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房地產(chǎn)成本控制范文第1篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；成本控制

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)成本管理控制概述

1、房地產(chǎn)成本管理的概念。 房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的重要組成部分，它的管理控制對(duì)象是成本，然后憑借管理會(huì)計(jì)的形式對(duì)成本信息進(jìn)行管理的一種形式。主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種管理措施。

2、房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容。（1）土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費(fèi)用是開(kāi)發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時(shí)土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（2）廣告營(yíng)銷成本。當(dāng)今任何一項(xiàng)商品的推廣都離不開(kāi)廣告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期就是廣告營(yíng)銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費(fèi)用等；平面媒體的報(bào)紙、雜志等費(fèi)用。（3）管理成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。（4）其他不可預(yù)見(jiàn)財(cái)務(wù)成本。根據(jù)對(duì)一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項(xiàng)目的開(kāi)始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、工程施工運(yùn)行成本、廣告營(yíng)銷成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見(jiàn)成本不會(huì)占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。

二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問(wèn)題

1、成本核算對(duì)象的設(shè)立不規(guī)范。 在成本的管理中要實(shí)現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的核算內(nèi)容來(lái)確定相應(yīng)的核算對(duì)象。

2、 成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?。 房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對(duì)其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無(wú)形浪費(fèi)。

3、賬物不一致。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及到多個(gè)方面，因而其財(cái)務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對(duì)于實(shí)現(xiàn)其合理高效的財(cái)務(wù)管理有著非常重要的作用。

4、工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程成本的核算中要取得真實(shí)有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行核對(duì)。

三、對(duì)房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法及設(shè)想

1、獲得土地使用權(quán)成本管理。 獲得土地使用權(quán)的成本相對(duì)固定，主要包括購(gòu)買土地的成本、補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、土地契稅等。這部分成本主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)影響和房?jī)r(jià)影響，沒(méi)有太多的波動(dòng)空間，但也要加以重視。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設(shè)計(jì)費(fèi)用和調(diào)研費(fèi)用等，設(shè)計(jì)費(fèi)用是控制管理的重點(diǎn)。對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格重點(diǎn)的管理控制，同時(shí)兼顧其他費(fèi)用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。

3、工程建安運(yùn)行成本管理控制。（1）大于 10 萬(wàn)元的項(xiàng)目采用公開(kāi)招標(biāo)的形式，小于10 萬(wàn)元的項(xiàng)目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標(biāo)前一定要對(duì)標(biāo)書中的主要材料做市場(chǎng)調(diào)查，標(biāo)書中主要材料一定要約定三個(gè)左右的品牌。（2）關(guān)于鋼材價(jià)格的控制，對(duì)于一年開(kāi)發(fā)大于 40 萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按 2 萬(wàn)多噸計(jì)算，如果將鋼材價(jià)格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項(xiàng)的成本降低就會(huì)超過(guò)1000 多萬(wàn)元，因此在控制甲供材上嚴(yán)格把關(guān)，節(jié)約資源消耗。（3）關(guān)于稅收，我們國(guó)家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請(qǐng)稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個(gè)稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點(diǎn)。（4）關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時(shí)定要固化，形成自己的風(fēng)格，對(duì)降低成本、縮短開(kāi)發(fā)周期、降低廣告成本會(huì)起到事半功倍的作用。（5）要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當(dāng)?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會(huì)各盡其能、各施所長(zhǎng)，把工作做得更好。

4、銷售、運(yùn)營(yíng)成本管理控制。 這部分成本也是波動(dòng)較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷售過(guò)程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、銷售人員費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、售樓處費(fèi)用等。首先要進(jìn)行各項(xiàng)銷售、運(yùn)營(yíng)的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機(jī)制；使銷售、運(yùn)營(yíng)成本得到良好的管理控制，是對(duì)整個(gè)成本良好控制的不可忽視的因素。

5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個(gè)運(yùn)營(yíng)周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見(jiàn)及管理成本。這部分財(cái)務(wù)成本，主要受項(xiàng)目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過(guò)程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓勵(lì)機(jī)制 。 首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強(qiáng)，同時(shí)所有員工都加強(qiáng)主觀認(rèn)識(shí)。其次，還要建立一定的鼓勵(lì)機(jī)制。對(duì)在成本管理這項(xiàng)工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績(jī)突出的部門或個(gè)人加以重獎(jiǎng)，充分調(diào)動(dòng)所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵(lì)制度外，一個(gè)企業(yè)的文化建設(shè)也會(huì)對(duì)成本的管理控制有一定的激勵(lì)作用。

7、制定完善的成本計(jì)劃。 房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開(kāi)展之前就必須有一個(gè)明確的目標(biāo)和完整的控制計(jì)劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。

8、實(shí)行全程成本控制。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不是一個(gè)短期的投資行為，其往往是一個(gè)長(zhǎng)期的投資過(guò)程，因此在其成本控制中要實(shí)行全過(guò)程的成本控制管理，以達(dá)到成本支出最小化的目的。

房地產(chǎn)成本控制范文第2篇

（一）保證作用

通過(guò)加強(qiáng)成本控制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用從空間和時(shí)間上進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本中的偏差，并可以采用科學(xué)合理的方法予以更正，提高成本費(fèi)用的使用效率，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。

（二）促進(jìn)作用

在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，成本控制可以運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理，計(jì)算、調(diào)節(jié)和控制各種費(fèi)用，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，加強(qiáng)成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。

（三）監(jiān)督作用

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過(guò)程的系統(tǒng)控制，加強(qiáng)成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，主管人員可以通過(guò)資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費(fèi)行為，可以避免一些不必要的浪費(fèi)和違法行為。

（四）協(xié)調(diào)作用

房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面利益受成本控制水平的影響，同時(shí)相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會(huì)影響財(cái)務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標(biāo)來(lái)看，由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實(shí)施過(guò)程中會(huì)略顯不公平、合理。通過(guò)加強(qiáng)成本控制，可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益，實(shí)現(xiàn)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法

（一）投資決策階段的成本控制管理方法

1.引進(jìn)前期成本控制人才。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平，要提高對(duì)前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機(jī)構(gòu)，要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性的研究，成本組織機(jī)構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成：房地市場(chǎng)專家、房地產(chǎn)管理的造價(jià)工程師、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的技術(shù)人員。同時(shí)，為了理論聯(lián)系實(shí)際，也可以聘請(qǐng)高校教授來(lái)授課，這個(gè)機(jī)構(gòu)應(yīng)由善管理、知造價(jià)、懂技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)就會(huì)熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的償債能力，堅(jiān)持安全貸款的原則，科學(xué)合理的確定貸款數(shù)額。通過(guò)成本控制機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就會(huì)合理安排資金，保證項(xiàng)目資金得到有效利用，防止項(xiàng)目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問(wèn)題。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理方法

1.做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和項(xiàng)目方案進(jìn)行比較選擇，有利于保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。其中，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的主要工作內(nèi)容是在保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和要求的基本前提下，適當(dāng)減少工程內(nèi)容，不用或者少用過(guò)多的材料，這樣就可以在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的情況下，降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。2.采用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和設(shè)計(jì)招標(biāo)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計(jì)招標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從眾多中標(biāo)單位中選擇優(yōu)秀的單位來(lái)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)可以使各個(gè)設(shè)計(jì)單位在公平的環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計(jì)方案中選擇，提高了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，同時(shí)也可以有效防止行業(yè)之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

（三）招標(biāo)階段成本控制管理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機(jī)會(huì)，用合同條款的方式約定具體對(duì)施工過(guò)程中的材料、人工等因素。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進(jìn)行招標(biāo)，即固定總價(jià)招標(biāo)和工程量清單招標(biāo)。其中，固定總價(jià)招標(biāo)的方式主要應(yīng)用在項(xiàng)目緊張的情況下，投標(biāo)單位承擔(dān)主要的風(fēng)險(xiǎn)，工程造價(jià)可以由招標(biāo)方控制，然而這種方法不利于反映某一個(gè)單項(xiàng)的造價(jià)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要從實(shí)際情況出發(fā)，在招標(biāo)階段選擇合理的成本控制管理方法。

（四）成本施工階段成本控制管理方法

1.不斷提高員工的節(jié)約意識(shí)。從實(shí)質(zhì)上來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)比較系統(tǒng)復(fù)雜的工作。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要落實(shí)節(jié)約的原則，也就是在保證工程項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，大大節(jié)約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物力、財(cái)力、人力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的員工要認(rèn)識(shí)到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本，而是動(dòng)態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況，將工作的重點(diǎn)放在事前監(jiān)督上，要以系統(tǒng)論為主要的指導(dǎo)思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度和明確成本開(kāi)支的范圍，這樣有利于監(jiān)督和限制成本開(kāi)支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費(fèi)成本的現(xiàn)象；（3）優(yōu)化施工方案。管理公共項(xiàng)目，降低對(duì)施工項(xiàng)目物力、人力、財(cái)力的消耗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有做好以上三點(diǎn)，才能合理控制好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)約項(xiàng)目成本的目標(biāo)。2.優(yōu)化施工方法，制定科學(xué)合理的施工方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量水平與施工方案的選擇密切相關(guān)，施工方案的選擇也會(huì)影響工程造價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于選擇項(xiàng)目施工方案不同，就會(huì)影響工程造價(jià)、工期、施工機(jī)具的不同。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過(guò)優(yōu)化施工方案，要結(jié)合自身設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)規(guī)范驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和管理水平等因素，制定出一套科學(xué)合理的施工方案，合理控制工程造價(jià)，提高施工設(shè)備的利用率和效率，更好地實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本的目的。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一個(gè)良好的風(fēng)氣，可以激勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者要認(rèn)識(shí)到成本控制管理的重要性，要做好各個(gè)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下立于不敗之地。

作者:李飛虎 單位:無(wú)錫太湖美生態(tài)環(huán)保有限公司

參考文獻(xiàn)：

[1]王中華.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策中機(jī)會(huì)識(shí)別研究[D].北京:中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院,2013.

房地產(chǎn)成本控制范文第3篇

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司；成本控制

中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析——以X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例

收錄日期：2012年8月24日

當(dāng)前，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場(chǎng)，消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具，提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

（一）供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理（簡(jiǎn)稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對(duì)成本的考量，無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。

（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題

（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元，這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。

（二）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有：

1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。

（三）政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。

（四）施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)

1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。

2、沒(méi)有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。

3、在施工過(guò)程中，對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。

（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過(guò)大，造成大量資金占用成本。

2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開(kāi)發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

（一）X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1：X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。（圖1）結(jié)合X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等；開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等；下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。

（二）X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例約為15%左右，可見(jiàn)土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

（1）在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。

（2）運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

（3）規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。

2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%～35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：

（1）提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。

（2）引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。

（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。

（4）運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。

（5）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制

（1）招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。

（3）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。

（4）推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。

（5）組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

（1）引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案，在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

（2）嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

（1）物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）做好備品備件的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。

（3）提高物業(yè)服務(wù)水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費(fèi)率，降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

本文從理論方法上構(gòu)建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在將供應(yīng)鏈管理思想引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，能將整個(gè)供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計(jì)、顧問(wèn)服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購(gòu)、銷售及物業(yè)管理活動(dòng)聯(lián)系起來(lái)，在最短的時(shí)間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價(jià)值，以贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

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[4]王新芳.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學(xué)，2008.

房地產(chǎn)成本控制范文第4篇

摘要：近年來(lái)，為了防止房地產(chǎn)過(guò)熱，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，如從緊的稅收、信貸和土地政策。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，越來(lái)越透明、規(guī)范的市場(chǎng)以及不利的宏觀調(diào)控政策，開(kāi)發(fā)商們認(rèn)識(shí)到只有重視成本管理，提高項(xiàng)目成本的管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問(wèn)題，然后針對(duì)這些問(wèn)題提出了對(duì)策與建議。

關(guān)鍵詞 ：項(xiàng)目管理；成本管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

一、引言

現(xiàn)如今整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況不甚樂(lè)觀，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從以往低投入高產(chǎn)出的模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦叱杀镜褪找娴姆较?。在如此?yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)之下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行研究更加具有一定的實(shí)踐意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)若要想形成新的競(jìng)爭(zhēng)力支撐點(diǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)建筑市場(chǎng)的良性發(fā)展，就要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理問(wèn)題，在質(zhì)量確保的前提之下，努力做到成本最低?，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理受到傳統(tǒng)思想的制約，在工作中也過(guò)于注重財(cái)務(wù)部門對(duì)于成本管理的作用，從而忽略了其他的部門，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目受外在的影響因素過(guò)多，周期也較長(zhǎng)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象也很普遍，所以很容易就陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的境地，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是至關(guān)重要的。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題

1.過(guò)于注重施工環(huán)節(jié)成本管理

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理的主要目標(biāo)都放在了施工階段上，在房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中，采用以弱矩陣式為主的項(xiàng)目組織形式，其中項(xiàng)目經(jīng)理其實(shí)就是施工經(jīng)理。為了能夠避免在施工過(guò)程中出現(xiàn)各類經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，大多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)責(zé)都被架空，其他相關(guān)部門反而擁有較大的權(quán)利。如此一來(lái)就會(huì)產(chǎn)生很多的問(wèn)題，具體如下：

（1）控制成本被分解到各職能部門后，各部門只要能確保住自己分管業(yè)務(wù)的成本在一個(gè)穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，而且更加注重局部利益，僅僅只關(guān)注個(gè)人本身職能范圍內(nèi)的成本管理情況，無(wú)形中損害的是項(xiàng)目總體利益。

（2）項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任并未隨著權(quán)力被限制而隨之降低，反而協(xié)調(diào)溝通的工作不斷增加，這樣一來(lái)就會(huì)減少項(xiàng)目成本管理的時(shí)間，使得項(xiàng)目經(jīng)理將關(guān)注的重點(diǎn)從成本轉(zhuǎn)移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各個(gè)部門之間缺乏及時(shí)有效的溝通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法

在我國(guó)的工程項(xiàng)目管理過(guò)程中，很少會(huì)使用一些科學(xué)的、先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能達(dá)到指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理的目的。這種情況在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的過(guò)程中尤為嚴(yán)重。有些公司在控制成本方面，達(dá)到極其精致程度，從成本管理的每一個(gè)細(xì)節(jié)考慮，但在實(shí)際操作控制不具有前瞻性、系統(tǒng)性和指導(dǎo)性。在項(xiàng)目建成后，在工程的某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)或者某一個(gè)節(jié)點(diǎn)的成本是超或省，應(yīng)該采取什么樣的措施，他們往往不知所措。然而，如果采用項(xiàng)目管理工具來(lái)解決，特別是掙值管理技術(shù)，對(duì)工程造價(jià)管理特別有效，它可以對(duì)特定的時(shí)間段工程造價(jià)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，清楚是節(jié)余或超支，并可以進(jìn)行組合和進(jìn)度控制。

目前掙值管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展不理想主要是有兩個(gè)原因，一方面是意識(shí)問(wèn)題；另一方面，我國(guó)的掙值管理和計(jì)算機(jī)的應(yīng)用與項(xiàng)目管理相脫離，如果沒(méi)有電腦用手工進(jìn)行計(jì)算，掙值管理是非常繁瑣的，效果當(dāng)然不會(huì)太明顯。

3.項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中重實(shí)施輕計(jì)劃

雖然項(xiàng)目成本的管理方式很多，但是計(jì)劃仍然是不能或缺，應(yīng)擺在首位完成。很多房產(chǎn)中介，了解準(zhǔn)確的、可行的、詳細(xì)的項(xiàng)目管理目標(biāo)和完成計(jì)劃的重要性，但一到該項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作，往往為了盡早開(kāi)盤，早日建成而啟動(dòng)，因此就不會(huì)花太多的時(shí)間去制定一系列的計(jì)劃，即便是制定也大都屬于“面子工程”。所以在實(shí)際中制定的工程計(jì)劃沒(méi)有科學(xué)依據(jù)，工程造價(jià)的某一個(gè)部門是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不盡人意。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的方法

1.加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理

項(xiàng)目的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)決策對(duì)于項(xiàng)目的成本和項(xiàng)目建成的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也是項(xiàng)目成本控制的決定性階段。前期項(xiàng)目建議書的可行性也是決定項(xiàng)目是否展開(kāi)的主要基礎(chǔ)，只要在項(xiàng)目決策階段的相關(guān)工作做得好，后期項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)與施工管理才會(huì)順利進(jìn)行。在前期市場(chǎng)調(diào)查階段，如果沒(méi)有對(duì)于各種機(jī)制進(jìn)行完善，那么勢(shì)必會(huì)造成項(xiàng)目的延遲，從而增加項(xiàng)目的成本。只有將決策階段的問(wèn)題處理完善，才能推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)程。

加強(qiáng)財(cái)政和物質(zhì)資源，人力和科學(xué)合理的投資時(shí)間的前期可行性研究；對(duì)決策的程序進(jìn)行完善，提升決策效率，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)與產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)的定位；要建立健全決策支持機(jī)構(gòu)，決策支持資源收集、整理，借鑒先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法是重視的項(xiàng)目決策階段明智的方法。

2.設(shè)計(jì)階段的成本管理

設(shè)計(jì)階段成本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理重點(diǎn)內(nèi)容。對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的主要目的有兩個(gè)，一是降低工程所需的材料、設(shè)備、安裝、施工等費(fèi)用，二是降低設(shè)計(jì)成本，以完成設(shè)計(jì)任務(wù)。因?yàn)楣こ藤M(fèi)用的大部分材料、設(shè)備、安裝、施工成本在設(shè)計(jì)階段可以精確地確定，因此，對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行控制是最主要和最優(yōu)先的。

設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5％至2％，在建設(shè)工程的全過(guò)程所占的比例較小，但是對(duì)工程造價(jià)的影響可以達(dá)到75％以上。因此，設(shè)計(jì)的好壞將直接影響工期和施工成本，也將直接影響財(cái)力、物力、人力的投入。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低10％的項(xiàng)目成本。但許多設(shè)計(jì)師大多數(shù)對(duì)于技術(shù)較為重視，很容易忽視設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)，沒(méi)有充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，大大影響工程造價(jià)的有效控制。所以，項(xiàng)目投資的設(shè)計(jì)階段的影響是非常重要的。事實(shí)上，如果可以把更多的精力在項(xiàng)目的早期階段，會(huì)得到更多的良好的經(jīng)濟(jì)效益。

3.施工階段的成本管理

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

成本管理在施工階段的關(guān)鍵是有效控制工程變更。施工合同是工程的主要合同，也是雙方進(jìn)行工程結(jié)算、索賠等的重要依據(jù)，所以要對(duì)合同的起草、審核等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)批量報(bào)價(jià)法，施工單位往往采用“低價(jià)競(jìng)標(biāo)，索賠利潤(rùn)”的方式。因此，成本管理人員應(yīng)該事先進(jìn)行控制措施，嚴(yán)格檢測(cè)和審核，及時(shí)計(jì)算出投資的影響與變化，從項(xiàng)目的外觀、功能以及經(jīng)費(fèi)等方面確定是否需要進(jìn)行工程的變更和造價(jià)的減少，防止出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象；除此之外，對(duì)于施工單位和原材料供應(yīng)商不履行合同時(shí)要及時(shí)進(jìn)行反投訴約定，對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。

（2）從管理模式上著手，建立建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制

根據(jù)監(jiān)管規(guī)定和實(shí)施細(xì)則有效控制工程投資，落實(shí)職責(zé)分工的制度和相關(guān)責(zé)任，從而建立和完善投資管理機(jī)制的項(xiàng)目控制系統(tǒng)。每月編制項(xiàng)目審查進(jìn)度付款，避免投資失控。審核施工進(jìn)度、數(shù)量的監(jiān)理方確認(rèn)，根據(jù)合同條款，支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款后，核算材料單價(jià)和成本定額的價(jià)格。

（3）從技術(shù)措施上開(kāi)展項(xiàng)目投資的有效控制

對(duì)于主要施工技術(shù)方案進(jìn)行論證，在此基礎(chǔ)之上廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新方法等，設(shè)法在技術(shù)方面對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。技術(shù)措施是項(xiàng)目投資實(shí)施的有效保證。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，原材料成本一般約占直接建設(shè)成本70％。與此同時(shí)，直接費(fèi)用的多少將影響間接成本的高低，因此，新材料、新技術(shù)的選擇，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，縮短施工工期的有效途徑。

4.竣工階段的成本管理

房產(chǎn)企業(yè)成本管理完成的最后階段是竣工的階段，這個(gè)階段主要是完成審計(jì)工作的項(xiàng)目決算，竣工階段結(jié)算正確與否將會(huì)直接影響到工程的造價(jià)。因?yàn)槌杀疽呀?jīng)產(chǎn)生，該項(xiàng)目已經(jīng)完成，因此在這個(gè)階段做的是找到一個(gè)好的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，實(shí)事求是的計(jì)算工程造價(jià)。從這一方面上來(lái)講，成本管理事前和過(guò)程控制要比事后進(jìn)行控制重要的多。除此之外，還要對(duì)施工單位提交的工程結(jié)算書進(jìn)行認(rèn)真的審核，或是委托信譽(yù)較好的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行審核，并對(duì)造價(jià)公司提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)，以此提升造價(jià)公司的工作效率與工作質(zhì)量，減少企業(yè)工程的成本。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不斷提高、市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范的背景之下，市場(chǎng)各方面的監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)格，成本逐漸變得透明，消費(fèi)者的各種法律意識(shí)也逐漸增強(qiáng)。而市場(chǎng)上只有一些管理規(guī)范、資金實(shí)力強(qiáng)大的房產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中存活下去，因此，成本管理對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行非常的重要。但是，現(xiàn)階段我國(guó)的項(xiàng)目管理水平依舊很落后，在對(duì)先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我們可以得出，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容就是如何合理有效的在實(shí)踐中運(yùn)用這些思想、方法和工具。

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房地產(chǎn)成本控制范文第5篇

關(guān)鍵詞:內(nèi)控導(dǎo)向 房地產(chǎn) 成本控制 存在的問(wèn)題 對(duì)策

企業(yè)內(nèi)控導(dǎo)向主要是企業(yè)內(nèi)部的一種自律行為，是我國(guó)現(xiàn)代企業(yè)管理中的重中之重?？梢哉f(shuō)，企業(yè)只要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者管理活動(dòng)，那就必須要對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行加強(qiáng)。由于房地產(chǎn)是屬于較高風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)行業(yè)，其所涉及的范圍較廣，經(jīng)營(yíng)管理周期較長(zhǎng)，且投入的資金也較大，那么房地產(chǎn)的成本控制就顯得尤為重要。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈的形勢(shì)下，有必要基于內(nèi)控導(dǎo)向加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本控制，同樣，這對(duì)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力以及開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益的提高具有十分重大的意義。

一、房地產(chǎn)成本控制中存在的問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)收入確認(rèn)具有復(fù)雜性

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的商品銷售主要存在兩種方式，即：自身開(kāi)發(fā)加銷售以及與買方簽訂合同后再開(kāi)發(fā)建設(shè)。與買方簽訂合同后再開(kāi)發(fā)建設(shè)不同，企業(yè)自身開(kāi)發(fā)再銷售具有自身的特點(diǎn)，由于其開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，且耗資巨大，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷售商品時(shí)，往往就會(huì)采用預(yù)售以及分期收款銷售等的一系列銷售方式，那么房地產(chǎn)的收入確認(rèn)就存在一定的復(fù)雜性，不利于房地產(chǎn)成本的控制。盡管國(guó)家出臺(tái)了許多有關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度，也在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)成本控制起到積極作用。但由于各種原因，其制訂的制度在實(shí)際工作中的可操作性并不強(qiáng)。例如：《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中所規(guī)定的，將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)方法理論上是可行的，具有一定的合理性，但這必須要企業(yè)會(huì)計(jì)人員具有比較高的會(huì)計(jì)職業(yè)判斷能力才行，不然該制度就不能起到相應(yīng)的作用，發(fā)揮不了相關(guān)的功能。因此，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的工作中，如何運(yùn)用好收入確認(rèn)這一標(biāo)準(zhǔn)，目前仍然處于混亂局面，相關(guān)部門人員應(yīng)該予以關(guān)注和重視。

(二)房地產(chǎn)成本與售價(jià)存在不配比性

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其商品的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商并不能在短時(shí)間內(nèi)想收回成本就收回，這就導(dǎo)致企業(yè)成本投入與產(chǎn)出不存在一定的配比性。首先，由于房地產(chǎn)在短期內(nèi)投入的資金較大，且項(xiàng)目完成的工期較長(zhǎng)，那么預(yù)售款項(xiàng)也就無(wú)法被確認(rèn)為收入，當(dāng)然這也為配比原則的相關(guān)應(yīng)用造成了極大的困難。其次，由于房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)處理商品，不同的樓層、不同的朝向以及不同的房型都會(huì)影響到商品的銷售。即使是同一樓層，也有許多因素不同會(huì)造成銷售的不同。而且由于企業(yè)的成本攤算的時(shí)候，在沒(méi)有清楚考慮到房屋朝向以及樓層的因素下，所得出的經(jīng)營(yíng)成果也不具有真實(shí)性。

(三)收益評(píng)價(jià)指標(biāo)反映不到位

在以往房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)年報(bào)工作中，其業(yè)績(jī)的波動(dòng)性也很大。有的房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，其業(yè)績(jī)不佳，但在驗(yàn)收出售后，其大量的預(yù)收款被確認(rèn)為收入。一般來(lái)說(shuō)，這樣的情況出現(xiàn)在一個(gè)會(huì)計(jì)期內(nèi)還行，但如果這樣的情況要跨過(guò)幾個(gè)會(huì)計(jì)期，那么久不再適用于對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的一般評(píng)價(jià)指標(biāo)，就不能客觀、正確及全面的反映出這個(gè)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。有的情況下是這樣的，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)其經(jīng)營(yíng)狀況很好，但其凈利潤(rùn)卻很小，甚至為負(fù)數(shù)。而有的企業(yè)盡管目前的現(xiàn)金流動(dòng)狀況不佳，但其有大量的在建工程或者有很好的預(yù)售情況。那么這個(gè)企業(yè)也可以判定為有較強(qiáng)的盈利實(shí)力。由此可見(jiàn)，單純以指標(biāo)好壞來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展?jié)撃芎蜆I(yè)績(jī)是不可取的，我們應(yīng)該具體分析這些指標(biāo)，更重要的是要看到這個(gè)企業(yè)的資質(zhì)信譽(yù)以及實(shí)力等，這樣才能更好的評(píng)估一個(gè)企業(yè)的實(shí)力。

二、基于內(nèi)控導(dǎo)向的房地產(chǎn)成本控制對(duì)策

(一)加強(qiáng)預(yù)算控制

內(nèi)控向?qū)芎芎玫目刂破髽I(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)、管理活動(dòng)，是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和管理活動(dòng)中不可缺少的。而預(yù)算控制作為內(nèi)控導(dǎo)向的重要方面之一，其包含企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部，如資金的籌集，設(shè)備的采購(gòu)，商品的銷售以及生產(chǎn)過(guò)程中的管理等一系列活動(dòng)。因此，做好房地產(chǎn)成本的控制工作，需要對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算編制和計(jì)劃，并且通過(guò)授權(quán)的方式交由相關(guān)部門負(fù)責(zé)執(zhí)行，并進(jìn)行監(jiān)控。為了適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，在項(xiàng)目預(yù)算以及資金預(yù)算的基礎(chǔ)上，可以采用企業(yè)年度制的責(zé)任預(yù)算管理模式。在具體的實(shí)施過(guò)程中，可以根據(jù)企業(yè)整體的資金狀況，來(lái)對(duì)企業(yè)預(yù)算進(jìn)行年度規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)要確定出各個(gè)層次的責(zé)任中心，并將企業(yè)年度預(yù)算規(guī)劃好后，層層放置到各個(gè)層次的責(zé)任中心。然后各個(gè)層次的責(zé)任中心必須按照企業(yè)的整體資金預(yù)算、按照自身部門的實(shí)際情況來(lái)具體執(zhí)行下去，從而最大限度的確保企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這期間，每個(gè)責(zé)任中心都要及時(shí)或按時(shí)將本部門的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況向上一級(jí)責(zé)任中心反映，這樣一層一層，一級(jí)一級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的最終控制。

(二)完善資金管理

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有高投入、高回報(bào)又高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，資金對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很重要的。因此，為了控制房地產(chǎn)成本，有必要在內(nèi)控向?qū)录訌?qiáng)企業(yè)的資金管理，從而有效的控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一管理和安排。資金控制作為內(nèi)控向?qū)У囊粋€(gè)重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)控制資金收入與支出的一個(gè)重要方式，資金控制得當(dāng)，可以在很大程度上縮短房屋的預(yù)售時(shí)間，提高企業(yè)資金的回流效率，進(jìn)而降低了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。因此，完善企業(yè)資金管理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)的控制管理，有助于房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)上占據(jù)有利的地位。同時(shí)，在間接方面也會(huì)完善我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)制度。

(三)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)控導(dǎo)向主要是基于對(duì)企業(yè)內(nèi)部制度的管理，且財(cái)務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，其管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)作。風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中都存在的，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，不冒風(fēng)險(xiǎn)是不可能的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，從而提高企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)等的特點(diǎn)，那么就必須要建立較為完善而健全內(nèi)控導(dǎo)向，確保房地產(chǎn)企業(yè)正常、有序而良好的運(yùn)行。建立和健全嚴(yán)格的內(nèi)控導(dǎo)向程序以及相互制約的措施，并且要實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告及決策的制度，從而最大程度的避免決策的失誤而帶給企業(yè)經(jīng)濟(jì)上的損失。要明確相關(guān)經(jīng)辦人員以及會(huì)計(jì)人員等之間的職權(quán)和責(zé)任，從而從根本上規(guī)避因內(nèi)控導(dǎo)向不嚴(yán)給房地產(chǎn)企業(yè)造成的巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，加強(qiáng)內(nèi)控導(dǎo)向下的房地產(chǎn)成本控制，建立、健全內(nèi)控導(dǎo)向制度，是企業(yè)自身發(fā)展的必然要求，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)下的必然作為。加強(qiáng)內(nèi)控導(dǎo)向下的房地產(chǎn)成本控制，從根本上保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常及快速的發(fā)展，完善我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)制度，保護(hù)投資者和消費(fèi)者的合法權(quán)益以及確保房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的有序運(yùn)行，都有著極其重要的作用。

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