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1前言

在住宅工程建設(shè)的規(guī)模不斷擴大下，一些住宅糾紛投訴問題也隨著增多。一般造成住宅糾紛問題的原因主要是因為在住宅工程建設(shè)中存在的一些質(zhì)量通病，影響業(yè)主住房的質(zhì)量和安全。為了減少由于住宅安全、質(zhì)量問題引起的糾紛和投訴，在住宅工程建設(shè)中，就必須加強對住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的重視，從而提高住宅工程建設(shè)的整體質(zhì)量。但是，現(xiàn)階段由于在實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作時存在一些問題，嚴重阻礙了分戶驗收工作的順利開展，因此，如何有效地解決這類問題成為值得人們?nèi)ヌ骄康囊粋€話題。

2住宅工程質(zhì)量分戶驗收的解析

住宅工程質(zhì)量分戶驗收主要是指依照國家現(xiàn)行的相關(guān)驗收標準規(guī)范在住宅工程竣工后，對工程建設(shè)中每戶實施專門的質(zhì)量驗收工作，并將所得到的驗收結(jié)果整理成書面記錄，上報給有關(guān)部門進行備案。實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收可以使各施工單位的驗收工作更加細致化和全面化，以加強對工程施工過程質(zhì)量的控制，消除各類住宅質(zhì)量通病，最終達到提高住宅工程質(zhì)量的目的。住宅工程質(zhì)量分戶驗收內(nèi)容主要是以檢驗、驗收為主，在保證工程地基穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)安全的基礎(chǔ)上，對工程的感觀質(zhì)量、使用性能和安全等內(nèi)容進行重點檢查。其中具體表現(xiàn)在：樓層的地面、頂壁和墻面質(zhì)量；門窗的安裝質(zhì)量；欄桿的間距和安裝質(zhì)量；房屋的防水裝置質(zhì)量；室內(nèi)空間的尺寸是否合格；給排水系統(tǒng)的安裝質(zhì)量；室內(nèi)的電氣系統(tǒng)安裝質(zhì)量；排煙設(shè)施的質(zhì)量等。

3住宅工程質(zhì)量分戶驗收實施的必要性

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，住宅建設(shè)工程朝著商品化的方向發(fā)展，住戶對居住環(huán)境的質(zhì)量要求也不斷上漲。長久以來，住宅工程質(zhì)量驗收形式都是以整個住宅樓為單位，按照一定比例來抽查，最后依照抽查結(jié)果，來判斷整個住宅樓的質(zhì)量能否滿足規(guī)范標準。這種驗收形式具有一定的弊端，其驗收的結(jié)果帶有偶然性，不能保證住宅區(qū)的每套或者每戶的整體質(zhì)量。而采用分會驗收形式，可以將住戶比較重視的套或戶作為單位，對每一戶的質(zhì)量進行驗收，在發(fā)現(xiàn)問題時，及實地進行整改，從而確保住宅工程的整體質(zhì)量，減少因為住宅的質(zhì)量、安全問題引起的糾紛和投訴，為住宅工程建設(shè)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收存在的問題

4.1住宅工程施工中存在一些質(zhì)量通病

在住宅工程施工過程中，難免會遇到房屋的地面、墻面出現(xiàn)裂縫、門窗結(jié)構(gòu)不嚴、滲漏水以及煙道串味等一系列的質(zhì)量通病。這些工程質(zhì)量通病加大實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的難度?，F(xiàn)階段的分戶驗收只是側(cè)重在房屋外觀的尺寸和基礎(chǔ)使用功能方面，而沒有涉及到對房屋內(nèi)部的質(zhì)量結(jié)構(gòu)的驗收。隨著人們生活水平的不斷提升，對住宅的內(nèi)部建筑節(jié)能、空氣質(zhì)量和噪音控制等方面的要求不斷地提高，但是在住宅工程質(zhì)量分戶驗收過程中并沒有涉及到這些方面，因此很難從根本上解決各類質(zhì)量通病，從而減少了住戶的滿意程度。

4.2分戶驗收流程拘于表面形式

由于住宅工程的規(guī)模不斷的擴大，其質(zhì)量分戶驗收的工作任務(wù)量也隨之加大，通常對一套房屋中大概要進行100多項檢查。一棟商品房的分戶驗收需要2到3個驗收組，通過1到2天完成分戶驗收工作。而對于一個住宅小區(qū)的分戶驗收可能需要大概1個月的時間才能完成分戶驗收工作。因此，在住宅工程質(zhì)量分戶驗收中，其組成的驗收小組因為工作繁重，的自身利益的驅(qū)使，就會只拘于表面驗收形式，嚴重影響了住宅分戶驗收工作的質(zhì)量，導(dǎo)致住宅工程的質(zhì)量下降。

4.3工程質(zhì)量分戶驗收管理薄弱

工程質(zhì)量分戶驗收管理薄弱主要表現(xiàn)在：在實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收過程中，分戶驗收小組缺乏責任意識，沒有樹立正確的價值觀，在驗收工作中沒有根據(jù)實際情況作出整改計劃，馬馬虎虎，導(dǎo)致驗收工作的質(zhì)量和效率得不到保證；工程質(zhì)量分戶驗收人員比較缺乏，不能滿足驗收工作的需要，其管理監(jiān)督體系不夠完整，致使分戶驗收工作不能順利開展；施工單位沒有積極的投入到分戶驗收工作中，由于其本身就是工程的施工方，在分戶驗收工作是最主要的檢查對象，為了不讓施工中質(zhì)量問題暴露出來，就會在驗收工作中不依照一定的相關(guān)標準規(guī)范。

5住宅工程質(zhì)量分戶驗收的對策

5.1建立健全分戶驗收管理制度

在住宅工程質(zhì)量分戶驗收中，要根據(jù)實際工程建設(shè)的水平，及時地建立健全分戶驗收管理制度。在分戶驗收僅僅側(cè)重于檢查房屋外觀的尺寸和基礎(chǔ)使用功能方面，及時地對其它有關(guān)的配套措施進行補充，從而保證住宅工程的整體質(zhì)量。在建立健全分戶驗收管理制度過程中，完善補充分戶驗收的項目，增加對房屋內(nèi)部的建筑節(jié)能、空氣質(zhì)量和噪音控制等方面質(zhì)量的驗收，從而滿足人們對住宅質(zhì)量增長的要求，提高住宅施工單位的經(jīng)濟效益和社會效益水平，保證其健康可持續(xù)發(fā)展。

5.2要嚴格執(zhí)行分戶驗收程序

在分戶驗收過程中要嚴格地按照住宅工程的質(zhì)量、技術(shù)施工標準進行驗收。施工過程中施工單位定期或者不定期的培訓(xùn)提高施工操作人員的相關(guān)技能，使施工操作人員充分地掌握工程施工中一般項目和主要項目的質(zhì)量標準，當一道工序完成后，要進行科學合理的檢查，再接著下一道工序的施工，提高工程質(zhì)量分戶驗收的效率和質(zhì)量，保證一次性的合格率，從而減少分戶驗收的任務(wù)量，激發(fā)驗收人員的工作積極性和動力。

5.3提高分戶驗收人員的綜合素質(zhì)

在住宅工程質(zhì)量分戶驗收中，提高分戶驗收人員的綜合素質(zhì)，有助于分戶驗收工作的順利完成。一方面加強提升驗收人員的專業(yè)技能水平，對驗收人員進行相關(guān)技能的培訓(xùn)，在挑選驗收人員時，要制定完善的考核制度，擇優(yōu)錄取。另一方面，加強驗收人員職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，要求其具有較強的責任意識，積極地投入到驗收工作中，嚴格地規(guī)范工作標準行為，認真履行自己的職責，從而提高住宅工程質(zhì)量分戶驗收的合格效率，最大程度的滿足業(yè)主對住宅質(zhì)量的要求。

5.4引入第三方驗收，提高工程質(zhì)量

在現(xiàn)階段的住宅工程質(zhì)量分戶驗收中，其分戶驗收工作主要是由工程建設(shè)的各參與方作為主體進行的，由于受各方利益的驅(qū)使，分戶驗收很難做到公正客觀，致使大部分的住宅戶對工程質(zhì)量的驗收結(jié)果持有懷疑的態(tài)度，再加上政府監(jiān)督管理部門的力量比較薄弱，從而使分戶驗收工作不能順利的發(fā)展。因此，就可以考慮在工程質(zhì)量驗收上引入第三方驗收，例如民間的驗房師等。通過業(yè)主的委托，采用民間驗房師對住宅工程質(zhì)量的進行驗收，與工程建設(shè)的各參與方?jīng)]有聯(lián)系，保證了專業(yè)性和公平性，有得到了業(yè)主的信賴。同時，也可以考慮建立房屋質(zhì)量的保險制度。通過業(yè)主和房產(chǎn)公司之間共同委托與工程建設(shè)參與方?jīng)]有聯(lián)系的監(jiān)理公司，來對住宅工程質(zhì)量進行驗收，進而提高工程整體的質(zhì)量。

6結(jié)語

綜上所述，隨著住宅建設(shè)的規(guī)模不斷的擴大，住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作受到越來越多的重視，實施這種模式驗收工程質(zhì)量，能夠有效地提高住宅區(qū)整體的質(zhì)量。面對分戶驗收中存在的工作任務(wù)量大、工程質(zhì)量通病以及管理薄弱等問題，我們應(yīng)該建立健全的分戶驗收管理制度、嚴格執(zhí)行分戶驗收的程序、提高驗收人員的綜合素質(zhì)，這樣才能保證驗收工作的有效性，滿足人們對住宅質(zhì)量日益增長的要求，減少由于住宅質(zhì)量、安全等問題帶來的糾紛和投訴，最終推動城市建設(shè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

作者：彭濤