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投資報酬率范文第1篇

一、2016年上海住宅報酬率情況

如將投資者收回期初全部房地產(chǎn)投資（用V0表示）作為最基本的目標，再用5年持有期中每年純租金和5年后轉(zhuǎn)售價值“倒算”出折現(xiàn)率Y，此Y便等同于該房地產(chǎn)的內(nèi)部收益率IRR。就上海市房地產(chǎn)市場情況來看，由于住宅市場上租金偏低，房價漲幅較大，若僅考慮持有期內(nèi)的投資回收，不考慮房地產(chǎn)的增值收益的指標，是不能真實預(yù)測房地產(chǎn)價格的。報酬資本化法更適用于當前的房地產(chǎn)市場估價。報酬率Y能同時反映投資者在預(yù)期收益的持有期內(nèi)必須具有的收益回報和回收水平，本文中以報酬資本化率Y（IRR）作為衡量指標。值得注意的是，此IRR為稅前IRR。“營改增”后，對于住宅而言，每套房地產(chǎn)對應(yīng)的增值稅均不同，無法使用大數(shù)據(jù)統(tǒng)計測算。對于非居（商業(yè)、辦公）而言，其交易過程中涉及的稅種較復(fù)雜，如土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅或個人所得稅等，導(dǎo)致其轉(zhuǎn)讓成本較高，稅后IRR值較本文中的所求得的稅前IRR明顯偏低，在此作特別說明。IRR的求取分兩種模式，即“全剩余壽命模式”和“持有加轉(zhuǎn)售模式”。基于各類物業(yè)的特征，住宅報酬率求取采用后者，即“持有加轉(zhuǎn)售模式”，商業(yè)報酬率求取則采用“全剩余壽命模式”，辦公報酬率兩種模式兼用。本次住宅報酬率（下文用IRR表示）的求取方式是采用“持有加轉(zhuǎn)售模式”。樣本點主要分布在長寧、虹口、黃浦、靜安等十幾個行政區(qū)域中，房屋類型為普通住宅（本文中的住宅報酬率測算對象不包含別墅、新式里弄等特殊物業(yè)類型）。2016年稅前IRR均值為15.35%，其范圍區(qū)間為13.94%-16.76%，較2015年10%的均值高出近五個百分點，這主要是由于2015下半年至2016年上半年二手住房市場的非理性入市熱潮導(dǎo)致轉(zhuǎn)售價格成倍增長，大量“地王”的涌現(xiàn)提升了人們對未來房地產(chǎn)價值的預(yù)期，從而使IRR迅速攀升。其中，最高區(qū)域為虹口區(qū)，其平均IRR值為18.11%。這是由于2015年底，虹口區(qū)推出了超高端樓盤“瑞虹新城”，拉高了整個區(qū)域的預(yù)期。最低區(qū)域為奉賢區(qū)，其平均IRR值也超過10%，達到11.3%。為穩(wěn)定樓市運行，上海市政府相繼出臺了“滬九條”、“滬六條”等政策，使市場產(chǎn)生政策趨緊的心理預(yù)期，加之前期部分需求已提前釋放，預(yù)計后階段價格漲勢或?qū)⒅鸩节吘彙?/p>

二、2016年上海辦公報酬率情況

根據(jù)辦公樓的集聚程度、集聚區(qū)域內(nèi)的用途單一度和形成的影響力、地標樓盤的提升作用，可將上海的土地劃分為五檔：核心商務(wù)區(qū)、次級商務(wù)區(qū)、零散辦公聚集區(qū)、中環(huán)內(nèi)零星辦公區(qū)域及中環(huán)外城區(qū)零星辦公區(qū)域、中環(huán)外零星辦公區(qū)域。此次辦公報酬率求取以核心商務(wù)區(qū)、次級商務(wù)區(qū)、零散辦公聚集區(qū)為主，樣本點分別坐落于浦東新區(qū)、虹口、閘北等10個區(qū)域。辦公報酬率的求取方式為“全剩余壽命模式”及“持有加轉(zhuǎn)售模式”兼用。從圖2可知，辦公“全剩余壽命模式”的報酬率平均取值范圍高于“持有加轉(zhuǎn)售模式”一個多百分點，原因在于：第一，目前上海辦公樓尤其是頂級辦公樓都以出租為主，鮮有出售，這與辦公轉(zhuǎn)讓過程中需繳納高額稅費有關(guān)。第二，在求取報酬率的過程中，主要考慮以下幾個關(guān)鍵因素：租金、租金增長率、售價、銷售增長率等。在“持有加轉(zhuǎn)售模式”中，對報酬率的變動產(chǎn)生較大影響的主要是總體增長率，而根據(jù)中房指數(shù)的上海辦公指數(shù)，數(shù)學(xué)模型預(yù)測辦公價格每年的增長率僅為1.5%左右，這也是造成該模式取值較低的原因之一。從2016年的IRR來看，辦公用途房地產(chǎn)稅前IRR測算均值范圍區(qū)間約為5.28%-8.26%，可見上海典型商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)的價格和租金相對偏低。這與近幾年實體經(jīng)濟下滑、商辦物業(yè)受電商沖擊嚴重等因素有關(guān)。

三、2016年上海商業(yè)報酬率

（一）上海的業(yè)態(tài)主要分為三類

1．大型綜合商場類：主要為市中心各成熟商圈中的大型綜合商場，只租不賣，往往有外資股權(quán)。商品以品牌為基礎(chǔ)，出售高檔奢侈品。綜合商場按其所涉品牌、商品、租金等又可分為三種：（1）大型購物中心：一等如恒隆、環(huán)貿(mào)廣場、國金；二等如來福士、龍之夢、K11等；（2）大型百貨公司：如百盛、太平洋。（3）大賣場：如樂購、家樂福等。2．專業(yè)市場類：主要以出租柜臺為主，偶有出售。商品多有專業(yè)特色，如七浦路服裝市場、曹安路輕紡市場、豫園的小商品市場等。上述商場面積分割小，單價高，租售比相對比較平衡，出租與銷售案例較多。3．沿街店鋪類：多為租售結(jié)合，以租為主，商品不限，個人產(chǎn)權(quán)較多。沿街店鋪經(jīng)營種類繁多，建筑面積往往在500平方米以下，因此，交易對象價值總量低，個案交易量最大。按其建筑形態(tài)、服務(wù)對象、商品定位，又可分為四種：第一，辦公樓沿街店鋪（裙房為主）；第二，住宅社區(qū)沿街店鋪（配套為主）；第三，一般沿街店鋪（零星為主）；第四，頂級沿街店鋪（極佳路段為主）。由于目前上海沒有足夠的大型綜合商場的成交數(shù)據(jù)，該類報酬率暫時空缺。根據(jù)上海市城市規(guī)劃設(shè)計研究院和上海市商務(wù)發(fā)展研究中心2014年8月的《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2014-2020年）》，圍繞上?！八膫€中心”和現(xiàn)代化國際大都市建設(shè)的戰(zhàn)略，預(yù)測上海的商品銷售總額年平均增長10%以上，社會消費品零售總額年平均增長8%－10%。至2020年，15個市級商業(yè)中心總建筑面積將達1000萬－1200萬平方米，19個區(qū)級商業(yè)中心總建筑面積將達1000萬－1200萬平方米。此次商業(yè)報酬率樣本以上述上海市已建成的商業(yè)中心布局網(wǎng)點為主。商業(yè)報酬率的求取以“全剩余壽命模式”為主。

（二）2016年上海商業(yè)報酬率的基本特點

投資報酬率范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 企業(yè)業(yè)績； 財務(wù)評價； 投資報酬率； 經(jīng)濟附加值

沒有良好的業(yè)績報酬系統(tǒng)，現(xiàn)代企業(yè)就不可能有效地運轉(zhuǎn)。這是因為，業(yè)績報酬體現(xiàn)了這樣一個廣為接受的信念：如果想激勵人們?yōu)閷崿F(xiàn)組織目標而努力，就必須按照他們達到的業(yè)績水平給予獎勵。實踐中，通常是以會計凈收益以及在此基礎(chǔ)上計算出來的投資報酬率等指標為核心，對企業(yè)（包括企業(yè)所屬部門或業(yè)務(wù)單元，下同）業(yè)績進行財務(wù)評價。然而，由于公認會計準則的影響，以及企業(yè)目標和經(jīng)營環(huán)境變化等原因，這種傳統(tǒng)的財務(wù)評價存在著諸多問題。

一、企業(yè)業(yè)績的財務(wù)評價中存在的問題

（一）片面追求會計凈收益，可能有損股東利益

企業(yè)的資本包括債務(wù)資本和權(quán)益資本，而現(xiàn)行的會計凈收益指標只確認和計量了債務(wù)資本的成本，忽略了對權(quán)益資本成本的補償。由于無須承擔(dān)權(quán)益資本的回報，管理者往往會通過過度投資來獲得更大的會計凈收益。但是股東追求的不是會計凈收益的增長，而是正凈現(xiàn)值的投資，期望收益率低于資本成本的項目顯然損害了股東利益。

（二）過于強調(diào)投資報酬率，容易導(dǎo)致內(nèi)部沖突

單一使用投資報酬率對企業(yè)業(yè)績進行財務(wù)評價時，管理者會通過增大分子（基于現(xiàn)有資產(chǎn)取得更多收益）或減小分母（減少投資額）來使這個比率盡量變大。顯然，減少投資額比基于現(xiàn)有資產(chǎn)創(chuàng)造更多收益來得容易得多。在這種情況下，任何低于目前投資報酬率的投資項目或資產(chǎn)（即使其收益率高于企業(yè)資本成本）均會成為管理者不投資或處置的對象，因為這些項目或資產(chǎn)會降低企業(yè)現(xiàn)有的投資報酬率。由此可見，投資報酬率評價標準容易導(dǎo)致業(yè)績評價與企業(yè)價值最大化目標相悖，企業(yè)機能出現(xiàn)失調(diào)。

（三）財務(wù)會計信息的不恰當使用，致使業(yè)績評價失真

企業(yè)財務(wù)會計信息主要服務(wù)于對外財務(wù)報告和短期經(jīng)營控制的需要，因而受公認會計準則的規(guī)范和約束較多。企業(yè)業(yè)績的財務(wù)評價則屬于管理會計范疇。直接依據(jù)財務(wù)會計信息計算評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，通常難以做到準確有效。

1.無形資產(chǎn)支出費用化的影響

在信息時代，技術(shù)與新產(chǎn)品研發(fā)、信息系統(tǒng)建設(shè)、顧客與市場開發(fā)、雇員技能培訓(xùn)等無形資產(chǎn)的開發(fā)和利用，是企業(yè)核心競爭力的重要來源。然而，公認會計準則卻不贊成將每年耗資巨大的大部分無形資產(chǎn)支出資本化，而是要求作為當期費用計入損益。這樣會使企業(yè)每年用于無形資產(chǎn)的支出與由此而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入大體相等，而收益平穩(wěn)時期到來前的盈利能力（用凈收益、投資報酬率評價）被低估；此后，企業(yè)盈利能力又被高估。這將導(dǎo)致管理者追求短期效益，不利于企業(yè)長期健康發(fā)展。

案例：假設(shè)某企業(yè)擁有5臺同樣的，但已使用年數(shù)各不相同的設(shè)備，每臺設(shè)備成本30 000元，使用年限為5年，凈殘值為0，5年內(nèi)每年現(xiàn)金凈流量（收入扣除變動成本和可歸屬固定成本）為10 000元。該企業(yè)目前處于平穩(wěn)狀態(tài)，每年有1臺使用了5年的設(shè)備報廢并購買1臺新的同樣設(shè)備。為簡化分析，可忽略稅負的影響，并假定所有的現(xiàn)金流動和投資均發(fā)生在年度的最后一天，企業(yè)資本成本為15%。同時，假定企業(yè)使用直線折舊法。

5臺設(shè)備，每臺設(shè)備年折舊6 000元，則該企業(yè)全年折舊費用為30 000元。從每年的凈現(xiàn)金流入50 000元中減去30 000元折舊費用，得到凈收益20 000元。每年資產(chǎn)賬面價值為90 000元，則該企業(yè)的投資報酬率約為22.22%。

案例分析：以上述案例為例，并假定該企業(yè)每年的研究與開發(fā)支出為3 000元，但在此后的5年中，每年會產(chǎn)生1 000元的現(xiàn)金流入。如果將研發(fā)支出作為當期費用，則該企業(yè)的盈利能力如表1所示（便于前后比較，一并計算列示了經(jīng)濟附加值指標，下同）：

從表1中可看出：在收益平穩(wěn)期（第3年，支出和收入均為3 000元），企業(yè)盈利能力反映了真實水平；之前，企業(yè)盈利能力被低估；之后被高估。后期較高的盈利能力源于先前的被低估，即絕大部分有關(guān)無形資產(chǎn)的支出均在發(fā)生當期計入損益，現(xiàn)在正處于先前投資的收益期，而這些收益卻沒有和先前的投資聯(lián)系起來。

2.租賃資產(chǎn)支出費用化的影響

公認會計準則對租賃資產(chǎn)支出資本化規(guī)定了較為嚴格的限制條件，不符合條件的租賃資產(chǎn)支出只能費用化計入當期損益。租金支出費用化會導(dǎo)致投資報酬率快速上升，然而，投資報酬率的這種波動，并不代表企業(yè)實際盈利能力的任何變化。公認會計準則對租金支出資本化的限制，促進了管理者采用租賃代替購買的方法取得資產(chǎn)。然而，企業(yè)的規(guī)模和盈利能力都與其購買并占有資產(chǎn)具有一致性。因此，即使企業(yè)面臨的購買或租賃具有相同的價格和資本成本，這種方法也明顯沒有任何經(jīng)濟優(yōu)勢。

案例分析：仍以上述案例為例，并假設(shè)企業(yè)年末沒有購買新設(shè)備，而是向設(shè)備供應(yīng)商租賃1臺同樣的設(shè)備。假定設(shè)備供應(yīng)商的資本成本也是15%，則設(shè)備供應(yīng)商會采用使用期為5年、年資本成本為15%的年金系數(shù)3.352來計算每年相同的租賃費，即：年租賃費=30 000÷3.3522=8 950元。

一年后，該企業(yè)擁有同樣的5臺設(shè)備及年收入，只不過多了8 950元的額外現(xiàn)金費用。同時，原先的投資基數(shù)減少了30 000元，相應(yīng)的折舊費用也少了6 000元。計算各年的盈利能力如表2所示。

從表2中可看出：隨著租賃資產(chǎn)的增加，凈收益逐年等額減少；而投資報酬率逐年快速上升，當全部資產(chǎn)均為租賃資產(chǎn)后（第5年，投資基數(shù)為零）將會無限大。

3.通貨膨脹的影響

傳統(tǒng)的財務(wù)評價基于幣值穩(wěn)定假設(shè)，發(fā)生通貨膨脹后，通常會使企業(yè)盈利能力被較大程度的高估。這主要是由于收入與現(xiàn)金成本是以現(xiàn)時貨幣價值計量的，而投資基數(shù)和折舊卻以取得資產(chǎn)時的貨幣單位計量。凈收益的高估與投資的低估會導(dǎo)致投資報酬率明顯高于真實水平。

案例分析：仍以上述案例為例，并假定經(jīng)濟運行中的通貨膨脹率是每年10%，企業(yè)資產(chǎn)的價格也以每年10%增加，凈現(xiàn)金流量以每年6%的速度增長（在通貨膨脹時期，企業(yè)產(chǎn)品售價的增幅通常會低于資產(chǎn)成本和投入變動成本的增幅）。4年后，該企業(yè)的凈現(xiàn)金流量應(yīng)為：50 000÷（1+6%）×4=63 124（元）。

投資和在過去每年中取得資產(chǎn)的折舊費用如表3所示。

4年后，企業(yè)的盈利能力如表4最后一列所示：

從表4中可看出：經(jīng)歷了4年的通貨膨脹后，企業(yè)的凈收益和投資報酬率分別為26 493元和22.67%，均超過通貨膨脹前的相應(yīng)指標，盈利能力似乎顯著提高了。然而，這樣的報告顯然沒有任何實際意義。

二、改進企業(yè)業(yè)績的財務(wù)評價的對策

（一）以經(jīng)濟附加值指標取代會計凈收益指標

經(jīng)濟附加值是企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤（稅后凈收益加上利息支出部分）扣除其全部資本（包括債務(wù)資本和權(quán)益資本）的機會成本后的剩余利潤。簡言之，經(jīng)濟附加值就是超過全部資本成本的投資回報。它是企業(yè)業(yè)績評價和激勵補償系統(tǒng)的核心基礎(chǔ)，是較具綜合性且比較成熟的業(yè)績評價指標。

首先，經(jīng)濟附加值是扣除全部資本（包括債務(wù)資本和權(quán)益資本）的機會成本后的剩余利潤，是真實的經(jīng)濟收益。如果企業(yè)的實際收益率低于該企業(yè)專門的、以市場為基礎(chǔ)的風(fēng)險調(diào)整資本成本，在傳統(tǒng)的會計凈收益方法下，企業(yè)可能表現(xiàn)為盈利，但用經(jīng)濟附加值指標計量，企業(yè)則表現(xiàn)為虧損。因此使用經(jīng)濟附加值可以避免企業(yè)出現(xiàn)隱性虧損以致?lián)p害股東利益。

其次，經(jīng)濟附加值指標能有效避免內(nèi)部沖突。它是一個絕對值指標，對于部門、企業(yè)和股東來說，經(jīng)濟附加值總是越多越好，從而使企業(yè)的業(yè)績評價與其價值最大化目標相一致，促使管理者關(guān)注股東目標并為之努力。這是其它任何財務(wù)性業(yè)績指標都不可能達到的效果。

（二）避免單一使用投資報酬率評價指標

投資報酬率評價標準將企業(yè)凈收益與其資本占用水平相聯(lián)系，有利于加強資本約束，是評價分權(quán)利潤中心（或戰(zhàn)略性經(jīng)營單位）業(yè)績的適當指標。同時，它是以百分數(shù)表示的相對盈利能力，更方便于將企業(yè)的盈利能力同市場利率、加權(quán)平均資本成本、通貨膨脹率、行業(yè)標桿企業(yè)進行比較以及企業(yè)內(nèi)部各部門之間的比較。但正如前文所述，投資報酬率評價標準容易導(dǎo)致內(nèi)部沖突，實踐中應(yīng)盡量避免單獨使用。

（三）對經(jīng)濟附加值和投資報酬率指標的計算進行技術(shù)性調(diào)整

為財務(wù)報告和短期經(jīng)營控制準備的財務(wù)會計信息對于評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績并沒有太大用處，在計算經(jīng)濟附加值和投資報酬率時通常要對公認會計準則下獲得的信息進行調(diào)整，以便校正可能因管理者對會計數(shù)據(jù)操縱或因公認會計準則固有缺陷造成的偏差。

1.將能夠產(chǎn)生未來收益的無形資產(chǎn)支出資本化

在計算評價企業(yè)經(jīng)營業(yè)績時，對于能夠產(chǎn)生未來收益的支出應(yīng)予資本化，并在未來收益實現(xiàn)的年份攤銷，以使盈利能力的變化更為平穩(wěn)、漸進，從而促使管理者在追求短期效益的同時也關(guān)注企業(yè)的長遠利益。

案例分析：仍以上述案例為例，如果每年3 000元的支出被資本化，并在隨后的5年收益期內(nèi)攤銷，則各年的盈利能力如表5所示。

從表5中可看出：無形資產(chǎn)支出當期費用化與資本化并攤銷兩種方法最終能實現(xiàn)相同的凈收益（22 000元），但后者卻能使變化更平穩(wěn)、漸進。再從投資報酬率和經(jīng)濟附加值指標來看，這兩種方法卻產(chǎn)生了不同效果：前者使企業(yè)在收益平穩(wěn)時期到來前處于不利地位，此后又產(chǎn)生一個比實際要高的投資報酬率和經(jīng)濟附加值指標；而后者則真實地反映了企業(yè)盈利能力。

2.將租賃資產(chǎn)計入投資基數(shù)

為避免管理者人為操縱投資報酬率和經(jīng)濟附加值評價指標（租賃而不是購買資產(chǎn)），可以通過將租賃資產(chǎn)以其公允價值計入投資基數(shù)來加以調(diào)整。如果得不到該項資產(chǎn)的公允價值，可以租金支出的貼現(xiàn)值來計量該項資產(chǎn)的價值。同時，將原來當期費用化的年租賃費用區(qū)分為財務(wù)費用和折舊費用。其中：財務(wù)費用在計算投資報酬率或經(jīng)濟附加值時不能歸屬于某一特定資產(chǎn)，而折舊費用可以作為被評價部門的費用。

案例分析：仍以上述案例為例，年租賃費用8 950元實際由利息費用和折舊費用兩部分組成，且各自金額在年度間不同。利息費用逐年減少，而折舊費用逐年增加，如表6所示。

3.按物價變動水平進行調(diào)整

在通貨膨脹時期，為了準確評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，我們必須將資產(chǎn)的原始取得成本重新表示為現(xiàn)時貨幣單位成本或現(xiàn)時購買力成本，以便對通貨膨脹引起的貨幣假象進行調(diào)整。

案例分析：仍以上述案例為例，假設(shè)第4年末通貨膨脹突然停止，企業(yè)將維持第4年年底的現(xiàn)金流量，同時以第4年年底的設(shè)備價格43 923元更新1臺應(yīng)報廢設(shè)備。則該企業(yè)的真實盈利能力如表7所示。

從表7中可看出：按物價變動水平進行調(diào)整后，企業(yè)的凈收益、投資報酬率和經(jīng)濟附加值等指標均低于通貨膨脹前，其中經(jīng)濟附加值還出現(xiàn)了負數(shù)。這與未經(jīng)調(diào)整時的業(yè)績水平截然不同，但遺憾的是，這才是企業(yè)盈利能力的真實水平。

【參考文獻】

投資報酬率范文第3篇

折現(xiàn)率是指將未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。投資決策中，折現(xiàn)率是計算投資凈現(xiàn)值的重要因素之一，因此，合理確定折現(xiàn)率值對于正確進行投資決策具有重要意義。本文在分析折現(xiàn)率影響因素的基礎(chǔ)上，進一步分析了折現(xiàn)率值的量化方法以及換算方法，以期對折現(xiàn)率的確定以及據(jù)此進行正確的投資決策有一定借鑒作用。

二、影響折現(xiàn)率確定的因素

（一）資金的時間價值

資金的時間價值亦稱貨幣的時間價值，是指在社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的過程中，貨幣經(jīng)過一定時間的投資和再投資后所增加的價值，也就是現(xiàn)在貨幣的價值大于將來同樣數(shù)值貨幣的價值。資金時間價值是由資金的使用價值所決定的，是在資金的運動中產(chǎn)生的。資金具有時間價值的原因主要有以下幾個方面：1.資金的投資功能。資金具有投資功能，資金運作恰當，就可能產(chǎn)生超出本金的收益。2.資金的預(yù)防。提前持有現(xiàn)金，就可以應(yīng)付緊急情況的現(xiàn)金需要。3.資金消費的時間偏好。人們在消費時總是抱著趕早不趕晚的態(tài)度，認為現(xiàn)期消費產(chǎn)生的效用要大于對同樣商品的未來消費產(chǎn)生的效用。因此，即使相同的價格在現(xiàn)在和將來都能買到相同的商品，對人們來講，效用是不同的，因而其價值也不相同。正是因為資金本身具有的功能和人們對資金的消費偏好，使得貨幣具有了時間價值。日常經(jīng)濟活動中它的度量有絕對指標和相對指標，絕對指標是貨幣所產(chǎn)生的增值額；相對指標是指單位時間內(nèi)貨幣增值額與原始投資額之比。由于貨幣投資于不同的項目所增加的價值是不同的，所以習(xí)慣上人們統(tǒng)一將資金的時間價值定量為在沒有風(fēng)險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率。但這一指標很難計算，因為政府債券幾乎沒有風(fēng)險，因而如果通貨膨脹率也很低的話，可以用政府債券利率來度量資金的時間價值。但如果通貨膨脹率很高的話，就應(yīng)考慮以利息剔除通貨膨脹因素以后的收益率作為資金的時間價值。資金的時間價值決定著折現(xiàn)率的最低值，一般來講，折現(xiàn)率不應(yīng)低于資金的時間價值。在實際經(jīng)濟活動中，人們經(jīng)常把資金的時間價值等同于折現(xiàn)率。事實上，資金的時間價值只是折現(xiàn)率的一個影響因素，除此之外還有資金的空間價值，資金的風(fēng)險報酬率、資金的通貨膨脹率和資金的資本成本。如果以資金的時間價值代替折現(xiàn)率來進行投資決策，就可能對投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

（二）資金的空間價值

資金的空間價值是指資金投資于不同的空間及領(lǐng)域，由于受不同空間客觀環(huán)境條件的影響而引起的綜合獲利能力的差異。投資決策中資金時空二維價值的計算一是資金價格對時間的積累，即資金的時間價值；二是把資金的運動、投向及所處的空間因素考慮在內(nèi)，體現(xiàn)資金的空間價值。資金的空間價值也是確定折現(xiàn)率必須考慮的因素，即資金投資于不同領(lǐng)域，所確定的折現(xiàn)率也應(yīng)不同。

（三）風(fēng)險報酬率水平

馬科威茨根據(jù)對風(fēng)險的厭惡程度把投資者分為三類，即風(fēng)險厭惡者（Risk Averter）、風(fēng)險中性者（Risk neutral）和風(fēng)險追求者（Risk Seeker）。風(fēng)險厭惡者不是不肯承擔(dān)風(fēng)險，而是會對其所承擔(dān)的風(fēng)險提出一定的報酬補償要求。即使一個投資項目風(fēng)險較高，但如果收益高到他所要求的報酬補償時，他也會選擇這個風(fēng)險較高的項目。即使是風(fēng)險厭惡者，對風(fēng)險的厭惡程度也有差別。相對激進的投資者會為其所承擔(dān)的風(fēng)險提出較低的報酬補償要求，而保守的投資者對同樣的風(fēng)險會提出較高的補償要求。通常來講，所冒風(fēng)險越大，投資者要求的報酬率也越高。我們把由于冒風(fēng)險進行投資而獲得的補償叫做風(fēng)險報酬。風(fēng)險報酬與投資額的比率稱作風(fēng)險報酬率。根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型，在不考慮通貨膨脹因素的情況下：

期望投資報酬率=無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率+風(fēng)險報酬率

風(fēng)險報酬率=風(fēng)險價值系數(shù)×風(fēng)險程度=b×V

風(fēng)險價值系數(shù)通常用字母b來表示，又稱作風(fēng)險報酬斜率。它通常表達的是全體投資者的風(fēng)險回避態(tài)度。如果更具體些，用它代表某個企業(yè)或個人的風(fēng)險回避態(tài)度，那么得到的就是這個企業(yè)或個人對某個投資項目的風(fēng)險價值系數(shù)。風(fēng)險程度用字母V來表示，它代表報酬率偏離程度，可用下列公式計算得出：

V=σ/E（R）

其中，E（R）代表期望報酬率，σ代表不同情況下報酬率的標準離差，可通過下式計算求得：

其中，P代表出現(xiàn)各種情況的概率，R代表各種情況下的收益水平。

就整個市場而言，由于投資者眾多，不僅他們所選擇項目的風(fēng)險程度不同，而且投資者各自的風(fēng)險厭惡程度也不同。在這種情況下，即使未來的現(xiàn)金流量估計完全相同，其內(nèi)在價值也會出現(xiàn)差異。

（四）通貨膨脹率

通貨膨脹率也是確定折現(xiàn)率應(yīng)該考慮的因素之一。因為通貨膨脹率是經(jīng)常變化的，而且較難預(yù)測，因此在進行投資決策時，人們經(jīng)常假設(shè)通貨膨脹率為零。但通貨膨脹率是現(xiàn)實經(jīng)濟生活不能回避的要素，也是我們確定折現(xiàn)率時必須考慮的因素，特別是在通貨膨脹率水平較高的情況下，確定折現(xiàn)率應(yīng)該把通貨膨脹因素考慮進去。因此，考慮膨脹率的資本資產(chǎn)定價模型就應(yīng)為：

期望投資報酬率=無風(fēng)險資產(chǎn)的收益率+風(fēng)險報酬率＋通貨膨脹率

如果用PI1代表報告期物價水平，PI0代表基期物價水平，則通貨膨脹率h就可以通過下式計算求得：

(五)期望最低投資報酬率

上文論述了影響折現(xiàn)率的幾個因素，根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型，可以把上述影響因素集中體現(xiàn)在期望投資報酬率這個指標上。在估計期望投資報酬率時，因為將來許多因素存在著不確定性，因而期望投資報酬率就難以唯一確定。一般而言，期望最低投資報酬率是確定投資者應(yīng)否投資的決定性因素，只要投資項目的回報率高于期望最低投資報酬率，投資者就有利可圖，此時項目是可接受的，否則就不能接受。因此，習(xí)慣上經(jīng)常把期望最低投資報酬率作為折現(xiàn)率。根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型：

期望最低投資報酬率(EMR)=無風(fēng)險資產(chǎn)的最低收益率+最低風(fēng)險報酬率＋預(yù)計通貨膨脹率的最低值

無風(fēng)險資產(chǎn)的最低收益率通常是由資金的時間價值和空間價值所決定的。因此從這個公式可以看出，期望最低投資報酬率受資金時空價值、風(fēng)險報酬率、通貨膨脹率的影響，它是這些因素的集中體現(xiàn)。

（六）資金的資本成本

資金的資本成本也是確定折現(xiàn)率應(yīng)考慮的因素。項目的預(yù)期投資報酬率至少應(yīng)大于資金取得時的成本，否則投資就沒有意義。這里的資金成本通常是指加權(quán)平均資本成本，即企業(yè)各類收益索償權(quán)持有人要求報酬率的加權(quán)平均數(shù)。對于自有資金，通常以機會成本作為這部分資金的成本。折現(xiàn)率取值范圍應(yīng)高于資金的資本成本。加權(quán)平均資本成本的公式如下：

Kw =∑wiki

其中，Kw表示加權(quán)平均資本成本， wi代表各種資金在資金總額中所占的比重， ki代表個別資金成本。

三、折現(xiàn)率值的量化方法

根據(jù)上述分析可以看到，折現(xiàn)率并不是一個固定的值，不同企業(yè)、不同時期，根據(jù)不同的收益能力和不同的資本成本，所確定的折現(xiàn)率也應(yīng)不同。從折現(xiàn)率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產(chǎn)的獲利水平。資金的時空價值、投資者的期望風(fēng)險報酬率、通貨膨脹率水平都將綜合地反映在期望最低投資報酬指標上，因此在進行投資決策時經(jīng)常把期望最低投資報酬率作為折現(xiàn)率。此外，由于企業(yè)進行投資的目的是為了獲取投資報酬，因而收益水平應(yīng)大于企業(yè)的資金成本，因此，加權(quán)平均資金成本也經(jīng)常作為確定折現(xiàn)率的指標之一。那么這兩個指標哪個更合理一些呢？筆者認為，這兩者是通過不同計算途徑得出的，企業(yè)投資的收益率應(yīng)高于二者，所以選擇兩者中較大的一個作為折現(xiàn)率，也就是折現(xiàn)率要以影響企業(yè)收益和資金成本的較大值確定，即：

DR=max[EMR，Kw]

四、折現(xiàn)率的換算

折現(xiàn)率是建立在復(fù)利基礎(chǔ)上的一個比率，所以折現(xiàn)率本質(zhì)上是年復(fù)利利率。如果給出的比率是單利而不是復(fù)利，或者雖然是復(fù)利，但不是一年復(fù)利一次，而是一年復(fù)利幾次或幾年復(fù)利一次，則給出的利率叫名義利率。而折現(xiàn)率是實際利率，即一年復(fù)利一次所采用的利率，因此我們可以通過下列公式將名義利率換算為折現(xiàn)率。

（一）單利比率換算為折現(xiàn)率

假設(shè)實際利率為i，這里表示的是折現(xiàn)率，按單利計算的名義利率為r，n為年數(shù)，則折現(xiàn)率可通過下式計算求得：(1+i)n=1+r×n。

（二）一年復(fù)利幾次的比率換算為折現(xiàn)率

當一年復(fù)利m次時，則通過公式(1+i)n= (1+r/m)mn來計算折現(xiàn)率i。

（三）幾年復(fù)利一次的比率換算為折現(xiàn)率

當m年復(fù)利一次時，則通過公式(1+i)n= (1+r×m)n/m來計算折現(xiàn)率i。

上述各式中，r、n、m都是已知的，只有i是未知的，所以把已知的各個因素代進去，就可以求出折現(xiàn)率。

五、結(jié)束語

投資報酬率范文第4篇

關(guān)鍵詞:凈現(xiàn)值;內(nèi)含報酬率;資金成本

中圖分類號:F275.5文獻標識碼:A

凈現(xiàn)值法與內(nèi)含報酬率法是長期投資決策分析中兩種考慮了貨幣時間價值的專門方法,廣泛應(yīng)用于單個長期投資方案是否可行的決策分析以及從多個相互排斥的長期投資方案中選取最優(yōu)方案的決策分析。在對單個投資方案是否可行的決策分析中,兩種方法得出的結(jié)論完全一致。但在從若干個相互排斥的長期投資方案中選取最優(yōu)方案的決策分析中,兩種方法有可能得到相互矛盾的結(jié)論。在此情況下,以什么指標為標準來選擇最優(yōu)方案,就成了一個值得認真研究的問題。

一、兩種方法的概念及其優(yōu)缺點

凈現(xiàn)值是指一項長期投資方案未來報酬的總現(xiàn)值(即不包含投資額在內(nèi)投資方案未來現(xiàn)金凈流量的現(xiàn)值之和)與投資額的現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法則是根據(jù)一項長期投資方案的凈現(xiàn)值是否大于零來確定該方案是否可行的一種決策分析方法。若凈現(xiàn)值大于零,說明該方案的投資報酬率大于資金成本,那么該方案可行;若凈現(xiàn)值小于零,說明該方案的投資報酬率小于資金成本,那么該方案不可行。凈現(xiàn)值法考慮了貨幣的時間價值,能夠反映各種投資方案的凈收益,但該方法不能揭示各個投資方案本身可能達到的報酬率是多少,在資本限量的情況下,只根據(jù)各個投資項目凈現(xiàn)值的絕對數(shù)作出決策還不能實現(xiàn)最大的投資收益。

內(nèi)含報酬率是指一項長期投資方案實際可望達到的報酬率,用該報酬率對投資方案未來的現(xiàn)金凈流量進行折現(xiàn),能使投資方案未來報酬的總現(xiàn)值正好等于該方案投資額的現(xiàn)值,也就是說,內(nèi)含報酬率實際上是一種能使投資方案的凈現(xiàn)值等于零的報酬率。內(nèi)含報酬率法,則是根據(jù)各備選方案的內(nèi)含報酬率是否高于資金成本來確定該方案是否可行的一種決策分析方法。若內(nèi)含報酬率大于資金成本,說明該投資方案的凈現(xiàn)值大于零,那么該方案可行;若內(nèi)含報酬率小于資金成本,說明該投資方案的凈現(xiàn)值小于零,那么該方案不可行。如果兩個或兩個以上相互排斥的備選方案的內(nèi)含報酬率均大于資金成本,那么應(yīng)根據(jù)具體情況選取最優(yōu)方案。內(nèi)含報酬率法考慮了貨幣的時間價值,反映了投資項目本身的實際投資報酬率,概念也易于理解,但該方法計算過程比較復(fù)雜,特別是每年現(xiàn)金凈流量不相等的投資項目,要經(jīng)過反復(fù)測算才能計算出內(nèi)含報酬率,而且僅用此方法進行決策分析有時會作出錯誤的選擇。

二、兩種方法比較分析

(一)對財富增長的揭示形式方面的差異。盡管凈現(xiàn)值和內(nèi)含報酬率都是衡量投資項目盈利能力的指標,但凈現(xiàn)值能直接揭示投資項目對企業(yè)財富絕對值的影響,反映投資效益,使投資決策與股東財富最大化目標保持一致;而內(nèi)含報酬率與企業(yè)財富之間的聯(lián)系不如凈現(xiàn)值明顯,在互斥投資項目決策中甚至有可能得出與股東財富最大化目標不一致的結(jié)論,因為內(nèi)含報酬率最高的方案凈現(xiàn)值不一定最大。如果企業(yè)能以現(xiàn)有資金成本獲得所需資金,凈現(xiàn)值法能幫助企業(yè)充分利用現(xiàn)有資金,獲取最大投資收益。

(二)再投資假設(shè)方面的差異。凈現(xiàn)值法在投資評價中以實際資金成本作為再投資利率,內(nèi)含報酬率以項目本身的收益率作為再投資利率。相比而言,凈現(xiàn)值法以實際資金成本作為再投資利率更為科學(xué),因為投資項目的收益是邊際收益,在市場競爭充分的條件下,邊際收益受產(chǎn)品供求關(guān)系影響呈下降趨勢,投資報酬率超出資金成本的現(xiàn)象是暫時的,超額報酬率會逐步趨向于零。因此,以高于資金成本的內(nèi)含報酬率作為再投資利率不符合經(jīng)濟學(xué)的一般原理。如果以高于資金成本的內(nèi)含報酬率作為再投資利率,必將高估投資項目收益,是一種不穩(wěn)健的做法。項目的現(xiàn)金流入可以再投資,但再投資于原項目的情況很少,而投資于其他項目的情況居多。因此,以原投資項目內(nèi)含報酬率作為再投資利率缺乏客觀性,而凈現(xiàn)值法以實際資金成本作為再投資利率,是對投資收益較為合理的預(yù)期。當各年度現(xiàn)金流量正負號出現(xiàn)多次改變時,內(nèi)含報酬率有可能存在多重解或無解的情況,這是數(shù)學(xué)符號規(guī)則運行的結(jié)果,每次現(xiàn)金流量改變符號,就可能有一個新解出現(xiàn)。而凈現(xiàn)值法以固定資金成本作為再投資利率,從而避免了這一問題。

(三)指標計算方面的差異。確定各年現(xiàn)金流量后,內(nèi)含報酬率法要求逐步測算項目的投資報酬率。對于每年凈現(xiàn)金流量不相等的投資項目,一般要經(jīng)過多次測算才能得出結(jié)果,計算過程十分繁瑣,并且還存在一定的誤差。而凈現(xiàn)值的計算過程則相對較為簡單,計算結(jié)果也更準確。如果項目經(jīng)濟壽命期內(nèi)存在資金成本變動或通貨膨脹,凈現(xiàn)值法也比內(nèi)含報酬率法更易于調(diào)整。

雖然凈現(xiàn)值法在理論上優(yōu)于內(nèi)含報酬率法,但在實際工作中,應(yīng)用凈現(xiàn)值法的企業(yè)明顯少于應(yīng)用內(nèi)含報酬率的企業(yè)。筆者認為,引起這種理論與實踐之間偏差的原因主要在于折現(xiàn)率。因為采用內(nèi)含報酬率法進行投資項目評估不需要確定折現(xiàn)率,只需要根據(jù)內(nèi)含報酬率高低就可以確定投資方案的先后順序,從而減輕了實際應(yīng)用的難度。而且,內(nèi)含報酬率作為相對數(shù)指標,能夠直觀地反映方案本身的獲利水平,且不受其他因素的影響,有利于不同投資方案之間的直接比較。采用凈現(xiàn)值法進行投資項目評估,正確選擇折現(xiàn)率是關(guān)鍵。因為折現(xiàn)率的高低將影響投資方案的優(yōu)先順序,進而影響投資評價的結(jié)論。企業(yè)可以投資項目的資金成本作為折現(xiàn)率,也可以投資項目的機會成本作為折現(xiàn)率,或者以行業(yè)平均資金收益率作為折現(xiàn)率。如果選擇的折現(xiàn)率過低,將會使一些經(jīng)濟效益較差的項目通過投資評估,浪費企業(yè)有限的資源;如果選擇的折現(xiàn)率過高,則會導(dǎo)致一些效益較好的項目不能通過投資評估,從而使企業(yè)資金閑置,不能充分發(fā)揮現(xiàn)有資源的作用。正是由于折現(xiàn)率不易確定,限制了凈現(xiàn)值法的應(yīng)用范圍。內(nèi)含報酬率備受青睞,還與投資報酬率指標廣泛應(yīng)用于企業(yè)經(jīng)營者業(yè)績考評密不可分。為了提高業(yè)績考評結(jié)果,經(jīng)營者傾向于選擇有利于提高企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的投資方案。內(nèi)含報酬率是方案本身的投資報酬率,能直觀地反映投資方案的實施對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響。因此,投資報酬率指標的風(fēng)行是內(nèi)含報酬率得以廣泛應(yīng)用的一個重要原因。

三、互斥投資方案決策分析中評價標準的選擇

在單個投資方案是否可行的決策分析中,凈現(xiàn)值法和內(nèi)含報酬率法能夠得到相同的結(jié)論,即凈現(xiàn)值大于零的方案,其內(nèi)含報酬率必然高于資金成本,反之亦然。從多個相互排斥的投資方案中選取最優(yōu)方案是一個比較復(fù)雜的問題,不少人認為在若干個可行方案中內(nèi)含報酬率最高的方案為最優(yōu)方案,對此觀點,筆者不敢茍同,應(yīng)具體情況具體分析。有時內(nèi)含報酬率最高的方案確實是最優(yōu)方案,但有時內(nèi)含報酬率最高的方案未必就是最優(yōu)方案,問題的關(guān)鍵是應(yīng)該以什么指標為標準來選擇最優(yōu)方案,一旦確定了正確的評價標準,問題也就迎刃而解了。在互斥投資方案的決策分析中,有時凈現(xiàn)值法與內(nèi)含報酬率法會得到相同的結(jié)論,即凈現(xiàn)值最大的方案其內(nèi)含報酬率也最高;有時兩種方法可能得到相互矛盾的結(jié)論,即凈現(xiàn)值最大的方案其內(nèi)含報酬率卻最低。即使兩個方案的初始投資和經(jīng)濟壽命都相同,兩種方法所得到的結(jié)論仍有可能相反。如本文中的方案B和方案C,初始投資和經(jīng)濟壽命都相同,方案B的凈現(xiàn)值小于方案C的凈現(xiàn)值,但方案B的內(nèi)含報酬率高于方案C的內(nèi)含報酬率。這是因為根據(jù)再投資理論,凈現(xiàn)值法假設(shè)項目壽命周期內(nèi)的現(xiàn)金凈流量按資金成本再投資,到項目終了時,B方案的現(xiàn)金凈流量的終值為38000×(1+8%)+38000=79040元,小于C方案的現(xiàn)金凈流量的終值80,000元。在采用同樣的資金成本折現(xiàn)的情況下,B方案的凈現(xiàn)值也就小于C方案的凈現(xiàn)值。而內(nèi)含報酬率法假設(shè)B方案的再投資利率為其本身的報酬率(17.33%),其現(xiàn)金凈流量的終值為38000×(1+17.33%)+38000=82585元,大于C方案的現(xiàn)金凈流量的終值80,000元。因此,按內(nèi)含報酬率法會得出B方案優(yōu)于C方案的結(jié)論。(表1、表2)

可以看出,A方案的凈現(xiàn)值最小,但內(nèi)含報酬率高于C方案;C方案的內(nèi)含報酬率最低,但凈現(xiàn)值在三個方案中最大。也就是說,在多個相互排斥的投資方案的決策分析中,凈現(xiàn)值法與內(nèi)含報酬率法會得出相互矛盾的結(jié)論。筆者認為,在此情況下,應(yīng)以凈現(xiàn)值指標作為評價標準,即凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案。

(作者單位:江蘇財經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院)

主要參考文獻:

[1]李天民.現(xiàn)代管理會計學(xué)[M].上海:上海立信會計出版社,2008.

投資報酬率范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 內(nèi)含報酬率；逐步測試法；折現(xiàn)率

[中圖分類號] F233 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）12- 0015- 02

初級財務(wù)管理課程一般是按照四大財務(wù)活動的順序展開教學(xué)的。在講解了時間價值和風(fēng)險價值兩大價值觀念之后，就開始了具體的財務(wù)活動教學(xué)。投資活動是財務(wù)活動中非常重要的一項，企業(yè)把籌集到的資金投資于企業(yè)內(nèi)部用于購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，形成企業(yè)的對內(nèi)投資。投資決策的本質(zhì)是一個將公司有限的資金進行跨時空最優(yōu)配置的過程，而這個過程往往充滿了不確定性，沒有絕對的勝算，科學(xué)的決策分析與評價顯得尤為重要。

對企業(yè)的長期投資進行評價和分析一般是運用評價指標來進行的，比如凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、獲利指數(shù)，在此基礎(chǔ)上，加上投資回收期、平均報酬率等這些輔助指標來進行充分的分析。這些評價指標的計算中，尤其以內(nèi)含報酬率最為復(fù)雜，工作量最大，而內(nèi)含報酬率最主要的特點在于其是一個收益率的概念，比較符合管理者的思考習(xí)慣，容易被人們接受，因此它的計算就顯得尤為重要。而對內(nèi)含報酬率的計算一般是運用逐步測試結(jié)合內(nèi)插法，想要準確地計算出內(nèi)含報酬率，關(guān)鍵在于逐步測試，逐步測試的關(guān)鍵又在折現(xiàn)率的選取。本文擬對內(nèi)含報酬率逐步測試法中折現(xiàn)率的選取方法進行一些分析，旨在更好地掌握這個指標的內(nèi)含，為財務(wù)管理的教學(xué)帶來一些益處。

1 內(nèi)含報酬率概述

1.1 內(nèi)含報酬率的定義

內(nèi)含報酬率（internal rate of return，IRR），也稱內(nèi)部收益率，是使投資項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率，或者是指能夠使未來現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出量現(xiàn)值的折現(xiàn)率。內(nèi)含報酬率是根據(jù)投資項目的現(xiàn)金流量計算的，是項目本身的投資報酬率。內(nèi)含報酬率和凈現(xiàn)值以及獲利指數(shù)一樣，都考慮了資金的時間價值，屬于長期投資決策中的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標，凈現(xiàn)值和獲利指數(shù)雖然也可以說明投資項目的報酬率高于或低于資本成本，但沒有揭示項目本身可以達到的報酬率是多少。

在獨立項目決策中，如果內(nèi)含報酬率大于企業(yè)的資本成本或必要報酬率，項目就采納；在多個項目的決策中，應(yīng)選擇內(nèi)含報酬率超過資本成本或必要報酬率最多的投資項目。

1.2 內(nèi)含報酬率的計算

4 結(jié) 論

內(nèi)含報酬率反映了投資項目的真實報酬率。是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標。目前許多企業(yè)使用該項財務(wù)指標對投資項目進行可行性評價。但是在該指標的計算中，往往會遇到無從下手的問題，不知道該從何測起。本文通過對不考慮資金時間價值的每年平均投資報酬率的計算，從而找到了內(nèi)含報酬率逐步測試過程中的起點折現(xiàn)率，使得內(nèi)含報酬率的計算不再復(fù)雜，工作量也大大減少了，降低了財務(wù)管理教學(xué)中的難度。

主要參考文獻