信托融資
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信托融資范文第1篇
在日益趨緊的信貸市場(chǎng)和持續(xù)的樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道愈來(lái)愈少。為了破解企業(yè)的資金困局，房地產(chǎn)企業(yè)正在使出渾身解數(shù)以籌措資金。
這股寒流直逼大小房地產(chǎn)企業(yè)，以萬(wàn)通地產(chǎn)為例，下面的一組數(shù)據(jù)或許能反映其現(xiàn)金緊張：
2011年上半年，萬(wàn)通地產(chǎn)現(xiàn)金（含現(xiàn)金等價(jià)物）為1.27億元，但2008年至2010年，這一指標(biāo)分別為1.32億元、4.08億元和10.27億元。這意味著在半年的時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)通地產(chǎn)的現(xiàn)金驟降9億元，即使與2010年上半年相比，亦下降了86%。
然而，目前，萬(wàn)通地產(chǎn)已在房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境中有效突圍。它是如何做到的？
2011年9月，萬(wàn)通地產(chǎn)與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司（簡(jiǎn)稱：華潤(rùn)深國(guó)投）共同發(fā)起設(shè)立萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金（簡(jiǎn)稱：萬(wàn)通基金），期限為3年，基金規(guī)模為3.726億元。
其中，雙方皆作為有限合伙人（LP）加入基金，萬(wàn)通地產(chǎn)出資1860萬(wàn)元，華潤(rùn)深國(guó)投發(fā)行信托計(jì)劃募集資金3.5億元，期限為3年。
萬(wàn)通深國(guó)投（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司（簡(jiǎn)稱：萬(wàn)通深國(guó)投）作為普通合伙人（GP）認(rèn)購(gòu)400萬(wàn)元基金份額。
萬(wàn)通深國(guó)投成立于2011年9月19日，由北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司全資子公司和華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司全資子公司各出資250萬(wàn)元人民幣組建，持股比例各為50%。從時(shí)間點(diǎn)看來(lái)，萬(wàn)通深國(guó)投成立的主要目的是為了認(rèn)購(gòu)萬(wàn)通基金。
而在基金退出途徑上，由基金和萬(wàn)通地產(chǎn)在市場(chǎng)上尋找合適投資人，以收購(gòu)萬(wàn)通地產(chǎn)全資子公司北京萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：萬(wàn)通時(shí)尚；該公司目前經(jīng)營(yíng)萬(wàn)通中心D座物業(yè)）100%股權(quán)或整棟購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目公司物業(yè)方式退出，信托有限合伙人年化收益率實(shí)現(xiàn)超過(guò)20%以上收益部分歸萬(wàn)通地產(chǎn)有限合伙人。若32個(gè)月后，仍未找到合適投資人，則由萬(wàn)通地產(chǎn)回購(gòu)基金持有股權(quán)，保證信托投資人實(shí)現(xiàn)年化8%的收益率。
上述新建投資基金將發(fā)行“華潤(rùn)信托?萬(wàn)通城市商業(yè)中心基金項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”（簡(jiǎn)稱：華潤(rùn)信托萬(wàn)通計(jì)劃），資金通過(guò)加入萬(wàn)通基金合伙企業(yè)（有限合伙）作為對(duì)合伙企業(yè)的出資，并成為合伙企業(yè)的有限合伙人的方式投資于萬(wàn)通時(shí)尚D座物業(yè)。
此外，北京萬(wàn)通地產(chǎn)宣布為其全資子公司萬(wàn)通投資私人有限公司提供約7680萬(wàn)人民幣的擔(dān)保。
第二步，左手倒右手，小成本獲大資金
隨后的10月份，萬(wàn)通地產(chǎn)以28367萬(wàn)元的交易對(duì)價(jià)，將持有的萬(wàn)通時(shí)尚49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)通基金。此外，萬(wàn)通地產(chǎn)同時(shí)將萬(wàn)通時(shí)尚的8860萬(wàn)元的債權(quán)也轉(zhuǎn)讓給了萬(wàn)通基金。
在設(shè)立地產(chǎn)基金不到1個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)通地產(chǎn)就通過(guò)向萬(wàn)通基金出售子公司股權(quán)，獲得了37227萬(wàn)元資金。華潤(rùn)信托萬(wàn)通計(jì)劃融資標(biāo)的萬(wàn)通中心寫(xiě)字樓D座，是萬(wàn)通地產(chǎn)2008年以6.7億元從關(guān)聯(lián)公司萬(wàn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司手中購(gòu)得，經(jīng)營(yíng)模式為只租不售，目前萬(wàn)通地產(chǎn)總部就設(shè)在該寫(xiě)字樓內(nèi)。在收購(gòu)時(shí)，萬(wàn)通地產(chǎn)曾預(yù)測(cè)該寫(xiě)字樓將在2008年～2012年共計(jì)為公司帶來(lái)租金收入3.24億元，凈利潤(rùn)約6000萬(wàn)元，是一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)資產(chǎn)。不過(guò)，按照此次收購(gòu)價(jià)格計(jì)算，以2.84億元出售49%的股權(quán)加上8860萬(wàn)元債權(quán)計(jì)算，整體的股權(quán)價(jià)格依然約為6.7億元，與3年前收購(gòu)時(shí)相比，幾乎沒(méi)有溢價(jià)。
出售49%的股權(quán)后，另外51%的控股權(quán)仍然掌握在萬(wàn)通地產(chǎn)手中。這樣一來(lái)，一方面董事會(huì)成員絕大多數(shù)源于萬(wàn)通地產(chǎn)，便于寫(xiě)字樓的后續(xù)經(jīng)營(yíng)；另一方面，該寫(xiě)字樓的租金收益還能夠合并入萬(wàn)通地產(chǎn)的報(bào)表中。
一個(gè)是全資子公司，一個(gè)是控股50%的公司，萬(wàn)通地產(chǎn)以1860萬(wàn)元和250萬(wàn)元合計(jì)2110萬(wàn)元，就換來(lái)了37227萬(wàn)元資金。在這次交易中，萬(wàn)通地產(chǎn)沒(méi)有使用資產(chǎn)抵押、債務(wù)負(fù)擔(dān)和高息貸款，只是透過(guò)“左手倒右手”的技巧，漂亮地以低成本獲取高額資金。
幾個(gè)要點(diǎn)
一、萬(wàn)通地產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)萬(wàn)通基金融資，萬(wàn)通基金是一個(gè)有限合伙企業(yè)，華潤(rùn)信托萬(wàn)通計(jì)劃通過(guò)募集的資金投資到萬(wàn)通基金，萬(wàn)通基金為萬(wàn)通地產(chǎn)提供資金支持。
二、從這次萬(wàn)通地產(chǎn)的融資路徑看來(lái)，不但采用了信托融資模式，而且從華潤(rùn)信托萬(wàn)通計(jì)劃中回購(gòu)資金，利用股權(quán)和債權(quán)以實(shí)現(xiàn)曲線融資，即“融資+回購(gòu)”的方式。
三、在這個(gè)案例里，萬(wàn)通基金相當(dāng)于一個(gè)SPV（特殊承載體）的中間角色，萬(wàn)通基金是萬(wàn)通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)曲線融資而專設(shè)的資產(chǎn)運(yùn)作平臺(tái)，萬(wàn)通地產(chǎn)的這筆融資本質(zhì)上就是房地產(chǎn)信托融資，只是借道基金來(lái)實(shí)現(xiàn)。以基金作為緩沖帶的這種形式不但低成本獲得所需資金，而且規(guī)避了當(dāng)前房地產(chǎn)信托的一系列風(fēng)波以及政策層面的壓力，達(dá)到融資的目的，其手法值得房地產(chǎn)企業(yè)借鑒。
（本文選自第80期《公司金融》雜志）
附文：
地產(chǎn)信托融資四大模式
一、貸款型信托融資模式。信托投資公司受投資者委托，以信托合同的形式將其資金集合，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托收益并于信托計(jì)劃屆滿時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金。
二、股權(quán)型信托融資模式。信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式（收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股）向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。
信托融資范文第2篇
【關(guān)鍵詞】 信托； 并購(gòu)； 融資政策； 融資方式
一、引言
并購(gòu)、新建和聯(lián)盟是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的三種主要方式，而并購(gòu)重組又是其中最快速和最具市場(chǎng)效率的方式。近幾年，上市公司并購(gòu)重組市場(chǎng)日益活躍，并購(gòu)重組規(guī)?？焖贁U(kuò)張?！笆晃濉睍r(shí)期，企業(yè)間并購(gòu)交易額累計(jì)突破6.4萬(wàn)億元，交易筆數(shù)累計(jì)1.67萬(wàn)單，分別是“十五”期間總量的4.5倍和6.4倍。2011年，作為“十二五”的開(kāi)局之年，境內(nèi)企業(yè)并購(gòu)交易額和單數(shù)再次創(chuàng)下年度新高，分別達(dá)到1.62萬(wàn)億元和4 698單。
上市公司并購(gòu)重組對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)“調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式”發(fā)揮了重要作用，然而企業(yè)并購(gòu)重組需要強(qiáng)大的資金支持。并購(gòu)融資具有融資數(shù)額大、融資速度快的特點(diǎn)，企業(yè)融資方式的選擇對(duì)存續(xù)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和公司治理具有很大的影響。鑒于我國(guó)目前的信貸政策和并購(gòu)融資的特點(diǎn)，資金問(wèn)題已成為制約我國(guó)企業(yè)并購(gòu)發(fā)展的主要“瓶頸”。解決并購(gòu)中的融資問(wèn)題，對(duì)確保并購(gòu)的順利完成，促進(jìn)我國(guó)企業(yè)的并購(gòu)增長(zhǎng)具有重要的意義。融資問(wèn)題的解決，不單單是資金規(guī)模的問(wèn)題，還涉及融資速度、融資成本等方面。在現(xiàn)有的融資方式受到種種約束的情況下，信托融資為并購(gòu)提供融通資金方式的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)出來(lái)。
二、經(jīng)典文獻(xiàn)回顧
融資問(wèn)題主要涉及并購(gòu)方企業(yè)如何選擇最有利于并購(gòu)資金支付方式和最適合企業(yè)自身情況與并購(gòu)情景的選擇問(wèn)題。不少學(xué)者對(duì)并購(gòu)融資從各個(gè)角度展開(kāi)了研究。
在融資方式與信息傳遞方面，Myers and Majluf（1984）考慮了融資結(jié)構(gòu)問(wèn)題，并證明了融資的優(yōu)序理論，即企業(yè)首先選擇的是內(nèi)部融資，其次是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或低風(fēng)險(xiǎn)舉債融資，最后考慮發(fā)行股票融資。
在并購(gòu)支付方式研究上，袁俊輝（2009）在文章中提到目前國(guó)內(nèi)大部分的收購(gòu)方式為協(xié)議收購(gòu)，收購(gòu)時(shí)以現(xiàn)金直接支付為主，很少采用換股并購(gòu)的方式。并購(gòu)的主要資金來(lái)源于內(nèi)部融資，其來(lái)源有內(nèi)部盈余留存、首次公開(kāi)發(fā)行和增發(fā)配股時(shí)籌集的資金。
在并購(gòu)融資方式的選擇和公司治理方面，馬君潞、周軍、李澤廣（2008）通過(guò)實(shí)證研究得出結(jié)論，債務(wù)既可以減少成本，也可能增加成本，債務(wù)治理作用是模糊的。
在并購(gòu)融資與資本市場(chǎng)方面，徐晶（2004）認(rèn)為直接融資方式的發(fā)行額度以及銀行貸款的支持面是有限的，必須積極開(kāi)拓新的融資渠道，對(duì)股票與債券市場(chǎng)進(jìn)行創(chuàng)新等改進(jìn)措施。周鮮華、田金信和周愛(ài)民（2005）研究認(rèn)為由于我國(guó)金融改革滯后，我國(guó)企業(yè)并購(gòu)融資存在諸多問(wèn)題，如：融資渠道狹窄、融資工具落后、融資中介較少、融資限制較多等問(wèn)題。
在信托融資方面，鄭重、張楓（1999）認(rèn)為信托投資公司退出證券市場(chǎng)，釋放出了大量的資金，增強(qiáng)了其融資能力，從而為其并購(gòu)業(yè)務(wù)提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)后盾。陳威、王萬(wàn)州（2009）認(rèn)為信托制度是一個(gè)極具靈活性和彈性的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和財(cái)產(chǎn)管理制度，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家得到了普遍運(yùn)用，通過(guò)信托為并購(gòu)融資具有傳統(tǒng)信用無(wú)法獲得的優(yōu)勢(shì)。
綜上所述，現(xiàn)有的并購(gòu)融資研究角度關(guān)注融資現(xiàn)狀、宏觀環(huán)境、支付方式選擇和公司治理，對(duì)新型的并購(gòu)融資方式研究較少，而在信托融資的研究方面，很多學(xué)者從政策角度開(kāi)展宏觀方面的研究，而沒(méi)有進(jìn)行具體的分析研究?，F(xiàn)有文獻(xiàn)研究中提出的完善融資政策環(huán)境、進(jìn)行金融工具創(chuàng)新等解決并購(gòu)融資問(wèn)題的方式所需時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，因此本文集中研究信托融資這一種方式對(duì)促進(jìn)并購(gòu)的作用，以期能夠較為有效地解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
三、融資方式和政策約束
（一）融資方式
融資類(lèi)型的劃分方法很多，根據(jù)資金來(lái)源的不同，企業(yè)并購(gòu)融資可以分為內(nèi)部融資和外部融資。
內(nèi)部融資主要來(lái)源于企業(yè)自有資本金，企業(yè)自身發(fā)展過(guò)程中所累積的盈余公積、未分配利潤(rùn)及計(jì)提折舊形成的現(xiàn)金，首次公開(kāi)發(fā)行和增發(fā)配股時(shí)積累的資金等。目前，并購(gòu)市場(chǎng)上的現(xiàn)金收購(gòu)方式多屬于收購(gòu)企業(yè)內(nèi)部融資，這是許多籌資能力較差的中小企業(yè)以及有大量資金剩余的成熟期企業(yè)在并購(gòu)中最常用的支付方式，也是并購(gòu)活動(dòng)中最直接、最簡(jiǎn)單、最迅速、風(fēng)險(xiǎn)最小的一種支付方式，但是內(nèi)部融資額度有限，一般難以滿足并購(gòu)所需的資金規(guī)模。
外部融資的方式主要有債務(wù)融資、權(quán)益融資和混合融資。貸款和債券是債務(wù)融資的兩種主要方式。權(quán)益融資包括股票融資、換股并購(gòu)融資和其他以權(quán)益為基礎(chǔ)的融資?；旌先谫Y工具是一種既帶有權(quán)益特征又帶有債務(wù)特征的特殊融資工具，在西方國(guó)家成熟的資本市場(chǎng)中，企業(yè)并購(gòu)融資常常采用這種方式，但在我國(guó)較少采用。我國(guó)企業(yè)外部融資方式的選擇受宏觀金融政策的影響很大，具體將在下面展開(kāi)介紹。
（二）融資政策環(huán)境
企業(yè)內(nèi)部融資很少受到宏觀金融政策的影響，宏觀金融政策和資本市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在外部融資方式的選擇上。
在銀行并購(gòu)貸款方面，2008年以前，由于我國(guó)制度等環(huán)境的種種限制較多，銀行并購(gòu)貸款方式在并購(gòu)融資中應(yīng)用較少。人民銀行于1996年制定的《貸款通則》第20條明確規(guī)定，借款人“不得用貸款從事股本權(quán)益性投資，國(guó)家另有規(guī)定的除外”?！豆善卑l(fā)行與交易管理暫行辦法》第43條規(guī)定：任何金融機(jī)構(gòu)不得為股票交易提供貸款?！蹲C券法》第133條規(guī)定：禁止銀行資金違規(guī)流入股市。由于股權(quán)并購(gòu)也屬于股票交易范圍，這就限制了銀行為涉及股權(quán)交易的并購(gòu)提供貸款的可能性。雖然自2008年下半年實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，允許商業(yè)銀行提供并購(gòu)貸款，然而目前從貸款對(duì)象上看，商業(yè)銀行發(fā)放的并購(gòu)貸款主要集中于規(guī)模較大、信用等級(jí)高的國(guó)有企業(yè)，如中國(guó)鋁業(yè)、中國(guó)機(jī)械工業(yè)集團(tuán)等。其次，部分銀行資本充足率水平和一般余額準(zhǔn)備水平達(dá)不到相關(guān)要求，如浦發(fā)銀行、深圳發(fā)展銀行等。受我國(guó)金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期影響，銀行缺乏開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)法律、財(cái)務(wù)、咨詢等知識(shí)的專業(yè)人員，因此并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)難以展開(kāi)。最后，銀行貸款通常需要企業(yè)付出資產(chǎn)抵押權(quán)，從而削弱了企業(yè)將來(lái)的再融資能力，產(chǎn)生了隱性的融資成本。
在債務(wù)融資方面，一方面，《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》第20條規(guī)定：企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券所籌集的資金不得用于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、股票買(mǎi)賣(mài)和期貨交易等與本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)投資。企業(yè)并購(gòu)很多情況下都涉及股票買(mǎi)賣(mài)，因而該條款對(duì)企業(yè)利用發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行股權(quán)并購(gòu)融資明顯不利。另一方面，我國(guó)債券市場(chǎng)對(duì)發(fā)行主體的規(guī)模、盈利能力、負(fù)債規(guī)模及資金用途等有嚴(yán)格的規(guī)定。《證券法》中規(guī)定：股份有限公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣3 000萬(wàn)元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)額不低于人民幣6 000萬(wàn)元，企業(yè)發(fā)行債券的利率不得超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平。這實(shí)際上就限制了一些中小企業(yè)利用發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資的渠道。發(fā)行債券審批程序復(fù)雜，審批周期長(zhǎng)，即使可以利用發(fā)行債券融資，收購(gòu)方也無(wú)法控制最佳的收購(gòu)時(shí)機(jī)。
在股票融資方面，我國(guó)目前資本市場(chǎng)尚不存在優(yōu)先股融資的方式，換取并購(gòu)的情形也很少，因此本文所講的股票融資主要是指發(fā)行普通股融資。我國(guó)股票融資一般為上市公司采用，非上市公司無(wú)法獲得股票融資。由于《證券法》、《公司法》以及《股票發(fā)行與交易管理暫行條例》在財(cái)務(wù)指標(biāo)和時(shí)間間隔等方面的規(guī)定，很少有企業(yè)能滿足發(fā)行債券的條件，即使能夠滿足發(fā)行規(guī)定，審批手續(xù)也比較繁瑣，耗費(fèi)時(shí)間比較長(zhǎng)，容易為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提供機(jī)會(huì)，目標(biāo)企業(yè)也有時(shí)間布置反收購(gòu)的措施。更為重要的一點(diǎn)是，新股發(fā)行不僅會(huì)分散企業(yè)控制權(quán)，而且普通股融資的資本成本較高。相比于銀行貸款和債券融資，普通股的融資成本較高，而且股利在稅前支付，不能為公司產(chǎn)生稅盾效應(yīng)。
在混合融資方面，常用的兩種混合融資工具是可轉(zhuǎn)換債券和認(rèn)股權(quán)證。我國(guó)可轉(zhuǎn)換債券的發(fā)展始于20世紀(jì)90年代，截至2011年底，我國(guó)累計(jì)可轉(zhuǎn)換債券籌資金額僅為413.2億元，占境內(nèi)外籌資總額的5.5%左右。我國(guó)《可轉(zhuǎn)換公司債券管理暫行辦法》對(duì)上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券有發(fā)行額度限制和資格條件的規(guī)定。企業(yè)發(fā)行可轉(zhuǎn)債的門(mén)檻比發(fā)行普通債券更高，因此那些規(guī)模較小、業(yè)績(jī)較差的企業(yè)就無(wú)法通過(guò)發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券為并購(gòu)融資，另外對(duì)企業(yè)利用可轉(zhuǎn)換債券籌集資金的規(guī)模也有限制。我國(guó)證券市場(chǎng)早在1992年就對(duì)權(quán)證的應(yīng)用進(jìn)行嘗試，最終因投機(jī)現(xiàn)象過(guò)于嚴(yán)重而停止，截至2010年底，市場(chǎng)只出現(xiàn)了8只認(rèn)股權(quán)證。由于我國(guó)資本市場(chǎng)的不完善和不成熟，加上混合融資工具起步較晚，因此并購(gòu)中較少采用。
從以上并購(gòu)融資的政策環(huán)境中可以看出，目前我國(guó)的融資方式比較多，但是具體到并購(gòu)融資，由于我國(guó)政策制度、法律法規(guī)的限制和我國(guó)金融市場(chǎng)的不成熟，企業(yè)在考慮并購(gòu)時(shí)，具體可選用的融資方式非常少。主要表現(xiàn)為并購(gòu)融資對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況要求比較苛刻，這就使得一些沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)很難得到需要的并購(gòu)資金，尤其對(duì)于非上市公司，融資更加困難。在我國(guó)目前的并購(gòu)市場(chǎng)上，企業(yè)并購(gòu)多數(shù)采用內(nèi)部融資，支付方式也多采用現(xiàn)金支付，外部融資渠道較窄，對(duì)我國(guó)企業(yè)并購(gòu)業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展產(chǎn)生了很大的障礙。然而，各項(xiàng)法律法規(guī)的完善和資本市場(chǎng)的培育都不是短期內(nèi)可以完成的，因此，盡快找到適合我國(guó)企業(yè)并購(gòu)融資的方式，對(duì)促進(jìn)我國(guó)企業(yè)并購(gòu)增長(zhǎng)具有非常重大的意義。近年來(lái)，信托業(yè)改革順利推進(jìn)，為并購(gòu)融資提供了巨大的資金基礎(chǔ)。
四、信托與并購(gòu)融資
（一）信托投資公司為并購(gòu)融資的可行性分析
1.政策支持。當(dāng)前我國(guó)對(duì)銀行、證券、保險(xiǎn)實(shí)行的是分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管的制度，這三種金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍受到嚴(yán)格限制。信托投資的經(jīng)營(yíng)范圍較為廣泛，可以涉足資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，是唯一可以連通證券市場(chǎng)和實(shí)業(yè)投資的金融機(jī)構(gòu)。近十年是信托業(yè)快速發(fā)展的黃金十年，隨著信托業(yè)改革的順利進(jìn)行，我國(guó)信托業(yè)日趨成熟，相關(guān)的法律法規(guī)和配套制度日趨完善。進(jìn)入2009年，銀監(jiān)會(huì)在其下發(fā)的監(jiān)管文件中，明確表態(tài)支持信托公司業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展，支持信托公司開(kāi)展與企業(yè)兼并、收購(gòu)、重組有關(guān)的投行業(yè)務(wù)，積極推動(dòng)信托公司開(kāi)展如房地產(chǎn)信托投資基金、資產(chǎn)支出信托等直接融資性創(chuàng)新業(yè)務(wù)。這些信托政策文件為信托投資公司參與并購(gòu)融資打下了堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。
2.資金基礎(chǔ)。自從2007年實(shí)施“新兩規(guī)”以來(lái)，信托業(yè)資產(chǎn)規(guī)模飛速上升，截至2012年第2季度末，國(guó)內(nèi)信托業(yè)管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到5.54萬(wàn)億元，如此龐大的資產(chǎn)規(guī)模使其與銀行、證券公司和保險(xiǎn)公司成為主要的四大金融支柱。我國(guó)的信托公司主要有60多家，各家的資產(chǎn)規(guī)模都日益擴(kuò)大，截至2012年10月10日，中信信托受托資產(chǎn)規(guī)模已突破5 000億元標(biāo)志性大關(guān)。信托公司如此雄厚的資金基礎(chǔ)，使其能夠滿足并購(gòu)所需要的資金規(guī)模。另外，信托投資公司不單單可以支配自己的資本金，而且還有受委托的社會(huì)資金可運(yùn)用。它可以有效吸收民間資金，充分利用廣大人民群眾的高額儲(chǔ)蓄資本，通過(guò)為并購(gòu)提供資金支持、受托股權(quán)等多種形式參與到企業(yè)并購(gòu)重組中去，優(yōu)化改革企業(yè)組織管理機(jī)構(gòu)，建立新的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，從而推動(dòng)國(guó)有企業(yè)改革。
3.自身優(yōu)勢(shì)。信托投資公司本身的特點(diǎn)決定了其具有參與企業(yè)并購(gòu)的能力。相對(duì)于其他融資方式，信托投資公司參與并購(gòu)融資有以下一些獨(dú)特優(yōu)勢(shì)：一是可以提供并購(gòu)主體，在一些公司缺乏并購(gòu)主體身份的情況下，信托公司可以為收購(gòu)方直接購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)方股權(quán)，之后再溢價(jià)賣(mài)給收購(gòu)方，這種并購(gòu)主體身份的運(yùn)用在管理層收購(gòu)中更為常用。二是對(duì)于融資企業(yè)來(lái)講，如果信托融資的信用基礎(chǔ)是可以產(chǎn)生未來(lái)現(xiàn)金流的資產(chǎn)、項(xiàng)目或其他權(quán)益，那么收購(gòu)方企業(yè)所融資金可以不作為負(fù)債計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表，這樣就不改變企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。而并購(gòu)貸款、債券融資和股票融資方式，都勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。三是目前銀行、證券和基金等金融機(jī)構(gòu)積極參股信托公司，如果信托公司與這些金融機(jī)構(gòu)相互配合，進(jìn)行合作，將會(huì)在資金、人才、網(wǎng)絡(luò)、信息等方面產(chǎn)生巨大的協(xié)同效應(yīng)。四是收購(gòu)方和信托公司合作展開(kāi)對(duì)目標(biāo)方的收購(gòu)，只要雙方對(duì)目標(biāo)方的股權(quán)收購(gòu)比例都不超過(guò)30%，就可以繞開(kāi)要約收購(gòu)的制度約束，還可以避免信息泄露，使得其他企業(yè)抬高收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，也不給目標(biāo)公司制定反收購(gòu)戰(zhàn)略的機(jī)會(huì)。
（二）信托參與并購(gòu)融資的方式和案例分析
信托融資主要包括兩種方式：第一，單個(gè)或者多個(gè)投資者將信托資金委托給信托公司，其中投資者可以是個(gè)人投資者也可以是機(jī)構(gòu)投資者，然后信托公司將信托資金貸給收購(gòu)公司，收購(gòu)公司利用信托貸款以自己的名義收購(gòu)目標(biāo)公司的股權(quán)；第二，信托公司主要利用自有資金或者信托資金直接收購(gòu)目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)，然后逐步向企業(yè)并購(gòu)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)后退出?；谶@兩種方式，本文結(jié)合具體的案例進(jìn)行介紹。
長(zhǎng)安國(guó)際信托對(duì)永泰能源的融資支持屬于第一種方式。近年來(lái)，在山西省煤礦企業(yè)兼并重組背景下，永泰能源通過(guò)增發(fā)、債券、信托等各類(lèi)融資方式，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。2012年，永泰能源再度借助信托融資10億元，用于受讓永泰能源持有的華瀛山西能源投資有限公司（華瀛山西）10億元出資額對(duì)應(yīng)的股權(quán)收益權(quán)。根據(jù)披露內(nèi)容，該信托計(jì)劃發(fā)行規(guī)模為10億元，首期成立規(guī)模3億元，期限為24個(gè)月，以300萬(wàn)元為分界線，預(yù)期年收益率劃為9%和9.5%兩檔。永泰能源以持有的華瀛山西10億元出資額對(duì)應(yīng)的股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押率為60.48%，公司大股東永泰投資控股有限公司與實(shí)際控制人王廣西及其配偶分別提供保證擔(dān)保及個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。長(zhǎng)安國(guó)際信托通過(guò)發(fā)行資金信托計(jì)劃，獲得投資者的資金，然后提供給永泰能源，用于支持其開(kāi)展并購(gòu)活動(dòng)。永泰能源近年來(lái)通過(guò)信托融資，參與了多起煤礦收購(gòu)，獲得了較快發(fā)展。
華寶信托投資有限責(zé)任公司幫助比利時(shí)英博啤酒集團(tuán)完成對(duì)中國(guó)最大啤酒并購(gòu)案“福建雪津啤酒股權(quán)轉(zhuǎn)讓”則屬于第二種方式。華寶信托投資有限責(zé)任公司于2005年10月接受雪津啤酒公司的委托，以財(cái)務(wù)顧問(wèn)和非國(guó)有股權(quán)持股主體的身份，參與雪津啤酒股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的談判，負(fù)責(zé)股權(quán)信托和股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案的設(shè)計(jì)。華寶信托先出資6 402.48萬(wàn)元，以信托方式購(gòu)買(mǎi)了雪津啤酒58.11%的股份，然后在2006年1月23日，比利時(shí)英博啤酒集團(tuán)公司又從華寶信托購(gòu)回了其持有的58.11%的雪津啤酒信托股權(quán)。華寶信托此次實(shí)現(xiàn)信托股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入達(dá)34億元。信托投資公司利用信托平臺(tái)，充當(dāng)名義上的收購(gòu)主體，用信托財(cái)產(chǎn)對(duì)特定目標(biāo)公司進(jìn)行收購(gòu)，分段或延后進(jìn)行交易，待終止信托關(guān)系時(shí)進(jìn)行股權(quán)過(guò)戶，實(shí)現(xiàn)信托退出，不僅可以獲得巨大的收益，而且還可以為并購(gòu)方解決自身暫不具備收購(gòu)主體身份或不便暴露并購(gòu)主體身份的難題。
從以上兩個(gè)案例可以看出，信托不僅可以解決企業(yè)并購(gòu)中遇到的資金難題，還可以創(chuàng)造條件促進(jìn)企業(yè)并購(gòu)重組行為的發(fā)生，而具體融資方式的運(yùn)用需要結(jié)合自身的實(shí)際情況，綜合資金成本和融資效率等方面的考慮，選擇最適合自身發(fā)展的信托融資方式。
五、信托與并購(gòu)增長(zhǎng)
并購(gòu)發(fā)展的資金問(wèn)題得到解決，將會(huì)促進(jìn)并購(gòu)活動(dòng)的順利展開(kāi)。企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)活動(dòng)需要資金，而企業(yè)有了資金來(lái)源，也會(huì)積極地尋找出讓方，尋求自身的快速發(fā)展。因此企業(yè)的資金實(shí)力和戰(zhàn)略發(fā)展是相互促進(jìn)的?？v觀世界五百?gòu)?qiáng)的發(fā)展史，幾乎都是一本厚厚的并購(gòu)發(fā)展史，如埃克森-美孚石油公司就是通過(guò)一次次的橫向并購(gòu)和縱向并購(gòu)，成為世界第一大石油公司。近年來(lái)，我國(guó)大型央屬企業(yè)所走的發(fā)展道路也都與并購(gòu)重組活動(dòng)息息相關(guān)，如五礦集團(tuán)、中糧集團(tuán)等都是通過(guò)并購(gòu)成功實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。央企開(kāi)展并購(gòu)活動(dòng)背后有強(qiáng)大的國(guó)家財(cái)政資金支持，融資也相對(duì)容易，因此這些企業(yè)通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。然而其他企業(yè)，尤其是民營(yíng)企業(yè)，受制于資金來(lái)源，并購(gòu)活動(dòng)受到很大的束縛。
在證券市場(chǎng)融資和銀行借款融資等途徑受阻的情況下，信托融資成為了收購(gòu)方籌集并購(gòu)資金、解決支付瓶頸問(wèn)題的重要途徑。信托投資公司可以以多種方式參與收購(gòu)方的并購(gòu)活動(dòng)，還可以利用自身的網(wǎng)絡(luò)資源和專業(yè)服務(wù)為收購(gòu)方選擇合適的目標(biāo)企業(yè)，為并購(gòu)后存續(xù)企業(yè)提供持續(xù)的服務(wù)，使并購(gòu)活動(dòng)順利完成，華寶信托的并購(gòu)案例就是非常有典型意義的例子。到目前為止，信托投資公司已經(jīng)參與多起管理層（Management Buy-Out）收購(gòu)案例，MBO收購(gòu)是指目標(biāo)公司的管理層通過(guò)外部融資的方式購(gòu)買(mǎi)本公司股份，進(jìn)而改變本公司所有者結(jié)構(gòu)、控制權(quán)結(jié)構(gòu)以及資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，來(lái)達(dá)到企業(yè)重組并獲得預(yù)期收益的一種收購(gòu)行為，如張?jiān)＜瘓F(tuán)、全興集團(tuán)以及蘇州精細(xì)化工集團(tuán)有限公司的MBO并購(gòu)等。信托投資公司在MBO并購(gòu)領(lǐng)域及企業(yè)間并購(gòu)領(lǐng)域?qū)l(fā)揮積極的作用。
信托尤其在房地產(chǎn)并購(gòu)中發(fā)揮重要的作用。清科研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2011年，能源及礦產(chǎn)、房地產(chǎn)、機(jī)械制造、生物技術(shù)/醫(yī)療健康等行業(yè)并購(gòu)引領(lǐng)并購(gòu)浪潮。房地產(chǎn)行業(yè)居并購(gòu)市場(chǎng)第二。2011年房地產(chǎn)行業(yè)完成的并購(gòu)交易數(shù)量為113起，占并購(gòu)總量的9.8%；并購(gòu)交易金額達(dá)到54.49億美元，占并購(gòu)總額的8.1%。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)會(huì)愈演愈烈。除了銀行貸款、PE基金、民間借貸，信托融資也已成為房地產(chǎn)并購(gòu)的重要資本力量。由于具備獨(dú)特的靈活性和安全性，以及在杠桿放大、成本控制等方面的比較優(yōu)勢(shì)，不少房地產(chǎn)企業(yè)正在借助信托工具突破融資困境和拓展市場(chǎng)份額，如中信信托曾發(fā)行“中信乾景·北京海洋廣場(chǎng)股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”，該計(jì)劃募集12億元，募集的資金將在中信信托成為新生地產(chǎn)投資有限公司100%控股股東之后，向其發(fā)放股東借款，主要用于收購(gòu)北京海洋廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)。由于現(xiàn)行政策對(duì)信托公司參與房地產(chǎn)并購(gòu)還沒(méi)有限制，而房地產(chǎn)企業(yè)融資也受到種種限制，因此房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)活動(dòng)必須充分重視信托融資的力量。
六、研究結(jié)論與展望
通過(guò)前文的研究，可以看到信托參與企業(yè)的并購(gòu)融資具有很強(qiáng)的可行性，而且相對(duì)于債務(wù)性、權(quán)益性和混合性融資而言，在某些方面還具有特殊的優(yōu)勢(shì)。信托投資公司參與并購(gòu)融資不僅具有良好的外部環(huán)境以及運(yùn)作平臺(tái)，而且具有合理的內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制。
在全球經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的環(huán)境下，并購(gòu)發(fā)展的道路成為很多企業(yè)的必然選擇。并購(gòu)需要資金，如何合理有效地解決并購(gòu)所需的資金問(wèn)題成為很多企業(yè)需要面對(duì)的關(guān)鍵問(wèn)題。受制于現(xiàn)有的金融政策，融資環(huán)境和資本市場(chǎng)都不利于收購(gòu)方快速地獲得所需的資金規(guī)模，因而不得已而放棄收購(gòu)。然而，政策制度的完善是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，其中涉及多方利益的博弈。資本市場(chǎng)的完善也需要較長(zhǎng)的時(shí)間去培育，我國(guó)資本市場(chǎng)本來(lái)起步就晚，加上計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的烙印，這兩個(gè)方面的改革都不是一蹴而就的。但是，企業(yè)并購(gòu)活動(dòng)的展開(kāi)不可能等到政策制度和資本市場(chǎng)發(fā)展成熟之后再展開(kāi)，否則就會(huì)錯(cuò)過(guò)重要的發(fā)展時(shí)機(jī)。因此，在現(xiàn)有環(huán)境下，找到適合中國(guó)企業(yè)的并購(gòu)融資方式成為當(dāng)務(wù)之急。信托投資公司在這特殊的背景下，加上近十年的黃金發(fā)展，其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)出來(lái)。因此，對(duì)信托參與并購(gòu)融資展開(kāi)具體研究，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義，符合國(guó)家的宏觀政策要求。當(dāng)然，信托參與并購(gòu)融資也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而且信托業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期只有十多年的時(shí)間，在很多方面發(fā)展還不完善，自身也還存在一些遺留問(wèn)題，這些方面都需要學(xué)者展開(kāi)具體的研究，為信托投資公司更好地促進(jìn)并購(gòu)的發(fā)展掃清障礙，提供新的思路，促進(jìn)我國(guó)企業(yè)的并購(gòu)增長(zhǎng)。
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信托融資范文第3篇
1研究背景
近十年，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)金融業(yè)得到巨大的發(fā)展，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不夠完善，金融產(chǎn)品數(shù)量相對(duì)單一。房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依賴于商業(yè)銀行，房地產(chǎn)募集資金相對(duì)困難，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率大多超過(guò)65%，比發(fā)達(dá)國(guó)家要高很多，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)逐步走向成熟的過(guò)程中，房地產(chǎn)信托逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道之一。房地產(chǎn)信托是指委托人在信任的前提上將財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，簽訂相關(guān)委托合同，由受托人按委托人的意愿，為其管理資金。房地產(chǎn)信托包括三要素：信托所屬行為、信托當(dāng)事人以及信托標(biāo)的物。在信托管理的過(guò)程中所產(chǎn)生的收益，即為信托收益，這些也在房地產(chǎn)信托所屬范圍內(nèi)[1]。
2我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀
2.1政策制定――國(guó)家加碼宏觀調(diào)控，控制融資規(guī)模
2008年美國(guó)次貸危機(jī)期間，中央政府為了防止經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)，推出4萬(wàn)億元的刺激計(jì)劃，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快，導(dǎo)致政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，具體措施包括緊縮銀根、控制信貸的增長(zhǎng)速度、合理規(guī)劃土地出讓面積等。一方面，各地方政府也根據(jù)中央分類(lèi)調(diào)控原則，依據(jù)自身的情況，出臺(tái)了相應(yīng)政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快回歸理性。另一方面，房企之間的整合和兼并加快，以及在此現(xiàn)狀下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，比如有的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇走多元化發(fā)展道路，有的則把目光著眼于海外擴(kuò)張。
2.2融資結(jié)構(gòu)――融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)和隱患大
當(dāng)前，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道主要通過(guò)銀行信貸、企業(yè)上市、發(fā)行房地產(chǎn)信托三種。其中，銀行信貸又是主要渠道。從20世紀(jì)末我國(guó)推行住宅市場(chǎng)化至今，房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要依靠銀行貸款來(lái)解決資金需要，融資結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)著極大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房?jī)r(jià)下跌，銀行將會(huì)有許多的壞賬。所以，融資結(jié)構(gòu)單一，無(wú)論是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是對(duì)整個(gè)國(guó)家的金融安全都是不利的。
2.3融資環(huán)境――房地產(chǎn)金融產(chǎn)品匱乏
目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還處于建設(shè)階段，金融產(chǎn)品、金融衍生品種類(lèi)較少，有關(guān)的房地產(chǎn)金融制度還不完善，這與我國(guó)現(xiàn)階段市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)。存在的主要問(wèn)題包括：房地產(chǎn)金融產(chǎn)品匱乏，銀行是主要融資主體，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中；房地產(chǎn)金融交易集中在一級(jí)市場(chǎng)上；政策性支持缺失，保障房建設(shè)不到位。
3我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀及存在問(wèn)題
3.1我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，信托產(chǎn)業(yè)也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，房地產(chǎn)信托的發(fā)展尤為突出，見(jiàn)下表。
由表1可知，房地產(chǎn)信托投資額在整個(gè)信托業(yè)的投資額中占比21.83%，其中基礎(chǔ)行業(yè)中也有一部分是屬于房地產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)。此外考慮到，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷，投資增速放緩，2013年之后，樓市回暖，投資額大幅增加，所以，房地產(chǎn)信托投資在信托投資中的比例呈上升趨勢(shì)。
2012年，由于房?jī)r(jià)的回落，房地產(chǎn)信托新增資金達(dá)到3163億元，同比減少15%。而2013年隨著基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類(lèi)信托明顯降溫，加之房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，房地產(chǎn)信托出現(xiàn)明顯升溫。2013年全年新增房地產(chǎn)信托資金達(dá)到684823億元，同比2012年的3163.24億元大幅上漲11649%?？傮w上，房地產(chǎn)的投資不斷增長(zhǎng)，對(duì)融資需求也就更加迫切，房地產(chǎn)信托正在飛速增長(zhǎng)。
3.2我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展過(guò)程中存在的一些問(wèn)題
第一，監(jiān)管不到位。我國(guó)房地產(chǎn)在運(yùn)用的過(guò)程中缺乏相應(yīng)的監(jiān)管，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增大，目前已有一些房地產(chǎn)信托在到期時(shí)出現(xiàn)違約。事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般投資金額巨大，少則幾千萬(wàn)，多則上億，這樣的情況下，每個(gè)項(xiàng)目的資金鏈都很緊張，而且我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍較高，一旦開(kāi)發(fā)商出問(wèn)題，就容易造成資金鏈斷裂、違約。第二，政策的限制。依據(jù)已出臺(tái)的信托業(yè)管理規(guī)定：接受委托人的資金信托合同不超過(guò)200份，最低投資額為5萬(wàn)元，這些都限制了信托募集資金的規(guī)模，被迫放棄了一些小型投資者。第三，信托產(chǎn)品周期較短。一方面，目前市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限普遍較短，一般在三年以下，這使得房地產(chǎn)信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，也加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資周期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張，引發(fā)了房地產(chǎn)的質(zhì)量問(wèn)題，另一方面，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信息披露也不健全，放大了暗箱操作的空間，也容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新性研究
從目前情況來(lái)看，信托運(yùn)用到房地產(chǎn)的融資過(guò)程中，既受到宏觀調(diào)控政策的限制，又受到信托本身發(fā)展不完善的掣肘。因此，只有通過(guò)創(chuàng)新改革，才能使房地產(chǎn)信托更具生命力，也才能讓房地產(chǎn)和金融兩大行業(yè)相輔相成、共同發(fā)展。
第一，解決信托資金的來(lái)源問(wèn)題。資金是房地產(chǎn)信托投資機(jī)構(gòu)從事一切活動(dòng)的基礎(chǔ)，目前房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)主要的資金來(lái)源包括房地產(chǎn)信托基金以及房地產(chǎn)信托存款。其中信托基金來(lái)源主要包括：財(cái)政撥款、社會(huì)集資以及自身盈利；房地產(chǎn)信托存款指在規(guī)定的資金來(lái)源范圍內(nèi)，由信托投資機(jī)構(gòu)辦理的存款。其資金來(lái)源、期限及利率都受到央行的把控。從國(guó)外房地產(chǎn)信托的發(fā)展來(lái)看，后期集信托和信托、資金信托、共同投資基金將是對(duì)房地產(chǎn)信托資金來(lái)源的重要補(bǔ)充[2]。
第二，提高信托資金的流動(dòng)性。由于在信托產(chǎn)品的期限內(nèi)，信托轉(zhuǎn)讓是僅限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致了信托的流動(dòng)性較低，影響了投資者的資金使用效率。這與我國(guó)現(xiàn)階段的金融發(fā)展現(xiàn)狀是緊密聯(lián)系的。由于我國(guó)信托業(yè)的發(fā)展尚處于建設(shè)階段，信托業(yè)的制度和體系還不完善，因此需要國(guó)家加快此方面的改革進(jìn)程。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)信托的發(fā)展需要良好的市場(chǎng)和政策環(huán)境來(lái)孕育和推動(dòng)[3]。
第三，平衡信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)與收益。目前，信托產(chǎn)品對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控較為嚴(yán)格，所以信托的收益也相對(duì)較穩(wěn)定，但收益較低。一些傘形信托產(chǎn)品雖然想對(duì)此做出一些改變，但最終由于國(guó)內(nèi)環(huán)境的限制，沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)上的突破。
第四，信托資金過(guò)程中的改革創(chuàng)新。大量的信托產(chǎn)品在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，投資的對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目而不是房地產(chǎn)企業(yè)本身。此外，由于貨幣政策收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拆東墻補(bǔ)西墻，房地產(chǎn)信托資金實(shí)際用途就是填補(bǔ)開(kāi)發(fā)商土地出讓金缺口，風(fēng)險(xiǎn)較大。所以，在資金用途上，應(yīng)該加強(qiáng)第三方監(jiān)管，防止房地產(chǎn)商亂用信托資金。同時(shí)，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)也應(yīng)考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)情況，應(yīng)以投資房地產(chǎn)企業(yè)為主要目標(biāo)，而非項(xiàng)目本身。
第五，改變基金式運(yùn)作模式。運(yùn)營(yíng)靈活的方式運(yùn)作基金，包括資金來(lái)源的多樣性、資金運(yùn)作的持續(xù)性、項(xiàng)目評(píng)估的真實(shí)性。當(dāng)然所有的信托投資，都是以獲取可觀的利潤(rùn)為前提，信托投資也正深入到房地產(chǎn)投資中。雖然目前房地產(chǎn)總體投資增速大幅下滑，樓市相對(duì)低迷，但在市場(chǎng)上不乏逆勢(shì)操作的機(jī)構(gòu)，繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)信托的投資。信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托金額達(dá)到一個(gè)峰值為2955億元，總規(guī)模達(dá)到1.26萬(wàn)億元，占比1072%，同比增長(zhǎng)了1.6個(gè)百分點(diǎn)。
信托融資范文第4篇
關(guān)鍵詞：信托融資；融資方式；中小企業(yè)
信托融資是融資方式的一種，它是指運(yùn)用信托的融資功能來(lái)為融資方提供需要的資金。由于其具有獨(dú)特的融資功能和中小企業(yè)融資需求的特點(diǎn)，在融資方面發(fā)揮了重要作用。
一、中小企業(yè)信托融資的原理
信托融資與參與雙方的利益相關(guān)聯(lián)，兩方分別為資金投入方和資金取得方。信托公司在此環(huán)節(jié)中作為受托方，其工作是把委托人所投入的資金整理后成立信托，然后將獲得的資產(chǎn)進(jìn)行安全管理，隨時(shí)準(zhǔn)備進(jìn)行資產(chǎn)處置，向資金取得方提供資金。以此種融資方式來(lái)克服傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的固有缺陷。
二、中小企業(yè)信托融資的特點(diǎn)
1.靈活的投資方式。根據(jù)信托管理的合法規(guī)定：信托投資公司在使用所有的信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，可遵循規(guī)定的條目，進(jìn)行對(duì)外放款、合理投資、融資租賃、同業(yè)拆放等信托投資，信托投資公司可以以不同的方式對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合法管理，并且根據(jù)市場(chǎng)的各類(lèi)需求來(lái)進(jìn)行信托品種的設(shè)置。
2.可進(jìn)行破產(chǎn)隔離。信托管理?xiàng)l款明確規(guī)定：信托公司并不擁有信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，也不需要承擔(dān)對(duì)受益人的負(fù)債責(zé)任。也就是說(shuō)在整個(gè)信托過(guò)程當(dāng)中，委托人的信托財(cái)產(chǎn)是要其并未建立信托的其他財(cái)產(chǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)，不可以作為固有財(cái)產(chǎn)納入受托人的資產(chǎn)賬目。當(dāng)信托交易終止時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)與清算財(cái)產(chǎn)也要相區(qū)分。這些規(guī)定為信托財(cái)產(chǎn)的建立起了一道穩(wěn)固的防火墻，使信托財(cái)產(chǎn)可以始終處于安全狀態(tài)，從而使得投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，切實(shí)的保障了投資者的利益。
3.與其他融資方式相比的優(yōu)勢(shì)。雖然銀行信貸融資成本較低，來(lái)源較可靠，但對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先企業(yè)規(guī)模不能達(dá)到法律所要求的范圍內(nèi)，其次相對(duì)繁瑣的融資計(jì)劃，不能達(dá)到中小企業(yè)對(duì)資金急切需求的目的。就中小企業(yè)而言，雖然信托融資方式的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與國(guó)家政策法規(guī)的缺陷較多，但信托融資僅涉及一個(gè)環(huán)節(jié)―信托人。如果信托項(xiàng)目是可行的，可以在財(cái)政投資決策和風(fēng)險(xiǎn)控制要求范圍內(nèi)的，通過(guò)信托機(jī)構(gòu)的審批即可，并且可簡(jiǎn)單的通過(guò)融資方案，審批環(huán)節(jié)相對(duì)簡(jiǎn)潔，最重要的是整個(gè)融資項(xiàng)目融資快、耗時(shí)短。所以信托融資提供了更高效便捷的融資渠道，為金融需求主體提供方便。
三、中小企業(yè)信托融資的模式
1.股權(quán)受益權(quán)信托融資模式。股權(quán)收益權(quán)是指股東按照各自的出資份額的比例來(lái)分配投資收益。股權(quán)受益權(quán)是公司股東依法享有的權(quán)利，此權(quán)利在未來(lái)可以帶給股東現(xiàn)金流收益。當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況良好時(shí)，將會(huì)產(chǎn)生充足的現(xiàn)金流，根據(jù)現(xiàn)金流的數(shù)目來(lái)確定產(chǎn)生利益的大小，參與投資的企業(yè)可以將此權(quán)利作為參考因素，通過(guò)信托公司，用委托的合法資金購(gòu)買(mǎi)股東持股比例的收益權(quán)。將合法資金支付給股東，企業(yè)以此實(shí)現(xiàn)融資的目的。
2.財(cái)產(chǎn)權(quán)信托融資模式。財(cái)產(chǎn)權(quán)信托指的是在信托活動(dòng)中資金處于限定期內(nèi)所能獲得收益的權(quán)利，此項(xiàng)權(quán)利的優(yōu)勢(shì)是能夠產(chǎn)生現(xiàn)金凈流入，為權(quán)利人帶來(lái)未來(lái)收益。許多中小型企業(yè)因?yàn)橐?guī)模小或不能提供抵押產(chǎn)物等問(wèn)題，導(dǎo)致了銀行的信用等級(jí)評(píng)價(jià)不可獲批、貸款終止。但在信托融資領(lǐng)域企業(yè)本身?yè)碛蟹€(wěn)定財(cái)產(chǎn)權(quán)利，因此中小企業(yè)可以通過(guò)信托公司采取產(chǎn)權(quán)信托融資方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資的目的
3.集合信托基金融資模式?；鹂煞譃閺V義和狹義之說(shuō)，廣義的基金常見(jiàn)的有公積金、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等。會(huì)計(jì)學(xué)意義上的是狹義的基金概念，這種基金必須有一個(gè)具體的資金用處和使用原因。集合信托基金是指將來(lái)源于未指定的投資方所投基金整合，建立投資基金，并轉(zhuǎn)交信托專家進(jìn)行運(yùn)營(yíng)操作，由于是集合信托，所以中小投資者可以最大限度的避免各自的投資風(fēng)險(xiǎn)，還可以獲取相應(yīng)的投資回報(bào)。
四、中小企業(yè)信托融資存在的問(wèn)題
1.中小企業(yè)信用擔(dān)保體系不健全。信用擔(dān)保最主要的功能是以適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)權(quán)作為抵押來(lái)保證債務(wù)的履行，并且能夠保證債權(quán)人實(shí)施法律措施和債務(wù)手段，由于中小企業(yè)普遍缺乏抵押品，缺少完整的信用記錄，而恰巧信用擔(dān)保行業(yè)可以克服中小企業(yè)現(xiàn)有的缺陷。經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，無(wú)論是從實(shí)用程序，還是從實(shí)際措施，信用擔(dān)保都是政府政策中最為適合中小企業(yè)的有效工具之一。因此，中小企業(yè)信用擔(dān)保體系的建設(shè)迫在眉睫。
2.中小企業(yè)征信體系不完善。目前我國(guó)中小企業(yè)信用較差，信息較少，導(dǎo)致中小企業(yè)在銀行及一些金融機(jī)構(gòu)存在的信息不對(duì)稱。如果信息平臺(tái)不夠完善，那么企業(yè)之間便不能實(shí)現(xiàn)信息共享，使得信托融資項(xiàng)目不能順利進(jìn)行，信托公司不能清晰選擇合作企業(yè)，這對(duì)于確實(shí)有融資困難的優(yōu)良企業(yè)十分不公，因此要完善征信體系，加強(qiáng)對(duì)信托公司的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)資金加以保護(hù)，將資金最大限度的發(fā)揮作用。
3.信托交易市場(chǎng)不穩(wěn)定。信托交易主要過(guò)程分為信托流通和信托推出。信托流通是指在信托交易期內(nèi)以合法的方式來(lái)轉(zhuǎn)讓信托產(chǎn)品。而信托退出則是指當(dāng)信托產(chǎn)品到期時(shí)發(fā)行主體按約定兌付本息。目前我國(guó)中小企業(yè)信用融資方式存在的障礙中最大的就是缺少高效流轉(zhuǎn)體制和退出體制。由于信托產(chǎn)品不能夠像股票那樣在市場(chǎng)上廣泛流通，所以必須加快信托產(chǎn)品的市場(chǎng)流通建設(shè)。
五、中小企業(yè)信托融資存在問(wèn)題的解決方法
1.建立多層次的信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)。多層次機(jī)構(gòu)可以是政府出資成立的獨(dú)立擔(dān)保機(jī)構(gòu)。也可以是通過(guò)民間大眾資本建立的商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)。完善中小企業(yè)信用擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)管理與分散機(jī)制的建立。一、嚴(yán)格保障企業(yè)會(huì)計(jì)評(píng)估準(zhǔn)則和信用評(píng)價(jià)體系；二、針對(duì)信用擔(dān)保要健全法律法規(guī)，完善制度體系，將監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確定位；三、通過(guò)再保險(xiǎn)業(yè)務(wù)將風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制建立完善。加大中小企業(yè)信用擔(dān)保行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，完善企業(yè)會(huì)計(jì)評(píng)估和信用評(píng)價(jià)制度。同時(shí)督促保險(xiǎn)業(yè)與擔(dān)保行業(yè)相互配合，形成高效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。
2.籌備設(shè)立信托基金市場(chǎng)。以資產(chǎn)證券化信托產(chǎn)品，集合資金信托產(chǎn)品、創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資基金產(chǎn)品等為交易對(duì)象，提升客戶服務(wù)，如報(bào)價(jià)查詢、信息披露和交易結(jié)算等。實(shí)行市場(chǎng)化導(dǎo)向、專家評(píng)審、市場(chǎng)審批、監(jiān)管備案和投資者登記制度，以此能夠確定和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資方和融資方的合法權(quán)益，并且能夠在維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的同時(shí)保持市場(chǎng)的順暢性。
3.完善信托融資相關(guān)的法律法規(guī)。
中小企業(yè)信托融資模式的現(xiàn)實(shí)意義不只在于各方面的設(shè)計(jì)，還要依靠于一個(gè)統(tǒng)一、權(quán)威的法律法規(guī)，所以必須要建立信托財(cái)產(chǎn)登記制度，完善信托財(cái)產(chǎn)登記細(xì)則，明確信托資金的登記范圍、主管機(jī)構(gòu)及形式。提高受托機(jī)構(gòu)的責(zé)任感，規(guī)范信托機(jī)構(gòu)的行為，將潛在風(fēng)險(xiǎn)最小化。建立科學(xué)合理的監(jiān)管體系，持續(xù)提高監(jiān)管水平，在監(jiān)管過(guò)程中要尊重金融創(chuàng)新，避免過(guò)度監(jiān)管造成的負(fù)面影響。（作者單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)）
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信托融資范文第5篇
（一）前期投入大且融資困難。基于老人的特殊需求，真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)需要比普通商品住宅更多的資金投入。相應(yīng)配套設(shè)施不僅僅包括便于生活的商業(yè)配套，更應(yīng)該涵蓋便于休閑娛樂(lè)的生活配套———老年大學(xué)、活動(dòng)室、圖書(shū)館和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，以及醫(yī)療配套———醫(yī)院和護(hù)理室等等。并且，小區(qū)規(guī)劃、道路設(shè)計(jì)、房屋室內(nèi)設(shè)計(jì)等方面也要充分考慮老人的需求。前期需要龐大的資金投入，而養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道有限。這是老年地產(chǎn)最主要的問(wèn)題。
（二）發(fā)展缺少政策支持。目前，雖然政府部門(mén)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)，并聲明有一定的補(bǔ)助，但是，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠的詳細(xì)政策并沒(méi)有出臺(tái)，并且即便是拿地和稅收方面的優(yōu)惠政策也不是很明確。因此，這其中存在諸多不確定因素，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展較為緩慢。
（三）贏利價(jià)值點(diǎn)偏離。養(yǎng)老地產(chǎn)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅開(kāi)發(fā)，投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)期往往要達(dá)到十年以上，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)采用出售的方式經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)。但是，養(yǎng)老地產(chǎn)的真正贏利點(diǎn)是建立在物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上的。這就導(dǎo)致很多企業(yè)想要真正做好老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)很難。
二、引入REITs解決養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題
上述養(yǎng)老地產(chǎn)的問(wèn)題阻礙了其在我國(guó)的發(fā)展，其中融資難題是阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵因素之一。針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)中的融資難題，我們提出將REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的新型運(yùn)營(yíng)模式，并將在后文中對(duì)該模式進(jìn)行詳細(xì)的分析論證。
（一）REITs簡(jiǎn)介房地產(chǎn)投資信托（REITs）是一種創(chuàng)新性的融資工具。它通過(guò)在公開(kāi)場(chǎng)合發(fā)行股票或收益憑證募集多數(shù)投資者的資金，該資金專門(mén)投資于房地產(chǎn)，由專門(mén)的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理獲得收益，投資收益按照特定的比例分配給投資者的一種信托基金。主要分為貸款類(lèi)信托、股權(quán)投資信托和購(gòu)買(mǎi)收益權(quán)或者購(gòu)買(mǎi)物業(yè)+出租收益類(lèi)信托。由于REITs具有流動(dòng)性強(qiáng)、能夠?qū)崿F(xiàn)稅收方面的優(yōu)惠以及能夠有效的分散投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，在國(guó)外被廣泛使用。
（二）REITs為什么能較好地解決養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題通過(guò)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究，不難發(fā)現(xiàn)資金是解決企業(yè)進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)瓶頸的關(guān)鍵，出售模式是為了快速回籠資金；周期較長(zhǎng)的出租模式需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流做保障，而租售并舉則是企業(yè)前兩種現(xiàn)金流政策上的折中。所以，融資是整個(gè)系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵因素。一旦有了強(qiáng)大的現(xiàn)金流支撐，開(kāi)發(fā)商的退出機(jī)制將得到保障，而運(yùn)營(yíng)方（即資金供給方）將得到養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)的長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)，發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)最大的經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)效率。在傳統(tǒng)銀行借貸融資渠道已經(jīng)不能滿足開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流需求的情況下，基于房地產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新成為解決資金問(wèn)題的一個(gè)可能選擇，其中REITs就是一個(gè)解決老年地產(chǎn)資金問(wèn)題的可能方案，在這里我們只討論股權(quán)融資方式的REITs。
三、引入REITs可能引起的問(wèn)題
（一）金融體系不健全導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力缺乏房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生于成熟的金融市場(chǎng)，只有規(guī)范了市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制并且完善相關(guān)的法律法規(guī)，才能保證這一金融工具能夠順利的實(shí)施并且運(yùn)行。目前，法律地位的明確、行業(yè)規(guī)范的制定以及監(jiān)督機(jī)制的形成等都是發(fā)展REITs亟待解決的問(wèn)題，而在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下REITs并不能發(fā)揮其收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)低、融資渠道寬的特點(diǎn)，因此與其他金融產(chǎn)品相比，REITs競(jìng)爭(zhēng)力不足。
（二）信息不對(duì)稱導(dǎo)致逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)REITs的運(yùn)營(yíng)模式涉及到重要的委托關(guān)系：外部投資者（即委托人）將資金交給基金管理方（即人）進(jìn)行投資運(yùn)營(yíng)，并以分紅派息的形式獲取收益。外部投資者對(duì)房地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)并不具備專業(yè)知識(shí)，而人則具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí)并且在REITs的運(yùn)作過(guò)程中處于核心的地位，他們較委托人而言掌握了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、資產(chǎn)處置、資產(chǎn)物業(yè)管理以及國(guó)家政策方面更多的信息。在這種信息不對(duì)稱的情況下，一方面人為了自身利益極易以犧牲委托人的利益為代價(jià)，導(dǎo)致委托人利益受損；另一方面，嚴(yán)重的信息不對(duì)稱也可能因?yàn)槟嫦蜻x擇導(dǎo)致所謂的“檸檬市場(chǎng)”，最終使得市場(chǎng)里只剩下高風(fēng)險(xiǎn)，低質(zhì)量的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。尤其是在將住房公積金、保險(xiǎn)以及養(yǎng)老金引入REITs融資之后，這樣的委托問(wèn)題所帶來(lái)的道德風(fēng)險(xiǎn)更需要嚴(yán)格控制。
（三）證券化將金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給外部投資者REITs本質(zhì)上是一個(gè)資產(chǎn)證券化的過(guò)程，而證券化除了會(huì)給外部投資者帶來(lái)一定的收益之外，也會(huì)將資產(chǎn)本身的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到外部投資者身上。比如YihuiWang和HanXia就發(fā)現(xiàn)銀行在將貸款證券化出售給投資者之后會(huì)放松對(duì)貸款的監(jiān)管和審核，因此購(gòu)買(mǎi)該種證券的投資者面臨更大的信用風(fēng)險(xiǎn)；Bord和Santos也發(fā)現(xiàn)證券化會(huì)導(dǎo)致更高的違約風(fēng)險(xiǎn)和更大的息差。REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，實(shí)際上在一定程度上將開(kāi)發(fā)商的金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了外部投資者（普通大眾，住房公積金以及養(yǎng)老金）身上，而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移之后的，開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)方參與監(jiān)管的動(dòng)力會(huì)降低，因此實(shí)際的金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。
四、推動(dòng)REITs引入養(yǎng)老地產(chǎn)的政策建議
（一）給予政策優(yōu)惠給予投資者在分紅、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得收益方面稅收優(yōu)惠，例如降低所得稅和營(yíng)業(yè)稅的稅率等，等效于提高其投資于老年地產(chǎn)的實(shí)際收益率，這樣有助于引導(dǎo)投資者以及REITs發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。并且，政府作為土地的供應(yīng)者，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐養(yǎng)老地產(chǎn)在土地方面也應(yīng)該給予一定的優(yōu)惠政策。通過(guò)劃撥或者協(xié)議的方式供給養(yǎng)老地產(chǎn)的土地，可以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期的運(yùn)營(yíng)成本，使得進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的門(mén)檻降低。同時(shí)也降低了養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，消費(fèi)者進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的門(mén)檻也同時(shí)降低了。
（二）拓寬投資渠道目前，養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金在我國(guó)投資渠道相對(duì)受限，這一方面使得這些資金遭受通脹的巨大損失，另一方面也使得市場(chǎng)缺乏強(qiáng)有力的一部分資金來(lái)源。在暫時(shí)無(wú)法大面積放寬這些機(jī)構(gòu)投資者投資領(lǐng)域的背景下，考慮允許其投資到基于養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs是一個(gè)有意義的方案。如上文所述，REITs有風(fēng)險(xiǎn)低，流動(dòng)性好的特點(diǎn)，雖然收益率不高，但是也在保值抵御通脹方面比國(guó)債、銀行貸款更具優(yōu)勢(shì)。鑒于機(jī)構(gòu)投資者投資的主要目的就是保值和穩(wěn)定，上述REITs的特點(diǎn)使得其成為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等機(jī)構(gòu)投資者可以考慮的投資方向。
（三）健全法律法規(guī)目前，我國(guó)的金融市場(chǎng)還不夠成熟，REITs運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)的例子也較少。因此，必須建立健全的房地產(chǎn)投資信托法律法規(guī)（例如完善《信托法》、《證券法》、《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等），為房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)行提供規(guī)范適宜的環(huán)境，才能保證REITs有效的解決養(yǎng)老地產(chǎn)融資方面的問(wèn)題。
（四）完善相關(guān)制度REITs發(fā)展的基礎(chǔ)是要有一批精通基金業(yè)務(wù)、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)管理人員。因此，政府部門(mén)應(yīng)該積極鼓勵(lì)培養(yǎng)相應(yīng)的專業(yè)管理人員，積極促進(jìn)基金業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估師、律師、會(huì)計(jì)師等服務(wù)型人才隊(duì)伍的建設(shè)。再者，為了減少逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，信息公開(kāi)化顯得尤其重要。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，信息越公開(kāi)，基金市場(chǎng)發(fā)展越快。因此，政府應(yīng)該盡可能及時(shí)準(zhǔn)確的披露包括房地產(chǎn)信息、金融證券信息、國(guó)家政策信息以及相關(guān)法律法規(guī)等，使得投資者能夠盡量了解市場(chǎng)，做出正確的投資決策，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金快速發(fā)展。
（五）加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)制REITs所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)需要嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制來(lái)控制。REITs使得金融風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)監(jiān)管動(dòng)力減少，因此政府必須針對(duì)監(jiān)管機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范和準(zhǔn)則，并且由相關(guān)職能部門(mén)積極參與審核和監(jiān)督。一方面政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)參與REITs運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的公司的審核，設(shè)立嚴(yán)格的準(zhǔn)入門(mén)檻，杜絕信用較低、運(yùn)營(yíng)狀況較差的信托基金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)；另一方面，對(duì)運(yùn)營(yíng)之中的REITs養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)模，避免大規(guī)模違約的發(fā)生。
五、REITs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的模式分析
經(jīng)過(guò)以上的政策優(yōu)化，面向養(yǎng)老地產(chǎn)的REITs的運(yùn)營(yíng)模式可以如圖1所示。該模式的具體運(yùn)作程序如下：
（一）引入房地產(chǎn)投資信托基金REITs；
（二）基金管理公司募集投資者，投資者主要是針對(duì)養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等金融機(jī)構(gòu)；
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商以及REITs給予土地、稅收方面的優(yōu)惠政策；
（四）開(kāi)發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)的所有權(quán)交由基金管理公司，由資產(chǎn)管理公司后期運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)；
（五）后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)額收益交由基金托管公司保管，機(jī)構(gòu)提取一定的資產(chǎn)保管費(fèi)和服務(wù)費(fèi)后按期支付投資者的相關(guān)收益；
（六）投資者可以將受益憑證在證券市場(chǎng)上交易。其中綠色部分就是引入REITs之后，養(yǎng)老地產(chǎn)整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)流程。可以看到，引入REITs之后，開(kāi)發(fā)商的退出渠道變得更多，資金回籠也更迅速，同時(shí)，在養(yǎng)老金、保險(xiǎn)金和住房公積金等機(jī)構(gòu)投資者及稅收優(yōu)惠等政策的大力支持下，REITs的融資渠道也更加廣闊。這樣，一方面退出機(jī)制有利于提高開(kāi)發(fā)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性。而另一方面，更寬的融資渠道，讓REITs也有動(dòng)力參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的投資中。再者，信托基金法律法規(guī)的完善、監(jiān)管機(jī)制的建立、人才培養(yǎng)和信息披露使得REITs具有較好地發(fā)展環(huán)境和發(fā)展空間。需要說(shuō)明的是，REITs在整個(gè)體系中只負(fù)責(zé)相應(yīng)的資金運(yùn)作，而相應(yīng)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)則交由專門(mén)的運(yùn)營(yíng)公司機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，為了簡(jiǎn)化圖表，并沒(méi)有在圖中標(biāo)明這樣的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。
六、總結(jié)
