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房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范文第1篇

論文關(guān)鍵詞:次貸危機(jī);房地產(chǎn)市場(chǎng);金融風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范

1 美國(guó)次貸危機(jī)

2001年9?11事件后,美國(guó)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅,美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退,為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)度下滑,美聯(lián)儲(chǔ)實(shí)施了寬松的貨幣政策,并且到2003年6月連續(xù)13次降息,1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費(fèi)與投資,使得房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮,房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國(guó)政府的住房自有化政策的鼓勵(lì)下,大量次級(jí)貸款人紛紛向銀行申請(qǐng)貸款,但是當(dāng)利率上升時(shí),他們又無(wú)力還貸。面對(duì)高房?jī)r(jià)和利息的收入,商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn),使得風(fēng)險(xiǎn)加大。為了分散風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行將其賣(mài)給投行,經(jīng)過(guò)投資銀行的包裝,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,最后賣(mài)給投資者。在該過(guò)程中,評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的見(jiàn)利忘險(xiǎn)和監(jiān)管不力更加促成危機(jī)的爆發(fā)。美國(guó)國(guó)內(nèi)的經(jīng)常項(xiàng)目赤字,而東南亞等新興國(guó)家的經(jīng)常項(xiàng)目盈余所帶來(lái)大量的美元的外匯儲(chǔ)備,再加上石油輸出國(guó)大量的美元儲(chǔ)備,都通過(guò)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)債券,使得美元又回到了美國(guó)。這樣就給美國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了大量的流動(dòng)性,面對(duì)有限的需求,金融機(jī)構(gòu)加劇了競(jìng)爭(zhēng),不斷降低貸款標(biāo)準(zhǔn)給信用級(jí)別較差的借款人,在出現(xiàn)利率上升和房?jī)r(jià)下跌時(shí),導(dǎo)致違約率上升,爆發(fā)次貸危機(jī)。正如Robin Blackburn所說(shuō):“次貸危機(jī)是一個(gè)金融化的危機(jī),它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)自1998年進(jìn)行住房體系改革,取消福利分房以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,基本形成了以銀行信貸為主,同時(shí)包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速,我們不得忽視其存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,并且還有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲使得市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值,產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅,作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值就會(huì)下降,造成銀行信貸質(zhì)量下降,給銀行帶來(lái)巨大損失,并且持續(xù)上漲的房?jī)r(jià),會(huì)促使投機(jī)的產(chǎn)生并擠占人民消費(fèi)支出,這些都不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息,房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)充足的流動(dòng)性和不斷上漲的通脹壓力,盡管加息的打擊面廣,但是央行還是在2011年里進(jìn)行了兩次加息,使得一年期貸款利息為6.31%。針對(duì)面前的CPI,還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障,但是個(gè)人按揭貸款利率上升,也會(huì)在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

2.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商除自籌資金外,由于其他融資渠道不暢,其開(kāi)發(fā)資金多來(lái)自銀行貸款。隨著我國(guó)準(zhǔn)款準(zhǔn)備金率不斷上調(diào),截止到2011年2月24日大型金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率已達(dá)19.5%,這就預(yù)示信貸額度會(huì)進(jìn)一步收緊,這樣就會(huì)使貸款門(mén)檻提高,一旦房地產(chǎn)商借不到錢(qián),資金鏈條斷裂,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

2.4 銀行職員道德風(fēng)險(xiǎn)和放貸的操作風(fēng)險(xiǎn)

銀行職員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),為了完成放貸任務(wù)免于受罰,在審貸過(guò)程中流于形式,對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不進(jìn)行深入調(diào)查,審查不嚴(yán)謹(jǐn)。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來(lái)騙取銀行的房貸資金。由于這些申請(qǐng)人不具有還款能力,會(huì)造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)激烈,為了搶占市場(chǎng)份額,一些商業(yè)銀行降低審查標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為有房屋作抵押不用擔(dān)心還款,但事實(shí)上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對(duì)于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋,我國(guó)法律規(guī)定是不得拍賣(mài)的。因此住房抵押形同虛設(shè),即便貸款人拒不還款,銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

通過(guò)剖析美國(guó)次貸危機(jī)的成因,分析我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn),我們可以看到我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)前有許多相似經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)虛高,逐步形成泡沫;居民購(gòu)房熱情高漲,個(gè)人按揭貸款增速加快;房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大,并且銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)下降;貨幣政策由松到緊,不斷加息,造成還貸壓力加大。

3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

美國(guó)次貸危機(jī)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范起到了啟示作用,針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的潛在風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)采取多種措施穩(wěn)>！

3.1 加快資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,拓展融資渠道,分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一,資金多來(lái)源于銀行貸款,這就使得銀行直接或者間接承擔(dān)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),一旦房市出現(xiàn)問(wèn)題,銀行的不良貸款會(huì)增加,影響到銀行的經(jīng)營(yíng)。要改變這種局面,就要拓展融資渠道來(lái)分擔(dān)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)。

雖然說(shuō),住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)資本市場(chǎng)分散到投資者身上,增加銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性,但是從 2005年中國(guó)建設(shè)銀行推出的個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來(lái)看,由于市場(chǎng)規(guī)模小,無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求,收效甚微,企業(yè)仍主要依賴(lài)銀行貸款。為了抑制通貨膨脹,央行近年來(lái)多次上調(diào)準(zhǔn)備金率,使得銀行面臨資金短缺的危險(xiǎn)。另一方面,盡管面對(duì)利潤(rùn)的誘惑,很多企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但是真正滿(mǎn)足上市條件的企業(yè)并不多,在股市融資數(shù)量有限,因此加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程是必需的。針對(duì)目前我國(guó)銀行在資產(chǎn)證券化過(guò)程中存在的問(wèn)題,結(jié)合國(guó)情有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn),并且國(guó)家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實(shí)施,銀行最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外,發(fā)展房地產(chǎn)投資基金,引進(jìn)外資等都可以達(dá)到拓展融資渠道,分散銀行風(fēng)險(xiǎn)的目的。

住房貸款證券化 可以分散銀行風(fēng)險(xiǎn),但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機(jī)的成因之一。盡管我國(guó)的金融創(chuàng)新剛起步,但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ),使用優(yōu)質(zhì)資金進(jìn)行創(chuàng)新,并且增加風(fēng)險(xiǎn)透明度,以此來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 完善個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

由于信息不對(duì)稱(chēng)等原因的存在,商業(yè)銀行不能夠完全了解個(gè)人和企業(yè)的信用信息。雖然說(shuō)我國(guó)自2006年已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)行全國(guó)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù),里面也涵蓋了大量的個(gè)人和企業(yè)的信貸信息,但是也存在不少問(wèn)題,比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系,信息透明化程度不高,資源分散而且缺乏共享機(jī)制等,這些都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。這就需要健全信用體系,通過(guò)完善信用體系,可以幫助信貸人員對(duì)申請(qǐng)人情況進(jìn)行判斷,有效防范道德風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而提高貸款質(zhì)量。

3.3 銀行提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力,加強(qiáng)管理

房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押,商業(yè)銀行一旦無(wú)法收回,就將房產(chǎn)拍賣(mài),但這是消極的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。其實(shí)商業(yè)銀行不能將事后補(bǔ)救作為防范風(fēng)險(xiǎn)措施,應(yīng)當(dāng)注重事前的審查,銀行必須對(duì)借款人的財(cái)務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解,嚴(yán)格遵循銀監(jiān)會(huì)關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標(biāo)準(zhǔn),及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化情況,保證對(duì)貸款投向作出及時(shí)調(diào)整。并且要定期對(duì)信貸人員進(jìn)行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德,也可以對(duì)其經(jīng)手的貸款申請(qǐng)進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定以控制信用風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范文第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)信貸;金融風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào):F832.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1003-9031(2010)08-0031-04

DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.08.06

一、2009年以來(lái)江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

2009年以來(lái),江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行特點(diǎn)表現(xiàn)在投資增速逐月回升,供給面積低位增長(zhǎng),銷(xiāo)售規(guī)模大幅上升,成交均價(jià)一路走高。2009年江西省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速逐月回升,并呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2009全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資634.52億元,比上年增長(zhǎng)15.9%,全年呈現(xiàn)逐月回升走勢(shì);2010年一季度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)回升勢(shì)頭,比上年同期增長(zhǎng)22.4%,增幅上升21.6個(gè)百分點(diǎn)。

2009年,江西省商品房施工面積6755.60萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)6.5%;商品房新開(kāi)工面積完成2300.96萬(wàn)平方米,比上年下降9.0%。進(jìn)入2010年,江西省商品房供應(yīng)量大幅提高,一季度施工面積完成5072.58萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng)37.1%。新開(kāi)工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,一季度新開(kāi)工面積完成604.37萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng)7.4%。

2009年,尤其是二季度開(kāi)始,江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高。2009年全省商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到2280.91萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)32.0%;商品房銷(xiāo)售額602.80億元,比上年增長(zhǎng)63.4%。2010年一季度,商品房銷(xiāo)售繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)。商品房銷(xiāo)售面積396.5萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)56.2%,同比提高59.7個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額104.9億元,增長(zhǎng)79.9%,同比提高66.7個(gè)百分點(diǎn)。

在成交量不斷放大的同時(shí),房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲,同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正,環(huán)比連續(xù)增長(zhǎng)。以江西省南昌市商品房成交均價(jià)為例,2009年一到四季度,南昌市區(qū)商品房均價(jià)一至四季度分別為4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正,為0.32%,四季度同比上漲6.40%;季度環(huán)比于第二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正,為7.38%;第三季度環(huán)比漲幅達(dá)到年內(nèi)最高,達(dá)12.38%②。

二、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)短期因素分析

影響房?jī)r(jià)的因素有很多,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副研究員周江(2010)認(rèn)為按作用時(shí)間的長(zhǎng)短可以歸納為長(zhǎng)期因素和短期因素兩大類(lèi)[1]。

所謂長(zhǎng)期因素是指在較長(zhǎng)時(shí)間段作用于房?jī)r(jià)的因素;短期因素是指在短期(通常1―2年)內(nèi)作用于房?jī)r(jià)的因素。周江認(rèn)為長(zhǎng)期因素包括城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)富積累、居民消費(fèi)和投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等。除此之外,筆者認(rèn)為,1994年分稅制改革后,地方政府出讓土地以追求地方財(cái)政收入與地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力和激勵(lì)也是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要長(zhǎng)期因素之一。由于地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)等,而在現(xiàn)行稅收體制下,由城市擴(kuò)張、土地出讓以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的稅收全部歸地方所有,因此,城市擴(kuò)張帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為地方財(cái)政預(yù)算內(nèi)重要收入來(lái)源,也為地方投資和建設(shè)提供了資金來(lái)源,成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右颉?/p>

除了以上影響房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期因素外,筆者認(rèn)為,市場(chǎng)需求集中釋放導(dǎo)致的房屋供給關(guān)系失調(diào)、適度寬松貨幣政策導(dǎo)致的市場(chǎng)需求流動(dòng)性充裕等因素是影響2009年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的主要短期因素,具體分析如下。

(一)市場(chǎng)需求的集中釋放導(dǎo)致成交均價(jià)一路走高

2009年,在寬松的貨幣政策、房貸利率7折優(yōu)惠、大規(guī)模舊城拆遷等多重因素的刺激下,樓市快速回暖,前期被抑制的剛性需求開(kāi)始集中釋放,投資性需求同時(shí)也大幅增長(zhǎng)。江西省商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額大幅上漲,規(guī)模與增速均創(chuàng)下歷史新高。2009年,全省商品房銷(xiāo)售面積達(dá)2280.91萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)32.0%,全省商品房銷(xiāo)售額602.80億元,比上年增長(zhǎng)63.4%。與此同時(shí),同期市場(chǎng)新增供給與2008年相比還有所下降。2009年,全省商品房新開(kāi)工面積完成2300.96萬(wàn)平方米,比上年下降9.0%,可售房源持續(xù)減少,導(dǎo)致房市成交均價(jià)一路走高。

(二)政策拉動(dòng)效果顯現(xiàn)導(dǎo)致樓市回升勢(shì)頭強(qiáng)勁

房地產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定并帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要杠桿,至2008年11月政府就采取了積極政策來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)需求,包括房貸利率下調(diào)、房貸利率折扣上浮、降低印花稅以及其它房產(chǎn)交易稅等等。從市場(chǎng)交易角度看,營(yíng)業(yè)稅和契稅等稅收減免造成交易成本大幅下降,刺激了市場(chǎng)需求,當(dāng)然也為投機(jī)行為創(chuàng)造了條件。從開(kāi)發(fā)商角度看,金融機(jī)構(gòu)大量放貸使得開(kāi)發(fā)商原本緊繃的資金鏈大大緩解,而降低資本金更是對(duì)開(kāi)發(fā)商的大力支持,加上市場(chǎng)銷(xiāo)售顯著回升,開(kāi)發(fā)商把握了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán),毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)提高商品房銷(xiāo)售價(jià)格。

(三)市場(chǎng)流動(dòng)性充裕導(dǎo)致的投機(jī)性需求回升

金融危機(jī)爆發(fā)后,為應(yīng)對(duì)金融危機(jī),世界主要經(jīng)濟(jì)體普遍實(shí)行了寬松的貨幣政策。至2009年下半年開(kāi)始,基于對(duì)世界各國(guó)向市場(chǎng)注入大量流動(dòng)性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂(yōu),加上國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢(shì)頭好于預(yù)期,市場(chǎng)主體對(duì)未來(lái)通貨膨脹的預(yù)期不斷增強(qiáng),尤其是高收入階層對(duì)其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣、國(guó)內(nèi)金融投資渠道有限的情況下,投資購(gòu)房成為我國(guó)高收入者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選方式,而這種投資性購(gòu)房行為反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加劇了住房供求矛盾,導(dǎo)致住房等資產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融支持關(guān)系的實(shí)證分析

以往的研究發(fā)現(xiàn),大多數(shù)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)都是和銀行信貸緊密聯(lián)系的,兩者相互支撐,相互推動(dòng),呈螺旋式上升或下降,這是資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)最重要的特征事實(shí)[2]。本文以2006年以來(lái)的季度和月度數(shù)據(jù)為例,考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷(xiāo)售額之間的關(guān)系,以期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與金融支持之間的關(guān)系做進(jìn)一步的驗(yàn)證。在以下分析中,FDCDK表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,FDCTZ表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,GFDK表示購(gòu)房貸款,XSE表示商品房銷(xiāo)售額。

(一)指標(biāo)相關(guān)性分析

首先,筆者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款與商品房銷(xiāo)售額季度數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性進(jìn)行分析,如表1、2所示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的相關(guān)性不強(qiáng),甚至為負(fù)相關(guān),但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與滯后一期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的相關(guān)系數(shù)則大幅上升至0.52,這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)對(duì)下一季的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用,而購(gòu)房貸款與當(dāng)季商品房銷(xiāo)售額的相關(guān)系數(shù)為0.61。由此可見(jiàn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的上升基本上是與金融支持是相關(guān)的,其中用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸供給對(duì)下一季度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有一定的促進(jìn)作用。在同一時(shí)期,用于購(gòu)房貸款的信貸供給與商品房銷(xiāo)售之間存在正相關(guān)的即時(shí)影響。

(二)格蘭杰(Granger)因果檢驗(yàn)

為驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷(xiāo)售額之間是否存在因果檢驗(yàn),本文對(duì)2006年以來(lái)的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度數(shù)據(jù)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。

1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。對(duì)四組時(shí)序數(shù)據(jù)使用單位根檢驗(yàn)方法進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),結(jié)果如表3所示:

平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果表示:FDCDK和FDCTZ數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn);GFDK數(shù)據(jù)序列在90%的置信水平平穩(wěn),XSE數(shù)據(jù)序列在99%的置信水平平穩(wěn)。

2.格蘭杰因果檢驗(yàn)。為驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷(xiāo)售額之間的因果關(guān)系,我們對(duì)其進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn),結(jié)果如表4所示。

檢驗(yàn)結(jié)果表示,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、購(gòu)房貸款和商品房銷(xiāo)售額之間存在雙向格蘭杰因果關(guān)系。通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售與金融支持的實(shí)證研究可看出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售額與房地產(chǎn)信貸供給具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系,信貸供應(yīng)的增加會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,從而成為促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲的金融條件;反過(guò)來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,使房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)因素增強(qiáng),又推進(jìn)金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。

四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

如前文分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房?jī)r(jià)的上漲與金融支持之間具有相互促進(jìn)的關(guān)系,而這其中隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引起人們?cè)絹?lái)越多的重視。房地產(chǎn)業(yè)自身的特性及其與金融業(yè)的密切關(guān)系,使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)市場(chǎng)各方相互博弈而不斷膨脹,進(jìn)一步加深金融系統(tǒng)的脆弱性,可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的斷裂,危害銀行資金安全,從而可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

(一)資金來(lái)源渠道單一導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一,股權(quán)融資有限,基本只有銀行信貸一條路,開(kāi)發(fā)信貸資金依賴(lài)銀行,購(gòu)房的消費(fèi)信貸依賴(lài)銀行,建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴(lài)銀行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過(guò)程,是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主要資金提供者,承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2009年江西省房地產(chǎn)投資資金來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增速明顯加快。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款增速29.2%,與去年同期增速相比提高了34.9個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人按揭貸款增速達(dá)75.6%,與去年同期增速相比提高了86.2個(gè)百分點(diǎn)。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中,商業(yè)銀行與信用擔(dān)保、信用保險(xiǎn)、評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋中介等的合作缺乏有效的社會(huì)監(jiān)督和法律約束,使得房地產(chǎn)信貸的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效的分散,房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于商業(yè)銀行。

(二)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)價(jià)格的自我循環(huán)模式推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加速集聚

目前,房地產(chǎn)市場(chǎng)成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)的重要領(lǐng)域。比如,金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為面向個(gè)人的長(zhǎng)期住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)較小,是銀行樂(lè)意持有的一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)形式。銀行持有大量以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn),房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將擴(kuò)大銀行資本的規(guī)模,提高銀行的資本充足率,改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下,銀行愿意擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給,這又進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)價(jià)格。這一過(guò)程循環(huán)往復(fù),形成“房地產(chǎn)價(jià)格上漲-信貸投放-房地房?jī)r(jià)格加速上漲”的自我循環(huán),使房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡水平,從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹,同時(shí)也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌,便將直接降低銀行擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值,使銀行資產(chǎn)縮水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影響金融穩(wěn)定。

(三)宏觀調(diào)控政策收緊可能引起的房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè),充足的資金保障是房地產(chǎn)市場(chǎng)生存發(fā)展的基礎(chǔ),而房地產(chǎn)資金相當(dāng)一部分來(lái)源于銀行信貸,這使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策有很強(qiáng)的敏感性。正如2008年國(guó)家實(shí)施從緊的貨幣政策時(shí),銀行嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸投放,一些資金實(shí)力相對(duì)較弱、對(duì)銀行貸款依賴(lài)性較強(qiáng)、自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),由于銀行信貸資金不能及時(shí)足額到位,資金鏈隨時(shí)出現(xiàn)斷裂可能,進(jìn)而會(huì)引發(fā)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到大家的共識(shí)。2009年,在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定、我國(guó)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)基礎(chǔ)不牢固的大背景下,房地產(chǎn)業(yè)作為支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、帶動(dòng)市場(chǎng)活躍的重要產(chǎn)業(yè)對(duì)保增長(zhǎng)、促民生具有重要意義。正是如此,在適度寬松貨幣政策影響下,2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面。進(jìn)入2010年,“擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹”成為貨幣政策宏觀調(diào)控的主題。房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)影響市場(chǎng)通脹預(yù)期,并通過(guò)需求、成本乃至資源配置等多種渠道向其他價(jià)格體系傳導(dǎo);房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲吸納了過(guò)多的銀行信貸資金,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”?？梢?jiàn),房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲和貨幣政策的方向是相悖的。毫無(wú)疑問(wèn),2010年貨幣政策的基調(diào)將延伸到房地產(chǎn)市場(chǎng),目前,宏觀調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)給出了明確的抑制信號(hào),房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)值得引起關(guān)注。

五、政策建議

(一)建立多元化房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè),它的持續(xù)發(fā)展需成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為支撐。要建立多元化的房地產(chǎn)金融體系,通過(guò)多渠道融資方式來(lái)滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求。一是發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資。鼓勵(lì)符合條件的大型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資、公開(kāi)上市的方式獲得資金支持;培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng),鼓勵(lì)房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、低于銀行貸款利率的公司債券,吸收社會(huì)分散的剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。二是通過(guò)多元化融資分散風(fēng)險(xiǎn)。讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資,將集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者共同承擔(dān)。三是要大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介。與建立完整的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系相對(duì)應(yīng),鼓勵(lì)房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展和完善,建立以住房抵押貸款保險(xiǎn)為主的房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系。

(二)提高房地產(chǎn)信貸管理水平

商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)房貸管理,促進(jìn)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和執(zhí)行意識(shí),嚴(yán)格按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策要求,不折不扣地抓好信貸管理制度的落實(shí),進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信貸管理水平。一是要重視防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)擇優(yōu)支持信用評(píng)級(jí)高、資產(chǎn)負(fù)債合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),并確保開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目資本金及時(shí)足額到位;防范個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策,對(duì)住房按揭貸款申請(qǐng)者的個(gè)人情況要嚴(yán)格審查。二是要加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)。強(qiáng)化貸款管理制度,實(shí)行審貸分離,前中后臺(tái)分離,建立健全具有獨(dú)立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計(jì)機(jī)構(gòu),充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用,有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。三是要加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)量化模型研究。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,這對(duì)提前判斷市場(chǎng)、分辨風(fēng)險(xiǎn),從而減輕市場(chǎng)波動(dòng)給自身帶來(lái)的損失有重要意義。目前,信貸風(fēng)險(xiǎn)量化研究逐漸受到關(guān)注,房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的度量由傳統(tǒng)的定性估量轉(zhuǎn)為定量計(jì)量,對(duì)房地產(chǎn)信貸管理由粗放管理真正轉(zhuǎn)化為精細(xì)管理,實(shí)現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制。

(三)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,供小于求的基本格局仍存在,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展,需要在土地供應(yīng)制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度進(jìn)行改革,需要財(cái)政、稅收、貨幣政策多管齊下。對(duì)于貨幣政策而言,調(diào)控的重點(diǎn)是促進(jìn)居民合理需求、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制價(jià)格過(guò)快上漲。一是要實(shí)行差別化的金融調(diào)控政策,鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)。增強(qiáng)貨幣金融政策的針對(duì)性,科學(xué)區(qū)分自住型需求和投機(jī)性需求,并給予差別化的信貸支持,如對(duì)利率實(shí)行差異化定價(jià),鼓勵(lì)合理住房消費(fèi),滿(mǎn)足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投機(jī)性需求,抑制房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。2009年房地產(chǎn)價(jià)格上漲有一部分反映了市場(chǎng)的自住性需求,但也有一部分是由于市場(chǎng)流動(dòng)性充裕帶動(dòng)的投資和投機(jī)性需求,推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲。目前,貨幣政策要著重遏制投機(jī)性需求引發(fā)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲,對(duì)于投機(jī)性的購(gòu)房需求,要減小信貸支持,提高首付款比例,提高貸款利率。三是要依靠信貸手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大保障性住房建設(shè)。供需不對(duì)等是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾,未來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的首要是增加土地和房屋供給,尤其是普遍商品房的供給,建設(shè)保障性住房成為平抑城市房?jī)r(jià)上漲的重要手段。金融支持也要起到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的導(dǎo)向作用,加大對(duì)中小套型與保障性住房的支持力度,并利用金融杠桿調(diào)動(dòng)各類(lèi)資金積極參與保障性住房建設(shè)。

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房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范文第3篇

引言

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)資金的融通，包括住房金融和土地金融。狹義的房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相聯(lián)系的貨幣資金融通活動(dòng)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)，即為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。從服務(wù)對(duì)象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)服務(wù)的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購(gòu)買(mǎi)、維修、裝飾消費(fèi)等活動(dòng)服務(wù)的“住宅金融”兩個(gè)主要部分；從服務(wù)內(nèi)容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)為主。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念及分類(lèi)

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的概念

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)中，由于各種不確定因素的影響，導(dǎo)致銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

1.信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人無(wú)力償還或不愿償還，導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款本息不能按時(shí)收回甚至無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營(yíng)不善虧損嚴(yán)重甚至破產(chǎn)倒閉而無(wú)力還款，以及借款的住宅消費(fèi)者失業(yè)、收入減少、意外支出增加、死亡等原因?qū)е聼o(wú)力還款。

2.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

由于金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時(shí)能轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿(mǎn)足客戶(hù)提取存款要求的風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有的是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道，導(dǎo)致流動(dòng)性不足；也有的是繼發(fā)性的，是由信用風(fēng)險(xiǎn)帶動(dòng)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當(dāng)借款人不能按期還款時(shí)，貸款銀行要處理抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣(mài)不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來(lái)應(yīng)付提款等需要，也會(huì)形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結(jié)構(gòu)通常以中長(zhǎng)期貸款為主，如果金融部門(mén)的負(fù)債結(jié)構(gòu)中以活期存款為主，就可能形成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；如果負(fù)債結(jié)構(gòu)中多一些公積金存款、住房專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄存款等來(lái)源較穩(wěn)定的成分，結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)就能縮小。

4.資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

如果貸款中質(zhì)量差的貸款（逾期不還的無(wú)力償還的和無(wú)法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)與借款人信用有關(guān)，與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，也與具體的貸款業(yè)務(wù)處理有關(guān)。

5.利率風(fēng)險(xiǎn)

如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動(dòng)但利率差縮小，都可能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)效益方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長(zhǎng)，在長(zhǎng)時(shí)期中利率變化越頻、越大，利率風(fēng)險(xiǎn)也就更大。

6.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實(shí)際的利率，在名義利率不變時(shí)通貨膨脹會(huì)使實(shí)際利率下降，甚至可能為負(fù)數(shù)，就使銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)。固定利率下的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)一般比浮動(dòng)利率下的大，因?yàn)楹笳咄S通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動(dòng)，銀行的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)就更大，房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)使其通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也較大。

7.匯率風(fēng)險(xiǎn)

如果外匯升值本幣對(duì)外貶值，以外幣計(jì)價(jià)的債務(wù)負(fù)擔(dān)將加重：反之，則以外幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)將實(shí)際減少。外匯買(mǎi)賣(mài)、外匯收支中也有風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)金融中借有外債或引進(jìn)外匯時(shí)，也會(huì)面臨外匯風(fēng)險(xiǎn)。

8.其他風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融中還有其他風(fēng)險(xiǎn)，如經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益下降甚至虧損的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)操作中其他失誤帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)辦理過(guò)程沒(méi)有全面注意法律條文導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托中的風(fēng)險(xiǎn)等。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體的不同利益訴求

我國(guó)特殊的國(guó)情決定房地產(chǎn)市場(chǎng)利益主體多元化，主要包括土地供應(yīng)方、各級(jí)政府、開(kāi)發(fā)商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化之后，房地產(chǎn)價(jià)格與每一個(gè)利益主體存在著直接的關(guān)系，一方面房?jī)r(jià)高漲讓消費(fèi)者不堪重負(fù)，另一方面商業(yè)銀行不僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款也為一般的消費(fèi)者提供了按揭貸款服務(wù)，這無(wú)疑將風(fēng)險(xiǎn)再度集中于銀行信貸。再者，各級(jí)政府也在房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有重要地位，需要在收益與風(fēng)險(xiǎn)間尋求平衡。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)中各方利益主體的博弈決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

（三）房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款

我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段，金融市場(chǎng)尤其如此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行制度體系尚不完善，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金集中依靠商業(yè)銀行貸款，這無(wú)疑使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雙倍增加。我國(guó)商業(yè)銀行關(guān)于房地產(chǎn)的信貸形式主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款、住房消費(fèi)貸款以及土地儲(chǔ)備貸款等，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的各個(gè)環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)都與商業(yè)銀行信貸密切相關(guān)，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。所以，一旦此環(huán)節(jié)中出現(xiàn)危機(jī)必然為房地產(chǎn)金融帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，房地產(chǎn)資金來(lái)源多元化是降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。

（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系

缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。

（五）個(gè)人住房信貸存在的違約風(fēng)險(xiǎn)

自我國(guó)商業(yè)銀行為個(gè)人住房提供按揭貸款服務(wù)以來(lái)，銀行中個(gè)人住房貸款和住房公積金個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率都有所下降，有效的改善了我國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，因此銀行便把個(gè)人購(gòu)房貸款作為優(yōu)化資產(chǎn)的主要途徑大力發(fā)展，而沒(méi)有看到個(gè)人住房貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）建立有效的市場(chǎng)約束機(jī)制

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，如果市場(chǎng)約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個(gè)別利益主體將發(fā)展成本轉(zhuǎn)嫁給資源貢獻(xiàn)者，而資源貢獻(xiàn)者不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)利益還要付出成本。此時(shí)的市場(chǎng)資源的利用率受損，整個(gè)社會(huì)成本也可能加大。我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自各個(gè)利益主體的爭(zhēng)奪，更是來(lái)源于利益集團(tuán)對(duì)于某些參與主體的市場(chǎng)約束力的無(wú)效，導(dǎo)致各個(gè)利益主體失衡，進(jìn)而導(dǎo)致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會(huì)來(lái)承擔(dān)的。因此對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的化解應(yīng)該著手于有效的市場(chǎng)約束機(jī)制構(gòu)建，通過(guò)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)利益主體的訴求，保證參與主體的相對(duì)平等性，以實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)稱(chēng)。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)自身管理

一方面，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)注重加強(qiáng)事前預(yù)防，而不是事后補(bǔ)救。在發(fā)放貸款前，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無(wú)力償還銀行貸款的問(wèn)題，就應(yīng)沒(méi)收其抵押資產(chǎn)。但是這種評(píng)估方式也屬于消極的補(bǔ)救措施，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)時(shí)監(jiān)控。商業(yè)銀行必須嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)章制度和規(guī)定，而不能受利益驅(qū)使，給不符合規(guī)定的開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)，不受虛假繁榮的誘惑，進(jìn)一步加速銀行的體制改革、完善內(nèi)控制度，并制定科學(xué)的商業(yè)銀行內(nèi)部考核方法，實(shí)行權(quán)利與責(zé)任合一的約束與激勵(lì)制度。

（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道是為了將集中在商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)到全社會(huì)以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，主要途徑是讓投資者直接承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資。目前適合我國(guó)房地產(chǎn)融資主要是將銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和住房消費(fèi)者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑。在成熟完善的房地產(chǎn)金融體系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資和個(gè)人住房貸款應(yīng)該在債權(quán)融資和股權(quán)融資的以及融資市場(chǎng)之上建立豐富的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在二級(jí)市場(chǎng)上，創(chuàng)新各種房地產(chǎn)金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。這樣在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上投資者對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購(gòu)買(mǎi)，有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)第一次分散，二級(jí)市場(chǎng)把集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)再次分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者中，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融分析的逐級(jí)化解。

（四）建立個(gè)人信用制度

我國(guó)目前尚未建立完善的個(gè)人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現(xiàn)信貸危機(jī)受到的經(jīng)濟(jì)利益和法律責(zé)任約束極為有限，因此，建立個(gè)人和企業(yè)的信用制度成為亟待解決的問(wèn)題。我國(guó)應(yīng)該借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用制度，建立包括信用檔案機(jī)制、信用調(diào)查機(jī)制、信用賬戶(hù)機(jī)制、信用監(jiān)控評(píng)估機(jī)制一體化的系統(tǒng)制度，從經(jīng)濟(jì)法律的角度開(kāi)發(fā)個(gè)人和企業(yè)的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風(fēng)險(xiǎn)。比如，各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對(duì)故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格；而對(duì)守約的借款人則可給予信用等級(jí)評(píng)定，信用等級(jí)越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。另外，對(duì)購(gòu)買(mǎi)別墅、購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、購(gòu)買(mǎi)多套住房并主要用于投資的客戶(hù)，應(yīng)適當(dāng)提高貸款利率及貸款成數(shù)，并遏制“零首付”、“假個(gè)貸”等違規(guī)行為的發(fā)生。

（五）完善相關(guān)法律體系

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 金融 創(chuàng)新

一、引言

房地產(chǎn)金融主要是依托房地產(chǎn)行業(yè)所發(fā)展的金融服務(wù)，主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)流通、購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)等價(jià)值鏈，利用貨幣和信用渠道，所開(kāi)展的各種資金融通活動(dòng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有金融產(chǎn)品的屬性，因而這也決定了房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)勢(shì)必有著天然的聯(lián)系，特別是對(duì)我國(guó)來(lái)說(shuō)，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的不斷攀升，以及房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模的整體擴(kuò)大，更加促進(jìn)了金融行業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，以金融機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)來(lái)吸引外部資金，以金融產(chǎn)品集聚的資金來(lái)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供資本金保障，成為房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作發(fā)展的重要模式。但作為金融市場(chǎng)中的新生力量，房地產(chǎn)金融在運(yùn)作過(guò)程中也存在著不少的問(wèn)題，需要重點(diǎn)研究解決。

二、房地產(chǎn)金融的主要特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)金融作為近年來(lái)新發(fā)展的金融業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品有著很大的區(qū)別，特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）房地產(chǎn)金融的融資期限一般較長(zhǎng)

房地產(chǎn)金融與其他金融產(chǎn)品最大的不同在于金融產(chǎn)品的周期長(zhǎng)，由于與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)較大，受到房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)的影響，對(duì)資金的占用時(shí)間也較長(zhǎng)，因而導(dǎo)致了房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品周期延伸。

（二）房地產(chǎn)金融額度一般要大一些

房地產(chǎn)項(xiàng)目完成投資和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，僅僅依靠企業(yè)的自有資金很難實(shí)現(xiàn)，特別是房地S項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、設(shè)備安裝、配套費(fèi)用、銷(xiāo)售以及稅費(fèi)等等，成本非常大，因此對(duì)資金規(guī)模的需求較大，這決定了房地產(chǎn)金融的融資金額規(guī)模通常較大。

（三）房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小一些

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是以各類(lèi)的貸款、信托、債券為主，而且房地產(chǎn)本身就屬于不動(dòng)產(chǎn)，具有較強(qiáng)的保值增值能力，而且還可以一定程度上抵御通脹，因而房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)更加可控。

三、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題分析

（一）間接金融比例較大容易影響房地產(chǎn)金融的均衡發(fā)展

房地產(chǎn)金融主要分為直接金融和間接金融兩種形式，但目前在我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況卻是間接金融比例較高，而且直接融資還有著較大波動(dòng)，如果不能妥善處理好金融結(jié)構(gòu)比例問(wèn)題，很容易造成金融發(fā)展失衡，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)造成嚴(yán)重的不良影響。

（二）房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新程度不夠

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，尤其是表現(xiàn)在金融產(chǎn)品種類(lèi)方面，在房地產(chǎn)的股票類(lèi)、債券類(lèi)、信托類(lèi)的金融產(chǎn)品方面開(kāi)發(fā)不夠，尤其是對(duì)中小微型房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持不夠，造成了房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的融資渠道仍然過(guò)于單調(diào)。

（三）房地產(chǎn)金融體系發(fā)展還不夠健全

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，需要以完善的金融體系作為支撐，特別是還應(yīng)該具有良好的融資平臺(tái)、運(yùn)營(yíng)管理以及服務(wù)咨詢(xún)等配套體系。但是目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展不夠成熟，這些方面都還不夠健全完善，特別是房地產(chǎn)金融的信貸、咨詢(xún)業(yè)務(wù)需要持續(xù)加強(qiáng)。

四、房地產(chǎn)金融可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策研究

（一）健全完善房地產(chǎn)金融體系

為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的發(fā)展速度較慢，發(fā)展模式局限以及可持續(xù)不夠等問(wèn)題，必須進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融發(fā)展模式，改進(jìn)提升金融體系質(zhì)量。在房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展推動(dòng)上，一方面，應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的征信體系建設(shè)，并加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)，為房地產(chǎn)金融發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。另一方面，應(yīng)該為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)新各種平臺(tái)和載體，同時(shí)健全完善相關(guān)的政策扶持、引導(dǎo)機(jī)制，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)建良好的外部環(huán)境。特別是應(yīng)該在多元化的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)上作文章，豐富房地產(chǎn)融資方式，增加除了銀行貸款之外的房地產(chǎn)融資規(guī)模，確保間接性融資和直接融資結(jié)構(gòu)比例的合理化，保證房地產(chǎn)金融體系的穩(wěn)定。

（二）充分發(fā)揮市場(chǎng)和政府在房地產(chǎn)金融發(fā)展方面的作用

對(duì)于房地產(chǎn)金融的發(fā)展，在市場(chǎng)管理上，應(yīng)該注重放寬對(duì)金融市場(chǎng)的條件限制，重點(diǎn)在建立規(guī)范金融秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)金融持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展上制定相關(guān)措施，為房地產(chǎn)金融發(fā)展?fàn)I造良好的外部空間。同時(shí)，應(yīng)該進(jìn)一步發(fā)揮好政府的引導(dǎo)作用，通過(guò)制定導(dǎo)向性創(chuàng)新性較強(qiáng)的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。此外，政府部門(mén)還應(yīng)該注重做好有關(guān)的監(jiān)管，特別是確保房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有關(guān)信息尤其是資金來(lái)源信息的真實(shí)性，保障整個(gè)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定有序發(fā)展。

（三）提高房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新能力

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的穩(wěn)步發(fā)展，最根本的還是要不斷結(jié)合市場(chǎng)的發(fā)展變化強(qiáng)化房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新能力。比如，可以在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面創(chuàng)新，將房地產(chǎn)債券分割成小單位面值的有價(jià)證券出售，盤(pán)活市場(chǎng)存量資金。在互聯(lián)網(wǎng)金融營(yíng)銷(xiāo)方面創(chuàng)新，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)銷(xiāo)售、租賃房屋，提供相關(guān)的金融服務(wù)。在房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)眾籌模式方面創(chuàng)新，在項(xiàng)目初期進(jìn)行眾籌，引入大眾投資者，節(jié)約資金鏈壓力，降低營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。在供應(yīng)鏈金融投資方面創(chuàng)新，由商業(yè)銀行牽頭，與產(chǎn)業(yè)各方共建供應(yīng)鏈金融電子商務(wù)平臺(tái)，引入市場(chǎng)投資者，提供更加多樣的金融投資產(chǎn)品。在房地產(chǎn)投資信托模式方面創(chuàng)新，將資金以信托計(jì)劃的名義投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而獲得信托收益。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制管理

在房地產(chǎn)金融的發(fā)展過(guò)程中，必須重視金融風(fēng)險(xiǎn)所造成的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先，應(yīng)該注意通過(guò)完善金融市場(chǎng)體系，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，降低信用風(fēng)險(xiǎn)等一系列的措施，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移。其次，應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建設(shè)，并充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)以及金融市場(chǎng)有關(guān)信息數(shù)據(jù)的分析處理，防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)金融無(wú)論是對(duì)金融行業(yè)還是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都有著重要的影響。鞏固房地產(chǎn)金融的發(fā)展基礎(chǔ)，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的保障能力，必須緊密結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，并注重房地產(chǎn)金融的產(chǎn)品創(chuàng)新與質(zhì)量提升，不斷提高房地產(chǎn)金融發(fā)展的多元化水平，進(jìn)而促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]肖玲.房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀與未來(lái)展望及其金融風(fēng)險(xiǎn)淺析[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì).2016（04）.

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)范文第5篇

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國(guó)家有關(guān)部門(mén)就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面能引以借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范

金融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過(guò)它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒(méi)有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買(mǎi)得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過(guò)程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于縮短了銷(xiāo)售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開(kāi)”之說(shuō)，一個(gè)“三七開(kāi)”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開(kāi)”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買(mǎi)房的，另外30%是貸給開(kāi)發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92萬(wàn)元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過(guò)去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說(shuō)：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒(méi)有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂(lè)意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬(wàn)億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒(méi)有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來(lái)，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過(guò)20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程，現(xiàn)在美國(guó)大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元，大約2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國(guó)房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營(yíng)上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。一般來(lái)講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來(lái)以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過(guò)度集中投放于期限較長(zhǎng)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過(guò)度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開(kāi)發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過(guò)增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行依賴(lài)性過(guò)大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過(guò)度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級(jí)市場(chǎng)以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來(lái)源的短期性與住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來(lái)良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)成本。