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不動產(chǎn)登記規(guī)劃范文第1篇

1.房產(chǎn)測繪單位對相關技術規(guī)范理解、掌握差異性帶來的登記風險

根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪應由房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人自行委托具有測繪資質(zhì)的測繪單位進行。房產(chǎn)測繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測繪逐步向市場放開轉(zhuǎn)變或在已經(jīng)市場化的前提下結(jié)合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉(zhuǎn)變，將會打破政府集中統(tǒng)一測繪時，對相關技術規(guī)范理解、建筑部位面積計算、共有面積分攤掌握的一致性。必然會出現(xiàn)不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分攤不同的局面。這種情況相對不動產(chǎn)登記職能分工，由于測繪項目所在區(qū)域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強，登記過程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來風險。這種亂象影響登記機關形象、侵害購房人權益，同時會引訟、，并且因為房產(chǎn)測繪共有面積分攤的特點，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。

2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險

探討這個問題之前，有必要先對目前的房產(chǎn)測繪方法進行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪成果資料應當與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產(chǎn)登記機構(gòu)仍要以房屋的規(guī)劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規(guī)范、規(guī)章對于房產(chǎn)測繪現(xiàn)場實測的要求。當然，這種后補規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產(chǎn)測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權證書的尷尬。

登記職能下放、房產(chǎn)測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復存在，房產(chǎn)測繪成果資料將在法規(guī)和實際操作層面真正意義上實現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應當查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權首次登記的不動產(chǎn)進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業(yè)人員對房產(chǎn)測繪專業(yè)技術不甚了解、登記機構(gòu)對測繪單位技術“把關”的思維意識短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測繪導致的與規(guī)劃批準不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權的風險將給不動產(chǎn)登記帶來新的考驗。

3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測繪面積計算依據(jù)差異給不動產(chǎn)登記帶來的登記實質(zhì)風險和行政不作為風險

目前，用于建設工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計算的相關規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對技術條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預測算面積不同、規(guī)劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。

但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術規(guī)范理解和掌握程度不同，不動產(chǎn)登記機構(gòu)實際操作中很難核實哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規(guī)模建設房屋，甚至是規(guī)劃未批準的房屋部位被正常登記的實質(zhì)風險 。而對于核實出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動產(chǎn)登記機構(gòu)也忙于部門間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風險埋下了隱患。

4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產(chǎn)登記帶來的風險

房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統(tǒng)中起到不動產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關注。在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結(jié)合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測繪單位基本能夠應對購房人關于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產(chǎn)測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現(xiàn)不同測繪單位對面積計算方法、根據(jù)服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區(qū)劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構(gòu)。

二、規(guī)避風險的措施

1.政策層面

根據(jù)《建設部辦公廳關于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產(chǎn)權登記面積測算應當依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理服務。關于規(guī)劃管理中有關面積計算問題，應由各地規(guī)劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規(guī)則》是編制工程預算、確定工程造價的依據(jù)”。目前，建設工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收的房屋面積計算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規(guī)則》的修訂。

因此，筆者認為政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動產(chǎn)登記、建設工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收關于房屋面積計算的依據(jù)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認知差異，應對《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規(guī)則。

2.房產(chǎn)測繪成果監(jiān)管層面

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應當查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對申請房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權首次登記的不動產(chǎn)進行實地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》“用于房屋權屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可設立房產(chǎn)測繪成果審核機構(gòu)，負責結(jié)合上述風險點，研究制定房產(chǎn)測繪成果審核內(nèi)容；負責結(jié)合房產(chǎn)測繪項目實際，不斷歸納總結(jié)和統(tǒng)一新建筑形式面積計算方法；負責結(jié)合經(jīng)驗做法修訂當?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》實施細則；負責制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測繪成果樣式。只有將不動產(chǎn)登記審核工作做實，強化測繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動產(chǎn)登記風險。

3.操作層面

不動產(chǎn)登記規(guī)劃范文第2篇

“四個統(tǒng)一”依托信息平臺

作為不硬登記的主要責任部門，溫州市國土資源局所肩負的，就是如何更好地完成不動產(chǎn)登記“四個統(tǒng)一”的部署。為此，溫州市國土資源局開展了不動產(chǎn)登記的職責機構(gòu)整合、人員劃轉(zhuǎn)、數(shù)據(jù)整合、平臺建設、流程再造、窗口改造等一系列工作，為辦理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記業(yè)務，準備各項基礎條件。

其中，不動產(chǎn)登記信息平臺的建設成為重中之重。溫州市國土資源信息中心郭為人主任明確表示，“不動產(chǎn)登記要實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的四個統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記信息平臺的建設勢在必行?！?/p>

對此，郭為人主任已胸有成竹。由于溫州市國土資源局一直十分重視國土資源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系統(tǒng)、檔案影像、執(zhí)法監(jiān)察、地質(zhì)災害、國土“一張圖”等為核心的業(yè)務系統(tǒng)，這些系統(tǒng)不僅為國土資源的高效管理、科學決策、依法行政和政務公開提供了重要手段，也為建設不動產(chǎn)登記信息平臺奠定了良好的基礎。

巧借東風，推動云計算落地

不動產(chǎn)登記這一新的行革舉措，給溫州國土資源信息化發(fā)展帶來了一個新的切入點。

“以建設不動產(chǎn)登記信息平臺為契機，依托云計算數(shù)據(jù)中心，分階段、有目標地推進溫州市級國土資源云的建設。” 郭為人主任十分清晰地規(guī)劃出了建設思路。

明確目標之后，溫州市國土資源局迅速開展行動，并組織了多個設備供應商進行國土資源云環(huán)境測試，最終選擇了由新華三云平臺、虛擬化軟件、網(wǎng)絡和服務器組成的解決方案，著手搭建溫州國土資源云，為不動產(chǎn)登記信息平臺提供支撐。

經(jīng)過一系列緊張有序的工作，溫州國土資源云建設取得了可觀的效果。郭為人主任對此也十分滿意：“通過原有平臺基礎設施平臺化的改造和升級，初步完成基于云計算平臺的雙活數(shù)據(jù)中心的建設，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)中心、存儲、數(shù)據(jù)庫、應用、網(wǎng)絡等層級的雙活，實現(xiàn)了應用級的雙活，無感知切換、業(yè)務0終端、數(shù)據(jù)0丟失?！?/p>

面向未來的智慧國土

不動產(chǎn)登記規(guī)劃范文第3篇

關鍵詞：不動產(chǎn)管理 課程內(nèi)容 教學方法與手段 創(chuàng)新培養(yǎng)模式

中圖分類號：G642 文獻標識碼：A 文章編號：1673-9795（2014）04（b）-0023-03

不動產(chǎn)管理是一門新興的、應用性較強的專業(yè)課程，它堅持理論聯(lián)系實際，把不動產(chǎn)管理的基本原理與我國不動產(chǎn)管理領域改革發(fā)展的實踐密切結(jié)合起來，為學生分析不動產(chǎn)問題提供系統(tǒng)的理論知識和科學方法，提高學生在正確理論指導下研究解決實際問題的能力和方法，是自然地理與資源環(huán)境、人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動產(chǎn)管理）、土地資源管理、不動產(chǎn)經(jīng)營等專業(yè)的專業(yè)基礎課和主要特色課程。

近年來，隨著經(jīng)濟社會的迅速發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟對權屬清晰、權責明確的產(chǎn)權制度要求越來越高，我國現(xiàn)行不動產(chǎn)管理制度產(chǎn)生了越來越多的弊端，難以適應經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，引起了相關部門的高度重視。十八屆三中全會提出轉(zhuǎn)變政府職能必須深化機構(gòu)改革，這在一定程度上也推動了國家層面建立不動產(chǎn)登記局的進程。2013年11月20日總理主持召開國務院常務會議，要求將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環(huán)節(jié)。會議明確一是由國土資源部負責指導監(jiān)督全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。二是建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息依法依規(guī)互通共享。三是推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)交易安全，保護群眾合法權益[1]。

我國不動產(chǎn)管理出現(xiàn)目前這種局面，也與現(xiàn)行專業(yè)設置有一定的關系，長期以來，忽視不動產(chǎn)管理方面的教學和研究，專業(yè)設置中沒有不動產(chǎn)管理專業(yè)。根據(jù)調(diào)查了解，華南地區(qū)只有廣州大學地理科學學院“資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理”專業(yè)設置了不動產(chǎn)管理方向，開設了不動產(chǎn)管理及相關課程培養(yǎng)不動產(chǎn)管理專業(yè)型人才，目前已經(jīng)培養(yǎng)六屆畢業(yè)生畢業(yè)。社會對掌握不動產(chǎn)管理學基礎知識和能力的復合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運用所學不動產(chǎn)管理理論和相關法律法規(guī)解決實踐中出現(xiàn)的不動產(chǎn)市場、不動產(chǎn)經(jīng)營和不動產(chǎn)管理等問題。要求不動產(chǎn)管理教學承擔增強學生的理論知識水平，鍛煉學生分析和解決問題的技能，樹立可持續(xù)發(fā)展理念的教學任務，達到為社會長期輸送不動產(chǎn)管理高級復合人才的教學目標。目前全國尚未編寫統(tǒng)一的不動產(chǎn)管理教材，各高校往往結(jié)合自己的區(qū)位優(yōu)勢編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對不動產(chǎn)管理課程內(nèi)容、教學方法與手段、教學實踐、考核方式等方面進行改革與探索就非常重要。

1 不動產(chǎn)管理課程設置基本情況

1.1 課程的性質(zhì)、地位、作用和任務

不動產(chǎn)管理是人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃（不動產(chǎn)管理）、土地資源管理等專業(yè)基礎課程。該課程是一門應用性課程，是在本專業(yè)理論和相關課程學習以后，以各種類型的不動產(chǎn)的經(jīng)營服務管理為核心，研究不動產(chǎn)市場的特點、市場研究方法、不動產(chǎn)管理的內(nèi)容、方法與技能。通過學習使學生了解不動產(chǎn)產(chǎn)權理論、不動產(chǎn)管理制度，不動產(chǎn)金融等基礎理論；掌握不動產(chǎn)市場分析、不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、不動產(chǎn)稅收與評估、不動產(chǎn)規(guī)劃管理、不動產(chǎn)交易市場管理、不動產(chǎn)經(jīng)營管理、不動產(chǎn)服務管理、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理、不動產(chǎn)信息化管理等[2]。使學生對不動產(chǎn)管理有一個全面的了解，能勝任國土資源管理、規(guī)劃、調(diào)查，房地產(chǎn)管理中資產(chǎn)經(jīng)營管理、中介服務、物業(yè)咨詢服務及不動產(chǎn)管理服務企事業(yè)的工作。

1.2 課程教學的目的和要求

（1）通過本課程的學習，使學生了解不動產(chǎn)的概念、類型、開發(fā)建設、區(qū)域分布特征，不動產(chǎn)管理的基本理論與研究方法，了解國內(nèi)外不動產(chǎn)管理研究的前沿與發(fā)展趨勢。

（2）通過本課程的學習，使學生認識不動產(chǎn)管理市場的特點與類型，掌握基本的市場研究內(nèi)容與方法。

（3）通過本課程的學習，使學生掌握不動產(chǎn)管理的目的、基本內(nèi)容、方法和要求。

（4）通過本課程的學習，使學生掌握不動產(chǎn)管理的技能技巧。

1.3 課時要求與安排

本課程需要安排56學時，其中32學時理論教學課時，24學時實踐教學課時，最好同一學期進行，需要學生使用電腦上機練習不動產(chǎn)管理相關技術軟件，要求配實驗員一名。

1.4 課程與其它課程的聯(lián)系

本課程的先修課程主要有：管理學原理、土地經(jīng)濟學、市場營銷學、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理概論、土地資源管理等。

2 課程內(nèi)容的改革與創(chuàng)新

為打破不動產(chǎn)管理課程沒有現(xiàn)成教材的局面，筆者聯(lián)合華南地區(qū)多所高校教師初步完成《不動產(chǎn)管理》一書的編寫，該書內(nèi)容大致可以分為以下三個部分。

第一部分為不動產(chǎn)管理概述和理論基礎。不動產(chǎn)管理概述的內(nèi)容包括不動產(chǎn)的含義、分類和特點；不動產(chǎn)管理的含義、職能、特征及其發(fā)展；還具體介紹了土地管理，房產(chǎn)管理和其他不動產(chǎn)資源管理。不動產(chǎn)管理的理論基礎包括區(qū)位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務理論等，此外還包括不動產(chǎn)管理制度分析。

第二部分為不動產(chǎn)服務管理。內(nèi)容包括不動產(chǎn)服務管理概述；房地產(chǎn)經(jīng)紀與管理、物業(yè)設施管理與物業(yè)管理；不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、土地產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理；不動產(chǎn)資源信息化管理，信息系統(tǒng)的建設、管理及開發(fā)。

第三部分為不動產(chǎn)經(jīng)營管理。不動產(chǎn)經(jīng)營管理概述，包括不動產(chǎn)租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動產(chǎn)資本經(jīng)營和不動產(chǎn)證券化；不動產(chǎn)資產(chǎn)管理，包括國有資產(chǎn)管理、組織資產(chǎn)管理（企業(yè)）、商業(yè)資產(chǎn)管理、個人資產(chǎn)管理和跨國公司的不動產(chǎn)管理；不動產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，內(nèi)容包括不動產(chǎn)資源分析，評估與規(guī)劃修編，目前主要涉及多規(guī)融合、規(guī)劃實施評估與修改、房屋資源規(guī)劃及其影響因素等；不動產(chǎn)交易市場管理[3]，內(nèi)容包括不動產(chǎn)交易與不動產(chǎn)交易市場、不動產(chǎn)交易市場的分類與特點，土地市場交易管理時機的選擇、持有的土地和市場的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)市場、銷售市場和二、三級市場管理，資本交易市場管理；不動產(chǎn)市場分析，內(nèi)容包括不動產(chǎn)市場概述、不動產(chǎn)市場調(diào)查、不動產(chǎn)市場需求與供給分析、不動產(chǎn)市場區(qū)位分析和不同類型不動產(chǎn)市場分析；不動產(chǎn)稅費（收）與評估，內(nèi)容包括我國稅收制度的建立與發(fā)展與不動產(chǎn)稅收對區(qū)域經(jīng)濟的影響，不動產(chǎn)稅收的屬性、功能，不動產(chǎn)投資環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、占有環(huán)節(jié)、所得環(huán)節(jié)的課稅[4]，介紹美國、法國、臺灣及香港的不動產(chǎn)稅收，不動產(chǎn)評估與方法。

教學內(nèi)容的設置希望通過對不動產(chǎn)進行概述，同時介紹其管理理論，使學生能在學習之初對相關概念及其原理有較全面的認識，為不動產(chǎn)的學習奠定堅實的理論基礎；然后闡述不動產(chǎn)服務的相關管理，在原有的理論基礎上進一步深入學習，通過理論聯(lián)系實際的學習，目的是為了培養(yǎng)和提高學生從基本的不動產(chǎn)知識上升到能夠擁有較高層次服務管理能力的跳躍；最后講述了不動產(chǎn)的經(jīng)營管理，內(nèi)容主要包括資產(chǎn)、市場、稅收等，使學生了解不動產(chǎn)經(jīng)營方面的相應知識。教學內(nèi)容從概念入手，由表及里的闡述不動產(chǎn)的邊緣知識，具有較強的實用性和可操作性，結(jié)構(gòu)緊湊、層層推進，內(nèi)容全面、到位，對于有意愿鍛煉從事不動產(chǎn)管理方面能力的學生而言，具有很好的指導作用；對于非本專業(yè)的學生來講，本書也可以起到提綱挈領的點睛之效。

3 課程教學方法與手段的改革與創(chuàng)新

3.1 傳統(tǒng)教學與現(xiàn)代多媒體相結(jié)合

不動產(chǎn)管理課程采用傳統(tǒng)教學與多媒體技術相結(jié)合的教學手段。對課程重點難點知識采用傳統(tǒng)教學方法講解，實行傳統(tǒng)“黑板+粉筆”式教學[5]，增強學生對重點難點知識的理解與記憶；以多媒體教學方式豐富課堂內(nèi)容，實行“多媒體課件演示+網(wǎng)絡課堂互動”，拓寬學生知識面。根據(jù)不動產(chǎn)管理課程具體篇、章、節(jié)教學內(nèi)容、特點和教學目標的設置，將兩種教學手段有機結(jié)合起來，實現(xiàn)傳統(tǒng)教學方法與多媒體技術的靈活轉(zhuǎn)換使用，以多媒體教學促進傳統(tǒng)教學的改革創(chuàng)新，全面優(yōu)化課堂教學，充分帶動學生的學習積極性，極大提高課堂教學的效率。具體實施環(huán)節(jié)，采用創(chuàng)新式的教學模式，即將傳授式教學、互動式教學與研討式教學相結(jié)合[6]。對于不動產(chǎn)管理相關概念知識與理論基礎，主要采用傳授式的教學；對于不動產(chǎn)經(jīng)營管理、不動產(chǎn)交易市場管理、不動產(chǎn)市場分析等學生有較大的發(fā)揮空間的，可以采用互動式教學；對于不動產(chǎn)資源信息化管理，可以采用研討式教學方式，教師課前布置任務，把學生分成若干小組，每個小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發(fā)闡述自己的觀點，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進行思考問題。此外，也可以用展示法就某個內(nèi)容讓學生用PPT進行講解。

3.2 理論結(jié)合典型案例分析法

在不動產(chǎn)管理課程教學過程中，在原有傳統(tǒng)教學的基礎上，采用理論與案例相結(jié)合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調(diào)動學生學習的積極性，而且促進學生積極思考，增強了老師與學生之間的互動性，使課堂教學不只是老師單方面的授課形式，而是一個充滿學習樂趣的探討過程。案例導入的使用可以充分吸引學生的好奇點，讓學生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學生記憶猶新；通過具體某一部分內(nèi)容的案例分析，既可以考察學生對特定內(nèi)容的掌握情況以及運用水平，又豐富了教學內(nèi)容；綜合內(nèi)容的案例分析讓學生把不動產(chǎn)管理課程中所學到知識點進行全面、靈活地運用于現(xiàn)實的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學以致用真正做到實處，為學生畢業(yè)后在工作崗位中創(chuàng)造良好業(yè)績奠定堅實的基礎。

教師在備課過程中選取的案例緊跟時代的腳步，具有突出的代表性，對時事熱點及時反饋到教學當中。如不動產(chǎn)資源的規(guī)劃管理，以市級土地利用規(guī)劃為例子，需要對土地利用的現(xiàn)狀以及存在的問題進行分析，針對不同的問題進行規(guī)劃規(guī)劃設計；不動產(chǎn)稅費（收）與評估，以世界各國的不動產(chǎn)稅為案例；不動產(chǎn)服務管理，以房地產(chǎn)企業(yè)的客戶服務中心為案例；不動產(chǎn)資源的信息化管理，以市級國土資源和房屋管理局的系統(tǒng)為例開展典型案例的教學分析。目前我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一管理還處于不斷完善階段，相關部門或者負責人會經(jīng)常一些新消息，教師在教學過程中就會把相關的資料或者視頻運用到課堂上，讓學生了解最近的進展。

4 課程教學實踐的改革與創(chuàng)新

不動產(chǎn)登記規(guī)劃范文第4篇

【關鍵詞】不動產(chǎn)，統(tǒng)一登記，《物權法》，皮鞋成本

一、登記概述

登記是登記機構(gòu)在不動產(chǎn)領域進行國家治理的活動。探討“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”這一命題的前提是――不動產(chǎn)需要進行登記，且不動產(chǎn)登記具有效力。

那么第一個問題就隨之而產(chǎn)生：不動產(chǎn)是否需要登記？對于這一個問題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國為代表的“登記對抗主義”主張不動產(chǎn)不需要登記：《法國民法典》2127條、1108條都表達出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場――除了抵押權需要“以公證形式做成證書始得設定”之外，其他不動產(chǎn)的各項權利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對不動產(chǎn)各項權利的獲得主要來自于不動產(chǎn)登記，即《德國民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內(nèi)”就算是對于權力的喪失也要在不動產(chǎn)登記簿上標明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設權”。在這里有些人可能會提出質(zhì)疑：中國是否可以采取“登記對抗主義”？筆者認為登記對抗主義基于一下原因在中國是行不通的：（1）無法保證不動產(chǎn)交易的安全性。（2）喪失了不動產(chǎn)的排他性。（3）某些場合無法發(fā)揮“登記對抗效力”。應用到實際情況中便是――無法避免二重甚至多重買賣。

據(jù)不完全統(tǒng)計，我國目前有15個不動產(chǎn)登記機構(gòu)。那么這么多不動產(chǎn)登記機構(gòu)所組成的現(xiàn)行“不動產(chǎn)登記”的對象是什么呢？不動產(chǎn)本身？可是我國是土地國有制，土地是公民、國家共有。不動產(chǎn)登記的對象示權利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條；《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》第四條《礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權屬登記管理辦法》，即我國的不動產(chǎn)登記屬于權利登記制。最后，就不動產(chǎn)物權登記的目的而言，“登記”這一制度本質(zhì)上在立法設立而言是指向權利人以外人公示不動產(chǎn)權利，即不動產(chǎn)物權登記應當作為物權變動的公示方法；但是在目前中國的實踐角度甚至從中國式“登記”本身的含義而言，不動產(chǎn)物權登記已經(jīng)作為行政機關的一項職權，是國家公權力對交易秩序的一種干預，其根本目的在于國家機關從中獲取附加的國家管理的費用以及職能，從這一角度來講，不動產(chǎn)登記機關與行政管理機關職能具有一一對應關系，即“登記”作為一項職能融入到了各個國家行政部門之中，出現(xiàn)了目前這種許多登記部門職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結(jié)果。

二、我國《物權法》中的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

從《物權法》十二條可以看出，我國目前現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度采用的是實質(zhì)的審查模式，即審查不動產(chǎn)（《擔保法》九十二條：不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動產(chǎn)登記是國家在不動產(chǎn)領域的管理活動，不動產(chǎn)登記事務完全由國家壟斷，作為不動產(chǎn)登記的壟斷職能的實施者其權力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動產(chǎn)登記機構(gòu)具有如下權力：1.管理并審查不動產(chǎn)登記事項2.處罰有關的違法行為（一般來講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動產(chǎn)登記程序?qū)嵤﹣碇v，由不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。

《物權法》第10條第二款要求我們實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并且沒有告訴我們?nèi)绾尉唧w實施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實施的話需要完成什么內(nèi)容：1.統(tǒng)一的法律依據(jù)――確定的登記材料等審查標準、審查程序2.統(tǒng)一的登記機關――王利明先生和梁慧星老師都標注這是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重中之重3.統(tǒng)一的登記效力――從實踐中的某一個部分來講，對于同一片森林到國土部門和森林部門審查的結(jié)果要一致4.統(tǒng)一的登記程序――時間上來講5.統(tǒng)一的權屬證書――最好對于城市居民的房屋等土地使用權和房屋所有權在一個證上面?？梢钥吹贸鰜?，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的糾結(jié)點就在于如何統(tǒng)一登記機關，但是不得不說，從實際的利益分配角來講，如果不改變登記的國家管理屬性很難真正意義上實現(xiàn)“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。但是，在現(xiàn)階段如果不解決或者連形式上都不對這一問題加以重視，顯然又是不恰當?shù)?。那么仔細剖析一下現(xiàn)行不動產(chǎn)分散登記制度，究其重大弊端應在于三點：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費、車路費），二是降低了公式效果（公示信息本身發(fā)生沖突），三是信息不對稱、不暢通。在解決這些問題的基礎上，也要關注不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關的內(nèi)部職能劃分、行政規(guī)劃層級體制（不同級別的不動產(chǎn)登記）以及機構(gòu)設置所屬范圍。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)設想

鑒于當前中國國情，我提出了對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)的設想：

在這種模式下，各個管理機關（15個）依然保證自己在所管轄不動產(chǎn)登記背后的對于登記的不動產(chǎn)的管理權力（例如稅收等），大型不動產(chǎn)登記的權力以及其他小型不動產(chǎn)的最終登記審查權依然在各個管理機關手中，并不影響其正常工作運行。對于普通權利人來講，節(jié)省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統(tǒng)一的來源了解到準確的信息，達到了公示效果。

參考文獻：

不動產(chǎn)登記規(guī)劃范文第5篇

明確目的

自從國家明確開展不動產(chǎn)登記工作以來，社會上產(chǎn)生很多觀點，有部分人認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要是為了房地產(chǎn)市場調(diào)控、征稅、反腐等?！段餀喾ā返诰艞l“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，這一規(guī)定明確了不動產(chǎn)應登記而產(chǎn)生效力的法律地位?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第二條“本條例所稱的不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為?！边@一規(guī)定明確了不動產(chǎn)登記最主要的用途是對物權的確認。因此，筆者認為，不動產(chǎn)登記的目的主要是明確物權歸屬，維護交易安全，從而提高不動產(chǎn)交易效率，實現(xiàn)物權價值的最大化，保障權利人的利益。

不動產(chǎn)登記，通過將權利主體、不動產(chǎn)的自然狀況及存在其上的各種物權清晰、真實、準確的記錄在登記簿上，權利人和利害關系人可以通過查詢登記簿信息，全面準確掌握不動產(chǎn)物權情況和內(nèi)容。例如，杭州市目前開展的二手房網(wǎng)上簽約既是這項功能的體現(xiàn)，交易雙方在網(wǎng)上簽約平臺錄入房產(chǎn)證號、房屋坐落、產(chǎn)權人等信息后，系統(tǒng)即會核對客體主體信息，并就該房屋的限制信息進行核查，如該房屋已被查封或凍結(jié)的，將無法進行網(wǎng)上簽約。

不動產(chǎn)存在持續(xù)性，不動產(chǎn)上的各種物權狀態(tài)也非常復雜，除了所有權外還會存在擔保物權等其他權利狀態(tài)。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部門登記，在建工程和存量房產(chǎn)抵押在房產(chǎn)管理部門登記。如一家企業(yè)先取得了土地抵押貸款，若想轉(zhuǎn)為在建工程抵押，需先注銷土地抵押，重新設立在建工程抵押。在注銷和重新設立期間，銀行會要求企業(yè)提供其他形式的擔保，或?qū)①J款還清重新申請。而實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，即可通過變更登記實現(xiàn)不動產(chǎn)從純土地到在建工程再到存量房各個不同狀態(tài)下抵押權的無縫連接，從而降低銀行的風險和企業(yè)的融資壓力，實現(xiàn)物權利益的最大化。

因此，深刻領會不動產(chǎn)登記的目的，有利于正確指導不動產(chǎn)統(tǒng)一工作的開展。

因地制宜

根據(jù)杭州市房產(chǎn)檔案館目前發(fā)現(xiàn)并館藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契資料和部分民國時期的不動產(chǎn)登記檔案顯示，解放前杭州市的不動產(chǎn)登記受土地私有制的影響，主要以土地登記為主。隨著社會主義改造的完成，全面實行公有制經(jīng)濟體制，為進一步明晰產(chǎn)權，解決歷史遺留問題，上世紀80年代初期至1996年2月，杭州市開展了建國以來第一次房產(chǎn)普查工作，并啟動了全市（市區(qū)）范圍的房屋總登記。而從1954年，杭州市就成立了房地產(chǎn)交易所，辦理房地產(chǎn)交易典當?shù)仁掷m(xù)，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，到2002年，將站、區(qū)、市三級辦證體制調(diào)整為市一級辦證體制，成立交易管理和登記管理合一的杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權登記管理中心，全面負責全市各類房產(chǎn)交易、登記管理工作，理順辦證流程、提高辦證效率，實現(xiàn)交易和權屬管理一體化。

杭州市目前實行房屋所有權和土地使用權分開登記的模式。由于房屋所有權人對房屋的權利較明確和具體，而土地使用權較為抽象，因此，在房地產(chǎn)交易過程中，交易雙方對房屋登記的重視程度遠遠大于土地使用權，呈現(xiàn)出“地隨房走”現(xiàn)象。以2013年為例，當年杭州市房屋登記的發(fā)證量為32萬余本，而同期土地登記部門發(fā)證量約為9萬本。

為了滿足日益增加的房屋登記需求，近幾年來，杭州市房產(chǎn)登記部門大力加強信息化建設和房產(chǎn)檔案的管理，為房屋登記工作夯實了基礎。2005年，杭州市房產(chǎn)管理局建立了GIS系統(tǒng)，整合產(chǎn)權產(chǎn)籍數(shù)據(jù)和房產(chǎn)交易、產(chǎn)權登記數(shù)據(jù)，形成了集測繪、交易、登記為一體的信息操作系統(tǒng)。并依托該系統(tǒng)，實現(xiàn)了集商品房預銷售管理、房地產(chǎn)市場監(jiān)測、物業(yè)用房管理、住房保障管理、檔案管理、征收管理、二手房網(wǎng)上簽約、經(jīng)紀企業(yè)和人員管理等多項房屋行政管理職能于一體的綜合管理體系。確保全市房屋管理工作的統(tǒng)一、高效和規(guī)范。另一方面，房屋登記產(chǎn)生的大量資料成為有保存價值的歷史記錄，為物權確認提供依據(jù)。杭州市房產(chǎn)檔案館目前整理保存的房屋交易登記資料有340萬余冊，為有效利用這些資料，從2002年開始杭州市房產(chǎn)管理局逐步開展房屋登記資料數(shù)字化工作，到2013年，入庫的房屋登記影像資料已達330萬余卷，每年查閱量以及出具各類房產(chǎn)證明多達50余萬件。

因此，從杭州市房地產(chǎn)登記的歷史發(fā)展和現(xiàn)狀可以看出，目前的不動產(chǎn)登記有著強烈的地方特點，需根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況開展。

穩(wěn)步推進

長期以來，我國的不動產(chǎn)登記帶有濃厚的行政色彩，主要服務于不動產(chǎn)行政管理。多個行政機關負責對不同的不動產(chǎn)進行登記，各個部門又都出臺了大量有關不動產(chǎn)登記的部門規(guī)章和政策文件，這就形成了分散登記的現(xiàn)象。同時，由于各地發(fā)展水平的不同，各地的信息化建設也大相徑庭，東部沿海地區(qū)城市化發(fā)展水平較高，信息化建設和管理體系較為完善，而東部內(nèi)陸地區(qū)則相對薄弱。例如，杭州市的房屋登記就是經(jīng)過十余年的時間，從過去的杭州市區(qū)五個主城區(qū)，余杭區(qū)、蕭山區(qū)，濱江、之江、下沙三個開發(fā)區(qū)，富陽、臨安、建德、淳安、桐廬五縣（市）各自為政，發(fā)展到現(xiàn)在的整個行政規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，全面建立“業(yè)務模式統(tǒng)一、操作平臺統(tǒng)一、數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一”的體系。