內(nèi)容摘要:伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問(wèn)題。本文首先對(duì)物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了比較。其次,通過(guò)香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢(shì)。本文認(rèn)為混合型收益模式從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

摘要：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是我國(guó)的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國(guó)家重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)受國(guó)家的市場(chǎng)調(diào)控政策、市場(chǎng)飽和度、國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，也越來(lái)越復(fù)雜。為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠健康長(zhǎng)久地發(fā)展，建立一套健全、高效的企業(yè)內(nèi)部控制體系尤為重要。文章結(jié)合諸多房地產(chǎn)開發(fā)案例，分析在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展普遍存在的漏洞，探討如何構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是承擔(dān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的企業(yè)，作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)的開發(fā)者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬面流動(dòng)資金額度大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源廣泛且風(fēng)險(xiǎn)程度普遍較高。為了有效降低企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)的營(yíng)業(yè)能力，建立一套健全的內(nèi)部控制體系勢(shì)在必行。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的特殊風(fēng)險(xiǎn)

與其他商品生產(chǎn)行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨大量特殊風(fēng)險(xiǎn)，爛尾樓、斷頭工程、違章工程等都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果，不但造成了企業(yè)資金的虧損，也造成生產(chǎn)資料、社會(huì)資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，所以風(fēng)險(xiǎn)有一部分來(lái)自于周圍環(huán)境、交通和自身地理位置。在2002年深圳的街頭發(fā)生過(guò)一個(gè)案例，因?yàn)榍捌谝?guī)劃和建筑圖繪制出現(xiàn)問(wèn)題，一座二十層高的建筑物偏離了預(yù)定建造位置三米，當(dāng)時(shí)建筑技術(shù)不到位，綜合當(dāng)時(shí)因素考慮無(wú)法對(duì)房屋進(jìn)行平移作業(yè)，最終只得將建筑拆除，造成了超過(guò)200萬(wàn)的資金浪費(fèi)。房地產(chǎn)是國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此受到政府嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)還需涉及購(gòu)置土地、政府規(guī)費(fèi)等方面，因?yàn)槲覈?guó)生產(chǎn)資料公有制的社會(huì)性質(zhì)，生產(chǎn)的每個(gè)環(huán)節(jié)都在政府的監(jiān)督和調(diào)節(jié)之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要時(shí)刻遵守法律法規(guī)和地方規(guī)劃。2019年5月，房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在長(zhǎng)白山興建的高爾夫球場(chǎng)及187棟已建成別墅被列為違章建筑，全部拆除，造成的損失高達(dá)百億，因?yàn)樵撓盗薪ㄖ拈_發(fā)違反了2006年國(guó)務(wù)院下達(dá)的文件中關(guān)于明令禁止批復(fù)別墅、高爾夫球場(chǎng)用地的規(guī)定；無(wú)獨(dú)有偶，2018年浙江千島湖景區(qū)新建成的一系列旅游開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目也遭到了拆除，因?yàn)檫`反了千島湖水資源保護(hù)方面的地方法規(guī)，造成直接損失超過(guò)五十億。以上兩個(gè)案例還折射出房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的資金額度十分龐大，資金支出名目繁多，項(xiàng)目復(fù)雜，不確定因素多，開發(fā)前、開發(fā)中、開發(fā)后都面臨大量支出，僅憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的資金流是無(wú)法支撐的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須背負(fù)大量負(fù)債和借貸，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，極易造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)。房地產(chǎn)一定程度上還會(huì)受到國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響。20世紀(jì)90年代的日本房地產(chǎn)崩盤事件，就是因?yàn)閲?guó)家的貨幣寬松政策和國(guó)民的瘋狂炒房，該次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫事件不但引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，還直接造成了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系面臨的問(wèn)題

內(nèi)容摘要:伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問(wèn)題。本文首先對(duì)物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了比較。其次,通過(guò)香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢(shì)。本文認(rèn)為混合型收益模式從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

內(nèi)容摘要:伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨收益模式的選擇問(wèn)題。本文首先對(duì)物業(yè)銷售收益模式、物業(yè)租賃收益模式、混合型收益模式的概念和特點(diǎn)進(jìn)行了比較。其次,通過(guò)香港新鴻基地產(chǎn)公司案例分析,論證了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟期和調(diào)整期后,混合型收益模式在提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)靈活性和增強(qiáng)企業(yè)收益穩(wěn)定性等方面的優(yōu)勢(shì)。本文認(rèn)為混合型收益模式從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言是尋求可持續(xù)發(fā)展企業(yè)的最佳選擇。

關(guān)鍵詞:收益模式物業(yè)銷售物業(yè)租賃香港

不同收益模式的概念與特點(diǎn)

從世界范圍內(nèi)看,以物業(yè)開發(fā)和投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)具有三種典型的收益模式:其一是物業(yè)銷售收益模式;其二是物業(yè)租賃收益模式;其三是混合型收益模式。

收益模式的概念界定

所謂“物業(yè)銷售收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌集資金、購(gòu)買土地、設(shè)計(jì)建造、市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié),最終以銷售方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“物業(yè)租賃收益模式”是指房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)建設(shè)或者直接購(gòu)買物業(yè)的所有權(quán)后,通過(guò)宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環(huán)節(jié),最終以租賃方式獲取房地產(chǎn)投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結(jié)合,是一種物業(yè)銷售和物業(yè)租賃并舉的收益模式。

摘要：近年來(lái)，作為第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，現(xiàn)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，為GDP的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。但房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已引起政府、企業(yè)以及民眾的關(guān)注。因此，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，從外部環(huán)境、內(nèi)部治理兩方面深刻分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)性地提出相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模發(fā)展?fàn)顩r

對(duì)社會(huì)固定資產(chǎn)的投資一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要工作。近年來(lái)，這個(gè)重要工作中的房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模不斷增大，在社會(huì)固定資產(chǎn)投資飛速增長(zhǎng)下，所占比重較為穩(wěn)定。由圖1數(shù)據(jù)分析可知，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額占社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的18.6%，2015年占比為17.1%，2016年占比為16.9%，2017年占比為17.1%。隨著社會(huì)固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額的逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量近年來(lái)也在增加，2017年已達(dá)95897家，但投資來(lái)源主要集中在內(nèi)資企業(yè)，而國(guó)有企業(yè)、外商投資卻在減少，具體變化（如表1所示）。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況