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在21世紀的今天，當我們進行房地產(chǎn)開發(fā)的時候，智能物業(yè)這一并不算新穎的名稱，卻將會成為建筑材料業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等一系列相關產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)濟增長點。并極有可能給現(xiàn)在已競爭激烈的朝陽行業(yè)---IT業(yè)開辟另一個新戰(zhàn)場。所以說，今天，當我們談及智能網(wǎng)絡家居時，很多不了解的人都會認為很稀奇，其實這種反映就象當初在房屋建設中留下電話接口一樣，大家都認為沒必要，可當你看到21世紀的今天IT產(chǎn)業(yè)迅速的發(fā)展，計算機走下了神壇，逐漸走入了平常百姓家，你沒有理由懷疑智能化小區(qū)、智能網(wǎng)絡家居會是將來的一個發(fā)展方向，也許不久的明天，你就可以成為時尚的SOHO(在家辦公)一族、在家購物、在家看病、對自己的家進行遠程監(jiān)控等等。

什么叫智能物業(yè)呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術又有了新的發(fā)展，人們把智能建筑技術擴展到一個區(qū)域的幾座智能建筑進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統(tǒng)一管理，這樣的區(qū)域和城市分別被稱為智能物業(yè)小區(qū)和智能城市。智能物業(yè)小區(qū)是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業(yè)中繼智能建筑之后的有一個熱點。

所謂的智能物業(yè)小區(qū)，就是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區(qū))按照統(tǒng)籌的方法分別對其功能進行智能化，資源充分共享，統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標。

讓我們對比來看看國內外智能化物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀吧!國外，智能網(wǎng)絡物業(yè)常被稱為”smarthome"?，F(xiàn)在已有不少地方，如美國、加拿大、澳大利亞等地開發(fā)了這種智能網(wǎng)絡物業(yè)社區(qū)。這些社區(qū)都通過電子手段提供與社區(qū)有關的信息和服務。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區(qū)向其住戶提供國內外新聞、社區(qū)內新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區(qū)性活動、商業(yè)區(qū)地圖。而社區(qū)最重要的是服務，這些社區(qū)提供了如醫(yī)療、嬰兒看護、寵物照顧、病人監(jiān)護、電子圖書館、網(wǎng)上學校、預定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項目，住戶可以根據(jù)自己的愛好進行選擇。此外，在住戶家庭內部聯(lián)成局域網(wǎng)(HomeLocalAreaNetwork)，將自家的所有電器進行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠程監(jiān)視、控制家中的各種設備，如提前打開空調、開關燈、收發(fā)傳真等一系列內部事務。這一智能化控制使得整個小區(qū)的智能化水平又提高了很多，當然這和國外網(wǎng)絡普及、應用水平、國民收入是密不可分的。

早在幾年前，美國、歐洲和東南亞等經(jīng)濟比較發(fā)達的國家先后提出了“智能物業(yè)"(SmartHome)的概念。其實項目標就是：“將家庭中各種與信息相關的通訊設備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(HBS'''')連接到一個家庭智能化系統(tǒng)上進行集中的或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務性管理，并保持這些家庭設施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調?！痹缭?983年美國電子工業(yè)協(xié)會就組織專門機構開始制定家庭電氣設計標準，并于1988年編制了第一個適用于家庭住宅的電氣設計標準，即：《家庭自動化系統(tǒng)與通訊標準》，也有稱之為家庭總線系統(tǒng)標準(HBS)。在其制定的設計規(guī)范與標準中，智能住宅的電氣設計要求必須滿足以下三個條件，即：

1)具有家庭總線系統(tǒng)；(也稱綜合布線系統(tǒng))

2)通過家庭總線系統(tǒng)提供各種服務功能；(各種家電的智能化)

3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯(lián)網(wǎng)的功能，目前中國電信、長城寬帶及有線電

視都在積極的擴展此項業(yè)務以爭取更多的終極用戶)

我國也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設計(標準)導則》)(討論稿)，在“導則”中規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設計總體上應滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息服務；家庭智能化系統(tǒng)。同時也對小康住宅與小區(qū)建設在安全防范、家庭設備自動化和通訊與網(wǎng)絡配置等方面提出了三級設計標準，即：第一級為“理想目標”；第二級為“普及目標”；第三級為“最低目標”。

在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費品國際展覽會”上，通過在場內“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統(tǒng)，并在

新加坡新聞媒體上刊登了有關“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當早晨起床時間一到，臥室音響設備就會自動播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會在主人進入梳洗時自動亮起，這時，廚房的煮咖啡器也自動煮水，等主人出來時，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統(tǒng)播放電視節(jié)目、VOD點播、DVD播放、上網(wǎng)查詢郵件和當天的重要新聞，以及多媒體游戲。當主人出門后，家庭智能化系統(tǒng)就會自動啟動安全保衛(wèi)系統(tǒng)，一旦有人非法進入住宅或發(fā)生意外事故(如：火災、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統(tǒng)就會立即自動撥電通知主人，或向有關警署報警。在外的主人接到報警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統(tǒng)，開啟家中的數(shù)碼電話機上的特別對講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機遙控家里的空調機并調節(jié)到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設備(如：熱水器等)，當主人完成操作后，電話里會傳來柔美的聲音：“空調已開啟”。因此“未來之家”也是一個會“說話”的智慧之家。目前在美國已有近四萬戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統(tǒng)”，在新加坡也有近30個社區(qū)(住宅小區(qū))近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統(tǒng)”。相信到了2l世紀將會有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區(qū))安裝上這一類高科技智能化系統(tǒng)產(chǎn)品。

雖然建筑智能化在國內出現(xiàn)只是近幾年的事，但隨著國家信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑功能的改善，人們需要加強對外交流，因此產(chǎn)生了智能建筑這一概念。針對中國智能建筑市場已經(jīng)形成，建設部設立了有關科研課題對其進行研究，但主要是在對現(xiàn)在的新技術、新產(chǎn)品進行優(yōu)化、組合。為了避免投入、產(chǎn)出的效率問題，對市場進行科學管理，建設部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時也將慢慢建立設計、施工、維護、檢驗等標準?，F(xiàn)在建設部對小區(qū)智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎；有線電視傳播(娛樂)；計算機進入家庭；物業(yè)管理四大方面。目前，國內一些經(jīng)濟較發(fā)達的城市已經(jīng)有這方面建設，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號稱要成為廣州的數(shù)碼港。他們的出現(xiàn)滿足了不同收入用戶對住戶的需求，同時，也為將來國家制定小康型住宅的標準進行了有益的探索和嘗試。

智能物業(yè)和智能物業(yè)管理是兩個不同的概念，智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設施，他是用來為住戶實施服務的一個理想的環(huán)境，智能住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展空間，智能住宅與智能社區(qū)的發(fā)展方向，可以概括出四大特點：1、網(wǎng)絡化。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網(wǎng)絡化的現(xiàn)實表現(xiàn)，離開了網(wǎng)絡，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭捎|及世界的開放地域。3、人性化。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，因此，在規(guī)劃、設計階段，就已充分考慮了居民的各種現(xiàn)實與各種需要要“以人為本”。4、綜合化。智能住宅小區(qū)具有很多復雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。

具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個展現(xiàn)價值的機會。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術含量較高的管理服務內容，如網(wǎng)絡服務等等，使物業(yè)管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。

同時，物業(yè)管理的參與也才能真正實現(xiàn)智能住宅與智能住宅小區(qū)的智能功能。一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒有物業(yè)管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化；另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過物業(yè)公司管理服務人員對智能化設備設施的管理，及通過提供多種信息為居民服務，居民才能真正感受到住宅與住宅小區(qū)的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)需要智能化的物業(yè)管理。與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點：其一，智能化程度高。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設備設施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理

的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。

其二、效率更高、內容更多、更便于管理。主要表現(xiàn)為：①物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數(shù)據(jù)的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。②物業(yè)管理領域中的一些專項與特約綜合經(jīng)營服務，如快餐盒飯送餐服務、物業(yè)租售服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務、購物服務、洗衣服務、社區(qū)廚房等，通過電腦網(wǎng)絡聯(lián)系與處理將更為方便高效。③物業(yè)公司管理服務人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡的操作者與管理者，通過電腦網(wǎng)絡（廣城網(wǎng)與局域網(wǎng)）提供各種管理服務，不僅可以收取網(wǎng)絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協(xié)調與勸解，而是管理和維護電腦網(wǎng)絡，提供網(wǎng)上信息服務。這樣不但增加了管理服務內容，相應增加了物業(yè)公司的收入來源和利潤，而且因為網(wǎng)絡管理服務的高效而使物業(yè)管理變得更有效率，更容易管理。

其三，管理人員素質要求更高。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理人員要在智能結構方面不但具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的知識結構，同時還應熟悉和掌握計算機的基本知識和網(wǎng)絡知識，了解計算機的管理維護知識，熟練進行計算機的各種操作，包括文檔處理的網(wǎng)絡操作等等。

智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點，也對物業(yè)管理提出了一系列新的要求：

第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個方面入手搞好物業(yè)管理工作。智能住宅是智能建筑技術的發(fā)展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點。從其智能化的內容來看，重點是生活服務、安保和物業(yè)的管理維護；系統(tǒng)結構具有適應眾多服務對象與服務內容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復雜等等。因此，從業(yè)人員要真正把智能住宅小區(qū)與智能建筑從管理觀念和管理服務的具體內容方面區(qū)別開來，從住宅小區(qū)的角度，向居民提供優(yōu)質高效的管理服務產(chǎn)品，同時，積極做好智能化設備設施的維護工作。

第二，必須強調和切實督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。一方面物業(yè)公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實付諸實施；另一方面，政府有關部門也要從維護人民生命財產(chǎn)的角度出發(fā)，強調和督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。

第三，必須加強智能住宅小區(qū)管理服務人員，特別是智能化系統(tǒng)維護管理人員的培訓培養(yǎng)工作。物業(yè)公司應選派相關專業(yè)的技術人員參與智能化系統(tǒng)的設計與實施，進行崗位培訓，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運行，并能保證管理服務人員正常利用該系統(tǒng)為廣大居民服務。

第四，努力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實施工作。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的一般內容，包括：①公共管理服務。具體內容有：房屋維修管理、房屋設備管理、安全管理、道路交通管理、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理、供曖管理以及公眾代辦性質的服務等等。②綜合經(jīng)營服務。包括專項服務和特約服務兩個方面。具體內容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛(wèi)等方面的服務。另外，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理比普通小區(qū)物業(yè)管理也多了一些新的管理服務內容，如網(wǎng)絡信息服務等等。同時，智能住宅小區(qū)物業(yè)管

理的主要工作也將變?yōu)楣芾砗途S護電腦網(wǎng)絡，而不是以前那種主要是依靠人力來發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)管理問題。

這樣，組織和實施智能住宅小區(qū)物業(yè)管理，就主要是操作電腦網(wǎng)絡、監(jiān)測各種智能化儀器設備傳送的各種信息，并給以及時處理。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的微觀模式已經(jīng)由主要是人工運作的模式，轉變?yōu)橹饕菣C器動作的模式。

在社會信息化進程日益發(fā)展的今天，人們對自己住宅的關注已不再僅僅局限于居室面積、周邊的自然環(huán)境、交通道路狀況等基本方面的要求，而是會逐漸把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、物業(yè)管理等方面，如何發(fā)展一個受大眾和住戶歡迎的小區(qū)樓盤，是物業(yè)管理公司以后所要走的方向。