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物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理是這些年來越來越熱門的新詞匯，它所反映的是一種新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，相對(duì)應(yīng)的是物業(yè)的市場(chǎng)導(dǎo)向和服務(wù)導(dǎo)向，這也是物業(yè)開發(fā)和物業(yè)管理的靈魂。

目前，物業(yè)存在誰投資、誰經(jīng)營(yíng)、誰收益的問題，高校對(duì)新校區(qū)的后勤物業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，一方面，政府進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，另一方面，高校決策層態(tài)度不統(tǒng)一和高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)力不均，使高校物業(yè)融入了殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致了物業(yè)公司的“無利繁華”?，F(xiàn)在高校后勤物業(yè)有三種管理、經(jīng)營(yíng)模式：一是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的規(guī)模較大的后勤總公司，例如“浙江大學(xué)”、“浙江工業(yè)大學(xué)”等，在資產(chǎn)剝離、產(chǎn)權(quán)明晰、跨校聯(lián)合、規(guī)范經(jīng)營(yíng)等方面得到了重點(diǎn)突破，后勤物業(yè)建設(shè)由后勤總公司自己出資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；二是經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般、規(guī)模不大的后勤總公司，把部分后勤建設(shè)推出去，以出讓股份合作形式，爭(zhēng)取自己搞一點(diǎn)，讓社會(huì)企業(yè)承擔(dān)一點(diǎn)；三是自己沒有實(shí)力搞的后勤公司，完全由其他高校后勤公司或社會(huì)企業(yè)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理。這樣，高校后勤管理由一極向多極化轉(zhuǎn)變，后勤市場(chǎng)管理格局發(fā)生了深刻的變化。

市場(chǎng)格局的變化使高校物業(yè)公司靠智慧、技能、管理，為業(yè)主提供全方面的服務(wù)而生存、發(fā)展。在生存層面，高校物業(yè)公司靠高校業(yè)主的品評(píng)而生存，還未到靠專業(yè)水準(zhǔn)和信譽(yù)去贏得優(yōu)勢(shì)；在發(fā)展層面，高校物業(yè)公司要渡過初創(chuàng)階段向成長(zhǎng)階段、成熟階段過渡，必須以卓越的服務(wù)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值，并贏得自身的生存和發(fā)展，并緊緊依托高校這一母體，和學(xué)校同呼吸、共命運(yùn)，以業(yè)主滿意率為第一信號(hào)，練好服務(wù)基本功。勿庸置疑，高校物業(yè)的生存法則是服務(wù)法則，高校物業(yè)的黃金導(dǎo)向是服務(wù)導(dǎo)向，服務(wù)是否卓越直接決定著物業(yè)保值、增值和附加值的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)是在消費(fèi)領(lǐng)域的繼續(xù)，高校物業(yè)的市場(chǎng)化直接影響物業(yè)商品的市場(chǎng)化，隨著開發(fā)商品牌意識(shí)的提高，他們將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項(xiàng)目交給專業(yè)的物管公司，這給高校物業(yè)爭(zhēng)取社會(huì)市場(chǎng)提供了難得的機(jī)會(huì)。顯而易見，高校物業(yè)開發(fā)的黃金法則是市場(chǎng)法則，開發(fā)的黃金導(dǎo)向是市場(chǎng)導(dǎo)向！高校物業(yè)是否符合市場(chǎng)法則，直接決定物業(yè)能否在多大程度上實(shí)現(xiàn)“驚人的一躍”！

從以上市場(chǎng)導(dǎo)向和服務(wù)導(dǎo)向看來，現(xiàn)在高校物業(yè)的幾種模式都是因校制宜。不管是哪種模式，高校物業(yè)要生存發(fā)展，關(guān)鍵是如何發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)。目前，高校物業(yè)公司工作瑣碎繁雜，服務(wù)性強(qiáng)，接觸面廣，員工整體素質(zhì)不高，存在不足很多。由于長(zhǎng)期在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下工作，“等、靠、要”思想嚴(yán)重，普遍缺乏危機(jī)感；不僅規(guī)模小，專業(yè)人員少且分散，人員負(fù)擔(dān)很重，發(fā)展后勁不足，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)低的行業(yè)，管理的效益是廣種薄收，更有人認(rèn)為，管理規(guī)模達(dá)到100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效果。因此，高校物業(yè)必須在守住學(xué)校這塊“根據(jù)地”基礎(chǔ)上，參與競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)外擴(kuò)張，力爭(zhēng)更多的地盤，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。而當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，高校物業(yè)要想生存和發(fā)展，必須改變現(xiàn)狀，不斷地加強(qiáng)自身建設(shè)，提高管理效率和員工素質(zhì)，進(jìn)行管理創(chuàng)新。在市場(chǎng)導(dǎo)向面前，評(píng)價(jià)物業(yè)公司業(yè)績(jī)，最終是市場(chǎng)占有率和利潤(rùn)率。而業(yè)績(jī)的取得取決于物業(yè)公司硬件資源和軟體資源。硬件資源是物的因素，每個(gè)高校在資產(chǎn)剝離后，它的量是一定的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行有效地開發(fā)應(yīng)用。軟體資源是人的因素，人是最積極的因素，是高校物業(yè)發(fā)展最缺又急切需要的資源。在服務(wù)導(dǎo)向面前，員工是公司的業(yè)主，這對(duì)物業(yè)公司來講是比較特別的一點(diǎn)，員工的態(tài)度往往是服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)不僅要使業(yè)主滿意，還要讓員工滿意，公司必須正視這一點(diǎn)。因此，高校物業(yè)必須以人為本，注重育才，高校物業(yè)發(fā)展的障礙不是資本，而是人才及經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)的實(shí)力不是資本，而是人才的實(shí)力。

高校物業(yè)要以校為本，一業(yè)為主，走多種經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的發(fā)展之路。分析高校物業(yè)的特點(diǎn)，主要有以下優(yōu)勢(shì)：一是長(zhǎng)期從事高校后勤服務(wù)工作，始終以“三服務(wù)二育人”為宗旨，熟悉師生教學(xué)和生活規(guī)律，了解學(xué)校服務(wù)和后勤物業(yè)管理模式的特殊性。二是高校物業(yè)長(zhǎng)期從事學(xué)校后勤服務(wù)工作，學(xué)校為其配備了許多設(shè)施和設(shè)備，為物業(yè)公司走向市場(chǎng)節(jié)省了部分成本。三是我國(guó)正處于教育專業(yè)高速發(fā)展階段，學(xué)校各方面投入較大，特別是高教園區(qū)建設(shè)、新校區(qū)啟用，為高校物業(yè)提供試驗(yàn)田。四是高校物業(yè)從某種意義上講，要比社會(huì)物業(yè)的形成要早的多，高校后勤工作者從學(xué)校建立伊始，就從事著學(xué)校房產(chǎn)、學(xué)校環(huán)境、學(xué)校安全等各方面的管理，只不過那時(shí)沒有物業(yè)這一提法。高校物業(yè)始終伴隨著學(xué)校的發(fā)展而發(fā)展，它的管理服務(wù)體系適應(yīng)學(xué)校要求，它比市場(chǎng)物業(yè)更有硬資源的基礎(chǔ)和軟資源的優(yōu)勢(shì)。因此，它的市場(chǎng)導(dǎo)向是與高校物業(yè)同質(zhì)市場(chǎng)，如機(jī)關(guān)事業(yè)單位、學(xué)校等。高校物業(yè)最終要立足于市場(chǎng)，還必須有它的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，有它的服務(wù)特色，這就要求高校物業(yè)全面推進(jìn)，充分利用優(yōu)勢(shì)，倡導(dǎo)一業(yè)為主。

物業(yè)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中新興的、遲來的、成長(zhǎng)性的專業(yè)，也是與國(guó)際接軌的開放性產(chǎn)業(yè)。從市場(chǎng)導(dǎo)向和服務(wù)導(dǎo)向來看，雖然我們做了一些專業(yè)的、資金的、技術(shù)的硬資源配備，但還沒做好體制的、觀念的、人才的軟資源配備，與發(fā)達(dá)國(guó)家、發(fā)達(dá)地區(qū)相比，我們還有很大差距。我們高校物業(yè)更是如此，我們必須臥薪嘗膽，虛心地向人家學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)中獲得一點(diǎn)一滴的優(yōu)勢(shì)結(jié)果、一點(diǎn)一滴的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)張，從而能在開發(fā)中抓住市場(chǎng)導(dǎo)向，在經(jīng)營(yíng)中抓住服務(wù)導(dǎo)向，最后達(dá)到自身的崛起。