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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度范文第1篇

（一）商品房銷售收入的確認(rèn)不夠規(guī)范

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于商品房開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所耗資金量大，其商品具有較高的價(jià)值，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)的商品房采取預(yù)收定金或預(yù)收賬款和分期收款或按揭貸款方式銷售。在收入確認(rèn)時(shí)，有的單位收到預(yù)收定金或預(yù)收賬款時(shí)確認(rèn)收入，有的辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。從而造成稅收計(jì)算和財(cái)務(wù)成果核算不準(zhǔn)確等混亂現(xiàn)象。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用與售價(jià)缺乏配比性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，一是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，前期開(kāi)發(fā)要投入大量的資金，發(fā)生大量的開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用，期間費(fèi)用當(dāng)年必須確認(rèn)為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)成本又不能結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品成本，當(dāng)年內(nèi)發(fā)生的預(yù)收賬款也不能確認(rèn)為收入。形成開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不能配比。二是企業(yè)所開(kāi)發(fā)的商品房的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，造成售價(jià)與其成本不夠配比。三是企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)沒(méi)有考慮房屋的樓層、朝向等因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果也不具有真實(shí)性。

（三）收益評(píng)價(jià)體系不夠完善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期，資金投入量較大，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未完工前總成本和單位成本也無(wú)法確定，只有在項(xiàng)目完工后才能確認(rèn)項(xiàng)目的總成本和單位成本，從而確認(rèn)為收入，這時(shí)企業(yè)利潤(rùn)才能實(shí)現(xiàn)。因此，僅以會(huì)計(jì)報(bào)表的凈利潤(rùn)和費(fèi)用比率等傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)考核企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，不利于監(jiān)督管理部門和社會(huì)對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)和考核。

（四）信息披露不夠全面、及時(shí)

按照新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和信息披露規(guī)范，存在如下問(wèn)題：一是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容格式過(guò)于“僵化”，導(dǎo)致一些應(yīng)該披露的重要信息無(wú)法顯示出來(lái)。二是會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容具有一定的滯后性。三是披露的會(huì)計(jì)信息大多是按照歷史成本計(jì)量，與其現(xiàn)時(shí)的時(shí)間價(jià)值相脫節(jié)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在問(wèn)題形成的原因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中存在上述四方面問(wèn)題形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述問(wèn)題的客觀原因。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體業(yè)務(wù)流程和會(huì)計(jì)工作的具體特點(diǎn)，現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》不能準(zhǔn)確做出具體的規(guī)范，不利于企業(yè)操作，從而產(chǎn)生如此亂象。另一方面企業(yè)經(jīng)營(yíng)者盲目追求利益最大化是問(wèn)題形成的主觀原因。對(duì)不應(yīng)計(jì)入收入的預(yù)收賬款計(jì)入收入，開(kāi)發(fā)成本后移，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（一）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，規(guī)范核算行為

目前執(zhí)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》是財(cái)政部1993年1月制定的，部分內(nèi)容已不適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，需進(jìn)一步規(guī)范和完善。一是與目前執(zhí)行的新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（具體準(zhǔn)則）》不相適應(yīng)。二是與目前日趨發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不相適應(yīng)。三是按現(xiàn)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》核算內(nèi)容已無(wú)法準(zhǔn)確地反映稅收征管所需數(shù)據(jù)。

（二）正確使用新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，準(zhǔn)確確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，建設(shè)部制定了《商品房銷售管理辦法》，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入時(shí)必須符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是按《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的商品房預(yù)銷售和現(xiàn)房銷售確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，另一個(gè)是按新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中規(guī)定的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)條件，前者是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)的前提。根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售方式出售商品房，應(yīng)當(dāng)在該預(yù)售項(xiàng)目取得“三書(shū)一證一表”（即住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表）時(shí)，并與買受方簽訂買賣合同，結(jié)清購(gòu)房款或取得索取憑證，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)具備現(xiàn)房銷售條件，應(yīng)當(dāng)在與買受方簽訂買賣合同，收取房款或取得索取憑證，取得“三書(shū)一證一表”后，確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)尚未辦理土地分割手續(xù)的，已具備上述現(xiàn)房交付條件也可確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。對(duì)以按揭方式銷售的商品房，對(duì)已具備上述交付條件的，以按揭貸款到賬日確認(rèn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

（三）使用合理的方法，進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用的核算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按現(xiàn)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的成本核算項(xiàng)目，歸集開(kāi)發(fā)成本。對(duì)已竣工房屋應(yīng)按“約當(dāng)量比例法”在各樓層間分配開(kāi)發(fā)成本。即按照當(dāng)期已竣工房屋的區(qū)位系數(shù)和每棟樓樓層系數(shù)折合成一個(gè)綜合系數(shù)乘以該樓層的建筑面積作為樓層當(dāng)量，即約當(dāng)量，然后按照該期某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總額除以該期約當(dāng)量總和得出該項(xiàng)成本的分配率，以此按照各樓層的約當(dāng)量分別計(jì)算各樓層開(kāi)發(fā)成本。對(duì)每一樓層的開(kāi)發(fā)成本再按各樓層的每套房屋的建筑面積平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的開(kāi)發(fā)成本，據(jù)此作為銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)依據(jù)?？缙谄陂g費(fèi)用（如樓盤展示費(fèi)用和樣板房裝修費(fèi)等），通過(guò)“遞延資產(chǎn)”科目核算，按比例攤銷，以保證年度財(cái)務(wù)報(bào)告的準(zhǔn)確性。

（四）建立完善的收益評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在其自身特點(diǎn)，因此在收益評(píng)價(jià)體系的建立時(shí)應(yīng)有其特殊性，既要反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力、資金結(jié)構(gòu)狀況，同時(shí)，還要反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債能力和企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。盈利能力指標(biāo)主要包括銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率（ROE）和總資產(chǎn)收益率（ROA）。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標(biāo)主要包括流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率、長(zhǎng)期股權(quán)投資占總資產(chǎn)的比率、其他長(zhǎng)期資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比率等構(gòu)成。償債能力指標(biāo)體系包括流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和資產(chǎn)負(fù)債率等構(gòu)成。企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力指標(biāo)主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量比率等構(gòu)成。在評(píng)價(jià)企業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的某一開(kāi)發(fā)周期的指標(biāo)作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，否則，不利于真實(shí)地反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)。

（五）擴(kuò)大信息披露的內(nèi)容，提高信息披露的質(zhì)量

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算；會(huì)計(jì)信息失真；問(wèn)題；對(duì)策

一、引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有資金投入量大、投資時(shí)間長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)偏高的特點(diǎn)。從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)角度而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，開(kāi)發(fā)投入大，風(fēng)險(xiǎn)高。表現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算上，成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，這就要求要在會(huì)計(jì)核算上做好謀劃，精打細(xì)算，以配合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功；從產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品具有高價(jià)值性，銷售往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，收入的確認(rèn)同一般生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出比例階段性不合理，業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，信息披露容易不足。目前適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，如何在門類眾多的制度，準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會(huì)計(jì)核算方法，使會(huì)計(jì)人員提供的會(huì)計(jì)信息更加真實(shí)、可靠，是目前亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

1　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一收入》在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移問(wèn)題上存在分歧?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問(wèn)題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入。

2　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于項(xiàng)目尚未完工或即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。一般商品的售價(jià)總是圍繞其成本上下波動(dòng)，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)，低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開(kāi)發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒(méi)有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

3　收益評(píng)價(jià)指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績(jī)

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會(huì)計(jì)年報(bào)中往往是業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，不適用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)。因此，評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)，不能以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過(guò)指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險(xiǎn)等。

三、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

1　正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)準(zhǔn)：如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書(shū)，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合法律標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)，法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收人確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的收入確認(rèn)是以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，在實(shí)際操作中有很大的困難性。

銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，企業(yè)不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)，對(duì)于簽訂正式房屋銷售合同，由于商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一收人》的有關(guān)規(guī)定，也不能確認(rèn)收入，購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收人滯后，不符合收入確認(rèn)原則。因此，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2　引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

引人計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決與銷售收入不配比的情況。即當(dāng)開(kāi)發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)際開(kāi)發(fā)成本除以計(jì)劃銷售總額的出計(jì)劃銷售成本率來(lái)進(jìn)行商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，視開(kāi)發(fā)規(guī)模大小，還可以分為實(shí)際售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計(jì)劃售價(jià)成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。這種方法適用于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少下作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

3　擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)應(yīng)增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

(2)應(yīng)增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

(3)重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)的特征，企業(yè)應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說(shuō)明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。企業(yè)還應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長(zhǎng)期性、高價(jià)值性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度范文第3篇

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)信息；銷售收入

［中圖分類號(hào)］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ B ［文章編號(hào)］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的某些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和不一致，這極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系，以補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

一方面，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)比較隨意。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，不論是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，還是美國(guó)公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì)，如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移，為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成，是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。其考慮重點(diǎn)仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)與其它國(guó)家或地區(qū)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)在確認(rèn)銷售收入是否實(shí)現(xiàn)的出發(fā)點(diǎn)的區(qū)別。

另一方面，企業(yè)各期的經(jīng)營(yíng)成果可比性較差。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長(zhǎng)則三、四年，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程中，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部份項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營(yíng)成果。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況，并可能誤導(dǎo)投資者。由于房地產(chǎn)企業(yè)所具有的特殊性，筆者認(rèn)為在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方面有很大的改善空間。

一、建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

房地產(chǎn)行業(yè)在費(fèi)用核算，成本結(jié)算，收入確認(rèn)等方面都具有其特殊性，然而，我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。近年來(lái)，隨著我國(guó)開(kāi)放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化，政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會(huì)計(jì)人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實(shí)、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

二、完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則

配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)會(huì)計(jì)核算特色?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定，但是現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指導(dǎo)不全面、不規(guī)范和不統(tǒng)一，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法，從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。例如:在A公司的年報(bào)中披露的公共配套成本核算原則是實(shí)際成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，完工時(shí)，攤銷轉(zhuǎn)入住宅等可售物業(yè)的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原則是與主體工程不同步開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施工程可按預(yù)算成本預(yù)提在開(kāi)發(fā)成本。A公司與B公司的核算原則完全不同，B公司仍按房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)制度的要求核算，沒(méi)有考慮成本是否可靠地計(jì)量的問(wèn)題。因此，筆者建議國(guó)家財(cái)政部及相關(guān)部門盡快制定有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)配套設(shè)施的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度，統(tǒng)一其會(huì)計(jì)核算行為，為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告者提供對(duì)決策有用的會(huì)計(jì)信息。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例，如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用，不僅在當(dāng)期利潤(rùn)表中增加了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1億元，而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元，因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是，該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來(lái)費(fèi)用。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2003年對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn)，旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度，其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

目前完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度，還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，而無(wú)完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算，其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

田 野：淺談完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息體系三、豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露內(nèi)容

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表有較大的調(diào)整空間，因此應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容:

(一）增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目

該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則，在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。

(二）披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況

因?yàn)樵陧?xiàng)目未峻工前，預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn)，但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同，不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響較大，如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例，按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求，商品房結(jié)構(gòu)封頂(多層)或結(jié)構(gòu)施工至2/3(高層)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其它地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此，披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，額外提供了具可比性的資料。

(三）增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成等額外的信息

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品特殊性，即土地和建筑物構(gòu)成了房地產(chǎn)的實(shí)物結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備成本的狀況，從一定程度上決定了開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的的企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過(guò)渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來(lái)3-5年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過(guò)企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加披露土地儲(chǔ)備量及其取得成本情況是必要的。同時(shí)，還應(yīng)披露企業(yè)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)劃，幫助財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者更全面、準(zhǔn)確地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作出評(píng)價(jià)。

(四）在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露

即以企業(yè)每一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性，以彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

(五）增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特性和具有高風(fēng)險(xiǎn)性的特性，應(yīng)在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同，其特點(diǎn)在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，如尚在開(kāi)發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，而不應(yīng)僅限于披露抵押風(fēng)險(xiǎn)。

四、逐步與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同

目前，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)還沒(méi)有制定。例如，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有兩項(xiàng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則和投資物業(yè)準(zhǔn)則，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中卻還沒(méi)有。由于會(huì)計(jì)規(guī)范的差異，一方面使我國(guó)涉外企業(yè)的會(huì)計(jì)工作量增大，會(huì)計(jì)信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國(guó)際性競(jìng)爭(zhēng)，另一方面亦有礙于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化拓展。筆者認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，這項(xiàng)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則亦可配合政府實(shí)施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項(xiàng)目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想避過(guò)清繳土地增值稅，可以預(yù)留一部分單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時(shí)間。遞延稅項(xiàng)準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報(bào)表中預(yù)提將來(lái)要交的所有稅項(xiàng)。讓財(cái)務(wù)報(bào)表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部分學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國(guó)會(huì)計(jì)全面國(guó)際化是必須的。

［參考文獻(xiàn)］

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；會(huì)計(jì)核算；財(cái)務(wù)管理；投資性房地產(chǎn)的計(jì)量。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作

1.1 會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

會(huì)計(jì)核算制度標(biāo)準(zhǔn)較多，會(huì)計(jì)科目不完整?，F(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算制度較多，在房地產(chǎn)行業(yè)中可以執(zhí)行的制度有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、行業(yè)會(huì)計(jì)制度《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，但是房地產(chǎn)行業(yè)中沒(méi)有明確規(guī)定統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算方式較多，不利于會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，同時(shí)在這些制度里面，只有房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度給出了專門使用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)科目和核算方法，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的特殊性，其他制度中的簡(jiǎn)單會(huì)計(jì)科目對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)要素不能進(jìn)行全面的核算，影響了企業(yè)核算的準(zhǔn)確性。

企業(yè)業(yè)績(jī)不能通過(guò)收益評(píng)價(jià)指標(biāo)真實(shí)體現(xiàn)。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)投入產(chǎn)出周期較長(zhǎng)，反映在會(huì)計(jì)年報(bào)上往往會(huì)出現(xiàn)大幅度業(yè)績(jī)波動(dòng)，建設(shè)期內(nèi)業(yè)績(jī)較差，而當(dāng)房屋進(jìn)行驗(yàn)收出售后，預(yù)收款項(xiàng)計(jì)人收入，這便導(dǎo)致凈利潤(rùn)指標(biāo)不能真實(shí)反映其經(jīng)營(yíng)情況。即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)較好，但是其凈利潤(rùn)仍舊可能很小或?yàn)樨?fù)數(shù)：而一個(gè)在建工程較多且預(yù)期出售狀況良好、現(xiàn)金流狀況極佳、盈利能力強(qiáng)的房地產(chǎn)公司也可能正面臨倒閉的危險(xiǎn)，如施工質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的業(yè)績(jī)除了會(huì)計(jì)核算指標(biāo)，表外風(fēng)險(xiǎn)也比較重要。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同，它同時(shí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，通過(guò)進(jìn)行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行房屋銷售來(lái)獲取利潤(rùn)。一方面，從利潤(rùn)獲取來(lái)看，由于現(xiàn)在的建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本日益增加，企業(yè)的利潤(rùn)逐年降低，對(duì)于工程項(xiàng)目投資進(jìn)行有效核算、對(duì)建筑工程建造進(jìn)行有效核算，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤(rùn)。另一方面，從風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避來(lái)看，由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項(xiàng)目資金投入比較大，且房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù)，整個(gè)資金回籠周期較長(zhǎng)，涉及核算環(huán)節(jié)多，一旦會(huì)計(jì)核算出現(xiàn)任何問(wèn)題，企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)帶來(lái)滅頂之災(zāi)。因此，完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的重點(diǎn)

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)系統(tǒng)由于內(nèi)外環(huán)境的各種難以預(yù)測(cè)或無(wú)法估計(jì)和控制的因素作用。使得財(cái)務(wù)系統(tǒng)運(yùn)行偏離預(yù)期目標(biāo)而形成的經(jīng)濟(jì)損失或額外收益，從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)一般分為籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、資金營(yíng)運(yùn)和收益分配四個(gè)方面。相應(yīng)地，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾方面

2.1 再籌資風(fēng)險(xiǎn)

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常用的辦法，由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債率增大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這一點(diǎn)在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債的籌資的能力。對(duì)此，一些大型房產(chǎn)商，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦鏈中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的了解還比較匱乏，對(duì)資本市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)、資本市場(chǎng)的理論缺乏研究，在籌資時(shí)較少考慮資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，具有一定的盲目性，資金結(jié)構(gòu)中負(fù)債資金比例過(guò)高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，償付能力嚴(yán)重不足。

2.2 投資風(fēng)險(xiǎn)

在投資方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)投資決策隨意性大。在房地產(chǎn)企業(yè)中，不顧自身能力和發(fā)展目標(biāo)，熱衷于鋪新攤子，盲目投資，造成嚴(yán)重?fù)p失的例子比比皆是。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然也實(shí)行資本金制度，但大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在初級(jí)階段均以負(fù)債開(kāi)發(fā)為主，自有資金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于借貸，如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，那么公司必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金的緊張，也會(huì)影響公司的信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉

2.3 利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期的收益，特別是在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，通貨膨脹月月攀高，為抵制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象，央行會(huì)采用多次加息手段，從而使企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)不斷加重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大，因此高額的利息負(fù)擔(dān)必將成為房地產(chǎn)企業(yè)的沉重的包袱。

2.4 收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益分配政策對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響企業(yè)資金的來(lái)源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策收益分配政策方面，股利分配政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有很大的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)狀況的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的來(lái)源，也可能影響房地產(chǎn)企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)分配政策缺乏控制制度，不結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況，不進(jìn)行科學(xué)的分配決策，必將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，從而形成間接的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

3.1 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。以其他方式（債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換等）取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

3.2 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式：成本模式和公允價(jià)值模式。相對(duì)而言，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于采用成本模式計(jì)量，對(duì)后者限制使用。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種模式計(jì)量。

采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)（建筑物的計(jì)量）或無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)的計(jì)量）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中型城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）.投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度范文第5篇

(一)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等對(duì)土地權(quán)屬制度與核算的規(guī)范《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)土地使用權(quán)的核算規(guī)定兩種方法,一是作為固定資產(chǎn)核算,二是作為無(wú)形資產(chǎn)核算,作為兩種不同種類資產(chǎn)核算的土地及土地使用權(quán)之間既有聯(lián)系也有區(qū)別。首先,兩者核算的對(duì)象都是國(guó)有土地,集體土地不屬其核算對(duì)象;其次兩者核算的都是土地使用權(quán),因?yàn)椴徽撌莿潛芡恋鼗蚴浅鲎屚恋?其所有權(quán)皆屬國(guó)家,企業(yè)擁有的只是使用權(quán)。兩者的區(qū)別,則可按以下原則厘清:一是企業(yè)占用的通過(guò)征用、劃撥方式取得的土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱劃撥土地),土地使用證的“使用權(quán)類型”注明為“劃撥”,在單獨(dú)估價(jià)入賬時(shí)應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算,明細(xì)科目稱為“土地”,按照其估價(jià)進(jìn)行初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量,為取得劃撥土地而支付的征地費(fèi)用等計(jì)入占用土地的地上建筑物的購(gòu)置成本,不計(jì)入土地價(jià)值;劃撥土地?zé)o使用年限限制,核算時(shí)不計(jì)提折舊;劃撥土地如果需要轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)權(quán)(使用權(quán)),應(yīng)先按規(guī)定向國(guó)家交納土地出讓金;劃撥土地在按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金之前,除國(guó)家另有專門規(guī)定外,都不得轉(zhuǎn)移過(guò)戶。二是企業(yè)通過(guò)有償方式即交納出讓金取得的土地使用權(quán),或者從其他土地占有者通過(guò)轉(zhuǎn)讓手續(xù)取得的土地使用權(quán)(以下統(tǒng)稱出讓土地),土地使用證“使用權(quán)類型”注明為“出讓”;出讓土地應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)核算,明細(xì)科目稱為“土地使用權(quán)”,按取得時(shí)支付的全部成本進(jìn)行初始確認(rèn)和計(jì)量;出讓土地取得時(shí)應(yīng)由國(guó)土部門核定使用權(quán)的截止日,企業(yè)應(yīng)在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內(nèi),計(jì)提土地使用權(quán)攤銷(轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨成本的除外,下同);出讓土地可以在原核定用途的范圍內(nèi)直接進(jìn)入市場(chǎng),自由轉(zhuǎn)讓。

(二)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等對(duì)土地出讓的核算規(guī)范《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》都規(guī)定取得土地使用權(quán)時(shí)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn),待土地開(kāi)發(fā)利用即建造地上建筑物時(shí)再分?jǐn)傆?jì)入在建工程成本。這樣,土地使用權(quán)的價(jià)值最終將轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)購(gòu)置成本并計(jì)提折舊,開(kāi)始這一規(guī)范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權(quán)規(guī)定使用年限有較大差異而難于操作,為此財(cái)政部專門規(guī)定在預(yù)計(jì)建筑物凈殘值時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于地上建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的因素,作為凈殘值預(yù)留。但隨后2002年《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則———固定資產(chǎn)》中規(guī)定,固定資產(chǎn)的各組成部分,如果各自具有不同的使用壽命,從而適用不同的折舊率時(shí),應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為固定資產(chǎn)。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率,應(yīng)分別確認(rèn)為單項(xiàng)固定資產(chǎn),各自按照其可使用年限計(jì)提折舊。因此,執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的單位,出讓或受讓的土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)在固定資產(chǎn)的相關(guān)建筑物中單設(shè)明細(xì)項(xiàng)目核算。

二、新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)的核算

(一)新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)基本規(guī)范《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)———無(wú)形資產(chǎn)》,仍沿襲以往規(guī)定將劃撥土地作為固定資產(chǎn)核算,將出讓土地作為無(wú)形資產(chǎn)核算的規(guī)定。無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則沒(méi)有直接提到土地使用權(quán)核算,但該準(zhǔn)則應(yīng)用指南中對(duì)其規(guī)范如下:(1)企業(yè)取得土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn),但改變其用途、用于出租或增值目的時(shí),應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。(2)在土地上自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí),土地使用權(quán)與地上建筑物應(yīng)分別進(jìn)行攤銷和提取折舊,但土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí),其價(jià)值應(yīng)計(jì)入所建造房屋的建筑成本。企業(yè)外購(gòu)的房屋等支付的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分?jǐn)?難以分配的,應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。

從上述規(guī)定可知:(1)企業(yè)有償取得的土地使用權(quán)(出讓土地),正常情況應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn),只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時(shí),才應(yīng)從“無(wú)形資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。(2)在土地上自行開(kāi)發(fā)建造廠房等地上建筑物,土地使用權(quán)價(jià)值無(wú)須分?jǐn)偟降厣辖ㄔ煳锏墓こ坛杀局?應(yīng)仍作為無(wú)形資產(chǎn)核算,并與地上建筑物分別計(jì)提攤銷和折舊。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)值,應(yīng)當(dāng)計(jì)入建造房屋建筑物的成本。(4)企業(yè)外購(gòu)房屋建筑物,將地上建筑物與土地使用權(quán)合并作價(jià)的,應(yīng)當(dāng)將總價(jià)款在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;只有在難于分配的情況下,才能全部作為固定資產(chǎn)核算。

將外購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)款在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配,筆者認(rèn)為應(yīng)采用“建筑物先行確認(rèn)法”處理。即按照同類建筑物正常造價(jià)加上相關(guān)稅費(fèi),再加上適當(dāng)銷售利潤(rùn),作為地上建筑物入賬價(jià)值,再以總購(gòu)入價(jià)減去地上建筑物價(jià)值后的余額,確認(rèn)為土地使用權(quán)的入賬價(jià)值。將總購(gòu)入價(jià)統(tǒng)一確認(rèn)為固定資產(chǎn)原價(jià)的方法,容易導(dǎo)致房產(chǎn)稅的稅負(fù)不合理,筆者認(rèn)為應(yīng)避免使用。

(二)新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)攤銷對(duì)于將土地使用權(quán)的價(jià)值轉(zhuǎn)入建筑物的做法,實(shí)踐中也有不少企業(yè)因擔(dān)心加大房產(chǎn)稅稅負(fù)而沒(méi)有采用;但如果仍將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)核算,又會(huì)導(dǎo)致管理費(fèi)用加大而產(chǎn)品成本減少,致使產(chǎn)品成本計(jì)量不真實(shí)。因?yàn)樾聹?zhǔn)則以前的各類會(huì)計(jì)制度,幾乎一致規(guī)定無(wú)形資產(chǎn)攤銷金額計(jì)入管理費(fèi)用。有鑒于此,在原制度基礎(chǔ)上堅(jiān)持將土地使用權(quán)作無(wú)形資產(chǎn)核算,仍存在較大缺陷。新準(zhǔn)則關(guān)于包括土地使用權(quán)在內(nèi)的無(wú)形資產(chǎn)攤銷的規(guī)定,較好地消除了上述缺陷。準(zhǔn)則應(yīng)用指南規(guī)定,無(wú)形資產(chǎn)攤銷一般應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用,但某項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益通過(guò)所生產(chǎn)的產(chǎn)品或其他資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的,無(wú)形資產(chǎn)的攤銷金額可計(jì)入產(chǎn)品或其他資產(chǎn)成本。將用于直接生產(chǎn)的廠房占用的土地所計(jì)提的攤銷金額直接計(jì)入產(chǎn)品成本,一方面可保證產(chǎn)品成本的完整性,另一方面也避免了計(jì)入廠房原價(jià)而增加房產(chǎn)稅的可能性。

參考文獻(xiàn):