面積測(cè)算房地產(chǎn)論文
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一地籍測(cè)繪
(1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖)及地籍(權(quán)屬)調(diào)查⑴測(cè)繪單位施測(cè)1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖。1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖用于地籍(權(quán)屬)調(diào)查，作為地籍宗地調(diào)查的底圖和宗地圖地物的數(shù)據(jù)來(lái)源。1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖測(cè)繪主要有平面控制測(cè)量和地籍房產(chǎn)要素測(cè)量，由專業(yè)測(cè)繪單位完成，只要無(wú)超用地紅線、無(wú)違章，手續(xù)完整，對(duì)于購(gòu)房者影響不大;⑵委托人驗(yàn)收1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖;⑶委托人申請(qǐng)地籍(權(quán)屬)調(diào)查委托人持經(jīng)驗(yàn)收合格的1∶500用地現(xiàn)狀數(shù)字地形圖及前面委托人需提供的該房屋相關(guān)的用地、房屋等資料，向廈門市測(cè)繪與基礎(chǔ)地理信息中心申請(qǐng)地籍(權(quán)屬)調(diào)查。
《廈門市房產(chǎn)面積測(cè)算細(xì)則》中房產(chǎn)面積的精度分為兩級(jí)。各級(jí)面積的限差和中誤差不超過(guò)下表計(jì)算的結(jié)果。
(1)外業(yè)測(cè)繪前準(zhǔn)備工作
外業(yè)前準(zhǔn)備工作是一項(xiàng)重要的工作，對(duì)委托方提供的資料進(jìn)行查閱，查看其商品房預(yù)售許可證或竣工備案證明通過(guò)時(shí)間，以確定面積計(jì)算適用的規(guī)范和細(xì)則。外業(yè)測(cè)繪記錄數(shù)據(jù)所用圖紙是否是經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門審核的圖紙，測(cè)繪所須的工具是否帶齊，聯(lián)系被測(cè)單位的工作人員，進(jìn)行溝通，現(xiàn)場(chǎng)配合，安排好現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪的先后順序。
(2)外業(yè)測(cè)量房屋尺寸
首先是測(cè)量第一層的外廓尺寸，控制外框，這樣控制住了分層的面積，確保每層的面積準(zhǔn)確。若以上各層有退層或挑樓，外業(yè)一定要測(cè)量其退進(jìn)或挑出的尺寸，挑出尺寸一般不好直接測(cè)量，可從房屋內(nèi)部測(cè)量。地下室也不能直接測(cè)量其外廓尺寸，可測(cè)量其內(nèi)墻面的距離加兩邊外廓墻厚，外廓墻厚可按審定的設(shè)計(jì)圖紙墻厚確定。異形房屋的外廓尺寸可用全站儀采集坐標(biāo)，編輯圖形，計(jì)算外框的面積。測(cè)量完一層外廓尺寸后，再測(cè)量?jī)?nèi)部尺寸。內(nèi)部尺寸的測(cè)量要求測(cè)量每個(gè)房間、廚、衛(wèi)、廳等各個(gè)空間的長(zhǎng)、寬及戶內(nèi)墻厚度、外墻厚度，分戶墻的厚度要盡量量取。每戶從南到北、從東到西的四至墻的內(nèi)墻面的距離能一次性量取的要直接測(cè)量，測(cè)量所得尺一寸與該戶每個(gè)空間在同一方向尺寸加戶內(nèi)墻厚度之和應(yīng)在誤差范圍之內(nèi)，同時(shí)應(yīng)滿足直接測(cè)量每戶四至墻的內(nèi)墻面的距離加分戶墻厚之和與外廓全長(zhǎng)尺寸的較差也在誤差范圍之內(nèi)。對(duì)于不同內(nèi)部格局的層要分別測(cè)量其內(nèi)部尺寸。
(3)內(nèi)業(yè)整理房屋測(cè)量草圖
當(dāng)室內(nèi)分段測(cè)量的數(shù)據(jù)需要按比例進(jìn)行配賦時(shí)，為與外業(yè)測(cè)量草圖數(shù)據(jù)不相互混淆，我們需要另繪制一張經(jīng)過(guò)配賦的房屋測(cè)量草圖。這張房屋測(cè)量草圖我們采用電腦繪制，使用CAD繪制1∶1的雙線圖，墻體厚度按實(shí)際厚度繪制，圖上按規(guī)范注記有權(quán)屬人、項(xiàng)目名稱、房產(chǎn)分區(qū)號(hào)、房屋坐落、幢號(hào)、比例尺、房屋結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、草圖所在層次、北方向，各開間的凈空尺寸、墻體厚度、實(shí)際開門處，并用紅色封閉實(shí)線體現(xiàn)各權(quán)屬單元的四至范圍，當(dāng)有計(jì)算一半面積的地方(如陽(yáng)臺(tái))時(shí)紅色封閉線為虛線形式，這樣就能區(qū)分計(jì)算全部建筑面積或計(jì)算一半建筑面積的范圍。并且在封閉線內(nèi)注記各室號(hào)，或是公共建筑部位的名稱，如樓梯，注記梯并在后加流水編號(hào)以區(qū)別。繪制四至紅色封閉線后，就可計(jì)算出各封閉線內(nèi)的面積，并標(biāo)注在草圖上，一目了然。
(4)轉(zhuǎn)入分層分戶管理系統(tǒng)進(jìn)行分戶面積定義分?jǐn)?/p>
分層分戶管理系統(tǒng)最大的特點(diǎn)是能根據(jù)功能區(qū)自動(dòng)分?jǐn)偯娣e。經(jīng)過(guò)配賦后的草圖，并繪制四至紅線后，把四至線轉(zhuǎn)入分層分戶管理系統(tǒng)，形成分層分戶圖，在圖上定義各戶室的門牌號(hào)、戶室號(hào)、功能區(qū)號(hào)，直接計(jì)算各戶室面積、自動(dòng)生成外半墻面積，自動(dòng)標(biāo)注各邊長(zhǎng)，然后點(diǎn)擊分?jǐn)偯畎存I自動(dòng)完成分?jǐn)?，即可打印戶室面積信息表。戶室面積信息表內(nèi)含有各戶室的套內(nèi)面積、公攤面積、建筑面積合計(jì)、用地分?jǐn)偯娣e。此表是房產(chǎn)測(cè)繪最重要的表格。
三檢查驗(yàn)收為了保證測(cè)繪產(chǎn)品的準(zhǔn)確性、盡量減小誤差
最終測(cè)繪成果產(chǎn)品要經(jīng)過(guò)測(cè)繪單位二級(jí)檢查后才能提交給委托方驗(yàn)收。一級(jí)檢查是最重要的檢查，在自檢互查的基礎(chǔ)上由專職或兼職檢查人員承擔(dān)，檢查的內(nèi)容分外業(yè)檢查和內(nèi)業(yè)檢查。外業(yè)檢查主要檢查測(cè)量尺寸的準(zhǔn)確性，屬抽查，主要數(shù)據(jù)應(yīng)抽查20%以上，還要做隨機(jī)巡查，看有否漏、多、錯(cuò)的地方。內(nèi)業(yè)檢查是100%檢查，核對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)與設(shè)計(jì)是否一致、公共設(shè)備房與設(shè)計(jì)是否一致、面積計(jì)算是否準(zhǔn)確、分?jǐn)偡桨甘欠穹霞夹g(shù)規(guī)范。一級(jí)檢查后方能提交二級(jí)檢查。提交二級(jí)檢查的資料包括成果封面、目錄、項(xiàng)目概要、宗地地籍圖、分?jǐn)傉f(shuō)明表、樓層面積表、戶室面積信息表、共用數(shù)據(jù)采集表、分層分戶圖、房屋測(cè)量草圖。其中分?jǐn)傉f(shuō)明表概述了本項(xiàng)目的開發(fā)商、項(xiàng)目名稱、坐落、采用的規(guī)范、分?jǐn)偟脑瓌t、各公共建筑部位分?jǐn)偟姆桨?，各功能區(qū)的分?jǐn)傁禂?shù)。上述資料按順序整理好后，提交二級(jí)檢查。二級(jí)檢查在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行，檢查、核對(duì)面積計(jì)算是否準(zhǔn)確、分?jǐn)偡桨甘欠穹霞夹g(shù)規(guī)范，資料是否完整、齊全，樣式是否統(tǒng)一。經(jīng)過(guò)二級(jí)檢查后，成果資料提交給委托方做最終驗(yàn)收，委托方驗(yàn)收完后寫出《廈門市房產(chǎn)測(cè)量成果最終驗(yàn)收書》，驗(yàn)收書中要把檢查的內(nèi)容、方式，檢查的依據(jù)、檢查的情況，檢查的結(jié)論;各產(chǎn)權(quán)單元?jiǎng)澐峙c該房屋建筑現(xiàn)狀是否一致、無(wú)誤;各產(chǎn)權(quán)單元門牌是否無(wú)誤，單元號(hào)是否無(wú)誤;測(cè)量數(shù)據(jù)誤差是否在規(guī)范之內(nèi)，是否可滿足面積測(cè)算精度要求;共有共用面積計(jì)算是否正確，分?jǐn)偡桨甘欠穹弦?各產(chǎn)權(quán)單元的套內(nèi)面積和公攤面積計(jì)算是否正確;各產(chǎn)權(quán)單元的土地分?jǐn)偯娣e計(jì)算是否正確;對(duì)此成果資料是否有異議寫入驗(yàn)收書中。
四申請(qǐng)最終成果
資料審核最終成果資料審核機(jī)構(gòu)是廈門市測(cè)繪與基礎(chǔ)地理信息中心(房產(chǎn)測(cè)繪科)，其對(duì)施測(cè)單位的資質(zhì)、測(cè)繪成果的適用性、界址點(diǎn)的準(zhǔn)確性、面積計(jì)算依據(jù)與方法進(jìn)行審核。最終成果資料審核由房屋建設(shè)單位向?qū)徍藱C(jī)構(gòu)申請(qǐng)，審核時(shí)要提交的資料有:⑴加蓋測(cè)繪單位測(cè)繪資質(zhì)章的并經(jīng)房屋建設(shè)單位最終驗(yàn)收的《廈門市土地、房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)算成果報(bào)告書》三份，其中一份加蓋房屋建設(shè)單位公章。成果報(bào)告的電子數(shù)據(jù);⑵申報(bào)房產(chǎn)測(cè)繪成果審核申請(qǐng)書;⑶房屋建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照;⑷法定代表人身份證;⑸法人委托書;⑹人身份證;⑺測(cè)量單位測(cè)繪資質(zhì)證書;⑻建設(shè)工程規(guī)劃許可證;⑼測(cè)繪成果最終驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;⑽竣工驗(yàn)收備案證明;⑾規(guī)劃總平圖;⑿商品房預(yù)售許可證;⒀經(jīng)規(guī)劃局蓋章的建筑設(shè)計(jì)平面圖;⒁房產(chǎn)測(cè)繪成果實(shí)測(cè)與規(guī)劃批建不一致部分對(duì)照表。房產(chǎn)測(cè)繪成果審核還要對(duì)比房產(chǎn)測(cè)繪成果與規(guī)劃批準(zhǔn)圖紙，重點(diǎn)核對(duì)項(xiàng)目功能、用途、公建配套、車位商鋪布局、房屋單元戶型結(jié)構(gòu)等要素，不一致的地方，審核機(jī)構(gòu)有權(quán)退件，不予審核，房屋建設(shè)單位整改后重新申請(qǐng)審核。一直以來(lái)，房產(chǎn)測(cè)繪的面積在多數(shù)情況下會(huì)與設(shè)計(jì)有些出入，給購(gòu)房者產(chǎn)生很大的困惑，各地房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范各有可取之處，在此簡(jiǎn)要介紹廈門房地產(chǎn)測(cè)繪概況，希望能給廣大購(gòu)房者一個(gè)了解，同時(shí)能和國(guó)內(nèi)的測(cè)繪同行交流一些經(jīng)驗(yàn)。
作者：柯榮秋單位：廈門市測(cè)繪與基礎(chǔ)地理信息中心
