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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第1篇

中國新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控于2003年全面展開,相關部門從多個方面共同努力,采取一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策。政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策,也有經(jīng)濟政策和行政措施,并且在不同時期呈現(xiàn)出不同的特點。具體歸納為以下四個階段:

一、嚴控房地產(chǎn)信貸、嚴格土地供給階段(2003.2～2005.2)

2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比繼續(xù)增長了30.6%,商品房屋竣工面積為3.95億平方米,銷售面積為3.22億平方米,商品房銷售率達到82%,房地產(chǎn)市場供銷兩旺。針對房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象,國家出臺了一系列調(diào)控措施,其政策重點是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)商的資金問題和土地問題展開,具體包括嚴控信貸,提高項目自有資本金要求,從而提高行業(yè)進入門檻;整頓清理土地市場,徹查開發(fā)區(qū)與大型項目,完善各項土地制度,嚴格控制土地供給總量;土地交易實行招、掛、拍,杜絕協(xié)議出讓土地。其目標在于調(diào)控住房供給總量,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,使投資和供應的增長速度適度下降,改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況,抑制房價上漲的勢頭。

總地來說,此次宏觀調(diào)控基本達到了嚴格控制土地供給總量的目標,但明顯存在時滯效應。在宏觀調(diào)控政策出臺后一段時間,住宅供給總量增速開始回落,調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。2004年6月,全國商品住宅開工面積同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后經(jīng)歷了17個月的時間;2004年和2005年住宅開工面積同比增速分別下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15個百分點。與此同時,此階段宏觀調(diào)控政策也帶來了一定的負面效應,也就是帶來了地價房價飛漲的新問題。政府宏觀調(diào)控政策中控制供給和鼓勵消費的矛盾在2004年左右爆發(fā)。2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長,地價和商品房價格也雙雙走高。據(jù)國家統(tǒng)計局資料顯示,2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13,158億元,比上年增長28.1%;商品房銷售額10,376億元,增長30.0%,土地購置費同比增長19.9%,全國商品房價格同比增長15.2%。2005年初,房價同比增速超過了20%,房地產(chǎn)價格上漲過快。

二、重點抑制房地產(chǎn)價格階段(2005.3～2006.4)

根據(jù)前面的分析,第一階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在加強土地供給管理的同時帶來了房地產(chǎn)價格飛漲的新問題。2005年的兩會上,第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產(chǎn)價格的深切憂慮,這是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控進入一個新的階段的標志。隨后,國家出臺了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價格上漲,其政策重點是圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費環(huán)節(jié)的炒作行為展開,政府主要從提高房貸門檻、提高房地產(chǎn)投資成本和降低房地產(chǎn)投資收益的角度著手抑制房價過快上漲,調(diào)控住房需求總量。具體包括:提高購房首付比例和貸款利率、限制期房轉(zhuǎn)讓、提高住房交易稅等。調(diào)控政策要求地方政府及相關部門正確引導居民合理消費預期,將房地產(chǎn)市場引入理性發(fā)展的軌道,特別提出打擊土地炒作;利用稅收政策,打擊投機性購房等房地產(chǎn)交易行為。

本階段政策推出初期,中國房地產(chǎn)價格繼續(xù)快速上漲。2005年全國商品房銷售價格同比增長幅度達到12.6%,比同期GDP增速高出2.2個百分點,全國商品房銷售量同比增長24.8%,增速與1998～2004年年均增速(26%)基本持平。這種狀況一直持續(xù)到2006年下半年,控制需求總量的政策效應開始顯露,上海等標志性城市的房價出現(xiàn)增長趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全國房價同比分別下降8.1%和0.6%。2006年末住房銷量同比增長11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了將近14個百分點,滯后期約18個月。

三、全面治理房地產(chǎn)市場階段(2006.5～2008.8)

2006年以來,中國部分城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“報復性上漲”,被暫時壓抑的房地產(chǎn)需求開始反彈。2006年5月17日主持召開國務院常務會議,提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施(國六條),新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開序幕。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點是圍繞部分地區(qū)房價過高、房地產(chǎn)市場結構性矛盾突出等問題展開,主要目的在于抑制房價過快上漲,調(diào)控住房結構,促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。與以前的調(diào)控政策相比,本次宏觀調(diào)控政策有了很大的改進,政府主要通過市場化的手段來調(diào)控房地產(chǎn)供求結構。具體包括:通過信貸政策和稅收政策等來抑制房價上漲,同時引導住房需求結構調(diào)整;通過調(diào)節(jié)住房供給結構,增加小戶型供給比例,來降低當套住房的價格,以緩解住房價格的上漲導致的中等收入階層住房問題;通過住房分類供應機制,興建廉租房和經(jīng)濟適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。

本階段的宏觀調(diào)控政策密集出臺,政府從各個方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場,但對房地產(chǎn)價格的抑制作用不大,效果不太明顯。一直到2008年初,效果方才顯現(xiàn)。據(jù)資料顯示,2008年1月全國住房成交量首次出現(xiàn)負增長(10年來第一次負增長),2008年7月全國住房價格開始下降。

四、緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動階段(2008年9月至今)

由于受國際、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的影響,2008年1月,全國住宅成交面積首次同比下降。2008年7月,全國住房價格開始下降,各大中城市紛紛出臺救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,國家暫時放松信貸,降低居民購房成本,緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動。2008年9月16日和10月8日,央行先后兩次下調(diào)貸款基準利率和住房公積金貸款利率。為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題,2008年10月22日國務院有關部門采取一系列措施:一是降低住房交易稅費。自2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫時統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時,為加強稅收優(yōu)惠政策管理,要求首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設主管部門出具;二是擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度,加強對個人首次購買普通住房的金融支持。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點;三是加大保障性住房建設規(guī)模。加快廉租住房建設,加大實物配租力度,擴大廉租住房租賃補貼范圍,推進棚戶區(qū)(危舊房)改造,多渠道改善居民住房條件;四是出臺《城市低收入家庭資格認定辦法》;五是地方政府可以制定鼓勵住房消費的收費減免政策。上述政策的實施有利于改善住房消費的政策環(huán)境,減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負擔,擴大住房消費需求。

根據(jù)前面的分析我們可以看出,中國政府針對房地產(chǎn)領域出臺的一系列措施,對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了一定的作用,房價上漲速度有所減緩,房地產(chǎn)投資增速過猛勢頭得到有效遏制。但是,由于經(jīng)濟社會形勢的快速變化,政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時,相關決策存在著一些誤區(qū),政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差,客觀上導致調(diào)控政策并沒有達到預想的效果,城市土地價格持續(xù)攀升,房價偏高的問題也沒有得到真正解決,房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結構性問題更加突出。因此,政府要加強政策輿論導向,引導消費者樹立合理的住房消費觀念;進一步完善房地產(chǎn)市場的信息披露制度,建設信息透明化的房地產(chǎn)市場;改善地方政府的績效考核體系,提高地方政府落實宏觀調(diào)控政策的積極性;針對不同的對象,實施有差別的調(diào)控政策,避免“一刀切”。

(作者單位:安徽建筑工業(yè)學院)

主要參考文獻:

[1]包宗華.房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀調(diào)控的幾個問題.城市開發(fā),2005.3.

[2]戴園晨.股市泡沫生成機理以及由大辯論引發(fā)的深層思考.經(jīng)濟研究,2001.4.

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第2篇

（一）保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)效益的高低，往往取決于營銷策略是否到位，在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)暫時失去了政策優(yōu)勢，只有依靠自身的力量來維持企業(yè)的發(fā)展。為了擴大客源，就要轉(zhuǎn)變以往單一的營銷措施，從不同的受眾、不同的成本等方面進行考慮，在營銷策略奏效的情況下，才能增加顧客的購房幾率，從而盤活企業(yè)資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)向健康方向發(fā)展。

（二）保證國家經(jīng)濟順利運行房地產(chǎn)作為高利潤企業(yè)，對國家的經(jīng)濟發(fā)展做出過重要的貢獻，但是如果任其發(fā)展，不采取相應的措施加以限制，則會導致無序發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟泡沫跡象初現(xiàn)的當前，更應該對房地產(chǎn)行業(yè)通過宏觀調(diào)控的手段加以規(guī)范，防止其滑入深淵。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應該在營銷過程中充分了解顧客的需求，不斷創(chuàng)新營銷模式，吸引更多的顧客，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就為國家經(jīng)濟的健康發(fā)展打下了堅實的基礎。

二、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營銷策略

（一）大打質(zhì)量牌顧客對住房是一種剛性需求，因此注重房子的質(zhì)量問題。在宏觀調(diào)控的情況下，保證住房的質(zhì)量，能在相當大的程度上吸引顧客的目光，對質(zhì)量的營銷是要貫徹到各個方面的：第一，房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中要注意質(zhì)量把關，用合格的原材料，不能因貪圖利潤而建造出豆腐渣工程。第二，施工人員在建設過程中要本著負責任的態(tài)度，不偷工減料，按質(zhì)按量完成工程。第三，售樓人員在營銷過程中要突出住房質(zhì)量好的優(yōu)點，向客戶耐心解釋，形成示范效應，提升企業(yè)的形象。

（二）形成營銷團體目前，各房地產(chǎn)公司各自為政，在價格等方面的決策具有隨意性，這不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。因此，為了最大限度滿足各房地產(chǎn)公司的利益，而又不影響整個行業(yè)的發(fā)展，可以組成房地產(chǎn)營銷團體，把不同的公司聯(lián)合起來。在充分研究不同樓盤的地理位置、成本等基礎上制定出價格段，穩(wěn)定房價。在沒有競爭關系的房地產(chǎn)公司之間，可以進行樓盤代售，加強不同公司之間的合作，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。

（三）多開發(fā)出不同類型的住房對于房地產(chǎn)公司來說，單一開發(fā)某一種住房不利于形成綜合優(yōu)勢。面對不同客戶的需求，公司可以開發(fā)不同類型的住房，如：商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房等，能夠使公司業(yè)務廣泛化，增強整體實力。在務工人員較多的城市，公司可以多開發(fā)小戶型住房，滿足務工人員的租房需求。能滿足顧客需要的房子就是最好的營銷策略，因此，公司要對市場需求進行細致分析，及時推出不同的住房類別，延伸自己的業(yè)務觸角。

（四）重視網(wǎng)絡營銷在互聯(lián)網(wǎng)時代，人們每天都從網(wǎng)絡上獲取大量的信息，作為房地產(chǎn)營銷，也應該重視網(wǎng)絡營銷手段，拓寬銷售渠道。首先，應該廣泛選擇網(wǎng)絡形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、論壇等等，只要是有網(wǎng)友聚集的地方，都可以進行信息。第二，要及時更新信息，包括公司近期的優(yōu)惠服務、新樓盤的開售等，都要進行滾動更新，加強人們的記憶。第三，要建立一支高水平的營銷隊伍，要有足夠的耐心、較強的計算機水平等，將營銷工作各個方面都做到位。

（五）積極尋找目標客戶對于房地產(chǎn)營銷而言，沒有客戶就沒有利潤，客戶的開發(fā)是營銷的一個重要方面。在建房之前，要對所建住房有精確地定位，確定是高檔住房、中檔住房，還是低檔住房。定位之后，要進行實地調(diào)研，鎖定相應的目標客戶，高檔住房適宜于建在商業(yè)中心或環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)，中檔住房適宜建在城市邊緣地區(qū)等。只有在充分調(diào)研的基礎上，才能鎖定潛在客戶，以便在正式售房時能制定出有針對性的營銷策略。

（六）打造誠信品牌對于任何企業(yè)而言，誠信是最好的招牌，作為房地產(chǎn)企業(yè)，更應該以誠信為本，讓客戶滿意?？梢詮囊韵聨讉€方面努力：第一，營銷廣告要名副其實，不要將豆腐渣工程包裝成質(zhì)量上乘的高檔住房，要實事求是，這就要求住房質(zhì)量過關，杜絕以次充好。第二，提倡人性化服務，可以讓客戶免費試住一定時間，若試住過后滿意再簽訂售樓協(xié)議，讓客戶能有更大的選擇空間。第三，在網(wǎng)絡上不虛假消息，及時對其它惡意中傷的虛假消息進行澄清，防止客戶受騙。企業(yè)誠信辦事一方面可以讓客戶享受實惠，在優(yōu)質(zhì)服務中買到心儀的住房，另一方面誠信也成為了企業(yè)的長期名片，帶來良好的社會效應。

三、結語

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第3篇

關鍵詞： 房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控政策；評價；優(yōu)化

中圖分類號：F293.31文獻標識碼：A文章編號：1003-7217（2013）05-0101-06

一、引言與文獻綜述

我國近幾年頒布的房地產(chǎn)宏觀政策的重點在于控制投機投資性需求，兼顧保障性住房政策，欲從供需角度控制房價。具體的措施也更加多元化，行政手段和稅收政策也逐漸成為調(diào)控的重要方式。回顧近些年的房地產(chǎn)市場走勢，雖然國家和地方陸續(xù)出臺政策對房價進行遏制，但從整體上來看，其依然呈現(xiàn)上升趨勢。我國的房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場中也頻繁出現(xiàn)“上有政策，下有對策”的情形，房地產(chǎn)市場中不規(guī)范或不合法的購房行為屢禁不止，這些與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關的情況單是通過房價的走勢是無法看出的。因此，從實際情況出發(fā)，利用科學的方法得到客觀、綜合的量化評價結果，為政府提供參考尤為重要。

當前房地產(chǎn)政策主要集中在土地政策、保障房政策、稅收政策、信貸政策等方面。Lastrapes（2002）對美國的研究表明貨幣供給量的增加會導致住房價格和住房銷售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）對17個發(fā)達國家的研究更是表明寬松的貨幣政策導致了房地產(chǎn)價格的上漲[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分別對東亞國家、17個發(fā)達國家和歐洲四國的研究表明銀行信貸與房地產(chǎn)價格呈正相關[4-6] ，然而Gerlach等（2005）對香港數(shù)據(jù)的研究卻發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的波動影響銀行信貸，而銀行信貸不影響房地產(chǎn)價格[7] 。在國內(nèi)，安輝、王瑞東（2013）研究結果表明土地政策和保障房政策對房地產(chǎn)價格的影響雖然存在一定時滯，但對房地產(chǎn)價格的影響是長期的且效果明顯；貨幣政策和信貸政策對房地產(chǎn)價格的影響相對較小，存款準備金率的調(diào)整是最有效的貨幣政策工具[8]。王滿銀等（2012）認為加快推行房產(chǎn)稅為主的財政政策、逐步制定城鄉(xiāng)建設用地市場一體化的土地供應政策以及加快推行利率市場化的貨幣政策應成為未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的著力點[9]。王松濤（2011）研究發(fā)現(xiàn)全國性政策工具對重點城市住房價格產(chǎn)生了顯著的長短期干預效果，但全國性政策工具對不同城市的作用力度有顯著差異，表現(xiàn)為對二線城市房價的抑制作用明顯高于一線城市[10]。張永岳等（2010）以上海為例，研究表明我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍存在短期性、相機性、非均衡性等問題[11]。

總結上述文獻的研究內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，學者對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果評價主要是探討房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響，而針對城市購房群體對市場的感知涉及較少。因此，本文將基于武漢市購房群體感知調(diào)查，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實施效果進行評價分析，結合我國當前新型城鎮(zhèn)化的要求，提出政策優(yōu)化措施。

二、模型的選擇與原理分析

（一）方法的可行性

模糊綜合評價是對受多種因素影響的事物做出全面評價的一種十分有效的多因素決策方法，其特點是評價結果不是絕對的肯定或否定，而是以一個模糊集合來表示。房地產(chǎn)宏觀政策的效果具有模糊特征，具體表現(xiàn)為以下四個方面：

1.評價因素的多樣性。

要評價目前房地產(chǎn)宏觀政策的實施對房地產(chǎn)市場的影響效果，就要考慮多方面的因素，如直接反映各種政策實施效果的指標以及從購房者角度間接反映政策實施效果的指標。

2.評價因素的模糊性。

政策評價的效果往往具有模糊性，其程度很難以具體的數(shù)值來表示，并且其分界線也十分模糊。

3.政策實施效果的判斷差異性。

由于政策實施效果是由購房群體各自依據(jù)自己所感受到的情況所作出的評價，這就使得評價本身具有明顯的主觀差異性，因而不同的評價者會對當下政策實施效果做出不同乃至相反的評價。

4.評判主體的復雜性。

由于評判的主體是購房群體，其中每個人的購房能力、購房意愿、購房目的等個人情 況有所不同，影響其評價結果的因素也各不相同，這便是評判主體的內(nèi)部復雜性。

基于以上特征和已有的文獻研究，本文認為采用模糊綜合評判法，可以對目前宏觀政策的實施效果做出較為綜合、客觀的評價。在此研究中，所采用的數(shù)據(jù)并未按傳統(tǒng)的專家評分結果作為分析依據(jù)，而認為購房群體是政策效果的直接感受者，他們的評價更能反映現(xiàn)實政策的實施情況，具體采用問卷調(diào)查的方法，通過對武漢市購房群體的問卷調(diào)查，收集數(shù)據(jù)，分析得到武漢市民目前擁有房產(chǎn)基本情況以及對于政府宏觀調(diào)控政策的評價結果。

（二）宏觀調(diào)控政策實施效果評價指標體系

1.確定評價因素集。

由于房地產(chǎn)既是生活必需品，也是投資品。當購房者對市場的感知趨于一致時，將會產(chǎn)生群體行為。因此，本文設置購房群體的購房條件、各類政策的影響程度和政策實施綜合效應一級指標。

（1）購房群體條件。

房價收入比（U1）：住房價格是評價目前房地產(chǎn)市場狀態(tài)的關鍵指標，也是反應政策實施效果的直接表現(xiàn)。但由于各地區(qū)的居民收入、消費、個人思想等情況的差異，無法使用一個絕對的數(shù)值來衡量房價的高低?？紤]到上述問題，房價收入比作為國際上普遍認可的衡量房地產(chǎn)泡沫的重要指標，能更加準確的評估目前房地產(chǎn)市場中房價存在的合理性和當下政策實施的有效性。在國際上房價收入比計算是以住宅套價的中值，除以家庭年收入的中值，但因其評價標準和數(shù)據(jù)獲取不適用于我國。在本文中，結合調(diào)查數(shù)據(jù)，定義房價收入比=（人均住房面積×平均住房價格）/人均年收入①，越大則表明房價調(diào)控效果越不佳。

意愿強度（U2）：目前住房價格持續(xù)高漲，很大程度上是由于存在大量的房地產(chǎn)投機、投資者造成的。當部分人認為投資房地產(chǎn)存在較大增值空間時，便會大量購入，轉(zhuǎn)手高價賣出，以此來抬高價格。因此，若房地產(chǎn)市場仍存在大量這種情況，可認為是目前的出臺的政策并未起到較好的引導作用。該指標表示在已有房產(chǎn)的情況下，居民購房投資意愿越強，則表示居民越看好房價會上漲，間接表明穩(wěn)定房價政策實施效果不佳。

（2）各類政策的影響程度。

限購政策的實施效果（U3）：“限購令”是當前國家進行房價調(diào)控的主要行政手段，其運行的基本原理是從供需的角度出發(fā)，減少投機投資性購房的需求，以保障剛性購房需求。住房是一種特殊商品，它不僅具有外部性，而且具有準公共物品的屬性，市場機制不能解決其外部性、壟斷、公共物品和收入分配提供等問題，因此政府出臺相關條例對房地產(chǎn)市場進行干預，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中國傳統(tǒng)思想的影響，我國的住房供需關系往往不滿足一般市場經(jīng)濟規(guī)律。因此，限購政策的實施效果應考慮到居民在購房決策中對該政策的影響感知程度，居民受到限購政策的影響程度越高，則表示該政策有效性越高。

土地政策的實施效果（U4）：土地是房地產(chǎn)依托的根基，不僅表現(xiàn)在其獲得成本將直接影響房地產(chǎn)的價格，并且土地問責、土地出讓改革、土地市場“國五條”、閑置土地處置辦法等一系列土地政策，使得土地閑置、“地王”、違法用地等現(xiàn)象得到遏制，是樓市調(diào)控政策的強有力工具。由于征地、土地結構優(yōu)化、城市化建設的不斷推進，2012年，國土資源部更加強調(diào)了土地政策實施中的民生問題，所以，在衡量土地政策對房地產(chǎn)市場的影響效果時，選擇居民評價結果作為該項指標的依據(jù)。

保障性住房政策的實施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理機制，是我國宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一，它既可以防止商品住房價格過快上漲，也可以保障弱勢公民的基本居住權利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要內(nèi)容，政府曾進行多次強調(diào)，但其內(nèi)部仍存在不少問題，經(jīng)濟適用房作為保障性住房體系中的主要部分，其相關政策的執(zhí)行實施效果能夠有代表性地反映出整體情況。因此，了解民眾對經(jīng)濟適用房的普及程度和效果的評價，對保障房制度的完善有重要意義。

貨幣政策的實施效果 （U6）：房地產(chǎn)不僅具有消費品屬性，而且具有資產(chǎn)屬性，因此其受貨幣政策變化的影響較為敏感。2012年，央行多次降準降息，貨幣政策已成為政府調(diào)控房價的重要手段。貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響不僅體現(xiàn)在對企業(yè)融資方面，對于購房群體的購房決策十分明顯，近三年來，房價隨貨幣政策波動明顯體現(xiàn)了其中的密切聯(lián)系。從購房群體角度了解其對銀行改變貸利率的受影響程度，可以反映該類政策實施的效果。

（3）政策實施綜合效應。

房地產(chǎn)市場的規(guī)范化程度（U7）：房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長，涉及的環(huán)節(jié)多，情況復雜，房地產(chǎn)市場不規(guī)范的狀況依然存在，部分企業(yè)誠信度差、管理水平低，不嚴格遵守建設程序、不按時開竣工、虛假廣告、違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題還時有發(fā)生，影響了房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理。保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對我國的經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義，其市場的規(guī)范化程度是國家對市場監(jiān)管效果的直接體現(xiàn)。消費者作為市場中的主要活動者，在購房過程中對房地產(chǎn)市場有著直觀的了解，因此，居民對目前房地產(chǎn)市場規(guī)范度的評價，表明當下的房地產(chǎn)市場運作現(xiàn)狀，間接體現(xiàn)了宏觀政策對房地產(chǎn)市場的干預效果。政策實施情況現(xiàn)狀評價（U8）：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中的各類政策并非獨立起效，而是相互推進，共同發(fā)揮作用。自2003年以來，為使房地產(chǎn)市場能健康發(fā)展，國家連續(xù)出臺了一系列的房地產(chǎn)政策，2005年后，國八條出臺，使調(diào)控上升到政治高度，出臺的政策更為多角度、多元化，重視其綜合效應。該項指標的設立，可以從民眾角度了解已有政策實施的綜合效果。預期房價趨勢（U9）：政策的出臺至成效顯現(xiàn)之間需要一定時間，如2013年，新“國五條”細則對二手房交易征收差額20%個稅的規(guī)定，引起了二手房市場的巨大震動，全國多個城市出現(xiàn)了二手房集中過戶的熱潮，但其對房地產(chǎn)市場的長期影響現(xiàn)在尚難定論。而在此之前的指標多是針對已產(chǎn)生效果的政策的評價，并未包括即時出臺的政策，結果存在滯后性。因此，為減少由于宏觀調(diào)控政策的滯后性所造成的影響，設立了本項指標，若調(diào)查者認為上漲，則表示居民對當前房地產(chǎn)政策不看好，認為未來效果不佳，反之則表明居民對現(xiàn)行政策實施效果有信心。

（三）AHP-模糊綜合評價模型的計算結果

基于以上指標的設計，設計調(diào)查問卷，在武漢市（武昌、漢口和漢陽）共分發(fā)450份問卷，收回448份，回收率達到99.6%，其中有效問卷436份，有效率達96.9%，整理結果見表4。將以上數(shù)據(jù)歸一化處理，得到模糊評判矩陣。

向量的大小反映持有該種評價態(tài)度的居民比例，其中認為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策綜合效果較差的居民比重最大，達到45.6%，對政策實施的效果較為滿意的居民達35.42%，認為政策實施的效果一般的居民人數(shù)達到了18.96%，表明目前我國對于住房價格的調(diào)控政策的實施效果仍需加強。

調(diào)查結果顯示，在限購政策下，居民仍具有較強的購房意愿，41.9%的居民在現(xiàn)有住房條件下仍會選擇購房，可見，限購政策只能在短期內(nèi)對市場購房需求具有一定的抑制作用；其次，居民認為土地政策與房價上漲關聯(lián)性較大；而保障房政策由于保障房供給有限，對市場的調(diào)控作用并不明顯；大部分被調(diào)查居民預期房價仍會上漲，市場的規(guī)范程度較低，一部分人認為應對持有多套房屋的居民征收物業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施效果分析

中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策類型，概括起來有行政政策、土地政策、貨幣政策、財政政策等。本文以武漢市房地產(chǎn)市場為例，從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一般政策工具入手，對主要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進行解析，并客觀評價其實施效果。

（一）行政政策

“限購令”在短期對房地產(chǎn)市場造成了沖擊，但無法長期抑制房價上漲。根據(jù)對武漢市購房群體的調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示有61.6%的居民認為限購對其購房決策產(chǎn)生了影響，大部分民眾對限購政策持有肯定態(tài)度。從實際情況看，武漢市從2011年2月政策頒布至2012年6月，由于存在政策效果滯后效應，房價先升后降，但總體而言，武漢市房價保持穩(wěn)定。與此同時，住房銷售面積增加，這意味著投資投機購房數(shù)下降，具有剛性需求的購房群眾得到滿足。但在2012年下半年，房價又出現(xiàn)了回升趨勢，其原因在于我國整體的房地產(chǎn)市場結構處于環(huán)形競爭狀態(tài)，壟斷程度高，市場影響效果有限。調(diào)查結果也顯示，一部分購房意愿強烈的投資者即使在限購令的情況下，依然會采取一些不合法的手段來達到購房的目的，致使“限購令”不能達到預期效果。

（二）土地政策

土地供應緊缺是目前我國出臺土地政策需要解決的首要問題。近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展受土地供應的影響逐漸增大，其主要原因是國家規(guī)定18億畝耕地紅線控制。土地市場中的存量有限，房地產(chǎn)企業(yè)爭相出高價來獲得土地，增加了開發(fā)成本。另外，閑置土地得不到利用也是導致土地資源稀缺的原因之一。在農(nóng)村，存在許多無人居住、未回收利用的老舊宅基地；在城市，某些不良開放商則囤地炒地。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，構建城鄉(xiāng)建設用地一體化的土地供應政策成為趨勢。

（三）保障房政策

以經(jīng)濟適用房為例，經(jīng)濟適用房政策的普及和流程透明度是阻礙居民選擇申請的主要原因。在符合購買經(jīng)濟適用房的相關規(guī)定的情況下，本文所調(diào)查人群僅有四成愿意嘗試申請購買，在剩余的六成人群中認為申請流程復雜的人數(shù)占有最大比例，為36%；其次，存在21.3%的居民認為申請條件太高，17.4%的居民懷疑存在暗箱操作。

居民的態(tài)度反映出保障性住房制度目前存在一些問題。一是居民對保障性住房的申請、準入與退出機制并不了解，具體政策并未普及到位；二是總量不足。相比普通商品房，經(jīng)濟適用房在住房供應中所占比例較低，使得更多買不到經(jīng)濟適用房的居民不得不轉(zhuǎn)向商品房市場，許多普通居民的利益受損[14]；三是經(jīng)濟適用房分配機制尚不完善[15]。審核不透明、監(jiān)管不到位，讓許多想騙購經(jīng)濟適用房的居民有可乘之機。近來報道了許多“開豪車入住經(jīng)濟適用房”，“二手倒賣經(jīng)濟適用房”等負面報道，也使許多本想申請的民眾對此失去信心；四是經(jīng)濟適用房的價格低廉。保障性住房開發(fā)嚴重依賴財政資金，政府還需劃撥土地，地方財政從土地中獲得的收益大大降低，最終導致了開發(fā)建設的保障性住房質(zhì)量不高，區(qū)位不佳，交通不便，部分人因此選擇放棄。

（四）貨幣政策

貨幣政策始終是中央控制房價以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要手段。近年來，中國國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的剩余資金，但當前國內(nèi)投資市場并不完善，投資渠道十分有限，大量資金流入房地產(chǎn)市場，房價由此開始上漲。2011年下半年，央行多次上調(diào)準備金率和利率，我國由穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)為緊縮的貨幣政策，多數(shù)居民表示購房決策受到了利率變動的影響，需求得到有效控制，但供給量并沒有明顯增加甚至有所減少，在此格局下，房價并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的理性回歸[16]。緊縮的貨幣政策對需求的影響效果不是瞬間產(chǎn)生的，其存在一個滯后期。并且，有大量研究表明基于需求調(diào)控管理的“抑制需求”政策效果并不樂觀，尤其是被抑制的住房需求在未來會隨著政策的松動而集中釋放，從而進一步造成房地產(chǎn)市場的震蕩，影響房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，近年來利率變動后房價的波動變化可以證明這一點[14]。因此，貨幣政策應該保持長期穩(wěn)定，變化過快將會導致市場失去自我調(diào)節(jié)的機會。

（五）財政政策

目前，以征收二手房交易稅來控制房價在短時間內(nèi)難以獲得成效?；趯ξ錆h市居民的調(diào)查，沒有住房的人群占比最大，為40.8%，居民的住房問題依然嚴峻。與之相對應的是擁有三套及三套以上房產(chǎn)的武漢市居民比例達8.7%，對于擁有三套住宅以上的購房人而言，購買住房已不僅僅是為滿足生存或住房環(huán)境改善的需要，更多的是進行投資、投機，從差價中獲利。從該類人群的所占比例來看，武漢市目前仍有較大的二手房交易市場；從增加住房供給的角度來看，具有很大的優(yōu)勢。圖2居民擁有住房情況

契稅屬于價外稅收，由買房者根據(jù)成交價格交納，交易雙方可能會考慮這種實際的交易成本。 在賣方市場條件下，由于信息的不對稱、房地產(chǎn)專業(yè)知識的差異使得買方事實上處于交易談判中的不利地位， 要想將契稅部分地轉(zhuǎn)嫁給賣方十分困難，在此背景下，若實行對二手房交易進行差額征稅的政策，將會使得目前擁有多套房的居民停止對其多余房產(chǎn)進行交易，或者提高交易價格以彌補繳稅所帶來的損失[13]。無論是前者還是后者，都將導致武漢市住房供應量減少，整體房價的上升。對二手房交易差額征稅政策雖在一定程度上阻礙了潛在的房地產(chǎn)投資者進入市場，達到使房價下調(diào)的目的，但另一方面，其對二手房市場的干預與打壓，使本來買不起新房而寄希望于二手房的購房者更加無所適從，“人人有房住”的目標難以實現(xiàn)。

四、結論與政策建議

以上研究可知，今后政府應當加強稅收政策在房地產(chǎn)市場中的作用，減輕帶有強制性的行政政策的調(diào)控比重，以促進市場積極發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用。在此基礎上，對土地政策進行適當微調(diào)，并靈活運用貨幣政策，以保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

1.結合城鎮(zhèn)化發(fā)展調(diào)整土地政策。充分協(xié)調(diào)好土地開發(fā)利用，在不逾越18億畝耕地紅線的前提下靈活開發(fā)，構建統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場；規(guī)范保障房系統(tǒng)，加強廉租房建設，為居民提供優(yōu)質(zhì)的住房進而緩解商品房供給壓力。

2.強調(diào)稅收手段的應用。規(guī)范房產(chǎn)交易過程中的稅收，進而鼓勵交易，活躍市場；新征房屋空置稅，多套房屋持有稅等，提高房屋持有成本，為投機購房者設定高門檻，防止囤有一定數(shù)量住房的投資者占用資源。

3.降低強制性行政政策的比重，減少對“限購令”的過分依賴。綜合其他調(diào)控手段如信貸控制等，多管齊下進行調(diào)控，更加規(guī)范地完善房地產(chǎn)市場，盡可能地調(diào)動房地產(chǎn)市場的自我調(diào)節(jié)能力，以促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

注釋：

[1]這里的人均住房面積數(shù)據(jù)來自于《政府工作報告》；平均住房價格數(shù)據(jù)來自于中國指數(shù)研究院。

[2]RI為平均隨機一致性指標，其值的大小可根據(jù)階數(shù)n查表獲得。

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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第4篇

關鍵詞：房地產(chǎn) 發(fā)展 宏觀調(diào)控 政府調(diào)控 銀行

1.金融政策對房地產(chǎn)業(yè)影響分析

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關，金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件。

1.1銀行的利息

加息會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響也不盡相同。負債結構不同，融資渠道不同以及資金實力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對于那些負債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營業(yè)績較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營要面臨強大的壓力。

加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費者提前還貸或部分提前還貸。而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費者的還貸成本增加了許多。

房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實際上是政府在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。

1.2存款準備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟學原理，上調(diào)法定存款準備金率會對貨幣供應總量產(chǎn)生乘數(shù)效應：當提高存款準備金率時，貨幣乘數(shù)減小。 銀行可運用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應以一定比率減少。在市場上加息的呼聲很高的情況下，央行選擇了連續(xù)兩次上調(diào)存款準備金率的緊縮方式，這種方式直接作用于商業(yè)銀行，效果更直接也更有效。受準備金率變化影響較大的行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)。由于國內(nèi)信托等其它融資渠道尚在完善及發(fā)展中，目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的依存度仍然較高。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其所投入的自有資金不能低于開發(fā)項目總投資的30%，按這一比例計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的資金中60%-70%左右由銀行貸款構成，因此，存款準備金率的提升將增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。此次央行再次提高存款準備金率表達了央行繼續(xù)收縮銀根的政策導向，在心理上對房地產(chǎn)業(yè)投資將起到一定的制約作用。

2.政府的調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響

2.1土地供給政策

沒有土地供應，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國當前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供給政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。

土地供應政策的核心，是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著，因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求，政府土地供應計劃所確定土地供給數(shù)量和結構，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結構,對房地產(chǎn)開發(fā)商

2.2地價政策

雖然房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關系，但由于地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。

地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。政府通過調(diào)整土地供應數(shù)量，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調(diào)控。

2.3稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收政策杠桿不但可以理順分配關系、保證政府土地受益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為等方面起到明顯的作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)應對對策

3.1轉(zhuǎn)換市場機制，開拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動來滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場多元化的機會。尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項目資金需要壓力。投資決策理性化 投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實力,認真進行市場調(diào)研,正確進行目標市場定位,合理安排投資規(guī)模。投資結構理性化。認真接受政府指導,吃準市場趨向,適應中低收入者需求,多開發(fā)中低價位住房。投資領域理性化,積極參與城市建設用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個非常值得探索的領域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進程中小城鎮(zhèn)建設,對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個可開拓的新市場。多元化融資渠道 銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高,無疑對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運用兼并重組、聯(lián)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅實的基礎。

3.2走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營，集中和規(guī)?；缆?/p>

房地產(chǎn)業(yè)作為一個高投入，高風險的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行規(guī)?；?、集團化經(jīng)營，以提高其抗風險的能力。

3.3改善經(jīng)營管理，消除短視觀念，提高核心競爭力

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第5篇

【關鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；必要性；措施

近年來，伴隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民整體生活水平的提高，加之中國人特有的“房子”情節(jié)，導致我國的房地產(chǎn)業(yè)在全國各地快速發(fā)展，也引發(fā)了我國購房熱和房價過快增長，這中間有其促進經(jīng)濟發(fā)展的積極作用，其中的泡沫，也為經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定埋下了隱患，甚至出現(xiàn)了不通過宏觀調(diào)控進行干預將會造成難以彌補的損失，甚至可能會引起新一輪的經(jīng)濟危機。所以在2006年以后，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，抑制房價過快上漲，以期通過宏觀調(diào)控讓我國的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展進入理性發(fā)展階段。本文也將以此為契機探討研究宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

一、宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

宏觀調(diào)控是指國家運用行政、經(jīng)濟、法律等手段，對經(jīng)濟的運行進行干預和調(diào)整，以及時糾正經(jīng)濟發(fā)展中可能與國家經(jīng)濟發(fā)展目標不一致的因素，或者是及時糾正不符合市場秩序和規(guī)律的行為，其對市場在資源的配置中起的基礎性作用是有一定吸納之作用的，其目的是希望通過國家的調(diào)控手段，避免市場直接調(diào)節(jié)資源會出現(xiàn)的經(jīng)濟發(fā)展可能偏離預定的軌跡，甚至是出現(xiàn)倒退和通貨膨脹等問題，最終確保國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康的良性發(fā)展。國家宏觀調(diào)控的原則有：統(tǒng)一性原則、總體平衡的原則、協(xié)調(diào)的原則、以及引導為主的原則，還有就是目標明確性原則。宏觀調(diào)控的手段主要有出臺相關的法律法規(guī)；通過政策性引導；提供相關的服務；同時對于相關的違法行為進行懲治。

房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是指國家應用行政、經(jīng)濟、法律等手段，對于房地產(chǎn)業(yè)進行合理的引導和控制，避免房地產(chǎn)泡沫對于房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展可能產(chǎn)生的不利后果進行提前防控，對于行業(yè)和相關人員進行有利的引導和分流，以期保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回歸到理性的軌道上來，以確保國民經(jīng)濟的整體平穩(wěn)和社會秩序的穩(wěn)定。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調(diào)控的必要性

眾所周知從2004年開始，以北京上海等一線城市為代表，房價快速上漲，有的地方甚至出現(xiàn)了光是買地就動則上萬的情況，房地產(chǎn)難道在一夜之間就可能出現(xiàn)這么快的繁榮嗎？這樣的繁榮景象是真實的嗎？它能持續(xù)多長時間？就引發(fā)了大多數(shù)人的思考房地產(chǎn)市場表面繁榮的背后的隱患，終于在2006年開始，國家對房地產(chǎn)市場開始進行宏觀調(diào)控，以國家之力幫助我國的房地產(chǎn)行業(yè)清除泡沫，讓其的發(fā)展回歸到理性的軌道上來。其實在這個階段上對我國房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控是有其必要性的。理由如下：

首先，居民的購買能力不能適應房價的過快增長，這樣對于買房成為剛需的家庭來說，購買一套住房將自己淪為房奴，既降低了居民的生活幸福指數(shù)，同時也不利于社會的安定團結。也就是說房地產(chǎn)市場已經(jīng)上升到了關系到社會穩(wěn)定的大事，如果不調(diào)控，一旦出現(xiàn)什么問題，局面可能會失控。

其次，我們可以看到，銷售比較好的房屋往往是地段比較好的位置，其余的房屋銷售并不是那么理想，同時這中間除開剛需以外，也不避免存在人為的炒作行為，導致房屋的價格遠遠高于其實際的價值，那么這樣的泡沫和虛假的繁榮就非常危險，甚至每年的房屋的待售面積都在逐年增加，而我們的實際需求并沒有增長。

再次，在這個階段上，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金已經(jīng)吃緊，用于正常的房屋開發(fā)方面的資金比例相對比較少，其對工程質(zhì)量和客戶的保障將是很大的隱患。

還有，對于銀行和廣大投資者來說，房產(chǎn)的投入不是一個小數(shù)目，一旦房地產(chǎn)企業(yè)項目出現(xiàn)問題，勢必會導致銀行和投資者的連受收到影響，情況嚴重的，甚至有倒閉的風險。

綜上，在我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)階段上，引入宏觀調(diào)控有其必然性的要求和緊迫性。

三、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要措施

首先，對我國的房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，要根據(jù)地區(qū)的不同，進行分別對待。對于北京、上海深圳這樣的一線城市，由于剛性需求大，并且市場相對發(fā)展比較成熟了，對其的宏觀調(diào)控可以主要以引導為主，主要還是以市場配置為主，但是也要隨時警惕發(fā)展過快產(chǎn)生的不利影響。對于中西部地區(qū)，政府要加大投入鼓勵合理發(fā)展，同時要警示不可以以一線城市的發(fā)展作為其類比的對象，因為每個地區(qū)有每個地區(qū)的發(fā)展要求。還有就是對于西部人口密集地區(qū)，要鼓勵其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并形成一定的規(guī)模以滿足自身的發(fā)展需要。

其次，通過提高銀行的存款保證金率來限制銀行的貸款比例。這樣做的目的，主要是為了避免房地產(chǎn)市場的泡沫給銀行甚至整個行業(yè)帶來的風險，同時也可以有效的控制房地產(chǎn)行業(yè)的流動資金，讓房地產(chǎn)企業(yè)將錢真正用到有前途的項目上，減少盲目投資的可能性。

再次，就是通過出臺一系列的限購措施，以保證先滿足于剛性購房需要，避免和打擊投機房產(chǎn)的行為，造成的房屋漲價的虛假泡沫。也引導廣大的消費者合理的進行買房投資。

最后，就是加強保障性住房建設。如果說之前的宏觀調(diào)控手段，是對房地產(chǎn)行業(yè)的限制的話，那么保障房的假設則是從實際上解決需求的疏導，可以說這樣的方式，是國家的調(diào)控政策充分尊重了市場的發(fā)展規(guī)律的，所以我們要繼續(xù)加快廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房的建設，這樣既可以合理的引導房價市場，同時也可以實實在在的解決人們生活用房的剛需，有利于社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展。這個過程中我們要同時注意好保障性住房的工程質(zhì)量的保障，還有就是關于其的入住條件和程序的完善。

綜上，我國政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，是有其現(xiàn)實的緊迫性的，同時通過這幾年的治理實踐來看，宏觀調(diào)控的作用已經(jīng)初顯成效。看來在特定的時期、在特定的范圍內(nèi)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展采用宏觀調(diào)控手段，也有著其重要的意義，同時我們也要注意，伴隨著相應的市場環(huán)境的改變，我們的宏觀調(diào)控手段，也要進行適當?shù)恼{(diào)整，甚至是推出，這也是市場和經(jīng)濟發(fā)展的要求?？傊?，我們無論采用什么樣的方法和手段，都是為了確保我國的社會主義現(xiàn)代化事業(yè)的順利發(fā)展和人民生活水平的逐步提高。

【參考文獻】

[1]崔光燦，房地產(chǎn)價格波動與宏觀調(diào)控[J]，中國房地產(chǎn)，2012年02期