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房價調(diào)控范文第1篇

近十年來，房價的快速上漲時不時成為各方關(guān)注的焦點，現(xiàn)在又到這樣的時候了。2016年8月，全國70個大中城市新建住宅價格同比增長7%，逼近了2013年上一輪地產(chǎn)景氣高點時的增長率。同期，一線城市新房房價同比增長率更是接近30%，遠(yuǎn)超過上一次房價漲幅的高點。此外，2016年上半年我國7.5萬億的人民幣新增貸款中，有超過30%是房屋按揭貸款。房價的快速上漲，以及信貸投放向地產(chǎn)行業(yè)的集中，讓人擔(dān)憂國內(nèi)地產(chǎn)市場是否已經(jīng)進入了泡沫化狀態(tài)，國內(nèi)經(jīng)濟是否已為地產(chǎn)行業(yè)所綁架。相應(yīng)的，對地產(chǎn)政策的爭論正在逐步升溫。

地產(chǎn)行業(yè)究竟有沒有泡沫，風(fēng)險有多大，政策該如何調(diào)控？回答這些問題需要冷靜的分析，而非情緒化的渲染。盡管現(xiàn)在鋪天蓋地都是地產(chǎn)泡沫的言論，但別忘了，就在一年多前，輿論還普遍看空房價，認(rèn)為國內(nèi)地產(chǎn)市場已經(jīng)越過了大拐點，會長期向下。從過往經(jīng)驗來看，對地產(chǎn)這個與每個人生活都息息相關(guān)的行業(yè)，主流觀點往往難以保持中立而有所偏頗。政策受其影響，往往陷入周期性的收放循環(huán)，治標(biāo)不治本，過去十年我國地產(chǎn)市場的數(shù)輪大起大落均與之相關(guān)。

房價上漲緣于土地供給

對地產(chǎn)行業(yè)的分析要從其主要驅(qū)動因素的辨析開始。在2014年2月，國內(nèi)對地產(chǎn)前景普遍極度悲觀的時候，筆者曾發(fā)表題為《房價上行趨勢難逆轉(zhuǎn)》的文章，從需求和供給雙方面分析了推動房價上升的長期因素。文章的基本結(jié)論是，推升房價上升的最重要因素是我國政府對城鎮(zhèn)土地供給的壟斷。這一格局不變化，房價長期上漲的趨勢就無法逆轉(zhuǎn)。2016年房價的快速上升已經(jīng)再次驗證了筆者兩年多前做出的這一論斷。

看不到房價攀升背后的長期供需矛盾，而只是把房價上漲歸結(jié)為貨幣信貸的增長，是一個影響不小、但同時也是危害巨大的錯誤判斷。的確，房價漲幅與貨幣信貸增長之間具有極高的相關(guān)性。如果數(shù)據(jù)看得足夠仔細(xì)，可以發(fā)現(xiàn)社會融資總量的同比多增與房價同比漲幅之間最為相關(guān)。但統(tǒng)計關(guān)系不等于因果關(guān)系，更不意味著貨幣是因、房價是果。

貨幣代表了可以在全國范圍內(nèi)靈活流動的購買能力。如果房價真是因貨幣而漲，我們應(yīng)當(dāng)看到水漲船都高、全國房價呈普漲之局面。但拉長時間來看，從2011年1月至今，我國M2存量累計增長了106%。而同期一線城市新房房價累計上漲69%、二線城市累計上漲21%、三線則只累計上漲4%。如果貨幣推升了房價，沒有理由只是主要在一線城市表現(xiàn)其威力。有人可能認(rèn)為這是因為一線城市地產(chǎn)具有更多投資或投機的屬性，所以貨幣會向一線城市的地產(chǎn)市場集中。但這一邏輯本身就說明在貨幣之前，有別的因素在引導(dǎo)房價上漲。貨幣流向一線城市是其他原因帶來的結(jié)果。

事實上，一線大城市因積聚效應(yīng)，自然地會形成強大向心力。而在我國，諸如教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源又大量向一線城市集中，更進一步增強了這些城市的吸引力。用經(jīng)濟學(xué)術(shù)語來說，一線城市房價中包含著不小“一線城市經(jīng)濟政治租金”。再疊加上一線城市尤為不足的土地供應(yīng)，一線城市房價焉有不高之理。

既然貨幣并非房價長期上漲的主因，就不難理解為何過去十年我國數(shù)輪的貨幣緊縮都無法改變地產(chǎn)價格的上漲趨勢。貨幣政策的緊縮確實可以在短期內(nèi)起到抑制地產(chǎn)需求、控制房價的作用，但那僅僅是對需求的短期抑制，而非真正消滅。而貨幣緊縮同時還會打壓地產(chǎn)投資行，導(dǎo)致兩三年后地產(chǎn)市場更為嚴(yán)重的供需失衡。于是，每一輪緊縮都為下一輪房價報復(fù)性反彈埋下了種子。

資產(chǎn)荒下的房價上漲

不管是因為什么原因造成的，房價漲起來之后各方自然會關(guān)心地產(chǎn)市場是否有泡沫，泡沫的風(fēng)險有多大。但同樣的，對地產(chǎn)泡沫的分析也必須冷靜客觀，而不能僅憑似是而非的邏輯。

最近有一個關(guān)于地產(chǎn)的段子相當(dāng)流行，它說的是：當(dāng)前中國近半數(shù)的上市公司利潤不夠買京滬深的一套豪宅。但這些公司只要賣掉其1%的股權(quán)，就足夠買幾套了。論說者試圖以此說明當(dāng)前股市樓市的泡沫都很大。這雖然只是個調(diào)侃，但其中描述的情況確實存在，因而引發(fā)了不小的共鳴，增加了大家對泡沫的憂慮。

不過，只要稍有經(jīng)濟學(xué)常識，就會看出這個段子里的誤導(dǎo)之處。上市公司的利潤是上市企業(yè)這種資產(chǎn)的回報，就像房租是房子這種資產(chǎn)的回報一樣。在目前資產(chǎn)荒現(xiàn)象普遍存在，資產(chǎn)回報率普遍低下的時候，上市企業(yè)的回報比不上房產(chǎn)的資產(chǎn)價值再自然不過了。真正要合理地比較股市和房市，應(yīng)該拿上市企業(yè)的利潤和房屋的租金做比。前面這個段子用了兩個不同概念來做比較，給人以泡沫嚴(yán)重的假象。

如果從資產(chǎn)荒的角度來分析，房地產(chǎn)市場當(dāng)前的表現(xiàn)并不特殊。所謂資產(chǎn)荒，簡單來說就是資金相對資產(chǎn)來說太多了。于是，過多的資金積聚在相對較少的資產(chǎn)之上，就把資產(chǎn)價格推高、把資產(chǎn)回報率給壓低了。這不僅僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，也表現(xiàn)在股市、債市等各種資產(chǎn)市場里。

而資產(chǎn)荒的成因，則主要是我國穩(wěn)增長政策的推進不力。我國經(jīng)濟增長已連續(xù)下滑數(shù)年，2016年上半年GDP增速更是跌至6.7%，距離實現(xiàn)“小康社會”目標(biāo)所需的6.5%增長底線僅一步之遙。而2016年上半年的宏觀政策紛爭，又很大程度上打擊了各方對中國經(jīng)濟前景的信心，帶來了對政策前景的不穩(wěn)定預(yù)期。于是，民間投資者的投資熱情大幅降溫。另一方面，在政策多目標(biāo)導(dǎo)向之下，地方政府也無所適從，投資積極性減退。于是，實體經(jīng)濟的投資增速進一步減慢。實體經(jīng)濟的投資項目是金融體系資金配置的標(biāo)的資產(chǎn)。實體經(jīng)濟缺乏投資意愿，金融體系自然難以找到資金配置對象，資產(chǎn)荒由此而生。于是，包括房價在內(nèi)的資產(chǎn)價格自然上漲。事實上，資產(chǎn)荒的現(xiàn)象始于2014年。2015年A股的大牛市就是資產(chǎn)荒所致。而2015年股災(zāi)之后，股市資金大量撤出，流向債市和房市，又形成了股票市場之外的泡沫。

盡管此輪房價上漲的邏輯與股債一致，都緣于資產(chǎn)荒，但地產(chǎn)市場的風(fēng)險遠(yuǎn)小于股市和債市。正如前面所述，一線城市房價上漲背后有堅實的基本面因素。此外，由于我國較高的首付比率，我國地產(chǎn)市場的杠桿率還是遠(yuǎn)低于股市和債市。而截至2016年6月末，我國個人購房貸款余額還只有16.6萬億元人民幣，占我國貸款余額比重僅為16%，占我國GDP的比重也只有25%。2016年所謂的信貸資金向地產(chǎn)行業(yè)的集中，也主要是因為地產(chǎn)之外的行業(yè)太過疲弱，所以令相對穩(wěn)健的地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟增長中的重要性進一步提升。如果再考慮到一線城市已經(jīng)再次收緊了限購政策，而廣大三四線城市房價漲幅依然溫和，我國地產(chǎn)市場整體風(fēng)險可控，遠(yuǎn)不是有人所渲染的危如累卵的局面。

抑制房價上漲要以疏為主

十八屆三中全會要求要發(fā)揮市場在資源配置中的“決定性”作用。目前的房價高漲正是市場機制在起作用的表現(xiàn)。一線城市房價的高漲，正說明一線城市地產(chǎn)供不應(yīng)求，所以要通過高房價來刺激供給、抑制需求。而且，房價上漲只是深層次問題的表現(xiàn)。強行抑制房價最多只是把問題掩蓋起來了，而不能真正解決問題。這就像一個人體內(nèi)有炎癥、導(dǎo)致體溫升高一樣。面對這樣發(fā)燒的病人，醫(yī)生應(yīng)當(dāng)用藥消炎，而不能僅僅粗暴地降溫。對這個病人兜頭一盆冷水澆過去，可能確實把他的體溫給降下來了，但人命估計也就去了不少了。

在地產(chǎn)供需矛盾疊加資產(chǎn)荒的背景下，抑制房價上漲的釜底抽薪之策是加大土地供應(yīng)。不過，對壟斷了土地供應(yīng)的地方政府來說，這無疑會要減少其來自土地的壟斷收益。因此，增加土地供應(yīng)的政策會面臨巨大阻力，就算能夠推出，進展也會相當(dāng)遲緩。因此，當(dāng)前抑制房價上漲的政策還只能著眼于地產(chǎn)需求來做文章。

要抑制地產(chǎn)需求，既可以通過限制性的政策來堵需求，也可以另辟蹊徑，將需求的力量疏導(dǎo)出去。這兩者中，疏是更適宜的政策。所謂疏，具體來說就是通過化解資產(chǎn)荒，將資金從地產(chǎn)市場分流出去。這需要穩(wěn)增長政策的進一步發(fā)力。只有政策發(fā)力把經(jīng)濟穩(wěn)住，把各方對中國經(jīng)濟的信心給重新樹立起來，實體經(jīng)濟的投資熱情才能重新煥發(fā)。而隨之而來的上馬投資項目將分流資產(chǎn)市場的資金，降低房價上漲的動能。

房價調(diào)控范文第2篇

政府明確房地產(chǎn)業(yè)定位。與中國將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”不同，德國政府否定房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”一說，而是將其作為社會福利機制的重要一環(huán)。德國《憲法》第20條規(guī)定，“德意志聯(lián)邦共和國是民主的和社會福利的聯(lián)邦制國家”。這就表明，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一，是德國政府制定所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點。在德國，房地產(chǎn)政策始終是政黨競選的主要辯論議題，無論是執(zhí)政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價，喪失的可能不僅僅是選票，而是整個政黨以及政治家的政治生命。所以，雖然德國政府特別是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r、房價，來增加當(dāng)?shù)卣姆孔馐杖牖蚨愂帐杖搿?/p>

政府運用稅收手段調(diào)控房價。德國政府善用稅收手段，加大房地產(chǎn)投機炒作的成本，壓縮炒房者“低買高賣”的利潤空間。在德國，自有自用的住宅不需繳納不動產(chǎn)稅，只需繳納宅基地土地稅。但用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評估價值1%～1.5%的不動產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳納3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。從2009年1月1日開始，又對投資者的房租收入征收25%的所得稅。重重的稅收政策限制，壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，同時也抑制了德國人投資買房的需求。

金融制度為穩(wěn)定房價提供保障。由于戰(zhàn)爭對國民經(jīng)濟和住房的嚴(yán)重破壞，“二戰(zhàn)”后的一段時間里，德國百業(yè)待興，政府拿不出過多的錢用于住房建設(shè)，因而推行了特有的住房金融模式和房貸固定利率機制。德國實行的“先存后貸”儲蓄模式，約占房貸總額一半左右，另外30%的住房貸款來自商業(yè)貸款，其余則來自家庭儲蓄。德國所有的房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且多年不變。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩(wěn)定作用。同時，國家對建房儲蓄體系給予大力支持，對參加住房儲蓄者給予獎勵，對建房、購房者在繳納個人所得稅上采取優(yōu)惠政策，企業(yè)也給予雇員儲蓄津貼。有效的獎勵刺激，使個人擁有住房的比例逐年上升。

政府對購建房者給予補助。德國根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況，對購建住房居民給予補貼。如果是購置自住新房，購買者在8年內(nèi)可以得到政府每年5000歐元的補助。若有孩子，每人每年還可以得到1500歐元的補助；如果購買自用舊房，也可在8年內(nèi)得到政府每年2500歐元的補助。若有孩子，也是每人每年可再得到3500歐元的補助；如果購買建造合作社住房，購買者在8年時間內(nèi)，每年可得到政府2400歐元的補助。若有孩子，每人每年可得到750歐元的補助。

房價調(diào)控范文第3篇

房價在史上最嚴(yán)的調(diào)控政策下進一步上漲,北京市的限價措施被開發(fā)商的“雙合同”輕松破解,北京市住建委發(fā)出了“不惜一切控房價”的呼聲。政府房價調(diào)控政策屢屢失靈,原因何在?本文擬從市場經(jīng)濟的商品價格形成關(guān)系和價格分配關(guān)系入手,尋求政府微觀調(diào)控商品價格的一般途徑,進而對政府調(diào)控政策失靈的原因作簡單分析。

一、市場經(jīng)濟的兩只手及其相互關(guān)系。

自然界的一切事物都是運動變化的,一切運動變化都是趨向平衡與穩(wěn)定進行的,人類社會作為自然界的特殊組成部分,也不能獨步其外。

物理學(xué)的熵增加原理告訴人們,在著名的布朗運動實驗(將花粉撒在水表面,在顯微鏡下觀察其運動)中,花粉呈現(xiàn)出完全無規(guī)則運動,但每顆花粉都趨向自身熵增加而不停運動,從而達到整體熵最大的平衡;經(jīng)濟學(xué)的理性人假設(shè)告訴人們,在巨大的市場經(jīng)濟活動中,難以找出人們統(tǒng)一的活動規(guī)律,但每個個體都為自身利益最大化而參與其中,從而實現(xiàn)整體利益最大化的平衡。

盡管經(jīng)濟學(xué)家們對市場經(jīng)濟進行了大量研究,提出了種種理論學(xué)說,但就像自然生態(tài)平衡不以人的意志為轉(zhuǎn)移一樣,市場經(jīng)濟社會也存在著一種不以人的意志為轉(zhuǎn)移的力量,把控著社會生產(chǎn)、交換、分配的整體平衡。市場這種配置資源、實現(xiàn)經(jīng)濟平衡的力量,被經(jīng)濟學(xué)家稱作“看不見的手”。

完全在“看不見的手”支配下的純粹自發(fā)的自由自在的市場經(jīng)濟是不存在的,因為市場參與個體對自身利益最大化的追求沒有自覺性底線,常常違背社會公平、正義的基本要求,同時,市場本身也存在趨勢慣性和調(diào)節(jié)遲延性等問題,各國政府無不對市場進行程度不同的主動性干預(yù)。因此,在人類社會的經(jīng)濟發(fā)展中,除了“看不見的手”之外,還有一只“看得見的手”在舞動。

“看不見的手”與“看得見的手”就像人的左手和右手,共同維護著經(jīng)濟社會的健康發(fā)展,但兩者的地位并不相同。“看不見的手”是客觀規(guī)律,“看得見的手”是主觀意志,后者必須借助前者發(fā)揮作用,否則,無論其如何強大,都孤掌難鳴。北京市等地方政府利用其在預(yù)售許可、合同網(wǎng)簽、銷售備案、房產(chǎn)登記等環(huán)節(jié)的行政權(quán)力強行限制房價,開發(fā)商用“雙合同”將房價拆分,結(jié)果反而使房價變相上漲,就是一個“看得見的手”孤掌難鳴的實例。

二、商品的價格形成關(guān)系和價格分配關(guān)系。

在市場經(jīng)濟中,商品價格的形成主要取決于供求關(guān)系。商品價格P與商品需求量Qd正相關(guān),與商品供應(yīng)量Qs逆相關(guān),即:P=f(Qd/Qs)。價格形成關(guān)系式反映的是市場處于完全自由競爭、自由進入退出的條件下的價格形成關(guān)系,這種關(guān)系的參與主體是由眾多個體組成的需求(購買)群體和供應(yīng)(出售)群體。

按照理性人假設(shè),需求群體希望低價購買商品,供應(yīng)群體追求高價出售商品,似乎難以形成交易。然而,兩個群體中的個體均可以根據(jù)其對自身利益的判斷自由決定是否參與競爭、以何種價格競爭,而這種競爭的最終結(jié)果必然是相互妥協(xié),實現(xiàn)供需雙方的價格平衡,從而完成交易。

顯而易見,市場價格上漲時,一般會抑制需求,吸引供應(yīng),從引起價格向下回歸;商場價格下跌時,一般會釋放需求,抑制供應(yīng),從而引起價格向上回歸。供求關(guān)系決定著市場價格的波動趨勢,而價格波動又反過來引導(dǎo)市場的需求與供應(yīng),使兩者的對比關(guān)系發(fā)生變化,如此互為因果,周而復(fù)始,為尋求平衡而不停地變化運動。

市場形成的商品價格并非只歸該商品供應(yīng)者所有,它需要分配給所有與該商品生產(chǎn)經(jīng)營過程有關(guān)的利益群體,才能使得市場需求和供應(yīng)循環(huán)發(fā)生。

價格分配關(guān)系式P=C+∏+T,直接表達的是價格構(gòu)成要素,其實質(zhì)則反映出商品價格在不同主體之間的分配關(guān)系。這種分配關(guān)系的參與主體包括征收稅費(T)的政府、獲得利潤(∏)的商品供應(yīng)企業(yè)和從生產(chǎn)經(jīng)營成本(C)中獲得補償?shù)钠渌黧w,如提供金融資本的銀行、提供材料設(shè)備的供應(yīng)商、提供勞務(wù)的勞動者,等等。

按照理性人假設(shè),參與價格分配的所有主體都希望商品價格上漲,以實現(xiàn)整體可分配價值最大化,同時,在市場價格一定的情況下,又相互博弈,以實現(xiàn)自身分得價值的最大化。任何參與者都不會主動退讓,除非受到競爭壓力或其他超經(jīng)濟利益的影響。

在價格分配關(guān)系中,商品供應(yīng)者擔(dān)任著主要角色。我們將價格分配關(guān)系式改為利潤表達式∏= P-C-T,就能夠看他們在分配過程中的重要作用:一方面,在上游市場中作為購買者與供應(yīng)群體博弈,以追求其生產(chǎn)經(jīng)營成本(C)最低的方式,實現(xiàn)對上游供應(yīng)群體的分配;另一方面,在下游市場中作為供應(yīng)商與需求群體博弈,以追求商品價格(P)最高的方式,實現(xiàn)其自身利潤(∏)最大化;同時,還可以通過與政府的博弈力求降低稅費,如請求減免或返還稅費等,增加其利潤。

商品供應(yīng)者通過上下游市場的交易活動實現(xiàn)其利潤最大化的過程表明,任何一種商品的供求關(guān)系,不僅決定著自身價格的形成和分配,而且與其上下游商品的供求關(guān)系、分配關(guān)系密切相關(guān),它們相互牽連,相互作用。

對價格形成關(guān)系P =f(Qd/Qs)和價格分配關(guān)系P=C+∏+T的簡單分析表明,控制某種商品的市場價格有五種途徑,即:抑制有效需求(Qd)、增加有效供應(yīng)(Qs)、降低生產(chǎn)經(jīng)營成本(C)、壓縮企業(yè)利潤(∏)和減少政府稅費(T)。不通過這些途徑調(diào)整市場商品價格的做法,充其量只是一種姿態(tài),無法得到實效。

三、調(diào)控目的不清、針對市場不明和政府企業(yè)化,是房價調(diào)控政策失靈的主要原因。

在可以控制商品價格的五種途徑中,我國政府在近幾年的房價調(diào)控中已經(jīng)采用的有三種:抑制有效需求的措施,如限購、限貸、開征房產(chǎn)稅;增加有效供應(yīng)的措施,如增加保障性住房、普通商品房建設(shè);壓縮企業(yè)利潤的措施,如限房價、競地價。尚未采用的有兩種:降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的措施,如降低土地出讓金;減少稅費的措施,如減免土地增值稅。但從目前的實際情況來看,房價調(diào)控不但未能抑制房價上漲,反而出現(xiàn)了屢控屢漲、屢漲屢控的車輪現(xiàn)象。

本文認(rèn)為,調(diào)控目的不清、針對市場不明和政府企業(yè)化,是房價調(diào)控政策失靈的三大主要原因。

首先,保障民生、改善民生,應(yīng)當(dāng)是政府干預(yù)市場經(jīng)濟活動的根本目的。這一目的不明確,甚至蛻變?yōu)橐哉陨頌橹行牡摹熬S穩(wěn)”,房價調(diào)控成為政治任務(wù)和政績指標(biāo),并異化成為保官位而調(diào)控、為達指標(biāo)而調(diào)控,必然出現(xiàn)調(diào)控政策廣告化、調(diào)控手段行政化、調(diào)控工作形式化等浮躁而無實效的做法。 其次,房價的高低是與不同需求群體的購買力相對而言的,對居住需求和投資需求不加區(qū)分,盲目控制房價,顯然是難以奏效的。

以關(guān)懷民生為目的的房價調(diào)控,應(yīng)當(dāng)細(xì)分市場,對基本需求、改善需求和奢侈需求、投資需求區(qū)別對待,堵疏分流。

從價格形成關(guān)系式P =f(Qd/Qs)出發(fā),對基本需求和改善需求市場,實行限購、限貸,阻止享受需求與投資需求進入,同時增加保障性住房、普通商品房供應(yīng),平衡房價。對奢侈需求和投資需求市場,則開征房產(chǎn)稅,抑制過度投機,同時嚴(yán)控土地供應(yīng),節(jié)省土地資源,并維持房價上漲勢頭。

從價格分配關(guān)系式P=C+∏+T出發(fā),對保障性住房實行劃撥方式供應(yīng)土地、減免稅費,降低開發(fā)經(jīng)營成本;對普通商品房實行限房價、競地價,壓縮企業(yè)利潤,從而給保障性住房、普通商品房價格下調(diào)騰出空間。對奢侈需求和投資需求市場,則完全按照市場競爭方式供地,并保障政府稅費收入,讓開發(fā)企業(yè)通過市場競爭獲取利潤。

將住房市場細(xì)分,分別調(diào)控,形成兩個相對獨立的低價市場和高價市場,使中低收入群體的居住需求在低價市場獲得滿足,使高收入群體的投資需求在高價市場得到釋放,同時,政府可將其在高價市場獲得的較高財政收入,轉(zhuǎn)投入到保障性住房建設(shè),加大低價住房市場供應(yīng),實現(xiàn)保障民生、改善民生的房價調(diào)控目的。

誠然,要形成和保持高低價兩個市場的相對獨立,僅僅靠上述市場調(diào)控措施,顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為此,還必須充分發(fā)揮“看得見的手”的作用,通過法律手段和行政手段,建立配套制度,嚴(yán)懲腐敗,才能有效防止房哥、房姐、房叔、房姨們進入低價市場,謀取暴利。

其三,在我國,政府壟斷著房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng),通過低價征收、高價出讓土地獲得高額收入,形成了廣受詬病的土地財政,同時,由于在中央與地方、上級與下級政府之間實行收入分成制,使政府在一定程度上成為以獲利為目的經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的超級企業(yè)。政府的企業(yè)化,嚴(yán)重阻礙了房價調(diào)控政策,例如增加保障性住房建設(shè)、減免相關(guān)稅費等調(diào)控措施的落實。

在價格分配關(guān)系P=C+∏+T中,政府是特殊主體,其通過征收稅費獲得的分配份額與社會管理成本有關(guān),但不完全受該管理成本制約:一方面,政府征收稅費以政權(quán)的強制力為后盾,具有提高自身分配占比的行政手段,因此,常常會產(chǎn)生利用行政手段獲取超額利益的沖動,而且在非競爭性政治體制下,這種沖動缺少有效的外部約束機制;另一方面,除經(jīng)濟利益外,政府還必須考慮關(guān)懷民生、穩(wěn)定社會、維護公平、鞏固政權(quán)等政治利益,因此,其在經(jīng)濟利益分配中又往往表現(xiàn)出不與民爭利的政治姿態(tài)。由此可見,在經(jīng)濟利益與政治利益平衡中的獲得總和利益最大化,才是政府追求的目標(biāo),即使在競爭性政治體制下也是如此。

政府在價格分配關(guān)系中的特殊性告[！]訴人們,要求政府完全非人格化或者非企業(yè)化是不現(xiàn)實的,特別是在政府能夠通過壟斷土地供應(yīng)獲取高額收益的情況下,更是如此;同時,對限制政府人格化或企業(yè)化而言,經(jīng)濟市場本身是無能為力的。對政府謀利傾向的限制,歸根結(jié)底取決于財政制度乃至政治體制的改革。

僅從房價調(diào)控的角度來看,應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的法律制度,明確規(guī)定土地出讓收入和相關(guān)稅費的用途與比例(例如,在高價住房市場的財政收入,必須按一定比例用于保障性住房建設(shè))、對保障性住房減免土地出讓金及相關(guān)稅費,等等;同時,還應(yīng)當(dāng)以法律形式建立對政府的監(jiān)督、追責(zé)機制,保障各項措施的落實。

房價調(diào)控范文第4篇

關(guān)鍵詞：貨幣政策 房地產(chǎn)泡沫 貨幣供給 信貸量 利率 匯率

一、貨幣政策對房地產(chǎn)價格的理論分析

貨幣政策包含的方面很多，為了直觀的列明各種貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響途徑，本文將按照宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標(biāo)，將貨幣政策分成三個方面，即為了實現(xiàn)經(jīng)濟增長和充分就業(yè)、物價穩(wěn)定、國際收支平衡三個目標(biāo)而采取的貨幣政策以及它們對房地產(chǎn)價格的推動作用。

（一）為實現(xiàn)經(jīng)濟增長及充分就業(yè)目標(biāo)而采取的貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響

房地產(chǎn)具有實物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)兩種特性，即可以用于生產(chǎn)生活，又可以作為一種投資工具。作為虛擬經(jīng)濟載體的股票、房地產(chǎn)的逐年升溫，逐漸破壞了商品市場和貨幣市場的均衡。由于經(jīng)濟增長會帶動充分就業(yè)，充分就業(yè)與經(jīng)濟增長相輔相成互相促進，本文將不贅述國家為實現(xiàn)充分就業(yè)目標(biāo)而采取的貨幣政策。

1.放松銀根，擴大貨幣供給量

由于利率市場化程度不高等原因，貨幣信貸總量是許多國家重要的貨幣政策中間目標(biāo)。當(dāng)經(jīng)濟達到飽和時，貨幣供給的增加可能并非流向商品市場，而流向資本市場，引起資產(chǎn)價格的變動。

根據(jù)費雪的交易方程式P=MV/T（M表示一定時期流通中貨幣；量；V表示一定時期單位貨幣的平均周轉(zhuǎn)次數(shù)即貨幣流通速度；P表示商品和勞務(wù)價格的加權(quán)平均數(shù)；T表示商品和勞務(wù)的交易數(shù)量。），在充分就業(yè)的前提下，商品價格與貨幣供給呈正比關(guān)系，當(dāng)流通中的貨幣量過大時，必然導(dǎo)致包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的物價上漲。

2.降低存款準(zhǔn)備金率，擴大信貸規(guī)模

國家為了鼓勵投資，促進經(jīng)濟增長，將有可能采取下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得商業(yè)銀行可以留存更多的資金用于向社會成員投放貸款。首先，房地產(chǎn)具有資金密集型，相關(guān)產(chǎn)業(yè)多的特點，初期投資需要大量的資金。當(dāng)銀行的信貸規(guī)模擴大，可貸資金增加，這無疑會刺激房地產(chǎn)開發(fā)商增加投資規(guī)模，房地產(chǎn)供給增加。其次，對很多消費型購房人而言，他們沒有能力一次性支付房款，于是多采用抵押貸款方式申請貸款，可貸資金量的增加也會導(dǎo)致消費型購房人的需求增加。然而房地產(chǎn)的供給在一段時間內(nèi)不可能顯著改變，其價格主要與需求量相關(guān)。消費型購房人的需求增加將從某種程度上引起房地產(chǎn)價格的走高。

3.低利率政策

根據(jù)公式i=e-dr（e代表自主投資；-dr代表投資需求中與利率相關(guān)的部分），可看出投資與利率之間具有反向變動關(guān)系。在利率市場化程度較高的國家，調(diào)節(jié)利率是國家貨幣政策的重要手段，然而由于利率與房地產(chǎn)價格的特殊關(guān)系，低利率將很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

根據(jù)簡化的金融資產(chǎn)定價模型 Pt=（Pt+1+Dt）/（1+R）可以看出，利率與金融資產(chǎn)的價格為反向相關(guān)。

從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，較低的利率將降低房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本，促進房地產(chǎn)開放商增加投資規(guī)模。從購房人的角度看，較低的利率將減輕購房按揭貸款的負(fù)擔(dān)，增加了普通購房者對房地產(chǎn)的需求，推動房地產(chǎn)價格的上漲。從投機商的角度看，低利率會導(dǎo)致投機商放棄債券等與利率相關(guān)的資產(chǎn)，將資金投向收益更高的房地產(chǎn)行業(yè)，同樣會促進房地產(chǎn)需求量的增加和價格的上漲。

（二）為實現(xiàn)物價穩(wěn)定而采取的貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響

20世紀(jì)70年代以來，隨著金融市場的日益發(fā)展，許多國家都出現(xiàn)了低通貨膨脹與高房價并存的局面。政府部門為了達到物價穩(wěn)定的目標(biāo)而實施的貨幣政策有可能在保持低通貨膨脹的同時引起資產(chǎn)價格脫離其真實價值異常波動，甚至導(dǎo)致泡沫的形成。由于虛擬經(jīng)濟的發(fā)展，貨幣供給流入生產(chǎn)領(lǐng)域會帶來實體經(jīng)濟的增長，而當(dāng)生產(chǎn)領(lǐng)域所需的貨幣量達到飽和時，新增加的貨幣供給就會流入消費領(lǐng)域和投資領(lǐng)域，這就有可能在消費領(lǐng)域引起通貨膨脹，在投資領(lǐng)域推動資產(chǎn)價格的上漲并產(chǎn)生泡沫。但是，當(dāng)貨幣供應(yīng)不進入生產(chǎn)領(lǐng)域和消費領(lǐng)域，而是直接大規(guī)模地進入虛擬資本市場進行投資時，就會出現(xiàn)低通貨膨脹與高資產(chǎn)價格泡沫并存的現(xiàn)象。

（三）為實現(xiàn)國際收支平衡而采取的貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響

當(dāng)一國在持續(xù)一段時間出現(xiàn)國際收支順差，外匯的供給增加，需求減少，將會導(dǎo)致本幣相對升值。資本的逐利性使得資本投向升值潛力大且利率高的地方（以低利率貨幣換取高利率貨幣套取利差），國際熱錢的涌入，也增加了對本國房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升。為了防止國際熱錢的大量涌入導(dǎo)致本幣持續(xù)升值，政府將有可能采取降低利率的措施，由資本項目的逆差來平衡經(jīng)常項目的順差，使國際收支保持平衡，但低利率卻進一步促進了房價的攀升。

二、國際案例分析：日本的房地產(chǎn)泡沫

日本的房地產(chǎn)泡沫肇始于1985年，這一年是代表日元大幅度升值的“廣場協(xié)議”的簽署年。從這時開始，到1991年為止，日本國內(nèi)6大城市的商業(yè)地價短短6年間上升了3倍多，泡沫達至最大。90年代初，隨著國際資本謀得大量利潤后的撤離，日本房產(chǎn)泡沫隨即破滅。大量房地產(chǎn)公司以及金融機構(gòu)倒閉，并且產(chǎn)生了巨額不良資產(chǎn)，嚴(yán)重破壞了金融市場的秩序與平衡。中小企業(yè)向銀行籌資的難度大大加大，危害迅速波及到商品市場。這成為90年代日本企業(yè)投資不振的一個主要原因。許多在房地產(chǎn)泡沫滋生時期購房的普通人由于房價的驟跌而破產(chǎn)甚至貧困潦倒，國民對政府的信心指數(shù)一度跌至谷底。

在導(dǎo)致日本房地產(chǎn)泡沫的種種因素中，貨幣政策的影響最為深刻。首先是1985年日本與美英法德四國共同簽署的“廣場協(xié)議”，同意美元貶值。美元貶值后日元相對升值，大大刺激了日本房價的上漲。

其次，當(dāng)時的日本政府為了促進國內(nèi)經(jīng)濟，中央銀行采取了非常寬松的貨幣政策，低利率和信貸規(guī)模的增加使得投資者紛紛轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場，致使日本房價的第一輪攀升。而廣大普通投資者受房地產(chǎn)價格驟升的誘惑，也紛紛拿出積蓄用于購置房產(chǎn)，又導(dǎo)致了房價的第二輪攀升。房地產(chǎn)價格的上升使得其擔(dān)保價值也同步上升，同樣的房產(chǎn)可以向銀行貸得更多的資金，如此反復(fù)投機反復(fù)借貸，房地產(chǎn)泡沫隨即越吹越大。

三、結(jié)論

本文從理論以及案例角度對貨幣政策與房地產(chǎn)價格的關(guān)系進行了論述，得出以下幾點結(jié)論：

1.政府為了實現(xiàn)經(jīng)濟增長、充分就業(yè)目標(biāo)而實行的擴大貨幣供應(yīng)量和低利率政策會引起本國房地產(chǎn)價格的上升，甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

2.國家在維持商品市場物價穩(wěn)定的同時也應(yīng)當(dāng)關(guān)注資本市場的動態(tài)，關(guān)注貨幣供應(yīng)量的變動對資產(chǎn)價格，尤其是房地產(chǎn)價格的影響。消費物價指數(shù)無法準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)價格，不應(yīng)當(dāng)僅僅以CPI的升降來衡量貨幣政策的有效性。

房價調(diào)控范文第5篇

北京市住建委委員、新聞發(fā)言人秦海翔在接受《中國地產(chǎn)總裁》雜 志采訪時表示，從 2013 年 11 月至 2014 年 12 月間北京市將提供不少于 7 萬套“自住型”商品房，并將出臺一系列政策鼓勵企事業(yè)單位利用自有資金建設(shè)保障性住房和“自住型”商 品房。同時，北京市住建委還在文件中硬性規(guī)定：“自住型”商品房的售價低于周邊商品房項目 30% 左右，套型以 90 平方米以下戶型為主。另外還規(guī)定，“自住型”商品房 5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，5 年后轉(zhuǎn)讓者須繳納購房價款差額的 30% 給北京市財政； 符合保障房申購條件的購房者可優(yōu)先購買“自住型”商品房，同時對購房家庭的收入不作限制，但“自住型” 商品房每個家庭只有 1 次購房資格。

2014：房價調(diào)控改堵為疏

采訪中秦海翔表示，新確立的北 京市 2014 年的樓市調(diào)控政策樓市供應(yīng)的政策，希望通過組合拳平抑房價?！?在談及“自住型”商品房如何影 響房價時，秦海翔表示：“由于北京 市政府改變了土地競買的規(guī)則，現(xiàn)在 剛剛向住宅市場傳導(dǎo)，到了 2014 年 下半年普通買房人將更深刻直接地體 會到樓市價格和供應(yīng)上的變化?！?住型’商品房政策是穩(wěn)定房價的重要 手段，也是住房機制的探索，該政策，與以往有了較大變化，將從單純限價轉(zhuǎn)變 為加大樓市供給。簡單一句話，就是 房價調(diào)控將要改堵為疏。他進一步指 出，2014 年北京市政府對樓市的調(diào)控 手段將在保持房價穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，逐步把商品房納入限價序列管理，形成分層次、分類型的長效調(diào)控機制。而 住建委出臺“自住型”商品房政策就 體現(xiàn)了這個原則?！皩嶋H上，以往北 京市房價調(diào)控重點都在如何限制價格上升，出臺了限購、出臺了保障房政策，希望能用硬的辦法控制樓市價格上漲。但是現(xiàn)在看效果不好，2014年 市政府打算換個思路，通過加大平價 商品房的供給來控制樓市價格漲幅， 就是要在對樓市的‘疏導(dǎo)’上下功夫， 也就有了‘自住型’商品房的出臺?！?秦海翔向記者這樣介紹。

“通過‘自住型’商品房建設(shè)和 大量入市，以及推動企事業(yè)單位自建 保障房，集中解決部分‘剛需’住房 問題，這有利于房價的平穩(wěn)調(diào)控，也 有利于樓市的發(fā)展。這是 2014 年北 京市房價調(diào)控最大亮點?！鼻睾Ｏ璞?示，“這只是加大對樓市供應(yīng)量的一 個嘗試，未來北京市將出臺更多加大樓市供應(yīng)的政策，希望通過組合拳平 抑房價?！?/p>

在談及“自住型”商品房如何影 響房價時，秦海翔表示：“由于北京 市政府改變了土地競買的規(guī)則，現(xiàn)在 剛剛向住宅市場傳導(dǎo)，到了 2014 年 下半年普通買房人將更深刻直接地體 會到樓市價格和供應(yīng)上的變化?！宰⌒汀唐贩空呤欠€(wěn)定房價的重要 手段，也是住房機制的探索，該政策在執(zhí)行過程中還可能出現(xiàn)一些細(xì)節(jié)問題，希望相關(guān)部門和公眾能多理解、多支持，并不斷促進政策完善，逐步解決購房問題。”

七萬套：“自住型”商品房開閘放水

2013年 11 月 12 日，首批7 個北京市“自住型”商品房項目規(guī)劃設(shè)計方案在北京市規(guī)劃展覽館對外開放，當(dāng)日民眾熱情高漲，共有 5000 余人進場參觀。通過北京市政府審批的首批項目分布在北京市包括朝陽、海淀在內(nèi)的四個區(qū)縣，規(guī)劃套型面積均為 90 平方米以下，能夠提供 1.6 萬余套“自住型”商品房。2013 年 12 月 14 日，恒大豆各莊“自住型”商品房項目“御景灣” 結(jié)束了網(wǎng)上申請登記，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，成功申請的購房人達 14.8 萬人。

針對現(xiàn)在“自住型”商品房的火爆，北京市住建委發(fā)言人秦海翔表示： “現(xiàn)在計劃到 2014 年 12 月向市民提供‘自住型’商品房共 7 萬套，目前已經(jīng)協(xié)調(diào)國土局于 2013 年年底之前完成了不低于 2 萬套‘自住型’商品房用地的供應(yīng)?！倍浾咄ㄟ^查閱資料也證實了這一點，根據(jù)數(shù)據(jù)測算，已經(jīng)超額完成了 2013 年配建 2 萬套的工作計劃。

秦海翔進一步向記者介紹， 2014 年市政府將加大“自住型”商品住宅供給力度，2014 年將會提供 5 萬套“自住型”商品房，這意味著北京市 2014 年將要把 50% 以上的住宅用地用來建設(shè)“自住型”商品房。預(yù)計到 2014 年下半年，能夠向市場提供“自住型” 商品房不少于 7 萬套，使得商品房市 場平價房供應(yīng)大大增加，有利于房價維持穩(wěn)定。

寬進嚴(yán)出：“自住型”商品房讓人歡喜讓人憂

“目前為止，市政府考慮到老百姓的要求，這次‘自住型’商品房政策制定購買的標(biāo)準(zhǔn)就是‘寬進、嚴(yán)出’，將門檻放到和限購政策一樣，但要對后期二手房轉(zhuǎn)讓進行事實上的約束?！?市住建委發(fā)言人秦海翔表示，“現(xiàn)在 ‘自住型’商品房的價格比周邊房價低 30%，但我們不希望這個政策成為一部分人牟利的工具。因此住建委在 ‘自住型’商品房未來轉(zhuǎn)讓上將會出臺限制政策，除了現(xiàn)在說的補繳 30% 價差款以外，可能還會利用房產(chǎn)稅等手段進行調(diào)節(jié)，力爭使真正需要房子的‘剛需’消費者成為‘自住型’商品房的購買主力，盡量杜絕投機獲利行為?！?/p>

在被問及住建委將采取哪些手段抑制對“自住型”商品房的投機時，秦海翔進一步表示，由于“自住型” 商品房是政府讓利，因此未來在出售 “自住型”商品房的時候，首先要繳納購入價與賣出價差額的 30% 給北京 市財政，這個會對投機有一部分抑制 作用。而對于當(dāng)前在住房市場上存在 的以陰陽合同規(guī)避多交差額的可能 性，秦海翔表示，住建委將會對各項 目所在區(qū)域的房價進行評估，參照市場價確定“自住型”商品房未來銷售的最低售價，低于最低售價的交易將可能會被認(rèn)為是不正常交易。“除了出售時繳納 30% 差額以外，此次我們制定的政策中還規(guī)定，自住型商品住宅在 5 年內(nèi)不準(zhǔn)出售。而且住建委還規(guī)定‘自住型’商品房的屬性在登記備案的時候?qū)粯?biāo)注，這將對其未來的轉(zhuǎn)讓起到一定影響。另外，在新的房產(chǎn)稅政策中，我們正在調(diào)研如何控制‘自住型’商品房未來的轉(zhuǎn)讓交易?！鼻睾Ｏ枳詈笾赋觯拔覀儠氡M辦法，使得‘自住型’商品房遠(yuǎn)離投機，積極滿足‘剛需’購房者的需要?！?/p>