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房地產(chǎn)開發(fā)成本范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本測算；成本控制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01

進行房地產(chǎn)開發(fā)，首要工作就是開發(fā)項目的成本測算，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的評估與分析，得出該開發(fā)項目的成本估計值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動量，從而大概得出該開發(fā)項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)方案。在確定開發(fā)方案后，在開發(fā)項目實際建造過程中，同時對開發(fā)成本進行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本測算的分類研究

房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，開發(fā)成本測算是將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準確地測算房地產(chǎn)開發(fā)成本，需要結(jié)合國家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩(wěn)定，開發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。

1.土地成本

土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。

2.前期工程費

前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費、地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。

4.市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設(shè)施（如學校，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。

5.開發(fā)間接費用

此項費用是指開發(fā)商運作該項目所需發(fā)生的開支，具體明細如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據(jù)各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項目內(nèi)容分析計算。③銷售稅費。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費，主要指營業(yè)及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用。上述項目開發(fā)成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分類研究

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是開發(fā)商對所有項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應該把項目投資控制在預定的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)企業(yè)項目順利實施，力求開發(fā)中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，以達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤最大化。

1.對征地和拆遷補償、安置費的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。

2.勘察設(shè)計和前期工程費的控制

對行政事業(yè)性收費通過爭取各項優(yōu)惠政策來降低；勘探設(shè)計必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計標準要與市場定位適應，積極推行價值工程管理。

3.建筑安裝工程成本的全程控制

加強項目投資決策的科學性、系統(tǒng)性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設(shè)計監(jiān)理制度；加強監(jiān)控、預算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。

4.管理費用

定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務可以分包給外部的專業(yè)公司，節(jié)省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。

5.對財務費用的全面控制

安排合理的融資方案，籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。

6.對稅金的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。

7.建立動態(tài)成本控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)單位的成本控制，就是通過對估算、預算、合同、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標成本，找出偏差，最終達到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產(chǎn)開發(fā)單位應從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)單位要使利益最大化，就必須在成本測算和成本控制上嚴格把關(guān)，要結(jié)合實際情況，制定合理的開發(fā)方案，堅持全過程的監(jiān)督管理，通過不斷地分析和總結(jié)，及時更正錯誤與減少費用支出，從而使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)在保證質(zhì)量安全的前提下，得到更好的收益，建立更加完善的開發(fā)成本測算與控制模式。

房地產(chǎn)開發(fā)成本范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)管理；成本控制

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：

前言：

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高，企業(yè)應以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。

1．我國房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀

1.1市場現(xiàn)狀。上世紀90年末至今，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用顯而易見。然而我國的房地產(chǎn)市場既處于高速發(fā)展期，又處于轉(zhuǎn)型、過渡期，市場發(fā)育還不成熟，行為還不規(guī)范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產(chǎn)市場的“泡沫性過熱”現(xiàn)象出現(xiàn)，還需要警惕由于政府工程規(guī)模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險。現(xiàn)實要求政府和企業(yè)要共同把握市場脈搏，通過“無形的手”和“有形的手”，共同促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。

1.2政府對現(xiàn)狀的態(tài)度。促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的物質(zhì)文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資，增加就業(yè)，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，保證國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。

1.3消費者對現(xiàn)狀的態(tài)度。大多數(shù)消費者關(guān)心的問題是現(xiàn)在買房是否合算，房價會不會再度升高，質(zhì)優(yōu)價廉的房產(chǎn)是否能夠真正買到，購房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費和投資關(guān)注的重點領(lǐng)域。

2．房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。

我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。

隨著國家逐步加強對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓，對經(jīng)營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟規(guī)范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內(nèi)功。

隨著中國加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力的境外企業(yè)的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，才有可能取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。

房地產(chǎn)微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。

3．房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與房地產(chǎn)管理密不可分。房地產(chǎn)管理包括規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，這四個方面的管理都與成本控制有著密切的關(guān)系。必須進行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的目標。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的核心工作。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴重成本問題，比如規(guī)劃設(shè)計者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計的設(shè)計方案局限于理論指導，導致施工困難，成本增加。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR和經(jīng)驗應用到項目的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)和現(xiàn)場實施中，以實現(xiàn)項目總體目標的最優(yōu)化，成本控制的合理化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，設(shè)計者應根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標的經(jīng)濟易行的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾头椒ǎ谝?guī)劃設(shè)計階段對設(shè)計者給出相關(guān)建議，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば苑治鰪娬{(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關(guān)的建筑工程設(shè)計內(nèi)容進行討論、分析并提出改進的辦法。

許多情況下，施工單位或開發(fā)商的成本控制部門、工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通或達成意見上的一致，導致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工必須要具備以下條件：

3.1房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標，從而達到減少開發(fā)成本的目的。

3.2可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發(fā)的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段呈遞減趨勢，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應該將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。

3.3在建設(shè)過程中持續(xù)開展研究。可施工性分析強調(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識和經(jīng)驗。另一方面，通過系統(tǒng)的計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓進行完整的紀錄并改進，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現(xiàn)知識的共享和再利用。

4．結(jié)語

現(xiàn)代城市的不斷進步與我國房地產(chǎn)市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民的住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就必須做好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制工作，使開發(fā)企業(yè)有利可圖，才能不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務。

參考文獻：

[l]李元明．房地產(chǎn)公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2.

[2]仇慎謙．物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的研究．中國物業(yè)管理．2002年3月．

房地產(chǎn)開發(fā)成本范文第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)開發(fā);成本管理

中圖分類號:F4

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0060-02

房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為,是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。

1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所支出的各項費用的總和,包括以下幾個方面:

(1)土地征用及拆遷補償費包括土地征用費,耕地占用費,有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償費,安置動遷用房支出等;

(2)前期工程費包括企業(yè)項目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出;

(3)建筑安裝工程費包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費;

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出;

(5)公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出;

(6)開發(fā)間接費用是指企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等;

(7)財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用,包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費,以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務費用;

(8)管理費用指用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過程中,開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等;

(9)銷售費用是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用,以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用,包括應由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務費,專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費,以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復費、看護費等。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理的概念

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是根據(jù)開發(fā)商或投資商的總體目標和工程開發(fā)的具體要求,在開發(fā)建設(shè)過程中,對有關(guān)活動進行有效的組織、實施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動,以達到強化經(jīng)營管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理成本、實現(xiàn)目標利潤、創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益的目的的過程。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設(shè)階段上,事實上,成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段。下面便從房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策階段、前期工作階段、工程建設(shè)階段、租售階段等四個階段來闡述房地產(chǎn)開發(fā)大的成本管理。

2.2.1投資決策階段的成本管理

在項目投資決策階段開發(fā)商應該著重考察投資環(huán)境,投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價值,項目的工程類型與規(guī)模,經(jīng)濟技術(shù)指標,交通條件,市政配套情況,建材與設(shè)備的供應情況等,該階段開發(fā)商的工作必須注意與可能發(fā)生的成本結(jié)合起來,對可能發(fā)生的項目成本起到總體控制的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,其主要發(fā)生的費用是機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產(chǎn)開發(fā)的費用比例很小,而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費用的投入,但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因為投資決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。

投資決策階段的成本控制是事前控制,由于投資決策階段影響項目投資的程度最高,因此在投資決策階段就應對項目投資成本進行預測,建立成本控制目標體系,確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算,投資估算的準確與否,是決定投資決策階段成本控制的關(guān)鍵。因此,在投資決策階段重點應對項目的投資估算的精確度進行控制,采用合理的估算方法進行編制,從而確保項目投資決策的可靠性。

2.2.2前期工作階段的成本管理

當投資決策確定具體的項目開發(fā)地點后,在項目開發(fā)建設(shè)過程開始以前有許多工作要做,這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同條件的談判與簽約。前期工作階段的成本管理主要是設(shè)計階段的成本管理。

設(shè)計階段的投資成本管理工作是開發(fā)全過程成本管理的重點。開發(fā)商通過招標方式選擇設(shè)計單位,在委托設(shè)計單位之前要對投資進行詳細分析,在此基礎(chǔ)上一般采用限額涉及的方式,保證有效的成本管理,并著重考慮一下工作。

(1)做好設(shè)計前的投資估算控制。通過對社會同類開發(fā)項目價格、材料、設(shè)備、人工費用、稅收、管理費用、利潤等的調(diào)查,對項目進行詳細深入的投資估算分析,作為初步設(shè)計控制的依據(jù)。

(2)初步設(shè)計要重視方案的選擇。設(shè)計階段存在多方案必選的可能,不同的設(shè)計方案導致的成本是不一樣的,因此,應當運用技術(shù)經(jīng)濟的觀點對設(shè)計方案進行優(yōu)選,達到成本控制的目的。

(3)限額設(shè)計。限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務書及投資估算控制初步設(shè)計,按照批準的初步設(shè)計總該算控制施工圖設(shè)計,同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制專業(yè)設(shè)計,嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計中的不合理變更,保證總投資限額不被突破。限額設(shè)計的控制對象是影響工程設(shè)計靜態(tài)投資的項目。

2.2.3工程建設(shè)階段的成本管理

工程建設(shè)階段進行的成本管理的基本原理是把計劃額作為工程成本管理的目標值,在工程施工過程中將實際值與目標值進行比較,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施進行控制,確保工程成本管理目標的實現(xiàn)。

(1)工程開工后,督促、檢查承包商嚴格執(zhí)行工程合同。審核承包商提交的申請支付表,綜合評價承包商當月的工程完成情況,如工程量及進度完成情況。特別應注意保留金的扣除及應退還的預付款,以及每月的索款額。

(2)定期制定最終成本估價報告書,反映施工中存在的問題及投資的支付情況。

(3)嚴格控制設(shè)計變更以及由于業(yè)主、項目組織者或工程師工作不當而引起的工程變更,控制變更申請程序。變更是造成承包商索賠的主要人為因素,控制好變更,就能減少承包商的索賠,使工程實際支付盡量控制在承包合同價的范圍內(nèi)。

(4)嚴格按照合同文件的規(guī)定及合同與索賠管理的程序,審核、評估承包商提出的索賠,對承包商不合理的索賠要求進行反擊,有時甚至因承包商不能正確履行合同而對承包商提出索賠。

(5)審核承包商工程竣工報告,根據(jù)對竣工工程量的核算和對承包商其他支付要求審核,確定工程竣工報表的支付金額。

(6)做好工程投資控制執(zhí)行情況的總結(jié)。

2.2.4租售階段的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)租售階段的成本管理主要是管理銷售費用支出。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費用支出呈現(xiàn)整體上升到趨勢,一般費用數(shù)額大,對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。

控制好銷售成本的關(guān)鍵取決于如何進行銷售策劃,深入理解項目內(nèi)涵,使廣告表現(xiàn)等更好的與項目定位銜接;應當結(jié)合項目、檔次以及所在地的社會、經(jīng)濟、人文的等因素,深入研究廣告費用的投入的內(nèi)容、時間、投入量等。所采取的廣告以及活動推廣手段應當是具有針對性的,這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費用的作用,避免事倍功半,從根本上達到銷售費用成本管理的目的。

3 結(jié)語

成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容,它貫穿于整個開發(fā)過程,對于提高房地產(chǎn)開發(fā)投資效益和管理水平起著重要作用。

房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)對成本管理都有不同程度的影響,不是單純重視施工過程中的成本管理就能達到成本管理目標的,設(shè)計階段對成本管理工作影響很大,應采取限額設(shè)計和設(shè)計優(yōu)化等手段在設(shè)計階段,做到工程成本的盡可能低。

參考文獻

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[3]中國房地產(chǎn)估價師學會編.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2005.

房地產(chǎn)開發(fā)成本范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本構(gòu)成及控制

房地產(chǎn)開發(fā)的全部費用成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)、銷售一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：

1.1 取得土地使用權(quán)所支付的費用

取得土地使用權(quán)所支付的費用為開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款、按規(guī)定交納的有關(guān)稅費及拆遷補償費等。主要包括土地出讓金、契稅、交易傭金、耕地占用稅、拆遷補償費等。

1.2 勘察設(shè)計和前期工程費

勘察設(shè)計和前期工程費主要包括可行性研究、環(huán)評、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、審圖費、招標及市場費、三通一平等支出。

1.3 規(guī)費

規(guī)費是指政府部門向房產(chǎn)公司收取的各項費用，地域不同，收取的費值不完全相同，但也大同小異，主要包括：人防費、城市配套費、氣象防雷風險評估費、排污噪音費、白蟻防治費，城建檔案費、消防審圖費、抗震審圖費、質(zhì)監(jiān)費、墻改費、散裝水泥推廣費等等。以上都是明文規(guī)定的，另外有一些職能部門的以服務為名義的各類攤派、贊助費、交易費，主要靠協(xié)調(diào)能否少交或不交。

1.3 建安工程成本

建筑安裝工程費為形成開發(fā)建筑產(chǎn)品實體及基礎(chǔ)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑、安裝工程費。主要包括各建筑單體工程費用、水、電、暖、燃氣等工程費用及室外市政、綠化配套工程。不包括供水供電部門收取的市網(wǎng)接入費。

1.4 期間費用

期間費用主要包括開發(fā)企業(yè)的有關(guān)部門和人員為管理、服務于項目開發(fā)所發(fā)生的建設(shè)單位管理、監(jiān)理費用，為銷售開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的廣告、銷售費用，為開發(fā)項目所發(fā)生的財務費用等。

1.5 稅金及后期費用

稅金指在土地受讓、產(chǎn)品開發(fā)和銷售過程中所需交納的各項稅金。后期費用包括社區(qū)、物業(yè)移交費，房產(chǎn)面積測繪費、審計費等。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的基本原則

2.1 全過程控制原則

全過程成本控制，也稱作全過程造價管理。它是一種基于活動的項目成本確定和控制的方法。而造價控制就是對項目各項活動及其活動方法的控制入手，通過減少和消除不必要的活動以減少資源消耗，從而達到降低和控制造價的目的[1]。

2.2 系統(tǒng)性成本控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是開發(fā)項目管理系統(tǒng)中的一個子系統(tǒng)，成本管理的目標是為實現(xiàn)整個項目目標服務的。系統(tǒng)工程核心思想就是通過各個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)運行，實現(xiàn)“整體大于部分簡單之和”的目標。

2.3 動態(tài)控制原則

動態(tài)控制指對事先設(shè)定的成本控制目標在實施過程中自始至終的進行監(jiān)督、控制、調(diào)整和修正。因此，要通過對實際投資情況的不斷監(jiān)控和與投資控制目標的不斷比較來發(fā)現(xiàn)偏差、分析偏差，并采取措施糾正偏差，以達到成本控制之目的。

2.4 主動控制原則

所謂主動控制，就是事先對項目的各種不確定性因素進行分析，分析目標偏離的可能性，并事先采取預防性控制措施以確保計劃目標的實現(xiàn)。只有這樣，才能盡可能的防止或避免投資偏差的發(fā)生，將可能的損失降到最低。

2.5 成本管理責任制原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應建立以開發(fā)項目為成本控制對象的獨立核算和考核體系，建立以項目經(jīng)理為核心的成本控制責任制。項目經(jīng)理必須對成本指標層層分解，落實到各部門、各專業(yè)、各班組直到每個人，并建立完善和明確的獎懲制度，進行定期考核，獎優(yōu)罰劣。

2.6 全費用控制

構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用種類繁多，涉及部門和因素復雜，有的費用在成本構(gòu)成中占比較大，但變動性不強，控制的余地就??；因此，為了取得良好的經(jīng)濟效益，就需要對各種費用進行全面控制，即進行全費用控制。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的主要方法

3.1 價值管理

建設(shè)工程項目價值管理是一種以價值為導向的有組織的創(chuàng)造性活動，它利用了管理學的基本原理和方法，同時以建設(shè)工程項目利益相關(guān)者的利益實現(xiàn)為目標，最終實現(xiàn)項目利益各方最高滿意度[2]。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目可行性研究和決策階段、項目設(shè)計階段開展價值管理效益將最為顯著。

3.2 限額設(shè)計

設(shè)計階段成本控制除采取價值管理、招投標等方法外，還有一個重要的方法就是限額設(shè)計。它包括兩方面內(nèi)容：一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求；另一方面是項目局部按設(shè)定投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求。因此合理確定投資限額和三大材料消耗指標，并和設(shè)計取費掛鉤，積極推行限額設(shè)計，是降低工程造價的有效手段。

3.3 招投標

通過公開招標來縮短項目建設(shè)周期、降低項目成本、提高工程質(zhì)量、提高投資收益是一種行之有效的辦法。公開招標可以適用于項目建設(shè)過程中存在市場競爭條件的任何一個環(huán)節(jié)。以下通過招標控制成本是應注意的事項：

1）招標工作應遵循公開、公正、公平、誠信的原則。招標前，應嚴格審查投標單位資質(zhì)，必要時進行實地考察。堅決避免“特級企業(yè)投標，一、二級企業(yè)轉(zhuǎn)包，三、四級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象。

2）做好招標文件的編制工作。造價人員應收集、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、分析和評價，然后編制招標文件。

3）合理低價者中標。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標，在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。

3.4 掙值法

掙值法是目前為止國際上先進的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。掙值法通過測量和計算已完成工作的預算費用與已完成工作的實際費用和計劃工作的預算費用得到有關(guān)計劃實施的進度和費用偏差，達到判斷項目預算和進度執(zhí)行情況的目的[3]。并進而采取切實可行的措施，來糾正偏差，控制成本。

3.4.1 掙值法的三個基本參數(shù)

1）計劃工作預算費用（簡稱BCWS）：BCWS=計劃工作量×預算單價；

2）已完工作實際費用（簡稱ACWP）：ACWP=已完工作量×實際單價；

3）已完工作預算費用（簡稱BCWP，又稱掙得值）：BCWP=已完工作量×預算單價。

3.4.2 掙值法的評價指標

1）費用偏差是：指檢查期間BCWP與ACWP之間的差異，計算公式為CV=BCWP-ACWP。

2）進度偏差是：指檢查日期BCWP與BCWS之間的差異。其計算公式為SV=BCWP-BCWS。

3）費用執(zhí)行指標是：指掙得值與實際費用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。

4）進度執(zhí)行指標是：指項目掙得值與計劃值之比，即SPI=BCWP/BCWS。

房地產(chǎn)開發(fā)成本范文第5篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開發(fā)成本；歸集；分配

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了快來發(fā)展時期，為了適應消費者多樣化的需求和滿足公共配套的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品的品種也越來越多樣化。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)成本在各個成本核算對像之間進行合理的歸集和分配，以滿足企業(yè)成本管理和控制、利潤計算以及稅務檢查等各方面的需要。

1. 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對像的確認原則

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的開發(fā)產(chǎn)品所支出的全部成本費用，主要包括土地成本、前期費用、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套費用、公共配套費用以及開發(fā)間接費用等。為了有效的將各項成本費用在各成本核算對像之間進行合理的歸集與分配，首先應確定整個開發(fā)項目的成本核算對像，開發(fā)產(chǎn)品成本核算對像是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)成本費用而確定的費用承擔者，成本核算對像的確定應遵循五個主要的原則。

1.1 開發(fā)產(chǎn)品能否對外銷售的原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν怃N售的，須作為單獨的成本核算對像；不能對外銷售的產(chǎn)品，首先要作為過渡性成本對像歸集和分配成本費用，然后再將其相關(guān)的成本按一定的方法在能夠?qū)ν怃N售的成本核算對像中進行分配。

1.2 分類進行歸集的原則。對于同一開發(fā)地點、開工與竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型相近的開發(fā)產(chǎn)品，應作為一個成本核算對像進行成本歸集與分配。

1.3 區(qū)分不同開發(fā)產(chǎn)品功能的原則。開發(fā)項目內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品，其具有不同的功能，不同的用途，須作為獨立的成本核算對像進行成本核算。

1.4 區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品成本差異的原則。開發(fā)項目內(nèi)的開發(fā)產(chǎn)品，其成本存在較大差異的，應作為不同的成本核算對像進行成本核算。

1.5 區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品的權(quán)益主體差異的原則。屬于受托代建或多方合作開發(fā)的開發(fā)項目，確定成本核算對像時要區(qū)分不同的權(quán)益主體。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集與分配方法

在確定好成本核算對像之后，須按一定的方法將開發(fā)項目的成本費用在各個核算對像之間進行合理的歸集和分配。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的多樣性和復雜性，其成本費用歸集和分配的方法也存很多方法，但是開發(fā)成本費用歸集與分配的總原則為：直接成本費用可以直接計算進入各成本核算對像的開發(fā)成本中，按照成本對像收益的原則和會計配比原則進行分配。

2.1 土地成本的歸集與分配方法

土地成本指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、契稅、耕地占用稅、拆遷補償支出和拆遷安置支出等。其收益對像一般包括取得土地使用權(quán)的各項計容建筑項目；未支付土地出讓金的地下不計容的項目一般不為土地成本的收益對像。土地成本收益對像可以通過土地出讓合同進行界定劃分。

由于土地成本主要依據(jù)占地面積計費收取，因而其分配依據(jù)為占地面積；按房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對像的實際占用土地分攤土地成本。實際支付土地成本時，先歸集在“房地產(chǎn)開發(fā)成本―土地成本”賬戶的相應明細賬戶，待房地產(chǎn)項目竣工結(jié)算時，按照各成本核算對像的實際占用土地分配土地成本。涉及到開發(fā)項目分期開發(fā)的，應先將土地成本按占地面積在各期之間進行分配，然后將每一期的土地成本按其內(nèi)的成本核算對像的建筑面積進行分配。計算公式為：各收益對像土地成本=某開發(fā)期的土地成本÷該開發(fā)期的總建筑面積×該開發(fā)期內(nèi)各收益對像建筑面積。由此，計算得出各個成本核算對像的土地成本。

2.2 前期費用的歸集與分配

前期費用是指房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程所發(fā)生的各項費用，包括“七通一平”、規(guī)劃設(shè)計、勘察、測繪、環(huán)評費、預算編審等支出。在確定前期費用的收益對像時，應充分分析前期費用的屬性、計費依據(jù)、收益范圍，以確定每一項前期費用的收益對像。一般情況下，總體規(guī)劃設(shè)計費、景觀設(shè)計費、煤（燃）氣外線設(shè)計費、房屋面積測繪費、放線費、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測費、以及煤（燃）工程監(jiān)理費的收益對像應屬于計容建筑項目的成本核算對像；其他前期費用的收益對像包括所有的成本核算對像。

前期費用能夠分清成本核算對象的，可直接計入各個成本核算對象的成本；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的，可先進行歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象，將各項前期費用在其受益的成本核算對像內(nèi)進行分配，計算公式為：各個成本核算對像應分攤的前期費用=各項前期費用÷該項費用收益范圍內(nèi)各個成本核算對像的建筑面積總和×各個成本核算對像的建筑面積。

2.3 建筑安裝費用的歸集與分配方法

建筑安裝費用是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程的總成本費用，主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。其收益對像為直接受益的各個成本核算對像。

建筑安裝費的大部分項目為直接接性費用，能夠區(qū)分成本核算對象的，直接根據(jù)工程決算將成本在收益的成本核算對象中歸集。而對于各個成本核算對像共同收益的建筑安裝費，比如幾個工程一并招標出包的，應在工程完工結(jié)算時，按收益的每個成本核算對像的建筑面積進行分配。建筑安裝費用按照各個成本核算單位的收益情況，直接記入各成本核算對像的開發(fā)成本。

2.4 基礎(chǔ)設(shè)施配套費的歸集與分配

基礎(chǔ)配套費是指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。在確定基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收益對像時，應逐項分析每一項基礎(chǔ)配套費的屬性、計費依據(jù)、收益范圍，確定每一項費用的收益對像。

基礎(chǔ)設(shè)施配套費的分配依據(jù)為規(guī)劃建筑面積。能分清成本核算對象的，應直接計入各個成本核算對象的“配套設(shè)施費”；不能分清成本核算對象的，應先由“開發(fā)成本―配套設(shè)施開發(fā)”進行歸集，再分配計入各個收益的成本核算對象。

2.5 公共配套設(shè)施費的歸集與分配方法

公共配套設(shè)施是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如居委會、幼兒園、派出所、物業(yè)用房、消防、鍋爐房、公共廁所等設(shè)施的支出。其特點是不能有償轉(zhuǎn)讓，收益對像為開發(fā)項目內(nèi)的成本核算項目。

2.6 開發(fā)間接費用的歸集與分配

開發(fā)間接費是指開發(fā)現(xiàn)場管理機構(gòu)為開發(fā)房地產(chǎn)項目所發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等。其收益對像為開發(fā)項內(nèi)的各個成本核算對像。

開發(fā)間接費用的分配依據(jù)為建筑面積，直接將開發(fā)間接費用在其受益的成本核算對像內(nèi)進行分配，計算公式為：各個成本核算對像應分攤的開發(fā)間接費=各項開發(fā)間接費用÷項目建筑面積總和×各個成本核算對像的建筑面積。費用發(fā)生先在“開發(fā)成本―開發(fā)間接費”賬戶中進行歸集，待項目竣工時，按成本分配方法分配記入有關(guān)開發(fā)成本對像。

3.總結(jié)

成本費用的歸集和分配，是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中最為重要的一個步驟和環(huán)節(jié)，其歸集和分配的完整性和合理性對于核算對象成本分配的合理性至關(guān)重要。隨闐房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算的不斷發(fā)展和完善和房地產(chǎn)企業(yè)的不斷探索和實踐，相信房地產(chǎn)開發(fā)成本費的歸集與分配將會更加趨于合理和完善！

參考文獻：

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