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房地產(chǎn)管理法實施條例范文第1篇

第一條  為了促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)法》）及有關法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本條例。

第二條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營用地，必須嚴格依照國家土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第三條  在我省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)依法取得土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、中介服務，實施房地產(chǎn)管理，物業(yè)管理應當遵守《城市房地產(chǎn)法》和本條例。

第四條  房地產(chǎn)權利人應當遵守法律、法規(guī)，依法納稅。

房地產(chǎn)權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及國有資產(chǎn)的，應當按國家有關國有資產(chǎn)管理的規(guī)定辦理。

第六條  國有土地使用權的出讓由縣級以上人民政府負責，土地行政管理部門具體實施。

依法取得國有土地使用權后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，由縣級以上人民政府建設（房產(chǎn)）行政主管部門負責管理，土地、工商、物價等有關行政管理部門依照各自的職責，密切配合實施。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)

第七條  縣級以上人民政府計劃、建設行政主管部門應加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，定期信息，促進其健康發(fā)展。

第八條  房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相協(xié)調(diào)的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)，配套建設。

第九條  設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具備《城市房地產(chǎn)法》第二十九條規(guī)定的條件。

第十條  設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按下列程序進行：

（一）向工商行政管理部門申請企業(yè)名稱；

（二）向所在地建設行政主管部門申請資質(zhì)初審和復審；

（三）向省建設行政主管部門申請資質(zhì)審批，領取相應的資質(zhì)等級證書；

（四）到工商行政管理部門登記注冊，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；

（五）辦理納稅登記；

（六）到所在地建設（房產(chǎn)）行政主管部門備案。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得資質(zhì)等級證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，即可從事房地產(chǎn)開發(fā)活動。各地不得再要求辦理其他市場準入的證照。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。對不符合原定資質(zhì)標準或不參加資質(zhì)核定的企業(yè)，由所在地建設行政主管部門提出審查意見，報省建設行政主管部門審定后給予降級或吊銷資質(zhì)等級證書，并提請工商行政管理部門辦理變更或吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第十三條  省外企業(yè)到我省進行房地產(chǎn)開發(fā)，須向省建設行政主管部門申請資質(zhì)審查，并在一個月內(nèi)到項目所在地的建設行政主管部門備案。

第十四條  外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，參照本條例有關規(guī)定執(zhí)行。

第十五條  任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級證書。

第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施，按照國家有關法律、法規(guī)和《貴州省建筑市場管理條例》、《貴州省建設工程招標投標管理條例》等有關規(guī)定執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)涉及房屋拆遷安置的，必須依法辦理有關手續(xù)。

項目竣工后，應當按規(guī)定進行綜合驗收。驗收不合格的，不準交付使用。

第三章  房地產(chǎn)交易

第一節(jié)  一般規(guī)定

第十七條  房地產(chǎn)交易是指房屋和基礎設施連同其使用范圍內(nèi)的土地使用權依法轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等行為。

第十八條  縣級以上人民政府建設（房產(chǎn)）行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易管理。

第十九條  房地產(chǎn)交易市場是房地產(chǎn)交易當事人進行交易活動的場所。

設立房地產(chǎn)交易市場，需經(jīng)當?shù)乜h級以上人民政府建設（房產(chǎn)）行政主管部門批準，到工商行政管理部門進行市場登記，并報省建設行政主管部門備案。

第二十條  房地產(chǎn)交易應當遵循自愿、公平、誠實、信用的原則。

第二十一條  房地產(chǎn)交易人必須持有效證件，辦理登記、驗證、評估等有關手續(xù)，并簽定書面合同，按規(guī)定繳納稅、費。

房地產(chǎn)交易涉及國有資產(chǎn)的，應先取得國有資產(chǎn)行政主管部門的批準后，方可進行。

房地產(chǎn)交易應在房地產(chǎn)交易市場進行。

第二十二條  國有房地產(chǎn)交易時必須進行價格評估。

其它房地產(chǎn)交易，建設（房產(chǎn)）行政主管部門要求評估或交易當事人委托評估的，應按規(guī)定進行評估。

房地產(chǎn)價格評估，應由依本條例規(guī)定成立的房地產(chǎn)價格評估機構進行。

第二十三條  房地產(chǎn)交易實行成交價格申報制度。房地產(chǎn)成交價格是繳納稅費的依據(jù)，房地產(chǎn)交易當事人對交易價格不得瞞報或作不實申報。

土地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，當?shù)厥校h）人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市（縣）人民政府可以采取必要的調(diào)控措施。

第二節(jié)  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第二十四條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或其它合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

前款所稱其它合法方式指下列行為：

（一）以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；

（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（四）以房地產(chǎn)抵債的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十五條  已出租的房屋進行轉(zhuǎn)讓前，應提前三個月通知承租人，同等條件下承租人有權優(yōu)先購買；若受讓方為非承租人，原租賃期繼續(xù)有效，但承租人應與新的房屋所有權人重新簽定合同。

第二十六條  以土地出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后改變原規(guī)定土地用途和規(guī)劃建設要求的，按《城市房地產(chǎn)法》第四十三條規(guī)定執(zhí)行。

第二十七條  商品房預售及其再轉(zhuǎn)讓按《城市房地產(chǎn)法》第四十四條、第四十五條規(guī)定執(zhí)行。

第三節(jié)  房地產(chǎn)抵押

第二十八條  房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣的所得價款優(yōu)先受償。

第二十九條  房地產(chǎn)抵押人憑有效證件，到建設（房產(chǎn)）行政主管部門辦理抵押登記手續(xù)，并到土地行政管理部門備案后，抵押合同生效。

第三十條  抵押人對已出租的房地產(chǎn)設定抵押權的，應當書面通知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

第三十一條  房地產(chǎn)抵押合同終止后，雙方當事人應當在十五日內(nèi)到原抵押登記部門辦理抵押注銷手續(xù)。

第三十二條  抵押人不履行債務時，處分抵押房地產(chǎn)所得價款，按下列順序進行清償：

（一）支付處分該抵押房地產(chǎn)的費用；

（二）支付房地產(chǎn)抵押應當繳納的稅費；

（三）按抵押合同和抵押順序償還債務；

（四）剩余部分退還給抵押人。

第三十三條  房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

第三十四條  以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)設定抵押，依法拍賣該房地產(chǎn)后，所得價款應在先繳納應繳的土地使用權出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。

第四節(jié)  房屋租賃

第三十五條  房屋租賃，是指房屋所有權人以營利為目的將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十六條  住宅用房的租賃，按《城市房地產(chǎn)法》第五十四條規(guī)定執(zhí)行。

房屋出租人應按規(guī)定繳納有關稅費。

屬于土地使用權出租的，按國家有關土地管理的規(guī)定辦理。

第三十七條  房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。

土地收益的上繳辦法按國家有關規(guī)定辦理。

第三十八條  租賃期滿，繼續(xù)出租的房屋，應重新辦理租賃手續(xù)；在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權。

第三十九條  有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）屬于危險房屋的；

（七）設定抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；

（八）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

第四章  中介服務管理

第四十條  房地產(chǎn)中介服務，指在房地產(chǎn)交易中，以營利為目的為當事人提供咨詢、價格評估、經(jīng)紀等有償服務的行為。

第四十一條  房地產(chǎn)中介服務機構，應具備《城市房地產(chǎn)法》第五十七條規(guī)定的條件。

第四十二條  設立房地產(chǎn)中介服務機構，由當?shù)亟ㄔO（房產(chǎn)）行政主管部門進行資質(zhì)初審，報省建設行政主管部門審定，發(fā)給資質(zhì)證書后，到工商行政管理部門申請營業(yè)登記。

設立土地中介服務機構的，由土地管理部門按規(guī)定辦理有關手續(xù)。

第四十三條  從事房地產(chǎn)中介服務的專業(yè)人員，應經(jīng)建設行政主管部門會同土地行政管理部門組織專業(yè)培訓，考核合格發(fā)給資格證書后，方可開展房地產(chǎn)中介服務。

第四十四條  省外入黔從事房地產(chǎn)中介活動的單位或個人，須到省建設行政主管部門申請資質(zhì)和資格審查，并到經(jīng)營地建設（房產(chǎn)）行政主管部門登記備案。

第四十五條  進行房地產(chǎn)中介服務可以收取經(jīng)營費，收費項目和標準由省物價部門會同有關部門核定。

第五章  房地產(chǎn)權屬登記管理

第四十六條  本省實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。

第四十七條  城市房屋權屬登記發(fā)證工作，由所在地市（縣）人民政府建設（房產(chǎn)）行政主管部門負責。

城市土地使用權的登記發(fā)證，按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第一款的規(guī)定辦理。

其他任何單位無權發(fā)放房屋產(chǎn)權證件和土地使用權證件。

第四十八條  在依法取得的國有土地上建成的房屋，應憑土地使用權證書和建設工程規(guī)劃許可證等文件，向市（縣）人民政府建設（房產(chǎn)）行政主管部門申請登記，領取房屋所有權證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更，應按《城市房地產(chǎn)法》第六十條第三款的規(guī)定辦理變更登記。

未按規(guī)定繳納稅、費的，不予辦理房屋所有權和土地使用權登記或變更登記手續(xù)。

第四十九條  房改中出售的公有住房，經(jīng)縣級以上人民政府房改部門確認產(chǎn)權屬性和比例后，由出售單位持有關證明文件到當?shù)亟ㄔO（房產(chǎn)）行政主管部門辦理過戶和產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領取房屋所有權證書。

第五十條  因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和房屋所有權的，應當按規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。

第六章  物業(yè)管理

第五十一條  物業(yè)管理，指以經(jīng)營方式對各類房屋建筑及其附屬設施，以及成片住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、環(huán)境容貌、安全保衛(wèi)等進行維護、修繕和管理的行為。

城市人民政府應倡導和推進物業(yè)管理。

第五十二條  設立物業(yè)管理企業(yè)，參照本條例第十、十一條的規(guī)定辦理。

第五十三條  物業(yè)管理企業(yè)必須與物業(yè)產(chǎn)權人（使用人）或其人簽訂書面合同，依照合同約定實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理企業(yè)可以有償提供與物業(yè)管理相關的配套服務。

第五十四條  物業(yè)管理的收費，屬事業(yè)性的按《貴州省行政事業(yè)性收費管理條例》的規(guī)定執(zhí)行；屬服務性的由雙方商定。

第七章  法律責任

第五十五條  房地產(chǎn)開發(fā)建設用地，未按土地管理有關法律、法規(guī)規(guī)定辦理的，由縣級以上人民政府土地行政管理部門依法處罰。

第五十六條  違反本條例第十一條規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府建設（房產(chǎn)）行政主管部門責令其停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十七條  違反本條例第二十七條規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府建設（房產(chǎn)）行政主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，并可處一萬元以上十萬元以下罰款。

第五十八條  違反本條例第四十二條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書進行房地產(chǎn)中介服務活動的，由縣級以上人民政府建設（房產(chǎn)）行政主管部門或土地行政管理部門責令其停止中介活動，沒收違法所得，并可處五百元以上五千元以下罰款。

第五十九條  違反本條例第四十八條和第五十條規(guī)定，未辦理房屋所有權和土地使用權登記或變更登記的，由登記機關責令其補辦手續(xù)，并可對直接責任者處以一百元以上一千元以下罰款。

第六十條  物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由建設（房產(chǎn)）行政主管部門責令限期改正，并可視情節(jié)處一百元以上五千元以下罰款：

（一）不履行合同，房屋及公用設施、設備修繕不及時、質(zhì)量無保證的；

（二）私搭亂建，改變房地產(chǎn)和公用設施用途的；

（三）不履行物業(yè)管理合同及有關規(guī)定義務的。

對擅自擴大收費范圍，提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第六十一條  阻礙房地產(chǎn)行政管理人員依法執(zhí)行公務，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關予以行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十二條  各級人民政府及有關行政管理部門工作人員濫用職權、營私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十三條  實施處罰時應出具處罰決定書；罰款應使用按國家規(guī)定統(tǒng)一印制或監(jiān)制的罰沒收據(jù)。

罰沒收入應全額上繳同級財政。

第六十四條  當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請復議或向人民法院起訴。逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章  附  則

第六十五條  在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動以及實施房地產(chǎn)管理，參照本條例執(zhí)行。

第六十六條  省人民政府可依據(jù)本條例制定具體辦法。

第六十七條  本條例自1996年10月1日起施行。

附：國家法律有關條文：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)法》：

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經(jīng)營場所；

（三）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；

（四）有足夠的專業(yè)技術人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領取執(zhí)照后的一月內(nèi)，應當?shù)降怯洐C關所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第四十三條  以出讓方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。

第四十四條  商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十五條  商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。

第五十四條  住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其它租賃條款。

第五十七條  房地產(chǎn)中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費；

（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第六十條  以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。

房地產(chǎn)管理法實施條例范文第2篇

關鍵詞：城市土地；土地使用權；土地使用權出讓制度

中圖分類號：F293.2　文獻標識碼：A

城市土地使用權出讓制度的確立，使傳統(tǒng)的城市土地由無償、無限期、無流動的使用制度變?yōu)橛袃?、有限期、可流動的使用制度。?jīng)過十幾年的改革和探索，現(xiàn)有的城市土地使用權出讓制度具體包括協(xié)議、招標、拍賣和掛牌四種方式。但是，這一制度在實際執(zhí)行中卻并不樂觀。

一、城市土地使用權出讓制度缺乏系統(tǒng)性和統(tǒng)一性

我國現(xiàn)行的土地使用權出讓制度，其“內(nèi)容散見于憲法、法律和行政法規(guī)之中”，而且各法律法規(guī)的“內(nèi)容重復之處，不協(xié)調(diào)之處甚多”。我國有關土地使用權出讓的制度都規(guī)定在《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《暫行條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章中，但是土地使用權出讓制度并沒有因為這種“多頭”調(diào)整而變得十分完善，相反，這些法律法規(guī)對土地使用權出讓的規(guī)定缺乏系統(tǒng)性，往往是內(nèi)容重復。例如，在《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實施條例》中，都是僅僅規(guī)定了土地使用權出讓的幾種方式，而對于其具體如何去實施，都沒有涉及。這種內(nèi)容的簡單重復毫無意義，僅僅是徒增立法成本。

現(xiàn)有的關于土地使用權出讓的制度規(guī)定，相互不匹配，甚至矛盾。例如，根據(jù)《暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”。這顯然不符合《物權法》中“國家、集體、私人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”的規(guī)定。再如，四種出讓方式之一的拍賣出讓，該方式實際上不符合1997年的《中華人民共和國拍賣法》。該法在第10條規(guī)定：“拍賣人是指依照本法及《中華人民共和國公司法》設立的從事拍賣活動的企業(yè)法人”。由土地行政管理部門及所屬的事業(yè)部門進行國有土地使用權的出讓拍賣，顯然與《拍賣法》相違背。

二、城市土地使用權出讓方式的制度空間太大

對于一些具體問題，法律規(guī)定不夠明確，較為籠統(tǒng)、含糊，給制度的執(zhí)行者留有較大的操作空間。最典型的例子就是關于以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！?003年的國土資源部第21號令規(guī)定：“出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采用協(xié)議方式?！鄙鲜鰲l例并沒有對協(xié)議方式出讓國有土地使用權的具體范圍做出詳細規(guī)定。這些條例僅僅對協(xié)議與招、拍、掛做出了區(qū)分適用，仍沒有規(guī)定到底何時適用招標，何時適用拍賣，又何時適用掛牌。這樣，難免在實踐中產(chǎn)生適用混亂。還有關于“有條件”和“沒有條件”這樣的含糊之詞，法律并未作明確規(guī)定，這都給實際操作留下過多的自由裁量權，給一些人鉆制度空子提供了便利。

三、城市土地使用權出讓經(jīng)營制度不合理

我國現(xiàn)行的是土地批租制度。從我國城市土地使用制度改革的實踐來看，土地批租制度為地方政府加快城鎮(zhèn)建設，促進城鎮(zhèn)發(fā)展發(fā)揮了重要作用，但是其弊端在實行過程中也逐漸顯露出來，主要有以下兩方面：第一，土地批租實現(xiàn)的財政收入是不可持續(xù)的。因為城市土地資源是有限的，以當前市場價格批租土地雖然一次性收取了土地使用權期限內(nèi)的全部租金，卻無法獲得未來土地升值的收益。第二，土地批租制度扭曲了土地價格信號。在土地批租制度下，未來土地出讓期內(nèi)土地使用權的供求關系要全部在當前的土地出讓價格中體現(xiàn)，因為無論政府還是土地開發(fā)商都不可能在當前掌握未來土地使用權供求的全部信息，所以不論土地是否以市場方式出讓，土地的初始價格都必然無法準確反映土地的真實價值。

四、城市土地使用權出讓制度未能真正實現(xiàn)該制度的價值取向

我國土地使用權出讓制度設計的初衷，是要體現(xiàn)土地的經(jīng)濟價值，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，同時要讓用地者珍惜土地。但現(xiàn)實情況是，在已出讓的土地中大部分采用協(xié)議出讓的方式，協(xié)議出讓是四種有償出讓方式中最缺乏競爭機制的一種方式，其主觀隨意性大，最容易導致和國有資產(chǎn)的流失。協(xié)議出讓是土地資源配置市場化程度較低的出讓方式。協(xié)議是政府與指定對象進行一對一談判的方式，除政府外只有一個所謂的“市場主體”存在，缺乏公開性和透明度，土地的實際價值難以顯現(xiàn)，長官意識和人際關系很容易對出讓過程產(chǎn)生負面影響，土地管理部門往往只是充當辦手續(xù)的角色，很難行使自己的職能，致使國有土地資產(chǎn)收益流入開發(fā)商手中，為土地投機提供方便，難以真正實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

五、城市土地使用權出讓制度帶有濃重的行政色彩

房地產(chǎn)管理法實施條例范文第3篇

關鍵詞：房地產(chǎn)法教學；案例教學法；法學教育

中圖分類號：G642?????文獻標識碼：A?????文章編號：1007-0079（2011）25-0140-02

隨著我國改革開放的不斷推進，國民經(jīng)濟取得了高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場在拉動經(jīng)濟增長的過程中起了不可磨滅的作用。與此同時，房地產(chǎn)糾紛日益增多，房地產(chǎn)法解決糾紛的功能逐漸凸顯。房地產(chǎn)法教學擔當起了培養(yǎng)合格房地產(chǎn)法人才的重任，①但如何使房地產(chǎn)法教學取得良好的效果是一個值得授課教師思考的問題。本文以案例教學法的運用為切入點，討論房地產(chǎn)法教學中案例教學法的具體運用，以期能對提高房地產(chǎn)法教學效果有所幫助。

一、房地產(chǎn)法教學的內(nèi)容及其在法學教育中的意義

房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式有兩種，一是房地產(chǎn)法典，二是單行房地產(chǎn)法律規(guī)范，我國目前房地產(chǎn)法由眾多單行房地產(chǎn)法律規(guī)范組成。我國房地產(chǎn)法的體系主要有三部分：第一，基本法。如《憲法》以及《民法通則》等法律中有關房地產(chǎn)的規(guī)定。第二，專門法。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《建筑法》、《住宅法》及各自的實施條例、②細則、辦法等。第三，相關法。如《物權法》、《擔保法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律中有關房地產(chǎn)的規(guī)定。目前，我國調(diào)整房地產(chǎn)關系最基本的法律有兩部，即《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》。

現(xiàn)行房地產(chǎn)法教材關于房地產(chǎn)法教學的內(nèi)容大體相同，主要包括以下幾方面：房地產(chǎn)權屬法律制度、房地產(chǎn)開發(fā)用地制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律制度、房地產(chǎn)交易法律制度、房地產(chǎn)稅費法律制度、物業(yè)管理法律制度、住房保障法律制度等。由此可知，房地產(chǎn)法教學不僅涉及民法基礎知識，還廣泛涉及到民法知識之外的經(jīng)濟法等知識，可以說是民法與經(jīng)濟法的“大融合”。因此，房地產(chǎn)法教學效果的好壞不僅可以反映出教師教學水平的優(yōu)劣，還可以從中看出學生法學素養(yǎng)的高低。盡管我國法學教育沒有將房地產(chǎn)法列為本科教育的核心課程之中，學校教學也大多將房地產(chǎn)法列為選修課開設，但房地產(chǎn)法知識貫穿民法教學、經(jīng)濟法教學過程的始終，因而專門對房地產(chǎn)法教學進行探討顯得尤為必要和重要，其不僅能推動民法和經(jīng)濟法教學的發(fā)展，還能促進房地產(chǎn)法學科的建設。

二、房地產(chǎn)法教學中運用案例教學法的作用

“1871年，蘭德爾教授在美國哈佛大學法學院首創(chuàng)以案例講授法律的方法。他編著的《合同法判例》是世上第一本案例教學法的教科書。當時他積極探索法學教學案例，主張培養(yǎng)學生具有像律師那樣思考的技巧能力，因此在教學中不特別注意學生是否了解一個規(guī)則，而在于讓學生了解為什么要這樣做，法院判決怎樣做到這一點?！盵1]案例教學法是根據(jù)教學目的要求，將已發(fā)生或?qū)砜赡馨l(fā)生的問題作為案例，組織學生對案例進行調(diào)查、閱讀分析、討論交流的研究活動，提出各種解決問題的方案，并對之進行論證說明，促使學生加深對知識的理解，從而提高其發(fā)現(xiàn)問題、分析問題和解決問題的能力。[2]如今，包括法學在內(nèi)的各種學科教學過程中都廣泛運用案例教學法。在房地產(chǎn)法教學中運用案例教學法具有以下作用：

1.培養(yǎng)學生解決問題的能力

房地產(chǎn)法是一門實踐性很強的學科，房地產(chǎn)法教學中運用的案例都來源于房地產(chǎn)實務，是司法實踐的產(chǎn)物，與生活聯(lián)系緊密。將案例教學法運用到房地產(chǎn)法教學中，能將干澀的房地產(chǎn)法律知識和理論與經(jīng)濟活動中活生生的事例結(jié)合起來，使學生更加直觀地感受法律在生活中的運用，從而更好地理解所學法律知識，提高學生解決實際問題的能力。

2.激發(fā)學生的學習興趣

傳統(tǒng)教學模式是機械式的灌輸與接受的過程，老師采取“滿堂灌”的方式從頭講到尾，對知識的講解基本采取先概念、再特征、后分類的模式，使本來可以鮮活的房地產(chǎn)法律知識變得枯燥乏味，學生的學習熱情和興趣大大降低。同時，傳統(tǒng)教學模式以教師為主，學生往往沒有參與到教學活動中，導致很多學生對課堂教學沒有積極性。運用案例教學法將法律知識和理論與現(xiàn)實生活有機聯(lián)系起來，教學過程中讓學生積極參與對案例的討論，在師生互動的過程中激發(fā)學生的學習熱情和興趣。

3.提高教師的教學水平

在房地產(chǎn)法教學中運用案例教學法對授課教師提出了更高的要求，教師僅靠一本教材就完成備課任務已不可能，課前或者課后教師必須結(jié)合課堂教學內(nèi)容對眾多關于房地產(chǎn)的案例進行搜集和篩選，同時還需加工和處理，使其符合教學目的。教師對案件的搜集、整理過程不僅能擴大自身的教學視野，還能更加深入地思考相關法律知識和理論，進而有助于提高教師教學水平。

三、房地產(chǎn)法教學中案例教學法的具體運用

房地產(chǎn)法教學中運用案例教學法使得教師一統(tǒng)課堂的局面被打破，課堂教學內(nèi)容由教師和學生共同完成，課堂教學的成敗由教師和學生共同決定。因此，案例教學法的具體運用不僅取決于教師“教”這一面，還取決于學生“學”這一面。

1.教學前的準備階段

（1）篩選教學案例。房地產(chǎn)法教學中運用案例教學法首先需要由教師對眾多的房地產(chǎn)法案例進行篩選，因為只有符合教學目的的案例才能在課堂上派上用場，否則會出現(xiàn)適得其反的結(jié)果。教師在篩選房地產(chǎn)法教學案例時，應關注房地產(chǎn)界最新的發(fā)展趨勢，選擇具有時新性、典型性的案例，因為陳舊的材料盡管能夠說明問題，但學生往往對新穎的東西更感興趣。

（2）研究案例內(nèi)容。教師為了能在課堂上游刃有余地對案例進行講解和分析，必須在課前認真研究案例的內(nèi)容，將案例所反映的房地產(chǎn)法律知識和原理總結(jié)、提煉出來，準備好課堂上要討論的問題以便提高課堂效率。

（3）分配好案例教學在整個教學環(huán)節(jié)中的比例。我國法學教學傳統(tǒng)和法律體系決定了案例教學無法成為整個課堂教學中的核心，③只能作為教學的輔助手段。因此，教師在房地產(chǎn)法教學中運用案例教學法時要分配好案例教學在整個課堂中所占用的時間，若案例教學占用太長時間反而使學生忽略了對基礎知識的掌握。

2.案例教學階段

（1）先講解基礎知識，后分析教學案例。如前所述，案例教學不能成為房地產(chǎn)法教學中的主角，教師在課堂上不能從頭至尾都分析和討論案例。因此，教師首先應理清房地產(chǎn)法的基礎知識和原理，然后通過對案例的分析和討論加深學生對所學知識的理解，擴大學生的視野，激發(fā)學生學習房地產(chǎn)法的興趣。

（2）介紹案例內(nèi)容時輔之以其他教學方法，如多媒體教學法等。在運用案例教學法的同時多種教學方法并舉能使教學達到事半功倍的效果，因案例本身的鮮活性和真實性，加之多媒體教學的直觀性和生動性，學生會對這樣的教學方式樂此不疲。

（3）針對案例提出問題，啟發(fā)學生積極思考。案例教學是一個師生互動的過程，在教學過程中教師應引導學生認真思考，踴躍發(fā)言，參與到教學環(huán)節(jié)之中。其中，教師針對案例并結(jié)合講授的基礎知識提出問題是引導學生深入思考的最佳方式之一，學生與教師的互動改變了傳統(tǒng)教學法中教師占主導地位甚或唱獨角戲的局面，同時也顯示出案例教學法較之傳統(tǒng)教學法的優(yōu)勢所在。

3.教學后的總結(jié)階段

（1）反思學生課堂討論中出現(xiàn)的問題。課堂教學完成后，并不是說教師就與所講的知識和所討論的案例脫離了干系，教師課后應該針對學生在課堂案例討論環(huán)節(jié)中表現(xiàn)出的問題以及學生各自的觀點、理由和論證方法等進行總結(jié)，這不僅能為以后更好地教學提供參考，還是教師深化學習的一個過程，因為學生的討論大都是經(jīng)過思考準備后進行的見解、意見紛呈，教師往往也能從學生對案例的討論中受到啟發(fā)。

（2）撰寫案例分析報告。房地產(chǎn)法教學中案例教學的最后一個環(huán)節(jié)就是案例分析報告的撰寫，畢竟課堂討論是零散的、不成體系的，課后可布置作業(yè)讓學生結(jié)合課堂所討論的案例或者是學生自己感興趣案例，運用所學房地產(chǎn)法知識和理論進行分析、論證，使學生能更好地理解房地產(chǎn)法是如何在生活中產(chǎn)生作用的，通過書面作業(yè)的形式還能起到對學生寫作能力的培養(yǎng)。

總之，房地產(chǎn)法是一門實踐性很強的學科，與人們的生活密切相關，房地產(chǎn)法的教學僅僅依靠教師對一般理論和法律規(guī)范的講授很難起到理想的效果，在房地產(chǎn)法教學中運用案例教學法，④對課堂教學效果和教師教學水平的提高、學生能力的培養(yǎng)以及房地產(chǎn)法學科的建設都具有無可替代的重要作用。

作者簡介：劉遠山（1968-），男，湖北天門人，海南大學法學院，教授，民商法碩士生導師，法學博士、博士后；余秀寶（1987-），男，重慶人，海南大學民商法學院碩士研究生。（海南?海口?570228）

 

注釋： 

①很多學校設置有獨立的房地產(chǎn)學院或?qū)I(yè)如上海大學、中南財經(jīng)政法大學等。 

②典型的如《城市房屋拆遷管理條例》、《物業(yè)管理條例》等。 

③其例外情形是專門的案例課程和法律診所等實踐性課程。 

④這里還涉及其他相關實踐教學環(huán)節(jié)以及典型案例的具體說明和解剖等內(nèi)容,限于篇幅暫不予論述。 

 

參考文獻： 

房地產(chǎn)管理法實施條例范文第4篇

在土地管理法規(guī)中，國有土地租賃的概念在1998年2月17日的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》（原國家土地管理局第8號令）首次被提出并予以界定的，而且被規(guī)定為國家處置土地資產(chǎn)的方式。

1998年12月24日頒布的《土地管理法實施條例》已經(jīng)將國有土地租賃明確規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。

1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（以下簡稱《意見》）第一條規(guī)定：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充?！薄兑庖姟返诹鶙l規(guī)定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。”

土地使用權出租的標的物具有復合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建筑物及其他附著物。當出租地上建筑物、其他附著物時，其范圍內(nèi)的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建筑物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。

由于在土地使用權出租中，土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權的出租。

在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質(zhì)上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區(qū)別：

第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地一級市場；國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場。

第二，法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體――出租人是通過劃撥、出讓（或轉(zhuǎn)讓）取得土地使用權的受讓人；承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，并定期向出租人支付租金的行為主體。

第三，土地使用者的權益不同?！兑庖姟返诹鶙l規(guī)定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記?！?/p>

承租土地使用權的轉(zhuǎn)租。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。

承租土地使用權的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉(zhuǎn)給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

承租土地使用權的抵押。從《意見》第六條的規(guī)定可以看出：第一，單獨的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒有建筑物或構筑物的承租土地使用權可設定抵押權。第二，地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

劃撥土地使用權的出租?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）第四十四條規(guī)定：“劃撥土地使用權，除本條例規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！钡谒氖鍡l規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：一、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；二、領有國有土地使用證；三、具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明；四、依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定可知，劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，地上必須具有合法的建筑物或其他附著物。也就是說，地上沒有建筑物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權，是不能出租的。同時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房地產(chǎn)所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權，屬非法行為。

房地產(chǎn)管理法實施條例范文第5篇

一、加大建設用地管理力度，嚴格控制城鄉(xiāng)建設用地總量要以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，規(guī)范建設用地的管理。首先，要把好預審關。各項建設用地都要符合規(guī)劃，可利用存量土地的，不得利用增量土地；可利用非農(nóng)用地的，不得利用農(nóng)用地；可利用非耕地的，不得利用耕地。閑置土地未被充分利用的地區(qū)，應核減其下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標。其次，要加強計劃管理，各地年度建設用地，一律按計劃實行總量控制。建設項目未通過預審的，不能列入計劃。再次，要嚴格按轉(zhuǎn)用、征用和劃撥、出讓審批權限審批用地，嚴禁越權批準用地，堅決制止非農(nóng)建設非法占用土地。

城市、小城鎮(zhèn)建設一律不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模，各項建設要逐步向相應的功能區(qū)集中。小城鎮(zhèn)建設要依法明確供地方式和土地產(chǎn)權關系，防止或避免發(fā)生新的土地權屬糾紛。

要加速農(nóng)村土地整理的進程，引導農(nóng)村居點逐步向中心村和小城鎮(zhèn)集中，禁止在土地利用總體規(guī)劃確定的需拆遷的村莊內(nèi)建房，禁止占用規(guī)劃預留區(qū)之外的耕地建房，禁止在堤防禁腳地范圍內(nèi)建房，禁止在公路兩側(cè)擅自建房。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)新增用地要嚴格限制在土地利用總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，原有企業(yè)要逐步向工業(yè)小區(qū)集中，不符合土地利用總體規(guī)劃的建筑物、構筑物不得改建、擴建。

交通、水利等各項基礎設施建設用地都要依法辦理用地審批手續(xù)。要嚴格控制高速公路服務區(qū)用地范圍。國道、省、縣道等公路兩側(cè)符合條件的農(nóng)田，必須依法劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。

二、加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)農(nóng)民集體土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設。嚴禁未經(jīng)批準擅自將農(nóng)民集體土地變?yōu)榻ㄔO用地。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，已經(jīng)出售的要按《土地管理法》的有關規(guī)定處理。城鎮(zhèn)居民不得使用集體土地建住宅，城鎮(zhèn)居民建住宅必須使用國有土地。已經(jīng)為違法建造或購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證的應依法進行清理。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省人民政府規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。

三、加強對農(nóng)林開發(fā)項目的管理，禁止征用農(nóng)民集體土地進行“果園”、“莊園”等項目開發(fā)農(nóng)林開發(fā)項目必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，土地權屬和地類必須經(jīng)過嚴格認定，任何單位和個人不得在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開墾區(qū)內(nèi)從事土地開發(fā)活動。

進行農(nóng)林項目開發(fā)必須嚴格按照《土地管理法》及《土地管理法實施條例》等有關規(guī)定辦理用地手續(xù)，任何單位和個人都不得私自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農(nóng)民集體土地進行“果園”、“莊園”、“生態(tài)園”等項目開發(fā)。

以承包經(jīng)營方式使用國有土地進行農(nóng)林項目開發(fā)的，必須簽訂國有土地承包合同，約定雙方的權利和義務。

農(nóng)林項目開發(fā)必須嚴格按照批準的規(guī)劃用途使用土地，嚴禁改變農(nóng)林用途搞別墅、度假村、娛樂設施等房地產(chǎn)開發(fā)，確需配套進行非農(nóng)建設的，要依法辦理建設用地審批手續(xù)。屬于基本建設項目的，必須嚴格按照基本建設程序履行審批手續(xù)。建設項目經(jīng)批準后，方可辦理建設用地手續(xù)，嚴禁未批先用土地。

四、強化開發(fā)用地的監(jiān)督管理，禁止利用土地開發(fā)進行非法集資農(nóng)林開發(fā)用地必須首先進行土地所有權登記發(fā)證，明確土地所有權主體，確定用地范圍、界址、測繪地籍圖。

農(nóng)林開發(fā)項目未經(jīng)批準不得擅自進行分割轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。以出讓方式取得的國有土地使用權，在交清全部地價款（包括出讓金），并按出讓合同規(guī)定的期限和要求完成建設工程公共設施建設、且開發(fā)建設實際投資已達出讓合同規(guī)定的建設投資總額25％以上，方可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

土地使用權承包者或租賃者，必須依照合同約定使用土地，未經(jīng)原出租或發(fā)包方同意，不得私自轉(zhuǎn)讓、再出租、抵押或轉(zhuǎn)包、分包。

五、規(guī)范國有土地交易管理，切實制止各類炒賣土地的行為各地要根據(jù)國務院辦公廳的《通知》精神，要進一步完善國有土地交易中介組織管理，搞好土地招標、拍賣工作。

劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租，必須符合湖北省人民政府〔1993〕45號令和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，并經(jīng)有批準權的人民政府批準。

土地的轉(zhuǎn)讓、出租抵押必須依法辦理用地手續(xù)。凡采用建設項目、規(guī)劃許可證和用地紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式，變相“炒賣”土地的，要依法進行查處。已批準立項又符合土地利用總體規(guī)劃的，依法查處后，補辦用地手續(xù)。

國有企業(yè)改組、改制等涉及土地使用權流轉(zhuǎn)時，必須實行出讓、租賃、出資或作價入股等有償使用方式供地，其地價評估結(jié)果、土地資產(chǎn)處置方案必須經(jīng)縣以上土地行政主管部門確認、批準。

各級人民政府土地行政主管部門要積極參與國有企業(yè)改組、改制等，協(xié)同有關部門擬訂土地資產(chǎn)處置方案，依法履行土地資產(chǎn)確權、評估、確認、登記程序。

要加強住房制度改革中國有土地資產(chǎn)的管理，各地已購公有住房和經(jīng)濟適用住房入市涉及土地使用權交易的，各級政府要組織專班進行清理，其中土地收益要按規(guī)定依法上繳國家。

要做好已購公有住房和經(jīng)濟適用房土地使用權交易的審核，并根據(jù)審核結(jié)果進行土地出讓金或出讓收益的征收和土地使用權變更登記。凡已購公房獲得全部產(chǎn)權的，必須到土地行政主管部門辦理《國有土地使用權證》；凡使用劃撥土地的公有住房或經(jīng)濟實用住房，首次入市轉(zhuǎn)讓時，應按標定地價的10－20％補交出讓金或土地收益。

補交土地出讓金或土地收益由市、縣人民政府土地部門在交易時代征（其中省直部門的由省直土地分局代征）后直接繳財政部門在銀行設立的“土地出讓金”財政專戶。

六、切實抓好非法轉(zhuǎn)讓、炒賣土地的清理工作，堅決依法查處各類土地違法案件

    （一）清理工作的范圍：各級人民政府要抓好對本行政區(qū)域內(nèi)1991年1月1日以來土地使用權非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、聯(lián)建分成以及以“果園”、“莊園”、“工業(yè)園區(qū)”、“中心村”和“三峽移民建鎮(zhèn)”等名義進行非法轉(zhuǎn)讓、炒賣土地等交易行為的全面清理工作。1990年以前發(fā)生的土地使用權非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等行為還未處理的也一并進行清理。

（二）清理工作的重點：主要是城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路兩側(cè)、鐵路沿線和各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)以及各類房地產(chǎn)開發(fā)用地、三資企業(yè)用地等重點地方和重點單位。

（三）清理工作的方法和步驟：整個清理工作從1999年9月開始到1999年12月底全部結(jié)束。大致分為三個階段：①9月份為學習發(fā)動準備階段，各級政府要組織清理工作專班，研究制定工作方案，部署清理工作任務，同時運用各種宣傳形式，進行宣傳發(fā)動，特別是重點單位部門的干部群眾要提高對清理工作重要性的認識，做到家喻戶曉，人人皆知。②10月主要是自查自報、調(diào)查摸底、分類統(tǒng)計、研究制定處理政策，做到邊清理邊進行處理。③11月，組織有關部門進行抽查、總結(jié)驗收，上報清理情況。

對一些問題較多的市、縣，要抓住重點，辦好試點，摸索經(jīng)驗后，再全面推開。清理工作不能走過場。

（四）依法處理各類土地違法案件。各地清理出來的各類違法案件，要依據(jù)國務院辦公廳的《通知》要求，分別不同情況進行處理。在具體辦案中，要做到事實清楚，證據(jù)確鑿，定性準確，并嚴格依照《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)，依法進行處理。