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物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)資金)，又稱(chēng)為物業(yè)本體和共用設(shè)備設(shè)施大中修和更新改造儲(chǔ)備金。有的地方稱(chēng)為“共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，也有的地方將其區(qū)分為“公用設(shè)施專(zhuān)用基金”和“房屋本體維修基金”兩個(gè)基金。

一、專(zhuān)項(xiàng)資金的概念和性質(zhì)

專(zhuān)項(xiàng)資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納的，為了保障物業(yè)在使用一定時(shí)間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時(shí)應(yīng)急的資金。在物業(yè)管理活動(dòng)中，為了維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，保證物業(yè)始終處于正常的和完好的狀態(tài)，除了在物業(yè)管理費(fèi)中滿足物業(yè)的日常維護(hù)和小修活動(dòng)外，業(yè)主或非業(yè)主使用人平時(shí)定期交納小量的費(fèi)用，集中儲(chǔ)備起來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后特定情況下的中修、大修、更新、改造以及出現(xiàn)特殊或緊急情況時(shí)的支出。專(zhuān)項(xiàng)資金的建立可以避免在上述情況出現(xiàn)時(shí)，集中大量的出資給業(yè)主帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。同時(shí)，也可以在出現(xiàn)上述情況時(shí)，能夠得以及時(shí)處理，使業(yè)主和非業(yè)主使用人能夠工作、生活在一個(gè)良好的環(huán)境當(dāng)中。這也是物業(yè)管理追求良好和長(zhǎng)效管理的重要因素和必要條件。

專(zhuān)項(xiàng)資金是物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其費(fèi)用性質(zhì)同物業(yè)管理費(fèi)一樣，是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門(mén)設(shè)立專(zhuān)門(mén)賬戶管理，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，最后由物業(yè)管理單位使用的專(zhuān)門(mén)費(fèi)用。所以，專(zhuān)項(xiàng)資金的使用者權(quán)益屬于全體業(yè)主，物業(yè)管理單位對(duì)它的管理和使用屬于代管性質(zhì)。同時(shí)，它的使用范圍也是在物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍之內(nèi)，而且更具體、更專(zhuān)指，這就更決定了它的專(zhuān)項(xiàng)性質(zhì)。

根據(jù)上述性質(zhì)，專(zhuān)項(xiàng)資金本應(yīng)是物業(yè)管理費(fèi)成本中的一個(gè)構(gòu)成因素，在管理操作中將其納入物業(yè)管理費(fèi)中，由物業(yè)管理單位在會(huì)計(jì)操作中進(jìn)行提留，設(shè)立專(zhuān)賬或開(kāi)立銀行專(zhuān)戶，其管理使用簡(jiǎn)便易行。但根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，現(xiàn)行國(guó)家政策和各地政府在實(shí)施辦法中都將專(zhuān)項(xiàng)資金從物業(yè)管理費(fèi)中分離出來(lái)，并設(shè)定了嚴(yán)格的使用和管理辦法，這主要出于兩方面的原因，一是由于首次設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金時(shí)的資金來(lái)源渠道和途徑比較復(fù)雜，各地的規(guī)定也不盡相同，如果直接并入物業(yè)管理費(fèi)中會(huì)給多渠道籌集專(zhuān)項(xiàng)資金帶來(lái)障礙。二是由于國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理從總體上講尚處于起步階段，很多物業(yè)管理單位的管理行為和管理費(fèi)的使用管理還很不規(guī)范，同時(shí)目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)水平還普遍較低，有的還難于保證日常運(yùn)作，如果直接將專(zhuān)項(xiàng)資金并入物業(yè)管理費(fèi)中，可能會(huì)給專(zhuān)項(xiàng)資金的專(zhuān)項(xiàng)和規(guī)范使用帶來(lái)不安全因素，甚至?xí)斐膳灿?、亂用的情況，使物業(yè)和業(yè)主的最終利益受到侵害。

二．設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金的目的和作用

設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)資金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中比較巨大的非日常性開(kāi)支和非預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支，尤其是為維持和保證物業(yè)共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的大型修繕改良性的開(kāi)支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，專(zhuān)項(xiàng)資金的作用實(shí)際上就是物業(yè)本體和共用部分固定資產(chǎn)的折舊補(bǔ)償。

眾所周知，物業(yè)在建成之后，必然會(huì)受到自然的和使用的損耗。隨著時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒(méi)有建立專(zhuān)項(xiàng)資金，就不可能合理、有效地安排物業(yè)的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會(huì)加速物業(yè)的自然侵損，以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使物業(yè)進(jìn)入或過(guò)早進(jìn)入衰敗過(guò)程，從而加速物業(yè)的老化程度，縮短了物業(yè)的使用壽命，甚至?xí)劤蓚κ鹿?。相反，建立起?zhuān)項(xiàng)資金，就可以有效、合理妥善地安排物業(yè)的修繕改良，物業(yè)就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使物業(yè)處于良好的狀態(tài)，充分發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能，并且可能延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，改善和提高物業(yè)的使用功能，還可以提高物業(yè)的檔次和對(duì)現(xiàn)代化城市發(fā)展的適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的保值和升值，使物業(yè)所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高投資回報(bào)率。

三．專(zhuān)項(xiàng)資金的來(lái)源

(一)法規(guī)規(guī)定的費(fèi)用

1．有關(guān)地方規(guī)定，公房出售時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部份專(zhuān)項(xiàng)資金屬售房單位所有。

2．有的地方規(guī)定，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品

房時(shí)按購(gòu)房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房單位交納專(zhuān)項(xiàng)資金。售房單位代為收取的專(zhuān)項(xiàng)資金屬全體業(yè)主共同所有，不得計(jì)入住房銷(xiāo)售收入。

3．也有的地方規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在售房款中按2％的比例劃撥公用設(shè)施專(zhuān)用基金，并可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

4．還有規(guī)定除以某種方式先建立一部分專(zhuān)項(xiàng)資金外，業(yè)主在日常交納物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，另外交納規(guī)定數(shù)額的專(zhuān)項(xiàng)資金，作為專(zhuān)項(xiàng)資金續(xù)籌的主要方式。

(二)物業(yè)管理費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)的費(fèi)用

物業(yè)管理費(fèi)在運(yùn)行中會(huì)有完成成本開(kāi)支后的結(jié)余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時(shí)，除可在管理預(yù)算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意設(shè)定一定比例納入專(zhuān)項(xiàng)資金，但由于管理費(fèi)的結(jié)余的原因有多種，其結(jié)余部分的再分配亦應(yīng)根據(jù)多退少補(bǔ)原則進(jìn)行適當(dāng)安排。

(三)業(yè)主大會(huì)中決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用

根據(jù)住宅維護(hù)保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí)，由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分?jǐn)傎Y金。

(四)業(yè)主共有物業(yè)的收益

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部分，通常有些可以用來(lái)經(jīng)營(yíng)，獲得收益，這部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，這些物業(yè)可采用靈活多樣的方式，由物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)，比如對(duì)小型超市等商業(yè)用房，以及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的由開(kāi)發(fā)商或有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的屬業(yè)主權(quán)益的廣告牌等商業(yè)設(shè)施的收益。可將收入的一部分并入專(zhuān)項(xiàng)資金。此項(xiàng)收入并入專(zhuān)項(xiàng)資金必須以首先滿足補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的不足和當(dāng)前的使用為前提。

(五)社會(huì)捐贈(zèng)或政府撥款的費(fèi)用

由社會(huì)各界捐贈(zèng)或政府根據(jù)某種情況撥付的，專(zhuān)項(xiàng)用于某項(xiàng)或某類(lèi)物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)、本體修繕、美化和裝點(diǎn)設(shè)施維護(hù)的費(fèi)用。

四，專(zhuān)項(xiàng)資金的管理

根據(jù)國(guó)內(nèi)大部分地方的做法，專(zhuān)項(xiàng)資金由政府主管部門(mén)在銀行設(shè)立專(zhuān)戶存儲(chǔ)。以保證專(zhuān)項(xiàng)資金的安全。針對(duì)有些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不能及時(shí)將代收的專(zhuān)項(xiàng)資金轉(zhuǎn)交給主管部門(mén)，規(guī)定在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，商品房銷(xiāo)售單位應(yīng)當(dāng)將代收的物業(yè)管理基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。有些城市成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)管理全市的專(zhuān)項(xiàng)資金，其優(yōu)點(diǎn)是管理規(guī)范、安全可靠，也可適當(dāng)嘗試專(zhuān)項(xiàng)資金的統(tǒng)籌共濟(jì)，其缺點(diǎn)是專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)的成本可能會(huì)侵害業(yè)主的利益，同時(shí)專(zhuān)項(xiàng)資金的使用也不方便，還可能由于大家使用專(zhuān)項(xiàng)資金都要通過(guò)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，而產(chǎn)生腐敗的可能。實(shí)際上，從理論上講，專(zhuān)項(xiàng)資金是全體業(yè)主所有，如果物業(yè)管理單位管理規(guī)范，能夠得到業(yè)主的滿意和信任，當(dāng)業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，也可以將主管部門(mén)或?qū)ｉT(mén)機(jī)構(gòu)管理專(zhuān)項(xiàng)資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管，物業(yè)管理企業(yè)代管的專(zhuān)項(xiàng)資金，應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布或向業(yè)主大會(huì)報(bào)告專(zhuān)項(xiàng)資金的使用情況，接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。

在具體操作方面，業(yè)主委員會(huì)成立前，專(zhuān)項(xiàng)資金的使用由物業(yè)管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥。業(yè)主委員會(huì)成立后，專(zhuān)項(xiàng)資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，根據(jù)維修改造的性質(zhì)和規(guī)模，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。專(zhuān)項(xiàng)資金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)或業(yè)主大會(huì)研究決定，按業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積比例向業(yè)主統(tǒng)籌；物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的專(zhuān)項(xiàng)資金帳目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)同雙方簽字蓋章之日起一日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主大會(huì)備案。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，專(zhuān)項(xiàng)資金不予分割和退還，隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。因房屋拆遷或者其它原因造成物業(yè)滅失的，專(zhuān)項(xiàng)資金代管單位應(yīng)當(dāng)將其帳面余額按業(yè)主個(gè)人產(chǎn)權(quán)面積的份額比例返還給業(yè)主。