摘要：土地儲備制度在政府調(diào)控土地市場，實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，保證國有土地資產(chǎn)的保值、增值。促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。然而，由于土地儲備制度在我國建立和實(shí)施的時(shí)間較短，實(shí)踐中還存在一些問題，因此有必要對我國城市土地儲備制度中存在的問題進(jìn)行分析與研究。

關(guān)鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

摘要：土地儲備制度在政府調(diào)控土地市場，實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，保證國有土地資產(chǎn)的保值、增值。促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。然而，由于土地儲備制度在我國建立和實(shí)施的時(shí)間較短，實(shí)踐中還存在一些問題，因此有必要對我國城市土地儲備制度中存在的問題進(jìn)行分析與研究。

關(guān)鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

摘要：土地儲備制度在政府調(diào)控土地市場，實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，保證國有土地資產(chǎn)的保值、增值。促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。然而，由于土地儲備制度在我國建立和實(shí)施的時(shí)間較短，實(shí)踐中還存在一些問題，因此有必要對我國城市土地儲備制度中存在的問題進(jìn)行分析與研究。

關(guān)鍵詞：土地儲備制度；問題；對策

一、我國城市土地儲備制度的建立

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產(chǎn)權(quán)制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權(quán)，開創(chuàng)了國有土地使用權(quán)有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標(biāo)志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進(jìn)，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機(jī)構(gòu)一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務(wù)院頒布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》指出，為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。

土地儲備制度是政府加強(qiáng)壟斷城市土地供應(yīng)的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產(chǎn)，高效合理配置存量土地；土地收購后，進(jìn)行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產(chǎn)的增值。

二、我國城市土地儲備制度存在的問題

編者按：本論文主要從目前土地儲備制度試行中存在的問題；關(guān)于土地儲備制度與現(xiàn)行法律制度的兩大沖突問題；完善土地儲備制度的法律思考等進(jìn)行講述，包括了關(guān)于土地儲備機(jī)構(gòu)的法律地位、進(jìn)入土地儲備中心儲備的土地的范圍、劃撥土地的使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與土地收購問題、強(qiáng)制收購與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題等，具體資料請見：

土地儲備作為一種新型的城市土地管理制度，目前已在我國各地試行。它的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)了政府對土地的集約化統(tǒng)一管理，保障了國家作為城市土地所有者的權(quán)益，也為國有企業(yè)脫困以及凈化土地市場創(chuàng)造了良好條件。但由于我國的土地儲備制度目前尚處于起步和摸索階段，土地儲備中的一些基本問題如土地儲備機(jī)構(gòu)的設(shè)置、土地收購的性質(zhì)、土地儲備的范圍等，在理論和實(shí)踐中尚存重大分歧。本文將結(jié)合目前在全國較有代表性的杭州模式，從法律角度進(jìn)行分析。

一、目前土地儲備制度試行中存在的問題

(一)關(guān)于土地儲備機(jī)構(gòu)的法律地位

土地儲備機(jī)構(gòu)作為我國新生的社會(huì)機(jī)構(gòu)，其性質(zhì)到底應(yīng)是什么，由于缺乏全國性有關(guān)土地儲備的專門性法律規(guī)范，因而到目前為止，尚無統(tǒng)一定論。從各地的實(shí)際操作看，主要有兩種形態(tài)：一是作為政府的一個(gè)管理機(jī)構(gòu)。其中大多在現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理部門中設(shè)一個(gè)處室。如，武漢市土地整理儲備供應(yīng)中心，市政府將其設(shè)置為市規(guī)劃土地管理局的二級機(jī)構(gòu)，縣處級單位，它僅在市征地拆遷事務(wù)部的基礎(chǔ)上增加土地整理儲備功能。二是設(shè)立專門的土地儲備中心，并將土地儲備中心單獨(dú)注冊為事業(yè)法人，政府通過立法或行政委托將儲備土地的相關(guān)權(quán)利授予該中心。在專門設(shè)立土地儲備中心的模式中又有單一管理和雙重管理兩種模式。所謂單一管理則是指土地儲備機(jī)構(gòu)只隸屬于土地管理部門，如上海市土地發(fā)展中心；雙重管理則是政府專門設(shè)立土地收購儲備委員會(huì)。土地儲備中心既屬于土地管理部門，又受土地儲備委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，如北京市、杭州市等。根據(jù)杭州市《關(guān)于建立杭州市土地收購儲備機(jī)制的通知》(杭政[1997]13號文件)，“杭州市土地儲備中心是受市政府的委托，代表政府實(shí)施土地收購、儲備和出讓的前期工作的機(jī)構(gòu)，作為非盈利性事業(yè)單位，具有獨(dú)立的法人地位。市土地儲備中心隸屬于市土管局，并接受市土地收購儲備管理委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)管?！睆哪壳皩?shí)踐效果看，雙重結(jié)構(gòu)模式較為理想。因?yàn)?，土地儲備中涉及方方面面問題，既有與政府部門的其他機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)問題，如計(jì)劃、城市規(guī)劃等，又有落實(shí)收購資金等問題，雙重結(jié)構(gòu)模式能從體制上較好地保障土地儲備制度的運(yùn)行。其實(shí)，無論是作為政府職能部門中的處室，還是政府授權(quán)的獨(dú)立的事業(yè)單位，就其權(quán)利性質(zhì)而言，都是代表政府行使職權(quán)。

1、土地收購儲備管理委員會(huì)

第一章總則

第一條為盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市城區(qū)范圍內(nèi)國有土地儲備工作，適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地儲備，是指市土地儲備中心依據(jù)本辦法的規(guī)定，將國有土地使用權(quán)依法收回、收購后予以儲存，并通過前期開發(fā)利用和預(yù)出讓等形式，優(yōu)化配置存量土地資源的活動(dòng)。

第四條本市土地收購儲備管理委員會(huì)負(fù)責(zé)土地儲備工作的組織、領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

市土地儲備中心在市土地收購儲備管理委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，代表市人民政府實(shí)施城區(qū)國有土地儲備。