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編者按：本論文主要從社會(huì)總需求增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；開(kāi)發(fā)成本導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；分析房?jī)r(jià)居高的根本原因等進(jìn)行講述，包括了城鎮(zhèn)化速度加快導(dǎo)致總需求增加、居民收入水平大幅度提高導(dǎo)致總需求增加、人口結(jié)構(gòu)變化促使總需求增加、土地價(jià)格的持續(xù)上漲、房屋建造成本分析、建造成本上升、土地成本分析等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

【摘要】本文從房地產(chǎn)價(jià)格影響因素角度分析了城市化進(jìn)程、居民收入、人口結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投機(jī)、開(kāi)發(fā)成本等各因素,通過(guò)收集國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)資料,并列舉大量數(shù)據(jù)進(jìn)行論證分析,指出導(dǎo)致目前房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的關(guān)鍵因素是開(kāi)發(fā)成本因素,并且得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地成本上漲是直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的核心因素這一結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格人口結(jié)構(gòu)收入水平總需求

近幾年房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,讓一些普通百姓明顯感覺(jué)商品房?jī)r(jià)格已越來(lái)越難以接受。房?jī)r(jià)收入比是綜合衡量房地產(chǎn)價(jià)格水平的一項(xiàng)重要指標(biāo)。從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平兩方面說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的合理性,通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在4—6之間是合理的。由于房地產(chǎn)銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)口徑不同,我們得到的房?jī)r(jià)收入比與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)偏小。而在我國(guó),這一數(shù)字則大大超標(biāo),很多地區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套80平米的住宅,房?jī)r(jià)收入比高達(dá)13。可以說(shuō)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商品房主要是面向城市有中等偏上收入的家庭。

一、社會(huì)總需求增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

1、城鎮(zhèn)化速度加快導(dǎo)致總需求增加

對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō),無(wú)論是解決農(nóng)村問(wèn)題,還是加快區(qū)域發(fā)展步伐,城市化似乎都已是必走的道路。研究表明,城市人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用遠(yuǎn)大于居民收入增長(zhǎng)。城市化本質(zhì)上是一種包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化過(guò)程。在這一過(guò)程中,農(nóng)業(yè)人口比重逐漸下降,工業(yè)和服務(wù)業(yè)人口比重逐漸上升,人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集聚,生產(chǎn)方式、交換方式和生活方式向規(guī)?；?、集約化、市場(chǎng)化和社會(huì)化方向轉(zhuǎn)換,從而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不可估量的影響(見(jiàn)表1)。

城市化的進(jìn)程改變的是人口結(jié)構(gòu)。城市化水平表明的就是城市非農(nóng)業(yè)人口與總?cè)丝谥?。城市?jīng)濟(jì)發(fā)展與就業(yè)機(jī)會(huì)的增加,吸引著大批農(nóng)村人口涌向城市,城市人口比重的擴(kuò)大是經(jīng)濟(jì)全球化的一種趨勢(shì)。如今每年都會(huì)有500萬(wàn)左右的農(nóng)村青少年通過(guò)上大學(xué)等方式進(jìn)入城市,這些人在幾年后走上工作崗位,自然就成為城市人口。除此之外,不少城市為了本地的經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè),都在以給予落戶等優(yōu)惠措施吸引本地農(nóng)村富裕人口向城區(qū)轉(zhuǎn)移。中國(guó)城市化水平由1975年的17.5%上升到2006年的43.9%。

2、居民收入水平大幅度提高導(dǎo)致總需求增加

近年來(lái),我國(guó)城鎮(zhèn)居民快速增收,2006年可支配收入達(dá)11759元(見(jiàn)表2)。

首先,收入提高增強(qiáng)了居民購(gòu)買(mǎi)的能力,廣大居民改善居住條件的愿望加強(qiáng);其次,綠色住宅、健康住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)住宅等正在興起,商品房檔次明顯提高,有效需求很旺盛;再次,拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求,且這部分需求將持穩(wěn)定的增長(zhǎng);最后,1998年以來(lái)政府為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),選擇房地產(chǎn)消費(fèi)作為切入點(diǎn)的“政策慣性”作用,以及受“入世”、“申奧”和“申博”等利好消息影響所形成的房?jī)r(jià)必然上揚(yáng)的“預(yù)期”,刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求。此外,受人民幣升值預(yù)期的影響,大量的國(guó)際熱錢(qián)和游資涌入國(guó)內(nèi),進(jìn)入高檔房地產(chǎn)領(lǐng)域,加大了市場(chǎng)投機(jī)需求成分。

3、人口結(jié)構(gòu)變化促使總需求增加

由于20多年前開(kāi)始的嚴(yán)厲國(guó)策,對(duì)房子需求最強(qiáng)烈的那部分人口結(jié)構(gòu),正在發(fā)生著變化。有數(shù)據(jù)顯示,因計(jì)劃生育政策的實(shí)施,到2008年左右,中國(guó)25—34年齡段人口的數(shù)量會(huì)驟降到30%左右。但與上世紀(jì)80年代較低的人口出生率對(duì)應(yīng)的是,在上世紀(jì)70年代,中國(guó)的人口卻處于快速增長(zhǎng)期。到了上世紀(jì)90年代末,這些快速增長(zhǎng)期內(nèi)出生的人們,基本上都到了購(gòu)房置業(yè)的年齡。正是在這個(gè)時(shí)候,中國(guó)開(kāi)始正式啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè),在某種程度上,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)至今的蓬勃發(fā)展,與這個(gè)年齡段的購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)有著密切的關(guān)系。

二、開(kāi)發(fā)成本導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

1、土地價(jià)格的持續(xù)上漲

很多人都知道房?jī)r(jià)目前很高,價(jià)格漲幅也很大,卻不知地價(jià)漲速比房?jī)r(jià)快近一倍,如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明,2007年的一至三季度,全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快,累計(jì)平均上漲12.8%。2000—2006年土地價(jià)格交易指數(shù)(見(jiàn)表3)。

那么是什么原因?qū)е碌貎r(jià)上漲的呢?首先,近幾年全國(guó)土地供應(yīng)量相對(duì)減少。2001—2004年期間,全國(guó)土地供應(yīng)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì),但增幅逐漸減小;自2005年起,全國(guó)土地出讓面積呈下降態(tài)勢(shì),2006年同比減少3.7%。導(dǎo)致土地供應(yīng)面積下滑的主要原因是從2004年開(kāi)始的緊縮“地根”的調(diào)控政策。在土地供應(yīng)減少的同時(shí),全國(guó)房地產(chǎn)需求卻在持續(xù)增長(zhǎng),開(kāi)發(fā)商紛紛高價(jià)競(jìng)地。

其次,囤地現(xiàn)象突出,致使存量土地不能及時(shí)轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)供應(yīng)。2001年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積占購(gòu)置面積比重為67%,2003年為56%;2005年為54%,這一比重呈逐年下降趨勢(shì),由此證明房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期總體在拉長(zhǎng),很多開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備增加,其中有囤地行為者絕不在少數(shù)。

2、建造成本上升

建筑行業(yè)需要消耗大量的鐵礦、煤炭、木材、水泥等資源,而這些資源有其自然增長(zhǎng)率,超量的需求會(huì)引起它們價(jià)格的暴漲。建筑行業(yè)是能源消耗的主要行業(yè),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)每年以20億平方米速度遞增,其資源和能源的消耗更可想而知。近幾年世界能源價(jià)格高速上調(diào),我國(guó)能源與建材價(jià)格也隨之上漲(見(jiàn)表4),必然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)相當(dāng)?shù)挠绊憽?/p>

2008年2月18日,日本新日鐵公司和韓國(guó)浦項(xiàng)公司宣布,已和三大鐵礦石供應(yīng)商之一的巴西淡水河谷(VALE)達(dá)成協(xié)議,同意Itavira粉礦價(jià)格上漲至每噸78.90美元,4月1日起執(zhí)行,漲幅為65%,對(duì)于高品位的卡拉加斯粉礦每噸漲幅達(dá)到71%。受此事件連鎖影響,寶鋼2月25日出臺(tái)的二季度普碳鋼價(jià)格政策,主要產(chǎn)品熱軋、冷軋均上調(diào)800元/噸,上調(diào)幅度分別為21%和17%。全國(guó)鋼廠出廠價(jià)漲成一片,現(xiàn)在每噸建筑用鋼的價(jià)格已經(jīng)上漲了1000元左右,漲幅之大,只有2004年的那次鋼價(jià)狂漲方可比擬。建材和人工費(fèi)漲價(jià)也直接導(dǎo)致了房屋建造成本的上升,據(jù)估計(jì)本輪建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上漲2%~3%。

三、分析房?jī)r(jià)居高的根本原因

前文分析了影響房?jī)r(jià)上升的主要因素,除此之外,如股市的不穩(wěn)定性會(huì)使資金流入流出房地產(chǎn)投資市場(chǎng)、房地產(chǎn)投機(jī)、政府的稅收、金融政策也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。但是作為城市化進(jìn)程、居民收入水平、人口結(jié)構(gòu)變化因素來(lái)說(shuō),促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲是歷史發(fā)展的必然,是無(wú)法通過(guò)政府政策來(lái)改變的,否則社會(huì)只有倒退。產(chǎn)品的成本是決定產(chǎn)品價(jià)格的基礎(chǔ),那么就要分析一下土地成本和建造成本對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響,從中得到近年導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格直線上升的主導(dǎo)因素,并分析今后房地產(chǎn)政策應(yīng)當(dāng)針對(duì)的側(cè)重點(diǎn)。

1、房屋建造成本分析

住宅造價(jià)就全國(guó)來(lái)看,從2000年每平方米700元左右上漲為2008年的900元左右,但同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)了一倍,從2000年的1900元每平米上漲為2007年的3500元每平米?？梢?jiàn)建造成本上升是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素。住宅建造成本逐年上升主要是兩個(gè)因素作用的結(jié)果:一是能源、原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格上漲;二是近年來(lái)住宅建造結(jié)構(gòu)的變化,由轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)為主變?yōu)殇摻罨炷两Y(jié)構(gòu)為主,從而增加了工程的造價(jià)。

2、土地成本分析

通過(guò)表5可以看到土地價(jià)格同房屋銷售價(jià)格同步上漲,而且土地價(jià)格的漲幅高于銷售價(jià)格。

那么土地價(jià)格是否是房?jī)r(jià)上升的主因素呢?我們看兩個(gè)例子的對(duì)比,太原市2000年左右土地出讓價(jià)格基本在20—30萬(wàn)元每畝,如果土地的規(guī)劃容積率為2.5,那么新建住宅的樓面地價(jià)約為180元每平方米(建筑面積),建造成本為700元每平方米(建筑面積),考慮各類市政費(fèi)用、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、稅費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用,2000年左右住宅銷售價(jià)格約為1000—1500元每平方米(建筑面積)。2007年,太原市市區(qū)很多土地的價(jià)格約為400—500萬(wàn)元,參照上例的參數(shù),樓面地價(jià)為3000元每平方米,建造成本約為800—1200元每平方米,那么市場(chǎng)價(jià)格基本處于4500—6000元左右,由此可知,地價(jià)的上漲是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。