應(yīng)××國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的邀請(qǐng)，以中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)徐俊達(dá)為團(tuán)長(zhǎng)的物業(yè)管理考察團(tuán)一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國(guó)進(jìn)行了考察和訪問(wèn)，并與××國(guó)房屋特許經(jīng)理學(xué)會(huì)進(jìn)行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將××國(guó)物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

一、××國(guó)住房建設(shè)和分配制度

在20世紀(jì)初，大約90%的××國(guó)人是靠租房解決居住問(wèn)題的。到了20世紀(jì)未，××國(guó)推行住房制度改革，將國(guó)有住房出售給租戶，還有一些半官方的機(jī)構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟(jì)條件好的××國(guó)人直接從私人開發(fā)商手中購(gòu)買房屋，但這個(gè)比例不高，大約占5%左右。1980年以來(lái)到現(xiàn)在，××國(guó)各地區(qū)地方政府將150萬(wàn)套房屋出售給了個(gè)人。目前為止，70%的××國(guó)人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達(dá)70%，威爾士達(dá)到了73%，蘇格蘭64%，北愛(ài)爾蘭為75%。一項(xiàng)調(diào)查表明，90%的××國(guó)人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個(gè)人，價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進(jìn)了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個(gè)人時(shí)價(jià)格為169975××鎊，而購(gòu)買者再次出售時(shí)價(jià)格可達(dá)207246××鎊，差價(jià)達(dá)4萬(wàn)××鎊。我國(guó)從20世紀(jì)90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國(guó)模式。

由于××國(guó)地多人少，大部分住宅以獨(dú)立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟(jì)條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國(guó)物業(yè)管理的類型。

二、××國(guó)物業(yè)管理類型

××國(guó)房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來(lái)講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點(diǎn)也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運(yùn)行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定，管理費(fèi)用也大多采用傭金制。

應(yīng)*國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的邀請(qǐng)，以中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)徐俊達(dá)為團(tuán)長(zhǎng)的物業(yè)管理考察團(tuán)一行1*，于20*年11月23日—12月7日赴*國(guó)進(jìn)行了考察和訪問(wèn)，并與*國(guó)房屋特許經(jīng)理學(xué)會(huì)進(jìn)行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將*國(guó)物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

一、*國(guó)住房建設(shè)和分配制度

在20世紀(jì)初，大約90的*國(guó)人是靠租房解決居住問(wèn)題的。到了20世紀(jì)未，*國(guó)推行住房制度改革，將國(guó)有住房出售給租戶，還有一些半官方的機(jī)構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟(jì)條件好的*國(guó)人直接從私人開發(fā)商手中購(gòu)買房屋，但這個(gè)比例不高，大約占5左右。*年以來(lái)到現(xiàn)在，*國(guó)各地區(qū)地方政府將15*套房屋出售給了個(gè)人。目前為止，70的*國(guó)人擁有了自己的住房，其中在*格蘭這一比例達(dá)70，威爾士達(dá)到了73，蘇格蘭64，北愛(ài)爾蘭為75。一項(xiàng)調(diào)查表明，90的*國(guó)人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個(gè)人，價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進(jìn)了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個(gè)人時(shí)價(jià)格為169975*鎊，而購(gòu)買者再次出售時(shí)價(jià)格可達(dá)207246*鎊，差價(jià)達(dá)*鎊。我國(guó)從20世紀(jì)90年代開始的住房制度改革就借鑒了*國(guó)模式。由于*國(guó)地多人少，大部分住宅以獨(dú)立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟(jì)條件較差的居民住高層住宅，這也決定了*國(guó)物業(yè)管理的類型。

二、*國(guó)物業(yè)管理類型

*國(guó)房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來(lái)講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點(diǎn)也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運(yùn)行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定，管理費(fèi)用也大多采用傭金制。

而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡(jiǎn)單，因?yàn)榇蟛糠秩俗≡讵?dú)立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護(hù)管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅(council

1生活小區(qū)要實(shí)現(xiàn)弱電系統(tǒng)工程“智能”管理的幾道坎

特別是弱電系統(tǒng)工程，在出了保修期之后，維護(hù)費(fèi)用要由物業(yè)來(lái)承擔(dān)。目前大部分小區(qū)的物管費(fèi)的水平，都不足以支撐該弱電系統(tǒng)智能化設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用。有的項(xiàng)目完工后，建設(shè)單位與物管公司的交接不充分，造成建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理脫軌。

2怎么解決這些矛盾呢

針對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下弱電系統(tǒng)工程存在上述問(wèn)題，不能讓弱電系統(tǒng)智能化成為一句空話。因此，優(yōu)化弱電系統(tǒng)工程實(shí)施管理勢(shì)在必行。作為弱電工程的建設(shè)單位應(yīng)充分發(fā)揮其市場(chǎng)主導(dǎo)地位的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化對(duì)弱電工程的優(yōu)化管理。建立一套自我完善的企業(yè)工程管理規(guī)程，制定一套約束相關(guān)各方的管理程序，一套讓參與各方都預(yù)先承認(rèn)的規(guī)則。這樣就可以大大提高設(shè)計(jì)效果、減少施工過(guò)程的困難，保障弱電智能化工程的最終品質(zhì)。為了加強(qiáng)優(yōu)化對(duì)弱電系統(tǒng)工程的實(shí)施管理，必須對(duì)弱電工程的各實(shí)施過(guò)程（步驟）進(jìn)行指導(dǎo)、控制，確保項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的順利進(jìn)行，建設(shè)單位應(yīng)對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目弱電工程的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行優(yōu)化管理。

（1）在弱電系統(tǒng)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行優(yōu)化管理

根據(jù)工程項(xiàng)目規(guī)劃及相關(guān)功能的需求，編制工程項(xiàng)目的《弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求》。然后，選擇優(yōu)秀的專業(yè)設(shè)計(jì)院，根據(jù)《弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)要求》委托設(shè)計(jì)弱電系統(tǒng)。建設(shè)單位工程部門應(yīng)負(fù)責(zé)組織對(duì)弱電工程設(shè)計(jì)的評(píng)審工作，并對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)程及具體的設(shè)計(jì)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)控，定期、及時(shí)與設(shè)計(jì)公司溝通，并及時(shí)整理形成紀(jì)要，為下一步優(yōu)化設(shè)計(jì)調(diào)整提供依據(jù)。

×創(chuàng)新是靈魂發(fā)展是主旋律

×——廣東省中山市小欖鎮(zhèn)考察報(bào)告

×

×享有“全國(guó)村鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)鎮(zhèn)”、“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“全國(guó)造林綠化百佳鎮(zhèn)”、“中國(guó)五金制品產(chǎn)業(yè)基地”、“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”等榮譽(yù)的廣東省中山市小欖鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域總面積平方公里，其中鎮(zhèn)區(qū)面積平方公里戶籍人口萬(wàn)人，另有外來(lái)人口萬(wàn)人。改革開放前，小欖鎮(zhèn)是一個(gè)地道的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，蠶桑、甘蔗、魚塘是小欖鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的主要來(lái)源。改革開放以來(lái)，小欖鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展。年，全鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)達(dá)家，地方生產(chǎn)總值億元，稅收總額億元；農(nóng)業(yè)總收入億元，工業(yè)銷售收入億元，商業(yè)營(yíng)業(yè)額億元；城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入萬(wàn)元，農(nóng)民人均年純收入萬(wàn)元，年末各項(xiàng)存款余額億元。

×一、小欖鎮(zhèn)的主要做法

×創(chuàng)新資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制。小欖鎮(zhèn)為整合資源，搞好鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)的資本運(yùn)作，促進(jìn)集體資產(chǎn)的保值增值，年鎮(zhèn)政府成立了資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，將鎮(zhèn)屬的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（指學(xué)校、醫(yī)院、已購(gòu)買的用于公益性事業(yè)的土地資源等）納入資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司管理運(yùn)作。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司管轄工業(yè)總公司、原創(chuàng)：城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展總公司、旅游總公司、供電所、發(fā)電廠、人民醫(yī)院、陳星海醫(yī)院、電視臺(tái)以及部分民辦學(xué)校等。資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司作為鎮(zhèn)人民政府管理鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，以出資人的身份出面，主要負(fù)責(zé)對(duì)鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理，對(duì)鎮(zhèn)屬各大公司及事業(yè)單位進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)控和經(jīng)營(yíng)效益分析，制定和監(jiān)督實(shí)施績(jī)效考核激勵(lì)機(jī)制，參與組織實(shí)施投資項(xiàng)目調(diào)研與可行性評(píng)估，加強(qiáng)對(duì)各大公司和其它直屬事業(yè)單位的內(nèi)部審計(jì)，參與確定產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，推動(dòng)和協(xié)調(diào)鎮(zhèn)屬參股、控股企業(yè)走向資本市場(chǎng)等工作，并根據(jù)各公司的經(jīng)營(yíng)情況和鎮(zhèn)政府的決定組織好利潤(rùn)收交。年該鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司擁有的經(jīng)營(yíng)性凈資產(chǎn)收益率超，鎮(zhèn)政府獲得收益近億元。

內(nèi)容提要：本文認(rèn)為開征物業(yè)稅應(yīng)明確稅基評(píng)估責(zé)任和評(píng)估主體，確定稅基評(píng)估周期和申訴安排，并提出在實(shí)際評(píng)估中采用批量評(píng)估方法，同時(shí)盡快開展房地產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息的收集整理工作等建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)評(píng)估

一、物業(yè)稅與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

世界上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，大多數(shù)國(guó)家采用以土地和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的方式，少數(shù)國(guó)家和地區(qū)采用的是非市場(chǎng)價(jià)值，如俄羅斯采用的是賬面價(jià)值，美國(guó)加州采用的是不動(dòng)產(chǎn)的獲得成本。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但“評(píng)估值”不止市場(chǎng)價(jià)值一種價(jià)值類型。

以評(píng)估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評(píng)估緊密聯(lián)系起來(lái)。

物業(yè)稅并非第一個(gè)利用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的稅種，在我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對(duì)需要進(jìn)行評(píng)估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。”①現(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評(píng)估的情況：在確定房產(chǎn)原值時(shí)，“對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在個(gè)別需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在恢復(fù)原值目的下的評(píng)估。