構(gòu)或?qū)I(yè)咨詢單位承擔，設(shè)計單位一般不會介入，設(shè)計工作缺乏連續(xù)性。

3、項目可行性研究往往拘泥于經(jīng)濟分析和技術(shù)分析，而對環(huán)境的調(diào)查和分析不足，導致項目定位和實施戰(zhàn)略決策存在一定的不足。

（三）設(shè)計單位相對獨立，管控不易

1、設(shè)計組織不穩(wěn)定。因設(shè)計院內(nèi)部管理體制問題，人員流動性較強，項目負責人頻繁更換或設(shè)計人員經(jīng)常變動。新來的負責人對項目情況不熟悉，不能很好地把控項目的目標，也就不能很好地與房企設(shè)計管理人員進行溝通，對項目設(shè)計目標達不成共識。新加入的設(shè)計人員不熟悉項目，處理問題粗糙，設(shè)計質(zhì)量沒有保證。對此，甲方不能強行否決，只能提要求，反復溝通，逐漸達成共識，不僅工作量大，而且要花大量時間。

2、設(shè)計人員水平有限。目前設(shè)計人員年輕化，對規(guī)范不夠熟悉，工作時間短，經(jīng)驗不足。①對現(xiàn)場實地調(diào)查工作不到位，特別是對地下管線的管位、標高、地形地貌、周邊市政公用設(shè)施、相鄰建（構(gòu)）筑物保護等情況調(diào)查研究工作不足，導致在施工階段難以實施而進行設(shè)計變更；②規(guī)劃、設(shè)計深度不夠，相關(guān)因素考慮不足，致使初步設(shè)計概算數(shù)據(jù)較大，加之方法粗略，導致投資概算偏低。如在前期土建概算中多采用估算的方法，與現(xiàn)場實際有很大出入，且對原材料、人力價格上漲、通貨膨脹因素考慮不足等。由于概算偏低，在項目實施后實際發(fā)生費用易超過概算批復金額，不得不重新申請調(diào)整概算。

3、多數(shù)設(shè)計單位存在重主體工程設(shè)計而輕附屬工程設(shè)計的思想，導致附屬工程設(shè)計進度和內(nèi)容不能與主體工程同步和匹配。再加上設(shè)計院內(nèi)部審圖把關(guān)不嚴，就不能及時形成完善的整體項目設(shè)計。

4、服務(wù)意識不強，態(tài)度欠佳。項目實施過程中，設(shè)計、施工、監(jiān)理單位都受聘于開發(fā)商，對開發(fā)商負責。其中，設(shè)計院處于相對獨立的地位，其與施工、監(jiān)理單位的關(guān)系不很融洽。多數(shù)設(shè)計單位未樹立設(shè)計工作涵蓋項目整個壽命周期的觀念。未擺正自己與其他參建單位平等的關(guān)系，整體觀念不強，配合意識不夠。往往只注重設(shè)計，認為拿出圖紙后任務(wù)就算完成。缺乏良好的后續(xù)服務(wù)意識，對正在施工的項目不夠上心，對甲方的一些要求置若罔聞，例如交底不清、不按時出席現(xiàn)場例會、不能有效管控設(shè)計變更和及時地處理施工中有關(guān)設(shè)計的問題等，造成施工延誤。更有甚者與甲方、施工單位經(jīng)辦人員發(fā)生爭吵。

二、EPC模式下的設(shè)計管理

EPC工程總承包是目前國際上科學規(guī)范的工程項目管理模式，由總承包企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同負責對工程總承包項目的設(shè)計、采購、施工等階段實施全過程的動態(tài)、連續(xù)與合理交叉相結(jié)合的管理和控制。設(shè)計被納入總承包管理模式中，不再是獨立單一的工作，它不僅貫穿整個項目的實施過程，而且與采購、施工單位組成一個有機整體。在項目實施的各階段相互交叉，相互支撐，高效率、高質(zhì)量地建成項目。

（一）設(shè)計與采購的關(guān)系。設(shè)計與采購同屬EPC模式中，在相關(guān)環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)配合、不可分割。設(shè)計向采購提供設(shè)備材料請購單及詢價技術(shù)文件，由采購加上商務(wù)文件后組成完整的詢價文件。采購負責組織詢價，設(shè)計負責對制造廠商的報價進行技術(shù)評審；供采購確定供貨廠商，設(shè)計負責對供貨廠商提供的技術(shù)文件及圖紙進行審查與確認。在設(shè)備制造過程中，設(shè)計協(xié)助采購處理有關(guān)設(shè)計技術(shù)問題，必要時設(shè)計參加由采購組織的關(guān)鍵設(shè)備材料的檢驗工作。

（二）設(shè)計與施工的關(guān)系。工程設(shè)計完成后，設(shè)計向施工方提供工程項目設(shè)計圖紙、文件。在參建各方審圖的基礎(chǔ)上及時進行圖紙會審設(shè)計交底，向EPC工程總承包項目的施工方和監(jiān)理方說明設(shè)計意圖，解釋設(shè)計文件，明確設(shè)計要求。根據(jù)施工需要及時提供設(shè)計服務(wù)，解決施工中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計問題，并對設(shè)計變更進行有效管理和控制。施工方應(yīng)參與設(shè)計可施工性的分析論證，參加重大設(shè)計方案討論。

（三）設(shè)計與試運行的關(guān)系。在EPC工程總承包項目試車調(diào)試階段，設(shè)計提出必要的試運行操作原則和技術(shù)要求，配合項目業(yè)主對工程的試車調(diào)試給予必要的技術(shù)指導與服務(wù)，針對工程試運行過程中的問題，由設(shè)計提出處理方案并及時解決。

三、基于EPC的設(shè)計管理思考

EPC模式很好地解決了當前設(shè)計管理中的問題，這種模式的優(yōu)勢在于：（1）設(shè)計、采購、施工均由總包單位負責，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)非常方便，可以很快地解決項目建設(shè)中出現(xiàn)的問題，提高了效率；（2）有利于設(shè)計、采購、施工的整體方案優(yōu)化。合同承包商在設(shè)計的早期階段已介入項目，能把自己在施工工藝、降低成本、縮短工期等方面的技術(shù)知識體現(xiàn)在設(shè)計文件中，減少施工中出現(xiàn)問題的可能性；（3）有利于實現(xiàn)項目目標，能有效地對項目全過程進行進度、費用和質(zhì)量的綜合控制；各合同承包商在控制成本、工期、質(zhì)量等方面都有獨特的優(yōu)勢，總承包商可以集這些優(yōu)勢于一身，使固定價格合約的實現(xiàn)成為可能；（4）業(yè)主只與一個單位打交道，便于合同雙方協(xié)調(diào)，避免了多頭協(xié)調(diào)產(chǎn)生的障礙?？偝邪讲粌H提供設(shè)計、采購和施工統(tǒng)籌服務(wù)，也提供建設(shè)項目的融資、項目建成后的使用培訓和維修等全過程服務(wù)。

鑒于目前EPC模式還是一個新興的工程管理模式，市場上采用還不廣泛，為此本文提出如下建議：

（一）轉(zhuǎn)變觀念意識。從根本上轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的設(shè)計觀念和意識，樹立工程項目建設(shè)全局統(tǒng)籌協(xié)調(diào)思想，建立適應(yīng)EPC工程總承包項目特點的新型設(shè)計管理體制，逐步實現(xiàn)由過去傳統(tǒng)的設(shè)計管理體制向總承包設(shè)計管理方向的轉(zhuǎn)化，使工程設(shè)計逐步納入EPC工程總承包項目管理中，成為其中一部分，充分發(fā)揮設(shè)計的核心作用和優(yōu)勢，使工程設(shè)計更好地為EPC工程總承包項目服務(wù)。

（二）設(shè)計文件的質(zhì)量和深度。在EPC模式下，工程項目對設(shè)計質(zhì)量要求更高、設(shè)計深度要求更細。設(shè)計質(zhì)量是決定工程質(zhì)量、控制工程費用的主要因素，是決定工程項目成敗的關(guān)鍵。高度重視工程項目可行性研究報告、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計工作，切實提高可研報告和各階段設(shè)計文件的質(zhì)量和深度，確保其可行性、先進性、合理性。

可行性研究報告是確定工程項目投資的依據(jù)，也是工程設(shè)計的重要文件。企業(yè)必須投入足夠的時間和精力到可行性研究中，對工程項目市場、技術(shù)、生產(chǎn)、經(jīng)濟等方面進行全面論證。得出的可研報告內(nèi)容要全面、詳細、準確、適用，技術(shù)方案先進可行、經(jīng)濟合理，避免因投資估算不準而產(chǎn)生偏差。

初步設(shè)計是施工圖設(shè)計的依據(jù)，在編制初步設(shè)計文件時，其內(nèi)容與深度應(yīng)按照EPC工程總承包項目的要求進行。設(shè)計方案和設(shè)備選型明晰合理、初設(shè)概算完整準確，確保初步設(shè)計文件內(nèi)容的完整性、準確性，確保初步設(shè)計文件的深度滿足施工圖設(shè)計的要求。避免因初步設(shè)計文件編制深度不夠、初步設(shè)計概算不準而產(chǎn)生設(shè)計偏差。

施工圖設(shè)計作為項目實施的依據(jù)，必須做到內(nèi)容全面，表達清晰，預(yù)算準確。避免出現(xiàn)無謂的錯誤和不必要的變更，保證項目實施流暢，節(jié)約成本。

（三）組織、管理措施

1、單位之間的戰(zhàn)略合作關(guān)系?？偝邪鼏挝桓鶕?jù)項目需要和市場狀況，進行優(yōu)質(zhì)資源整合，盡可能將各家優(yōu)勢結(jié)合為本項目服務(wù)。具體做法是對各設(shè)計單位的情況進行了解，根據(jù)專業(yè)強弱進行分類，如A設(shè)計院的方案和建筑專業(yè)是強項，B設(shè)計院的結(jié)構(gòu)或安裝專業(yè)是強項，C設(shè)計院的室內(nèi)或景觀專業(yè)是強項。在此基礎(chǔ)上，總承包單位就可同時選擇多家設(shè)計單位，分別為項目的各專業(yè)進行設(shè)計，各取所長，并由總包單位進行總體協(xié)調(diào)，使各專業(yè)密切配合，這樣設(shè)計出來的產(chǎn)品肯定是精品。在項目建設(shè)過程中，各設(shè)計單位在總包單位統(tǒng)籌下與采購部門、施工單位進行密切配合，及時解決各種問題，保證項目建設(shè)順利實施。

2、精良設(shè)計組織、文件、變更管理

（1）組織。根據(jù)設(shè)計院科室業(yè)務(wù)劃分的特點，EPC項目啟動實施后，可以從專業(yè)科室里面抽調(diào)合適的人員，成立相應(yīng)的項目組。項目（設(shè)計）經(jīng)理、總工程師、專業(yè)負責人、專業(yè)工程師、項目文秘、合同經(jīng)營及外事聯(lián)絡(luò)等是項目組應(yīng)該有的各種單元。項目組一旦成立，各個組成單元必須按時、按要求執(zhí)行并完成相應(yīng)工作任務(wù)。

（2）文件傳遞。EPC模式文件傳遞量大、反復性多、周期長。在文件傳遞管理上要有一套專門的辦法。一般可以歸結(jié)為進度周報月報、設(shè)計問題咨詢及答疑、設(shè)備采購技術(shù)規(guī)格書及數(shù)據(jù)表、采購評標、會議紀要、施工圖設(shè)計圖紙、竣工圖設(shè)計圖紙、設(shè)計聯(lián)絡(luò)單及變更單、試車操作手冊以及員工培訓講義等。

（3）設(shè)計變更。在EPC模式合同條件下，除了不可抗力、法律變化和業(yè)主要求的改變，合同總價和工期都不可以改變，也就是可索賠的設(shè)計變更必須要在以上3個條件之一發(fā)生時才能成立。任何一個設(shè)計變更，都會引起一系列的工作量改變，甚至會導致施工工期延誤。在EPC模式下，設(shè)計人員必須重視設(shè)計變更，總承包方也需要詳細分析設(shè)計變更給工程造價和工期所帶來的影響。如果變更內(nèi)容較多，涉及許多新的工作量，總承包方新增投資，勢必會影響到整個項目的最終收益。

房地產(chǎn)設(shè)計范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；規(guī)劃設(shè)計；出新機制；設(shè)計方式

前言：房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導致了不同時期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計始終是在圍繞市場需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計程序，應(yīng)重點圍繞以下三個要點進行控制。

1規(guī)劃的調(diào)查和研究

一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。作為房建設(shè)計者，要做好當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細微變化。

1.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃情況，要與當?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因為是城市鼓勵優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進行開發(fā)，也未必不可，只要踏準了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機。

1.2規(guī)劃必須符合項目定位規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。

2房地產(chǎn)項目規(guī)劃應(yīng)具備的標準

一個項目的成功標準應(yīng)該包括以下幾個方面：

2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經(jīng)濟的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些都是開發(fā)商應(yīng)該重點考慮的問題。房建設(shè)計過程中，對比較復雜的問題要與設(shè)計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，房建工程師可及時向領(lǐng)導匯報尋求解決方案或意見，就設(shè)計規(guī)劃中的關(guān)鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。在中標設(shè)計方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區(qū)居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進入，參與性強。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟性，實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經(jīng)濟的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點考慮的。

2.2高水平、善溝通的設(shè)計規(guī)劃對于規(guī)劃設(shè)計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態(tài)、經(jīng)濟、環(huán)境等因素來考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內(nèi)對規(guī)劃設(shè)計可以做出調(diào)整。同時，要相信市場力量會促使開發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來。開發(fā)商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

3規(guī)劃出新的機制和設(shè)計方式

房地產(chǎn)設(shè)計范文第4篇

1.推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

2.開展限額設(shè)計，有效控制造價

積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟責任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

當前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

房地產(chǎn)設(shè)計范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；建筑設(shè)計；完善管理

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，涉及了國家政策、項目投資、市場營銷、產(chǎn)品規(guī)劃、物業(yè)經(jīng)營及物業(yè)管理等多個專業(yè)。但歸根結(jié)底，房地產(chǎn)還是屬于產(chǎn)品范疇（即房地產(chǎn)商提供滿足市場需求的產(chǎn)品），面臨著激烈的市場競爭，為此，房地產(chǎn)行業(yè)需要加強自身的市場競爭力，其核心競爭力在產(chǎn)品，而產(chǎn)品優(yōu)劣其關(guān)鍵在“設(shè)計管理”，下面就房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理進行闡述與分析。

一、房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理的概念

“設(shè)計管理”，簡單來說就是設(shè)計管理者的工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)方面的設(shè)計管理，要針對設(shè)計效果，兼顧項目進度管理、資源管理以及質(zhì)量管理的管理工作。房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理需要在前期項目的策劃基礎(chǔ)上，明確具體項目的內(nèi)容。房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理貫穿于項目開發(fā)建設(shè)的所有階段與過程，設(shè)計管理的任務(wù)由產(chǎn)品的市場定位、設(shè)計進度規(guī)劃、規(guī)劃與單體方案、擴初圖與施工圖設(shè)計、設(shè)計圖紙的優(yōu)化與審查、施工過程中設(shè)計的管理控制等構(gòu)成。要完成房地產(chǎn)項目的投資、進度、質(zhì)量的目標控制，需要通過建筑設(shè)計管理，把各個層次的資源整合起來，協(xié)調(diào)管理一切與設(shè)計相關(guān)的活動，找到最佳解決問題辦法，使房地產(chǎn)企業(yè)可以完成更高質(zhì)量的產(chǎn)品。

二、房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計進度控制方面

1．設(shè)計進度控制的意義

房地產(chǎn)設(shè)計進度管理，是房地產(chǎn)設(shè)計管理的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)項目設(shè)計進度完成后，才能夠?qū)椖康氖┕さ葍?nèi)容進行管理。如果設(shè)計進度無法獲得有效的控制，則無法設(shè)計出科學的設(shè)計圖紙，施工單位也無法根據(jù)計劃進行施工。要想科學的縮短項目施工周期，就需要設(shè)計單位進行合理的進度設(shè)計。此外，設(shè)計進度控制是對施工材料、設(shè)備控制的基礎(chǔ)，在進度設(shè)計過程中要考慮到材料采購周期的長短、防止施工材料、設(shè)備供不上等因素，這些因素是阻礙房地產(chǎn)項目的總進度的主要影響因素。

2．影響進度控制的因素

設(shè)計單位水平的高低是影響房地產(chǎn)項目的進度控制的主要因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)商一般都想請設(shè)計水平高的單位來對房地產(chǎn)項目進行規(guī)劃。開發(fā)商可以通過公司內(nèi)部部門推薦的設(shè)計單位，進行實地考察選擇、公平打分，找出適合自己項目的設(shè)計師。此外，設(shè)計意圖不明顯、設(shè)計審批時間不充分、不同施工專業(yè)之間的協(xié)調(diào)設(shè)計、施工材料進行更換等因素也會對項目進程控制造成影響。

3．完善設(shè)計進度控制的方法

首先設(shè)計者需要根據(jù)房地產(chǎn)項目總進度確定出進度控制目標，可以參考的內(nèi)容有：房地產(chǎn)類似項目的設(shè)計時間、房地產(chǎn)可以使用的技術(shù)標準。通過明確各個設(shè)計階段的進度控制內(nèi)容，可以形成一個良好的設(shè)計控制體系。在前期準備階段，通過對原始資料的整理收集，確定出房地產(chǎn)項目設(shè)計的條件，選擇設(shè)計單位以及簽訂相應(yīng)的設(shè)計合同，對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品進行市場定位。初步設(shè)計時期可以進行編制設(shè)計任務(wù)書，制定出相應(yīng)的設(shè)計標準，對設(shè)計理念進行交底、匯報等。施工圖的設(shè)計需要在初步設(shè)計的基礎(chǔ)上再進行詳細的設(shè)計。要對施工圖進行詳細的預(yù)算編制，制作出施工材料、設(shè)備的訂貨標準。要想確保工程項目可以順利實施，還要根據(jù)專業(yè)劃分出進度控制目標。例如建筑設(shè)計進度控制的目標、園林工程設(shè)計進度控制的目標、小市政工程設(shè)計進度控制的目標，智能化設(shè)計進度控制的目標、大市政項目設(shè)計進度控制的目標等。房地產(chǎn)開發(fā)商要選擇技術(shù)水平高的設(shè)計單位進行下一步的進度控制。如果在項目設(shè)計階段沒有選擇合適的設(shè)計單位，會使工作交接變的繁瑣，使房地產(chǎn)開發(fā)商很被動。開發(fā)商前期設(shè)計思想的經(jīng)常變動也會造成設(shè)計方案的反復修改，不能很快的進入實質(zhì)性的設(shè)計過程。

4．設(shè)計單位的設(shè)計控制

對于合約中規(guī)定的設(shè)計文件，要明確設(shè)計具體交付時間。例如，規(guī)劃設(shè)計、園林工程設(shè)計、小市政工程設(shè)計，智能化設(shè)計，大市政項目設(shè)計等。通過建立合同實施臺賬，可以很好的協(xié)調(diào)好各個設(shè)計院的設(shè)計進程，劃分清楚各個設(shè)計院的工作范圍，也能方便的了解到各個設(shè)計院的合同執(zhí)行情況。通過進度控制跟蹤系統(tǒng)，可以很好的保證項目實施按照計劃進行。房地產(chǎn)項目的管理功能需要對當前項目有深入的、準確的了解，然后提取進度控制的相關(guān)信息。

5．主體設(shè)計院與專業(yè)設(shè)計院進度的協(xié)調(diào)工作

房地產(chǎn)項目的設(shè)計過程，主體設(shè)計院需要和專業(yè)的設(shè)計院配合，防止出現(xiàn)某個環(huán)節(jié)的設(shè)計滯后而影響了工程進度。專業(yè)的設(shè)計院有裝修、消防、小市政、大市政、景觀、幕墻等專業(yè)設(shè)計院。主體設(shè)計院與專業(yè)設(shè)計院保持配合練習，還要簽署合同約定，按照整體開發(fā)計劃，保證各個進度控制環(huán)節(jié)順利銜接。

三、房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計質(zhì)量控制方面

1．建筑設(shè)計質(zhì)量控制的意義及途徑

房地產(chǎn)工程項目的合理設(shè)計可以保障工程項目的建設(shè)質(zhì)量，預(yù)期的投資回報以及項目工程的經(jīng)濟效益。通過以下四點進行房地產(chǎn)項目的設(shè)計質(zhì)量控制。一是制定好項目工程總規(guī)劃體系，項目設(shè)計人員要注重設(shè)計質(zhì)量和功能。對于設(shè)計質(zhì)量控制方案要做到嚴格審查，必須懂技術(shù)、有實際經(jīng)驗的專業(yè)人員進行審核。通過可行的目標規(guī)劃，讓項目工程設(shè)計人員既注重了工程項目的設(shè)計質(zhì)量和功能，也考慮到了設(shè)計對工程總費用的影響。二是進行經(jīng)濟分析，合理設(shè)計好工程投資。三是實行競爭制度，在設(shè)計上實行招標和監(jiān)理，優(yōu)化設(shè)計的方案，達到項目工程的要求。四是對于審核預(yù)算提出改進意見，概算和施工預(yù)算內(nèi)容要求正確無誤，不能遺留相關(guān)內(nèi)容。通過加強設(shè)計時的工程概算和預(yù)算審核，保障設(shè)計時概算和施工預(yù)算可以科學、準確的完成。

2．設(shè)計好施工圖紙，選擇合適的施工材料

首先要保證設(shè)計單位設(shè)計圖紙的深度，還要成立評審小組，對設(shè)計圖紙進行評審，搞清楚設(shè)計圖紙的意圖和房地產(chǎn)項目的要求。例如審查總圖上的地形、地面標高是否正確、管線與建筑物是否符合規(guī)范標準。加大設(shè)計圖紙的會審工作，使施工單位可以了解房地產(chǎn)項目的設(shè)計意圖，找出技術(shù)難題所在，制定出解決方法。圖紙會審完成后，需要開發(fā)商督促監(jiān)理完成會審問題清單，然后做出相應(yīng)的調(diào)整，防止出現(xiàn)設(shè)計不合理造成經(jīng)濟損失。在開工前，還要對設(shè)計圖紙進行交底工作，防止設(shè)計環(huán)節(jié)交代不清，項目施工人員不能很好的理解而造成施工延誤問題。加大技術(shù)管理力度和質(zhì)量監(jiān)督力度，施工時發(fā)現(xiàn)的設(shè)計圖紙問題由設(shè)計單位及時有效地進行解決，不能因為圖紙和現(xiàn)場操作不符而影響到項目的施工建設(shè)，避免出現(xiàn)不必要的損失。注重施工質(zhì)量控制，施工需要的原材料和機器設(shè)備，由具有資格的單位進行質(zhì)量檢驗，防止用在施工項目上的原材料不過關(guān)。機器設(shè)備和原材料還要在使用中保管好，使原材料和機器設(shè)備在使用時有一個良好的質(zhì)量保證。

總結(jié)：

房地產(chǎn)項目建筑在設(shè)計管理時要注重其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，對建筑工程進行有效的設(shè)計管理可以為施工企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟效益和社會效益。加強對建筑工程設(shè)計的管理，從進度控制方面，先制定出總目標體系，然后做好前期工作，選擇合適的設(shè)計單位；從質(zhì)量控制方面，要加強圖紙的審查，做好施工材料的選擇。這樣一來，可以使房地產(chǎn)項目各個部門進行相互協(xié)調(diào)，也使房地產(chǎn)企業(yè)充分認識到設(shè)計管理的重要性，促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

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