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第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)價格管理和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定適用于已取得經(jīng)營資格的物業(yè)管理企業(yè)對本市住宅、辦公、工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收費行為。

政府開發(fā)的準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經(jīng)濟適用房等的物業(yè)管理服務(wù)收費，適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、運營、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當遵循合法、公開及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第五條住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門公布的指導(dǎo)標準在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定收費標準。

非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中協(xié)商約定收費標準。

市價格主管部門應(yīng)當會同市物業(yè)管理行政主管部門定期住宅物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標準。

第六條建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)管理服務(wù)費標準。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應(yīng)當明確物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，相關(guān)約定應(yīng)當一致。

物業(yè)入住前的物業(yè)管理服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第七條物業(yè)管理服務(wù)收費可以采取酬金制或者包干制等形式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計費方式。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的計費方式。

物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)當明確約定物業(yè)管理服務(wù)收費的計費方式。

第八條物業(yè)管理服務(wù)收費實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)管理服務(wù)收費實行包干制的，物業(yè)管理服務(wù)費包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

第九條下列項目支出可以列入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，但不得重復(fù)計算：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（三）清潔衛(wèi)生費用；

（四）綠化養(yǎng)護費用；

（五）公共秩序維護費用；

（六）物業(yè)共用部位水、電費用；

（七）用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費用；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險費用及公眾責(zé)任保險費用；

（九）必要的社區(qū)文化、體育活動費用；

（十）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資（基）金予以列支，不得計入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出。

第十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提供下列基本服務(wù)項目：

（一）清潔衛(wèi)生。做好公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔，做好除“四害”消殺服務(wù)工作。

（二）公共秩序維護。協(xié)助有關(guān)部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，實行24小時值班、巡邏。

（三）園林綠地養(yǎng)護。對公共園林綠地的花、木、草進行定期修剪、施肥，保持綠化物生長良好；按照管理服務(wù)合同和服務(wù)公約規(guī)定對其他園林設(shè)施進行日常養(yǎng)護。

（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常維護。做好共用部位、場地及設(shè)施、設(shè)備的日常維修養(yǎng)護。

（五）物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的其他服務(wù)項目以及根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項目。

第十一條實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)在測算物業(yè)管理服務(wù)費時，應(yīng)以實際的支出為計算依據(jù)，以本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)支出為基數(shù)計提酬金。

酬金的提取由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據(jù)供求關(guān)系、企業(yè)資質(zhì)、管理標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平等因素，通過招標、協(xié)議等方式確定比例或固定數(shù)額。

物業(yè)管理企業(yè)在接管項目之前及每年年底前，應(yīng)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定下年度本物業(yè)管理區(qū)域的開支項目和標準的預(yù)算方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核并報業(yè)主大會同意后實施。

物業(yè)管理服務(wù)收費標準根據(jù)業(yè)主大會批準的預(yù)算確定。實行政府指導(dǎo)價的，不得超出政府公布的指導(dǎo)價范圍。

第十二條業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每三個月公布一次物業(yè)管理服務(wù)費的收支帳目，接受業(yè)主的監(jiān)督。

實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年初進行上年度的物業(yè)管理服務(wù)費決算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后向業(yè)主公布。

物業(yè)管理服務(wù)費除去物業(yè)管理支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的物業(yè)管理服務(wù)費，不得擅自提取或挪作他用。

第十三條實行酬金制的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可以共同聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)管理服務(wù)費用年度預(yù)決算和物業(yè)管理服務(wù)費用的收支情況進行審核、審計。

聘請專業(yè)機構(gòu)審核、審計的費用計入物業(yè)管理服務(wù)支出。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)利用產(chǎn)權(quán)為業(yè)主共有的場地、場所及設(shè)施、設(shè)備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主，納入物業(yè)管理服務(wù)費。

第十五條業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費。

已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)管理服務(wù)費。

違反合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

第十六條物業(yè)管理服務(wù)費按房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的房屋建筑面積收取。未辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書的，物業(yè)管理服務(wù)費按購房合同標明的建筑面積收取。

物業(yè)管理服務(wù)合同約定按其他方式收取的，從其約定。

第十七條物業(yè)管理服務(wù)費自業(yè)主入住之日起開始交納。

已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位自首個業(yè)主入住之日起全額交納。

前款所稱“入住”是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮┩ㄖ⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谝?guī)定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。

第十八條因裝修產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主在規(guī)定的期限內(nèi)負責(zé)清運。業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過10元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應(yīng)如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。

第二十條業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人進行房屋裝修時，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。

裝修保證金（押金）標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協(xié)議中約定。住宅物業(yè)的裝修保證金（押金）不得超過2000元，由業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人和裝修承建單位分擔(dān)。

裝修保證金（押金）應(yīng)當用于裝修對物業(yè)公共部位損壞的修復(fù)。裝修未對公共部位造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在裝修驗收后一個月內(nèi)全額退還裝修保證金（押金）。

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標準時，應(yīng)出示修復(fù)的工（料）價單。

第二十一條除前述費用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強制收取與裝修管理相關(guān)的其他任何費用。

除裝修保證金外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人強制收取并占用超過3個月的押金、保證金。

第二十二條未經(jīng)業(yè)主大會同意，對取得國家、省、市各級優(yōu)秀、示范物業(yè)管理項目稱號的，其收費標準不得在原收費標準上另行上浮。

第二十三條住宅樓的電梯起始層住戶不承擔(dān)電梯運行費，其他樓層的電梯運行費不進行區(qū)分。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費一般按月收取，但經(jīng)雙方協(xié)商同意按其他方式收取的除外。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)不得增設(shè)物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外的其他強制性服務(wù)項目和收費。

物業(yè)管理企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的外來人員收取任何費用。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主和非業(yè)主房屋使用人的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

第二十七條對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的同類型物業(yè)，如業(yè)主享受相同的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)不得對不同時間入伙的業(yè)主實行不同的收費標準。

第二十八條物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》規(guī)定做好明碼標價工作。

第二十九條市、區(qū)價格主管部門應(yīng)加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督檢查，依法查處違反規(guī)定的收費行為。

第三十條本規(guī)定實施前由市、區(qū)價格主管部門核定的具體物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費標準的有關(guān)批文一律廢止。業(yè)主大會和業(yè)主委員會未成立的，可以繼續(xù)執(zhí)行原收費標準。

第三十一條本規(guī)定自*年9月1日起執(zhí)行。此前由市物價局和市國土資源和房產(chǎn)管理局（市住宅局）制定的物業(yè)管理服務(wù)收費政策與本規(guī)定相抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行。