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為進一步提高房地產(chǎn)稅收一體化管理水平，規(guī)范房地產(chǎn)交易計稅價格核定辦法，經(jīng)研究，決定在全市開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作（又稱應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估，以下簡稱存量房評估），特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以國家和省關(guān)于推廣存量房評估工作部署為指導(dǎo)，以房地產(chǎn)估價技術(shù)和信息化手段為依托，通過對存量房交易申報價格進行評估，準確、合理確定存量房交易計稅價格，有效防范交易雙方采取簽訂“陰陽合同”等方式逃避納稅義務(wù)，堵塞稅收流失漏洞，增加稅收收入，促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

二、工作目標

自年7月1日起，在全市范圍對納稅人申報的存量房交易價格進行全面評估。在初期階段，暫以納稅人交易的存量住房為評估對象，待取得經(jīng)驗后，逐步將評估范圍擴大到工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)。

三、工作原則

（一）合法原則。嚴格按照法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定開展存量房評估工作，數(shù)據(jù)、資料必須合法有效，方法必須符合國家和省有關(guān)規(guī)定。

（二）公平原則。評估技術(shù)標準統(tǒng)一，評估時點一致，評估結(jié)果客觀公正。

（三）效率原則。將存量房評估方法與現(xiàn)代化技術(shù)手段相結(jié)合，使存量房評估工作按照標準化、批量化、科學(xué)化要求，簡便、快捷地進行。

（四）適用原則。結(jié)合我市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和特點，確保在評估軟件功能設(shè)置和相關(guān)指標、參數(shù)制定等方面切合實際，適用、管用。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)和工作分工

（一）組織領(lǐng)導(dǎo)

1.成立市應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱市領(lǐng)導(dǎo)小組），負責(zé)組織、協(xié)調(diào)和推進全市存量房評估工作。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市地稅局，主任由兼任，成員由各相關(guān)部門職能處室負責(zé)人擔(dān)任，負責(zé)組織實施、推進落實等具體工作。

2.各區(qū)、縣（市）也要成立相應(yīng)的組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，負責(zé)本地區(qū)的存量房評估工作。

（二）工作分工

1.市財政局負責(zé)協(xié)調(diào)各級財政部門對開展存量房評估工作所需經(jīng)費予以支持。

2.市國土資源局負責(zé)提供小區(qū)的基準地價、土地測繪信息及其他相關(guān)信息。

3.市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責(zé)提供地理信息及其他相關(guān)信息。

4.市住房保障和房產(chǎn)管理局負責(zé)提供房屋權(quán)屬登記信息及其他相關(guān)信息。

5.市物價監(jiān)管局負責(zé)安排人員配合專家團隊對基準價格進行審核指導(dǎo)，提出修正意見等工作。

6.市地稅局負責(zé)制定、實施存量房評估工作方案，并對存量房評估工作進行組織協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督。

五、工作步驟

（一）前期準備階段（已完成）

1.確定評估機構(gòu)。市地稅部門應(yīng)將相關(guān)技術(shù)工作委托專業(yè)評估機構(gòu)承擔(dān)。要嚴格按照政府采購程序選擇具備較高資質(zhì)的評估機構(gòu)，與中標單位簽訂委托協(xié)議書，明確工作目的、范圍、內(nèi)容、時間及雙方的權(quán)利義務(wù)等有關(guān)事項，確保按時完成相關(guān)工作。

2.開展學(xué)習(xí)培訓(xùn)。市地稅部門要認真組織做好全市地稅系統(tǒng)存量房評估工作培訓(xùn)，推動工作順利開展。

（二）工作實施階段（6月30日前完成）

1.房地產(chǎn)數(shù)據(jù)調(diào)查。（由市地稅局負責(zé)）

（1）會同專業(yè)評估機構(gòu)，調(diào)查我市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)樓盤資料，了解具體情況，掌握規(guī)律特點。通過評估專家分析影響因素，確定信息采集指標項目。

（2）會同專業(yè)評估機構(gòu)，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場特點，按照“區(qū)域連片、地段相連、用途相同、價值相近”的原則劃定評估分區(qū)，按“小區(qū)”或“樓幢”設(shè)定標準房。

2.采集房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息。（由市地稅局負責(zé)）

（1）會同專業(yè)評估機構(gòu)，按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集標準，采集全市所有存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，并對相關(guān)數(shù)據(jù)信息進行匯總、整理和篩選，錄入數(shù)據(jù)采集表，建立存量房數(shù)據(jù)信息庫。為確保采集信息完整、準確，符合工作需要，專業(yè)評估機構(gòu)要將存量房交易頻繁、交易量較大的小區(qū)列入優(yōu)先采集名單，原則上采集到“樓幢”。對信息不全或采集確有困難的，可采集到“小區(qū)”。

（2）各級國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房保障和房產(chǎn)管理等部門要按照數(shù)據(jù)采集范圍、內(nèi)容和數(shù)據(jù)格式等要求，及時提供評估需要的各種數(shù)據(jù)信息。相關(guān)數(shù)據(jù)信息以年12月31日為時點。

3.制定標準房基準價格。（由市地稅局負責(zé)）

（1）認真分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況和房屋價格影響因素，按照科學(xué)的方法制定標準房基準價格，在各級住房保障和房產(chǎn)管理、物價監(jiān)管部門的指導(dǎo)下建立本地區(qū)標準房價格體系。

（2）對評估機構(gòu)制定的標準房基準價格進行嚴格審定，確?；鶞蕛r格符合市場實際。對基準價格與市場價格存在較大差異的，應(yīng)在認真調(diào)查后予以調(diào)整。

4.軟件測試及評估結(jié)果檢驗。（由市地稅局負責(zé)）

（1）將采集的存量房基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息和標準房基準價格等有關(guān)數(shù)據(jù)導(dǎo)入存量房交易申報價格評估比對系統(tǒng)，并根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場特點、價格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管情況，調(diào)整設(shè)定軟件功能設(shè)置及相關(guān)指標、參數(shù)。應(yīng)用軟件對存量房進行模擬評估，以檢驗評估結(jié)果的準確性和軟件的適用性。

（2）市住房保障和房產(chǎn)管理、地稅、物價監(jiān)管等部門會同有關(guān)專家、估價機構(gòu)和房屋中介機構(gòu)，通過多種方式，將軟件評估的價格與一定時間內(nèi)的實際交易價格、中介機構(gòu)掛牌價格以及鄰近小區(qū)的評估價格進行比對，對評估結(jié)果進行檢驗，確保評估價格公平、準確。

（3）對存量房交易申報價格評估比對系統(tǒng)進行試運行，檢驗評估結(jié)果的準確性。對評估結(jié)果與實際交易價格差異達到規(guī)定范圍且軟件運行穩(wěn)定的地區(qū)，由市領(lǐng)導(dǎo)小組組織評定驗收，做好全面應(yīng)用的準備。

5.建立爭議處理機制。（由市地稅局負責(zé)）

為保障納稅人合法權(quán)益，各級地稅、物價監(jiān)管等部門要按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，制定符合實際的爭議處理辦法，明確工作流程，并會同有關(guān)職能部門建立爭議處理機制。對納稅人對評估結(jié)果提出異議或申訴，地稅部門要認真受理，耐心解答，高效、公平、合理地解決爭議。

（三）推廣應(yīng)用階段（年7月1日起）

1.全面實施評估。自年7月1日起，各級地稅部門要對納稅人申報的存量房交易價格進行全面評估，嚴格禁止不經(jīng)評估即直接按納稅人申報的交易價格征稅或公布存量房交易價格評估值，以免客觀上引導(dǎo)納稅人按公布的存量房交易價格評估值進行納稅申報。將存量房交易價格評估值下浮一定比例作為計稅參考值，以此評估申報價格是否偏低。

2.動態(tài)調(diào)整參數(shù)和日常維護（長期）。各級地稅部門要根據(jù)城市發(fā)展和國家宏觀政策變化，對房地產(chǎn)基準價格進行整體調(diào)整、區(qū)域調(diào)整和個案調(diào)整。定期與有關(guān)信息技術(shù)管理部門溝通，及時反映和解決軟件運行中的技術(shù)問題，做好評估軟件和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的日常維護。

（四）總結(jié)提高階段（年8月1日起）

1.總結(jié)工作經(jīng)驗。市地稅局要根據(jù)稅收征管人員的反饋意見、納稅人對評估結(jié)果的投訴量以及個案調(diào)整數(shù)量，確定評估軟件的適用性，并提出工作意見，做好總結(jié)分析。

2.積極研究探索。市地稅局要結(jié)合我市實際，逐步探索將工業(yè)、商業(yè)房地產(chǎn)納入評估范圍，并以開展存量房評估工作為契機，進一步推進房地產(chǎn)稅收一體化管理。

六、工作要求

（一）提高思想認識，加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各地區(qū)、各有關(guān)部門要充分認識存量房評估工作的重要性和緊迫性，統(tǒng)一思想，提高認識，各司其職，各負其責(zé)，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，形成工作合力。

（二）加大宣傳力度，營造社會氛圍。充分尊重納稅人的知情權(quán)，各有關(guān)部門要積極通過各種方式廣泛宣傳存量房評估工作的重要意義、作用、主要內(nèi)容及工作流程，耐心解答納稅人的咨詢，取得廣大納稅人的理解和支持。

（三）加強部門協(xié)作，確保信息暢通。各級財政、國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房保障和房產(chǎn)管理、地稅、物價監(jiān)管部門要加強配合、密切協(xié)作，建立信息傳遞機制，暢通信息傳遞渠道，及時傳遞相關(guān)信息，共同推動并做好存量房評估工作。

（四）建立工作機制，及時解決問題。建立工作聯(lián)席會議制度，定期通報工作進展情況，研究解決推廣應(yīng)用中存在的具體問題，保證存量房評估工作順利開展。