前言：本站為你精心整理了新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中探究應(yīng)用范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要:隨著房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)逐漸趨于多樣，舊收入準(zhǔn)則表現(xiàn)出來諸多弊端，而新收入準(zhǔn)則提出通過“五步法”模型確認收入，使得在某一時段內(nèi)確認收入成為可能，在平衡企業(yè)現(xiàn)金流量的同時也提高了財務(wù)信息質(zhì)量;企業(yè)要想在實務(wù)中精準(zhǔn)的運用新收入準(zhǔn)則，就要加強相關(guān)財務(wù)人員的專業(yè)勝任能力和風(fēng)險防范意識，并且要加強合同管理，增強部門之間的合作與聯(lián)動。

關(guān)鍵詞:新收入準(zhǔn)則房地產(chǎn)企業(yè)“五步法”模型

一、引言

收入作為會計的六大要素之一，其確認計量和披露一直都是市場經(jīng)濟中的熱門話題，也是報表使用者準(zhǔn)確評估企業(yè)經(jīng)營狀況和財務(wù)水平的重要影響因素。為此，我國財政部于2017年正式頒布了新收入準(zhǔn)則，在滿足市場需求的同時也不斷向國際準(zhǔn)則趨同。房地產(chǎn)行業(yè)由于其行業(yè)特殊性，其收入的確認、計量和其他行業(yè)大不相同，因新收入準(zhǔn)則受到的影響也更為明顯。作為我國的經(jīng)濟命脈，房地產(chǎn)企業(yè)的收入水平與企業(yè)自身、社會公眾以及國家政府都緊密相關(guān)，因此本文以房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則時的實際情況為出發(fā)點，探討新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用情況及效果，并提出相應(yīng)的建議。

二、新收入準(zhǔn)則的兩大“新模塊”

相較于舊收入準(zhǔn)則而言，新收入準(zhǔn)則在內(nèi)容所做的改進主要集中在以下兩個模塊:提出了確認收入的“單一標(biāo)準(zhǔn)”和“五大步驟”。

(一)新收入準(zhǔn)則的“單一標(biāo)準(zhǔn)”

在舊準(zhǔn)則中，銷售商品和提供勞務(wù)需要進行明確區(qū)分，在確認收入時以風(fēng)險報酬的轉(zhuǎn)移作為標(biāo)準(zhǔn)，但是在實務(wù)操作中判斷風(fēng)險報酬何時轉(zhuǎn)移并非易事;新收入準(zhǔn)則彌補了舊收入準(zhǔn)則的上述缺陷，不僅打破了商品和勞務(wù)之間的明確界限，還提出了在客戶取得商品控制權(quán)時確認收入的觀點，使得收入的確認過程更加合理。新收入準(zhǔn)則還把銷售收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則進行了結(jié)合與統(tǒng)一，在現(xiàn)實業(yè)務(wù)中，很多企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)和建造業(yè)務(wù)會出現(xiàn)重疊，界限劃分并不明顯，如果采用舊收入準(zhǔn)則進行核算，就會出現(xiàn)同類型的企業(yè)使用不同收入確認模型的情況，新收入準(zhǔn)則的實施就會很好地避免這種情況的發(fā)生，有利于同類型企業(yè)直接進行橫向比較，具有一定的實用性和創(chuàng)新性。

(二)新收入準(zhǔn)則的五大步驟

作為新收入準(zhǔn)則的核心內(nèi)容，深入理解“五步法”原則對企業(yè)貫徹落實新收入準(zhǔn)則十分重要?！拔宀椒ā痹诜康禺a(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用如下所示:

1．識別與客戶訂立的合同。新收入準(zhǔn)則圍繞“合同”展開，把合同定義為雙方之間訂立有法律約束力的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。合同中所涉及的企業(yè)履約義務(wù)相關(guān)規(guī)定、在完成履約義務(wù)后享有的現(xiàn)時收款權(quán)利、支付款項相關(guān)內(nèi)容、合同商業(yè)實質(zhì)等條件，都需要在識別客戶合同中格外注意。具體到房地產(chǎn)企業(yè)中，要對買賣雙方的責(zé)任與義務(wù)進行明確約定，例如房價、相關(guān)稅費、優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任、逾期違約責(zé)任等內(nèi)容。

2．識別合同中的單項履約義務(wù)識別單項履約義務(wù)簡單來說就是對合同進行“分拆”。如果合同中包含多個要素，并且這些要素需要進行單獨的定價和出售，則需要明確區(qū)分每一項單項履約義務(wù)，并且將這份合同“分拆”成多份合同處理。在房地產(chǎn)企業(yè)中常見的銷售手段有:銷售房屋同時捆綁銷售車位、銷售房屋的同時贈送物業(yè)服務(wù)、銷售毛坯房贈送精裝修，這些情況都與要對合同進行合理的“分拆”。

3．確定合同的交易價格。在新收入準(zhǔn)則下，企業(yè)在確定交易價格時要考慮到可變對價、非現(xiàn)金對價以及重大融資成分等因素。如果企業(yè)在交易過程中涉及非現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓的業(yè)務(wù)，就要根據(jù)非現(xiàn)金對價的公允價值來確定交易價格;我國房地產(chǎn)企業(yè)在進行銷售業(yè)務(wù)時，客戶通常會選擇按揭付款的方式，如果客戶一旦出現(xiàn)違約或者未能按時還款，企業(yè)就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并且支付相關(guān)罰款，這種情況就會涉及融資成分，會計人員就要對客戶支付金額與當(dāng)前合同對價的差額進行合理估計，并按實際利率法在一定期間內(nèi)進行攤銷;除此之外還需要考慮是否存在代第三方收取的價款或者預(yù)期將退還給客戶的款項。

4．將合同價格分攤至履約義務(wù)。在現(xiàn)實生活中企業(yè)與客戶訂立的合同往往包含多項履約義務(wù)，為了把企業(yè)因轉(zhuǎn)讓商品而有權(quán)收取的對價金額反映在交易價格中，就要把每項履約義務(wù)的交易價格按單獨售價占總售價的比例分攤至各項履約義務(wù)。每項商品的單獨售價可以按照市場的交易價格進行定價，如果該商品的單獨售價沒有辦法直接獲得，可以運用會計估計方法對單獨售價進行估算，常見的估算方法有成本加成法、余值法、市場調(diào)整法等。

5．在履行義務(wù)時確認收入。“五步法”中的第五步是房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新準(zhǔn)則時的難題。如果該項履約義務(wù)是某一時點內(nèi)的履約義務(wù)，則要根據(jù)其控制權(quán)何時轉(zhuǎn)移確認時點;如果是時段內(nèi)的履約義務(wù)，則要選擇合理的方法來確認履約進度。房地產(chǎn)行業(yè)中常見的銷售方式主要有現(xiàn)房銷售和期房銷售，現(xiàn)房銷售的收入確認時點標(biāo)志較為明顯，通常都是在雙方簽署合同交付現(xiàn)房之后確認收入;對于預(yù)售房屋而言，客戶在房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋的同時不能享受到消耗正在建造的房屋帶來的經(jīng)濟利益，房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計、該怎么建造房屋也不是客戶可以控制的，所以期房銷售是否屬于時間段內(nèi)確認收入的“重擔(dān)”就落在了房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房屋是否具有不可替代用途的身上。在房屋銷售合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商會對客戶所購買房屋的具體單元和房號進行明確約定，并且不可以隨意更換。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)提供的商品具有不可替代用途，由此可見期房銷售達到了某一時段確認收入的條件。

三、新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)中的實施效果

(一)收入的確認角度

在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)通常在某一時點確認收入，在時點的選擇上也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，其中常見的收入確認時點有“簽訂合同”、“交付使用”、“收到預(yù)收款項”、“完工并驗收合格”、“發(fā)出書面交房通知”等。然而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程一般都有長期性，復(fù)雜性等特點，從房屋項目立項到房屋竣工驗收再到交房往往需要經(jīng)歷很漫長的一段時間，企業(yè)在這段時間內(nèi)一直在產(chǎn)生成本，但是并沒有對取得的收入進行確認，這樣的收入確認方式使得企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)波動較大，財務(wù)報表也不能為報表使用者提供準(zhǔn)確直觀的財務(wù)信息，即使弊端明顯，在實施新準(zhǔn)則之前也沒有企業(yè)將收入在時間段內(nèi)進行確認。新收入準(zhǔn)則的頒布則使得在某一時段內(nèi)確認收入成為可能。

(二)收入的計量角度

在舊收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)主要根據(jù)預(yù)收賬款的合同金額來確認收入，而新收入準(zhǔn)則在確認收入時采用的是商品的交易價格，要把可變對價、非現(xiàn)金對價、重大融資成分等影響因素都考慮在內(nèi)，除此之外還需要考慮與客戶簽訂的合同中是否涉及銷售折扣以及銷售后出現(xiàn)質(zhì)量問題的處理方法，這也會對商品的交易價格產(chǎn)生一定的影響。統(tǒng)一以交易價格作為收入的計量標(biāo)準(zhǔn)使得原來復(fù)雜的計量模式變得直接，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作人員的工作效率。在舊收入準(zhǔn)則下，把項目竣工結(jié)算之前收到的房屋款項作為“預(yù)收賬款”處理是房地產(chǎn)行業(yè)的“特色”，這樣的處理方法就會使得企業(yè)的資產(chǎn)負債率一直處于偏高的狀態(tài);實施了新準(zhǔn)則之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以在時點和時段內(nèi)分別確認收入，原本被當(dāng)作負債的預(yù)收款項，可以提前確認收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，企業(yè)的資產(chǎn)負債率也會隨之下降，償債能力也會相應(yīng)的得到提高，這對企業(yè)在開發(fā)新項目進行資金籌集時也是有利的。

(三)均勻現(xiàn)金流的角度

在舊收入準(zhǔn)則下，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期會注入大量資金在各個房地產(chǎn)項目中，只有在這些項目達到可銷售條件之后才能收回資金，就導(dǎo)致了企業(yè)前一年凈現(xiàn)金流量為負，下一年就為正的現(xiàn)象出現(xiàn)。這種對現(xiàn)金需求出現(xiàn)大幅度波動的現(xiàn)象意味著房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回款周期長，速度慢，資金鏈的安全系數(shù)低?，F(xiàn)金流量的分配不均也使得企業(yè)承擔(dān)現(xiàn)金流量風(fēng)險的能力下降。在新收入準(zhǔn)則中，房地產(chǎn)企業(yè)對符合條件的項目采取某一時段來確認收入，相對應(yīng)的現(xiàn)金流量也會計入相應(yīng)的會計期間，很好的平衡了企業(yè)的現(xiàn)金流量。

(四)信息披露的角度

新收入準(zhǔn)則對財務(wù)報表信息披露主要側(cè)重于資產(chǎn)負債表的列示以及附注的補充信息，資產(chǎn)負債表的變化主要是新增了會計科目，并且要對期初數(shù)據(jù)進行重分類的調(diào)整;對企業(yè)應(yīng)披露的與收入有關(guān)的會計政策也作出了相應(yīng)的補充，打破了舊收入準(zhǔn)則對會計政策“模板式”的描述方式，要求說明會計政策與雙方訂立合同之間內(nèi)在的聯(lián)系，對收入確認過程中的重大變更事項、合同相關(guān)信息以及采取時段法確認收入的步驟都做出了相應(yīng)的披露要求。企業(yè)在實施新收入準(zhǔn)則之后，財務(wù)報表可以為報表使用者提供更加高質(zhì)量的財務(wù)信息，一定程度上減弱了報表使用者對企業(yè)因使用新準(zhǔn)則所產(chǎn)生數(shù)據(jù)變化的不確定性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)準(zhǔn)則變化

收入的確認對于每個企業(yè)來說都是至關(guān)重要的，新收入準(zhǔn)則的實施除了在對收入的確認和計量上與舊準(zhǔn)則有很大的不同外，還多多少少會對企業(yè)的內(nèi)部控制、合同的編寫要求、各個部門之間的溝通合作等方面產(chǎn)生很大的影響，為此，本文為房地產(chǎn)企業(yè)提出以下加點建議:

(一)提高企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)勝任能力

經(jīng)過上述分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)因其獨特的行業(yè)特性，收入準(zhǔn)則的變化對企業(yè)實際業(yè)務(wù)的處理影響較大，為了準(zhǔn)確運用新收入準(zhǔn)則進行會計處理，相關(guān)財務(wù)人員要深入研讀準(zhǔn)則變化及其適用范圍，緊跟準(zhǔn)則變化的腳步，增強自身的專業(yè)素養(yǎng);新收入準(zhǔn)則在實施過程中很多地方都涉及到了會計人員的主觀判斷，比如屬于某一時間段確認收入還是某一時間點確認收入、履約進度如何確認等等，在確認履約進度時，需要把會計核算和工程進度結(jié)合考慮，這不僅要求財務(wù)人員對房地產(chǎn)企業(yè)的各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的實質(zhì)進行判斷，還需要深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的工程項目，以熟悉工程進度的計量方法;在學(xué)習(xí)專業(yè)知識的同時還要注重相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，這樣才能準(zhǔn)確的識別和解讀合同;房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)種類繁多，涉及的金額巨大，所以其面臨的稅務(wù)問題也較為嚴重，在會計稅法相關(guān)規(guī)定普遍存在差異的情況下，要想合理進行納稅申報，就要求財務(wù)人員正確理解相關(guān)法則并制定相關(guān)處理流程。

(二)提高對新收入準(zhǔn)則所在風(fēng)險點的防范意識

新收入準(zhǔn)則在運用的過程中，財務(wù)人員不能只是簡單地從字面上解讀會計準(zhǔn)則，還需要對新收入準(zhǔn)則中存在的風(fēng)險點進行有效的規(guī)避。新收入準(zhǔn)則強調(diào)“合同”這一概念，涉及合同就會存在客戶違約風(fēng)險，要對可能導(dǎo)致違約風(fēng)險的影響因素進行合理的評估，比如對客戶的信用風(fēng)險和財務(wù)狀況風(fēng)險進行評估，房地產(chǎn)的工作人員在簽訂合同之前就要對客戶以往的合同履約情況和違約情況進行了解，如果購房客戶在以往的記錄中存在多次違約的情況，那企業(yè)想要按時收回房款就比較困難;另外還要對客戶的財務(wù)狀況進行評估，調(diào)查客戶是否擁有穩(wěn)定的收入來源，其來源是否合理合法，是否存在其他可抵扣的財產(chǎn)等。通過對客戶信用和財務(wù)狀況的合理評估，對購房客戶后期的違約率有了充分的了解，也能夠在一定程度上避免因客戶后期違約而出現(xiàn)大量已經(jīng)確定的收入被沖回的不利現(xiàn)象的發(fā)生;此外還要避免因預(yù)估總成本與實際總成本差別過大而影響實際收款進度的風(fēng)險?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)在確認收入時不能簡單的只關(guān)注于其會計處理，還要考慮到相應(yīng)的潛在風(fēng)險，積極采取相關(guān)的風(fēng)險防范策略，把企業(yè)發(fā)生潛在損失的概率降到最低。

(三)加強企業(yè)合同管理，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為

“合同”作為新收入準(zhǔn)則的起點，準(zhǔn)則核心內(nèi)容“五步法”的第一步就是對訂立的合同進行識別，企業(yè)財務(wù)人員在對收入進行確認和計量時，重要的參考標(biāo)準(zhǔn)就是其訂立的合同，其在整個收入確認過程中的重要性不言而喻，所以企業(yè)在對合同的管理方面就要格外注意。合同條款的訂立涉及到財務(wù)部，銷售部等多個部門，各個部門之間就要對合同的具體條款進行溝通探討;尤其要注意期房銷售合同，如果涉及期房銷售，那合同的時間跨度一般較長，條款相對較為復(fù)雜，相比其他業(yè)務(wù)來說合同風(fēng)險也會更高，這就要加強企業(yè)員工對合同重要性的認識，對合同進行風(fēng)險管理;還可以設(shè)定獎懲機制，讓每一個企業(yè)員工都加入到合同監(jiān)督的過程中去，從而提高企業(yè)的合同管理水平，這也為企業(yè)盡快適應(yīng)新收入準(zhǔn)則提供了便利。我國在2017年正式頒布了新收入準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則細化了收入核算的具體要求，滿足了當(dāng)代企業(yè)各種新型經(jīng)濟業(yè)務(wù)模式會計核算的要求。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，其經(jīng)營業(yè)務(wù)存在建設(shè)周期長、投入成本高、交易復(fù)雜等特點，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)涉及的財務(wù)處理更為復(fù)雜，只有做好相關(guān)的銜接工作，才能避免企業(yè)在實施新準(zhǔn)則后出現(xiàn)會計處理不當(dāng)?shù)葐栴};房地產(chǎn)企業(yè)要在提高財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的同時，加強企業(yè)的合同管理和各個部門之間的相互聯(lián)動，有效的對潛在風(fēng)險進行識別和規(guī)避，才能保證企業(yè)長久穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻:

［1］焦桂芳，陸秀芬.新舊收入準(zhǔn)則對比分析［J］．會計之友，2018(08)．

［2］黃鳳勤．新收入準(zhǔn)則的變化及對企業(yè)預(yù)期影響分析［J］．財會學(xué)習(xí)，2018(17)．

［3］徐麗君.探討如何做好房地產(chǎn)收入的確認工作［J］．財會學(xué)習(xí)，2019(09)．

［4］康光文.新收入準(zhǔn)則的變化及對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期影響分析［J］．中外企業(yè)家，2020(10)．

［5］劉懿.中小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問題及對策探討［J］．商訊，2020(27)．

［6］劉清照.簡述新收入準(zhǔn)則對會計核算的影響［J］．財會學(xué)習(xí)，2021(06)．

作者：原親親  單位：東華理工大學(xué)