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［摘要］對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好企業(yè)內(nèi)部管理才能提升產(chǎn)品的質(zhì)量與服務(wù)以及經(jīng)濟(jì)效益。實際上，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制時，一些問題總是不可避免，對企業(yè)的發(fā)展具有一定的影響。本文在分析房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中出現(xiàn)的問題的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的解決方法。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè)；管理；內(nèi)部控制

0引言

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，外部環(huán)境處于不斷變化的狀態(tài)，行業(yè)內(nèi)競爭加劇。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)除了保證融資順利之外，還要做好內(nèi)部控制管理模塊。完善的內(nèi)部控制管理不僅為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營提供支持，還是為其在競爭市場站穩(wěn)腳跟的提供保障。因此，解決內(nèi)部控制管理問題，改進(jìn)和改善內(nèi)部控制管理模式，具有非常重要的意義。

1房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題

1.1內(nèi)部控制制度不完善

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不夠完善，例如：未建立完善的內(nèi)部控制體系，缺乏資金管理監(jiān)督機(jī)制、會計的核算的方法不夠嚴(yán)謹(jǐn)，控制目標(biāo)不明確。這些問題直接影響財務(wù)管理工作的進(jìn)行，使企業(yè)在進(jìn)行項目評估、土地招投標(biāo)、開發(fā)成本控制、預(yù)算管理和工地施工質(zhì)量的監(jiān)督方面難以取得良好的效果。

1.2資金管理不合理

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，因此，對資金的有效管理具有十分重要的意義。但是，根據(jù)筆者的觀察與調(diào)查，許多房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)集團(tuán)并沒有專門設(shè)立資金管理部門，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的資金不能實行統(tǒng)一的一體化管理。比如：進(jìn)行項目開發(fā)工作，初期是需要將拍到的土地抵押給銀行，向銀行貸款來獲取流動資金。但事實上，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立專門的資金管理部門，使企業(yè)的閑置資金過多，即資金資源沒有得到很好地運(yùn)用，間接造成浪費(fèi)，增加了企業(yè)的資金成本，降低了利潤空間。

1.3內(nèi)部監(jiān)督不到位

我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督依賴于內(nèi)部審計部門，沒有強(qiáng)烈的風(fēng)險意識。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門缺乏獨立性，難以與本企業(yè)的財務(wù)部門進(jìn)行清晰的職責(zé)劃分。換句話說，企業(yè)的內(nèi)部審計人員往往同時兼任財務(wù)工作人員，使內(nèi)部監(jiān)督的工作僅僅是表面性的賬目核查，并沒有真正地實施內(nèi)部核查與評價工作，審計的作用并沒有真正地發(fā)揮出來，不能對經(jīng)營管理工作實行有效的監(jiān)督。

1.4資產(chǎn)購置管理不嚴(yán)格

房地產(chǎn)企業(yè)一般是大型企業(yè)，對于一些小細(xì)節(jié)并沒有進(jìn)行細(xì)化管理，比如：沒有嚴(yán)格的資產(chǎn)購置計劃和預(yù)算，對在外采購資產(chǎn)時沒有進(jìn)行統(tǒng)一管理及規(guī)范操作，使企業(yè)在資產(chǎn)限額購置和采購目錄清單中的內(nèi)部控制出現(xiàn)了問題，可能存在工作人員暗箱操作現(xiàn)象。對于這種不良現(xiàn)象，企業(yè)不加重視，使采購成本增加以及資產(chǎn)重復(fù)購置的情況時有發(fā)生，無疑是給內(nèi)部控制管理增加了難度。

2解決內(nèi)部控制問題的對策

2.1逐步完善內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)的內(nèi)部控制管理需要遵循透明化管理的原則，建設(shè)一個公平、公正、公開的陽光內(nèi)部管理控制制度，例如：重大經(jīng)濟(jì)活動決策、項目進(jìn)度評估、質(zhì)量監(jiān)督、項目安全性保證以及開發(fā)成本控制等管理制度，并且能夠根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況作出判斷和決策，為內(nèi)部管理的有效進(jìn)行提出實質(zhì)性的建議，并能夠使領(lǐng)導(dǎo)層對企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和財務(wù)權(quán)進(jìn)行控制。

2.2優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制

重視日常的監(jiān)督檢查工作，定時編制檢查日記，使檢查工作規(guī)范化、制度化。重視各項工作的監(jiān)督檢查，事無大小，主要對施工安全和房屋質(zhì)量進(jìn)行著重監(jiān)督檢查。如果工地發(fā)生事故，會給企業(yè)帶來巨大損失和嚴(yán)重的負(fù)面影響。所以要積極監(jiān)督并糾正內(nèi)部控制過程中的不足與問題，對于相關(guān)負(fù)責(zé)人和單位的過失實行嚴(yán)格的責(zé)罰。要明確每一個崗位工作人員的責(zé)任，使其獨立工作，使內(nèi)部控制的監(jiān)督工作順利有效地進(jìn)行。

2.3加強(qiáng)企業(yè)資金管理

資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行有效的資金管理。首先，要善于觀察和分析財務(wù)報表的指標(biāo)，特別是現(xiàn)金凈流量，加強(qiáng)企業(yè)的資金管理，切實提高資金的利用率。比如：如果企業(yè)利潤在升高，但是實際的現(xiàn)金流量卻在減少，那么就說明的企業(yè)的經(jīng)營效益在下降，需要實施恰當(dāng)?shù)拇胧瑢Υ饲闆r進(jìn)行補(bǔ)救，減少危機(jī)損失。

2.4提高全體員工素質(zhì)

人力資源是一個企業(yè)的靈魂，是內(nèi)部控制管理的主要執(zhí)行者。企業(yè)在進(jìn)行項目評估時需要的考慮的因素不僅是成本與造價，還要涉及項目設(shè)計、施工管理和成本的控制，這些都要求房地產(chǎn)企業(yè)要有一支高素質(zhì)的工作人員隊伍。如果沒有一支值得信賴的工作人員隊伍，那么企業(yè)就會失去靈魂，失去靈魂的企業(yè)不能持續(xù)發(fā)展。因此企業(yè)要有優(yōu)秀的人力資源，使公司內(nèi)部管理能夠有效進(jìn)行，使內(nèi)部控制管理能夠發(fā)揮其真正的作用。

3結(jié)語

有效的內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響是十分巨大的。內(nèi)部控制管理質(zhì)量的提升不僅能夠提高企業(yè)風(fēng)險的防范能力，還能減少失誤的可能性，間接地提高企業(yè)的經(jīng)營管理能力和核心競爭力，使其在激烈的競爭市場占據(jù)優(yōu)勢地位。

主要參考文獻(xiàn)

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作者：張煜 單位：重慶工商職業(yè)學(xué)院